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1、山东师范大学硕士学位论文我国产权酒店规制研究姓名：薛美花申请学位级别：硕士专业：旅游管理指导教师：何佳梅20090606山东师范大学硕士学位论文中文摘要产权酒店是分时度假中国化的产物，2 0 世纪9 0 年代被引进到中国，并迅速发展。但由于缺乏合理有效的体制、机制保障，产权酒店市场发展呈现出无序、混乱的状态，各种相关纠纷不断见诸报端，严重损害了产权酒店的市场形象，甚至危及到整个行业的健康发展。深入分析影响产权酒店发展的因素，并在此基础上有针对性地提出相关建议，对我国产权酒店的健康发展有着积极的理论与实践意义。本文以制度经济学原理以及舰制经济学原理为支撑，综合运用实证分析与规范分析，比较分析与综
2、合分析等方法，探究影响产权酒店发展的各种因素，形成了一个层次鲜明、结构紧密的有机整体。在此基础上，本文揭示出政府对产权酒店市场规制的必要性和紧迫性，并进一步绐出具体的规制建议，以探索困境中的产权酒店发展之路。本文首先介绍了产权酒店规制的理论基础。在对产权概念以及产权酒店概念独特解析的基础上，对产权酒店的定义和类型加以界定与分析，并创新性地将其与其他相关业态(如分时度假)加以对比分析，进一步揭示出产权酒店的概念内涵，从而对本文的研究对象和范围加以清晰的界定。在此基础上，本文又对相关的规制理论加以概述，从而为后面的研究奠定了理论基础。其次，本文从发展背景、发展历程、发展格局等方面对我国产权酒店的发
3、展进行全面解析，并结合国外产权酒店发展状况的分析，将两者进行比较研究，指出两者在文化观念、工业化程度、市场化程度、发展模式以及购买目的等方面差异较大，从而提出我国产权酒店发展所存在的问题。再次，本文开创性地从规制经济学的角度分析了影响产权酒店发展的因素，并将其具体地分为内在基础性因素、市场因素、制度因素三个维度，从而形成一个层次鲜明、结构严谨的理论体系。其中，本文从基本经济学原理出发，着重指出产权界定不清等因素导致产权酒店市场失灵凸显。在此基础上，本文又从规制经济学基本原理出发，揭示出产权酒店市场规制的必要性和紧迫性，并进一步指出规制研究是促进产权酒店可持续发展的重要保障。最后，在以上分析的基
4、础上，本文提出了具体的规制对策。如通过加强政府对产权酒店的监管，促进相关行业协会的发展，并积极支持营利性组织的发展，山东师范大学硕士学位论文以确立合理的规制体系；通过设定产权酒店市场的进入门槛，制定产权酒店产品销售的相关规定，以建立完善的产权酒店市场体系；通过完善法律规制、培育信用体系、引入第三方监管机构等措施，以建立完善的保障体系。关键I 司：产权酒店；发展因素；规制对策中图分类号：F 5 9 2 7山东师范大学硕士学位论文R E S E A R C Ho NR E G U L A T I o No FT H EP R o P E R T YI U G H TH o T E LI NC H
5、I N AA B S T R A C TB e i n gap r o d u c to fC h i n af r o mt i m e s h a r e，t h ep r o p e r t yr i g h th o t e lw a si n t r o d u c e dt oC h i n af r o mt h e9 0 So ft h e2 0 t hc e n t u r ya n dg e t sr a p i dd e v e l o p m e n t H o w e v e r，f o rt h el a c ko fr a t i o n a la n de f
6、f e c t i v ei n s t i t u t i o n sa n dm e c h a n i s m s，t h em a r k e to ft h ep r o p e r t yr i g h th o t e le n t e r sas t a t eo fd i s o r d e ra n dc o n f u s i o n；a n dav a r i e t yo fd i s p u t e sr e l a t e da p p e a rc o n t i n u o u s l yw h i c hd a m a g es e r i o u s l
7、yt h ei m a g eo ft h ep r o p e r t yr i g h th o t e la n dp o s eat h r e a tt ot h eh e a l t h yd e v e l o p m e n to ft h ew h o l ei n d u s t r y D e p t ha n a l y s i so ft h ef a c t o r st ot h ep r o p e r t yr i g h th o t e ld e v e l o p m e n ta n dp r o p o s i n gt a r g e t e da
8、 d v i c e sb a s e do nt h i sh a v ep o s i t i v et h e o r e t i c a la n dp r a c t i c a ls i g n i f i c a n c ef o r t h eh e a l t h yd e v e l o p m e n to ft h ep r o p e r t yr i g h th o t e li nC h i n a S u p p o r t e db yt h ep r i n c i p l e so ft h eI n s t i t u t i o n a lE c o
9、 n o m i c sa n dE c o n o m i c so fR e g u l a t i o n，t h ep a p e re x p l o r e sv a r i o u sf a c t o r st od e v e l o p m e n to ft h ep r o p e r t yr i g h th o t e lt of o r ma no r g a n i cw h o l ew i t hd i s t i n c tl e v e l sa n dc l o s es t r u c t u r e，w i t hs y n t h e t i
10、c a l l yu s i n gt h em e t h o d so fe m p i r i c a la n dn o r m a t i v ea n a l y s i sa n dc o m p a r a t i v ea n dc o m p r e h e n s i v ea n a l y s i s O nt h i sb a s i s，t h ep a p e rr e v e a l st h en e c e s s i t ya n du r g e n c yo ft h eg o v e r n m e n tt or e g u l a t et h
11、 ep r o p e r t yr i g h th o t e lm a r k e t，a n dm a k e sf u r t h e rs p e c i f i cs u g g e s t i o n st ot h eg o v e r n m e n ti no r d e rt oo v e r c o m et h ed i f f i c u l t i e sa n dp r o m o t et h ed e v e l o p m e n t F i r s t l y,t h ep a p e ri n t r o d u c e st h et h e o
12、r e t i c a lf o u n d a t i o no fp r o p e r t yr i g h th o t e lr e g u l a t i o n t h ep a p e rd e f i n e sa n da n a l y z e st h ec o n c e p ta n ds t y l eo fp r o p e r t yr i g h th o t e l，b a s e do nt h ed e f i n i t i o no fp r o p e r t ya n dp r o p e r t yr i g h th o t e l，a n
13、 dc o m p a r e sw i t ho t h e rr e l a t e di n d u s t r y(s u c ha st i m e s h a r e)t of u r t h e rr e v e a lt h ec o n n o t a t i o no fp r o p e r t yr i g h th o t e l，a n dd e f i n et h es c o p eo ft h es t u d y O nt h i sb a s i s，t h ep a p e rs u m m a r i z e st h er e g u l a t
14、i o nt h e o r yr e l a t e dt op r o p e r t yr i g h th o t e lS Oa st ol a yat h e o r e t i c a lf o u n d a t i o nf o rn e x tr e s e a r c h S e c o n d l y,t h ep a p e rm a k e sac o m p r e h e n s i v ea n a l y s i so ft h ep r e s e n ts t a t u sq u oo fo u rc o u n t r y Sp r o p e r
15、t yr i g h th o t e lf r o mad e v e l o p m e n tb a c k g r o u n d，d e v e l o p m e n tI I I山东师范大学硕士学位论文p r o c e s sa n dt h ed e v e l o p m e n tp a t t e r n T h ep a p e ra n a l y z e s p r e s e n ts i t u a t i o no ft h ef o r e i g np r o p e r t yf i g h th o t e ld e v e l o p m e n
16、ta n dm a k e sac o m p a r a t i v es t u d yt op r o p o s et h ed i f f e r e n ti nc u l t u r a lv a l u e s，l e v e lo fi n d u s t r i a l i z a t i o na n dm a r k e t i z a t i o n，d e v e l o p m e n tm o d e la n dt h ep u r p o s eo fp u r c h a s ea n dt h ec h a l l e n g e si nd e v e
17、 l o p m e n to ft h a to u rc o u n t r yi sf a c i n gi nt h ep r o c e s so fp r o p e r t yr i g h th o t e l T h i r d l y，t h ep a p e ra n a l y z e st h ef a c t o r st ot h ep r o p e r t yr i g h th o t e ld e v e l o p m e n tf r o mt h ea n g l e so fE c o n o m i c so fR e g u l a t i o
18、 nw h i c ha r ed i v i d e di n t oi n t e r n a lf a c t o r s，m a r k e tf a c t o r s，a n di n s t i t u t i o n a lf a c t o r si nt h r e ed i m e n s i o n s，t h e r e b yf o r m sat h e o r e t i c a ls y s t e mo fc l e a r-c u tl e v e la n dr i g o r o u ss t r u c t u r e T h ep a p e r，
19、f r o mt h eb a s i cp r i n c i p l e so fE c o n o m i c s，a c c e n t u a t e sm a r k e tf a i l u r e ss u c ha st h ee x t e r n a lp r o b l e ma n di n f o r m a t i o na s y m m e t r yl e db yt h eu n c l e a rd e f i n i t i o no fp r o p e r t yf i g h t sa n dS Oo n O nt h i sb a s i s，
20、t h i sp a p e rr e v e a l st h en e c e s s i t ya n du r g e n c yo fm a r k e tr e g u l a t i o nf r o mt h eb a s i cp r i n c i p l e so fE c o n o m i c so fR e g u l a t i o n，a n df u r t h e rp o i n t so u tt h a tt h es t u d yo fr e g u l a t i o ni sa ni m p o r t a n tg u a r a n t e
21、 et op r o m o t es u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n to fp r o p e r t yr i g h th o t e l F i n a l l y，o nt h eb a s i so ft h ea b o v ea n a l y s i s，t h i sp a p e rh a sp u tf o r w a r ds p e c i f i cr e g u l a t o r yr e s p o n s e F i r s t，w es h o u l de s t a b l i s har a t i
22、o n a ls y s t e mo fr e g u l a t i o n，i n c l u d i n gs t r e n g t h e n i n gt h eg o v e m m e n ts u p e r v i s i o no ft h ep r o p e r t yr i g h th o t e l，p r o m o t i n gt h ed e v e l o p m e n to fr e l e v a n ti n d u s t r ya s s o c i a t i o n s，a n ds u p p o r t i n gt h ed e
23、 v e l o p m e n to fp r o f i t m a k i n go r g a n i z a t i o n s S e c o n d，w es h o u l ds e tt h et h r e s h o l dt oe n t e rt h eh o t e lm a r k e ta n df o r m u l a t et h er e l e v a n tp o l i c e sa n dm e a s u r e so fp r o d u c ts a l e si no r d e rt oe s t a b l i s has o u n
24、 dm a r k e ts y s t e mo ft h ep r o p e r t yf i g h th o t e l T h i r d，t h r o u g ht h ei m p r o v e m e n to fl e g a lr e g u l a t i o n，f o s t e r i n gc r e d i ts y s t e m，a n dt h ei n t r o d u c t i o no ft h et h i r d p a r t yr e g u l a t o r yb o d i e s，ap e r f e c ts e c u
25、r i t ys y s t e ms h o u l db ee s t a b l i s h e d K e yw o r d s：p r o p e r t yr i g h th o t e l；r e g u l a t o r ym e a s u r e s；d e v e l o p m e n tf a c t o r sC L CN u m b e r：F 5 9 2 7I V山东师范大学硕士学位论文独创声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其。他人已经发表或撰写过的研究成果
26、，也不包含为获得(注：如没有其他需要特别声明的，本栏可空)或其他教育机构的学位或证书使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。学位论文作者虢话羡彬别酶彬务学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解堂撞有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权堂撞可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。(保密的学位论文在解密后适用本授权书)学位论文作者签名：晖灸花导师签字：锄彷和签字同期：2 0 07 年6 月马只签字同期
27、：2 0 0 夕年占月习同山东师范大学硕士学位论文1 引言1 1 研究背景产权酒店作为分时度假产品的一种特殊模式，两者皆源于欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式，最早在2 0 世纪7 0 年代由瑞士企业家亚历山大耐提出。1 9 7 6 年第一批真正意义的产权酒店在法国阿尔卑斯山地区兴起，并立即在瑞士和欧洲传播丌来，之后2 0 年逐步向北美、加勒比海地区以及太平洋地区发展。2 0 世纪9 0 年代后朔，分时度假理念传入中国，结合巾困国情，逐步衍变为极具中国特色的产权酒店。1 9 9 3 年，海南房地产泡沫破灭后留下了大量的烂尾楼盘，为了盘活这些烂尾楼盘，海南的开发商丌始做产权酒店。此后，产权酒店
28、在全国各地慢慢发展起来。在北京、上海、深圳、广州及海南三亚等大中城市发展迅速。到了2 0 0 4 年，产权酒店开始向二级城市以及一些省市级的旅游度假地发展，如广东的惠州、佛山，山东的烟台、日照，安徽的巢湖等等。据不完全统计，目前全国产权酒店数量已达2 0 0 多家，而且全国各地都有在建的产权酒店项目。产权酒店是我国历时1 0 多年来，探索分时度假本土化发展的经验产物，是整合了多种资源优势，将产权式地产项目和商业性酒店相结合产生的创新模式。但是，受我国国情和传统消费观念的影响，更多的消费者选择产权酒店是把其作为一种投资方式(平均年回报率为7 左右，高于银行存款、债券的投资回报)。由于相关的法律、
29、法规不健全，运行上的不规范，在产权酒店发展过程中，出现了许多损害消费者权益的现象：如产权多头销售；饭店管理方受委托能否对业主所拥有的闲置客房进行公正经营；消费者往往必须被迫接受饭店提出的规范式的合约，对很多权限都无法自由行使，多数条款都存在强迫性；期房销售，开发失败；无法兑现按最理想经营条件计算的高投资回报率；购房者、开发商及饭店管理公司三者之间的关系和权属不明确等。这说明消费者投资产权酒店面临较高的诚信风险、市场风险和法律风险。有关产权酒店的市场纠纷、法律诉讼不断出现在媒体上，严重损害了产权酒店的市场形象，甚至危及到这个行业的健康发展。产权酒店的发展所遭遇的这些困难和问题，究其原因有很多，如
30、新生行业发展不规范；社会信用体系不健全；缺少相关法律制度；社会的消费环境不成熟等等。那如何规避风险?如何保护消费者权益?当前也有很多研究从不同的角度提山东师范大学硕士学位论文出了相关的对策和建议，但大多就事论事，停留在较浅的层次上，本文尝试从规制经济学的角度，对产权酒店的规制进行研究。随着我国居民消费水平的提高，带薪休假制度的推行，我国将进入度假旅游大发展时期，这为产权酒店的发展提供了良好的市场环境和发展前景。产权酒店的诞生是市场推动的结果，涉及房地产业、饭店业、旅游业、金融业、信托业等众多行业，单靠市场机制的调节，必然要付出沉重的代价。因此，产权酒店的发展必须要借助政府行政部门的监督、司法部
31、门的法律规范、行业协会的协调等外在力量来规范。这是一个系统的工程，从规制经济学的角度出发，可将这些方面全面囊括，本文正是基于这一角度对产权酒店的发展进行研究。1 2 文献研究综述1 2 1 国外研究产权酒店是分时度假中国化的产物，在国外与产权酒店相关的是T i m e s h a r i n gh o t e l 应译作分时度假酒店、c o n d o h o t e l s 共管式分户产权酒店，这两种类型与中国目前的产权酒店是有区别的。因此，国外并没有专门针对产权酒店的研究，只有在分时度假及共管式产权酒店公寓中的研究文献中有相关的研究内容。在欧美国家，分时度假业已成为一个庞大的产业，相关的研
32、究成果多见于住宿业杂志，分时度假会议资料，R C I(R e s o r tC o n d o m i n i u m sI n t e r n a t i o n a l，全球最大的分时度假交换公司)、I I(I n t e r v a lI n t e r n a t i o n a l，全球第二大分时度假交换公司)等大型全球分时度假企业委托下属公司所做的调查报告，内容涵盖分时度假的市场、销售、管理、产品开发、交换系统及保障体系等方面。从相关的研究文献中可以找到与产权酒店相关的内容，M M C o l t m a n(1 9 8 1)最早对分时度假进行了比较全面的研究，提出分时度假就是将一
33、套别墅供几个不同的业主共同拥有，让其在一年中不同的时段入住，分时度假产品可以分为购买产权和购买使用权两大类。K W T r o w b r i d g e(1 9 8 1)提出分时度假将饭店与房地产有效结合，可以有效解决地方房地产积压问题，防范通货膨胀等投资风险，并且使更多人能够享受到度假的乐趣。D e n n i sB l a n k(2 0 0 3)认为强迫性销售技巧给产业带来了不佳的市场形象；设施在整个开发过程中占有重要地位。H o t e la n dM o t elM a n a g e m e n t 从1 9 9 9 年开始对分时度假进行专栏讨论，主要2山东师范大学硕士学位论文介
34、绍分时度假的发展状况及相关的一些市场调研方面的信息，与实践经营紧密结合，但是理沦性不强，缺乏系统性。此外H o s p i t a l i t yM a n a g e m e n t 上发表了不少分时度假方面的学术论文，对分时度假产品的购买者进行分析，对分时度假业的结构和竞争状况进行细分等，这都为产权酒店研究提供了借鉴。S c h w n a k e D(2 0 0 2)提出开发一个度假村是一个复杂的过程，开发商需要把法律、金融、管理、营销、规划等方面的人组织成一个项目小组进行。H o v e y(2 0 0 2)指出，分时度假产品流动性较差，退出成本较高，把它作为投资品有很大的风险；如果能
35、够将销售成本、维护成本及退出成本降低，则可能会吸引更广泛的市场。此外R C I 结合经营实践对分时度假业进行了研究，其行业分析报告是研究分时度假业的重要资料，其主导下的R a g a t zA s s o c i a t e s(2 0 0 3)研究了全球分时度假业的市场分布，认为欧美占主导，拉丁美洲紧随其后，亚洲是增长最快的地区。1 2 2 国内研究在国内，产权酒店这种经营方式在2 0 世纪9 0 年代才出现，国内对产权酒店的研究多集中于2 0 0 0 年以后。1 9 9 9 年，邹统钎在旅游开发与规划中提出产权经营对旅游度假区开发经营的重要意义，引起人们对产权经营的重视。刘赵平在分时度假、
36、产权酒店一饭店业和房地产业的创新发展之路，介绍了产权酒店在我国的发展状况，是国内对产权酒店的最早理论总结。在中国知网进行文献检索，结果显示与产权酒店相关的硕士论文2 篇，学术期刊文章7 8 篇，报纸文章2 0 0 篇，主要研究方向集中在以下几个方面：(1)产权酒店发展现状及存在问题对产权酒店的发展现状及存在问题，国内学者给予了较多的关注。王熙兰(2 0 0 3)提出在国内消费者尚不了解产权酒店内涵的情况下，国内产权酒店进行大规模扩张，需要市场的检验，产权酒店经营者应研究中国人的度假观念和消费能力，对这种国际经营模式做出相应的改变。费真群(2 0 0 7)分析了产权酒店存在法律地位不明确，固定投
37、资回报承诺无法兑现，管理难度大，发生产权纠纷等问题，提出强化政府的管理职能，加入度假交换联盟，规避投资风险等措施。戴斌(2 0 0 4)认为产权酒店在发展中存在：国家相关的法律法规不健全、我国企业信用制度缺失、业主的权利没有得到明确和经营风险大等问题，提出制定行业规3山东师范大学硕士学位论文范、平衡三方利益、注重酒店后期经营等对策。包剑虹(2 0 0 3)通过分析得出，从本质上看产权酒店投资者是将资金共同投资于同一个企业，所获得的收益完全来自于发起人或第三方的努力，因此，产权酒店并非传统意义上的房地产买卖，其性质更类似于一种证券投资。(2)产权酒店的投资风险针对实践中产权酒店纠纷增多，国内学者
38、对产权酒店的投资风险十分关注，总结了产权酒店所面临的投资风险。袁军(2 0 0 4)提出产权酒店基本属于一种商业物业的变形模式，是一种双赢的投资经营模式，但是投资利润大小受回报率的稳定、开发商品牌和酒店配套设施及位置影响。谭小平(2 0 0 5)认为产权式酒店的投资风险包括：开发商诚信风险、缺乏法律规范、市场和政策风险、预期回报率不能实现、产权纠纷、投资者相应知识的欠缺。因此投资者应做前期分析，以规避风险。沈国娟(2 0 0 6)提出了投资产权酒店风险规避应注意：明确房屋权属、审查担保机制、注意退出机制及选择高品质的收益稳定的产权酒店。李毅斌(2 0 0 8)认为产权酒店是国内房地产和酒店相结
39、合的一种新型投资经营模式，面临着：市场风险、法律风险、诚信风险等，有待成熟和舰范。(3)产权酒店的相关法律问题对于产权酒店面临的法律问题，部分学者进行了专门的探讨，并提出了相应的法律规制对策。吴陌冰(2 0 0 5)认为目前投资产权式酒店面临如下法律问题：法律地位不明确；固定投资回报承诺可能无法兑现；投资者难以取得房屋所有权证；投资者转移风险的能力较弱；委托者虚位；具有规避房地产开发企业资质管理制度的可能性。肖妮(2 0 0 7)分析了产权酒店交易中存在的几种法律关系，建议应在合同法中单独确定产权式酒店(商铺)合同，让其成为有名合同。周丹(2 0 0 6)认为投资产权式酒店的法律风险主要集中于
40、开发商风险和中后期经营风险，其风险防范包括设计专业合同条款、形成投资者集合委托专业法律顾问预先审核、引入第三方监管机构、进行行业规范等措施。栾建平(2 0 0 5)分析了产权酒店产权主体和经营主体的法律地位及其权利与义务，提出应明确物权及其相应物业权益、委托经营关系、建立有效保障机制等来规范产权酒店的发展。林则荒(2 0 0 4)认为应规定投资者对产权酒店装修及配套附属设施按共同共有的形式享有所有权，产权酒店的客房产权式酒店股权的基础，酒店股权是基于产权而产4山东师范大学硕士学位论文生的。(4)产权酒店的开发模式何原荣(2 0 0 6)认为产权酒店可探索与景区开发相结合的丌发经营模式。傅广海(
41、2 0 0 4)提出在四川大九寨国际旅游区建设产权酒店应注意的方面：对产权酒店的选址和定级；酒店管理公司的选择；投资回报率的确定；对大企业集团的营销。(5)产权酒店的发展对策王慧(2 0 0 5)认为应探索具有中国特色的产权式酒店发展模式：合理规划，科学开发；明确市场定位，以经济适用型为主；健全相关法律，建立规范的经营管理制度。魏莉(2 0 0 5)提出促进我国产权式酒店的发展应进行消费引导，培育消费市场；建立分时度假交换体系；强化政府管理职能；树立良好的品牌形象，注重品牌化经营；提供更加完善的配套服务，增加产权酒店产品的附加值。洪清华(2 0 0 4)认为促进产权度假酒店在中国的健康发展，必
42、须实现：市场秩序规范化、规划设计科学化、经营管理品牌化、交换网络连锁化、旅游产业联动化、产品运营标准化、市场监督信用化。通过对国内外研究现状的简述，可以看出国内对产权酒店的研究还处于比较宏观的层次上：如现状分析、面临的投资和法律问题、开发模式及发展对策等，缺少对产权酒店的实证及深层次研究。因此，需要学习和借鉴国外相关的研究方法和理念，对我国产权酒店的发展进行深入分析，促进产权酒店的本土化发展。5山东师范人学硕士学位论文1 3 研究思路及研究方法1 3 1 研究思路图卜l 研歹芒技术路线1 3 2 研究方法本文将主要利用文献调查、实践考察等手段来获取研究资料，采取比较分析与综合分析，宏观与微观分
43、析、社会调查、理论探讨等方法，对产权酒店规制进行全面系统研究。1 4 创新点及难点1 4 1 本论文的创新点(1)从规制经济学的角度，在内在基础性因素、市场因素、制度因素三个维度全面分析了影响产权酒店发展的因素，从而形成一个层次鲜明、结构严谨的理论体系。(2)从规制的角度，较系统地提出促进产权酒店健康发展的对策与措施。1 4 2 本论文的难点(1)产权酒店在我国处于初期发展阶段，相关的理论研究较少，文献资料不是很充分，数据资料也比较缺乏；由于产权酒店分布的地区分散性，实践调查6山东师范大学硕士学位论文存在一定的困难，因此论文写作过程中一手调查资料和数据采集存在较大的困难。(2)产权酒店是房地产
44、业、旅游业、饭店业发展相结合的产物，涉及多门学科，内容复杂，受专业和个人学识的限制，分析可能较为浅显。2 产权酒店规制的理论基础2 1 产权理论2 1 1 关于产权产权是“财产权利(p r o p e r t yr i g h t s)一词的缩写，这一概念最早由法学家所创，但经济学家出于解释经济现象的需要而又未能找到更合适的名词，只好借用本来独属法学的“产权”这一术语，并且提出自己的理解。由于研究产权的出发点和着力点不同，他们“对产权的内涵各取所需”，无法形成统一的产权定义，以至造成“相当混乱的局面。迄今为止，西方经济学乃至制度学派对“产权”概念并没有给出公认的内涵，即“产权”有多种解释。西方
45、经济学界较有代表性的提法是阿尔钦(A A l c h a i n)认为“产权是一种通过社会强制而实现的对某种经济物品的多种用途进行选择的权利。(Ap r o p e r t yr i g h ti sas o c i a l l ye n f o r c e dr i g h tt os e l e c tu s eo fa ne c o n o m i cg o o d)乜1 朱巧玲(2 0 0 7)根据众多产权经济学家的研究，认为产权不是指人与物之间的关系，而是指由物的存在及关于它们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系。不仅是人们对财产使用的一束权利，而且确定了人们的行为规范，是一种社
46、会制度。产权的基本内涵(或本质)包括：产权是与财产有关的，具有排他性的权利；产权是一种行为权利，界定人们行为关系的一种规则；产权是可以分解的一束权利；产权是可以交易的权利。产权是一个复数概念，随着生产社会化程度的提高，产权分解是必然的、必要的。总结已有的文献资料可以将产权分解为：所有权在法律范围内，产权主体把财产(产权客体)当做自己的专有物，排斥他人随意加以侵害的权利；使用权产权主体使用财产的权利；用益权(收益权)产权主体获得资产收益的权利；让渡权以双方一致同意的价格把所有或部分上述权利转让给其他人的权利等。根据财产关系的变化，每一种权利还可以进行更细致的分解，也就7山东师范大学硕士学位论文是
47、说可以对权利进行界定。产权是规定拥有者权益、特权和限制的一系列社会强制承认的选择权利，是一种“权利集束”的概念，即由所有权、经营权、控制权、监管权、收益权、处置权以及转让权等一系列选择权利组成的权利集合。从不同的角度，以不同的标准对产权进行分类，产权就有不同的类型。根据产权的排他性程度，可以将产权分为：私有产权、共有产权和国有产权；根据主体与客体的关系，可以将产权分为绝对产权和相对产权。2 1 2 产权酒店的“产权“产权 在西方经济学中是一个内涵及外延都不确定的概念，将这样一个国内外都没有定论、充满争议的概念应用于饭店实践，不可避免地造成实践操作和理论研究中对产权酒店的不同理解，这对于产权酒店
48、的健康发展是不利的。囚此，有必要追根溯源，根据研究目的，对产权酒店中的“产权 进行界定。在经济学界的“产权学派”论述中，产权的概念有多重含义，即产权可以等同于：所有制、所有权、权利结构、行为权、使用权，越出所有权范围的权利束，甚至对某种生产结构和交易结构的调整也可视为“产权 的调整。口3 但是在我国自从新制度经济学被引入中国，作为制度变迁的分析工具之一，“产权 概念在理论界与国有企业的改革和改制中被广泛应用，甚至成了一个不需论证的概念，将其直接等同于“财产所有权。这种对于“产权 的普遍理解，自然也形成了人们对产权酒店概念中产权的理解，影响着消费者、投资者和开发商。因此本文认同产权概念的财产所有
49、权含义，将其作为对产权酒店研究的理论基础。财产所有权是所有人依法对自己的财产占有、使用、收益和处分的权利。本文认为产权酒店中的产权概念不应仅仅固守于财产所有权含义，而应该是指市场主体在社会经济运行中，在一定的内部治理结构下通过一定的方式依法享有的占有、使用、收益和处分的结构性财产权利。2 2 产权酒店的释义2。2 1 产权酒店的定义产权酒店目前并没有统一的定义，分析现有的研究文献，大体上产权酒店的定义有广义和狭义之分。(1)广义的产权酒店8I J I 东师范大学硕士学位论文樊邦勇认为产权酒店，与分时度假、时权酒店、旅游房地产等概念类似，以产权酒店代指所有分时度假及产权酒店概念H 1。傅广海(2
50、 0 0 4)、朱靖阳(2 0 0 6)、包剑虹(2 0 0 3)认为时权酒店是产权酒店的一种类型。这类定义是从广义的角度将所有采取了产权分割销售或使用权分割销售等新型酒店经营管理模式都界定为产权酒店。(2)狭义的产权酒店刘赵平认为产权酒店是分时度假产品的一种特殊模式，是投资者买断酒店设施的所有权，除部分时间自己使用外，统一将其他时|、H J 的住宿权委托酒店管理方经营、自己获取红利的经营模式1。熊逸涵将产权式酒店(P r o p e r t yH o t e l)定义为开发商将酒店的每问客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租经营，并获取年度客房