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1、0大阪市住宅供給公社大阪市営住宅維持管理事業分析平成19年月市政改革本部都 市 整 備 局1 1 2序章大阪市住宅供給公社概要3 12第章大阪市住宅供給公社市営住宅維持管理業務状況 13107第章市営住宅維持管理業務執行管理情報公開 108113第章大阪市住宅供給公社市営住宅維持管理事業進課題今後取組 114120目次2 2 2?大阪市営住宅事業分析平成19年月10日市政改革報告。?中、市営住宅管理多担当大阪市住宅供給公社活動別途3月末目処報告。?本報告、受大阪住宅供給公社市営住宅関連委託事業報告。3 3序章大阪市住宅供給公社概要4 4 4?大阪市住宅供給公社（以下公社。）、地方住宅供給公社法
2、基団体、公社法第条規定公社経営賃貸住宅事業独自事業加、大阪市受託業務市営住宅維持管理業務、市民対住相談情報提供、住宅関各種融資助成制度受付審査、大阪市住宅施策推進資業務（受託事業）行。?公社事業全体占受託事業事業費割合約53、従事者割合約81、受託事業割合高。、受託事業内、市営住宅維持管理業務占割合事業費、従事者共70強。?平成17年度公社収支、独自事業約1,400万円当期利益計上。一方、受託事業収益上事業必要経費委託料受、一貫支出収入同額。?公社、市出資団体、幹部市派遣職員職員構成、経営市大関与。独自事業公社今後経営方大阪市住宅供給公社経営改善計画策定委員会（平成年月設置）議論報告、進捗状況
3、同委員会発展解消大阪市住公社経営監理委員会（平成年月設置）適宜報告、受。本報告書受託事業、市営住宅維持管理業務関連議論。大阪市住宅供給公社概要大阪市住宅供給公社概要5 5 5公社、昭和年施行地方住宅供給公社法基、財団法人大阪市住宅協会組織変更、昭和年発足団体。（地方住宅供給公社法第条、地方住宅供給公社都道府県又地方住宅供給公社法施行令指定人口50万以上市設立。）平成年市営住宅維持管理業務行財団法人大阪市住宅整備公社統合、現在、賃貸住宅事業独自事業加、市営住宅維持管理業務、市民対住相談情報提供、住宅関各種融資助成制度受付審査、大阪市住宅施策推進資業務行。公社沿革業務変遷公社沿革業務変遷平成17年
4、度新用地取得分譲住宅事業撤退分譲住宅事業賃貸住宅事業市営住宅維持管理事業民間事業融資助成等関連業務住情報業務戦後、住宅難続、低廉良質住宅供給目的設立（基本金300万円全額大阪市出資）設立時賃貸住宅等建設管理実施昭和39年度分譲住宅建設譲渡実施平成年度市営住宅管理業務受託住宅管理設置平成11年度住情報業務受託平成14年度人権住宅維持管理業務追加受託平成18年度管理代行制度適用（財）大阪市住宅協会大阪市住宅供給公社都市圏人口流入続、住宅不足解消勤労者住宅取得推進目的、地方住宅供給公社法（昭和40年月制定）基、（財）大阪市住宅協会組織変更設立（基本財産2,000万円全額大阪市出資）引続分譲住宅賃貸住
5、宅等建設管理実施平成年度民間事業実施昭和26年月昭和41年月（財）大阪市住宅公社市営住宅維持管理業務補完目的設立（基本金2,000万円全額大阪市出資）昭和50年度市営住宅修繕共同施設整備 業務受託、市営住宅附帯駐車場供給管理昭和52年度融資助成制度等受託開始昭和53年度市営住宅家賃等収納事務受託昭和50年月（財）大阪市住宅整備公社名称変更平成年度市営住宅貸付事務受託昭和61年月大阪市住宅供給公社平成年10月（財）大阪市住宅整備公社統合（基本財産4,000万円全額大阪市出資）組織業務変遷組織業務変遷組織業務変遷組織業務変遷戦後、住宅難続、低廉良質住宅供給目的設立（基本金300万円全額大阪市出資）
6、設立時賃貸住宅等建設管理実施昭和39年度分譲住宅建設譲渡実施平成年度市営住宅管理業務受託住宅管理設置平成11年度住情報業務受託平成14年度人権住宅維持管理業務追加受託平成18年度管理代行制度適用（財）大阪市住宅協会大阪市住宅供給公社都市圏人口流入続、住宅不足解消勤労者住宅取得推進目的、地方住宅供給公社法（昭和40年月制定）基、（財）大阪市住宅協会組織変更設立（基本財産2,000万円全額大阪市出資）引続分譲住宅賃貸住宅等建設管理実施平成年度民間事業実施昭和26年月昭和26年月昭和41年月昭和41年月（財）大阪市住宅公社市営住宅維持管理業務補完目的設立（基本金2,000万円全額大阪市出資）昭和50
7、年度市営住宅修繕共同施設整備 業務受託、市営住宅附帯駐車場供給管理昭和52年度融資助成制度等受託開始昭和53年度市営住宅家賃等収納事務受託昭和50年月昭和50年月（財）大阪市住宅整備公社名称変更平成年度市営住宅貸付事務受託昭和61年月昭和61年月大阪市住宅供給公社平成年10月平成年10月（財）大阪市住宅整備公社統合（基本財産4,000万円全額大阪市出資）組織業務変遷組織業務変遷組織業務変遷組織業務変遷6 6 6公社主業務公社主業務公社、地方住宅供給公社法第条規定分譲住宅事業賃貸住宅事業独自事業市営住宅維持管理業務受託事業実施、現在、独自事業分譲住宅事業撤退。独自事業受託事業事業費割合概：、従事
8、者割合概：、受託事業割合高。.独自事業.独自事業（）分譲住宅事業（公社法第条項）（）賃貸住宅事業（条項号）（）民間事業（条項号）（）住宅併存事務所、店舗等管理（条項号）（）市営住宅維持管理業務（条項号）（）住情報業務（条項号）（）融資助成等関連業務（条項号）.受託事業.受託事業独自事業、公社分譲住宅建設販売、賃貸住宅建設賃貸民間賃貸住宅管理受託等行収益事業、次事業行。受託事業、本市市営住宅維持管理各種助成事業等業務委託受実施事業、次事業行。7 7 7（）分譲住宅事業（）分譲住宅事業住宅不足解消勤労者住宅取得促進、住宅金融公庫融資等活用、良好居住環境分譲住宅供給。（現在新用地取得分譲住宅事業撤退
9、）（）賃貸住宅事業（）賃貸住宅事業中堅層良質住宅適正賃料提供目的、賃貸住宅供給管理事業供給戸数（平成17年度末）22,167戸管理戸数（平成17年度末現在）（財）大阪市住宅協会時代建設分1,337戸平成元年以降建設分 2,213戸合計3,550戸老朽化賃貸住宅順次建替行、現在、法円坂住宅（第期）215戸建設中特定優良賃貸住宅供給促進関法律基、良質住宅供給、民間土地所有者建設良質住宅建設費助成家賃助成行事業。（中堅層施策対象）所得応、国及市、最長20年間家賃補助。平成年度、子育世帯等市内居住促進、借上期間年経過借上型民間、子育層等入居場合、大阪市公社家賃対策補助行子育支援等公社活用制度実施。管理
10、戸数（平成17年度末現在）借上型3,351戸管理受託型1,130戸留学生向借上型54戸合計 4,535戸（）民間事業（）民間事業.独自事業業務内容.独自事業業務内容（）住宅併存事務所、店舗等管理（）住宅併存事務所、店舗等管理土地合理的利用居住者利便図目的、事務所店舗供給管理実施。管理数（平成17年度末現在）賃貸店舗棟店舗8 8 8（）市営住宅維持管理等業務（）市営住宅維持管理等業務約万戸市営住宅効率的効果的管理運営行、管理代行者委託市営住宅維持管理業務行、市内箇所住宅管理設、総合的窓口運営行。市営住宅維持管理、入居者募集決定、家賃決定徴収督促、入居後各種承認、苦情対応様業務一体処理、個人情報保
11、護、公平中立業務執行求。市 営 住 宅 維 持 管 理 業 務入居者募集家賃収納、滞納整理、他入居者管理業務、市営住宅空家補修等一般補修、外壁改修鉄部塗装等計画補修加集会所等共同施設整備等実施市営住宅附帯駐車場維持管理業務市営住宅入居者対象、市営住宅敷地内設置駐車場管理運営行、駐車場利用申込受付、使用料徴収、維持管理業務実施（）住情報業務（）住情報業務住情報、住関相談業務、大阪市住宅施策関情報各種住宅空室情報、住宅関各種情報発信市民向上図、住暮様人出会学習楽場整備、公社指定管理者、住情報管理運営業務行。（）融資助成等関連業務（）融資助成等関連業務本市住宅施策資金融資他公的助成制度関連事務行。民
12、間老朽住宅建替支援事業市内数多残民間老朽住宅建替支援、建替相談派遣、建替建設費補助、建替従前居住者家賃補助等行事業関受付審査等補助的業務実施子育世帯向分譲住宅購入融資利子補給制度子育世帯市内定住促進図、住宅金融公庫民間金融機関融資利用分譲住宅購入子育世帯対、当初年間利子補給行事業関受付審査等補助的業務実施新婚世帯向家賃補助制度若年層市内居住促進、活力進、市内民間賃貸住宅入居新婚世帯対、最長年間家賃補助行事業受付審査等補助的業務実施他、優良環境住宅整備事業、高齢者住宅改修費助成事業等受付。審査等補助的業務実施。.受託事業業務内容.受託事業業務内容9 9 9公社事業全体占受託事業割合公社収支公社事
13、業全体占受託事業割合公社収支公社事業全体占受託事業事業費割合約53、従事者割合約81、受託事業割合高。、受託事業内、市営住宅維持管理業務占割合事業費、従事者共70強。市営住宅維持管理業務経費約88億3,000万円内、修繕共同施設整備工事費等約72億6,000万円約割占、工事費等除維持管理業務経費（人件費物件費）約15億7,000万円。【公社事業全体占受託事業費割合（17年度）】【公社職員総数占受託事業従事者割合（平成17年度）】受託事業従事者（80.9%）受託事業従事者（80.9%）独自事業従事者（19.1%）公社職員総数100%288人市営住宅維持管理（74.7%）市営住宅維持管理（74.7
14、%）市営住宅附帯駐車場（9.4%）市営住宅附帯駐車場（9.4%）174人37人他受託業務（15.9%）受託事業従事者数100%233人233人55人22人全体事業費100%233.3億円受託事業費（52.6%）受託事業費（52.6%）独自事業費（47.4%）122.6億円110.7億円市営住宅維持管理（72.0%）市営住宅維持管理（72.0%）市営住宅附帯駐車場（20.4%）市営住宅附帯駐車場（20.4%）他受託業務（7.6%）88.3億円9.4億円受託事業費100%122.6億円24.9億円工事費等（82.2%）維持管理業務経費（17.8%）72.6億円15.7億円101010公社事業収支公
15、社事業収支（平成17年度）（平成17年度）独自事業、平成年度約1,400万円当期利益計上。受託事業、収益事業必要経費委託料受、収支均衡。市営住宅維持管理独自事業収入233.3億円9.488.388.3独自事業受託事業市営住宅維持管理左記以外受託事業独自事業支出233.3億円88.388.39.4110.7受託事業独自事業24.924.9市営住宅附帯駐車場維持管理24.924.9110.8右記以外受託事業市営住宅附帯駐車場維持管理0.1当期利益市営住宅維持管理独自事業収入233.3億円9.488.388.3独自事業受託事業市営住宅維持管理左記以外受託事業独自事業支出233.3億円88.388.3
16、9.4110.7受託事業独自事業24.924.9市営住宅附帯駐車場維持管理24.924.9110.8右記以外受託事業市営住宅附帯駐車場維持管理0.1当期利益111111独自事業受託事業収支推移独自事業受託事業収支推移【独自事業収入支出収支推移】【受託事業収入支出収支推移】11,08412,76716,16617,37715,35320,99218,45121,83917,63717,869 11,070 12,745 16,121 17,354 15,351 20,991 18,449 21,838 17,635 17,86614224523111122 25,000 20,000 15,00
17、0 10,000 5,00005,00010,00015,00020,00025,000（百万円）12,25612,90513,81514,16514,01616,77916,44515,42815,01115,206 12,256 12,905 13,815 14,165 14,016 16,779 16,445 15,428 15,011 15,206 25,000 20,000 15,000 10,000 5,00005,00010,00015,00020,00025,000（百万円）10111213141516171011121314151617収支（受託事業毎年精算行為行、収支。）（
18、収入）（支出）（支出）（収入）独自事業公社今後経営方大阪市住宅供給公社経営改善計画策定委員会（平成年月設置）議論報告、進捗状況同委員会発展解消大阪市住公社経営監理委員会（平成年月設置）適宜報告、受。独自事業、近年小幅黒字推移一方、受託事業収益事業必要経費委託料受、一貫支出収入同額。121212119115114114111100161413131212012412811812513754484238342645665616050100150200250300350131415161718（年度）（人）315315308308304304289289288288279279常勤役員市派遣職員公社
19、職員常勤嘱託非常勤嘱託119115114114111100161413131212012412811812513754484238342645665616050100150200250300350131415161718（年度）（人）315315308308304304289289288288279279常勤役員市派遣職員公社職員常勤嘱託非常勤嘱託公社組織公社組織（）役員構成（平成18年月日現在）常勤役員名理事長 名（大阪市派遣職員）専務理事名（大阪市職員）常務理事名（大阪市派遣職員、大阪市職員）非常勤役員名理事名（大阪市職員名、民間名）監事名（大阪市職員名）（）組織図（平成18年月日現在）公
20、社、市出資団体、幹部市派遣職員職員構成、経営市大関与。平成年度、経営改善向様意見取入、民間非常勤役員登用。一方、業務遂行、全体人員削減、業務必要要員確保経費削減図、非常勤嘱託比重増。理事会理事長(1)専務理事(1)常務理事(2)理事(5)監事(2)総務部(19)企画部(45)住宅管理部(211)総務課(10)経理課(9)企画事業課(9)住情報(19)民間住宅課(11)新婚家賃助成課(6)管理課(22)住宅整備課(27)収納課(28)住宅管理(134)（梅田京橋弁天町阿倍野平野）職員数279名非常勤理事及監事（計名）職員数含【職員数推移】常勤嘱託：雇用契約単年度更新歳延長可非常勤嘱託：市、公社職
21、員等構成、雇用契約単年度更新 歳延長可（平均勤続年数：年）市派遣職員：派遣期間年以内1313第章大阪市住宅供給公社市営住宅維持管理業務状況141414?市営住宅維持管理、住宅貸付家賃収納管理事務修繕共同施設整備分類管理?、市営住宅維持管理業務、業務一体運営、継続性等鑑、管理代行制度公社中心委託、効率良実施基本方針運営、業務遂行市及公社（住宅管理含）連携業務分担。?市営住宅維持管理業務管理戸数戸当従事者数2.6人他都市比較低水準、非常勤嘱託比率高（全体約52）、相対的効率良運営。大阪市住宅供給公社市営住宅維持管理業務状況大阪市住宅供給公社市営住宅維持管理業務状況市営住宅事業大阪市住宅供給公社役割
22、市営住宅事業大阪市住宅供給公社役割大阪市住宅供給公社担当業務詳細分析大阪市住宅供給公社担当業務詳細分析?基本方針、公社中心業務委託、市民果効率良事業実施?市一体運営、人的資源事務等精通市公社職員等非常勤嘱託等活用工事業者契約方法工夫等、経費低化図。今後各業務業務量実施要時間等正確把握努、将来展望行、効果的、効率的体制努?専門性観点民間委託方業務、検討実施、今後適宜、費用対効果観点精査、迅速確実事務進方策確立検討（）住宅貸付事務?住宅貸付事務、入居者管理事務、入居者募集及収入超過者対住宅斡旋事務。募集申込受付審査等年間約万千件程度処理?今後募集制度見直進中、募集業務円滑実施、業務量増加市民低下招
23、、費用対効果勘案、募集申込時機械処理対応化等積極的検討1515（）家賃収納事務?家賃収納事務、入居者管理事務、家賃決定収入認定事務決定家賃納入納入通知書等発行、納入通知書口座振替納入家賃収納、誤家賃二重払場合過誤納処理及家賃支払滞場合家賃滞納整理業務構成?口座振替利用促進年利用率上昇、平成年度口座振替率45。、滞納整理強化収納率26向上、滞納件数金額減少、家賃滞納退去件数増加?家賃滞納整理業務、家賃支払困難入居者細支払相談指導行居住安定図、支払応厳対応姿勢、引続滞納整理進必要?、家賃滞納退去、債権回収関専門的高持民間事業者平成19年度中委託。（）管理事務?管理事務、入居者管理事務、住宅貸付家賃
24、収納除事務、住宅管理運営業務含?不適正使用是正、住民通報収入申告未手続者中心調査等基判明案件行、不正入居者等特定調査含、相当時間労力要?高額所得者認定件数減少傾向、明渡請求基準当督促案件多、依然600件以上。?居住関苦情相談業務、特近隣迷惑行為、当事者解決本市対解決要請多。?不適正居住実態許姿勢引続各専門対策員調査進是正指導努、高額所得者明渡請求基準猶予制度方今後厳検討行、及入居者平穏居住苦情処理今後適切対応迷惑行為発生防止啓発指導強化、住宅管理者不断適正管理推進必要16（）修繕業務?市営住宅適切維持管理業務、経常補修（日常的生住棟住戸等破損、故障等修繕）、空家補修（市営住宅公募等新規貸付修繕
25、）、施設保全（給排水施設等関係法令基保守点検）、計画補修（住機能向上及将来渡住宅維持計画的実施修繕）構成?市営住宅適正維持管理図予算効率的執行努、工事費単価見直補修内容等精査、一般競争入札促進競争性高、様縮減図。?財政状況厳中、修繕業務、安全性緊急性重視、緊急予防観点選択集中、緊急性高経常補修優先実施、計画補修間予算配分等、計画的措置必要、建替勘案補修費用試算行、観点、今後補修計画検討?工事品質維持向上努更縮減図、設計内容積算等他都市状況参考検討研究。参考市営住宅附帯駐車場維持管理業務参考市営住宅附帯駐車場維持管理業務?空駐車場活用、道路交通法改正伴駐車場利用高、制度目的補助金適正使用制約、市
26、営住宅入居者活用図後空場合、団地近接、駐車場不足公社住宅等公的賃貸住宅入居者他民間利用者活用可能否研究検討必要。（）共同施設整備管理業務?入居者共同利便維持向上図、集会所整備団地緑化等環境整備行、住宅敷地内外不法駐車抜本的解消図目的既存市営住宅駐車場整備行。、共同施設補修実施。?財政状況厳中、工事費単価見直補修内容等精査、一般競争入札促進競争性一層高、様縮減図。?駐車場迷惑駐車対策対応団地自治会等独自市営住宅敷地内空自動車管理行、事例解消附帯駐車場設置進必要性高、平成19年度駐車場管理適正化図。171717現在市営住宅事業、既存市営住宅建替事業維持管理業務大別。建替事業、建替計画策定、設計、工
27、事及住民仮移転本移転等、維持管理業務入居者募集計画作成契約募集業務、入居後入居者管理建物管理。住民仮移転本移転募集抽選建替募集入居管理建物管理計画入居者関係入居者関係設計工事空家発生審査契約入居管理建物管理業務内容業務内容（別途住戸改善事業実施）維持管理準備退去募集計画募集要綱作成建物関係建物関係市営住宅事業大阪市住宅供給公社主役割市営住宅事業大阪市住宅供給公社主役割（）市営住宅事業主流（）市営住宅事業主流18修繕修繕管理事務管理事務家賃収納家賃収納家賃収納家賃収納主業務募集計画募集要綱作成募集抽選入居管理実施申込書等作成申込書記載内容申込資格有無審査当選者対課税証明書等公的証明書資格審査高額
28、所得者明渡指導建物管理共同施設利便施設整備主業務募集計画作成審査契約入居管理施申込書等配布受付抽選番号付番申込者通知区民等公開抽選収入申告書作成受付等補助的行為家賃滞納者督促収入超過者住宅斡旋同居地位承継承認緊急補修計画補修空家補修住宅貸付住宅貸付管理事務共同施設整備管理事務共同施設整備公社業務委託分類住宅貸付住宅貸付年度当初年間募集日程確定空家選定募集区分確定資格審査合格者対住宅斡旋入居契約家賃決定減免徴収家賃滞納者明渡請求収入超過者高額所得者認定高額所得者明渡請求補修計画策定募集要綱策定（）市営住宅維持管理業務（）市営住宅維持管理業務市営住宅募集、入居管理、建物管理業務、公社住宅貸付家賃収
29、納管理事務修繕共同施設整備分類管理19（）市営住宅維持管理業務委託制度（）市営住宅維持管理業務委託制度住宅維持管理委託制度、公営住宅法基管理代行制度、地方自治法基指定管理者制度及行政実務認業務委託制度。市営住宅維持管理管理代行制度採用?民間事業者等使用料自収入認上、経営的効率的施設運営図、住民役立。趣旨住宅管理指定管理者制度適用制限?公営住宅入居者決定他公営住宅法上事業主体行事務指定管理者委任行。?補助的行為（意思決定権力的行為前提行行為）事実行為行。?家賃等指定管理者収入収受。、家賃請求徴収等業務委託併用可能。（平成15年度末国土交通省通知参照）地方自治法基指定管理者制度地方自治法基指定管理
30、者制度?平成17年月管理特例創設、公営住宅法事業主体認権限一部公社等与包括的管理実現公社賃貸住宅一層連携図。趣旨管理代行制度適用範囲?入居者対各種承認、権限一部事業主体代管理代行者行。?指定管理者制度同様補助的行為事実行為行。?家賃等管理代行者収入収受。、家賃請求徴収等業務委託併用可能。公営住宅法基管理代行制度公営住宅法基管理代行制度?市営住宅、現人居住、生活営場所、施設休業等許点他公施設違特性有、経営効率性市民向上目的広民間事業者参入求、一定期間見直行指定管理者制度面。?管理代行制度、入居者対各種承認、権限一部事業主体代管理代行者行利点?管理代行者者、地方公共団体又公務員同様秘密保持義務課地
31、方住宅供給公社、個人情報保護担保図?将来的管理代行制度、市営住宅公社保有賃貸住宅連携図、入居募集情報一元的提供住宅施策一層進可能。管理代行制度採用理由管理代行制度採用理由202020市営住宅管理行為、事務種類細分化。事務種類、委託否定、管理代行制度指定管理者制度等委託否範囲異個管理行為、本市直接行、管理代行制度他業務委託公社実施（）市営住宅維持管理業務実施形態（）市営住宅維持管理業務実施形態入居者家賃、収入超過者家賃、近傍同種住宅家賃決定家賃敷金減免、徴収猶予高額所得者明渡請求期限到来後明渡場合金銭徴収不正入居等明渡請求受者対金銭徴収不正入居等損害賠償請求入居者公募及特定入居、入居者決定公営住
32、宅以外用途併用承認、公営住宅模様替増築係承認入居際同居親族以外者同居承認入居者死亡、退去時同居者地位承継（名義変更）承認高額所得者対明渡請求、明渡期限延長収入超過者対他住宅不正入居等対明渡請求公営住宅監理員設置、任免収入状況報告請求等（高額所得者対明渡請求及収入超過者対他住宅場合限）修繕業務（経常補修空家補修施設保全計画補修）関住関相談苦情関高額所得者、不正入居者明渡指導共同施設他入居者共同利便施設整備管理附帯駐車場管理、契約、使用料徴収公営住宅以外市営住宅関入居者公募、家賃決定等係補助的行為上記関申請書受付審査等補助的行為家賃等徴収共同施設他入居者共同利便施設整備入居者公募、家賃算定等関電算
33、処理経常補修、空家補修、計画補修及共同施設整備工事、民間業者請負実施施設保全保守点検、市民間業者委託実施退去滞納整理、平成19年度民間委託実施予定業務委託行市民間業者業務内容実施機関法令管理特例（管理代行）認法令管理特例（管理代行）認指定管理業務委託委託可能公社212121市営住宅管理体制、市公社（住宅管理含）連携管理実施住宅管理、各種管理行為入居者相談申請承認決定一連作業行。、各種文書配布緊急連絡等住宅管理各団地間連絡機関、入居者中住宅自治会推薦受公社委嘱連絡員各団地配置。（中層住宅団地人、高層住宅：棟人）住宅局*管理部管理課整備課公社住宅管理部住宅整備課収納課管理課梅田住宅管理（担当行政区
34、：北区、西淀川区、淀川区、東淀川区、旭区）（管理戸数：24,636戸）阿倍野住宅管理（管理戸数：27,520戸）（担当行政区：天王寺区、浪速区、生野区、阿倍野区、住之江区、住吉区、東住吉区、西成区）京橋住宅管理（管理戸数：15,260戸）（担当行政区：都島区、城東区、鶴見区、東成区）弁天町住宅管理（管理戸数：13,748戸）（担当行政区：此花区、港区、大正区）平野住宅管理（管理戸数：23,802戸）（担当行政区：平野区）連絡員連絡員連絡員連絡員連絡員【人】【人】総務部 総務課【人】【人】【人】【人】【人】経理課住宅管理人員、本市職員40名含庶務課（）市営住宅維持管理体制（）市営住宅維持管理体制
35、（註）平成19年4月1日付大阪市組織変更、住宅局都市整備局、管理部管理課整備課住宅部管理担当保全整備担当、管理部庶務課企画部総務担当改平成年月日現在2222東淀川都島福島此花西港大正天王寺浪速西淀川東成生野旭城東阿倍野住吉東住吉西成淀川鶴見住之江平野北中央梅田住宅管理梅田住宅管理弁天町住宅管理弁天町住宅管理阿倍野住宅管理阿倍野住宅管理平野住宅管理平野住宅管理京橋住宅管理京橋住宅管理東淀川都島福島此花西港大正天王寺浪速西淀川東成生野旭城東阿倍野住吉東住吉西成淀川鶴見住之江平野北中央梅田住宅管理梅田住宅管理弁天町住宅管理弁天町住宅管理阿倍野住宅管理阿倍野住宅管理平野住宅管理平野住宅管理京橋住宅管理
36、京橋住宅管理22住宅管理、公社事業所平成年度開設。住宅管理、各種管理行為関入居者相談申請承認決定一連作業処理組織、日常的管理業務担。入居者交通便考慮、市内5所（梅田、京橋、弁天町、阿倍野、平野）開設。住宅管理住宅管理各種連絡会議構成員開催頻度各種連絡会議構成員開催頻度事務執行上生疑義解消要場合、調整要場合他管理業務円滑実施、大阪市公社住宅管理各種連絡会議設【住宅管理配置図及担当行政区】連絡会議名称開催市公社（本社）住宅管理住宅管理所長会議毎月回管理整備担当課長級担当部長、管理整備担当課長級所長住宅管理副所長会議毎月回整備担当課長級整備担当課長級技術担当課長級（技術主幹副所長）管理担当者会議随時
37、管理担当係長係員管理担当管理担当建築担当者会議毎月回建築担当建築担当建築担当設備担当者会議随時設備担当設備担当設備担当23609.8588.9500.3442.452.660.552.766.540.072.572.670.489.973.2401.76,980.67,336.58,093.78,316.77,378.0277.2314.7335.4351.8315.802,0004,0006,0008,00010,000（年度）（百万円）2323【市営住宅維持管理業務業務別経費推移（合計）】1,375.71,573.51,551.91,441.81,293.67,378.08,316.78,
38、093.77,336.56,980.669.195.980.988.777.2139.8156.8134.1172.5201.6315.8351.8335.4314.7277.302,0004,0006,0008,00010,00012,000（年度）（百万円）9,278.410,494.710,196.09,354.28,830.3住宅貸付事務家賃収納事務管理事務修繕業務共同施設整備管理業務平成14年人権住宅管理業務新受託増加。（）市営住宅維持管理業務業務効率（）市営住宅維持管理業務業務効率財政状況厳中、工事費単価見直等行、一般競争入札促進、様縮減図【市営住宅維持管理業務業務別経費推移（人件
39、費）】【市営住宅維持管理業務業務別経費推移（物件費）】66.963.799.9129.1974.0963.7963.0941.5851.224.628.228.229.429.166.602004006008001,0001,200（年度）（百万円）管理事務人件費、修繕業務及共同施設整備管理業務人件費含1,069.71,060.01,054.91,069.61,004.9住宅貸付事務家賃収納事務管理事務住宅貸付事務家賃収納事務管理事務修繕業務共同施設整備管理業務8,208.79,434.79,141.18,284.67,825.3243.32.03.02.82.42.92.92.6北九州市神戸
40、市京都市名古屋市横浜市大阪府東京都大阪市2424市営住宅維持管理業務管理戸数戸当従事者数他都市比較低水準、相対的効率的運営。【管理戸数戸当従事者数】（平成年度）（附帯駐車場除）単純平均（人/千戸）従事者数、市営（都営府営）住宅維持管理業務従事市（都府）職員、公社職員、常勤嘱託及非常勤嘱託合計人数管理戸数除33.454.923.663.030.4138.7265.4105.0北九州市神戸市京都市名古屋市横浜市大阪府東京都大阪市【管理戸数】（平成年度末時点）（千戸）252525、公社人員構成、民間比人件費低非常勤嘱託比率高、経費低抑。【市営住宅維持管理業務業務量換算人員（職員種別）】民間派遣及短期
41、繁忙時一定期間雇用、人数換算総勤務日数職員一人勤務日数（日年）除算出。市派遣職員公社職員常勤嘱託非常勤嘱託民間派遣短期市派遣職員公社職員常勤嘱託非常勤嘱託民間派遣短期平成17年度一人年間人件費（事業主負担含）公 社 職 員約791万円常 勤 嘱 託約480万円非 常 勤 嘱 託 約276万円民 間 派 遣約341万円（派遣会社支払額）短期約157万円（参考）市職員約868万円11121312656871677430313131295252514548887881034433020406080100120140160180200（年度）（人）434953555712108884909285912
42、82221201813020406080100120140160180200（年度）（人）168168市派遣職員公社職員常勤嘱託非常勤嘱託173173176176168168174174168168173173176176168168174174住宅貸付事務家賃収納事務管理事務修繕業務共同施設整備管理業務総務11121312656871677430313131295252514548887881034433020406080100120140160180200（年度）（人）4349535557121088849092859128222120181302040608010012014016018
43、0200（年度）（人）168168市派遣職員公社職員常勤嘱託非常勤嘱託17317317617616816817417443495355571210888490928591282221201813020406080100120140160180200（年度）（人）168168市派遣職員公社職員常勤嘱託非常勤嘱託173173176176168168174174168168173173176176168168174174住宅貸付事務家賃収納事務管理事務修繕業務共同施設整備管理業務総務参考市営住宅維持管理業務公社人員推移（職員種別）参考市営住宅維持管理業務公社人員推移（業務別）262626大阪市住宅供
44、給公社担当業務詳細分析大阪市住宅供給公社担当業務詳細分析市営住宅維持管理、大分類（住宅貸付家賃収納管理事務修繕共同施設整備）、別市営住宅附帯駐車場維持管理市入居者決定、明渡請求等法的効果生業務行。公社、補助的業務募集申込書受理抽選入居資格審査、家賃決定減免等各種申請書受付審査、納入通知書作成等、修繕、使用料等収納及督促、住相談指導、火災等緊急措置等行、管理代行制度権限行使認業務行。、保守点検、平成年度市直接民間業者業務委託執行額人員委託額人員人員委託額（百万円）（人）（百万円）（人）管理代行制度業務委託（人）（百万円）募集企画立案募集関係書類作成配布入居者確認、鍵渡入居管理関係等特定入居募集受
45、付、審査、抽選退去資料作成業務住宅斡旋入居者確認、鍵渡契約事務収入超過者対住宅斡旋敷金管理家賃決定変更、家賃減免家賃収納収入申告書受付審査、家賃決定事務収入調査納入通知書発行口座振替提出指導委託家賃過誤納還付家賃滞納者対指導住関相談苦情財産管理関係自治会連絡調整住宅、共同施設鍵管理事務委託高額所得者認定同居、名義変更承認高額所得者明渡指導不正入居者調査、対応各種申請書受付審査要望書受付処理火災等緊急措置不法占拠事故場合処理住宅補修整備計画維持保全計画作成及進行管理経常補修（）策定計画補修空家補修施設保全施設保全（）施設保全（他）（）発注契約共同施設及既存住宅駐車場既存住宅駐車場整備駐車場整備測
46、量整備計画策定共同施設整備業務委託公社目的外使用許可駐車場管理契約、使用料駐車場補修徴収（目的外使用許可基実施）（目的外使用許可基実施）執行額、委託額及人員平成年度大阪市委託額大阪市住宅供給公社一括計上修繕共同施設整備人員両業務合計記載住宅管理人員本市職員名含大阪市及大阪市住宅供給公社人員、上記以外名12名総務人員公社目的外使用行際、駐車場使用料修繕費等必要経費差引残額、本市納付。市公 社民間業者業務委託住宅管理管理代行公社業務実施実施業務共同施設補修151076,9812778255市営住宅附帯駐車場維持管理127共同施設整備管理事務修繕17家賃収納13住宅貸付477本社実施業務31020.
47、2不適正居住者対使用承認取消明渡請求、訴訟和解強制執行15020家賃滞納者対使用承認取消明渡請求、訴訟和解強制執行992011,294管理等共益費情報対策18374527272727市営住宅維持管理業務内訳市営住宅維持管理業務内訳市営住宅維持管理市営住宅維持管理居住者関管理建物施設関管理収入超過者対住宅斡旋業務居住者建物居住者建物2834355152757690（）家賃収納事務（）管理事務（）修繕業務家賃収納業務家賃滞納整理業務家賃決定収入認定業務居住者異動関業務不適正使用是正業務高額所得者整理業務工作物設置承認事務居住関相談苦情処理事務経常補修空家補修施設保全計画補修（）住宅貸付事務事項事項
48、入居者募集業務具体内容具体内容9197（）共同施設整備管理業務共同施設整備管理家賃（福祉）減免収入認定業務(参考参考)市営住宅附帯駐車場維持管理市営住宅附帯駐車場維持管理98107市営住宅附帯駐車場維持管理業務駐車場管理補修282828（）住宅貸付事務（）住宅貸付事務住宅貸付事務、入居者管理事務、入居者募集及収入超過者対住宅斡旋事務。（）住宅貸付事務事項事項具体内容具体内容入居者募集業務月月定期募集市営住宅募集業務、入居者決定至申込書作成配布受付審査一連事務行。収入超過者対住宅斡旋業務収入超過者自発的住宅明渡促、中堅層向住宅募集案内他住宅斡旋周知行。平成年度当初公社管理代行。平成17年度住宅貸
49、付事務従事人数（民間派遣短期含）8.6人、市営住宅維持管理業務全体約4.7占、住宅貸付事務要経費約77百万円、市営住宅維持管理業務全体約0.9占。292929募集計画策定申込書配布申込受付第次審査抽選番号付番抽選器抽選当落通知当選者対第次審査斡旋入居契約募集計画策定申込書配布申込受付第次審査抽選番号付番抽選器抽選当落通知当選者対第次審査斡旋入居契約契約実施入居者退去公募可能空家等募集住宅選定申込書配布期間（週間日間程度）中無料配布各区役所区民企画室市民活動推進担当、区役所出張所、各住宅管理（梅田京橋弁天町阿倍野平野）各（梅田難波天王寺）、住情報、申込世帯申込限定。重複申込失格公社募集担当郵送受
50、付（一部公社等窓口受付）申込書記載内容申込資格充審査記載内容不備等申込資格充者、更正手続機会提供。未更正又更正後資格充場合失格申込区分一連番号付、申込者通知（郵送）無効失格者旨通知（郵送）区民等公開抽選当選者関資料公社引継、住宅局住宅斡旋入居抽選方法、商店街福引使用抽選器使用。一括募集戸数当選者決定、斡旋順位同時決定当選落選関抽選結果申込者通知（郵送）入居資格証明書類提出等資格審査合数、下桁上桁順数字当一連番号方式月月定期募集市営住宅募集業務、入居者決定至申込書作成配布受付審査一連事務、公社事務委託。（）住宅貸付事務入居者募集業務（）住宅貸付事務入居者募集業務【定期募集等募集計画策定入居者決定