《中国房地产研究院-XXXX房地产白皮书.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中国房地产研究院-XXXX房地产白皮书.pdf（64页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、 目目 录录 第一篇第一篇 导语导语.2 第二篇第二篇 2012 年中国房地产政策分析年中国房地产政策分析.7 一、概要.7 二、宏观经济政策.7 三、行业政策.9 四、国内房地产政策展望与建议.15 第三篇第三篇 2012 年中国房地产经营数据分析年中国房地产经营数据分析.21 第四篇第四篇 2012 年中国土地市场分析年中国土地市场分析.27 第五篇第五篇 2012 年中国典型城市房地产住宅市场分析年中国典型城市房地产住宅市场分析.36 第六篇第六篇 重点开发企业重点开发企业.51 第七篇第七篇 2013 年房地产基本面展望年房地产基本面展望.60 2 第一篇第一篇 导语导语 自 2010
2、 年 4 月以来，政府实施以限购限贷为基调的房地产调控政策，已有两年半时间。在这两年多时间内，11 年市场出现了一定的深度调整，12 年出现了复苏迹象，总体来看全国房价上涨速度控制在一定幅度，去投机化效果也较为显著，部分刚性需求得到较大程度满足，这一点在 2012 年尤其明显。市场即将进入 2013 年，我们认为，2013 年是中国房地产业发展的关键一年。一方面从行业外部因素来看，中国房地产业面临国内外多重复杂因素的影响，国外美国量化宽松的持续、欧债危机迟迟得不到有效解决，国际经济不确定性很高；国内受到投资增速放缓、出口增速放缓、劳动力成本上升、中小企业经营压力增大等影响，宏观经济增长速度有放
3、缓趋势。另一方面，从行业内部因素来看，全国市场发展出现不均衡态势，部分城市尤其是一线城市由于前期土地供应较少，房价存在进一步上涨动力；部分三四线城市，土地供应和库存量高企，市场下行的风险仍然较大。在这样复杂的环境下，房地产业的下一步健康发展相当重要。未来市场发展趋势如何？未来的政策调控方向应该如何操作？房地产业的发展定位是什么？这些问题都是需要我们深入思考的。中国房地产数据研究院作为中国房地产市场独立的研究机构，期望从对 2012年房地产市场的客观分析中，发掘出市场发展的基本脉络，为消费者购房提供参考、为地产从业者理清思路、为决策者提供政策依据。主要结论主要结论 一、一、2012 年市场概况年
4、市场概况 1.2012 年全国市场现探底回升趋势，开发投资额、销售面积、新开工面积均呈现触年全国市场现探底回升趋势，开发投资额、销售面积、新开工面积均呈现触底迹象。底迹象。2012 年 1-10 月份，全国房地产开发投资 57629 亿元，同比名义增长 15.4%，远远低于之前 20%以上的增长率，考虑到近期销售市场回暖趋势，开发投资或已触及底部。2012 年 1-10 月，商品房销售面积 78743 万平方米，同比下降 1.1%。但从各月销售情况来看，销售情况呈现逐月改善迹象，全年走势呈现前低后高走势。销售市场已现回暖趋势。2012 年 1-10 月，房屋新开工面积 146792 万平方米，
5、下降 8.5%。2012 年前 10 月，房屋新开工面积的持续负增长显示出开发商对房地产短期信心的不足，已经降至近年来的最低，3 但随着全国楼市的逐步复苏，预计后期房屋新开工面积增速会回归到正常的水平。2.全国市场库存面积缓慢上升。全国市场库存面积缓慢上升。截止 2012 年 10 月末，商品房待售面积达到 33048 万平方米，从全年来看，商品房待售面积从 2 月份的 20526 万平方米增加到 33048 万平方米，增速较高；但从 3 月份开始，待售面积的增速就相对稳定。3.刚需产品成为市场主力，大户型、豪宅产品销售压力依旧较大。刚需产品成为市场主力，大户型、豪宅产品销售压力依旧较大。由于
6、 2012 年采取了差别化的信贷政策，首套房利率 85 折，而二套房维持 1.1 倍，三套房依旧限贷。整体市场以刚性需求为主，而大户型、豪宅产品虽然随着市场回暖销售有所改善，但整体销售压力依旧较大。4.全国土地供应面积下降明显，年末土地供应呈现增加态势。全国土地供应面积下降明显，年末土地供应呈现增加态势。受到 2011 年销售市场不佳影响，2012 年 1-10 月，全国 300 个城市累计供应土地面积115297万平方米，同比下降 15.8%；2012 年1-10 月，全国 300个城市累计成交土地面积 74357万平方米，同比下降 35%。直到下半年，土地市场呈现回暖态势，地方政府推地增多
7、，开发商拿地的积极性也增加。5.一线城市库存量下滑明显，部分城市库存压力较大一线城市库存量下滑明显，部分城市库存压力较大 在整体市场库存量上升的情况下，一线城市库存下滑较为明显，北京从年初的 1054 万平方米下滑到 1042.49 万平方米；广州截至 10 月底住宅库存为 665.93 万平方米，比年初减少 16%；上海和深圳库存量则相对稳定，未见明显增加。一线城市的去化周期基本维持在15 个月以下。而部分三线城市库存压力较大，如宁波、青岛去化周期达到 50 个月、20 个月。另外如鄂尔多斯、营口、铜陵、连云港等城市，由于前期土地供应量较大，市场的供大于求现象较为严重。6.开发企业出现恒者恒
8、强的态势开发企业出现恒者恒强的态势 2012 前 10 月，各大龙头房企销售业绩明显好于去年同期，其中，万科前 10 月签约销售额 1100.2 亿，成为今年首个“千亿”房企，另外仍有中国建筑和保利地产年底加入“千亿”房企行列。各大龙头房企均有望提前完成全年销售目标。销售的好转直接促使各大龙头房企积极拿地，特别是三季度以来，保利、中海等大型房企共创造了 11 个“地王”，万科前 4 10 月拿地总额近 300 亿，占其前 10 月销售业绩的 27%，这一比例也明显高于其他大型房企。在各大龙头房企的城市布局方面，大多数房企将二线城市作为布局的重点，其次是一线城市，少量布局三四线城市，近年来，由于
9、三四线城市各种风险叠加，众多开发商逐步重回一二线城市，虽然一二线城市房价较高、库存较大，但其强大的市场需求以及可观的利润空间仍吸引各大龙头房企的进入。二、二、2013 年发展环境分析年发展环境分析 1、国际经济：国际经济维持现状的可能性概率较大，但风险不确定性依旧较高。国际经济：国际经济维持现状的可能性概率较大，但风险不确定性依旧较高。-美国经济：受高科技和住房市场带动，美国经济预计会呈现温和复苏态势，但 QE 政策较难大幅改变，国际货币环境适当宽松，美元大幅下跌的可能性也不大。-欧洲经济：欧债危机依旧延续，预计 2013 年较难得到根本缓解，同时欧债危机可能定期对资本市场产生一定负面冲击。-
10、风险评估：国际经济的走势可能对中国的出口贸易产生负面作用，预计国内出口 2013年较难呈现快速增长格局，从而影响到部分行业的运营。同时需要警惕的是，美国经济的复苏超预期，如果美元升值带来美元回流，可能会对全球资产产生负面作用，从而引起一线城市高端市场的短期波动。2、国内经济：稳增长预期明显，但产能过剩、中小企业经营、就业市场国内经济：稳增长预期明显，但产能过剩、中小企业经营、就业市场存在较大压力存在较大压力 在经济存在下滑风险状态下，预计 2013 年，政府在投资上会保持一定幅度的增速，以稳定经济增长，因此宏观经济综合指标会相对平稳，但细分市场的压力依旧较大。主要表现在产能过剩、中小企业经营困
11、难、就业市场需求放缓等方面，预计在新的增长点寻找到之前，这些因素在中期可能会对市场产生负面作用。3、货币环境：适度宽松货币政策可期，利率和准备金率大幅下调可能性不大货币环境：适度宽松货币政策可期，利率和准备金率大幅下调可能性不大-新增贷款总额：预计 2013 年，中国的货币政策会维持稳定，保持适度宽松，流动性依旧较为充分。截止 2012 年 11 月，新增信贷总额约为 7.75 万亿，预计全年在 8.2-8.5 万亿之间，明年应该在此基础上略有增加，信贷相对宽松对房地产市场会有较为明显的促进作用。-M2：预计 2013 年中国 M2 会突破 100 万亿，市场流动性保持相对宽松。-利率和准备金
12、率：在经济环境并非乐观的情况下，利率和准备金率上升的可能性基本没有；但考虑到 CPI 的上升趋势，利率和准备金率大幅下调可能性也较低，最多以微调为 5 主。利率政策的稳定有助于市场的稳定。4、行业政策：限购限贷政策得到执行、行业政策：限购限贷政策得到执行 限购限贷政策作为此次调控的主要政策，预计在 2013 年较难进行根本性调整。三、三、2013 年市场走势预判年市场走势预判 1、整体市场会呈现稳中有升的格局，但整体涨幅估计不大整体市场会呈现稳中有升的格局，但整体涨幅估计不大 考虑到 2013 年货币政策的适度宽松、住宅库存量短期指标的改善，2013 年市场稳中有升的概率较大；但受制于限购限贷
13、政策，以及刚性需求的释放，市场整体涨幅的幅度不会太大。2、城市发展分化，一线城市上涨动力较足，不排除局部城市进一步恶化的的可能性城市发展分化，一线城市上涨动力较足，不排除局部城市进一步恶化的的可能性 一线城市加上部分二线城市受到刚性需求量大、库存量不足、去化周期短、2011-2012年新推土地供应量不足等多方面条件，市场表现会较好，房价的上涨动力较足。而部分三线城市，由于本身经济条件一般，市场需求较小、而前期的土地供应量较大，后续的市场风险有可能进一步加大。3、前高后稳，上半年存在惯性上涨压力，下半年市场前高后稳，上半年存在惯性上涨压力，下半年市场存在存在不确定性不确定性 受到 2012 年下
14、半年市场回暖影响，以及市场对供应量的炒作，刚需和改善型需求入市动力较足，预计 2013 年上半年市场仍存在惯性上涨压力。但下半年，受制经济基本面发展制约，以及前期刚需的有效释放、再加上新增项目的上市，市场的进一步上行面临不确定性。四、四、2013 年行业政策建议年行业政策建议 鉴于 2013 年房地产市场面临的复杂环境，我们建议在行业政策方面可以更加灵活，避免采取一刀切的做法。概括起来，主要是三大方面：制度建设、有保有压、控制节点。1、制度建设：调控逐步以市场手段代替行政手段制度建设：调控逐步以市场手段代替行政手段 房价问题是国内房地产市场矛盾的焦点。稳定房价的方法有很多，其功效各有千秋。行政
15、性手段见效快，但是它难以持久；目前的调控措施，在遏制房价快速上涨方面功效显著，但是它归根到底是暂时性的手段，需要适时退出。所以，一方面我们需要认识到行政性手段控制房价的难度和弊端，另一方面我们需要抓紧时间准备后续楼市调控的长效手段。目前来看，应该主要从税收、供给、金融创新等角度来进行调节。6 （1）重视土地和商品房的规划和计划，并成为调控的指导方式。重视土地和商品房的规划和计划，并成为调控的指导方式。调控政策，需要更多重视土地和商品房的供应，各地区应该根据当地的社会经济发展状况，合理规划推地规模和节奏，避免因供给不足带来房价暴涨压力，同时也要避免过度供应带来市场崩盘风险。（2）进行房产税收体系
16、改革，变流通环节为持有环节。进行房产税收体系改革，变流通环节为持有环节。我国目前在房地产方面的税收还是比较高的，但是基本上集中于流通环节，在持有环节方面的税收却很少。流通环节征税往往使税负转移到下家，不但没有稳定房价，反而增加了购房者的压力。通过持有环节的税收改革，增加持有环节税收，即有利于地方财政收入的稳定，又使得税负转移难度较大，税收政策相对公平。在适当时间节点，可以考虑扩大房产税试点工作。2、有保有压：对于不同城市的房地产发展状况，应该适当区别对待有保有压：对于不同城市的房地产发展状况，应该适当区别对待 部分一二线城市房价后续供应不足，上涨压力较大，应该继续执行严格现行政策；同时要加大土
17、地供应量以稳定后市预期，避免政策放松带来房价暴涨问题，使得调控前功尽弃，让中央政府失信于民。而部分前期供应过大、高风险的城市，在合适的时间点，建议可以适当放开改善型需求，必要时可以降低二套房贷款利率，增加市场的整体需求量，规避市场恶化的风险。3、控制节点：政策储备、观察市场、择机推出控制节点：政策储备、观察市场、择机推出 根据我们中国房地产数据研究院的预测，2013 年上半年市场会相对较好，而下半年年市场不确定性会增加。因此在政策出台上要掌握好尺度，上半年可以稳为主，延续现有政策框架；下半年，如果市场出现调整态势，可再择机推出相关的需求微调政策。若在市场未出现明显疲态的情况下，盲目出台微调政策
18、，虽然短期刺激了房价，但当市场调整时，弹药已经打光了，反而会刺激房价暴涨暴跌，不利于整体行业发展。2012 年部分地方政府过度调整公积金政策，导致年底公积金贷款余额不足即为例证。7 第二第二篇篇 2012 年中国房地产政策分析年中国房地产政策分析 一、概要一、概要 2012 年以来，受国内外多重因素的影响，中国宏观经济增长放缓。房地产市场处于徘徊的时期，行业政策将起到更加关键作用。1、中央政府层面中央政府层面 为了稳定经济增长，巩固房地产调控成果，中央政府坚定地继续进行了房地产调控：一方面，坚决遏制不合理的住房需求，把投资和投机性需求挤出市场之外；另一方面，大力支持自住性的住房需求，各部委陆续
19、出台多项优惠措施。货币政策方面，基于稳定经济增长的需要，实施稳健的货币政策，两次下调存款法定准备金率，两次降息。这些带有宽松倾向的货币政策，客观上缓解了不少刚需置业者观望的情绪，促进了成交量的回升。保障性安居工程投入继续加大，多部委支持保障房参建企业多元化融资。2、地方地方政府层面政府层面 出于解决财政收支矛盾突出的需要，地方政府总是倾向于促进当地楼市的繁荣。但是，由于中央政府坚定的调控态度，使得地方政府不得不采取在框架内进行政策微调的办法。2012 年以来，30 多个城市陆续进行了各种楼市微调，涉及户籍待遇、普通商品房标准、公积金限额等多项措施。展望 2013 年，预计全国性的房地产调控政策
20、总体上还会延续目前的态势。一是限购政策不会取消，遏制投资投机性需求的思路不会改变；二是更加严厉的政策措施不太可能出台；三是保障性安居工程的建设力度增加。但地方政府还存在楼市政策微调意愿。二、二、宏观经济政策宏观经济政策 1、财政政策财政政策 由于国内经济增速放缓，基于稳定增长的需要，2012 年实施的是积极的财政政策。众所周知，拉动经济增长的三驾马车是内需、外贸与投资。长期以来国内收入分配机制失衡，致使国内各阶层收入两极分化严重，广大中低收入者消费能力较弱，这直接导致了国内消费率连续多年下降，且短期内没有好的解决办法。外贸方面，世界经济不景气，欧美、日本等经济体困难重重。由此导致中国的对外贸易
21、增长乏力，拉动经济增长的力量十分孱弱。一方 8 面，国内经济增长速度涉及到社会生活的方方面面，与社会稳定性高度相关，因此保持一定的经济增长速度始终是一个重大的政治任务；另一方面，在内需和外贸短期内提振无望的前提条件下，继续增加投资以保持一定的经济增长速度就成为不二的选择。在这样的背景之下，2012 年中国实施了积极的财政政策。这样的财政政策无疑会延展影响到房地产市场。因为房地产行业关联度大，与此相关的行业高达 50 多个，房地产出现衰退，相关行业则相应的出现衰退。所以，积极财政政策的实施会较为优先考虑到房地产领域的投资，这对房地产行业来说是一个发展的契机。国家统计局发布的 2012 年 1-1
22、0 月全国房地产开发投资情况显示，2012 年 1-10 月，全国房地产开发投资 57629 亿元，同比名义增长 15.4%，增速与 1-9 月持平，处于投资的底部区间。2、货币政策货币政策 基于稳定经济增长的需要，2012 年的货币政策由前期的偏紧向适度回归，实施了稳健的政策。鉴于国内宏观经济下行的压力，在实际操作中实施了具有宽松倾向的货币政策。表表 2-1 2012 年国内货币政策调整年国内货币政策调整 时间时间 内容内容 2 月 24 日 下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点 5 月 18 日 下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点 6 月 8 日 下调
23、存贷款基准利率各 0.25 个百分点。这是央行三年半以来的首次降息。7 月 6 日 金融机构一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31 个百分点。资料来源：中国人民银行网站资料来源：中国人民银行网站 图图 2-1 2007-2012 年货币政策变化与全国新建商品住宅量价走势年货币政策变化与全国新建商品住宅量价走势 资料来源：国家统计局，中国房地产数据研究院资料来源：国家统计局，中国房地产数据研究院 9 上图显示，国内货币政策对房地产行业运行态势影响显著，对新建商品住宅市场的影响更为直接。在货币政策从紧时期，房地产市场运行将趋于下行，反之则趋于上扬。今年以来，旨在
24、强化宏观经济稳定运行的适度宽松货币政策，为整个货币市场释放了大量流动性，客观上为房地产企业缓解资金压力提供了便利条件。2012 年以来多次的降准与降息，本意在于稳定宏观经济的增长。但是，这样的货币政策使得金融市场上流动性趋于宽松，客观上为房地产市场提供了诸多资金来源，也使前期资金压力很大的房企得到了有效的缓解与调整的余地。从而最终使得国内房地产市场避免了下行的势头。三、三、行业政策行业政策 2012 年的房地产行业政策总体上是延续和深化了前两年的调控思路。抑制投资投机性需求、有效增加各类住房供给，依然是政策的主旨。1、限购政策、限购政策 限购政策是目前对房地产市场影响最大、效果最直接的政策。发
25、轫于 2010 年并在 2011年得到强化的此轮限购政策，在 2012 年得以延续。表表 2-2 限购城市及政策一览限购城市及政策一览 省市省市 城市城市 本市户籍家庭本市户籍家庭 非本市户籍家庭非本市户籍家庭 0 套套 1 套套 2 套套 无纳税社无纳税社保无房户保无房户 证明合格证明合格的无房户的无房户 证明合格证明合格有房户有房户 社保及个税缴纳社保及个税缴纳 证明要求证明要求 广东 广州 2 套 1 套 禁购 禁购 1 套 禁购 前 2 年累计 1 年以上 深圳 2 套 1 套 禁购 禁购 1 套 禁购 1 年以上 佛山 2 套 1 套 禁购 禁购 1 套 禁购 1 年以上 珠海 1
26、套 1 套 1 套 禁购 1 套 1 套 1 年以上 福建 福州 2 套 1 套 禁购 禁购 1 套 禁购 1 年以上 厦门 2 套 1 套 禁购 禁购 1 套 禁购 前 2 年累计 1 年以上 海南 海口 2 套 1 套 禁购 禁购 1 套 禁购 1 年以上 三亚 2 套 1 套 禁购 禁购 1 套 禁购 1 年以上（含 1 年）北京 比较 2 套 1 套 禁购 禁购 1 套 禁购 连续 5 年（含）以上 天津 天津 2 套 1 套 禁购 禁购 1 套 禁购 1 年 山东 济南 2 套 1 套 禁购 禁购 1 套 禁购 前 2 年累计 1 年以上 青岛 2 套 1 套 禁购 禁购 1 套 禁
27、购 1 年以上 10 河北 石 家庄 2 套 1 套 禁购 禁购 1 套 禁购 1 年（含）以上 山西 太原 2 套 1 套 禁购 禁购 1 套 禁购 1 年以上 河南 郑州 2 套 1 套 禁购 禁购 1 套 禁购 1 年以上 上海 上海 2 套 1 套 禁购 禁购 1 套 禁购 前 2 年累计 1 年以上 江苏 南京 2 套 1 套 禁购 禁购 1 套 禁购 1 年（含）以上 无锡 2 套 1 套 禁购 禁购 1 套 禁购 前 2 年累计 1 年以上 苏州 2 套 1 套 禁购 禁购 1 套 禁购 1 年以上 徐州 2 套 1 套 禁购 禁购 1 套 禁购 1 年（含）以上 安徽 合肥 2
28、 套 1 套 禁购 禁购 1 套 禁购 1 年（含）以上 黑龙江 哈 尔滨 2 套 1 套 禁购 禁购 1 套 禁购 1 年以上 辽宁 大连 2 套 1 套 禁购 禁购 1 套 禁购 1 年以上 沈阳 2 套 1 套 禁购 禁购 1 套 禁购 1 年以上 吉林 长春 2 套 1 套 禁购 禁购 1 套 禁购 1 年以上 浙江 宁波 2 套 1 套 禁购 禁购 1 套 禁购 前 2 年累计 1 年以上 杭州 2 套 1 套 禁购 禁购 1 套 禁购 前 2 年累计 1 年以上 温州 1 套 1 套 禁购 禁购 1 套 禁购 1 年以上 金华 1 套 1 套 禁购 禁购 1 套 1 套 有证明即可
29、 绍兴 禁购 1 套 1 套 1 年以上 舟山 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 前 2 年累计 1 年以上 台州 1 套 1 套 禁购 禁购 1 套 禁购 前 2 年累计 1 年以上 衢州 1 套 1 套 1 套 暂停 1 套 暂停 前 2 年累计 1 年以上 湖南 长沙 2 套 1 套 禁购 禁购 1 套 禁购 无 湖北 武汉 2 套 1 套 禁购 禁购 1 套 禁购 1 年 贵州 贵阳 2 套 1 套 禁购 禁购 1 套 禁购 1 年（含）以上 广西 南宁 2 套 1 套 禁购 禁购 1 套 禁购 1 年以上 江西 南昌 2 套 1 套 禁购 禁购 1 套 禁购 1 年以上
30、 陕西 西安 2 套 1 套 禁购 禁购 1 套 禁购 1 年以上 甘肃 兰州 2 套 1 套 禁购 禁购 1 套 禁购 前 2 年连续 2 年 新疆 乌 鲁木齐 2 套 1 套 禁购 1 套 1 套 禁购 无 青海 西宁 2 套 1 套 禁购 禁购 1 套 禁购 1 年以上 宁夏 银川 2 套 1 套 禁购 1 套 1 套 禁购 无 内蒙古 呼 和浩特 2 套 1 套 禁购 1 套 1 套 禁购 四川 成都 2 套 1 套 禁购 禁购 1 套 禁购 有证明即可 云南 昆明 2 套 1 套 禁购 禁购 1 套 禁购 前 2 年累计 1 年以上 资料来源：中国房地产数据研究院整理资料来源：中国房
31、地产数据研究院整理 限购政策连续几年的强力实施，基本抑制了重点城市楼市商品住宅的投资和投机性需求，极大改变了国内房地产市场走势，稳定了楼市各方的后市预期。对中国房地产市场的运行的 11 影响极为深远，对楼市的稳定作用显著。但是，限购政策终究是行政手段，虽然它近期肯定不会取消，但它最终是临时性手段。市场各方期待市场性的长效手段。2、信贷政策、信贷政策 首先来看限贷政策。所谓的限贷政策，其实就是强调差别化住房信贷政策。差别化住房信贷政策的内容大致有以下几点：一是各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。二是对贷
32、款购买商品住房，首付款比例调整到 30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于 60%、贷款利率不低于基准利率 1.1 倍的规定。三是各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。四是对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。五是对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。六是继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。七是、鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。实行差
33、别化住房信贷政策，有利于满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率之内根据风险原则合理定价；有利于同时强调要有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款最低首付款比例的政策规定。凸显了住房信贷政策的差异性，可以遏制房价的不正常上涨，打击投机行为；同时对于满足公众的基本住房需求也需要有差别化的保护措施。这体现了房地产调控政策对于自住型首套房的购买一直持支持态度。再来看房地产贷款情况。今年以来，尤其是二季度以来，国内房地产市场出现了回暖的迹象。虽然这股暖流的形成有多重因素，但是它与房地产新增贷款的增加不无关系。表表 2-3 2007-2012 年上半年新增房地产贷款和总贷款
34、（单位：万亿元）年上半年新增房地产贷款和总贷款（单位：万亿元）时间时间 房地产贷款房地产贷款 同比增速同比增速 总贷款总贷款 同比增速同比增速 2007 年 1.13 69.3%3.6 16.1%2008 年 0.5-55.6%4.9 36.1%2009 年 2 300%9.6 95.9%2010 年 2 0%7.95-17.2%2011 年 1.26-37%7.47-6.04%12 2012 年 Q1 0.24-52%2.46 9.8%2012 年 Q2 0.32 14.5%2.4 24.4%资料来源：中国人民银行网站资料来源：中国人民银行网站 2012 年一季度总贷款同比增长 9.8%，二
35、季度为 24.4%；房地产贷款增速也从一季度的下降转为二季度增长 14.5%。房地产贷款的同比增长，扭转了楼市的局势，使得房地产市场开始出现上扬。7 月开始，全国商品房销售止跌反弹，连续两个月同比增速超过 10%。价格方面，全国百城价格指数从 6-10 月份出现环比上涨。3、土地政策、土地政策 土地供应是房地产市场发展的命脉。2012 年土地计划供应有所缩减，但仍明显高于去年实际供给水平，预示着今后房地产市场的波动性不会很大。表表 2-4 2009-2012 年全国住房用地供应情况（单位：万公顷）年全国住房用地供应情况（单位：万公顷）2009 年年 2010 年年 2011 年年 2012 年
36、年 实 际 供应 计 划供应 实际供应 计划完成率 计划供应 实际供应 计划完成率 计划供应 相比上年计划 相比上年实际 8.2 18.47 11.5 62%21.8 12.5 57%17.26-21%38%资料来源：国土资源部网站资料来源：国土资源部网站 近年来土地政策的一个重要内容，就是确保保障房用地供给，发展公共租赁住房，扩大保障性住房覆盖范围，解决低收入城镇居民家庭住房困难问题，保障民生。政策反复强调三类住房用地不低于住房建设用地比例的 70%，增加公共租赁住房的供应。中央要求逐步扩大住房保障制度覆盖面，表明中央要求保障房制度要更加完善、深化。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价
37、位普通商品住房用地，单一的“价高者得”的土地招拍挂制度有了明确的改进方向。2012 年保障性安居工程用地和中小套型商品住房用地拟供应 13.69 万公顷，占总量的79.3%；2012 年保障房用地拟供应 5.01 万公顷，能够落实 2012 年“新开工 700 万套以上”保障性安居工程用地“应保尽保”的目标任务。2012 年住宅用地计划供应 17.26 万公顷，根据近几年计划完成率在六成左右，考虑到今年以来全国及主要城市土地市场成交低迷，即使按 70%的计划完成率来计算，2012 年住宅用地实际供应约为 12 万公顷，与 2011 年的实际供应量（12.5 万公顷）相比略有下降。4、保障房政策
38、、保障房政策 13 近年来，为了保障城镇中低收入人群的住房供给，稳定国内房地产市场走势，保障性安居工程的建设力度不断加大。中央政府要求各地多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。在实际操作层面，2011 年计划开工 1000 万套，实际开工 1043 万套，建成 432 万套。2012 年基本建成 500 万套，新开工 700 万套以上。2012 年中央财政保障房建设计划补助资金 2117.55 亿元，相比去年实际的 1720.63 亿元增长了 23.1%。在土地供给方面，不断增加保障性住房用地比重。国土资
39、源部政策规定，申报住宅用地的，经济适用房、廉租房和中低价位的普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于 70%；“国十条”又强调保障房及中小套型商品房用地不得低于 70%的比例。在税收优惠方面，通过适当的税收减免，鼓励保障房建设。对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠；公租房建设用地及公租房建成以后占地免征城镇土地使用税、印花税，对经营公租房所取得的租金收入免征营业税、房产税等。在金融支持方面，支持和引导民间资本投资建设经济适用房、公共租赁住房等政策性住房，参与棚户区改造，享受相应的政策优惠。鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，支持符合条件的企业通过发放中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共
40、租赁住房建设和运营。5、税收政策、税收政策 营业税方面，买住房不足 5 年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税。该措施加大了二手房交易成本和购买费用，严厉程度较之以往进一步加强，将会有效遏制投资投机性购房。房地产税方面。目前已经在沪渝两地进行试点。上海房产税特点：仅针对新购住房且有较多减免，税率相对较低，但在新房市场中符合征税条件的房源更多。上海仅针对新购且属于居民第二套住房（本市居民人均 60 平方米以内免征，非本市居民第二套住房无免征）。税基为交易价格的 70%。税率暂定 0.6%，交易价格低于上年平均销售价格 2 倍，税率为 0.4%。虽仅针对新购住房，不涉及存量房，但由于只要属于第
41、二套住房即纳入征税范围（本市居民人均 60 平米以下部分免征，非本市居民拥有三年居住证且仅 14 有一套住房免征，第二套无免征），因而单从新房市场来看，上海符合征税条件的新房可能更多（重庆仅针对新房市场的高端住宅或“三无人员”购买的第二套住房），在对大户型、高档住房产生影响的同时，普通住宅也可能征税。重庆房产税特点：除针对新购高档住房和“三无人员”新购第二套住房外，还对存量独栋商品住宅征税，税率跨度大。重庆对独栋商品住宅、新购高档住房（交易单价为上两年平均交易单价两倍以上）和“三无人员”（无户籍、无企业、无工作）新购的第二套普通住房进行征税，并设计了不同的免税面积。前两类住房税率从 0.5%-
42、1.2%不等，后一类为 0.5%。重庆的政策主要针对高档住房（交易单价达到主城区新建商品住房均价 2 倍及以上），对普通住宅不会产生影响。而从税率来看，重庆税率跨度大（最低 0.5%，最高 1.2%），而上海税率为 0.4%或 0.6%，在计算应纳税额时再乘以 70%，因此税率相对较低。从目前的情况来看，较低的税率对持有成本增加不大，但对市场预期将产生影响。房产税的试点，引发了市场内外的争议。争议大致上集中于两个方面，一是房产税是否应该征收？二是房产税征收的城市是否会扩容？中国房地产数据研究院认为，在目前的形势下开征房产税是大势所趋。在技术层面，2012年上半年已经对 40 个重点城市的住房信
43、息进行了联网，这将为全国性的房产税征收打下了坚实的基础。但是在制度层面，由于住房资源分布的非均衡性，来自各强势方的博弈力量很大，扩展房产税征收范围的阻力较大，因此短期内房产税征收城市是难以快速顺利扩容的。6、地方政策、地方政策 2012 年以来，受多重因素的影响，国内经济增长速度逐渐放缓。受此影响，各地陆续出现了财政收入下降的现象。为了缓解财政收支矛盾突出的局面，地方政府纷纷把目光投入到当地的楼市，期望借助楼市的兴盛来缓解眼前的困难。但是，由于此前中央政府反复表态对国内楼市的调控“力度不减，方向不变”，因此各地楼市的政策调整基本上都局限于在中央政府调控的框架之内。个别地方的政策调整幅度过大，不
44、久就被叫停。总体上，各地的政策微调集中在住房公积金贷款上限额度的放宽方面，从 2011 年底至今，已有 30 多个城市在这方面进行操作，如连云港、乐山、信阳、日照、南昌、蚌埠、克拉玛依、滨州、遂宁、郑州、池州、漳州、南宁、合肥、南京、常州、吉林等城市；税收优 15 惠、购房补贴方面，已有厦门、扬州等城市；上海等城市调整了普通商品房标准。另有部分城市微调政策，因尺度过大，突破了中央政策的底线而很快被叫停。2 月 22日，上海市房管局“旧政新解”，申明居住证满三年的非户籍家庭可以购买二套房，2 月 27日，该政策被叫停，上海市政府表示“当前房地产市场调控正处于关键时期，本市住房限购政策只会从严执行
45、”。此前，安徽芜湖出台新政，对于购买中小户型契税减免、购房补贴范围及额度变大。尽管是支持合理住房需求，但由于受到社会强烈关注，扰乱政策预期，出台4 日即被叫停。此前此后又有佛山、芜湖、成都等城市的微调政策被叫停。表表 2-5 重点城市重点城市 2012 年政府工作报告关于房地产方面内容年政府工作报告关于房地产方面内容 北京北京 上海上海 坚定不移地抓好房地产调控。继续严格实施抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。完善城镇个人住房信息系统，探索促进房地产市场健康发展的长效机制。充分发挥市场力量，增加中低价位、中小套型普通商品住房供给，满足群众自住性、改善性住房需求。大力推进各类保障房建
46、设，发挥市保障性住房建设投资中心作用，引导社会资金投入，确保新建收购 16 万套、竣工 7 万套，同步完成配套设施建设。实施 1500 万平方米老旧小区房屋改造工程。积极稳妥推进限价商品房和先租后售保障房试点。贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的政策措施，加大普通商品房供应，调整普通商品房标准，完善个人住房房产税改革试点，实现全年新建住房价格稳中有降。加强“四位一体”住房保障体系建设，新开工建设和筹措保障性住房 1100 万平方米、17.08 万套（间），供应 770 万平方米、11.4 万套（间）。继续加大保障性住房的投入。全面公开共有产权保障房、公共租赁住房的成本构成和分配结果。广州广州
47、深圳深圳 加大住房保障力度。建立健全以公共租赁住房为主的保障性住房制度，筹集保障性住房 4.5 万套，新增解决 1.5 万户低收入家庭住房困难问题。完善住房公积金制度，健全公共租赁房、安居型商品房和货币补贴相结合的多层次住房保障体系，继续加强保障性住房建设，落实国家房地产调控政策，促进房地产市场健康发展。重庆重庆 天津天津 确保房地产市场平稳运行，房价增幅不超过城镇居民可支配收入增幅。深化房产税改革试点，落实首套住房和改善性住房的优惠政策，满足群众自主性和改善性住房需求。优化房地产市场调控，新开工公租房 1350 万平方米，配租 10 万套。精心做好住房保障工作，保证工程质量，扩大准入范围，提
48、高补贴标准，建立健全制度体系，确保公开、公平、公正。开工建设保障性住房 905 万平方米、10.5 万套。完成“城中村”拆迁 150 万平方米，安置房全面开工建设。资料来源：中国房地产数据研究院整理资料来源：中国房地产数据研究院整理 四四、国内房地产政策展望、国内房地产政策展望与建议与建议 1、本轮调控路径、本轮调控路径 2012 年以来，国内宏观经济环境大致上是：经济增长目标下调，通胀水平渐趋平稳；16 房地产调控坚持的方向是：继续坚持调控不放松，促进房价合理回归，保护合理住房需求。当前国内房地产政策总体上是需求管理与供给管理并重。需求方面，利用限购限外政策、差别化信贷政策遏制投资投机性需求
49、；供给方面，大力推进保障性安居工程建设，增加有效住房供给。这样的政策思路短期内不会有大的改变。表表 2-6 本轮房地产政策路径及其演变本轮房地产政策路径及其演变 时间时间 2010 年年 1 月月 2010 年年 4 月月 2010 年年 9 月月 2011 年年 1 月月 政策政策“国十一条”“国十一条”“国十条”“国十条”“9.29 新政”新政”“国八条”“国八条”抑制不合理需求 差 别化 信贷 二套房首付比例不低于 40%90 平以上首付 30%，二套房首付 50%，利率 1.1 倍 首套房首付 30%（无论面积大小）；二套房首付50%利率1.1倍，暂停三套房贷 二套房首付 60%，利率
50、 1.1 倍 限购 地方政府可根据实际情况实行限购，但只有北京出台“限购令”房价过高、上涨过快城市要“限购”，上海、深圳等近 20 个城市先后出台“限购令”，多数城市政策为“无论已有几套住房均可再买一套”明确要求 35 个大中城市及房价上涨过快城市限购，本市居民有 2 套，外地居民有 1 套不得购买、不能提供纳税证明不能购买 增加有效供给 加快中低价位、中小套型普通商品住房建设，力争到 2012 年末，基本解决 1540万户低收入家庭住房困难 三类房用地不低于住房用地的 70%，总供地 18.5 万公顷，建设保障房 580 万套 房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量 建设保障性住房10