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1、基于A H P法的住宅小区规划设计方案评价方法研究摘要 随着我国国民经济的快速发展，住宅产业作为新的经济增长点，在近几年取得了巨大的成就。住宅开发的规模不断扩大，新的住宅区如雨后春笋般涌现，这就必然带动着住宅开发理念和设计理念向 前发展。建设部 2 0 0 0年发布的 建筑工程设计招标投标管理办法，从法律上规定了建筑工程的设计权必须通过招投标来确定。本文即是在此基础上，通过查阅大量资料和对国内住宅开发实例的调研，分析了当前国内住宅小区的设计理念和规划设计方案的评选方法，提出了基于A H P法的住宅小区规划设计方案评价方法，并进行了阐述和实例论证。主要成果如下:1、回顾了国内外住宅区规划设计的发
2、展脉络，对于当前国内外住宅区规划设计的主导潮流和理念做出概括。对住宅区规划设计的未来发展趋势也做出了展望。2、在现行相关法律法规的基础上，分析了当前通行的住宅区规划设计方案评选方法，对其中的利弊阐明了作者的观点。3、对原有规划设计评价指标进行深入剖析，并按照系统性、一致性、合理性、独立性的原则，构建了基于层次分析法的指标体系和评价模型。4、分析和确定了评价模型中的指标权重，并进行了实例论证。对评价方法中存在的不足和进一步完善的方向做出说明和展望。关键词:住宅区规划设计层次分析法方案评价基于A H P 法的住宅小区规划设计方案评价方法研究ABS TRACT T h e r e a l e s t
3、 a t e i n d u s t ry h as b e c o m e o n e o f t h e n e w e c o n o m i c a l i n c r e a s i n gp o i n t s i n r e c e n t y e a r s.B o o m i n g o f l a r g e-s c a l e b u i l d i n g s a n d n e w r e s i d e n t i a l a r e a sb r i n g s a l o n g t h e g r e a t p r o g r e s s o f h o u
4、 s i n g d e v e l o p m e n t a n d d e s i g n m e t h o d o l o g y.N a t i o n a l C o n s t r u c t i o n D e p a r t m e n t r e l e as e d R u le s a n d R e g u l a t i o n s f o rC o n s tr u c t i o n D e s ig n B i d d i n g i n 2 0 0 0.A c c o r d i n g t o t h i s l a w,a s s i g n m e
5、n t o f b u i l d i n gd e s i g n r i g h t m u s t g o t h r o u g h b i d d i n g a c t i v i t ie s.B as e d o n t h i s l a w,t h e a u t h o r l o o k e du p a l a r g e a m o u n t o f m a t e r i a l s a n d i n v e s t i g a t e d p l e n t y o f l i v i n g e x a m p l e s o f d o m e s t
6、i ch o u s i n g d e v e l o p m e n t.A n a ly z i n g t h e w a y o f j u d g i n g t h e d e s i g n p r i n c i p l e a n d p l a n n i n gm e t h o d o l o g y,t h i s t h e s i s p r o p o s e d a n A H P-b as e d J u d g m e n t Me t h o d f o r R e s i d e n t i a lA r e a P l a n n i n g.Ma
7、 i n c o n t r i b u t i o n s o f t h i s t h e s i s a r e as f o l l o w s:234T h i s t h e s i s r e v i e w e d t h e e v o l u t i o n o f t h e me t h o d o l o g y o f r e s i d e n t i a la re a p l a n n i n g,s u mm a r i z e d t h e l e a d i n g p r i n c i p l e,a n d d i s c u s s e d
8、 t h ed e v e lo p m e n t t r e n d in t h e f u t u r e.B ase d o n t h e a v a i l a b l e r e l e v a n t l a w s a n d r e g u l a t i o n s,t h i s t h e s i sa n a l y z e d t h e c o mm o n m e t h o d s o f j u d g i n g re s i d e n t i a l a r e a p l a n n i n g b yg i v i n g t h e i r
9、p r o s a n d c o n s.T h i s t h e s i s m a d e i n t e n s i v e i n v e s t i g a t i o n t o t h e p r e v i o u s me asu r e m e n t sf o r h o u s i n g p l a n n i n g,a n d m o r e o v e r,i t e s t a b l i s h e d a n e w h i e r a r c h i c a lm o d e l f o r m e asu r e m e n t a n d j u
10、 d g m e n t.T h i s t h e s i s d i s c u s s e d t h e w e i g h t s o f m e a s u re m e n t s i n t h e j u d g m e n tm o d e l a n d p r o v e d t h e m u s i n g l i v i n g e x a m p l e s.T h e a d v a n t a g e s a n dd i s a d v a n t a g e s o f t h e p r o p o s e d m e t h o d w e re d
11、 i s c u s s e d a t t h e e n dK e y W o r d s:R e s i d e n t i a l a r e a P l a n n i n g a n d d e s i g n A n a l y t i c H i e r a r c h y P r o c e s s E v a l u a t i o n o f p l a n n i n g1 1基于A H P 法的住宅小区规划设计方案评价方法研究第一章绪论第一节论文研究的背景 一、住宅与房地产业发展形势 近2 0-3 0 年，随着我国城市化的发展和城乡人民生活水平的提高，住房需求量不断增
12、加。面对2 1 世纪，我国已将住宅业作为新的经济增长点，9 4 年9 月，2 0 0 0 年小康型城乡住宅科技产业工程”项目的正式推出，为面对2 1 世纪中国住宅发展展现了新的趋势，代表了我国住宅建设发展的产业政策和导向。小康住宅的试点已经拟定2 0 0 0 年建成1 0 0 0 万平方米的目 标。在九五期间，全国城镇需建住宅1 2 亿平方。住宅开发成为热点问题。随着9 8 年住宅政策改革方案出台，大批住宅的开发己经蓄势待发，据建设部测算，1 9 9 8年住宅建设和房地产投资至少拉动国民经济增长率1.5 个百分点，1 9 9 9 年也有1 个百分点以上。虽然此后不再提拉动多少个百分点，但从房地
13、产投资和住宅建设量连续多年增长的情况看，住宅建设和房地产对经 济增长的拉动作用是毋庸置疑的 f l。据国 家统计局 统计快报显示，2 0 0 1 年 1-v 1 2月，全国房地产开发完成投资6 2 4 5 亿元，比上年同期增长2 5.3 0/o(东部、中部、西部地区的增幅分别为2 7%,3 4.1%,4 2%).高于同期固定固定资产投资增幅1 3.4 个百分点，占固定资产投资的2 2.4%.2 0 0 2年1-1 2 月，房地产开发投资完成7 7 3 6 亿元，比上年同期增长2 1.9%，占固定资产投资的2 3.5%.2 0 0 3 年房地产投资完成 1 0 1 0 6亿元，比上年同期增长2
14、9.7%，占固定资产投资的2 3.6%。在2 0 0 4 年的1-4 月，房地产的投资比 上年同期增长率更是达到了M6%。可以预见未来的十年，中国住宅建设仍将保持高速增长速度，再加上城市化进程加快、城市住宅每年的自 然淘汰，住宅市场潜力巨大 I I I 二、住房制度的改革对房地产业的影响 1 9%年7 月”日，朱馆基总理提出要把住宅建设作为新的经济增长点 和新的消费热点，1 9 9 8年全国人民代表大会把深化住房体制改革作为政府的五大改革之一，宣布停止住房实物化分配，深入进行住房体制改革，拉动住宅建设，基于A H P 法的住宅小区规划设计方案评价方法研究把老百姓吸引到市场上来买房。近两年的房改
15、制度因之有了很大的突破，主要表现在以下几方面:1、住房分配体制改革取得了重大的突破，住房分配货币化。住房货币分配由三部分组成:第一部分是信贷;第二部分是住房公积金;第三部分是住房补贴。2、加快了现有公房的出售和提租，促进了住房旧体制转化。3、理顺了住房的供应体系。高收入家庭购买商品房，中低收入家庭购买经济适用房，困难家庭申请廉租房。加大经济适用房的建设，很多城市出现了经济适用房供求两旺的局面。4、加快了住房二级市场的开放，推动了新增商品房的增量市场和二手房的存量市场联动局面的形成。5,鼓励住房消费的税费政策有了很大的突破。6、调整了住房的信贷政策。7、消化空置商品房工作也取得了巨大突破，物业管
16、理在推动竞争上有了突破。8、住房产业化有了实质进展。我国大部分城市已经出台住房分配货币化政策，并在此基础上制定了补贴 资金筹集、管理、补贴标准、补贴方式、补贴申请、现住房认定、超标和未达标 住房处理及补贴发放程序等相关配套政策，不少省市己陆续发放住房补贴。辽宁、浙江、安徽、四川等省累计发放住房补贴超过 1 0 亿元。同时近年来随着住房消 费的启动，个人住房贷款迅速增长。截至2 0 0 1 年底，全国公积金归集总额为3 3 2 6 亿元，归集余额为2 4 0 5 亿元，职工买房、建房、退休累计提取9 2 1 亿元，累计 向2 1 0 万户家庭发放公积金个人贷款9 7 0 亿元，个人贷款余额8 3
17、 0 亿元。利用住 宅贷款方式，极大地提高了居民购房的支付能力，已经成为居民提前实现住房消 费的重要手段。从统计数据来看，商业性个人住房贷款的不良 率不到。.5%，住 房公积金个人住房贷款的不良 率仅为0.2 4%，这对于改善银行信贷资产质量也起 到了十分重要的作用3 2 0 0 1 年国务院修订了 城市房屋拆迁管理条例，对原有的拆迁管理制度作 了重大调整。一是将拆迁补偿标准由被拆迁房屋的重置价结合成新结算，调整为 根据被拆迁房屋区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定货币基于八 H P 法的住宅小区规划设计方案评价方法研究补偿金额;二是更加注重保护房屋所有人的合法权益，重点对房屋
18、所有人进行补偿，兼顾对使用人的安置;三是增加了被拆迁人对补偿方式的选择权;四是明确了管理程序，充实和完善了法律责任，加大了对违法行为的处罚力度。以上几方面的突破带动了个人住房消费实质性的启动，也带动了全社会住宅建设和竣工面积的增长，同时带动了相关产业的发展，促进了就业和经济的增长。住房市场总体出现供求两旺的局面。三、中国住宅市场的容量 中国2 1 世纪人口与发展中，中国人口与发展目标是:到 2 0 0 5年，全国人口总数控制在 1 3.3 亿以内，2 0 1 0 年，全国人数控制在 1 4 亿以内，到2 1世纪中叶，全国人口总量在达到峰值(接近 1 6 亿)后缓慢下降。在未来的几年中，大量的人
19、口 将涌入城市，这必然使住宅这一人们最基本的生活资料变得相对匾乏。这给住宅市场带来极大的发展空间。同时，居住水平的提高和住宅的自 然折旧引起了对住宅的自然需求。城市化过程中流动人口的增长也造成对住宅的巨大需求。有预测表明，到2 0 1 0 年，我国的流动人口将从目 前的8 0 0 0 万人增加到1.5 亿人，按人均居住最低标准(人均居住面积2 平方米，建筑面积4 平方米)计算，需要为新增流动人口建造约3 亿平方米的租赁房屋，每年需开发建设3 0 0 0万 平方米以 上的 租 赁房屋 Z q 从以上的分析可以知道，假设折旧率为 1.2 5%，人均住房面积为2 5 平方米的情况下，预计 2 0 0
20、 0-2 0 1 0年将产生住宅自 然需求 6 7.4 0亿平方米，2 0 0 0-2 0 2 0年将产生住宅自 然需求1 2 3.6 5 平方米，2 0 0 0-2 0 5 0 年为2 3 7.4 0 亿平方米。考虑到住宅空置的情况和现有城镇居民住房短缺的状况，可以粗略估计未来住宅市场的市场空间如表 1-1 所示。表1-1 未来5 0 年住宅市场的市场空间年份2 0 0 0-2 0 1 02 0 1 0-2 0 2 02 0 2 0-2 0 5 0 平 均 每 年住宅建设面积6.7 2 1亿平方米5.6 2 5亿平方米3.7 9 2亿平方米摧于A H P 法的住宅小区规划设计方案评价方法研究
21、 综上所述，目前我国房地产行业的发展处于十分有利的时期，第一，中央高度重视住宅建设和消费，连续几年把启动住房消费作为促进国民经济增长的重点。第二，相关部门出台了一系列政策，将对今后若干年房地产业的发展产生持续的影响。第三，居民的住房消费观念有了很大的改变，早日 入市，负债购房己为大家所接受。第四，房地产开发结构调整，经济适用房为主的普通住房供应量增大。第五，商品房销售环节正在规范。第六，随着住房个贷的增加和个贷安全性的体现，商业银行对个贷的竞争日 益加剧，住房信贷潜力将进一步发挥。第七，政府高度重视城镇化问题，明确提出了“要逐步提高城镇化水平，坚持大、中、小城市和小城镇协调发展，走中国特色的城
22、镇化道路”的发展方针，并采取了相应的政策。随着住房城市化进程的加快，大量人口进入城市，增加了住房的需求。第八，中国加入WT O有利于房地产业市场化进程的加快。规模宏大的住宅开发，引发了各学科行业的的空前关注，从住宅的房改政策到新一轮规划指导下的房地产运作，众多的理论和操作模式纷纷涌现，预示和酝酿着我国住宅开发理念的创新与变革。由于我国长期处于计划经济占主导地位的经济体制之下，住宅区的规划和建设也不可避免的带有浓厚的计划经济色彩。商品住宅区的规划和建设也是在近十年内才蓬勃发展起来，在未来十年也将是高速发展并对我国的国民经济起到支柱作用的新兴产业。为了最大限度的获得经济效益和社会效益，房地产商，特
23、别是较有实力的房地产商近年来越来越注重品牌效应，对于开发住宅区的前期工作，特别是住宅区的规划设计也越来越重视，有一定规模的住宅区的规划设计方案也往往要进行公开的设计招标，以期得到最佳的设计方案。但在我国过去的十多年中，工程施工招投标进行的比较多，积累了相当经验，工程施工招投标的规范和制度也己比较完善，而设计招标虽然也进行过一些，但方法及评价标准也有待于进一步完善。2 0 0 0 年 1 0 月1 8日 我国建设部发布 建筑工程设计招标投标管理办法，目的即在于规范建筑工程设计市场，优化建筑工程设计，促进设计质量。对于住宅小区规划设计方案评价方法和指标体系的进一步研究与分析同样迫在眉睫。基于A H
24、 P法的住宅小区规划设计方案评价方法研究 第二节论文研究的思路 中国大陆在2 0 世纪8 0 年代初期刚刚开始进入商业住宅区域的大规模投资活动，当时的投资营造主要针对长期以来积压的严重住房不足的问题，以低水平的公寓式住宅满足一般居住面积的需求，投资的利润回报比率也不高。随着经济的发展，房地产开发日 趋成熟，住宅区的规划、设计、销售和管理水平很快提高，国内房地产业逐步形成比较大型的集团公司，在项目 开发上日 趋成熟，项目 规模越来越大，户型选择越来越多，物业管理水平也越来越高。加上境外的大投资开发商逐渐介入中国大陆的房地产市场，境外的规划设计、建筑设计、室内设计、园林设计、景观设计、平面设计和广
25、告公司也介入，中国房地产开发很快与国际接轨，全国的房地产项目，特别是商业房地产项目的水平也水涨船高，开始逐渐向 成熟的阶段发展12 0 1。这样一来，国内消费者对于房地产项目 的总体要求、总体素质的要求也就越来越高了，在供应和需求双方的牵引下，中国住宅建设的水平已经得到极大的提高，国内一些地区住宅区项目的某些方面甚至已经达到了国际水平。作为一种赢利性的投资活动，房地产的操作具有其商业性和文化性两个方面的特征，他既是一种调动各方面因素以期达到最大经济效益的商业行为，同时又是一种设计文化的活动。因而，整个的房地产项目的总体操作，涉及到许多不同范畴的环节、房地产的运作，同时受到外部环境和内部环境双方
26、面的制约和影响，也更受到管理层次的决策影响，设计水平、规划观念、营销观念、人员管理、物业管理等等都对他具有影响作用，通过综合各方面因素的全程操作，达到有效的目的，是房地产开发的核心，因此，这是一个非常复杂的系统工程。一个房地产住宅项目的开发，牵涉到许许多多方面的因素，从土地的批准和投放，到规划、策划、房地产项目概念的形成，审批、分期开发和建造、调整、平面系统设计、景 观设计、销售推广、展示、售后管 理 和物业 管理 等等 12 1 从房地产全程操作的组成内容来看，他基本包括十大方面的内容，或者说十个运作层次、阶段，即:(1)资源整合，(2)投资分析，(3)土地决策，(4)价值判断，(5)市场定
27、位，(6)营销主题，(7)规划设计，(8)建筑施工，(9)市场 推 广，(1 0)物 业 管 理 12 1 本论文即着眼于以上十大方面的第七个方面，在查阅大量资料和调研的基基于A H P 法的住宅小区规划设计方案评价方法研究础上，对住宅小区规划设计的发展趋势作了具体的分析，并且对住宅小区规划设计方案的评价方法进行了具体的分析，与实际工程实例相结合，与时代的发展要求相切合，对评价方法的科学性和系统性进行了深入研究，具体思路如下:1、对当前国内外住宅小区规划设计的发展趋势进行分析比较，把握时代发展的脉搏，对未来的发展趋势有整体客观的把握，使评价方法的建立具有现实和发展的意义，以期使我国的住宅小区规
28、划设计的评价理念与国际发展趋势接轨。2、基于系统工程的思想建立评价模型，并用层次分析法计算权重。本文把住宅小区的规划设计方案评价方法作为一个系统来研究，采用最优化传递矩阵获得一致性的判断矩阵，并确定最后权重，简化了计算，提高了效率。3、对传统的评价指标和侧重点进行了探讨，通过对国内外住宅规划设计的发展历史和未来发展趋势的分析，对原有的指标及权重做出调整，增加若干新的指标及权重，使之更适应于当前的形势及未来规划设计的发展方向，在此基础上对评价方法进行优化，建立了一种更科学、系统、全面的综合评价方法。更好地体现了设计市场竞争的公开、公平、公正的原则，并使招投标制度更好地发挥控制工程设计质量，降低投
29、资的风险，保证工程的经济效益、社会效益和环境效益的作用。第三节论文研究的必要性 由于计划经济长期在我国占主导地位，前几十年中我国的住宅规划设计实际上是作为实物分房福利制度的一种附属品，各项经济技术指标也同样带有计划经济的痕迹。住宅的规划设计单一化，简单化，以满足人们基本居住条件为前提。住户对居住区的位置、住房质量与居住环境等不存在挑选的可能。规划设计一般采取委托方式，不存在招标投标。设计人员考虑的主要问 题是对各项指标的控制，对于小区的人文环境，自 然及建筑景观考虑较少，更谈不上对住宅区开发经济效益的评价。近年来，随着国民经济的迅速发展，人们生活水平有了很大提高，福利分房制度也为货币分房制度所
30、取代，这样一来，人们对于居住条件总体素质的要求也就越来越高，以往计划经济时代的规划设计运作模式远远不能适应形势的发展。重大项目的规划设计招投标制度呼之欲出。自2 0 0 0 年 1 0 月1 8 号建设部颁布 建筑工程设计招标投标管理办法以来，各地也纷纷出台了相应的建设工程设计招投标管理办法。住宅项目 也因为其营建规模不断扩大，设计要求不断提荃于人 H P 法的住宅小区规划设计方案评价方法研究高而进入了规划设计招投标的行列。然而，由于规划设计招投标在我国还处于起步阶段，其操作模式远远不及施工招投标的模式成熟，后者经过近十几年的探索和实践，己 经形成了符合我国国 情，基本上行之有效的 一 整套程
31、序和 操作模式3 0 。近几年来，各 地较大规模的住宅小区开发(包括商品住宅小区开发)在规划设计阶段基本上采用了招投标的方式，但从评标过程看还很不规范，随意性较大，特别是开发商出于对经济效益最大化的考虑，片面追求容积率、建筑密度等指标，忽略了对规划设计整体效益(社会效益和经济效益)的把握，另外由于国内沿用了几十年的居住区一居住小区一住宅组团的规划设计模式，对于住宅小区规划设计方案的评价体系也是建立在这种模式之上，其评价指标和权重的设立己经越来越不能适应当前国内住宅规划和设计的实际，与国外现行的住宅区规划设计思路差距更大，也无法兼顾到未来国内外住宅设计的发展趋势。健康人居环境建设需要科学的引导。
32、首先需要建立一个科学的技术体系，使住宅从规划设计、施工建设、产品的选用上以及社区的配套上，都应该围绕居住健康的要求，有相应的保证。研究住宅小区规划设计方案的评价指标系统，建立完整、完善、系统科学的量化指标体系，使开发商可以按照指标建设，普通老百姓可以读得懂，社会各界易于监督。能使老百姓住上放心房，开发商也有了追求的目 标，向 社会提供满意的产品，带来多赢的结果t 8 1 本文即是在这样的前提之下，在查阅大量国内外住宅区规划理论及规划设计实践。通过对国内外住区规划设计发展脉络的研究，给出适应于时代发展的住宅区规划设计的基本要素，并特别针对住宅小区的规划设计方案，提出了结合实际，具可操作性的评价要
33、素，建立了科学的评价模型。期望以此改进国内现行的评价方法，为房地产公司开发较大规模的住宅小区提供针对前期规划设计阶段的 多方案评价方法。第四节论文研究的内容 .第一章:阐述论文研究的背景、目的以及必要性。.第二章:回顾国内外住宅建设和规划设计的发展概况，对其未来的发展 趋势做出预测并进行探讨。.第三章:对我国现行住宅小区规划设计方案评价方法的现状进行分析。摧于人 H P 法的住宅小区规划设计方案评价方法研究.第四章:设置住宅小区规划设计方案评价方法的指标体系，并对其指标 和权重做出分析和确定。.第五章:实证分析 1、项目 概况。2、方案评价及结果分析。.第六章:结论与展望 基于A H P法的住
34、宅小区规划设计方案评价方法是对现行评价方法的有益补充，在应用计算机技术，开发出可视化操作界面后，能够简化方案评标的过程，提高评标的公平性、准确性。纂于A H P 法的住宅小区规划设计方案订价方法研究第二章住宅小区规划设计的发展趋势分析 第一节国外住宅建设和规划设计发展概况 自上世纪三十年代以来，代表现代规划理论的 雅典宪章就系统地将居住、工作、交通及游憩作为城市的四大基本功能，并以此来指导规划实践。在人们的衣、食、住、行的活动中，居住水平的好坏既反映了一个城市的经济状况，又成为人们追求的生活目 标，居住区的规划建设也随经济社会的进步而发展。回顾城市居住区规划的演变过程，每一次的演进都来自于生活
35、方式的改变和社会经济体制的变革。下面首先以美国为例，对西方发达国家的住宅建设发展历程做一个简单的回顾。一、早期居住区开发历程 美国的居住区开发经历了从 1 9世纪到2 0世纪的接近 2 0 0年的发展过程，其发展是从城市中的住宅区发展到城郊的住宅社区，再返回到城市中的新住宅区的否定之否定的过程。早期的住宅区是在农村和城市中，模式十分接近，即人们居住在他们工作的土地上，尽量靠近田地或工作地点，住宅靠近水路、道路水平发展。自从工业革命以来，西方的工业城市、商业都会人口急剧增加，城市的设计和规划也不能象以前那么简单了。在工业化以前，西方长期没有成熟的城市规划体系。整个体系理论的提出，是西方国家进入工
36、业化时代、进入资本主义的产物，其中比较重要的城市规划理论有以下几种:1.“工业城市”一把居住和工作结合起来考虑的早期规划思想，为适应大工业发展需求而设计的，在城市规划中对不同功能的内容进行了区域划分，区域之间用绿化带分隔，用铁路把各个区域联系起来。城市内部的交通主要采用高速公路。住宅区域每个街坊(b l o c k)宽3 0 m，长 1 5 0 M，之间也都用绿化带分隔开，整个住宅区域内部设计有小学和其他公共服务设施。2.西班牙工程师玛塔(A n t o n i o S o ri a Y Ma t A a)提出的“带状城市”理论一核心内 容是在城市中心建立一条贯穿性的中心马路，作为城市的脊椎。
37、供水、供电、排水等工程干线全部集中在这个中心干线下面，千线两侧按照城市具体要求自然出现住宅、工厂、商店市场、学校、公共设施等因素。基于人 H P 法的住宅小区规划设计方案评价方法研究3.霍华德提出的“花园城市”构想一规划呈圆形，分成中心、内环(生活区)、(商业和娱乐区)、中外环(工业区)和外环(农业和田园区)四层环带组从中心到外环，设计六条中心放射状的从内到外的通街大道，而每个环都设计有环行公路，沟通圆环之间的交通 2 6 1 二、二次世界大战后的郊区住宅区模式 郊区化是美国战后居住发展的最主要内容。庞大的郊区是后工业化的结构，郊区的住宅小区发展，是战后西方经济发展，社会发展的标志之一。郊区产
38、生了许多新的城镇，商业住宅小区为核心的城镇社区。这些新的社区造成了新的社区经济、社区文化和新的生活方式。形成了富裕的郊区市镇、郊区社区，也形成了人们的新生活品质观。早期，这种社区基本都是设计为远离工作地点的住宅区，他们的作用主要是供人们工作一天后的休息，被称为“卧室社区”(b e d r o o mc o m m u n i ty)。低密度的 住宅社区 使每户拥有较大的 地块，安静、安全。远离了 嘈杂、肮脏、混乱的市中心区域。但社区的公共空间环境并没有直接的改善，同时缺乏公共服务设施，使居民过度依赖汽车作为通勤工具。在2 0 世纪6 0 年代出现了“组群”开发，或者“组团”(c l u s t
39、 e r d e v e l o p m e n t)开发的 新型房地产开发模式。把住宅集中起来，甚至采用公寓形式的住宅建筑，使社区获得较大的公共空间，即保护了自 然景观和生态环境，同时也降低了开发的费用。组群开发的前提是使用同样开发土地的处理，并不是减少整个土地的面积，低容积率来自 建筑的相对集中，由 于设施的集中，反而提供了多 方面的 需要。2 6 1 这种郊区化过程基本延续了整个战后时期，直到目前方才由于“新都市主义”的兴起，才有所缓解。三、新都市主义(N e w U r b a n i s m)的萌芽和发展 新都市主义是一个非常令人注目的趋向。新都市主义形成于2 0 世纪9 0年代，试
40、图提供更加完善、更加完整的生活品质，提供真正的住宅区的质量，重建社区和邻里关系，逐步摆脱过度依赖汽车的情况。新技术的发展，家庭办公室、邻里网络中心的出现使得少开车成为可能。1.新城镇(N e w T o w n s)在郊区建立具有传统城镇式的新住宅区。新住宅区具有以下的特点:把部 分开发土地留出来，保留完全自 然生态，不加开发，或者造地为林，平衡生态;签于A H P 法的住宅小区规划设计方案评价方法研究高密度和低密度住宅结合;建立社区中心，包括办公楼空间、商业空间、交通枢纽，形成一个相对自 给自 足的社区;在工作空间、居住空间、商业空间之间建立人行道联系网;保留自然生态;提供了内部社交的多元性
41、。2“有规划的单位开发”住宅区(P U D s)政府在开发批准中，为了整体规划的需要，把整个开发区统一审核。这种住宅开发区都具有不同的户型，同时具有娱乐、公共设施、社区设施和商业部分。根据市场的要求，“有规划的单位开发区”大小不一，有些可以接近新城镇的规模，有的仅仅是小型住宅区域。但是，无论大小，P U B S”都具有统一的设计趋向，采用统一的设计规划，在建筑户型、色彩、材料、公共形象、标识等等方面一 致，形 成 鲜 明 的 社 区 形 象 2 1 四、探索新的住宅区开发模式 目 前西方国家都在探索新的住宅区房地产开发项目的模式。无论是组群开发，还是单门独户类型的开发都有所发展，呈现出开发上的
42、多元化状况。无论是房地产开发商、房地产投资商，还是规划者和建筑设计师，都在寻找良好居住区的最佳方案:一是能够产生经济效益的住宅开发区模式;二是能够最大程度保护和发展自然环境和生态的住宅区模式。其中有三种类型的住宅区域开发比较突出:1.新传统主义城镇 “新传统主义”居住区集中发展步行性的规划，力求增进邻里之间的社会交流，促进社区的互动关系。其最突出的特点是采用方格形街道布局，汽车道在住宅背后的服务道上，方便出入，户前主道路以步行路为主，成为人们交往，孩子玩耍的地方。以1 O m i n 步行距离作为设计的标准，来布局住宅、社区中心和商业网点。在建筑户型和社区设计上强调传统风格特征。2.“行人口袋
43、”住宅区 “行人口袋”住宅区与新传统主义住宅区具有许多相似之处，其区别在于对于汽车为中心的交通的管理方式上。“行人口袋”式住宅区的特点是把两个、多个住宅区之间留出一个一英里间距的空间，之间以步行穿越为要点，由于这个空间，社区具有可以向外扩张的余地。这段步行空间称为“行人口 袋”或“交通衔接点，o基于A H P 法的住宅小区规划设计方案评价方法研究 3.乡村式住宅区 根据开发的需要，在城市外围的乡村中，依照原来的规格、形式、地貌、布局，甚至保留相当多的原有建筑，发展而成的住宅区。与“新城镇”比较接近，常把农业和景观结合起来成为乡村居住区的主要景观内容2)五、未来住宅区规划设计的发展趋势展望 美国
44、对于住宅区的开发和设计经历了战后五十多年的漫长发展道路，己经进入到一个高度成熟的阶段，并随着社会和经济的发展不断的做出相应的调整和变化。就其发展趋势来看，可以大致归纳为以下几个大的方面:1、中一高密度的住宅区将具有更好的发展前景 过去消费者普遍追求宽大的空间，造成住宅区在过去5 0 年里都朝着低密度、低层的方向发展。而事实上，中一高密度的紧凑型住宅区同样可以保证良 好的生活环境，同时其他服务条件也会因密度较高而得到良 好的改善。并且如果住宅区与大规模交通系统如铁路、公路干线等相连接，其交通问题也能得到妥善解决。对于房地产商来说，这种住宅区的经济效益也比低密度的高。更重要的一点，将会减少对于土地
45、资源的耗费。2、更加强调环境要素 住宅项目 所涉及到的环境污染问题越来越突出，环境保护主义者反对无穷尽的开发，希望遏制这种趋势，导致未来的规划和设计会更加重视环境因素。3、节省能源 在规划设计上强调与自 然环境的协调关系，并考虑如何通过规划和设计来节省对于能源的消耗。4、完善住宅区的功能 在目前基本住宅发展的结构基础之上，以良好的生活品质为中心，完善住宅区的功能，对于住宅区内的公共设施投资会达到更有效率的水平。5.减少对汽车的依赖 住宅区内部遵循“行人友好”的方式规划和设计道路交通，设法鼓励人们使用公共交通工具，尽量减少对于汽车的依赖3 4)基于A H P 法的住宅小区规划设计方案评价方法研究
46、 六、其他一些国家的 住宅建设及规划设计概况 美国的商品住宅建设及规划设计的发展历程在西方大多数发达国家中具有较为普遍的代表意义。但因为所处地域及国情的不同，每个国家的商品住宅的开发建设及规划设计同美国相比，又都存在着或多或少的差异。下面以加拿大、日本、新加坡为例，对他们的住宅建设和规划设计的概况做一些说明，以做补充。1,加拿大的住宅规划及建设 加拿大的居住条件是世界上最好的国家之一。住宅建设崇尚建造健康的住宅，住宅在规划、设计、建造、施工、装修及改建中都最大限度地利用土地资源，保护环境，采用没有负面影响的环保材料，提供能源保护，保证室内空气舒适。使居住者在身心上都处于良好的生活、休闲状态。加
47、拿大住宅建设明确倡导“健康住宅”理念。健康住宅主要体现在几个方面:a、住宅区是开放式的，区内马路纵横，两排别墅，相背而立，每户的门前紧邻马路，车辆进出方便，邻居间用1.2 米的栅栏相隔，便于邻居间交流。住宅区环境优美，家家户户门前屋后都有花园草坪，多以草坪为主，种花或栽有修建成各种几何状的松柏。建筑多采用坡屋顶，明天窗，与自 然环境相协调，同时改善室内光环境。b、强调能源效益，包括建筑物的保温性能、用于采暖与制冷的能源、可再生能源技术利用、用电及高峰用电需求等;c、强调资源效益。可再生材料的利用、节水器具、建筑物的耐久性及长期性等;d、强调环保责任。包括燃烧的排放、污水及废水的处理、社区的选址
48、与自然资源的利用等;e,强调可支付能力，包括住宅的性能价格比，加拿大的居民住房分为独立房(H O U S E)、城市房(T O W N H O U S E)、公寓和单元房。满足不同 阶层的需要。f,建设的工业化水平、住宅的 适应性和市场性等。2、日 本住宅建设 在规划设计方面，日本的住宅区非常重视居住生态和环境建设，公益设施配套都比较齐全。在住宅单体设计、平面布局上注重多样化，满足不同住户的需基于A H P 法的住宅小区规划设计方案评价方法研究求，在小区管理上突出安全与服务到位。日本颁布了 住宅建设规划法、公营住宅法、地方住宿共给公社法 等。明确了中央政府和地方政府在住宅供应方面的责任。中央成
49、立住宅都市整备公团，通过财政融资拨款，民间融资，以综合开发的形式，成片改造旧城区和开发新区，推进城市建设与住宅建设一体化。并且按下述不同地区和不同等级提出以下 4 项指标;、住户的日照时间;、每一住户的平均公园面积;、每一住户的平均绿化量;、住户外部的噪声预测值。地区:、己 建市区内部的商、工、住混合地区;、己建市区或近郊的以低层住宅为主的地区;、近郊的无规划扩展的地区;、郊区中保存绿地的地区;、估计今后会变成住宅区的郊区。等级:、在公团已建设的小区中，以小区环境水平较差的小区住宅实态为基础，设定应该达到的水平;、以 一般住宅小区实态值为基础设定的水平，他表示一般水平;、为提高公团的一般小区的
50、水平，可以作为当前的目标值的水平。3、新加坡住宅建设 新加坡的居民住宅有组屋、公寓、排屋、独立式别墅几种类型。其中组屋是新加坡主要的住宅类型，居住组屋的住户约占全部的 8 0。组屋由新加坡政府建设部门统一投资开发、统一规划、设计兴建的，出售给新加坡公民居住。新加坡的组屋大都分布在各区(镇)中心地铁站周围，充分利用所在地区的社会公共服务设施。组屋建设严格按居住小区规划进行设计、兴建，在各居住小区内设有齐全的公共服务设施，居民的一般日常生活问题都可在小区内得到解决。新加坡非常重视组屋建设规划和设计，小区总体空间布局划分清晰，功能分基于A H P 法的住宅小区规划设计方案评价方法研究区明确合理。小区