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1、 1 物业设施设备管理指南 2 目目 录录 第一部分第一部分 强电系统强电系统 第第 1 章章 高压供电系统高压供电系统.1 1.1 高压供电系统概述.1 1.2 供电系统的接管验收.7 1.3 供电系统的运行管理.10 1.4 供电系统的维护保养.17 1.5 供电系统设施设备的大中修.20 第第 2 章章 低压配电系统低压配电系统.23 2.1 低压配电系统概述.23 2.2 低压配电系统的接管验收.25 2.3 配电系统的运行管理.26 2.4 低压配电系统的维护保养.33 2.5 自备应急发电机.40 2.6 电力电容器.44 2.7 电池.47 2.8 设施设备的大中修.53 第第
2、3 章 用电设备章 用电设备.58 3.1 电照明和电光源.58 3.2 电动机.70 第第 4 章章 低压电器低压电器.75 4.1 低压电器概述.75 4.2 低压电器的接管验收.82 4.3 低压电器的管理.83 第第 5 章 建筑防雷与接地章 建筑防雷与接地.87 5.1 雷电的危害及建筑物防雷等级.87 5.2 建筑物防雷与接地系统概述.88 5.3 电力系统的防雷设施.94 5.4 防雷与接地系统的接管验收.96 5.5 防雷与接地系统的维护保养.100 第二部分第二部分 电梯升降系统电梯升降系统 第第 6 章章 电梯升降系统概述电梯升降系统概述.103 6.1 电梯升降设备的分类
3、.103 6.2 电梯的基本原理.106 目 录 3 6.3 轿厢和门系统.109 6.4 导向系统和重量平衡系统.110 6.5 安全保护系统.111 6.6 电力拖动和电气控制.113 6.7 微机在电梯中的应用.113 6.8 电梯土建技术要求.113 第第 7 章 电梯升降系统的接管验收章 电梯升降系统的接管验收.115 7.1 接管验收工作依据.116 7.2 接管验收工作要求.117 7.3 接管验收工作程序.118 7.4 接管验收的实施.118 第第 8 章章 电梯升降系统的运行管理电梯升降系统的运行管理.125 8.1 运行管理的依据.126 8.2 运行管理内容.126 8
4、.3 运行管理要求.134 8.4 环保节能.138 8.5 电梯事故.139 第第 9 章章 电梯升降系统的维修养护电梯升降系统的维修养护.140 9.1 维修养护的依据.140 9.3 维护方法.143 9.4 电梯的常见故障及其排除.149 第第 10 章章 升降系统的大中修升降系统的大中修.152 10.1 电梯中修的确定及项目内容.152 10.2 电梯大修的确定及项目内容.153 10.3 电梯的小修、中修、大修的参考周期.154 10.4 电梯设备报废标准的探讨.155 第三部分第三部分 空调系统空调系统 第第 11 章 空调系统概述章 空调系统概述.161 11.1 空调系统的
5、构成.161 11.2 空调系统的分类.168 第第 12 章章 空调系统的接管验收空调系统的接管验收.174 12.1 接管验收工作依据.175 12.2 接管验收的范围.175 12.3 接管验收的程序.176 12.4 空调设备、设施和技术档案的建立.181 第第 13 章 空调系统的运行管理章 空调系统的运行管理.181 13.1 运行管理依据.181 13.2 运行管理的内容.182 物业设施设备管理指南 4 13.3 运行管理要求.199 13.4 环保、卫生、节能及安全要求.201 第第 14 章章 空调系统的维修养护空调系统的维修养护.205 14.1 维修养护的依据.205
6、14.2 维修养护管理.205 14.3 维修保养要求.234 14.4 环保及节能要求.236 第第 15 章章 设施设备的大中修设施设备的大中修.237 15.1 技术标准.237 15.2 管理要求.237 15.3 工作内容.240 15.4 环保与节能.242 第第 16 章章 热源系统简介热源系统简介.243 16.1 热源系统概述.243 16.2 热源系统的接管验收.246 16.3 热源系统的运行管理.249 16.4 热源系统的维修保养.257 16.5 热源设备的大中修.259 第四部分第四部分 给排水系统给排水系统 第第 17 章 给水系统章 给水系统.261 17.1
7、 供水系统概述.261 17.2 供水系统的接管验收.264 17.3 供水系统运行管理.268 17.4 供水系统的维护保养.274 17.5 给水系统大、中修管理.277 第第 18 章章 中水系统中水系统.283 18.1 中水系统概述.283 18.2 中水设施的接管验收.284 18.3 中水系统的运行管理.286 18.4 中水系统的维修保养.292 18.5 设备设施的大、中修.294 第第 19 章章 排水系统排水系统.300 19.1 排水系统概述.300 19.2 排水系统的接管验收.301 19.3 排水系统的运行管理.303 19.4 排水系统的维修保养.304 19.
8、5 设备设施的大、中修.306 目 录 5 第五部分第五部分 消防系统消防系统 第第 20 章章 消防系统概述消防系统概述.313 20.1 消防灭火设施系统概述.313 20.2 火灾自动报警系统概述.324 20.3 防火、灭火设施自动联动系统概述.328 20.4 常见灭火器具.333 第第 21 章章 消防系统的接管验收消防系统的接管验收.335 21.1 消防系统接管验收工作依据.335 21.2 消防系统接管验收的范围.336 21.3 消防系统接管验收的程序.337 第第 22 章 消防系统的运行管理章 消防系统的运行管理.346 22.1 消防系统运行管理的依据.346 22.
9、2 运行管理要求.349 22.3 消防系统运行管理内容.356 第第 23 章章 消防系统的维修养护消防系统的维修养护.363 23.1 消防系统维修养护的依据.363 23.2 消防系统维修养护管理要求.363 23.3 消防系统维修养护的内容.366 第第 24 章章 消防系统的大中修消防系统的大中修.388 24.1 消防设施设备大中修的依据.388 24.2 消防设施设备大中修管理要求.388 24.3 设施设备大中修工作内容.393 24.4 环保及节能.396 第六部分第六部分 弱电系统弱电系统 第第 25 章章 楼宇自动化系统楼宇自动化系统.407 25.1 系统概述.407
10、25.2 楼控系统的接管验收.412 25.3 楼控系统的运行管理.415 25.4 楼控系统的维护保养.419 25.5 节能管理.425 第第 26 章章 安全技术防范系统安全技术防范系统.426 26.1 安全技术防范系统概述.426 26.2 安全技术防范系统的接管验收.432 26.3 安全防范系统的运行管理.436 26.4 安全防范系统的维护保养.438 第第 27 章章 停车场管理系统停车场管理系统.444 27.1 停车场车位引导管理系统.444 27.2 停车场收费系统.450 物业设施设备管理指南 6 第第 28 章章 有线电视和卫星接收系统有线电视和卫星接收系统.454
11、 28.1 系统概述.454 28.2 系统的接管验收.455 28.3 系统的运行管理.459 28.4 系统的维修养护.462 28.5 其 他.464 第第 29 章章 广播会议设备系统广播会议设备系统.466 29.1 广播会议设备系统概述.466 29.2 广播会议设备系统的接管验收.471 29.3 广播会议设备系统的运行管理.475 29.4 广播会议设备系统的预防性维护.477 第七部分第七部分 房屋的接管、维护与装修管理房屋的接管、维护与装修管理 第第 30 章章 房屋接管、维护的概述房屋接管、维护的概述.481 第第 31 章章 房屋的接管验收房屋的接管验收.481 31.
12、1 接管验收的工作依据.481 31.2 接管验收的范围.482 31.3 接管验收的程序及实施.482 第第 32 章章 房屋的运行养护及维修房屋的运行养护及维修.486 32.1 房屋运行养护及维修的部位.486 32.2 房屋运行养护及维修的标准.486 32.3 岗位的设置及职责.486 32.4 房屋的维修及养护.487 32.5 公共设施的大中修.493 32.6 房屋的环保及节能.497 第第 33 章章 房屋的装修管理房屋的装修管理.497 33.1 装修管理概述.497 33.2 业主或使用人入住验收.498 33.3 装修程序及相关规定.499 33.4 装修规则及注意事项
13、.503 第八部分第八部分 设施设备的大中修管理设施设备的大中修管理 第第 34 章章 设施设备的大中修管理概述设施设备的大中修管理概述.517 第第 35 章章 设施设备大中修管理的工作内容设施设备大中修管理的工作内容.517 35.1 设施设备的大中修管理的依据.517 35.2 设施设备大中修管理的工作内容和程序.517 第第 36 章章 专项维修资金的使用专项维修资金的使用.519 36.1 专项维修资金的使用.519 36.2 专项维修基金使用的补充说明.520 第二部分 电梯升降系统 103 第二部分第二部分 电梯升降系统电梯升降系统 电梯升降设备是指一种将人或者货物升降到某一高度
14、的设备。在物业管理活动中电梯、升降平台、机械停车、高空作业等是最常见的电梯升降设备，其中电梯是物业管理重要的机电特种设备，本部分将主要以电梯相关内容为主阐述电梯升降系统在物业管理中的相关内容。第第 6 章章 电梯升降系统概述电梯升降系统概述 6.1 电梯升降设备的分类电梯升降设备的分类 6.1.1 定义及分类定义及分类 6.1.1.1 电梯升降设备的定义 1.电梯（客梯、货梯、步行梯）：运行于垂直的或与垂直方向的倾角不大于 15角的两侧导轨之间，运送乘客或货物的固定设备。2.高空作业设备、擦窗机：建筑外墙施工用工具，保洁清洗外墙设备。3.液压升降设备、升降平台：施工维修清洁设备。4.机械停车设
15、备：属于停车设施，利用空间增加有效的停车数量。6.1.1.2 电梯的主要分类 表表 61 按用途分类按用途分类 序号 名称、代号 用途及特点 1 乘客电梯（TK）为运送乘客而设计的电梯，必须有十分可靠的安全装置。要求安全舒适，装饰新颖美观，载客人数 821 人。2 载货电梯（TH）用于运送货物，通常有人伴随的电梯。要求结构牢固安全性好，轿箱的容积较大，速度一般在 1ms 以内。3 客货两用电梯（TL）主要用于运送乘客，但也可以运送货物。与客梯区别在于轿箱装饰结构简单，一般为低速，所以也称为服务梯。4 病床电梯（TB）为运送医院病人及其病床而设计的电梯，其轿箱具有窄而长的特点，常要求前后贯通开门
16、，对运行稳定性要求较高，有专职司机。5 住宅电梯（TZ）供居民住宅楼使用的电梯，也可运送家用物件和生活用品。6 杂物梯（TW）运送一些轻便的物品、食品等，不允许人员进入电梯。7 船用电梯（TC）在船舶上供船员及乘客上下使用的提升设备，能在船舶的摇晃中正常工作。8 观光电梯（TG）是一种轿箱壁透明、供乘客观光的电梯。9 汽车电梯（TQ）运送汽车的电梯，其特点是大轿箱、大载重量、常用于立体停车场及车库。10 其他电梯 用作专业用途的电梯，如矿井电梯、建筑工程电梯、防爆电梯。物业设施设备管理指南 104 表 62 按运行速度分类 表 62 按运行速度分类 序号 名称 额定速度范围 1 超高速电梯 3
17、ms10ms 或更高速的电梯，通常用在超高层建筑内 2 高速电梯 2ms3ms 的电梯如 2ms、2.5ms、3ms 等，通常用在 16 层以上的建筑。3 快速电梯 1ms2ms 的电梯如 1.5ms、1.75ms 等，通常用在 10 层以上的建筑。4 慢速电梯 小于 1ms 的电梯如 0.25ms、0.5ms、0.75ms 等，通常用在 10 层以下及货梯、医用梯等。表表 63 按拖动方式分类按拖动方式分类 序号 名称 驱动和使用特点 1 直流电梯 其曳引电动机为直流电动机，并根据有无减速箱，分为有齿直流电梯和无齿直流电梯。采用可控硅直接供电的可控硅电动机拖动系统：其特点为性能优良，梯速较快
18、，通常在 1ms 以上。2 交流电梯 交流调频调压电梯，俗称 VVVF 电梯，通常采用微机、逆变器、PWM 控制器，以及速度电流等反馈系统，在调节定子频率的同时，调节定子中电压，以保持磁遇恒定，使之电动机力矩不变，是一种新式拖动制动方法，其性能优越，安全可靠，速度可达 6ms。3 液压电梯 靠液压传动，根据柱塞安装位置有柱塞直顶式，其油缸柱塞直接支撑轿厢底部，使轿厢升降；有柱塞侧置式，其油缸柱塞设置在井道侧面，借助曳引绳通过滑轮组与轿箱连接，使轿厢升降，梯速为 1ms 以下。4 齿轮齿条电梯 齿条固定在构架上，采用电动机、齿轮传动的机构，装在电梯的轿厢上，利用齿轮在齿条上的爬行来拖动轿厢运行，
19、一般用在建筑工程中。5 螺杆式电梯 将直顶式电梯的柱塞加工成矩形螺纹，再将带有推力轴承的大螺母安装于油缸顶，然后通过电机经减速器（或皮带传递）带动大螺母旋转，从而使螺杆升轿厢上升或下降。6 直线电机驱动电梯 用直线电动机作为动力源，是目前具有最新驱动方式的电梯。表表 64 按操纵控制方式分类按操纵控制方式分类 序号 名称 驱动和使用特点 1 集选控制电梯 是在信号控制基础上发展起来的全自动控制电梯，与信号控制的主要区别在于能实现无司机操纵，其主要特点是：把轿厢内选层信号和各层外呼信号集合起来，自动决定上、下运行方向。顺序应答，这种电梯操纵为有无司机。当有司机操纵时为信号控制（当人流集中高峰时间
20、里，为保证安全运地）。而在人流较少时，改为无司机集选控制。这类电梯须在轿厢上设置称重装置，以防超载，轿门上须设防夹保护装置。2 下（或上）集选控制电梯 这是一种当只有电梯下行时才能被截停的集选控制电梯，其特点是：乘客若从某一层到上面层楼时，只有先截停向下运行的电梯，下到基层后，才能再次乘梯去到目的层，一般下集选控制方式用得较多，如在住宅楼内。第二部分 电梯升降系统 105 续表 序号 名称 驱动和使用特点 3 并联控制电梯 23 台电梯的控制线路并联起来进行逻辑控制，共用层站外召唤按钮。电梯本身具有集选功能。特点是当无任务时（如 2 台电梯并联工作），一台停在基站俗称基梯，另一台则停在预先选项
21、定的层楼（一般在中间层楼），称为自由梯，若有任务，基梯离开基站向上运行，自由梯立即自动下降到基站替补；当除基站外其他楼层有要电梯时，自由梯前往，并答应顺方向要梯信号，当要梯信号与自由梯运行方向相反时，则由基梯去完成，而返回基站。当三台并联集选组成的电梯，其中有两台电梯作为基站梯，一台为备行梯，运行原则类同两台并联控制电梯。4 梯群智能控制电梯 这种电梯有数据的采集、交换、存贮功能，还能进行分析、筛选、报告 的功能。控制系统可以显示出所有电梯的运行状态。由电脑根据客流情况自动选择最佳运行控制方式，其特点是分配电梯 运行时间，省人、省电、省机器。5 微机控制电梯（1）用微机作为交流调速控制系统的调
22、速装置，由它承担调速各环节的 功能，使调速系统的有触点器件大大减少，提高了可靠性，同时微机具有 较强的逻辑运算和算术运算功能，和模拟调速装置相比，便于解决舒适感问题。（2）把微机用作信号处理取代传统的选层器和绝大部分继电器逻辑电路，如果在交调电梯内同时具有这两种微机，则称双微机控制交调电梯。表表 65 其他使用的特殊梯和自动梯其他使用的特殊梯和自动梯 1 斜行梯 为地下火车站和山坡站倾斜安装，轿箱运行为倾斜直线上下，即同时具有水平和垂直两个方向的输送能力，也是一种集观光和运输于一体的输送设备。2 坐椅梯 人坐在由电动机驱动的椅子上，控制椅子手柄上的按钮，使椅下部的动力装置 驱动人椅，沿楼梯扶栏
23、的导轨上下运动。3 冷库梯 在大冷库或制冷车间，运送冷冻货物。但需要满足门扇、导轨等活动处冰封、浸水要求。4 消防梯 在发生火警情况下，用来运送消防人员、乘客和消防器材等。5 矿井梯 供矿井内运送人员及货物之用。6 特殊梯 供特殊工作环境下使用，如有防爆、耐热、防腐等特殊用途电梯。7 建筑施工梯 运送建筑施工人员及材料之用，可随施工中的建筑物层数而加高。8 滑道货梯 在建筑物内配置，常与建筑物人走道平行运送货物。9 运机梯 能把地下机库中几十吨至上百吨重的飞机，垂直提升到飞机场跑道上。10 打吊梯 在大型门式起重机的门腿中，运送在门机中工作的人员及检修机件等。11 自动扶梯（1）端部驱动自动扶
24、梯（或称链条式自动扶梯）；（2）中间驱动的自动扶梯或称齿条式自动扶梯。12 自动人行道（1）端部驱动自动人行道或称链条式自动人行道；（2）中间驱动的自动人行道或称齿条式自动人行道。6.1.2 电梯式机械停车设备 6.1.2 电梯式机械停车设备 机械式停车设备行业在我国是近十几年来发展起来的新兴行业。随着我国人民生活的不断提高和 物业设施设备管理指南 106 汽车工业的高速发展，机械式停车设备以其独有的优越性，最近几年得到了广泛的应用。智能电梯式机械停车设备是自动化程度较高的机械式停车设备，能在提高空间利用率的同时又保证较高的存取车效率。司机只要将车开到旋转升降台上，控制系统便自动安全地将其输送
25、到指定车位，完成整个停车过程。采用电梯式停车设备，无论从高度、技术水平还是整个建设规模，是创造更多空间的最佳选择。设备特点分析：1.占地少，容车量大，高层设计最高能够达到平均一辆车仅占一平方米的空间。2.安全性好，采用多重安全保护装置确保设备运行安全。3.车辆存取速度快、效率高，车辆存取最长时间120 秒。4.采用变频调速技术，智能化程度高，可预约存取车、上下班高峰存取车和空车位导向。5.存取车辆均向前开，无需倒车。6.计费、监控、检测全智能化，管理人员少。6.2 电梯的基本原理电梯的基本原理 电梯是机电一体的大型复杂设备，其机械系统相当于人的躯干，电气系统相当于人的神经。两者密不可分，机与电
26、的高度结合使电梯成为现代科技的综合产品。图 6-1 是电梯的总体结构图。6.2.1 电梯的空间结构电梯的空间结构 电梯所占有的四大空间，一部电梯总体组成部分有机房、井道、轿厢、层站四大部分，表 6-6 描述电梯的空间组成。表表 6-6 电梯四大空间部分电梯四大空间部分 四大空间部分 所属的主要构件装置 电梯机房 曳引机，驱动电机，制动器，减速箱，曳引轮，导向轮，限速器，控制柜，电源开关，照明开关，选层器，限位开关等 井道 轿箱，导轨，对重装置，缓冲器，限位开关，控制电缆，接线盒，补偿链，平层感应器 第二部分 电梯升降系统 107 续表 四大空间部分 所属的主要构件装置 轿厢 操作箱，自动门，安
27、全触板（光幕），轿门，称重装置，安全钳，导靴，其他部件（视电梯的规格，种类而定）层站 层门，层门锁，楼层指示灯，呼梯盒 6.2.2 电梯功能上的八个系统电梯功能上的八个系统 按电梯部件的功能划分可将电梯的功能划分八个系统（表 67）。表表 67 电梯八个系统的功能及其构件与装置电梯八个系统的功能及其构件与装置 系统 功能 组成的主要构件与装置 曳引系统 输出与传递动力，驱动电梯运行 曳引机、曳引钢丝绳、导向轮等 导向系统 限制轿厢和对重的活动自由度，使轿厢和对重沿着导轨上下运动 轿厢、对重的导轨及其导轨架 轿厢 用以运送乘客和货物的组件，是电梯的工作部分 轿厢架和轿厢体 门系统 乘客或货物的进
28、出口，运行时层、轿门必须封闭，到站时才能打开 轿厢门、层门、开门机、联动机构、门锁等 重量平衡系统 相对平衡轿厢重量以及补偿高层电梯中曳引绳长的影响 对重和重量补偿装置等 电子拖动系统 提供动力，电梯实行速度控制 曳引电动机、供电系统、速度反馈装置、电动机调速装置等 电气控制系统 对电梯的运行实行操纵和控制 操纵装置、位置显示装置、控制屏、平层装置、选层器等 安全保护系统 保证电梯的安全使用，防止一切危机人身安全的事故发生及对外通讯联系 机械方面：限速器、安全钳、缓冲器、端站保护装置等电气方面：超速保护装置、供电断相错相保护装置、超限工作装置、层门轿门电气联锁装置、五方对讲通讯系统 6.2.3
29、 电梯的主要参数、基本规格及型号电梯的主要参数、基本规格及型号 6.2.3.1 电梯的主要参数 为了加强对电梯的管理，提高电梯产品的使用效果，国家于 1986 年颁布了GB702586 标准，对乘客电梯、载货电梯、病床电梯等类别的电梯及其井道、机房的形式、基本参数与尺寸作了规定。又于 1997 年颁发了 GBT7025397 新推荐性标准。以下是电梯的一些主要参数：1额定载重量（g）。制造和设计规定，电梯的额定载重。常见的有 400g、630g、800g、1000g、1250g、1600g、2000g、2500g 等。2额定速度。制造和设计所规定的电梯运行速度。常见的有 0.63ms、1.00
30、 ms、1.60 ms、2.50 ms 等。3轿厢尺寸（mm）。宽深高。4轿厢形式。有单、双开门，装饰及风扇、电话要求等。5开门方式。有左开门，右开门，中开门。物业设施设备管理指南 108 6曳引方式。半绕 11（轿厢的运行速度等于钢丝绳的速度），半绕 21（轿厢的速度等于钢丝绳的一半），全绕 11（轿厢运行速度等于钢丝绳的速度）。7电气控制系统。包括控制方式、拖动系统的形式等，如交流电机或直流电机拖动，轿内按钮控制或集选控制等。8停层站数。凡在建筑物内各楼层由于出入轿厢的地点均称为站，停靠的总数。9提升高度。由底层端站楼面至顶层楼面的垂直距离。10 顶层高度。由顶层端站楼面至机房楼板或隔音层
31、板下最突出构件之间的垂直距离。电梯的运行速度越快，顶层高度一般就越高。11底坑深度。由低层端站楼面至井道底面之间的垂直距离。电梯的运行速度越快，底坑一般越深。电梯的主要参数是电梯制造厂设计和制造电梯的依据。用户选用电梯时，必须根据电梯的安装使用地点、运载对象等按标准规定，正确选择电梯的类别和有关尺寸，并根据这些参数与规格尺寸，设计和建造安装电梯的建筑物。6.2.3.2 电梯的基本规格和型号 包括七个参数：电梯的用途、额定载重量、额定速度、拖动方式、控制方式、轿厢尺寸、门的型式。1国产电梯型号的表示 由电梯的类、组、型、主参数和控制式等三部分组成。第二、三部分用短线分开。2.电梯产品型号示例 1
32、）TKJ10002.5-JX：表示：交流调速乘客电梯，额定载重量1000kg，额定速度2.5ms，集选控制。2）TKZ10001.6-JX：表示：直流乘客电梯，额定载重量1000kg，额定速度1.6ms，集选控制。3）TKJ10001.6-JXW 表示：微机控制，交流调速乘客电梯，额定载重1000kg，额定速度1.6ms，微处理机的集选控制。4）THY10000.63-AZ：表示：液压货梯，额定载重量1000kg,额定速度0.63ms,按钮控制，自动门。3.有关其他电梯型号的表示 各个国家对电梯型号都有不同的表示方法，如日立电梯。例：YP-15-C090 表示：交流调速乘客电梯，额定乘员15人
33、，中分式电梯门，额定速度90mmin。F-1000-2S45 表示：货物电梯，额定载重量 1000kg，两扇旁开式电梯门，额定速度 45mmin。第二部分 电梯升降系统 109 6.3 轿厢和门系统轿厢和门系统 轿厢是用以运送乘客和货物的容器，主要由轿厢架和轿厢体构成。轿门是为了确保安全，在轿厢靠近层门的侧面设置供人员或货物进出的门。6.3.1 轿厢的构造轿厢的构造（图 6 一 2）轿厢形态像一个大箱子，由轿底、轿壁、轿顶及轿门等组成。轿底框架采用型材焊接而成，并在上面铺设一层钢板或木框。轿壁由数块冲压薄板并焊有加强筋的轿壁板组装而成，目的是增强轿壁的强度，并在每块轿壁板接缝处，有装饰嵌条遮住
34、。轿顶的结构与轿壁相似，要求能承受一定的载重，并有防护栏以及根据设计要求设置的安全窗。另外为了防止电梯超载运行，多数电梯在轿厢上设置了超载装置，超载装置安装的位置，有轿底称重式及轿顶称重式。6.3.2 轿厢的强度要求轿厢的强度要求 轿底是一种水平的金属框架，通常在该框架沿着轿厢宽度方向设置横梁，轿厢的木质地板或金属地板就放置在水平框架上。水平框架及地板的设计按两倍额定载荷计算。轿顶应能支撑两个人，即在轿顶的任何位置上，均能承受 2000N 的垂直力而无永久变形。6.3.3 轿厢的超载与称重装置轿厢的超载与称重装置 超载装置是当轿厢超过额定载荷时，能发出警告信号并使轿厢不能运行的安全装置，称重装
35、置能够检测轿厢内负载变化状态，并发出信号的安全装置。超载与称重虽然有多种形式，但都是利用称量原理，将电梯的载重量，通过称量装置，反映到超载控制电路来控制电梯的运行的。6.3.4 门系统概述门系统概述 6.3.4.1 门系统的组成 门系统包括轿门（轿厢门）、层门（厅门）、与门机等系统及其附属的零部件。物业设施设备管理指南 110 6.3.4.2 作用 层面和轿门都为了防止人员和货物坠入井道或轿内乘客和物品与井道相撞而发生危险，都是电梯的重要安全保护设施。6.3.4.3 轿门、层门及其相互关系 轿门是设置在轿厢入口的门，是设在轿厢靠近层门的一侧，供人员与货物进出。层门是设置在层站入口的封闭门，也叫
36、厅门。层门的开启，是由轿门带动的，层门上装有电气、机械联锁装置的门锁，只有轿门开启才能带动层门的开启，所以轿门称为主动门，层门为被动门。只有轿门、层门完全关闭后，电梯才能运行。6.3.4.4 开关门机构 自动开关门机构：1.开、关门机构的一般工作原理 开、关门机构设置在轿厢上部特制的钢架上。电梯需要开门时，开关门电机通电旋转，通过皮带轮皮带带动电梯门开启。当需要关门时，电机反转，通过皮带轮皮带托动达到关门的最后位置。2.开、关门的调速要求 在开门和关门的起始阶段和最后阶段都要求门的速度不要太高，以减少门的抖动和撞击，为此在门的关闭和开启过程中需要有调速过程，通常是机械上要配合电气控制线路，设置
37、微动调速开关。6.3.4.5 层门门锁及安全装置 门锁是锁住层门不被随便打开的重要安全保护机构。当电梯在运行时，各层门都被门锁锁住，不被乘客从外面将层门撬开。只有当电梯停站时，层门才能被安装在轿门上的开门刀片带动而开启。当电梯检修人员需要从外部打开层门时，需要用一种符合安全要求的特制的三角钥匙开关才能把门打开，是电梯的重要安全装置之一。6.4 导向系统和重量平衡系统 导向系统和重量平衡系统 导向系统是使轿厢和对重顺利地沿着各自的导轨平稳地上下运动，轿厢和对重又是通过曳引钢丝绳分别挂在曳引机的两侧，起到了相对的平衡作用（如图 6-3）。6.4.1 导向系统的功能及组成导向系统的功能及组成 限制轿
38、厢和对重的活动自由度，使轿厢和对重只能沿着各自的导轨作升降运动，使两者在运动中平稳，不会偏摆。有了导向系统，轿厢只能沿着在轿厢左右两侧的竖直方向的导轨上下运动。不论是轿厢导向和对重导向均由导轨、导靴和导轨架组成（图 6-3）。6.4.2 导靴与导轨导靴与导轨 导靴的凹形槽（靴头）与导轨的凸形工作面配合（图 6-4）使轿厢和对重沿着导轨上下运动，防止轿厢和对重装置运行过程中偏斜或摆动。导靴分别安装在轿厢和对重装置上。导轨作为轿厢和对重在竖直方向运动时的导向，限制轿厢和对重的活动自由度，当安全钳动作时，导轨作了被夹持的支撑件，承受着轿厢或对重向下的制动力，使轿厢或对重不至于下滑。6.4.3 对重与
39、补偿装置对重与补偿装置 对重装置和重量补偿装置两部分的平衡系统的示意如图 6-5 所示。其中对重装置起到相对平衡轿厢重量的作用，它与轿厢相对悬挂在曳引绳的另一端。补偿装置的作用是：当电梯的提升高度超过 30m 以上时，由于曳引钢丝绳和控制电缆的自重使得曳引轮的曳引力和电动机的负荷发生变化，补偿装置可补偿轿厢两侧重量不平衡。这就保证轿厢侧与对重侧重量比在电梯 第二部分 电梯升降系统 111 1.导轮;2.导轨;3.轿架或对重架;4.导轮册形槽;5.导轨凸形工作面 运行过程中不变。6.5 安全保护系统安全保护系统 电梯是高层建筑物不可缺少的垂直运输工具，长时期的频繁载人（载物）在空间上上下下的运行
40、，必须有足够的安全性。为了确保在运行中的安全，电梯在设计时设置了多种的机械安全装置和电气安全 电梯总体的导向系统和重量平衡系统 1.曳引抗;12.缓冲器;2.承重量;13.限速器张紧装置;3.导向轮;14.限位开关;4.曳引绳;15.轿厢导轨;5.轿厢导轮;16.补偿链;6.开门机;17.安全钳嘴;7.轿厢;18.曳引绳;8.对重导轮;19.限速器;9.对重装置;20.控制柜;10.防护栏;21.极限开关 11.对重导轨;图图 6-3 导向系统和平衡系统导向系统和平衡系统 图图 6-4 导轮与导轨导轮与导轨 物业设施设备管理指南 112 装置，这些装置共同组成了电梯安全保护系统。6.5.1 安
41、全保护系统的组成安全保护系统的组成 1超速（失控）保护装置限速器、安全钳；2超越上下极限工作位置的保护装置包括强迫减速开关、终端限位开关、终端极限开关来达到强迫换速、切断控制电路、切断动力电源三级保护；3撞底与冲顶保护装置缓冲器；4层门门锁与轿门电气联锁装置确保门不关闭、电梯不能运行；5门的安全保护装置层门、轿门设置门光电装置、门电子检测装置、门安全触板等；6电梯不安全运行防止系统如轿厢超载装置、限速器断电开关、选层器断电开关等；7不正常状态处理系统机房曳引机的手动盘车、自备发电机以及轿厢的安全窗、轿门手动开门设备等；8供电系统断相、错相保护装置相序保护继电器等；9停电或电梯系统发生故障时，轿
42、厢慢速移动装置；10报警装置轿厢内与外部联系的电话、警铃。综上所述，电梯安全保护系统中设置的安全保护装置，一般由机械安全装置和电气安全装置两大部分组成，但是有一些机械安全装置往往也需要电气方面的配合和联锁才能完成其动作和可靠的效果。6.5.2 电梯安全保护装置的动作关联原则电梯安全保护装置的动作关联原则 如图6一6 电梯各安全保护器件的相互关联。图图 66 电梯安全保护系统关联图电梯安全保护系统关联图 制动器失效 轿厢超载 曳引轮钢丝绳打滑 紧急安全开关 将轿厢夹住在导轨上 缓冲器 安全钳动作 限速器动作 轿厢超速下行 钢丝绳断裂 超速推行 低速滑行 厅、轿门故障 终端站末停 电磁制动器制动
43、关门时碰到乘客身体 行程极限开关 曳引机不动作轿厢在动作中急停 门安全开关动作反向开门 通讯座 第二部分 电梯升降系统 113 6.6 电力拖动和电气控制电力拖动和电气控制 电梯电力拖动和电力控制系统为电梯提供动力，对电梯实行速度控制，对电梯的启动加速、稳速运行、制动减速起着控制作用。主要由曳引机、供电系统、速度反馈装置、电动机调速装置等组成。6.6.1 交流变频调速电梯交流变频调速电梯 调频调压调速（简称 VVVF）就是通过改变交流感应电动机供电电源的频率而调节电动机的同步转速，使转速无极调节。调速范围较大，是交流电动机较合理的调速方法。VVVF 电梯的驱动部分是其核心，驱动控制部分有三个单
44、元组成：第一单元是根据来自速度控制部分的转矩指令信号，对应该供给电动机的电流进行运算，产生出电流指令运算信号；第二单元是将经数模转换的电流指令和实际流向电动机的电流进行比较，从而控制主回路转换器的 PWM 控制器；第三单元是将来自 PWM 控制部分的指令电流供给电动机的主回路控制部分。6.6.2 直流电梯拖动直流电梯拖动 直流电动机具有调速性能好，调速范围大的特点，目前常用于超高速电梯上，一般采用大功率可控硅直流供电形式，因此很早就被应用于电梯上。早期使用的电梯多是直流拖动系统，因此这种系统的电梯中仍有较多的应用，但存在的缺点是机组结构体积大、耗电大、维护工作量大、造价高。随着交流调速技术的日
45、趋成熟必将被交流调速电梯取代。6.7 微机在电梯中的应用微机在电梯中的应用 在电梯的电气系统中，逻辑判断起着主要的作用，自 20 世纪 90 年代以来，电梯从控制系统到驱动系统技术上有了质的飞跃微机控制和变调驱动。电梯的微机控制系统实质上是使控制算法不再由硬件逻辑完成，而是通过程序存储器中的程序来完成的控制系统。因此对于有不同功能要求的电梯控制系统，只要改变程序存储器中的程序指令即可，而无需变更或增减硬件系统的元件或布线。因此，十分方便于使用和管理，并提高系统的可靠性，减少控制系统体积，降低了能量消耗及其维修保养费用。在电梯的管理中目前也采用了微机技术来进行电梯上下出行的管理如图（6-7）所示
46、。任何人只能在得到合法授权时才能使用电梯，确保了电梯入户的安全，又变公用电梯为私密专用电梯。该系统还考虑到访客使用电梯的情况，设计了访客对讲联动功能。访客无需持授权卡，业主在确认访客身份后可以直接通过对讲系统给访客开放业主所在单元的电梯权限，访客只能乘梯到达该业主家中而无法到达其他业主的家中。由于采用了先进的智能 IC 卡电梯控制系统，避免了非预约外来人员、小孩玩耍等原因造成电梯的误操作和空转，有效减少电梯损耗，同时间接延长了电梯的维修周期及使用寿命，减轻电梯维修负担，节省维修费用。6.8 电梯土建技术要求电梯土建技术要求 6.8.1 电梯土建应满足电梯的工作环境要求电梯土建应满足电梯的工作环
47、境要求 1.机房的空气温度 5 40之间。2.运行地点的最湿月月平均相对湿度不超过90%，同时该月平均最低温度不高于 25。3.介质中无爆炸危险，无足以腐蚀金属和破坏绝缘的气体及导电尘埃。4.供电电压波动在7%范围内。6.8.2 电梯机房的要求电梯机房的要求 1.机房地面应能承受 6865Pa 的压力。物业设施设备管理指南 114 2机房地面应采用防滑材料。3曳引机承重梁如果埋入承重墙内，则支撑长度应超过墙厚中心20 mm，且不应小于75mm。4机房地面应平整，门窗应防风雨，机房入口楼梯或爬梯应设扶手，通向机房的道路应畅通，机房门应加锁，门的外侧应设有包括下列简短字句的须知“电梯曳引机一危险，
48、未经许可禁止入内”。5 机房内钢丝绳与楼板孔洞每边间隙应为2040 mm，通向井道孔洞四周应筑有高50mm以上、宽度适当的台阶。6.当建筑物（如住宅、旅店、医院等）的功能有要求时，机房的墙壁、地板和房顶能大量吸收电梯运行时产生的噪音。7机房必须通风，从建筑物其他部分抽出的陈腐空气，不得排入机房内。8承重梁和吊钩上应标明最大允许的载荷。9在机房内每台电梯应设一切断该电梯的主电源开关，其容量可切断电梯正常使用情况下的最大电流，但该开关不应切断下列供电电路：1）轿箱照明和风扇；2）轿顶电源插座；3）机房和隔音层照明；第二部分 电梯升降系统 115 4）电梯井道照明；5）报警装置；6）机房内电源插座；
49、10.动力电源和照明电源应分开，并都送至机房门旁的墙上。6.8.3 电梯井道的要求电梯井道的要求 1.每一台电梯的井道均应由无孔的墙、底板和顶板完全封闭起来。只允许有如下开口：1）层门开口；2）火灾情况下，排除气体与烟雾的排气孔：3）井道与机房之间的永久性开口；4）通风口。2.井道的墙、底面和顶板应具有足够的机械强度，应用坚固、非易燃材料制造。而这些材料本身不应助长灰尘产生。3.井道顶部应设置通风孔，其面积不得小于井道水平断面面积 1%，通风孔可直接通向室外或经机房通向室外。除为电梯服务的房间外，井道不得用于其他房间的通风。4.规定的电梯井道水平尺寸是用铅垂测定的最小净空尺寸。其允许的偏差值：
50、对高度30m 的井道为 0 +25mm；对 30m高度60m 的井道为 0+35mm；对 60m高度90m 的井道为 0+50mm；5.井道应为电梯专用。井道内不得装设与电梯无关的设备、电缆等。6.井道应设置永久的照明，在井道的最高和最低点 0.5m 内，各安装一盏灯，中间最大每隔 7m 设置一盏灯。7.采用膨胀螺栓按装的电梯导轨支架应满足下列要求：1）混凝土墙应坚固结实，其耐压强度应不低于 24MPa；2）混凝土的厚度应在 120mm 以上；3）所选的膨胀螺栓必须符合国标的要求。6.8.4 电梯底坑的要求电梯底坑的要求 1.井道下部应设置底坑及排水装置，底坑不得渗水，底坑底部应光滑平整。2.