房地产投资战略和拓展流程.pdf

《房地产投资战略和拓展流程.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产投资战略和拓展流程.pdf（72页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。

1、第1页揭开项目拓展的神秘面纱揭开项目拓展的神秘面纱项目拓展部 叶锋第2页Part I 从战略到拿地Part II 实践及案例3从战略到拿地的流程从战略到拿地的流程战略目标差距分析资源分析投资战略思路城市选择寻找项目机会项目筛选项目可研项目决策获取项目?机遇与威胁外部环境分析机遇与威胁外部环境分析?机遇与威胁外部环境分析机遇与威胁外部环境分析房地产行业的供需情况决定了行业发展的持续性、高速性房地产行业的供需情况决定了行业发展的持续性、高速性房地产行业将较长时期处于调控管制过程中房地产行业将较长时期处于调控管制过程中行业资源积聚，竞争加剧，行业集中度提升行业资源积聚，竞争加剧，行业集中度提升调控中

2、稳步发展的行业态势直接改变了行业的竞争方式调控中稳步发展的行业态势直接改变了行业的竞争方式机遇：房地产行业的供需情况决定了行业发展的持续性、高速性机遇：房地产行业的供需情况决定了行业发展的持续性、高速性 行业处于调控回升阶段行业处于调控回升阶段行业处于调控回升阶段行业处于调控回升阶段 人口变迁情况决定了对住房的长期需要人口变迁情况决定了对住房的长期需要人口变迁情况决定了对住房的长期需要人口变迁情况决定了对住房的长期需要 社会财富的增加使得需要转变为需求社会财富的增加使得需要转变为需求社会财富的增加使得需要转变为需求社会财富的增加使得需要转变为需求 土地资源的限制导致了行业供给提升有限土地资源的

3、限制导致了行业供给提升有限土地资源的限制导致了行业供给提升有限土地资源的限制导致了行业供给提升有限 人民币进入持续性升值空间人民币进入持续性升值空间人民币进入持续性升值空间人民币进入持续性升值空间威胁威胁1 1：房地产行业将较长时期处于调控管制过程中：房地产行业将较长时期处于调控管制过程中 土地：未来土地市场将进一步规范化、土地供应结构将更加符合中国实情土地：未来土地市场将进一步规范化、土地供应结构将更加符合中国实情土地：未来土地市场将进一步规范化、土地供应结构将更加符合中国实情土地：未来土地市场将进一步规范化、土地供应结构将更加符合中国实情 资金：通过资金来调节行业发展、控制行业风险将是主要

4、手段资金：通过资金来调节行业发展、控制行业风险将是主要手段资金：通过资金来调节行业发展、控制行业风险将是主要手段资金：通过资金来调节行业发展、控制行业风险将是主要手段 税收及其他税收及其他税收及其他税收及其他威胁威胁2 2：行业资源集聚、竞争加剧，行业集中度提升：行业资源集聚、竞争加剧，行业集中度提升威胁威胁3 3：调控中稳步发展的行业态势直接改变了行业竞争方式：调控中稳步发展的行业态势直接改变了行业竞争方式原版文件下载地址:http:/ 题的通知等?规范土地市场：未来土地市场将进一步规范化、透明化、公开化规范土地市场：未来土地市场将进一步规范化、透明化、公开化（关于当前进一步从严土地管理紧急

5、通知、关于建立国家土地督察制度有关问题的通知、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范等）?提高土地利用效率：通过土地供应结构的调整来调控住宅供应结构，平衡供需提高土地利用效率：通过土地供应结构的调整来调控住宅供应结构，平衡供需（关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见、“国六条”、关于落实新建住房结构比例要求的若干意见等）对行业的影响：对行业的影响：?土地供给有限，价格上升土地供给有限，价格上升?土地二手市场交易活跃土地二手市场交易活跃?政府对于土地市场的影响方式将更加隐性政府对于土地市场的影响方式将更加隐性?战略性土地、别墅用地将严格控制，经营性土地、中低端用地将逐步增

6、加战略性土地、别墅用地将严格控制，经营性土地、中低端用地将逐步增加未来土地市场将进一步规范化、土地供应结构将更加符合中国实情未来土地市场将进一步规范化、土地供应结构将更加符合中国实情近期土地政策原版文件下载地址:http:/ 机遇：房地产行业的供需情况决 定了行业发展的持续性、高速性定了行业发展的持续性、高速性定了行业发展的持续性、高速性定了行业发展的持续性、高速性行业处于调控回升阶段人口变迁情况决定了对住房 的长期需要社会财富的增加使得需要转 变为需求土地资源的限制导致了行业 供给提升有限人民币进入持续性升值空间威胁威胁威胁威胁1 1 1 1：房地产行业将较长时期处于调：房地产行业将较长时期

7、处于调：房地产行业将较长时期处于调：房地产行业将较长时期处于调 控管制过程中控管制过程中控管制过程中控管制过程中土地：未来土地市场将进一步规 范化、土地供应结构将更加符合中 国实情资金：通过资金来调节行业发展、控制行业风险将是主要手段税收及其他威胁威胁威胁威胁2 2 2 2：行业资源集聚、竞争加剧，行：行业资源集聚、竞争加剧，行：行业资源集聚、竞争加剧，行：行业资源集聚、竞争加剧，行 业集中度提升业集中度提升业集中度提升业集中度提升威胁威胁威胁威胁3 3 3 3：调控中稳步发展的行业态势直：调控中稳步发展的行业态势直：调控中稳步发展的行业态势直：调控中稳步发展的行业态势直 接改变了行业竞争方式

8、接改变了行业竞争方式接改变了行业竞争方式接改变了行业竞争方式原版文件下载地址:http:/ 2008年净利润达到4.6亿元；2008年主营业务收入达38亿元；引进战略投资者；实现IPO。2011年净利润达17.5亿元；2011年主营业务收入达138亿元；覆盖二大经济区,稳固目标二、三 线城市业务；形成多渠道融资平台；进入第一方阵。20072008年20082011年时间第一阶段战略目标描述第二阶段战略目标描述成为中国 优秀的房 地产开发 企业之一?土地储备：未来五年需要新增土地储备约2000万M2，投资额达175亿元?融资：未来五年需要新增股权融资50亿元，新增银行贷款97亿元原版文件下载地址

9、:http:/ on Profit DeficiencyMillion Million yuanyuan原版文件下载地址:http:/ 会；重点关注核心城市的远郊及周边由 城际快速轨道交通带动的卫星城市；城市群兴起轨道交通沿线城市把握未来中国特大城市群形成的发展机 遇，三大经济区占全国三大经济区占全国GDP的比例趋势的比例趋势200520102020环渤海8%10%15%长三角18%22%30%珠三角10%15%20%长三角 经济区环渤海 经济区珠三角 经济区长三角 经济区环渤海 经济区珠三角 经济区中国科学院可持续发展战略研究组：2005 中国可持续发展战略报告7中国城市发展的三大组团原版文

10、件下载地址:http:/ 1小时交通圈范围小时交通圈范围长三角拓展1)把握核心城市的扩散带 来的机会，在距离上海市 区一小时车程内寻找核心 城市扩散带来的机会；2)把握大型城市群形成带 来的机会，在苏州、无锡、镇江、嘉兴、宁波等城市 寻找机会；南京杭州南京杭州湖州湖州原版文件下载地址:http:/ 带来的机会；寻找北京、天津的远 郊项目机会2)把握大型城市群 形成带来的机会，在廊坊、唐山、保 定、沧州等城市寻 找机会；环渤海拓展原版文件下载地址:http:/ 散带来的机会；在深圳和广州的远郊 寻找机会；2)把握大型城市群 形成带来的机会，在东莞、惠州靠近 深圳和广州的区域 寻找机会；珠三角拓展

11、原版文件下载地址:http:/ 地地 价价 格格高高低低土地机会土地机会少少多多其中：其中：土地机会较多且土地价格低，优先考虑进入的城市；：土地机会较多且土地价格低，优先考虑进入的城市；：土地机会较多但土地价格高，次优先考虑进入的城市；：土地机会较多但土地价格高，次优先考虑进入的城市；：土地机会较少但土地价格低，次优先考虑进入的城市；：土地机会较少但土地价格低，次优先考虑进入的城市；：土地机会较少但土地价格高，基本不考虑进入的城市；：土地机会较少但土地价格高，基本不考虑进入的城市；Microsoft Office ord 97-2003 文原版文件下载地址:http:/ 入决策的部分指标应用指

12、标值指标值指标解读指标解读施工面积施工面积/销售面积销售面积投资性购房投资性购房 比例比例竣工面积竣工面积/销售面积销售面积土地供应计划土地供应计划20012001年年-20052005年指标值年指标值在在1.71.7到到2.52.5之间上下浮动之间上下浮动20042004-20052005年间指标值年间指标值为为11%11%20012001-20052005年间指标值年间指标值在在0.40.4到到1.21.2之间上下波动之间上下波动20052005年指标值约为年指标值约为43004300亩亩,20062006年约为年约为70007000亩亩.城市未来供应量相对目前城市未来供应量相对目前需求量

13、仍然偏低需求量仍然偏低,未来市场未来市场发展前景较好发展前景较好投资性购房比例低投资性购房比例低,自住性自住性刚性需求占主要部分刚性需求占主要部分,未来未来市场波动的风险相对较低市场波动的风险相对较低城市目前市场需求状况较城市目前市场需求状况较好好,对地价会起到一定推动对地价会起到一定推动作用。作用。土地供应有所增加土地供应有所增加,存在存在一定的土地机会一定的土地机会指标类别指标类别指标指标市场趋势判断市场趋势判断市场质量判断市场质量判断土地价格走向判断土地价格走向判断土地机会判断土地机会判断成都市场属于可进入市场成都市场属于可进入市场成都土地市场位于情形，是我们应次优先考虑进入的城市成都土

14、地市场位于情形，是我们应次优先考虑进入的城市原版文件下载地址:http:/ 营和发展战略性项目有较大的增值潜力面向潜力市场;可以用较小的代价赢得未来的发展单位地价低、付款条件宽松;前期可以很长追求的是更远期的收益;为集团超常发展贡献超 额利润土土 地地 价价 格格高高低低土地机会土地机会少少多多我们将对三大经济区的如上海、天津、苏州、无锡、嘉兴、我们将对三大经济区的如上海、天津、苏州、无锡、嘉兴、镇江、珠海、东莞、惠州以及厦门、青岛、大连、成都等镇江、珠海、东莞、惠州以及厦门、青岛、大连、成都等 城市进行分析并采用如下的策略进行投资：城市进行分析并采用如下的策略进行投资：土地机会较多且土地价格

15、低，适合安排战略性项目；：土地机会较多且土地价格低，适合安排战略性项目；：土地机会较多但土地价格高，适合安排经营性项目；：土地机会较多但土地价格高，适合安排经营性项目；：土地机会较少但土地价格低，适合安排战略性项目；：土地机会较少但土地价格低，适合安排战略性项目；根据新城市不同的特性制定相应的拓展策略根据新城市不同的特性制定相应的拓展策略有效的提高了投资的效率有效的提高了投资的效率原版文件下载地址:http:/ 可研报告战略发展部法务部市场部设计部成本部拓展部项目初判项目初判向总裁汇报 征求意见编制可研报告董事会开项目 决策评审会决策决策寻找项目机 会及筛选同意法务部支持原版文件下载地址:ht

16、tp:/ 初判 主要 考虑 的问题项目 初判 主要 考虑 的问题法律风险与操作可行性法律风险与操作可行性项目开发价值项目开发价值(IRR及销售净利率及销售净利率)项目战略价值项目战略价值是否冒法是否冒法 律风险律风险是否低于是否低于 集团最低集团最低 标准标准关注项目现金流与年 度利润规划对集团经 营与战略目标的影响关注项目现金流与年 度利润规划对集团经 营与战略目标的影响是否导致集团已是否导致集团已 定经营计划和战定经营计划和战 略目标难以达成略目标难以达成是否否是是项目进一步深入项目的战略价值成为项目 初判的一个决定性指标原版文件下载地址:http:/ 分析法律及交易模式 分析市场分析市场

17、分析规划设计分析规划设计分析项目开发进度项目开发进度项目开发成本项目开发成本项目经济测算项目经济测算拓展部拓展部拓展部拓展部/法务部法务部/财务部财务部市场部市场部设计部设计部工程部工程部/运营管理部运营管理部成本部成本部拓展部拓展部财务部财务部战略发展部战略发展部资金安排对战略目标的支持审视评估如何选择项目如何选择项目项目可行性研究报告撰写项目可行性研究报告撰写专业意见专业意见专业意见专业意见专业意见原版文件下载地址:http:/ 市场市场 状况 状况片区片区 市场市场 状况 状况产品分产品分 期售价期售价 的确定 的确定比较法确定当前比较法确定当前 时点的销售均价 时点的销售均价分期价格的

18、确定分期价格的确定细分细分 市场市场 状况 状况如何选择项目如何选择项目项目可行性研究报告核心内容项目可行性研究报告核心内容片区市场片区市场发展趋势发展趋势区位打分表产品打分表原版文件下载地址:http:/ 类型产品的比例。规划设计的可行性分析1、从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。原版文件下载地址:http:/ I 从战略到拿地Part II 2007年的实践及案例原版文件下载地址:http:/ 战略 调整完成 投资 布局完成 投资 布局工作 步骤工作 目标工作 步骤工作 目标锁定目

19、标区域(立足长三 角，向环渤海及珠三角 扩张）立足长三 角，向环渤海及珠三角 扩张）,确定把握两大类 机会，进行城市筛选：1)把握核心城市的扩散 带来的机会(上海、南京、杭州、北京、天津远郊 及周边卫星城镇)；2)把握大型城市群形成 带来的机会(苏州、无锡、镇江、嘉兴、宁波、廊 坊、唐山、保定等城 市)1、完成现有项目的股权增 持；2、对目标城市进行机会筛 选(目前经过筛选后进行深 入跟踪的项目有18个，总建 筑面积约达12,293,520平 米，其中长三角11个(战略 性项目7个，经营性项目4 个)，环渤海7个(战略性项目 4个，经营性项目3个)根据资金计划，有节奏的 对重点项目进行突破，顺

20、 利完成全年的投资计划；1、7月份获取天津1个经 营性项目、1个战略性项 目；获取湖州1个经营性 项目；2、910月份打算获取 上海周边2个项目；3、年底争取与投资机构 进行1个新项目的合作；06年底 已完成年底 已完成07年年1季 度季 度07年年2季 度季 度07年下半 年突破年下半 年突破原版文件下载地址:http:/ 津 市 几个重点 项目介 绍月份天 津 市 几个重点 项目介 绍原版文件下载地址:http:/ 项目、鸭淀湖 项目项目距离市中心20公里，距 离市区外环线8公里，距离津南区城区13公里，距离滨海新区大港城区20公 里，距离西青城区25公里区位介绍区位介绍友谊路延长线、津淄

21、公路 直通天津市区津晋高速、唐津高速、津 汕高速（年通车）环 绕地块道路交通道路交通8 公 里公 里20 公 里公 里25 公 里公 里大港区大港区20 公 里公 里13公里公里原版文件下载地址:http:/ 岛屿（正在填垫施工）环岛临时道路湖面（水已经排干）和 岛屿（正在填垫施工）环岛临时道路湖面（少量积水）和岛屿（正在填垫施工）湖面（少量积水）和岛屿（正在填垫施工）原版文件下载地址:http:/ 2005/01/26“天津市宁发集团有限公司”与“天津市西青区规划和国土 资源局”签订土地出让合同，获取了3533亩的土地使用权。宁发集团将项目地块装入到一家项目公司，并将地块分成块，目前 块土地

22、均已经获取了国有土地使用证国有土地使用证。宁发集团打算通过项目公司股权转让的形式将该地块进行转让。宁发集团希望转让时暂时保留不少于20%的股权。转让价格为58万/亩，总价20亿元，80%的股权价格为16亿元。付款方式：宁发集团希望首笔付款不少于总价款的50%，余款一个季 度付款一次，1年内付清；即首付约8个亿，而后每个季度付款2个 亿，4个季度将余款付清。我方拟付款计划：年份年份/季度季度合计合计/折现折现2007年2007年2008年2008年序号序号项目项目5月 6月7月8月9月 10月 11月 12月 1月2月3月4月5月6月7月8月2.1土地款支 付(百万)土地款支 付(百万)1600

23、 300100400200200200 200 原版文件下载地址:http:/ 公 里公 里20 公 里公 里原版文件下载地址:http:/ 团泊新城是天津市将要重点发展的11个新城之一 团泊新城5平方公里的核心区两个核心运营主体：天津市团泊新城开发建设办公天津市团泊新城开发建设办公天津市团泊新城开发建设办公 天津市团泊新城开发建设办公 室，天津市仁爱龙都建设有限公司；室，天津市仁爱龙都建设有限公司；室，天津市仁爱龙都建设有限公司；室，天津市仁爱龙都建设有限公司；负责新城规划前期、基础设施建设、产业 构建、重点启动项目开发等工作，以保证该片区健康有序地发展 为了加强利用51平方公里的团泊水库，

24、在保持库容不变得基础上，将“水库建设 用地”部分变更用途为“商服、居住用地”后挂牌出让 将来填垫水库是结合天津市病险水库的改造政策，与水利局充分协调合作，在“团泊水库改造”的过程中，将出让的土地填垫成岛屿。2005/11/21“天津市仁爱建设集团有限公司”和“静海县规划和国土资源 管理局”签订土地出让合同 2006/05/25取得1号、2号岛的“建设用地规划许可证”2006/07/10取得市发改委下发的1号、2号岛的“投资项目备案通知书”2006/07/28取得1号、2号岛的“建设工程规划许可证”2006/01/24取得1号、2号岛的“国有土地使用证国有土地使用证”原版文件下载地址:http:

25、/ 共6个地块，其中4 个地块可用于开发 用地面积59324平方 米，建筑面积 170500平方米，其 中住宅建筑面积 142000平方米 地价约680,000千元 项目位于河东区，西 至新开路，南至聚安 西园，东至金钟河大 街，北至林边路原版文件下载地址:http:/ 至晨阳路、西靠临波 路、北至迎宾大道。本项目规划条件：规划条件：用地面积：222.73亩。用地性质：住宅、商业容积率：容积率0.3可建面积：可建面积：45000平米平米地价约250,000千元原版文件下载地址:http:/ 目标项目一：天津周良庄项目目标项目一：天津周良庄项目拟5月获取的战略性住宅商业项目，计划土地投资1.39

26、亿 元，获取土地储备50万平米（建筑面积）。目标项目二：嘉兴南湖新区目标项目二：嘉兴南湖新区4个项目个项目拟6月获取的经营性商住办项目，最大计划土地投资3.06 万元，最大获取土地储备28.15万平米（建筑面积）。目标项目三：上海机场镇项目目标项目三：上海机场镇项目拟6月获取的经营性独立别墅项目，计划土地投资1.68亿 元（60%股权），获取土地储备4.45万平米（建筑面积）。原版文件下载地址:http:/ 隶属天津市北部远郊-宝坻区。属于天津市级11个新城之一的津京新城核心区。距离市中心车行距离65公里。津蓟高速津蓟高速南北向经过京津新城，由市区到京津新城的 高速出口收费20元；由宝坻城区到

27、京津新城车行距离约20公里，高速收费10元；规划中的廊唐高速廊唐高速（廊坊唐山）东西向经过京津新城；原版文件下载地址:http:/ 临近在建的珠江温泉城、部分建成的大学城和规划中的知识森林岛；紧邻津蓟高速公路珠江温泉城出口；位于周良庄镇中心，但镇区环境较差；道路交通发达。第五大道（正在修建，50米宽）、新宝白公路（07年底全线贯通，约16米宽）、宝白公路（现有乡县级道路，约7米宽）、九园公路（现有省级道路；三面临河道；原版文件下载地址:http:/ 带，并有规划中的磁 悬浮规划连接上海和 杭州，受上海经济辐 射较大。项目位于嘉兴市中心 城区南湖区的新建城 区项目隶属嘉兴市区，处于沪杭沿线城市

28、带，并有规划中的磁 悬浮规划连接上海和 杭州，受上海经济辐 射较大。项目位于嘉兴市中心 城区南湖区的新建城 区-南湖新区，为该区 行政、经济、文化中 心所在地。南湖新区，为该区 行政、经济、文化中 心所在地。本项目秀洲区南湖区市中心原版文件下载地址:http:/ 其他行政办公楼（在建、规 划）；南侧为凌公塘生态景观区（现状河道和建设中的带状 绿地公园）；地块四至地块四至A地块：东起莫家港，西至 八号路，南至凌公塘，北望 湖路。B地块：C地块：东起泾水路，西至 双溪路，南至凌公塘，北至 望湖路。D地块：西至泾水路，南至 凌公塘，北至望湖路。凌 公 塘凌 公 塘景景宜宜路路望湖望湖路路A 地地 块

29、 块B 地地 块 块东南三东南三路路双双溪溪路路C 地地 块 块泾泾水水路路D 地地 块 块事业服务中心、事业服务中心、公安局等 公安局等南 湖 区南 湖 区 政府 政府网 球 中网 球 中 心 心文化主题文化主题 公园 公园原版文件下载地址:http:/ 应当达到开发建设总面积的70%以上；3、该地块竞买价格不包括大配套费，大配套费由竞得人按有关规定向宝坻区配套管理部门另行协商 支付；4、应按总体规划预留城市道路，与知识森林岛整体项目形成系统。一、项目概况一、项目概况地块经济技术指标地块经济技术指标原版文件下载地址:http:/ 距离天津市中心约距离天津市中心约1515公里公里；距离正在修建

30、的距离正在修建的3 3号地铁线号地铁线（0909年年 通车）终点站直线距离约通车）终点站直线距离约2.52.5公公 里，车行距离约里，车行距离约4 4公里；公里；距离规划中的距离规划中的5 5号地铁号地铁（20122012年通年通 车）线终点站车行距离约车）线终点站车行距离约4 4公里；公里；从天津轨道交通的长远规划来看，从天津轨道交通的长远规划来看，由于临近规划中的由于临近规划中的3 3、5 5、8 8号轨道号轨道 交通终点站该地块具备很强的轨道交通终点站该地块具备很强的轨道 交通概念；交通概念；15公里公里3号、号、8号 线终点站号 线终点站5号线终 点站号线终 点站原版文件下载地址:ht

31、tp:/ 总队 教导 训练 场消防 总队 教导 训练 场赵 庄赵 庄小贺庄小贺庄地块自身特征分析地块自身特征分析现状现状 地块紧邻地块紧邻津榆公路津榆公路，距离津榆公路，距离津榆公路 边线约边线约1515米左右；米左右；地块十分方正，地块十分方正，地势也非常平坦地势也非常平坦；地块四周较为杂乱，主要是小的制地块四周较为杂乱，主要是小的制 造工厂、汽修厂、鱼塘、路边小饭造工厂、汽修厂、鱼塘、路边小饭 店等等；店等等；地块周边几乎没有什么好的市政配地块周边几乎没有什么好的市政配 套，有一两所村民小学和幼儿园；套，有一两所村民小学和幼儿园；原版文件下载地址:http:/ 根据天津市房地产业根据天津市

32、房地产业“十一五十一五”规划，天津市将实施规划，天津市将实施“新家园新家园”建设。按照建设。按照“在城市在城市 发展轴区域内、有配套基础设施的建设条件、距外环线发展轴区域内、有配套基础设施的建设条件、距外环线1010公里公里”的原则，规划建设的原则，规划建设1010 个居住新区，集中建设普通商品住房，每个新区的用地规模都在个居住新区，集中建设普通商品住房，每个新区的用地规模都在300300公顷以上；公顷以上；十个新家园居住区分别位于小淀镇、大毕庄、华明镇、军粮城镇、双港镇、大寺镇、十个新家园居住区分别位于小淀镇、大毕庄、华明镇、军粮城镇、双港镇、大寺镇、张家窝镇、中北镇、双口镇、双街镇，以上这

33、些区域将成为日后住宅开发的重点地张家窝镇、中北镇、双口镇、双街镇，以上这些区域将成为日后住宅开发的重点地 区，而城市中心区将不再担负主要的居住功能；区，而城市中心区将不再担负主要的居住功能；北辰项目就是北辰项目就是小淀新家园小淀新家园建设的启动地块，小淀也是距离市中心最近的新家园之一；建设的启动地块，小淀也是距离市中心最近的新家园之一；原版文件下载地址:http:/ 开发区由凤凰分区、西南分区、西塞山分区、康山分区四个区块构成。项目地块位于西南商住区西南商住区本案本案杭宁高速104国道火车站原版文件下载地址:http:/ 大桥、横渚塘桥、夹山大桥、港南路河桥、二环南路桥。其中奚家庄大桥（200

34、7年12月）建成，外庄大桥夹山大桥（2008年2月）建成。?定位定位湖州西南的商业次中心，集商 务办公、大型娱乐、综合住宅、医院、学校、生态公园等为 一体。统筹城乡的“示范区”、工业配套的“功能区”、现代服 务的“商务区”、商品住宅的“精 品区”。项目地块黄色区域为工业区；绿色区域为商住区湘几漾 湖原版文件下载地址:http:/ 9.5万方，单价万方，单价130万元万元/亩，楼板价亩，楼板价2000元元/平方米平方米商住用地（商住用地（2007-8-1）170亩，容积率亩，容积率1.0-2.2单价单价200万元万元/亩，楼板价亩，楼板价1994元元/平方米平方米原版文件下载地址:http:/

35、地快名称地快名称 地块位置地块位置土地用 途土地用 途土地面积（m2）土地面积（m2）土地面积（亩）土地面积（亩）容积率容积率建筑面积（m2）建筑面积（m2）底价（万 元）底价（万 元）成交价（万元）成交价（万元）增幅（%）增幅（%）单位底价（万元/亩）单位底价（万元/亩）楼板价（元/m2）楼板价（元/m2）中标者中标者成交时间成交时间湖州 2007-30西南分区 湘几漾地 块居住95259142.88 1.0 95259 11700 18500 58.12%129.48 1942.17 景瑞2007.7.24湖州 2007-33西南分区 36-1-B号 地块商住113005169.50 1.0-2.2169508 16600 33800 103.61%199.41 1994.11 宁波得力房 地产有限公 司2007.8.1原版文件下载地址:http:/