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1、大连理工大学硕士学位论文房地产开发项目引入全过程造价管理研究姓名：张蕾申请学位级别：硕士专业：项目管理指导教师：袁永博;苏广瑞20070601大连理工大学专业学位硕士学位论文摘要近十多年以来。伴随我国经济的高速发展，我国房地产业每年也以约2 2 的投资增长速度在飞速发展。以2 0 0 6 年为例，全年房地产行业投资额为1 9 3 8 2 亿元在我们这样一个人多地少、资金匮乏的发展中大国，研究如何合理利用好这些有限的开发资金，对于房地产这样的资金密集型行业有着重要的意义。另外，近些年来，国家针对房地产行业从金融、土地供应、产品结构等方面出台了一系列的宏观调控措施，这些措施的出台使本来就竞争激烈的
2、房地产行业面临着更为严峻的形势。许多房地产企业都面临着拿地困难、资金链紧张等问题。严峻的形势，要求房地产企业必须认真的管理好自己的每一笔投资。全过程造价管理的方法提供给了我们一个有效的手段。全过程造价管理的方法要求开发商通过聘请专业的造价咨询事务所，从项目的筹划阶段即介入项目，依次参与规划设计阶段、招标采购阶段、施工阶段等的全过程的造价管理工作。通过借助造价咨询事务所专业服务的力量，来为开发商严格控制好投资。虽然国内引入全过程造价管理的概念已经有些年了，然而，现实中却很少有房地产开发企业在实际项目中引入全过程造价管理。以大连地区为例，在大连地区每年近6 0 0 万平方米的房地产开发项目中，据笔
3、者调查，真正引入全过程造价管理的凤毛麟角。为何全过程造价管理这个替开发商“省钱”的工具在实际开发项目中并没有发挥它的实际功效呢?针对上述问题，笔者在本文的写作过程中，从房地产开发商和造价咨询事务所两者的角度，详细介绍了在房地产开发的各个阶段，两者如何从自身的角度出发做好造价管理工作；研究了在全过程造价管理中，两者如何在业务上做好衔接的问题。针对以上论述的内容，分成了以下3 个部分来阐述：首先分析了房地产开发项目的流程以及在各个阶段造价管理的工作内容；从全过程造价管理的角度，论述了全过程造价管理对房地产开发商和造价咨询事务所的要求，本章揭示了制约房地产开发项目不能全面推广全过程造价管理的原因所在
4、：以房地产开发过程为线索，重点论述了如何在房地产开发项目各个阶段引入全过程的造价管理，这是本论文的重点。并引用了作者参加过的一个项目作为案例，证明了引入造价咨询单位参与全过程造价管理是必要的和成功的。本文的创新主要体现在以下3 个方面：分析了全过程造价管理各个阶段房地产开发商和造价咨询事务所造价管理工作；从全过程造价管理的角度论述了对房地产开发商和造价咨询事务所的要求；大连理工大学专业学位硕士学位论文详细介绍了如何引入造价咨询事务所参与房地产开发项目全过程造价管理，并阐述了房地产开发商和造价咨询事务所在业务上衔接的问题，这具有十分重要的实际意义本文的结论主要包括以下2 个方面：通过理论分析和案
5、例论述证明了房地产开发项目引入由开发商主导，造价咨询事务所参与的全过程造价管理对于房地产开发商节约投资以及增强竞争力具有重大的意义；论述了全过程造价管理要求房地产开发商和造价咨询事务所各自从自身的角度加强业务方面的学习，建立完善的造价工作体系并应努力提高各自业务水平，以实现较好的工作衔接。关键词：全过程造价管理，o 房地产开发商；造价咨询事务所大连理工大学专业学位硕士学位论文T h eR e a lE s t a t eD e v e l o p m e n tP r o j e c tI n t r o d u c t i o nt h eE n t i r eP r o c e s sC
6、o n s t r u c t i o nC o s tM a n a g e m e n tR e s e a r c hA b s t r a c tS i n c et h es e a l m o r et h a n1 0y e a r s，g o i n gw i t h0 1 1 1 c o u n t r ye c o n o m yh i g h-s p e e dd e v e l o p m e n t，o u rc o u n t r yr e a le s t a t ei n d u s t r ye v e r yy e a ra l s or a p i d l
7、 yf i r ed e v e l o p i n gb ya p p r o x i m a t e l y2 2 i n v e s t m e n tr a t eo fr i s e，t a k i n g2 0 0 6a st h ee x a m p l e s，w h o l ey e a rt h er e a le s t a t ei n d n s 仃yi n v e s t m e n tc o s ti s1,9 3 8 2b i l l i o nY u a n I nO u rt h i sk i n do fm a n yp e o p l ea n dl i
8、 t t l el a n d，t h ef u n dd e f i c i e n td e v e l o p m e n tg r e a tn a t i o n,s t u d y i n gh o wr e a s o n a b l yu s i n gt h e s el i m i t e dd e v e l o p m e n tf u n d s，h a st h ev i t a ls i g n i f i c a n c er e g a r d i n gt h er e a le s t a t es u c hf u n dc r o w d e dp r
9、 o f e s s i o n M o r e o v e r,r e c e n ty e a r,t h ec o u n t r yi nv i e wo ft h er e a le s t a t ep r o f e s s i o nf r o ma s p e c ta n ds oo nf m a n c o，l a n ds u p p l y，p r o d u c ts t r u c t u r eh a v ea p p e a r e das e r i e so fm a c r o e c o n o m i cr e g u l a t i o na n
10、dc o n t r o l sm e a s u r e，t h e s em e a s u l e$a p p e a rt Oc a u s eo r i g i n a l l yt of a c eas e v e r e re n v i r o n m e n to nt h ec o m p e t i t i o ni n t e n s er e a le s t a t ep r o f e s s i o n M a n yr e a le s t a t ee n t e r p r i s e sf a c et a k i n gl a n dd i f f i
11、 c u l t y，t h ef u n dc h a i ni n t e n s ea n dS Oo n T h es t e r ns i t u a t i o nr e q u e s tt h er e a le s t a t ee n t e r p r i s em u s tb ee a r n e s tt Om a n a g ei t sO W l e a c hi n v e s t m e n t T h ee n t i r ep r o c e s sc o n s t r u c t i o nc o s tm a n a g e m e n tm e
12、t h o dp r o v i d e sae f f e c t i v em e t h o df o r1 1 S T h ee n t i r ep r o c e s sc o n s t r u o i o nc o s tm a n a g e m e n tm e t h o dr e q u e s tt h ed e v e l o p e rt or e t a i nt h es p e c i a l i z e dc o n s t r u c t i o nc o s to f f i c e，w h i c hi si n v o l v e df r o m
13、t h ep r o j e c tp r e p a r a t i o ns t a g e，p a r t i c i p a t i o ni nt h ep l a nd e s i g ns t a g e，t h et e n d e rp u r c h a s es t a g e，t h ec o n s t r u c t i o ns t a g ei nt u r na n dS Oo nt h ee n t i r ep r o c e s sc o n s t r u c t i o nc o s ts u p e r v i s o r yw o r k T h
14、 r o u g hd r a w i n gs u p p o r tf r o mt h ec o n s t r u c t i o n c o s tc o n s u l to f f i c ep r o f e s s i o n a ls e r v i c e，s ot oc o n t r o lt h ei n v e s t m e n tf o rt h ed e v e l o p e rw e l l A l t h o u g hd o m e s t i ci n t r o d u c t i o ne n t i r ep r o c e s sc o n
15、 s t r u c t i o nc o s tm a n a g e m e n tc o n c e p ta l r e a d ys o m ey e a r s，h o w e v e r,i nt h er e a l i t ya c t u a l l yv e r yl i t t l eh a st h ep r o p e r t yd e v e l o p m e n te n t e r p r i s et oi n t r o d u c et h ee n t i r ep r o c e s sc o n s t r u c t i o nc o s tm
16、 a n a g e m e n ti nt h ea c t u a lp r o j e c t T a k i n gt h eD a l i a na r e aa st h ee x a m p l e,i nt h eD a l i a na r e ai nt h en e a r l y6m i l l i o ns q u a r em e t e r sp r o p e r t yd e v e l o p m e n t sp r o j e c t，b yt h ea u t h o ri n v e s t i g a t i n ge v e r yy e a r
17、,t r u l yi n t r o d u c t i o nt h ee n t i r ep r o c e s sc o n s t r u c t i o nc o s tm a n a g e m e n ta r ee x t r e m er a r e W h yd o e st h ee n t i r ep r o c e s sc o n s t r u c t i o nc o s tm a n a g e，t h i s”e c o n o m i z e s”t o o lf o rt h ed e v e l o p e r,i nt h ea e r i a
18、 ld e v e l o p m e n tp r o j e c t，c o u l dn o td i s p l a yi t sa c t n a le f f i c i e n c y 7 I nv i e wo ft h ea b o v eq u e s t i o n,t h ea u t h o ri nt h i sa r t i c l ew r i t i n gp r o c e s s，c o n s u l t i n gt w oa n g l e so ft h ep r o p e r t yd e v e l o p e ra n dt h ec o
19、n s t r u c t i o nc o s t,d i dt h ed e t a i l e di n t r o d u c t i o ni np r o p e r t yd e v e l o p m e n te a c hs t a g e，h o wt w oe m b a r kf r o mo w na n g l ec o m p l e t e st h ec o n s t r u c t i o nc o s ts u p e r v i s o r yw o r k,a n dh a ss t u d i e di nt h ee n t i r ep r
20、o c e s sc o n s t r u c t i o nc o s t房地产开发项目引入全过程造价管理研究m a n a g e m e n t，b o wt w oc o m p l e t e st h eq u e s t i o ni nt h es e r v i c ew h i c hl i n k su p C o n t e n te l a b o r a t e sw h i c hi nv i e wo f a b o v e，d i v i d e di n t of o l l o w i n g3p a r t st oe l a b o r a t e(
21、1)F i r s t，w ea n a l y z et h ep r o p e r t yd e v e l o p m e n tp r o j e c tf l o wa sw e l la si ne a c hs t a g ec o n s t r u c t i o nc o s tm a n a g e m e mw o r kc o n t e n t；(2)F r o mt h ee n t i r ep r o c e s sc o n s t r u c t i o nc o s tm a n a g e m e n ta n g l e,w ee l a b o
22、r a t e 自o mt h ee n t i r ep r o c e s sc o n s t r u c t i o nc o s tm a n a g e m e n tr e q u e s tt b rt h ep r o p e r t yd e v e l o p e ra n dt h ec o n s t r u c t i o nc o s to f f i c e；t h i sc h a p t e rp r o m u l g a t e st h er e s t r i c t i o np r o p e r t yd e v e l o p m e n t
23、p r o j e c tn o tt ob ea b l ec o m p r e h e n s i v e l yt op r o m o t et h ee n t i r ep r o c e s sc o n s t r u c t i o nc o s tm a n a g e m e mt h er e a s o n t o b e a t；(3)T a k i n gt h ep r o p e r t yd e v e l o p m e n tp r o c e s sa st h ec l u e，w ee l a b o r a t ew i t he m p h
24、a s i si n t r o d u c i n gt h ee n t i r ep r o c e s si np r o p e r t yd e v e l o p m e n tp r o j e c te a c hs t a g et h ec o n s t r u c t i o nc o s tm a n a g e m e n t，t h i sw a st h ep r e s e n tp a p e rk e yp o i n t A n dq u o t i n gt h ea u t h o rp a r t i c i p a t e dap r o j
25、e c tt ot a k et h ec a s e，i th a sp r o v e nt h a ti n t r o d u c t i o nc o n s t r u c t i o nc o s tc o n s u l t a t i o no f f i c et op a r t i c i p a t ei nt h ee n t i r ep r o c e s sc o n s t r u c t i o nc o s tm a n a g e m e n ti sn e c e s s a r ya n ds u c c e s s f u l T h i sa
26、r t i c l ei n n o v a t i o nm a i n l ym a n i f e s t si nf o l l o w i n g3a s p e c t s：(1)A n a l y z e de a c hs t a g eo ft h ee n t i r ep r o c e s sc o n s t r u c t i o nc o s t,t h ep r o p e r t yd e v e l o p e ra n dt h ec o n s t r u c t i o nc o s to f f i c ec o n s t r u c t i o
27、nc o s ts u p e r v i s o r yw o r k；(2)E l a b o r a t e df r o mt h ee n t i r ep r o c e s sc o n s t r u c t i o nc o s tm a n a g e m e n ta n g l e，c o n s u l t i n gt h ep r o p e r t yd e v e l o p e ra n dt h ec o n s t r u c t i o nc o s to f f i c et h er e q u e s t；(3)I n t r o d u c e
28、 dh o wi n t r o d u c e st h ec o n s t m c t i o nc o s tt oc o n s u l tt h eo f f i c ep a r t i c i l；l a t i o np r o p e r t yd e v e l o p m e n tp r o j e c te n t i r ep r o c e s sc o n s t r u c t i o nc o s tm a n a g e m e n ti nd e t a i l，a n de l a b o r a t e dt h ep r o p e r t yd
29、 e v e l o p e ra n dt h ec o n s t r u c t i o nc o s tc o n s u l tt h eo f f i c et h eq u e s t i o nw h i c hl i n k su pi nt h es l a w v i c e，t h i sh a st h ee x t r e m e l yi m p o r t a n tp r a c t i c a ls i g n i f i c a n c e、。，n l i sa r t i c l ec o n c l u s i o nm a i n l yi n c
30、l u d e sf o l l o w i n gt w oa s p e c t s：(1)I th a sp r o v e nt h r o u g ht h et h e o r e t i c a la n a l y s i sa n dt h ec a e l a b o r a t i o nt h ep r o p e r t yd e v e l o p m e n tp r o j e c ti n t r o d u c t i o nb yt h ed e v e l o p e rl e a d e r s h i p，t h ec o n s t r u c t
31、 i o nc o s tc o n s u l t st h eo f f i c ep a r t i c i p a t i o nt h ee n t i r ep r o c e s sc o n s t r u c t i o nc o s tm a n a g e m e n tt os a v et h ei n v e s t m e n ta sw e l la st h ee n h a n c e m e n tc o m p e t i t i v ea b i l i t yr e g a r d i n gt h ep r o p e r t yd e v e l
32、 o p e rh a st h es i g n i f i c a n ts i g n i f i c a n c e；(2)E l a b o r a t e dt h ee n t i r ep r o c e s sc o n s t r u c t i o nc o s tm a n a g e m e n tr e q u e s tp r o p e r t yd e v e l o p e ra n dt h ec o n s t r u c t i o nc o s tc o n s u l t st h eo f f i c er e s p e c t i v e l
33、 yt os t r e n g t h e nt h es e r v i c ea s p e c tf r o mo w na n g l et h es t u d y,e s t a b l i s h m e n tt h ep e r f e c tc o n s t r u c t i o nc o s tw o r ks y s t e ma n dd i l i g e n tr a i s i n gr e s p e c t i v ev o c a t i o n a ll e v e l，r e a l i z a t i o nab e t t e rw o r
34、kl i n k i n gu p K e yW o r d s：E n t i r eP r o c e 鼹C o n s t r u c t i o nC o s tM a n a g e m e n t：R e a lE s t a t eD e v e l o p e r；C o n s t r u c t i o nC o s tC o n s u l t a t i o n0 伍c e、k独创性说明作者郑重声明：本硕士学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得研究成果尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果，也不包含为获得大连理
35、工大学或者其他单位的学位或证书所使用过的材料与我一同工作的同志对本研究所做的贡献均已在论文中做了明确的说明并表示了谢意作者签名：蝼日期：趔：童f 6大连理工大学专业学位硕士学位论文大连理工大学学位论文版权使用授权书本学位论文作者及指导教师完全了解“大连理工大学硕士、博士学位论文版权使用规定”，同意大连理工大学保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权大连理工大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，也可采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编学位论文。作者签名：丛查瓣嚣剔谧各辫大连理工大学专业学位硕士学位论文1绪论1 1 研究背景伴
36、随中国的经济建设迅速发展，在固定资产投资建设中占有重要位置的房地产市场也正处于迅猛发展时期，近些年来保持着强劲的增长势头。下表列出了近1 0 年来，房地产行业投资规模变化情况：图1 1 近1 0 年我国固定资产投资和房地产行业投资规模变化F i 晷I 1N e a r t e n y e a r s o u r c o u n t r y f i x e da s s e t i n v e s t m e n t a n dr e a le s t a t ep r o f e s s i o ni n v e s t m e n ts c a l ec h a n g es i t u a
37、 t i o n表1 1 近l O 年房地产投资占固定资产投资比重以及房地产投资增长速度F i g 1 1N e a r t e n y e a r sr e a le s t a t e i n v e s t m e n ta c c o u n t i n g f o r t h e f i x e d a s s e t i n v e s t m e n tp r o p o r t i o na n dt h er e a le s t a t ei n v e s t m e n tr a t eo f r i s i n g项目1 9 9 7 年1 9 9 8 年1 9 9 9
38、 年2 0 0 0 年2 0 0 1 年2 0 0 2 年2 0 0 3 年2 0 0 4 年2 0 0 5 年2 0 0 6 年房地产投资占全社会固定投资比重房地产市场投资环比增长速度1 2 5 6 1 2 7 0 1 3 7 4 1 5 1 4 1 7 1 9 1 8 0 3 1 8 2 儆1 8 6 7 1 7 7 9 1 7 6 4 1 3 7 l 1 3 5 3 2 1 4 7 2 7 2 9 2 2 8 1 3 0 3 3 2 9 5 9 1 9 7 7 2 2 9 9 房地产开发项目引入全过程造价管理研究从上图和上表的分析中我们发现，固定资产的投资额从1 9 9 7 年的2 5
39、3 0 0 亿增加到2 0 0 6 年的1 0 9 8 7 0 亿，十年增长了4 倍。房地产行业投资额从1 9 9 7 年的3 1 7 8 3 7 亿增长至U 2 0 0 6年的1 9 3 8 2 亿，十年内增长了近6 倍。房地产行业投资额占全社会固定资产投资规模的比例在1 9 9 7 年至1 9 9 9 年不足1 4；近7 年来，该投资比例平均稳定在了1 8 的比例上。房地产行业的发展速度也从9 8、9 9 年不到1 4 增长N 2 0 0 0 年以后的平均2 4 8 9 的发展速度。近些年来看，房地产行业的发展速度明显高于全国行业平均发展水平，房地产行业已成为我国国民经济发展的重要推动力【
40、1。3 J。然而，在我们这样一个人多地少、资金匮乏的发展中大国，对于像房地产这样的资金密集型的行业，如何合理利用有限的开发建设资金，做好房地产开发过程中的造价管理工作，对于提高资金利用率，节约投资额起着重要作用，对于搞好房地产行业的发展有着特殊重要的意义。房地产项目开发是一个周期长资金量投入大的建设过程。在整个过程中，影响工程造价的因素时刻处于变化之中。但是，目前相当多的房地产开发公司工程造价管理仅局限于事前简单的策划；事后控制方面，也仅进行竣工结算的审核，合理结算工程价款等。尽管这样能降低造价，但实际上，竣工项目的价值已定型，所做的工作并不能有效控制造价。特别是近些年来，国家加大了从金融、土
41、地供应、产品结构等各个方面的市场调控措施，特别是0 4 年到0 6 年一系列宏观调控措施的不断出台，经过市场多次洗牌，一系列中小规模的竞争力较弱的房地产开发企业纷纷被淘汰出市场，房地产行业的暴利时代正在远去。对于生存下来的房地产企业来讲，也面临着资金链紧张，拿地困难，同行业一内激烈竞争等等一系列困难。面对激烈的市场竞争以及严峻的市场环境，房地产行业必须告别“刀耕火种“的粗放经营，走向“精耕细作”的科学管理。因此研究如何充分运用造价控制理论，在房地产项目的筹划阶段、规划设计阶段、招标采购阶段、施工阶段等开展全过程造价管理工作，以最合理的造价达到经济效益最优化目标，便成为房地产项目获得成功的关键。
42、1 1 1 房地产开发项目全过程造价管理所谓房地产开发项目全过程造价管理是指开发商或者和其所雇佣的造价咨询单位一起对工程项目建设的资金投入和资源投入的过程进行的调节和控制。开发商通过特殊的计价程序，在投资决策阶段、规划设计阶段、招标采购阶段和建设实施阶段，把建设工程造价的发生控制在批准的造价限额之内，随时纠正发生的偏差，以保证项目管理目标的实现，确保在建设项目投资的各个阶段、各个环节中能合理使用人力、物力、财力，达到理想状态，取得较好的投资效益。一2 一大连理工大学专业学位硕士学位论文项目全过程工程造价管理对我国房地产行业的发展有着非同寻常的意义。通过市场价格机制的运行，从而优化配置资源，合理
43、使用投资，有效控制工程造价，取得最佳的经济效益和投资效益，形成统一、开放、协调、有序的市场体系。对工程造价实施全过程、全方位的动态管理，抛弃当前仅在施工阶段进行审查施工图预算、最终结算建筑工程款这种“亡羊补牢”的被动方法来控制造价，扭转工程造价失控的局面，消灭那种为了谋取高额利润而采取“低价劣质，以次充好、“低报价，高索赔”、“高估冒算”等手段导致的“胡子工程”、“豆腐渣工程”等伪劣工程。(1)国外关于工程项目全过程造价管理研究1 4】在国外，1 6 世纪至1 8 世纪，随着资本主义工业化的发展，促使大量厂房等设施得以兴建，许多农民在失去土地后向城市集中，需要大量住房，从而推动建筑业的发展，设
44、计和施工逐步分离为独立的专业。工程数量及工程规模的扩大要求专业人员对已完的工程量进行计量，计算工料和进行估价。从此，从事造价工作的人员逐步走向专业化，并被称为工料测量师，他们的任务是帮助施工工匠对他们完成的工程量进行测量和估价，以确定应有的报酬，并以工匠小组的名义与工程委托人和建筑师进行洽商。从1 9 世纪初期开始，资本主义国家在工程建设中，开始推行招标承包制，形式要求工料测量师在工程设计以后和开工以前，就进行工料测量和估价，并根据图纸计算实物工程量，汇编出工程量清单，为招标者确定标底或为投标者确定标价。从此，工程造价管理逐步发展为一个独立的专业。1 8 8 1 年英国皇家测量师协会成立，这是
45、工程造价管理的第一次飞跃。起初，工料测量师只在开工前预测算投资额，但无法就设计阶段所需的投资额进行较为准确的预算。这样的结果往往使得工程实际成本过高，投资不足，不能按预定目标完成工程。业主为提高投资的效率，提高资源的有效配置，不得不把投资决策和设计阶段考虑在造价管理的范围内，同时把技术和经济的知识综合运用到造价管理中。这样，在1 9 世纪4 0 年代，“投资计划和控制制度”在英国等发达国家产生，从而完成了工程造价管理的第二次飞跃。到2 0 世纪7 0 年代，造价管理又有新的突破，其他领域的理论和方法开始被引用到工程造价管理中来，对工程造价的研究也更为深入。这一时期，英国提出了“全生命周期造价管
46、理(L i f eC y c l eC o s tM a n a g e m e n t-L C C M)”的思想和方法【5】。稍后，美国推出了“全面造价管理(T o m lC o s tM a n a g e m e n t-T C M)”。从此，国际上的建设项目造价管理研究和实践进入了一个全面的发展阶段。在国外，建设工程项目一般分为政府投资项目和私人投资项目，对于政府投资项目，采取的是一种谁投资谁管理即由政府投资部门直接管理的模式；对私人管理项目，政府一般不予干预，但对工程的技术标准、安全、社会环境影响和社会效益等则通过法律、法规、技术标准等加以引导或限制。在这种模式下，投资主体承担投资风
47、险，因此他们对造价管理极为房地产开发项目引入全过程造价管理研究重视，国外的造价管理发展也较为完善。从建设项目造价管理发展的历程，可以看出，建设项目造价管理的特点是：从事后算帐发展到事先算帐；从被动反映设计和施工发展到能动地影响设计和施工；从依附于建筑师或施工发展成一个独立的专业。建设项目造价管理是一个系统工程，具有整体性、全过程、全方位、动态等性质特征。(2)国内关于工程项目全过程造价管理研究我国工程造价在唐朝就有记载，但发展缓慢。新中国成立后，有很大的发展，但未形成一个独立的系列学科。1 9 4 9 年新中国成立后，国民经济开始进入恢复时期。我国当时的建筑业拥有约2 0 万人的施工队伍，经济
48、建设投资总额约为l O 亿元。由于需要迅速恢复和发展国民经济并在全国范围内大规模进行基本建设，而建国前在长期战争的特殊环境下实行的供给制又不可能为合理确定工程造价、管理基本建设投资提供可借鉴的成功经验，因而从原苏联学习和引进了基本建设概预算的整套制度。这套制度是原苏联实行高度集中的计划经济，国家直接参与和管理经济活动体制的产物。其基本内容是确定概预算在基本建设中的作用，规定在不同的设计阶段必须编制概算或预算；制定预算的编制原则、内容、方法和审批办法；制定概预算定额、费用定额和设备材料预算价格的编制、审批、管理权限等。整个概预算制度在我国的建立和健全时期为1 9 5 l 1 9 5 7 年。以后
49、随着政治风云几落几起，特别是从1 9 7 8 年以后，随着经济改革的不断深入，经过恢复、改革和发展，造价管理开始步入正轨，1 9 8 5 年成立了中国工程建设概预算定额委员会，1 9 9 0 年在此基础上成立了中国建设工程造价管理协会，1 9 9 6 年国家人事部和建设部已确定并行文建立注册造价工程师制度，对学科的建设与发展起到了重要的推动作用，标志着该学科已发展成为一个独立的、完整的学科体系。1 1 2 房地产开发项目造价管理的主体及内容(1)开发商工程造价控N t 6 J开发商是投资的主体，是项目的决策者、组织者和责任人，对建设项目的策划、建设实施、生产经营、债务偿还和资产保值的全过程独立
50、承担全面责任。对各个环节，采取有效的管理措施，做到优化资源配置，合理使用资金，以免造成投资失控。工程建设管理是项目管理的核心，而工程造价管理又是工程建设的核心内容，也是建设市场运行的核心内容。因此开发商工程造价的控制在整个工程项目建设中显得尤为重要。开发商的工程造价控制贯穿于工程建设的各个阶段，包括立项决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段和竣工验收阶段。开发商应建立一个以项目经理负责制为主体的大连理工大学专业学位硕士学位论文项目投资控制组织管理模式，对工程项目的估算、概算、预算、承包合同、结算实行一体化管理，强化全过程的动态管理和监督。投资决策阶段投资决策阶段在房地产开发项目全过程中起总揽