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1、 华为杭州基地物业管理策划书 华为杭州基地物业管理策划书 1 1 简介 2简介 2 物业概况 物业概况?“华为基地”位于杭州滨江区，毗邻钱塘江，交通便利，通过宽畅的钱塘江大桥与杭州市中心相连。?“华为基地”设有办公楼、食堂、厂房。?办公楼主要三层，局部四层，建筑面积 8567 平方米，食堂主要一层，局部二楼，建筑面积 3850 平方米，厂房建筑面积 56996平方米。?基地面积：132646 平方米。?总建筑面积：71207 平方米。?建筑容积率：0.53。?停车数：105 辆。?设备设施：强电系统、给排水、电梯、空调、保安消防系统等。3 3 管理优势 管理优势?我公司现有一批从事过开发区物业
2、管理的专业人才。具有厂区物业的管理经验和技术水准。?我公司现管理的浦东新区办公中心，新区图书馆，新区少年宫，陆家嘴软件园等项目。通过专业管理上述物业的设备设施均运行平稳，正常，处于良好状态。并为各项接待任务的完成提供有力的技术保障，多次受到市委领导的肯定、表扬。?我公司杭州分公司顾问管理杭州活水通信工业园开发有限公司。并为其开发的管理中心、标准厂房等各类物业提供服务和管理。分公司与贵基地一街之隔，能提供较好的技术支持和后勤保障平台。?我公司下属陆家嘴服务公司，具有室内外装修、小型增加改造工程管理能力。?公司人才的高素质高学历、具有丰富经验和管理水平，并有国内一流的物业管理理论研究人员。公司研究
3、和编撰并公开出版了三本专业著作，在国内物业管理企业中独一无二。第一本专业著作物业管理运作实务（2002 年 5 月、上海远东出版社出版）第二本专业著作陆家嘴物业企业标准（2002 年 12 月，上海远东出版社出版）。第三本专业著作 陆家嘴物业服务案例 200（2003年 6 月，上海远东出版社出版）4 4 对华为杭州基地物业管理服务水平的整体设想 对华为杭州基地物业管理服务水平的整体设想?基本原则：依法管理，通过“业主自治自律，物业管理公司专业化管理”，使物业充分发挥综合效益和整体功能，实现社会效益、环境效益、经济效益的有机结合，从而体现优质服务和责、权、利相统一的原则，实现物业保值升值。?管
4、理模式：公司现有物业管理优秀人才，广泛借签、吸取欧美、港台及深沪等国内外先进物业管理经验；严格按照 ISO14000、ISO9001 环境/质量管理体系进行管理；运用先进电脑网络系统等高科技手段，结合物业实际情况，提供优质服务，达到“超值”目的，创造独具特色的陆家嘴物业厂区管理模式。?专业人员：我司将配置有丰富经验的管理人员和各类技术人员主持各部门工作，他们都具有较高学历，经过严格专业培训取得国家认可的资格证书、上岗证书。公司员工严格遵守公司守则，为业主热心、诚心、耐心服务，务求业主满意。?管理目标：对新接管的华为杭州基地物业，在业主积极支持及配合下，一年内使物业管理工作逐渐步入专业化、规范化
5、、科学化轨道。二年后，达到市、省级城市物业管理优秀标准。5 5 物业管理指标承诺 5.1 设备服务指标承诺 物业管理指标承诺 5.1 设备服务指标承诺?承诺指标：设备完好率达 97%以上；?业主报修，接报后 10 分钟内到达现场。平均月维修及时率达 97%，维修合格率达 98%，返修率不高于 1%；?电梯关人，接报后 5 分钟内到场处理；?无重大设备责任事故发生；?确保设备安全正常运行；?提高设备的适用效率，降低运行成本；?设备设施档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便；?建立 24 小时值班制度，设立维修电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收
6、集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录；?制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行；?设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求；?配备所需专业技术人员，严格执行操作规程；?设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。5.2 保安服务指标承诺 5.2 保安服务指标承诺?基地基本实行封闭式管理；?实行 24 小时值班及巡逻制度；?保安人员熟悉基地的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责；?结合基地特点，制订安全防范措施；?进出基地各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行；?基地内停车场管理严格，
7、出入登记；?非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁；?危及人身安全处设有明显标志和防范措施。5.3 保洁服务指标承诺 5.3 保洁服务指标承诺?清洁管理无盲点；?清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁；?垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；?房屋公共部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；?大堂、楼梯扶拦、天台、公用玻璃窗等保持洁净；?基地内公用场地无纸屑、烟头等废弃物；?基地外墙无污染。5.4 绿化管理指标承诺 5.4 绿化管理指标承诺?绿化完好率达 98%以上；?花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃；
8、?盆花无纸屑、烟头等杂物。6 6 机构设置 机构设置 厂区项目管理处 财政出纳文书档案 业户接待 行政人事 业户服务部 信息反馈渠道信息反馈渠道：华为项目管理处将实行 24 小时值班制度，全面负责基地的物业服务和管理。随时接受业主或客户对于物业管理方面的报修，投诉，建议。积极及时高效处理各类事件，达到我司的服务标准，兑现管理承诺。服务质量控制方式：“服务质量控制方式：“质量是企业的生命”对华为杭州基地的物业管理将 公司注重管理创新和服务质量，专设“品质保证部”，全过程对各物业管理项目的物业管理与服务运行、服务标准、作业标准的执行机制进行全方位质量监督。同时导入 ISO9001 质量管理体系和
9、ISO14001 环境管理体系，提高物业管理的整体水平。有了上述两个体系的贯彻实施，物业管理处就能保证华为基地的服务质量、环境质量得到有效控制和持续提高。特别是在厂区内建立环境管理体系，为业户创造优美的工作环境和生产环境，既能造福厂区，为生产作贡献，同时也完善了企业管理。7 7 设备管理总体构想 设备管理总体构想 设备设施管理实施设备运行管理属地化与运行保养维修一体化相结合的先保安服务部 巡 逻门卫 防 消控 监 行 运养 保修 维维保服务部 内保洁外保洁内绿化 绿化 外 保洁绿化部 进管理模式，集设备系统、人员结构、管理服务及他们之间的最优化组合，为人们创造一个高效、舒适、便利、安全的工作环
10、境。我公司将实施定人、定机、定岗及相互配合的运作管理方式。根据设备机房安全管理制度，设备人员安全守则，特殊工程持证上岗制度实施安全管理。制定运行管理规程，实施日常巡视与周期检查保养工作。制定设备系统安全操作规程，规范设备操作管理。按统一的设备帐、卡、物管理办法，维修保养内容要求，质量检查标准实施标准化管理。根据房屋完好率统计标准和设备完好率统计标准对房屋、设备设施的完好程度进行统计，确保安全正常运行和使用。5.15.1 动力服务和管理的范围 动力服务和管理的范围?建构筑物、动力设备(供配电设备、电梯、电扶梯、空调、消防监控设备、给排水设备等)弱电系统、安保系统、有线电视系统、综合布线系统、不间
11、断电源系统)及其配套设施的情况进行管理、维修、保养及管理。?红线内的道路、周边服务用配套设施的日常维修、保养及管理。?红线内的室内外装修、小型增加改造工程(5 万元内)管理。5.25.2 物业管理工作要求 物业管理工作要求?对各种动力和安全设备及物业设施实行物业总包管理。我司将按照华为工作的实际需要，按照合理运行，降低消耗，保障安全的原则。制定必要的管理制度、检查标准及管理工作流程，并严格执行。?对区域内的各种管理项目建立相将的资料档案，并采用规范的档案管理方法进行管理。?对区域内的各种设备制定的安全操作规程，将操作规程装贴在各设备之上，操作时严格遵照执行。?制定详细的设备维保计划及巡检查规定
12、，并认真执行。设备动行月完好率达到 97%以上。?制定服务承诺，将服务承诺向区域内所服务的部门公布，严格按服务承诺执行，月有效投诉不超过一次，投诉回访率达到 100%，?物业管理处将提供 24 小时动力服务，服务管理人员工作时间将依华为公司工作时间而定，节假日将安排人员值班、巡检，为华为加班员工及公司安全提供服务。?物业管理处将加强安全、消防及动力设备维保及运行管理，防止重大设备事故的发生。?凡发现设备故障或重大设备事故及隐患，管理处将在 30 分钟内向华为区域动力监管人员报告。发生重大设备事故隐患，管理处将在 30 分钟内向华为区域动力监管人员报告。发生重大故障及事故，管理处必须在 24 小
13、时内填写书面报告，报送动力监管人员。?物业管理处将制订出各种突发事件的应急处理程序，使突发事件发生时能及时合理的处理，将突发事件造成的损失降利最低点。?凡是对华为正常工作秩序有较大影响的计划性设备设施维修、检测及计划性停水、停电等情况的工作，物业管理处将安排在节假日或厂休日进行，并提前 24 小时在华为电子公告栏公布。?物业管理处设专线电话，24 小时受理有关安全、消防及所有小型日常物业维修电话应急需求，并及时安排处理。每月维修工作及时率达到 98%以上，应急需求处理率达到 100%。并填写书面抄送动力监管人。?物业管理处将在每月 28 日前抄取各区域水、电表，并就本月各种设备运行情况、水、电
14、使用量及管理处工作情况，向华为动力监管人员报告，并对水电异常消耗进行分析说明，发现特殊问题，管理处将及时针对问题提交专题报告。?物业管理处将及时受理管理区域内的各种小型增加改造(5 万元以内)项目申请，及时安排实施和组织验收，保证增改工程质量。遵守华为小型物业增加、改造工程管理流程。?物业管理处将对所管理的华为公司固定资产按照华为资产管理规定进行管理，并承担管理义务和责任。?物业管理处将对电梯、消防等国家控制的设备维修保养，选择经国家相关部门认证合格的专业分包商进行维修保养。?承包单位进入华为办公区动力工作人员必须持有效操作证件，必须统一着装，佩带工卡，服务做到语言文明、态度和蔼。5.35.3
15、 设备、设施维护、日常维修、保养标准 5.3.1 设备、设施维护、日常维修、保养标准 5.3.1 液压电梯的定期维护、日常维修、保养标准 液压电梯的定期维护、日常维修、保养标准?物业管理处将对客梯、货梯的安全运行、维修、保养全面负责，将严格执行技术监督局规定，按时对电梯进行年审，并提供有效的的电梯责任保险。?物业管理处将提供 24 小时电梯安全运行服务，如遇停电或电梯故障，电梯内有人员被困时，管理处接到通知后将在 5 分钟内赶到现场，并严格按照电梯应急操作程序进行操作，解救被困人员，从接到通知到 10 分钟内必须将被困人员救出。同时将及时排除故障。一般性故障将在 4 小时内解决。特殊性故障，一
16、般情况将在 2 天内解决，特殊情况将及时写出情况报告。?物业管理处将对液压电梯的安全运行负责。严格禁止液压电梯带故障隐患运行。将严格按照各液压电梯维修保养手册定期对电梯进行维护、保养，并做好相将的检修记录。确保电梯 2 小时以上故障停机次数：客梯不超过 1 次/台.年。?电梯完好、安全运行将符合如下要求：(1)轿厢照明(包括将照明)、风扇完好无损坏。(2)运行中无异常噪音，将满足机房70db、轿箱内 50 db、并关门过程52 db(3)各处按钮、指示灯完好无损坏(4)轿厢门、厅门开闭灵活(5)液压管路完好、无漏油、防破裂安全阀完好(6)电梯运行平稳、无抖动、冲击感觉。(7)报警装置及消防功能
17、完好(8)安全装置(安全触板、门备光幕保护等)等：功能完好，能准确的起到完好保护作用。(9)油冷却器完好有效。(10)机房清洁无杂物。7.3.2 供配电系统、动力系统、照明系统的管理及定期维护、日常维修标准 7.3.2 供配电系统、动力系统、照明系统的管理及定期维护、日常维修标准?物业管理处将对总供配电系统、动力系统(各动力设备电源、各楼层动力分开关、线路、插座等)、照明系统(室内外各照明、开关、线路)的管理、安全运行、维修、保养实行全面负责，并做好记录。将严格执行安全用电管理规定，确保总配电系统故障停电次数不超过 1 次/套.年。总配电系统的任何故障必需在 24 小时内解决我。保障动力系统不
18、间断供电。每层(公共区域)照明灯损坏率不超过 3%(根据实际节电人为控制情况除外)、办公室内照明根据员工的需求而定。?遇到突发性停电、备用发电机将在 1 分钟内启动并接入电网。物业管理处值班室随时留有值班人员接听电话，并将停、送电信息及时通知华为相关人员。?物业管理处值班人员将按要求按时开启和关闭照明。?总供配电系统完好、安全运行将符合以下要求：(1)高压柜、变压器：运行时无异常响，连结部位无松动发热现象，磁瓶无破损(2)高压柜、变压器：表面无损坏，接点处无热变色现象。各控制无元件及连线接头无松动无异常现象。(3)各低压配电柜：各仪表、指示灯工作异常噪音，接线点无发热变色现象。各控制元件及连线
19、点接头无松动无异常现象。(4)功率因数补偿柜：自动补偿控制器运行正常。各控制元件及连线点接头无松动无异常现象。补偿电容无过热、漏油、击穿 现象。各仪表、指示灯无损坏。(5)配电房：洁净、无杂物，消防器材配置齐全、性能完好。(6)严格按照高压发电机的产品说明书和操作说明进行操作，并将相关操作流程贴于显著的墙面位置。?动力系统完好、安全运行将符合以下要求：(1)各动力分开关：分、合灵活，接线无松动，无超负载发热现象，(2)插座：单指敲击无松动，无破损，接线牢固。(3)线路：绝缘 0.5 兆欧以上，表皮无损伤、老化，接点处无发热变色现象。?照明系统完好、安全运有将符合以下要求：(1)照明开关：控制可
20、靠：分、合灵活，接线无松动，无超负载发现象，(2)线路：绝缘 0.5 兆欧以上，表皮无损伤、老化，接点处无发热变色现象。(3)日光灯：不闪烁。无两头发黑、灯管不亮现象。(4)自炽灯：灯口与灯泡接合不松动，将按没要求合理安装不同功率的灯泡。(5)室外照明：灯具无损坏，无漏雨进水现象。7.3.3 给排水及消防用系统的定期维护保养、日常维修标准 7.3.3 给排水及消防用系统的定期维护保养、日常维修标准?物业管理处将保障管理区域的生活、设备及消防用水的正常供将。确保每年因供水设备及管网故障而导致停水及消防用水供将不足情况发生的次数不足情况发生的次数为 0 次/年、每年因设备故障而导致大量漏水(30
21、立方米/次)事故的时间不超过 30 分钟。?管理处将负责保持排水系统不畅通而导致大量漫水(漫水面超过30 平方米)的事故不超过 1 次/年。如有大量跑水事故发生，发现跑水事故发生，发现跑水的时间不超过 10 分钟。排除跑水事故的时间不超过 30 分钟。?每半年对水池清洗 1 次，并对供水池进行水质消毒、提供水质测试达标证明。?每年将对消防系统管网进行一次加压供水试验，试验压力不低于设计压力的 1.25 倍。?给水系统完好将符合以下要求：(1)生活水泵、消防水泵：运转正常，无异常噪音，无明显漏水，清洁，(2)各种水泵自动控制系统：手动、自动控制完好，配电仪表、指示显示正常，水位自动控制准确，接线
22、点无松动发热现象。(3)各种阀门、笼头：开启灵活，关闭严密，不漏水。(4)管道：标识色清晰，无损坏、锈蚀，连接处无漏水现象。(5)消防管网供水系统上所有阀门的铅封或固定锁链将地完好无损。(6)排水系统完好将符合以下要求：(1)排水口：无杂物堵塞，护网完好。(2)管道：无损坏，畅通(3)排污井：无堵塞，排放良好。7.3.4 物业设施日常维修、保养标准 7.3.4 物业设施日常维修、保养标准 日常维修项目包括：房屋建筑本体、楼内设施、红线内物业设施、周边服务配套设施、华为办公、科研用设施及各种小型设备。?物业管理处将经常对物业设施进行不定期检查，发现问题及时处理。一般性问题当天解决。特殊问题：一般
23、情况将在 2 天内解决，特殊情况将及时写出情况报告。建筑内、外墙面及屋内地面、楼梯完好率均 99%以上。室内门、窗及天花吊顶完好率达到 99%以上。?接到华为员工提出的动力及物业维修申请，物业管理处将及时派出人员进行处理，平均月维修及时率在将达到 97%以上。?小型增加、改造项目，需严格按华为签证流程进行管理，项目完成后，经营理处动力管理人员、华为使用部门及华为动力监管人员三方验收，并填写书面报告，书面认可后方可交付使用。?物业设施完好将符合以下要求：(1)房屋外墙面：无损坏，无损坏，无污迹，无渗污水，整洁统一。(2)房屋内墙面：平整裂缝，墙面无脱落，洁净无污迹。(3)屋内地面：无开裂，无空鼓
24、，无凹陷。(4)吊顶、天花板：有无残缺，平整稳固，无污迹。(5)门、窗：无损坏、无变形、开畅顺、关严紧，扣、把齐全。(6)栏杆、围栏：完整牢固无损坏，油漆无脱落(7)道路：路面平整，无空鼓、无凹陷，完好路面覆盖率 99%。(8)热水器、排气扇等各种小型设备：正常运转、加热正常，无漏水。7.3.5 空调维修及的、维护保养标准 7.3.5 空调维修及的、维护保养标准 空调项目包括：中央冷水机组、新风机、冷冻管网及冷却管网水系统、水泵、冷却塔、盘管风机、风道、风口等。?物业管理处将提供华为办公风域正常工作时间内的空调供将，确保室内办公区温度控制在 2225之间，试验区温度控制在 2326。?物业管理
25、处将对中央空调系统的运行完好率负责，确保中央空调系统故障机数不超过 1 次/台.季。新风机、盘管机、三速开关等设备的运行完好率达到 99%以上。?正常情况下空调人员将严格按照照明、空调开关时间表进行操作。特殊情况下动力值班人员根据气候变化和工作需求，合理操作开关时间达到节能效果。?当中央空调系统设备发生紧急故障时，管理处技术人员于 30 分钟(正常上班时间内于 10 分钟)内到达维修现场，作紧急修理，一般性故障将在 2 小时内解决，特殊性故障将对 24 小时内解决。?确保空调水系统按要求进行水质处理，每月定期对却水系统检查加药、取水样、化验。使冷却水质达到 PH 值 7-9 的标准。每壹 年定
26、期对冷冻水系统进行管道清洗并对冷冻水质进行处理，使冷冻水质达到 PH 值 8-11 的标准。并提供水质检验报告。?中央空调系统运行正常将符合以下要求。(1)主机：运转无异常噪音，无泄漏，技术参数在规定范围，清洁。(2)冷冻泵：运转无异常噪音，水压正常，无明显漏水，清洁。(3)冷却泵：运转无异常噪音，水压正常，无明显漏水，清洁。(4)冷却泵：运转无异常噪音，水压正常，无明显漏水，清洁。(5)新风机，运转无异常噪音，不滴水，隔尘网清洁。(6)盘管机：三速开关完好，管路无堵塞，电磁阀工作正常，电动机完好，隔尘网清洁，(7)管道、阀门：阀门开关灵活，冷冻管道保温无损坏、无滴水。7.3.6 安全、消防监
27、控系统设备的维护、维修标准 7.3.6 安全、消防监控系统设备的维护、维修标准?物业管理处对安全、消防监控系统设备的管理、无故障运行、维修、保养实行全面负责。将严格执行市消防管理部门及技术监督局规定，按时对安全、消防监控系统设备及设备中必须定期检验的部件进行定期审验，每一年由市或区技术监督局对系统压力表进行一次检定。?安全、消防系统维护人员将经过专业培训，持证上岗，如遇设备故障及紧急情况时，维护人员在接到控制中心通知后，必须在10 分钟内赶到现场，并严格按照程序进行行操作。及时排除故障。一般性保障将在 1 小时内解决。特殊性故障：一般情况将在2 天内解决，特殊情况将及时写出情况报告，维修及时率
28、不低于98%。?每季度对应急电源进行得次切换，并运行自动报警系统，做好记录。?对系统内工作不稳定的设备(以每日记录为准，每月不超过 5 次)必须查出故障原因，给予彻底处理，并以书面反馈处理过程。?及时整理主控制系统硬盘文件及电子地图，并及时对各项数据和文件进行备份处理，对变动的监控点或增加拆除的镜头作相将修改，确保文件记录与现场一致。?安全、消防系统设备运行将符合以下要求。(1)温感器和烟感器：及时发现故障点，出现不达标将更换。一年定期检测一次将达到产品出厂指标。(2)保持摄像机镜头干净，对室外的摄像机还将防雨、防雷。(3)中央控制系统设备：信息处理准确，硬件联线无松动，(4)主机电源：输出电
29、压将在标准的5%范围内。(5)电气控制箱：箱内各继电器等电气元件触点无粘连，无氧化。(6)备用电池：充电器性能良好，接线点无氧化。(7)控制线路：无老化，绝缘符合国家标准。(8)喷淋系统喷头：无堵塞，无漏水、腐蚀，玻璃球无变色或液体减少等现象，清洁。(9)水压压力开关：报警性能良好，报警准确。(10)水力警玲、闪灯：报警性能良好，报警准确。(11)水流指示器：动作灵敏。(12)高压管：将无变形，无损伤，无裂纹及老化现象。电磁阀：动作灵活，性能良好(13)排烟机、排烟阀：运行正常，动作灵活。(14)加压机、加压阀：动行正常，动作灵活。(15)紧急广播、消防电话：性能良好、音、通话清晰。煤气调压站
30、。(16)系统联动关闭总阀：性能良好，动作灵活。煤气泄漏自动报警系统：性能良好、报警准确。消防及报警系统 煤气泄漏自动报警系统：性能良好，报警准确。7.4 设备管理内容 7.4 设备管理内容 供配电设备 供配电设备 工作程序?电工 a.每日一次按照 设备、设施巡视内容与程序 巡视配电房设备，并记录配电房巡视记录表；b.配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)“运行”与“备用”每月切换检查一次，并记录设备定期启动表；c.按设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和供配电设备（设施）维修保养规程 的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；d.供配电设
31、备、设施维修工作记录于设备、设施维修记录表内；e.供配电设备发生异常和故障及时报告电气领班，记录 设备故障记录表，并在电气领班协同下排除异常和故障。?电气领班 a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作；b.每年 12 月制订下一年度设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订设备、设施（年度）维修计划表；c.组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；d.每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录；e.每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写 供配电系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根
32、据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交设备主管审核后报公司主管部门；f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；g.每季汇总设备故障情况，填写 设备故障记录（季度）汇总表，报设备主管审核后，交公司主管部门；h.按应急预案规定负责处理应急事件。供气设备 供气设备 与煤气公司保持联系，每周巡检，请煤气公司定期专业保养，随时进行报修。电梯设备 电梯设备 工作程序?分承包方电梯维保人员 a.每周按设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和电梯设备维修保养规程 的内容要求进行定期保养，同时负责清洁电梯机房环境，并将结果记录表内；b.电梯设备维修工作记录房屋、设备、设施维修记录表；c.设
33、备发生异常和故障及时报告设备主管，记录于 设备故障记录表上,并及时处理。?电工 a.每日按照 房屋、设备、设施巡视内容与程序 巡视电梯设备，填写电梯房巡视记录。发现异常及时通知分承包方电梯维保人员并报告设备主管，督促维修保养；b.负责电源部分的维修保养及运行操作。每月一次切换检查双电源设备，记录设备定期启动表。?电气领班 a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；b.每年 12 月制订下一年度设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订设备、设施（年度）维修计划表；c.实施电梯设备的运行管理，按 设备维修保养分承包方服务质量监管办法 对分承包方的监管。对电梯设备维
34、修保养工作进 行检查、验证；d.每周巡视电梯机房设备,检查巡视记录；e.每月定期组织电工和分承包方电梯维保人员检查电梯设备的运行状况，填写电梯设备系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交设备主管审核后报公司主管部门；f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；g.每季汇总设备故障情况，填写 设备故障记录（季度）汇总表，报设备主管审核后，交公司主管部门；h.协助设备主管做好分我司的评审、评价和初选工作。给排水设备 给排水设备 工作程序?管道工 a.每日一次按照设备、设施巡视内容与程序巡视泵房设备，并记录水泵房巡视记录表；b.水泵房每周
35、打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次；c.按设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和给排水设备（设施）维修保养 规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；d.给排水设备、设施维修工作记录于设备、设施维修记录表内；e.给排水设备发生异常和故障及时报告给排水领班，记录 设备故障记录表，并在给排水领班协同下排除异常和故障。?给排水领班 a.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；b.每年 12 月制订下一年度设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订设备
36、、设施（年度）维修计 划表；c.组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；d.每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录；e.每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写 给排水系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交设备主管审核后报公司主管部门；f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；g.每季汇总设备故障情况，填写 设备故障记录（季度）汇总表，报设备部主管审核后，交公司主管部门；h.每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录 水箱清洗消毒记录表；i.按应急预案规定负责处理应急事件。消防系统 消防
37、系统 工作程序?日常巡视 a.设备维修工每日一次按照设备、设施巡视内容与程序巡视泵房及风机房设备，记录水泵房巡视记录表和风机设备巡视记录表。设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录设备故障记录表，并在弱电领班协同下排除异常和故障；b.安保人员负责消防设施的日常巡视，每月对各层面消防设施巡视一遍，将巡视结果记录于消防栓、灭火机箱内的记录表内。?定期检查 a.由弱电维修操作工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，记录设备定期启动记录表；b.由弱电领班组织，并由安保主管、安保人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试；送风、排烟系统测试；电源、控制联动功能以及
38、报警安全系统的测试。记 录消火栓、喷淋系统测试记录表，消防送风、排烟系统测试记录表。?维修保养 a.弱电操作维修工负责消防设施的维修保养工作；b.设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次。消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次；c.按设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和消防设备（设施）维修保养规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；d.消防设备、设施维修工作记录于 设备、设施维修记录表 内。?弱电领班 a.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；b.每年 12 月制订下一年度设备、
39、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订设备、设施（年度）维修计划表；c.组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；d.每周巡视消防设备,检查巡视记录；e.每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写 消防及报警系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交设备主管审核后报公司主管部门；f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；g.每季汇总设备故障情况，填写 设备故障记录（季度）汇总表，报设备主管审核后，交公司主管部门。弱电设备 弱电设备 工作程序?分承包方维保人员 a.按设备、设施（年度）周期检查、保
40、养计划表和弱电设备（设施）维修保养规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；b.弱电设备、设施维修工作记录设备、设施维修记录表；c.弱电设备发生异常和故障及时报告弱电领班，记录 设备故障记录表，及时排除异常和故障。?电工 a.每日按照房屋、设备、设施巡视内容与程序巡视信号接收机房设备及卫星天线，记录信号收视设备巡视记录表；b.信号接收机房每周打扫一次，信号接收设备每月清洁一次；c.发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告弱电领班，督促维修保养。?保安人员 a.负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁监控室及设备表面，每次交接班时巡视周界报警系
41、统探头和设备，每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备，并记录监控、对讲设备巡视记录表；b.发现异常情况，及时报告保安主管、设备主管。?弱电领班 a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；b.每年 12 月制订下一年度设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订设备、设施（年度）维修计划表；c.组织实施弱电设备的运行管理并按 设备维修保养分承包方服务质量监管办法 对分承包方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行检查、验证；d.每周巡视弱电房设备,检查巡视记录；e.每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况，填写 保安防盗系统检查表 和 摄像监控系统
42、检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准填 写 设备完好率月度统计表 交设备主管审核后报公司主管部门；f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；g.每季汇总设备故障情况，填写 设备故障记录（季度）汇总表，报经理审核后，交公司公司主管部门；h.按应急预案规定负责处理应急事件；i.协助设备主管做好分承包方的评审、评价和初选工作。?设备主管负责组织对分我司的评审和初选工作，每月组织对分我司的评价。7.4 设备检查标准 7.4 设备检查标准 供配电设备 供配电设备 电力变压器?检查电力变压器是否符合要求。?分接开关档位是否与电源相符。?外壳接地装置是否可靠，接地电阻是
43、否合格。?变压器温度是否在要求范围内，通风是否良好。?三相电压表是否平衡，变压器声响是否正常。?各接线端子紧固是否良好。高压开关柜?耐压试验是否符合规范规定。?隔离开关、负荷开关和熔断器位置正确、平整和牢固。?操作机构动作灵活、正确、瓷件将清洁，不将有裂纹和伤痕。?隔离开关、负荷开关和熔断器与电线连接将紧密。?接地线连接将紧密、牢固，防腐处理将均匀，无遗漏。低压开关柜?耐压试验是否符合规范规定。?开关柜内设备将齐全、完整、固定、牢靠，盘面油漆将完好。?二次接线与电器或端子排的连接将牢固，绑扎排列整齐，标志清晰齐全。?接地线连接将紧密牢固。?操作部分将灵活，接点和机械闭锁的动作将正确。?闸刀开关
44、、负荷开关、空气开关和熔断器完好。?接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好。?双电源切换箱能自动切换。?控制箱手动和自动操作均能运行。照明设备?灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠，清洁整齐。?开关是否切断相线，单相三极插座接地线是否可靠，照明灯头有无触电危险。?照明线路的绝缘是否良好，接线头不将外露，灯具高度是否符合规定。?防爆潮湿场所是否将用防爆防潮灯具。?仓库照明灯具和可燃物之间的距离是否符合要求。?移动的照明灯具是否用安全电压24伏。防雷接地装置?检查接地电阻值是否符合要求。?接地线将平直、牢固，不将有高低起伏和弯曲现象。?接地体焊接将牢固，防腐处理将均匀。各种管理资料齐全?原
45、始资料齐全。?日常运行记录资料。?操作运行管理制度。电梯设备 电梯设备 曳引机?主机运行正常，速度平稳可靠。?冷却风机正常、有效。?减速和润滑良好，油位正常。?制动器完好、可靠。轿厢?内部按钮齐全完好，信号登记有效。?照明完好，通风机运转平稳，无异常声。?手动、自动操作运行正常。?应急对讲完好可靠。?超载报警正确可靠。?轿门开闭平稳，时间适中。?轿厢长、短行程的平层精度符合要求。安全系统?安全钳齐全，性能灵活可靠。?限速开关可靠，动作灵敏。?各安全开关齐全、性能可靠、有效。?各厅门及轿门安全连锁开关齐全，性能可靠、有效。?急停开关完好，性能可靠有效。?检修及运行状态正常。导轨导靴?连接点平滑，
46、固定螺栓无松动，导轨不走位。?运行时靴衬与导轨无异常声，滑动平稳。?导轨润滑良好，油杯、油毡等齐全。?各导轨表面无重大锈蚀。供电系统?每台梯专用一只控制箱，电气规范符合要求。?应急备用电源能自动切换。?动力电与照明电，控制电与信号电不得混用。?发电机运行平稳，无异常声。?轿顶、井道照明齐全良好。?电梯控制和内接线符合要求，无临时跳线。?接地保护符合要求。底坑?无积水、渗漏、线路受潮。?照明、插座齐全完好。?急停检修开关有效。?缓冲器正常、符合规定要求。机房设施?手动松闸扳手、手动轮齐全。?机房空调完好，运行正常。?监视设备完好，运行正常。资料?日常运行记录。?原始技术资料。?运行管理制度。?安
47、全运行证、年检证。中央空调系统 中央空调系统 主机?制冷量符合出厂要求，温度控制正确。?运转平衡，无冲击、碰撞声。?油位正常，无漏油。?制冷剂充注量符合出厂要求，管路无泄漏，且干燥、清洁。?各监测仪表齐全，灵敏可靠。?电气控制部分可靠，程序运行正常。?管道保温良好。循环泵及管道?循环泵（流量、扬程等主要参数）符合出厂要求。?管道上的阀门、避震接头、压力表、止回阀齐全且有效，无泄漏，阀门启闭灵活。?水泵运行平稳，无振动，润滑良好。?电气控制箱各元件齐全，正常可靠。?水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损。?管道设备等无锈蚀。?管道保温完整，无滴水。水系统?定期做好循环水、水质分析、测试，做
48、到1次/月测试、投药。?水系统无泄漏。?自动放气阀齐全、有效。?膨胀水箱控制正常。?保温良好，支架无锈蚀。风机盘管、空调机及新风机?风机盘管运行正常，无异常声。?风机盘管滤网定期清洗，滤网完好。?调速开关齐全、有效，温度控制正常。?空调机、新风机运行正常，无异常声。?空调机、新风机滤网定期清洗，滤网完好。?凝结水排放畅通，管路保温良好。?电气控制及接地保护符合规定。冷却塔?定期清洗保养，每年一次大保养。?风机运行平稳，无异常声，润滑良好。?电机绝缘性能符合规定，设备接地保护符合规定。热水锅炉?雾化器、燃烧器、点火器工作正常，燃烧充分。?炉膛风机、供油泵、回油泵运行正常，无异声。?各管路畅通，阀
49、门启闭灵活，油过滤器等管道附件无滴水、漏油现象。?电气控制柜各元件完好，有效。安全装置及接地系统有效，可靠。资料?各运行记录。?原始技术资料。?操作运行制度。给排水系统检查标准 给排水系统检查标准 供水泵?各水泵运行主要参数（流量、扬程等）符合出厂要求。?管道上的各阀门、避震接头、压力表、止回阀等齐全有效，无泄漏，阀门启闭灵活。?各水泵运行平稳，无震动，无异常声，润滑良好，无咬泵现象。?电气控制箱中各器件齐全，启动、运行正常可靠。?水泵、电机等接地装置、防护罩等安全可靠，无缺损。水箱及附件?各浮球阀自动启闭灵活、可靠。?各进出阀门启闭活络有效，无渗漏。?溢水管畅通，箱底排污阀良好。?减压阀畅通
50、完好，减压阀前、后阀门压力表、旁通阀齐全有效。?各管道设备等无锈蚀，无渗漏。水处理设备?各水过滤器运行正常，经处理水质符合卫生防疫标准。?过滤器控制阀完好，切换正常，压力表有效。?消毒装置齐全有效。热水泵?加热炉运行平常（加热量、出水量等）主要参数符合出厂要求。?贮水罐及压力表、强度计、安全阀等齐全完好。?各循环泵、输送泵运行平稳，主要参数符合要求。?电气控制箱中各器件齐全，运行可靠。?温控装置能在设定范围内自动调节水温。?电气接地保护、煤气防漏装置、报警、切断装置安全可靠。?管道保温良好。盥洗附件?盥洗室各冷、热水龙头齐全有效，无渗漏。?坐便器水位箱各零件齐全，能自动控制水位，无渗漏。?各延