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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作物业管理实务及范例精解键入文档副标题本文仍在汇编中，未完在此处键入文档的摘要。摘要通常是对文档内容的简短总结。在此处键入文档的摘要。摘要通常是对文档内容的简短总结。！陈伟波2009/10/13目录第一章物业管理前期工作2第一节物业前期管理概论2一、物业前期管理的观点2二、物业前期管理的必要性4第二节物业前期管理的内容5一、通过投标来接洽物业管理业务5二、建立与业主式租户的关系6三、察看工程建设现场7四、设计管理模式拟定管理制度7五、建立服务系统和服务网络8六、办理移交接管事宜8第三节入伙手续文件范本9一、入伙手续概述9第二章物业管理的接管验
2、收与合同的订立18第一节验收原则及分类19一、物业接管验收的原则19二、物业接管验收的分类20第二节验收标准及程序22第三节竣工验收后的物业保修28第四节接管验收注意事项29第五节接管合同概述及标准合同样本32第三章物业管理招投标技巧及范例精解40第一节房地产市场与社会经济发展401交换功能44第二节物业管理市场的地位与运行原则46一、物业管理市场的特点46二、物业管理市场的委托关系481自用委托型市场关系482代理经租型市场关系49(二)自主经营型49第一，在物业所有权和经营管理权的关系上，自主经营型是二权合一，委托管理型是二权分49第二，在法人地位上，自主经营型物业所有权人和经营人是同一个
3、法人，委托管理型是两个492自有出租型50三、物业管理市场运行原则501业主在物业管理市场中的地位与职责51(1)设置专业机构51第一，管理一体化52第二，服务一体化52第三，协调一体化52第四，经济管理一体化53第一，服务标准53第二，服务方式53第三，市场潜力53四、物业管理市场的作用55五、物业管理市场发展趋势59(一)初创阶段60一、物业管理招投标的意义62二、物业管理招投标的作用63三、物业管理招投标的原则65四、物业管理招投标的内外条件68(二)投标方的成熟71(三)规则的完善71一、物业管理招标的各种方式732邀请招标742经常性物业管理招标753委托咨询型物业管理招标76二、物
4、业管理招标的组织协调76第一，招标应征得业主、业主代表或业主委员会成员绝大多数一般应在75%以上的同意78第二，要与现任物业管理公司协商解决有关解除原委托合同的事宜。做到“愉快地分手”。79第三，同时，要从现任物业管理公司取得招标所必须的物业的所有图纸、表格资料。79第四，要特别注意物业小区的开发“扫”尾工作是否完成。目前，出现了这样的情况：有些79三、物业管理招投标资格预审83四、物业管理招标文件的编制85五、物业管理招投标程序89六、评标原则及方法923质量水准93(1)招标单位组织内部人员评标942评标方法95(2)打分法96一、投标的组织和程序96二、物业管理投标决策100第一，针对招
5、标项目，决定是投标，或是不投标；100第二，倘若去投标，是投什么性质的标；100第三，投标中如何采用扬长避短、以优取胜的策略和技巧。100(1)技术方面101(2)对竞争对手和竞争形势的分析102三、物业管理投标过程103(一)资格预审103(五)递送投标文件105四、标书的编写技巧106五、投标报价及技巧109六、投标前的经营管理测算11211关于投诉处理和回访制度127(五)启示与启迪130第一，开展招投标的前提，是市场比较发育，不管公开招标还是邀请招标，都要有多个投标134第二，要普及招投标的基本知识和做法。要在大面积范围内推广招投标这种做法，就必须向134第三，选聘和解聘是双向的，业主
6、委员会可选聘物业管理公司，物业管理公司也可以选择物1354道路：行车道593904平方米；人行道261437平方米；140，比以往几次小范围招标更完善、更规范、更合理；147(8)停车场3个，总占地面积2081平方米，车位72个；152(四)物业管理标准及奖罚154一年，届时可以续签，也可以解除合同)，1996年8月1日上海虹开发物业经营管理公司正式160(1)员工工资奖金(养老、医疗、待业保险、制服、工作餐)30万/月164(1)早期介入，熟悉了解物业情况1653人服务梯管理3人166(五)日常管理和服务167一、房地产交易概论1711房地产价格管理的内容1752房地产价格评估制度177(1
7、)公正原则178(1)评估程序180评估申请。即委托人向房地产价格评估机构提出委托申请。在进行申请时，委托人应当递180受理评估委托。房地产价格评估机构在收到委托人的评估申请书之后，应当对评估申请书180进行评估作业。评估机构接受委托之后，便着手进行评估工作。在明确了评估对象和目的181综合评估决定估价额。评估机构对收集的资料进行分析，选择适用的估价方法进行计算，181通知委托人领取评估报告书并收取服务费。房地产价格评估机构在完成评估工鼢并撰写完1823房地产成交价格申报制度1831标的物位置固定性1845房地产交易中土地使用权出让行为所设定的权利义务具有承接性1871交易场所固定化1891为
8、房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务；1901建设部与国家土地管理局的职责1923各级政府价格主管部门的主要职责193二、房地产转让194三、房地产评估202四、房地产交易的程序212(二)登记2122外部调查213(四)估价213(六)公告214(七)报批2144出卖继承的房屋，必须提供继承权公证书；2146单位买卖房屋，必须提供法定代表人身份证明书或授权委托书；214(九)收费215一、房地产交易合同的形式2151公证形式2173审批形式218二、房地产交易合同的签订2202当事人在签订合同时所为的意思表示必须真实意思表示真实2213当事人所要订立的合同在内容上必须符合法律
9、和行政法规内容合法221第一，在房地产合同中，当事人的权利和义务通常具有相对性。也就是说，一方享有权利，226第二，房地产合同中一方当事人取得的财产权利与其履行的义务，在价值上是大致相等的。2264遵守法律和法规原则226第一，签订房地产合同的当事人要合法，即主体要有合法资格。当事人须有民事行为能力；226第二，签订的房地产合同的内容要合法。房地产合同中的各条款应符合法律、行政法规的规227第三，房地产合同的形式要式合法。如前所述，房地产合同通常采用书面形式，并且一般是227三、房地产合同的签订程序2271要约包含的条款必须是合同必要条款2281要约被受要约人拒绝2294要约的标的物毁损灭失2
10、306要约因法律或行政法规的修改而由合法变为违法2313承诺必须与要约的内容完全一致232四、房地产交易合同的“陷井”避免及对策234(一)标的236(二)房地产的座落位置237(三)数量237(六)价款或酬金238(七)履行期限、地点和方式239(十一)法律、行政法规规定必须具备的其他条款241一、确认房产交易有效、无效的三个基本依据241二、无效的房地产交易表现形式2421欺诈性的房屋买卖244三、无效的房地产交易的处理246一、租赁管理工作规程252经理253业务员253鉴证后的合同发生变更，须在变更后的下一个租赁管理费交纳日前到租赁管理所重新办理263出租房租赁期满或各种原因停租，应及
11、时到房屋所在租赁管理所办理停租申请。263房屋租赁许可证的处理264G申办资料复印归档264房屋租赁许可证的年审264二、租赁管理工作抽检与考核规程267(3)检查与考核依据267抽检小组根据抽查资料、记录和现场询问的方法按经营部工作抽检与考核表要求对每268评分表示及等级评定方法268(二)承租人的义务271一、房屋租赁合同订立的形式和原则272二、订立房屋租赁合同应注意的问题273三、房屋租赁合同的主要条款2821标的282一、登记备案300二、房屋租赁合同的变更301三、房屋租赁合同的解除303四、房屋租赁合同的终止3061房屋租赁期限届满3062房屋拆迁3063出租房屋毁损3074在房
12、屋租赁期限内，一方当事人依据法律的规定，强制解除合同307一、仲裁308二、申请行政主管机关处理310三、诉讼3121因承租人擅自转让所租房屋，行政机关给予罚款的；3123行政机关越权作出决定的；312一、甲方自愿将坐落在区路(街)的房屋(房屋建筑面积平方米、土地使用面积平315二、甲乙双方议定的上述房地产月租金为人民币(大写)元。租赁期限自年月日至316三、上述房屋承租给乙方使用时，该建筑物范围内的土地使用权同时由乙方使用。316四、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概316五、房地产租赁期内，甲方保证并承担下列责任：316六、房地产租赁期内，乙方保证并承担下
13、列责任：316七、违约责任：任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规317第一条房屋坐落、间数、面积、房屋质量。319第二条租赁期限。319第三条租金和租金的缴纳期限。319第四条租赁期间房屋修缮。320第五条出租方与承租方的变更。320第六条违约责任。320第七条免费条件。321第八条争议的解决方式。321第九条其他约定事项。321第十条本合同未尽事宜，一律按中华人民共和国经济合同法的有关规321甲、乙双方通过友好协商，就房屋租赁事宜达成如下协议：322一、乙方租用甲方坐落在度假村组团内楼房栋。建筑面322二、租用期限内房屋租金为人民币(含建筑税)。乙方分两次支付。
14、本合同生效后的322三、租用期内，房屋由乙方使用管理，房屋的房产税、土地使用税和其他合理税费由乙方承322四、租用期内，乙方所用的水、暖、电、热水、通讯、室外环卫、房屋修缮、绿化维护等由322五、第三、四条所发生的费用，甲方凭单据、发票和有关规定文件，按各规定的期限向乙方322六、乙方所租用房屋，在乙方验收合格并付清房屋租金后，归乙方使用。322七、在房屋保修期内(水电设施半年，土建一年，采暖设施一个采暖期，自乙方使用之日算322八、乙方服务人员临时户口等生活上所需办理的手续，由甲方帮助与当地有关单位联系解决322九、违约责任：323十、在租用期内，甲方不得将乙方租用的房屋转租(卖)给任何第三
15、者，如果甲方出售乙方租323十一、乙方需要安装电话，由甲方解决，费用由乙方承担。323十二、在租用期内，如遇不可抗拒的灾害，房屋遭到毁坏，按照房屋建设程序，甲方重新建323十三、甲方已声明本合同所指标的楼房是符合国家有关政策和法令而建造和经营的，甲乙双323十四、甲乙双方如在执行本合同过程中发生争执，应首先通过友好协商解决，如双方不能达324十五、本合同一式九份。正本两份，双方各执一份；副本六份，双方各执三份。正副文本具324十六、本合同双方签字盖章经公证后生效。本合同未尽事宜双方另行商定。324十七、本合同附件(由甲方提供)：324一、自年月日甲方将区(县)路弄324二、乙方愿意租赁上述房屋
16、，并同意按月缴付房租。每月租金元，并以方325三、乙方应按合同约定的用途使用，不得擅自改变。325四、乙方应爱护房屋及其设备、附属设施，不得擅自改变和拆除，如发现房屋及其设备、附325五、甲方对房屋进行修理，乙方应予配合，不得阻挠。325六、乙方经甲方同意，在公有房屋内自费添置的设备及装修，产权属乙方所有的，应由乙方325七、合同的期限为年，自年月日至年325八、违约责任：325九、其他事项：326十、其他有关房屋的租赁事宜以及违约责任，甲、乙双方愿意共同遵守上海市城镇公有房326十一、本合同一式份，甲、乙双方各执份。326一、甲方同意乙方将承租的区路弄号共间，建326二、上述房屋转租期内的协
17、议租金每月为元，其中统一标准租金元，超收327三、上述房屋转租期间，不改变乙方的租赁户名。327四、上述房屋由乙方转租给单位或个人作使用。在使用期间不得以任何形327五、凡违反本协议，违约方应向对方偿付协议租金倍的违约金。327六、本协议如遇到房管部门政策变化，须按新规定办理。327七、本协议经甲、乙双方上级主管部门鉴证后生效。协议一式4份，甲乙双方及各自的上级327八、其他条款341一、本合同适用于本市市区、郊县城镇(包括乡镇)规划区国有土地范围内，除房管部门直管343二、本合同所称的房屋租赁是指房屋所有权人依法将房屋出租给承租人居住或提供给他人从344三、签订本合同前，当事人双方应相互交验
18、或出示本合同提及的有关证件和证明。344四、本合同的部分条款，当事人双方不作约定或另有约定时，应在空格部位打。344五、本合同条款由上海市房屋土地管理局和上海市工商行政管理局负责解释。344(二)范例评析345第一，从当时情形看，新兴食品厂欲扩大生产规模，需要改造原有临建棚，而王氏兄弟奖金348第二，从双方当时的协议看，双方约定：“由食品厂负责出资，王氏兄弟办理有关改建348第三，王氏兄弟以个人名义向主管机关办理改建批准手续和房屋登记手续是经与食品厂协议349第四，民法通则第108条规定：“债务应当清偿。”对于食品厂因建房而投入、垫付的2349(一)案情介绍352丙、戊符合这一条件。乙、丁已不
19、具备这个条件，因为乙1986年已在省某院分得三室一厅住357个人所有权有优先的权利。数人对同一特定物主张几个个人单独的所有权时，以时间(362个人所有权派生绝对的物上请求权，可以向裁判机关，也可以直接向物的占有362个人所有363个人所有权的追及力无期限，即使逾期受不到诉讼时效的保363个人所有权的诉讼时效一般2年，最长363(一)案情介绍3671我国城市房屋出租的法律公平性质决定了租赁自由的有限性370一、等价交换的原则378二、谁受益谁出钱的原则378三、差别原则379四、优质优价原则379五、取之于民，用之于民的原则380六、公开原则381一、市场价格收费模式381三、成本收费加提供优惠
20、政策的模式383四、亏本收费加提供优惠政策和补贴的模式383一、物业管理费收入384二、物业经营收入387三、多种经营收入388一、物业管理费的构成389(2)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等390二、物业管理费的核算办法390(1)行政办公人员费用，包括工资、津贴、保险和服装费等；F1(元/月)391(3)车辆使用费，包括油费、维修费和折旧费；F3(元/月)392(1)电费(W1T1+W2T2+)30P电F2(元/月)392(2)维修费，这也是一个估算的经验值；F5(元/月)393(1)电费W24a30P电F6(元/月)3932)维修费，包括材料和专门人工费；F2(
21、元/月)394；Y表示电梯的正常、安全使用年限；S梯表示带电梯的物业面积。3952)水费：F2(元/月)3954)以上13项不可预见费用，按10%计；F4(元/月)395P44i=1Fi/S空调(元/月m2)3955)更新储备金：396P57i=1Fi/S环卫(元/月m2)3972)绿化工具、材料(如化肥、除草剂等)费；F2(元/月)3979保险费3991)险种选择；399PP2+P3+P4+P7+P840012税收P124002-2)401三、物业管理费的收费标准401第一，不违反国家和地方政府的有关规定。402第二，与用户的收入水平相适应。要根据用户的收入水平高低来确定，收费标准过高，用户
22、402第三，优质优价，兼顾各方利益。所提供的服务档次越高，则收费标准越高，特约服务一般402第四，微利原则。物业管理服务部分的收入扣除支出略有剩余，否则服务项目越多，工作量402第五，公平原则。对共用公共设施不同用户的收费标准应该显示其公平性，比如，对商业大402，按时保养及时维修电梯。运行电梯年收费标准，备用电梯年收费标准406一、物业管理费的确定407二、物业管理费的收缴和追讨408三、高层楼宇的收费4102停车费411(二)代收代支项目4123土地使用费4132业主大修改造资金413一、我国税收体系414二、房地产税、租费415第一，以税代租。如城镇土地使用税、房产税等存在部分以税代租，
23、即税中含有租的因素。415第二，以税代费。如城市维护建设税是向享受城市设施建设利益从事生产经营的企业和个人416第三，以费代租。比如土地使用费是土地使用者为了取得土地使用权而向土地所有人缴纳的416第四，以费代税。比如某些城市征收的土地闲置费，其实就是一种罚税即空地税。416三、房地产开发经营有关税费417(二)土地增值税417(1)取得土地使用权所支付的金额；418(2)增值率(转让房地产的总收入-扣除项目金额)扣除项目金额418(六)固定资产投资方向调节税4203教育费附加424(十)土地使用费424一、收益性物业管理的特点4262以出租出售为主的收益性物业具有价值不能库存的特点4273收
24、益性物业具有不断保持设施先进的特点4272收益性物业管理具有紧迫的时间性429二、收益性物业管理的目标431三、收益性物业管理的发展趋势433一、制定管理计划并提出预算方案436二、签定物业管理合同444三、制定市场宣传策略444四、制定租金收取方案447五、实施维修管理和其他管理服务448六、建立业主、物业管理企业和客户的联系450七、对收益性物业管理进行记录组织和控制450一、收益性物业经营管理的收入451二、收益性物业经营管理的费用454(二)设备设施及其服务的费用4552空调设备费456一、治安保卫队员的条件461二、治安保卫队员的训练462三、保安队员的考核463 物业管理实务及范例
25、精解 第一章 物业管理前期工作 第一节 物业前期管理概论一、物业前期管理的观点对于一项物业来说，存在着开发经营管理三个阶段，从表面上看物业管理是对物业的使用管理，因此，物业管理只要在物业交付使用时介入即可，并且很多物业管理企业也是这么做的。然而，从物业管理的实践来看，并非如此简单。我国的物业管理是从传统的房地产管理脱胎而出的，体制虽变，但管理手段却大多没有更新，物业管理一直滞后于规划设计和施工建设，开发设计是各物业辖区能否形成完整、舒适、便利的功能区域的先天制约因素。以往房地产开发商在规划设计中考虑了房屋和配套设施建造时的方便和节约，而没有从管理角度把房屋建成后的管理联系起来统一规划，造成建成
26、后物业管理上的矛盾和漏洞。如现在常见的车位拥挤，住房使用功能不全，空调位置未考虑，脱排水的管道未顾及，以及水、电、煤、通风、交通等配套方面存在的问题。这种整体布局上的缺陷，即使业主时有抱怨，又使物业管理工作难以完善，并且以后往往也难以弥补。如果开发商在规划设计阶段就选择好物业管理企业，即利用物业管理企业的丰富经验和专业知识对规划设计提出修改意见，使规划设计更符合使用管理的要求，可为以后的管理工作打好基础。物业管理是以经济为手段，从事对物业的使用、保养、维修、经营和提供服务，使物业发挥最佳效应的一种管理形式，它同物业的形成过程即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着密不可分的联系。因
27、此，物业管理应建立追求全过程最佳效益的现代化管理模式，在物业的开发阶段就充分考虑建成以后的使用和管理的要求，考虑到社会经济发展的居住水平提高的需要，要有一定的超前性，要从项目规划设计阶段就开始关注物业的全过程效益。物业管理是一种对物业全过程的管理，其首要环节即是物业的前期管理。这里所说的物业前期管理，是指物业管理企业在物业的开发设计阶段即介入，从事物业形成前的阶段性管理。物业前期管理工作虽然尚未形成对物业运行主体的管理。但是就其管理的内涵分析，它应属于企业管理的一个管理阶段。物业前期管理是一种物业管理企业同房地产开发商共同对物业实施平行或交叉管理的方法，因此，无论是对房地产开发商还是物业管理企
28、业都是非常必要的。房地产开发商对物业进行的是硬件建设，物业管理企业对物业进行的是软件管理。前者是形成物业，后者是发挥物业的功能作用，虽有区别但又相互联系。对于开发商而言，进行投资决策、规划设计、选择适当的地段、房型及附属设施，并通过施工建造形成物业，其目的是为了增强对业主的吸引力度；然而对于业主而言，却不止于此，业主还将对物业管理进行权衡。从某种意义上讲，物业的硬件建设相对较为直观，而软件管理却要长期相伴。随着人们观念的转变，业主即会从使用者的角度，也会从所有人的角度对物业管理进行选择、评价。在物业开发阶段适时地选择恰当的物业管理企业，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物业更符合使用和管理的要求
29、，因此，这是开发商不容忽视的重要环节。对于物业管理企业而言，首先应参与市场竞争以获取物业的管理权。在同开发商签订了物业管理协议书后，即应着手配备与物业相匹配的管理人员，开展各项物业前期阶段的管理工作。由于将来的业主管理委员会拥有“决定继聘或选聘物业管理企业”的权利，因此，物业管理企业在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否满足业主的服务需求，能否在业主中树立良好的、有效的管理形象，对于物业管理企业来说是一个把握机会、占领市场的重大问题。毋庸置疑，物业前期管理将使硬件建设与软件建设相得益彰，对物业实行前期管理不仅是物业管理者的需要，同样也成了房地产开发商的需要，当然更是业主维护自身权利利益的需要
30、。二、物业前期管理的必要性(一)减少使用中的后遗症物业管理的基本职能是代表和维护业主的利益，对所委托的物业进行有效管理。然而在物业管理的实践中，一些物业的先天缺陷一直困拢着物业管理企业，诸如物业质量、设备性能、设施配套以及综合服务等，这些均不取决于物业管理企业，而往往在于物业的开发商和建筑商。要改变这一状况，把一些以往长期难以得到解决的问题尽可能在物业管理过程中使之限制在最小范围之内，就必须开设物业的前期管理，使前期管理同规划设计、施工建设同步或交叉进行，由物业管理企业代表业主从管理者的角度，对所管物业进行一番审视，从而把那些后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前，逐项加以
31、妥善解决，减少后遗症。(二)物业前期管理是对所管物业的全面了解物业管理行为的实质是服务。然而要服务得好，使业主满意，就必须对物业进行全面的了解。如果物业管理企业在物业交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等物业的情况了如指指掌。因此，必须在物业的形成过程中就介入管理，才能对今后不便于养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护维修的重点记录。唯有如此，物业管理企业方能更好地为业主服务。(三)物业前期管理是为后期管理做好准备物业管理也是一项综合管理工程。通过物业管理把分散的社会分工集合为一体，并理顺关系，建立通畅的服务渠道，以充分发挥物业管理的综合作用。此外，在对
32、物业实体实施管理之前，还应设计物业管理模式，制订相应的规章制度，并协同开发商草拟有关文件制度，筹备成立业主管理委员会，印制各种证件，以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作。这些均应在物业前期管理阶段安排就绪，以使物业一旦正式交付验收，物业管理企业便能有序地对物业实体进行管理。 第二节 物业前期管理的内容一、通过投标来接洽物业管理业务无论物业管理企业是开发商组建的，或是独立组建的，或是房管所转换的，还是各大系统组建的，前期管理首先必须不断开拓，通过投标竞争来接洽业务。(1)进行可行性、可靠性、可盈利性分析，可行性是指物业管理企业既要从自身的实际出发，考虑拟接管的物业与本企业的资质等级是否相符，该
33、物业的接管能否发挥本企业的优势，做到扬长避短，又要考虑能否在该物业的管理权竞争中取胜，如果明知竞争对手实力比自己强大，就不必勉强竞争。可靠性是指该物业的建设是否有保证，业主的资信条件是否较好并能协作配合，等等。以免管理权竞争得手后，由于业主或建设方面的原因，工作仍留有漏洞，造成今后的物业管理难以完善，给企业带来不应有的损失。可盈利性是指物业管理企业根据自己的经营目标，测算物业的管理能否给企业带来正常利益，或近期虽无利润但企业能在该地区打开新局面，争取更多的业务。(2)具体测算物业管理费用，并草拟总体管理方案。(3)投标竞争、洽谈、签订物业管理合同(协议)。(4)选派管理人员运作物业前期管理。二
34、、建立与业主式租户的关系物业管理的管理对象是物业，而服务对象则是人，即业主和使用人。因此，物业管理企业既应与第一业主(开发商)共同协商，又要与未来业主或使用人取得联系，听取意见。(1)听取业主或使用人对物业管理的要求、希望。(2)了解业主或使用人对物业使用的有关安排、打算。(3)参与售房部门同业主或使用人签约，并提供草拟的业主公约、装修施工管理办法、门禁出入办法、停车场管理办法、管理费收取办法等物业辖区综合管理办法。三、察看工程建设现场物业前期管理的目的是为以后的管理创造良好的条件，因此，物业管理企业应根据物业管理要求，对物业的规划设计及建筑施工提出合理建议。(1)审视工程土建构造、管线走向、
35、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备、车库及公用泊位设备、电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。(2)对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案，磋商解决办法。(3)在施工现场做好日后养护、维修的要点记录，图纸更改要点记录。(4)参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查，并按整改计划督促整改。四、设计管理模式拟定管理制度物业管理企业在前期管理中要根据业主和使用人的希望与要求，设计日后的管理模式，制定相应的规章制度，其中还须与开发商一起草拟有关文件制度。(1)筹建业主管
36、理委员会。(2)与开发商一起草拟物业辖区的规章制度、业主管理委员会章程、业主公约、装修施工管理办法等。(3)设置物业辖区的组织机构，规定各部门人员岗位责任制度，编制住户手册、物业辖区综合管理办法等。(4)制定上岗人员的培训计划，并实施计划。五、建立服务系统和服务网络物业管理企业在其经营管理服务过程中，与社会有关部门发生密切关系，这里既有行政管理关系，又有经济关系。(1)保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘，洽谈和订立合同。(2)同街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部分进行联络、沟通。(3)建立代办服务项目网络。六、办理移交接管事宜物业管理企业在物
37、业交付使用之前，还要为物业的交接做好准备。(1)拟订移交接管办法。(2)筹备成立业主管理委员会。(3)协助和办理移交接管事项。 第三节 入伙手续文件范本一、入伙手续概述(一)入伙及入伙手续入伙是指业主或使用人进房入住。入伙是物业管理公司与服务对象的首次接触，它标志着物业管理工作将以人为中心而逐步展开。入伙手续是指物业管理公司在所建楼宇具备了入伙条件以后，向业主寄发入伙手续文件(以下详述)；业主按要求进行验楼、付款、签约、搬迁、装修、入住等。在办理入伙手续时，物业管理公司应以方便业主为出发点，坚持集中办理与分散办理相结合，主动向业主介绍物业情况。为业主搬迁入住提供帮助，为业主进行房屋装修提供指导
38、；业主也应积极配合物业管理公司，尽量按时办理收楼手续，及时付清有关费用、认真签订管理公约，遵守各项管理规定。下面的例子，足以说明业主及时办理收楼手续的重要性。某业主购买了一套商品房，已付清全部楼款。但因故没有按要求前去办理收楼手续。那么，延迟收楼的法律后果是什么呢?按规定，当新建商品房符合了交付使用的条件。开发商或物业管理公司会适时向购房人发出入伙(交付使用)通知，约期办理收楼手续。通常，购房人应在约定期限内办妥房屋验收手续。如一时因特殊原因无法收楼，必须及时征得开发商或物业管理公司同意。购房者擅自延迟收楼的行为，在法律上移之为受领延迟，是对不动产买受方的协助义务相应规定的一种违反。其法律后果
39、，反而使对方当事人(开发商)在房屋买卖合同关系上的相关风险责任得以减免，又在房屋管理、维护等关系方面产生出新的权利、义务问题，这使购房者可能承担赔偿他方损失的责任。具体而言，约定期限内无正当理由不收楼，开发商可通知购房者并将房屋钥匙交物业管理公司。此时即视为房屋已经交付，风险责任也随之向购房者转移。其后，如发生房屋遭损的意外，开发商便获免责，而由购房者承担后果。如因管理、维护导致损失，也应由购房者负责赔偿。在实际操作中，有的业主会提出这样的问题：入伙手续究竟应由开发商办理还是由物业管理公司办理，哪种办法比较规范?据了解，入伙手续究竟应由谁来办理，现行法律、法规尚无硬性规定。但由物业管理公司直接
40、向业主移交物业恰恰是最合理的一种做法。除开发商兼具物业管理职能的情况外，开发商通知业主入伙前已先行与物业管理公司建立了聘用、代理关系。由于物业管理公司直接参与了物业的工程验收，使物业管理公司对将要管理的物业的施工质量有了清楚的了解，物业管理公司在全面验收接管的基础上，完全能负责地向业主进行单元房屋移交。应当看到，物业向业主的移交即是物业管理公司和业主共同管理、相互监督的开始，移交时双方须完成的一系列相关手续，涉及的均是业主与物业管理公司之间的权利、义务。上述情况也决定了入伙手续由物业管理公司直接办理为宜。(二)入伙手续文件入伙手续文件是指业主在办理入伙手续时，所要知晓、参照、签订的有关文件，主
41、要内容包括入秋通知书、入伙手续书、收楼须知、缴款通知书。这些文件都由物业管理公司负责拟定，并以开发商和物业管理公司的名义，在业主办理入伙手续前寄发给他们。在实际操作中，有些物业管理公司还准备了验楼情况一览表、楼宇交接书等，供业主在验楼时使用。1入伙通知书入伙通知书是物业管理公司在物业验收合格后通知业主可以来办理入住手续的文件。在制定入伙通知书时应注意下面几个问题：(1)一般来说，楼宇的入伙不是一家或几家业主，而是几百家甚至几千家。如果集中在同一时间办理，必然要给入伙手续办理带来许多困难。所以，应在通知书上注明各楼宇或各层办理的时间，分期分批办理。(2)如业主因故不能按期前来办理，可在规定办理时
42、间以后，留有机动时间予以补办。(3)考虑到有少部分业主仍不能如期在机动时间内前来办理，则应在通知书上注明处理的办法。2入伙手续书入伙手续书是物业管理公司为方便业主，让其知晓办理入伙手续的具体程序而制定的文件。一般在入伙手续书上都留有分部门的确认证明，业主每办完一项手续，有关职能部门在上面盖章证明。3收楼须知收楼须知是物业管理公司告知业主在收楼时应注意的事项，以及在办理入伙手续时应该携带的各种证件、合同和费用的文件。4缴款通知书缴款通知书是物业管理公司通知业主在办理入伙手续时应该缴纳的款项及具体金额的文件。5验楼情况一览表验楼情况一览表是物业管理公司为方便业主对房屋进行验收，监促开发商及时整改问
43、题，以避免相互扯皮，使问题能得到及时解决而制定的文件。6楼宇交接书楼宇交接书是业主在确认可以接受所购楼宇后，与开发商签订的一份协议。二、入伙通知书公司/女士/先生：您好!您所认购的大厦层室已于年月经省/市验收部门和房地产公司、建筑工程公司、物业管理公司等组成的验收小组验收合格，准予入住。(1)请您接到本通知后按附表规定的时间前来办理入伙手续。地点在，在此期间内，房产公司财务部、地产部、物业管理公司等有关部门将到现场集中办公，一次办完手续，为您提供快捷方便的服务。(2)如果您因公事繁忙，不能亲自前来，可委托他人代办。代办时，除应带齐相关的文件外，还应带上您的委托书、公(私)章和本人的身份证件。(3)如果您不能在附件中规定的时间前来办理手续，可以在月日后到房地产公司(地点)先办理财务及收楼手续，再到物业管理公司(地点)办理入伙手续。在您来办理各项手续前，请仔细阅读入伙手续书、收楼须知、缴款通知书。特此通知!房地产开发公司物业管理公司 年 月 日三、入伙手续书公司/女士/先生：您好!您所认购的大厦层室现已具备入伙条件，请阅读收楼须知、缴款通知书，按如下顺序办理入伙手续。(1)至房地产开发公司 (2)至房地产开发公司财务部缴付购房余款。 地产部审核入伙资格。