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1、分户验收工作的思考与总结 为进一步加强住宅工程质量管理，保证竣工房屋使用功能，强化工程建设各方主体的质量责任，按XX市住宅工程质量分户验收管理暂行规定要求，结合本市实际，特制定本实施细则。 1.2本市行政区域内，住宅工程质量分户验收及其监督管理，适用本细则。本细则所称住宅工程质量分户验收（下称“分户验收”），是指在施工单位提交竣工报告后，住宅工程竣工验收前，由建设、施工、监理等单位依据国家有关工程质量验收规范、技术标准、经审查合格的施工图设计文件以及本细则，对住宅工程的每户及公共部位的主要使用功能和观感质量进行的专门验收。 1.3工程建设各方主体要加强施工过程中的质量控制，严格按国家工程质量验
2、收规范组织验收，并按本实施细则的要求及时做好分户验收。 住宅工程质量未经分户验收，建设单位不得组织单位工程竣工验收、不得交付使用，质量监督机构不出具工程质量监督报告，建设行政主管部门不予竣工验收备案。 1.4分户验收除应符合本实施细则的规定外，还应符合国家有关法律、法规和工程技术标准等规定。 2.基本规定 2.1分户验收应由建设单位组织监理、施工（包括分包单位）等单位相关人员组成验收小组实施。已选定物业公司的，物业公司应参与分户验收工作。 2.2验收小组必须包含建设单位的项目负责人、现场技术人员、监理单位的总监、各相关专业监理工程师以及施工单位项目经理、项目技术、质量负责人等。 2.3当每户工
3、程完工后，具备质量验收条件时，建设单位应及时组织分户验收。 2.4分户验收是在单位工程质量验收的基础上，将单位工程中的每户住宅、草厦（车库）和公共部位（外墙、走廊、楼梯间等）各划分为一个检查验收单元，按分户验收内容进行检查验收。 分户验收检查单元应按下述原则确定。室内以每户住宅、草厦（车库）为一个检查单元；公共部位，每个单元划分为一个检查单元。 2.5建设单位项目负责人应在分户验收前组织施工、监理单位相关责任人员共同编制分户验收实施方案，明确各方职责，确定每个检查单元的验收项目、内容和数量，落实质量检查人员和检查工具，绘制抽查点分布图。 设计单位应介入分户验收过程，对验收过程中发现的质量问题及
4、时提出处理意见。 2.6分户验收前，应在建筑物上标识好暗埋水、电管线的走向（精装修房可附图标识）。 2.7分户验收以检查工程观感质量和影响使用功能的质量为主，主要包括以下检查内容：楼地面、墙面和顶棚面层质量；门窗安装质量；栏杆安装质量；防水工程质量；室内空间尺寸；外墙保温质量；给排水、采暖系统安装质量；室内电气工程安装质量；其他应进行分户验收的内容。 2.8验收小组人员在检查中应及时填写检查记录并汇总。 2.9分户验收结果发现不符合要求的，应对该部位及时标注，由建设单位组织各方主体提出处理整改意见。并在整改完毕后，重新组织验收，做好相关记录。 2.10建设单位应将分户验收资料进行整理并归档。
5、3.质量分户验收项目及标准 3.1墙面、地面和顶棚面层质量 3.1.1验收内容： 1、地面空鼓、裂缝、起砂。检查方法及数量。小锤轻击和观察。全数检查。 2、墙面和顶棚空鼓、裂缝、脱层、爆灰。检查方法及数量：小锤轻击和观察。全数检查。 3、有排水要求的建筑地面面层与相连接各类面层的标高差。检查方法及数量：钢尺检查每一处不少于2点。全数检查。 3.1.2验收标准： 1、水泥地面空鼓面积不应大于400cm2，且每自然间不多于2处可不计；不得出现裂缝和起砂。板块地面不得出现空鼓、裂缝。凡单块砖边角有局部空鼓，且每自然间不超过总数的5可不计。 面层甩项工程，面层的下一层表面应平整，不得出现空鼓、裂缝和起
6、砂。 2、墙面和顶棚无渗漏、空鼓、脱层、裂缝、爆灰。 3、有排水要求的建筑地面面层与相连接各类面层的标高差应符合设计要求。 3.2门窗安装质量 3.2.1验收内容： 1、外窗台高度。检查方法及数量。钢尺检查，每一处不少于2点（每一窗台记录最低点）。全数检查。 2外窗渗漏。检查方法及数量。观察。全数检查。 3、安全玻璃认证标志。检查方法及数量。观察。全数检查。 4、门窗开启。检查方法及数量。开启、关闭检查，手扳检查。全数检查。 3.2.2验收标准： 1、外窗台净高不低于0.90m，不得有负偏差，否则应采取防护措施。 2、外窗周边密封良好，胶面顺直、无裂纹，眼观外窗及周边无渗漏。 3、应使用安全玻
7、璃的，不得使用普通玻璃，玻璃上应有安全认证标志。 4、开启灵活，关闭严密，手扳不松动，外推拉窗须有防脱落装置。 3.3栏杆安装质量 3.3.1验收内容： 1、栏杆（扶手）高度。检查方法及数量。钢尺检查，每片栏杆不少于3处（每片栏杆记录最小值）。全数检查。 2、竖杆间距。检查方法及数量。钢尺检查，每片栏杆不少于3处（每片栏杆记录最大值）。全数检查。 3、防攀登措施。检查方法及数量。观察。全数检查。 4、护栏玻璃。检查方法及数量。观察，尺量检查。全数检查。 3.3.2验收标准： 1、临空高度在24m以下时，栏杆高度不应低于1.05m，临空高度在24m及24m以上（包括中高层住宅）时，栏杆高度不应低
8、于1.10m。 注。栏杆高度应从楼地面或屋面至栏杆护手顶面垂直高度计算，如底部有宽度0.22m，且高度0.45m的可踏部位，应从可踏部位顶面起计算。 2、栏杆垂直杆件间净距不应大于0.11m。 3、住宅、托儿所、幼儿园、中小学及少年儿童专用活动场所的栏杆必须采用防止少年儿童攀登的构造。 4、护栏玻璃的使用必须符合设计要求，并符合下列规定。承受水平荷载的无框架护栏玻璃必须使用钢化玻璃或钢化夹层玻璃，公称厚度不应小于12mm。当护栏一侧距楼地面高度为5m及以上时，必须使用钢化夹层玻璃。不受水平荷载的护栏玻璃应符合建筑玻璃应用技术规程（jgj1132003）的规定，且公称厚度不应小于5mm的钢化玻璃
9、或厚度不应小于6.38mm的夹层玻璃。 3.4防水工程质量 3.4.1验收内容： 1、屋面渗漏。检查方法及数量。雨后或持续淋水2h后进 行观察。全数检查。 2、有防水要求的地面渗漏。检查方法及数量。蓄水（蓄水深度为2030mm，24h内无渗漏为合格）24h后放水进行检查。全数检查。 3、外墙渗漏。检查方法及数量。雨后观察或淋水检查。全数检查。 3.4.2验收标准： 1、屋面不得有渗漏或积水现象。 2、地面无渗漏、排水顺畅。 3、墙面无渗漏。 3.5室内空间尺寸偏差（表式见附表2） 3.5.1验收内容： 1、室内净高。检查方法及数量。激光测距仪或钢卷尺测量。每个房间（卫生间等地面有排水坡度的房间
10、除外）抽测4点（距墙、柱四角500mm处各测1点）。 2、室内净开间、净进深。检查方法及数量。激光测距仪或钢卷尺测量。每个房间的净开间、净进深各抽测2处（其中距墙、柱四角500mm处各测1处），无墙体则测柱间净距（距柱边处各测1处）。 3、构件尺寸。检查方法及数量。钢卷尺测量。每个房间内梁、窗台等部位不得出现明显大小头现象。 3.5.2验收标准： 1、净高负偏差不超过20mm，极差（实测值中最大值与最小值之差）不超过20mm。 注。室内净高推算值应根据设计层高扣除楼板、天棚饰面层、地坪找平层及面层等厚度后计算得出，分户验收前应根据板厚等参数确定不同房间的净高推算值。 2、净开间、净进深极差（实
11、测值中最大值与最小值之差）不超过20mm。 3、精装修房屋验收标准应另行确定。 3.6外墙保温工程质量 3.6.1验收内容 1、外墙外保温工程做法。检查方法。对照经审查合格的施工图设计文件检查保温工程施工资料。 2、保温层厚度。检查方法。委托具有相应资质的检测机构进行保温层现场钻芯检测。 3、外窗洞口、飘窗周边、装饰线、空调搁板等细部处理。检查方法及数量：手敲观察检查。全数检查。 3.6.2验收标准 1、外墙保温做法必须符合经审查合格的施工图设计文件，原材料复检以及其他节能检测结果符合设计要求。 2、现场检测保温层厚度必须与图纸要求一致。 3、细部必须进行保温处理，保温终端构造符合设计要求。
12、3.7给排水工程质量 3.7.1验收内容： 1、暗埋管道标识 检查方法及数量。观察检查。全数检查。 2、管道渗漏。检查方法及数量。试水检查，观察管道连接部位是否渗漏。全数检查。 3、管道坡向。检查方法及数量。观察检查。全数检查。 4、地漏水封高度 检查方法及数量。试水尺量检查。全数检查。 5、安装固定。检查方法及数量。观察、手扳检查。全数检查。 6、管道堵塞。检查方法及数量。试水检查。全数检查。 3.7.2验收标准： 1、给排水、采暖暗敷管道应在相应位置作出明显分色标识，给水蓝色、排水黑色、采暖红色。地暖标注最外围管道位置。面层已施工完毕可附图标明。 2、给水管道、阀门、水嘴等连接部位无渗漏；
13、排水管灌水后管道及接口无渗漏。 3、管道坡向正确、无倒坡。 4、地漏的水封高度不得小于50mm或设置存水弯。 5、安装固定使用的卡具、支（托）架、挂钩等数量应符合相应施工验收规范的要求，固定牢固，手扳不松动。 6、给水顺畅，排水畅通。 3.8电气工程安装质量 3.8.1验收内容： 1、插座相序、接地。检查方法及数量。使用相位检测仪在通电的情况下逐个检查。 2、户内配电箱（盘）安装质量 检查方法及数量。观察和利用漏电测试仪检查。全数检查。 3、户内通电照明试验。检查方法及数量。通电观察。全数检查。 4、等电位连接质量。检查方法及数量。观察检查。全数检查。 3.8.2验收标准： 1、开关、插座面板
14、应紧贴墙面，安装牢固；相位正确；接地可靠。 2、漏电保护装置动作灵活可靠，动作电流不大于30ma，动作时间不大于0.1s；接线整齐，回路编号齐全，标识正确；接地连接可靠。 3、开启所有照明灯具，通电连续试运行8h无故障。 4、等电位联接端子齐全，位置正确。 3.9其它 3.9.1验收内容： 1、烟道设置。检查方法及数量。观察。全数检查。 2、空调孔、板设置。检查方法及数量。观察。全数检查。 3.9.2验收标准： 1、烟道表面无裂缝，出屋面高度符合规范要求。 2、空调孔、板位置、大小正确，排水坡向正确。 3.10公共部位、共用设施质量 3.10.1验收内容： 1、外墙渗漏、裂缝。检查方法及数量。
15、观察。在肉眼可见范围内全数检查。 2、地面裂缝、空鼓、起砂。检查方法及数量。小锤轻击和观察。全数检查。 3、楼梯梯段宽度、楼梯平台宽度、扶手高度。检查方法及数量：激光测距仪或钢尺检查。全数检查。记录最小值。 4、竖杆间距。检查方法及数量。钢尺检查。全数检查。记录最大值。 5、防攀滑措施。检查方法及数量。观察。全数检查。 6、电梯门净宽、高层首层疏散外门净宽、走廊和公共部位通道净宽及净高检查方法及数量：激光测距仪或钢尺检查。全数检查。记录最小值。 7、地下室净高。检查方法及数量。激光测距仪检查。全数检查。记录最小值。 8、地下室地面、墙面、顶棚渗漏、裂缝。检查方法及数量：观察。全数检查。 9、地
16、下室地面裂缝、起砂。检查方法及数量。观察。全数检查。 3.10.2验收标准： 1、外墙无渗漏、裂缝。 2、楼地面无裂缝、空鼓、起砂。 3、六层及六层以下住宅，一边设有栏杆的梯段净宽不应小于1.00m。六层以上不应小于1.10m。 4、楼梯平台宽度不应小于梯段宽度，并不得小于1.20m。 5、扶手高度不应小于0.90m（自踏步前缘线量起）。楼梯水平段栏杆长度大于0.50m时，其扶手高度不应小于1.05m。楼梯井净宽大于o.11m时，必须采取防止儿童攀滑的措施。竖向杆件的垂直净间距不应大于0.11m。 6、楼梯井净宽大于0.11m时，必须采取防止儿童攀滑的措施。 7、电梯门净宽不得小于0.80m。
17、 8、首层疏散外门净宽必须大于1.10m。 9、走廊和公共部位通道净宽不应小于1.20m，净高不应低于2.00m。 10、机动车库车道净高不应低于2.20m，车位净高不应低于2.00m。自行车库净高不应低于2.00m。 11、地下室底板、侧板、顶板无渗漏、裂缝。 12、地下室地面不得出现裂缝和起砂。 内容总结（1）分户验收工作的思考与总结 为进一步加强住宅工程质量管理，保证竣工房屋使用功能，强化工程建设各方主体的质量责任，按XX市住宅工程质量分户验收管理暂行规定要求，结合本市实际，特制定本实施细则（2）1.4分户验收除应符合本实施细则的规定外，还应符合国家有关法律、法规和工程技术标准等规定（3）公共部位，每个单元划分为一个检查单元（4）2.6分户验收前，应在建筑物上标识好暗埋水、电管线的走向（精装修房可附图标识）