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1、房地产市场分析报告的写法 房地产市场分析报告是通过对房地产市场信息的收集、分析和加工整理之后写成的书面报告。一份高水准的房地产市场分析报告，能够揭示房地产市场的内在规律，预测房地产市场的发展趋势，帮助房地产市场参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。遗憾的是，当前各类写作书刊中鲜见房地产市场分析报告的写法指导，高水准的房地产市场分析报告难得一见。笔者不揣浅陋，拟结合工作实际谈谈房地产市场分析报告的基本组成及常见格式。 一、房地产市场分析报告的基本组成 一份完整的房地产市场分析报告通常包括以下五个部分，即市场现状分析、近期采取的主要政策措施、市场存在的主要问题及原因、市场形势预测、下一
2、步的政策建议及主要措施，各部分通常须阐明的内容如下。 “市场现状分析”部分是整篇报告的核心内容，其通常又包括八个方面。分别有：（1）报告期社会经济发展概况。该部分主要反映房地产市场发展的宏观背景。包括地区生产总值（gdp）、固定资产投资规模及其变化情况（时间序列数据及同比、环比、占比等，下同）；城镇居民可支配收入及其变化情况等。（2）报告期房地产开发情况。可同时作为反映市场后续发展趋势的先行指标。包括房地产开发资金来源构成、投资完成额、土地购置面积、土地开发面积、新开发面积、施工面积、竣工面积等指标的数量及其变化情况等。（3）报告期房地产市场供求总量及对比情况。对于增量房市场（最好能区分预售和
3、现房销售），应包括：批准预（销）售面积（套数，针对住宅，下同）、累计可售面积（套数）等侧重反映供应的指标及其变化情况；登记销售面积（套数）、消费意愿、消费者价格预期等侧重反映需求指标及其变化情况。对于存量房市场，应包括存量房规模、二手房交易面积（套数）、租赁面积（套数）等指标及其变化情况。（4）报告期房地产市场结构情况。此部分主要针对增量房市场中的住宅，应包括按套型、价位、区域等标准划分的各子市场中的供应量、需求量、供求关系、价格走势等指标及其变化情况，以及各子市场供应量、需求量占总体市场的份额及其变化情况。（5）报告期房地产市场价格情况。对于增量房市场，应包括城市房地产市场信息系统提供的平均
4、交易价格、同质价格、典型楼盘价格等指标及其变化情况，并参考统计部门提供的70大中城市房屋销售价格指数及其变化情况，且应按住宅、非住宅进行细分。对于存量房市场，应包括城市房地产市场信息系统提供的二手房平均交易价格、平均租赁价格等指标及其变化情况，并参考统计部门提供的70大中城市房屋销售价格指数中的二手房指数、租赁指数等指标及其变化情况。（6）金融、财税等其他与房地产市场相关的数据及情况分析。（7）其他需要说明的问题，例如市场的季节性波动、外资进入情况等。（8）报告当期市场现状分析小结。对上述指标和分析的主要结论进行总结，并对报告期房地产市场形势做出基本判断和总体评价。“近期采取的主要政策措施”部
5、分主要应阐述在报告期内，结合本地区实际采取的主要调控措施，以及对市场的影响效果，取得的成效和经验等。 “市场存在的主要问题及原因”部分通常应关注以下几个方面：一是报告期房地产市场存在的突出矛盾，或者出现异常变化的指标（例如供求总量大幅增减、供求关系明显失衡、价格水平大幅波动、市场结构剧烈变化等），以及引发这些矛盾或异常变化的原因。二是报告期房地产市场中出现的趋势变化，或者市场中出现的新情况、新问题，以及出现这些新情况、新问题的原因。三是报告期当地房地产市场中引起广泛关注的热点性、敏感性问题（如新闻舆论大量报道等），以及专题分析。 “市场形势预测”部分主要是采用定性判断与定量测算相结合的方式，对
6、未来一段时间（通常半年至一年）房地产市场的发展趋势做出预测。可依据对当前市场形势的分析，并考虑影响房地产市场走势的有利和不利因素，把握供求总量、供求结构、价格水平的变化趋势，对市场的基本走势做出判断。亦可根据各统计指标时间序列数据反映的规律性，结合各市场先行指标和住房状况调查、指标需求调查等专项调研结果，对新增供应量、需求量、价格等核心指标进行定量测算。 “下一步的政策建议及主要措施”部分主要是结合现状分析和预测结果，提出进一步加强房地产市场宏观调控的政策建议，以及当地拟采取的主要措施。 二、房地产市场分析报告的常见格式 俗话说，文无定法。房地产市场分析报告亦如是。上述五个基本组成部分在房地产
7、市场分析报告中并非缺一不可，具体内容的分列也并非“一成不变”。如“近期采取的主要政策措施”以及“下一步的政策建议及主要措施”有则述写，无则省略；简约的分析报告甚至可以只写“市场现状分析”，其它部分一概略去。又如“市场现状分析”部分可以拆分成“基本情况”和“运行特征”两个部分，也可以将“存在问题”部分归为其中。关于房地产市场分析报告的常见格式，笔者以2008年部分省市房地产市场分析报告的纲目为例，列举如下，供广大同仁参考。 （一）单写“市场现状分析”型 如题为2008年XX市房地产开发和销售情况分析一文的纲目为： 一、房地产开发投资发展现状和特点： （一）房地产开发投资增速平稳回落； （二）住宅
8、投资结构优化、商业营业用房投资快速增长。 二、房地产开发企业资金到位情况。 三、商品房销售情况： （一）销售形势整体低迷，年底销售量有所回升； （二）房地产销售价格同比涨幅回落，环比价格继续走低； （三）商品房空置面积持续增加。 四、限价房和保障性住房建设情况。 五、2008年XX市土地拍卖情况。 （二）“市场现状分析”+“市场形势预测”型如题为2008年XX市房地产市场运行报告一文纲目为： 一、房地产开发投资额高速增长但增幅逐步回落。 二、房屋施工面积、新开工面积继续增长，但增速逐渐回落。 三、商品房销售面积持续下降。 四、房屋销售价格冲高回落，涨幅高于上年。 五、房地产类贷款增速总体趋缓。
9、 六、土地价格年末有所回落。 七、房地产企业景气指数高位回落。 八、对2009年的展望。该文前七个部分实为“市场现状分析”，最后一部分为“市场形势预测”。 （三）“市场现状分析”+“存在问题”型 如题为2008年XX市房地产市场监测运行情况报告一文纲目为： 一、运行情况及主要特征： （一）开发投资增长停滞，全年仅增长3； （二）商品房施工面积继续扩大，但增幅放缓，新开工面积和竣工面积双双下降； （三）商品房销售面积和销售额大幅下降，市场形势严峻； （四）空置面积不断增加，1-3年住宅空置尤为突出； （五）购地面积大幅下降，地价不断走低，待开发面积大幅增长。 二、运行中的主要问题： （一）商品房
10、施工规模不断扩大，市场供需矛盾更加突出； （二）住房供应结构不尽合理，结构性矛盾还比较突出； （三）开发资金压力不断加大，中小房地产企业面临生存困难； （四）市场销售持续低迷，商品房空置面积不断增加。 （四）“市场现状分析”+“存在问题”+“建议”型如题为2008年XX省房地产市场回顾一文纲目为： 一、房地产市场运行特点： （一）房地产业增加值与上年基本持平，各季发展速度上下波动； （二）房地产开发投资实现较快增长，增速高于京沪渝； （三）商品房建设规模继续扩大，竣工面积增加； （四）房地产开发到位资金增长趋缓，低于同期投资增速； （五）经济适用房建设全面推进，非住宅类项目建设规模扩大； （六
11、）房价涨速减缓，交易量下跌。 二、当前全市房地产市场面临的主要问题： （一）商品房成交量持续下降； （二）房地产开发资金逐步趋紧； （三）房地产业增加值持续下降； （四）房地产开发投资后劲已显不足。 三、几点建议： （一）保持滨海XX县区房地产投资快速增长； （二）加快示范小城镇建设进度； （三）稳定“新家园”经济适用房建设规模； （四）积极鼓励居民住房消费； （五）完善项目基础设施建设，提高综合配套服务。 （五）“政策措施”+“市场现状分析”+“市场形势预测”型 如题为2008年XX市房地产市场报告一文纲目为： 一、年末“救世”政策回顾： （一）国家宏观政策（略）； （二）地方政策。减免部分
12、交易税费、二套房比照首套政策、加大公积金投放力度、部分房企税费与贷款可延期、主城购房上户口。 二、全市房地产开发市场运行情况： （一）开发投资与土地购置情况； （二）开发企业资金到位情况； （三）商品房销售市场状况。 三、三大因素决定2009年XX市能否率先走出“冬天”： （一）试验区效应吸引外来人口助推房市回升； （二）主XX县区以外区县市场需求仍在； （三）房价增长相对平稳。 参考资料： 内容总结（1）房地产市场分析报告的写法 房地产市场分析报告是通过对房地产市场信息的收集、分析和加工整理之后写成的书面报告（2）（二）住宅投资结构优化、商业营业用房投资快速增长（3）（四）空置面积不断增加，1-3年住宅空置尤为突出（4）（五）经济适用房建设全面推进，非住宅类项目建设规模扩大（5）参考资料：