物业的本质资产保值增值.docx

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1、报告正文品牌物业管理可以实现资产保值增值，这很可能就是物业的本质、是物业管理最 为核心的内容，这也使得未来住宅物管费有巨大上涨空间。兴证地产团队采用全 国86城12万小区9088万户的微观数据进行研究，确认了品牌物业公司能够为 业主实现资产保值增值这一结论。第一局部、房产保值增值对居民至关重要进入存量时代，存量资产保值增值至关重要，而房产是居民家庭最重要资产，房 产保值增值尤为关键。根据中国社会科学院研究，2019年中国国家总资产为1656 万亿元，相比2000年增加17倍。根据CHFS数据显示，2020年对财富增加的家 庭来说，住房资产增加贡献了 69.9%。根据西南财经大学中国家庭金融调查

2、与研 究中心数据显示，2016年房产在中国家庭总资产中占比68.8%。房产价值是影响 家庭财富变动最重要因素。图表1、2020年对财富增加的家庭来说，住房资产增加贡献 图表2、2016年居民家庭资产中68.8%是房地产69.9%数据来源：CHFS,兴业证券经济与金融研究院整理数据来源：CHFS,兴业证券经济与金融研究院整理第二局部、品牌物业公司能够为业主实现资产保值增值我们采用全国86城12万小区9088万户的微观数据进行研究，确认了品牌物业 公司能够为业主实现资产保值增值这一结论。1, 86城绝对房价角度看，品牌物业在管房屋绝对均价更高，确认了其保值增值 能力。1）全国城市层面，品牌物业公司

3、比非品牌物业公司在管房屋均价高14%,2更换物业小区，由品牌物业替换非品牌物业有超额收益过去一年，更换物业小区占比为7.08%,其中品牌物业替换非品牌物业的小区平 均实现了 2.71%的超额收益，而非品牌物业替换品牌物业的小区超颔收益那么为 -1.10%。我们对更换物业小区进一步细分并重点分析由品牌物业替换非品牌物业 的小区，有1.11%的小区由非品牌物业转为品牌物业，此类小区房价平均上涨 7.73%,高于未更换物业公司小区5.02%的涨幅，也高于由品牌物业更换为非品牌 物业小区3.92%的房价涨幅。粗略估算品牌物业替换非品牌物业的小区平均超额 收益为2.71%,而由非品牌物业替换品牌物业的小

4、区超额收益那么为-1.10%。且分能级看，一线城市更换品牌物业对房价促进作用更明显。一线/二线/三四线 更换品牌物业的小区房价平均涨幅分别为14.49%/5.13%/6.91%,均高于未更换物 业小区眯幅。可估算得一线/二线/三四线由品牌物业替换非品牌物业的超额收益分图表17、图表17、10.00%9.00%8.00%7.00%6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%别为 3.81%/2.76%/2.25%,各能级更换物业公司小区占比0.38%全国86城市0.36%3.57%0.43%5.15%0.33%三四蛭二线一线城市更换品牌物业对房价促进作用更明显。图录18

5、、品牌物业替换非品牌物业可实现房屋增值16.00%200%10.00%7.73%全国86城市14.00%12.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%房价涨幅（左 14.49%691% 6.61%加3%li III二线-0.14%三臼线非优质变非优M 能优质变优魔 ,优质变非优质优质变世用非优质变非优M 能优质变优魔 ,优质变非优质优质变世用非优集物业变化用物支 未更捷物业公司 ,优后物业变非优席物业数据来源：贝壳，兴业证券经济与金融研究忱整理数据来源：贝壳，兴业证券经济与金融研究忱整理数据来源：贝壳，兴业证券经济与金融研究院整理图表19、一线城市由品牌物业替换非品牌物业对房屋

6、保值增值作用更明显能级更换物业公司比 例品牌物业替换非品牌物业 比例更换品牌物业超额收益全国86城7.08%1.11%2.71%一线5.33%0.98%3.81%二线6.97%0.96%2.76%三四线8.61%1.40%2.25%数据来源：贝壳，兴业证券经济与金融研究院整理2. 3具体小区案例具体小区案例也可证明更换为品牌物业可实现房屋保值增值。（1）万科物业，入驻上海中远两湾城小区，更换品牌物业当月超额收益达4.7%。 2021年1月万科物业入驻中远两湾城，入驻当月小区房价环比上眯10.7% （相较 2020年12月），而小区所在板块房价环比上涨6.0%,更换品牌物业当月超额收益 为 4.

7、7%。图表20、上海市中远两湾城房价走势（单位：万元/平米）一-卜区挂牌均价中远两湾城）板块挂牌均价（普陀区）资料来源：贝壳网，安居客，房天下，兴业证券经济与金融斫究院整理 碧桂园服务，入驻南京明发浦泰梦幻家小区10个月，更换品牌物业当月 超额收益达4.1%,截至2021年2月品牌物业累计超额收益达9.1%。2020年4 月，碧桂园服务入驻明发浦泰梦幻家小区，入驻当月小区房价环比上涨3.3% （相 较2020年3月），而小区所在板块房价环比下降0.8%,更换品牌物业当月超额收 益为4.1%。截至2021年2月，明发浦泰梦幻家小区房价累计涨幅为12.4%,而 其所在梅山板块的涨幅仅为3.3%,品

8、牌物业累计超额收益为9.1%o国录21、南京市明发浦泰梦幻家小区房价走势（单位：万元/平米）KEK0Z KIdI70Z Ksqozoz K = &OZOZ K2中 ozoz K6*bozoz K 辜OZOZ KF0Z0Z K940Z0Z Ksqozoz K 寸&ozoz KG 牛or-loz Kzeozoz KEOZOZ Kz-46107 KE6OZ K0IK6I0Z K6-HOZ K8&6I0Z K 帛 6SZ K9 七 6OZT一小区挂牌均价（明发涌泰梦幻家） 板块挂牌均价（梅山）资料来源：贝壳网，安居客，房天下，兴业证券经济与金融斫究院整理 金地物业，入驻合肥浅水湾小区13个月，极至20

9、21年2月品牌物业累计 超额收益达19.7%。2020年1月，金地物业入驻合肥浅水湾小区，微至2021年2 月，浅水湾小区房价累计眯幅为28.1%,而其所在芙蓉路板块的涨幅为8.4%,品 牌物业累计超额收益为19.7%。图表22、合肥市浅水湾小区房价走势（单位：万元/平米）-一小区挂牌均价（浅水湾小区） 扳块挂牌均价（芙蓉路）资料来源：贝壳阿，安居客，房天下,兴业证我经济与金融研究院整理-一小区挂牌均价（浅水湾小区） 扳块挂牌均价（芙蓉路）资料来源：贝壳阿，安居客，房天下,兴业证我经济与金融研究院整理 金科服务，入驻重庆新康瑛山小区17个月，品牌房屋超额溢价达11.2%。2019年9月，金科服

10、务入驻新康璞山小区。板至2021年2月，新康璞山小区房 价累计涨幅到达4.9%,而其所在板块小区的房价那么下滑6.3%,品牌物业累计超 额溢价为11.2%o图表23、重庆市新康琪山小区房价走势（单位：元/平米）7000650060005500500045004000尔二出0Z0Z K 6 4。NON 尔帛OZON 尔号OZOZ 尔号。NON KHZ K 二咛 6OZ K6叶 6OCNI K 靠 6OZ Kg6oz K 号 6OZ KLi-6oz F 二488Z H648OZ E&8OZ K 号 8ON KCO48OZ-*一小区挂牌均价（新康璞山小区）-*一小区挂牌均价（新康璞山小区）卜区挂牌均

11、价（长寿板块）资料来源：贝壳网，安居客，房天下，兴业证券经济与金融斫究院整理第三局部、长期看，品牌物业物管费有巨大上涨空间考虑到品牌物业的保值增值能力，品牌物业的物管费有巨大上涨空间。从比值上看，品牌物业公司年物管费仅占其在管房屋均价的万分之九。物管公司 收取的物管费相对在管的房屋价值而言体量极小，2021年全国86城所有物管公 司收取的年物管费为18.24元/平，而物管公司在管的房屋均价为2.59万元/平，年 物管费仅占在管房屋均价的万分之七。品牌物业公司年物管费与在管房屋均价比 值略高，为万分之九，但考虑到品牌物业资产保值增值能力，业主将更愿意为品 牌物业付费。从增幅上看，物管费提价增幅小

12、于房价增幅。过去一年，物管公司平均物管费用 增幅为1.4%,低于房价2.6%的增幅。品牌物业平均物业费增幅为2.3%,也低于 品牌物业在管房价3.4%的增幅，仍然具备很大提价潜力。图表24、各能级2020-2021物管费图表24、各能级2020-2021物管费图表25、各能级2020-2021挂牌均价投资建议：存量时代房产保值增值至关重要，品牌物业能为房产实现资产保值增 值，因此未来品牌物业公司管理费有巨大提升空间，看好保值增值能力较强的品 牌物业公司。推荐招商积余、碧桂园服务（海外组覆盖）、保利物业（海外组覆盖）、 融创服务（海外组覆盖）、永升生活服务（海外组覆盖）、新城悦服务（海外组覆 盖

13、），同时建议关注万科物业（未上市）、金地物业（未上市）、金科服务（未覆盖）。风险提示：人工本钱上升过快，物管费提价不及预期、存量市场拓展缓慢即增值幅度为14%： 2）具体板块层面，剔除区位等因素影响后，品牌物业为业 主保值增值的能力在数据上表达更加明显，如我们统计的上海143个细分板块中， 品牌物业实现房屋保值增值的占比的板块为81%,平均增值幅度为19%: 3）小 区层面，相同地段相同建筑类型相近楼龄的房屋，聘用万科物业、金地物业、融 创服务、永升生活服务、金科服务等品牌物业的房价普遍高于同板块小区房价。2, 86城房价变化角度看，品牌物业往往对应更高房价涨幅，确认了其保值增值 能力。1）过

14、去一年，未更换物业小区占比为92.96%,数据显示这些小区中品牌物业对 应较高房价涨幅，超额收益为0.82%o品牌物业在管小区房价相对非品牌物业在 管小区房价有0.82个百分点的超额收益；品牌物业实现房屋保值的概率（在管小 区房价不下跌/总在管小区数）比非品牌物业高2.73个百分点。2）过去一年，更换物业小区占比为7.08%,其中由品牌物业替换非品牌物业的 小区平均实现了 2.71%的超额收益，而由非品牌物业替换品牌物业的小区超额收 益那么为LIO%。一线/二线/三四线品牌物业替换非品牌物业的超额收益分别为 3.81%/2.76%/2.25%o3）具体小区案例也可证明更换为品牌物业可实现资产保

15、值增值，如万科物业入 驻上海中远两湾城，入驻当月相对板块实现4.7%的超额收益；碧桂园服务入融南 京明发浦泰梦幻家8个月，累计超额收益达9.1%;金地物业入驻合肥浅水湾小区 13个月，累计超额收益达19.7%;金科物业入驻重庆新康琪山小区17个月，累计 房屋超额收益达11.2%。1、86城绝对房价角度看，品牌物业在管房屋绝对均价更高全国城市层面在我们统计的86个城市中，品牌物业公司在管所有房屋均价比非品牌物业高14% （本文后面描述为保值增值幅度）。其中，一线城市11%,二线城市13%,三四 线城市15%。86个城市中，79个城市品牌物业公司在管房屋均价高于非品牌物业， 占比92%o在城市层面

16、的分析中，一线城市品牌物业保值增值幅度相对较低，我们认为可能 是学区房等因素的影响。因此，接下来我们进一步细分到板块和小区层面分析。1品牌物业公司定义：本篇报告中，我们对品牌物业管理公司界定的范围包括中国指数研究院 中国物业服务百强企业榜单上共计220家物管公司，加上样本数据中34家品牌物业公司（筛 选标准为单个物管公司管理总户数排名前50,再除去前50名中与中指院百强榜单重复的16 家公司），以及轲余未被包含进去的A股或港股上市的共计4家物管公司，总计258家物管 公司。图表3、86城中，品牌物业公司在管房屋均价比非品牌物 图表4、86城中，92%城市品牌物业在管房屋均价高于非数据来源：贝壳

17、网，兴业证券经济与金融研究院整理数据来源：贝壳网，兴业证券经济与金融研究院整理图表5、主要城市品牌物业在管房屋均价高于非品牌物业数据来源：贝壳网，兴业证券经济与金融研究院矮理城市增值幅度城市增值幅度成都33%武汉17%重庆31%郑州16%苏州29%杭州8%宁波24%济南8%广州20%上海5%长沙20%南京3%深圳17%北京0%图表6、86城中，大多数城市品牌物业在管房屋均价高于非品牌物业数据来源：贝壳网、地图慈、兴业证券经济与金触研究院整理 注：图例中0%-5%表示，N)%且V5%,其他相同1.1、 具体板块层面进一步细分板块，减少区位等因素的影响，我们以上海为例，进行详细分析。我 们发现细分

18、板块侯品牌物业为业主保值增值的能力可能更加明显。如上海整体品 牌物业在管房屋均价比非品牌物业高5%,即保值增值幅度为5%;而在我们统计 的143个细分板块中，品牌物业实现保值增值的占比为81%,实现增值的板块平 均保值增值幅度为19%o上海整体来看，在我们统计的上海7685个小区中，品牌物业在管房屋均价比非品 牌物业高5%o上海各区来看，除静安外，其他各区品牌物业在管房屋均价均高于非品牌物业， 幅度来看，浦东25%、虹口 16%、长宁16%、宝山13%、黄浦11%、闵行10%、 松江10%、嘉定9%、徐汇7%、杨浦6%、青浦5%、普陀3%。上海板块来看，在我们统计的143个细分板块中，品牌物业

19、实现保值增值的占比 为81%,实现增值的板块平均保值增值幅度为19%。图表7、上海整体来看，品牌物业在管房屋均价高于非品牌物业数据来源：贝壳，兴业证券经济与金融研究院整理上海挂牌价格（元/平方米）品牌物业61592非品牌物业58557全部58947注：考虑2020年3月上海教育新政影响，挂牌均价采用2020年2月数据分析（下同）浦东虹口长宁宝山黄浦闵行松江嘉定徐汇杨浦青浦普陀保值增值幅度图表8、上海各区来看，除殍安外，品牌物业均实现保值增值-6%0%-5%-10%资料来源：贝壳网，兴业证券经济与金融研究院整理图表9、细分到板块，品牌物业在管房屋均价明显高于非品牌物业板块1板块2挂牌价元/平方米

20、）品牌物业 在管挂牌 价更高品牌物业非品牌物业虹口北外滩929437552223%临平路950027482927%黄浦打浦桥87194835114%老西门972968600913%世博滨江1008439075611%新大地12283510087722%静安西藏北路1038496821352%江宁路1141078759930%大宁866196848926%浦东杨思前潍969345897464%碧云915748112713%花木80101782022%联洋921748401810%陆家嘴1071397574841%世博720925827524%张江5761261029-6%徐汇徐家汇8575889

21、420-4%徐汇滨江1304276827391%龙华832677298414%杨浦五角场6148665168-6%东外滩819646864819%新江湾城76430745093%长宁中山公园759726911910%古北1088537766540%虹桥770336448519%数据来源：贝壳，兴业证券经济与金融研究院整理小区层面考虑楼龄、地段、建筑类型等因素，我们进一步聚焦于小区层面，相同地段相同 建筑类型相近楼龄的房屋，聘用品牌物业如万科物业、金地物业、融创服务、永 升生活服务、金科服务等品牌物业的小区，房价也普遍高于同板块小区房价。图表10、万科物业在管小区价格高于周边小区（上海）18 0

22、危南七村8016042594古北场在上海迪士尼乐园万科华尔曾|lO24C6|板博186万科酌业2.7万上秀壬芥122120。格|15多|万H料北“的国除酒4公*佚福田际 公承 万立紫展用4685744-金保物企隼尔席尸n 物取（X3 Q3Z3河书南。阳板林田1-3包潮也阁上公M） 40677 %娓10年 撕贬物尘方长白马40834帆楼1.9S-2.5万”毫山|66035|%幡|16年|万?细4 2塞怖术*（公*） 41752 *桃134饰忏的生 ； 天*JL；q（公*） 40607 K* 12+ A*r* 1.0652852144 ；* 0.7备弘国陆M3654734483.臂费限75962

23、KII 54 &叱“拘X*rZ金博二H 52458 甄椁16耳 年通* 1.1-1.6 &部九的域 47916 K4 164 8舞林* 0 8-1.15 曲蟀景千礼 46265 板楼124景瑞拘北J次解值4937板楼加年构2 1数据来源：贝壳网、兴业证券经济与金融研究院整理 注：表中所示依次为小区名称、挂牌均价、建筑类型、楼龄、物管费：挂牌价单位为元/平米: 物管费价格为元/平/月，标红为品牌物业在管工程（下同）图表11、金地物业在管小区价格高于周边小区（北京）西电K金民俗热游村萍:、BHdJ大石河1 O数据来源：贝壳网、兴业证券经济与金融研究院整理口头海区上摩岭人* 47M , 944187

24、比京京包,北风三 R 4179$金京大鸿:通0.6H10.63 及个集屹X M11S居* 1642 092 5R田一 8 42273 ，金0 63知加园W；t8060 28C63 K.tU83 63WI花”i上2.214修育0困 40746104/座全帛45256 X0，隼弧A* 2 28*4 54t 京生京今 口岸一 etA图表12、融创物业在管小区价格高于周边小区（重庆）冷第女金.崎XA 1 劭*MR3.H 1241 4*H4公日” */塔帐 -I*0 M 忿*爱工数据来源：贝壳网、兴业证券经济与金融研究院整理曾112943 华*/6弧”74 心物北&154LKU A幺批 3 W1,尤体育

25、公用12035 幡3 f 施埃 11574 弧“舍114 号美，集 158数据来源：贝壳网、兴业证券经济与金融研究院整理2、86城房价变化角度看，品牌物业对应更高房价涨幅保存两年均有信息的样本后，我们分析全国86城7.6万个小区发现，品牌物业往 往对应更高房价涨幅：1）过去一年，未更换物业小区占比为92.96%,数据显示这些小区中品牌物业对 应较高房价涨幅，超额收益为0.82%。品牌物业在管小区房价相对非品牌物业在 管小区房价有0.82个百分点的超额收益；品牌物业实现房屋保值的概率（在管小 区房价不下跌/总在管小区数）比非品牌物业高2.73个百分点。2）过去一年，更换物业小区占比为7.08%,

26、其中由品牌物业替换非品牌物业的 小区平均实现了 2.71%的超额收益，而由非品牌物业替换品牌物业的小区超额收 益那么为1.10%。一线/二线/三四线品牌物业替换非品牌物业的超额收益分别为 3.81%/2.76%/2.25%o3）具体小区案例也可证明更换为品牌物业可实现资产保值增值，如万科物业人 驻上海中远两湾城，入驻当月相对板块实现4.7%的超额收益；碧桂园服务入驻南 京明发浦泰梦幻家8个月，累计超额收益达9.1%;金地物业入驻合肥浅水湾小区 13个月，累计超额收益达19.7%；金科物业入驻重庆新康琪山小区17个月，累计 房屋超额收益达11.2%。2未更换物业小区，品牌物业具有更强保值增值能力

27、过去一年，未更换物业小区占比为92.96%,数据显示这些小区中品牌物业对应 较高房价涨幅，超额收益为0.82%o品牌物业在管小区对应平均房价涨幅为5.73%,而非品牌物业对应平均房价涨幅为4.91%,相差0.82个百分点。分能级 看，一线/二线/三四线品牌物业对应房价涨幅分别比非品牌物业高0.21/0.22/1.09 个百分点。图表15、品牌物业对应更高的房价涨幅12.00%12.00%20.00%10.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%.48%4.73%10.29%10.659。5.63%2.55%一线二线10.86%18.00%16.33% 16.00%1

28、4.00%12.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%三四线10.00%优质物管在管房价涨幅（左轴）非优质物管资管房价涨幅（左轴）优质物管在管小区占比（右轴）数据来源：贝壳网、兴业证券经济与金融研究院整理品牌物业实现房屋保值的概率比非品牌物业高2.73个百分点。我们统计的未更换 物业公司中，品牌物业在管小区占比16.33%,其实现房屋保值的概率为60.4%, 而非品牌物业实现房屋保值的概率为57.7%,品牌物业实现保值增值的概率比非 品牌物业高2.7个百分点。分能级看，一线/二线/三四线实现保值增值的概率分别 比非品牌物业高1.89/2.67/4.97个百分点。图表16、品牌物业实现房屋保值增值概率高于非品牌物业80.00%74 18%74.1H 为 72.29%数据来源：贝壳网、兴业证券经济与金融研究院整理注：实现保值的概率=在管房屋价值不下跌的小区数目/在管小区总数