G529 房屋本体维修保养、突发事件应急处理作业指导书.docx

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1、管理责任部门：工程部发行日期变更后内容变更前内容编制人审核人批准人分发部门列表:部门名称份数部门名称份数工程部11 目的为规范房屋本体日常运行管理，合理制定房屋本体修缮计划，开展房屋本体日常维修7预防房屋本体突发情况控制管理措施7.1 预防管理工作要求7.1.1 玻璃爆裂严格按计划定期检查幕墙玻璃、围栏玻璃、玻璃门、橱窗玻璃等相关连接件、密封 胶、螺栓紧固件是否锈蚀、是否牢固、是否完好，并做好维修保养记录；7.1.1.1 检查玻璃门扇开启时是否晃动、限位器是否失效，门框是否完好，门锁的功能是否 正常等，并做好立即维修并做好保养维修记录；如发现有任何以上异常和平安隐患，在无法正常处理或修复情况下

2、，相应区域应立 即设置人员禁行隔离区、警示标语或围档，上报工程主管到场，立即采取平安处理 措施，确保其平安使用。7.1.2 外墙石材、玻璃掉落格按计划定期检查幕墙玻璃、幕墙石材等相关连接件、密封胶、挂件紧固件是否 锈蚀、是否牢固、是否完好，并做好维修保养记录；1.1.1.1 按计划定期检测幕墙开启扇的灵活性、密封性、螺丝牢固性，并做好维保记录；1.1.1.2 定期进行平安检查，委托具有资质的单位对建筑幕墙进行维护保养；1.1.1.3 建立检修档案。6所附表格序号表格编号名称使用处保存期限存放地点1GXJTWY-PLM-G529-01房屋本体检查记录表工程部36月工程部2GXJTWY-PLM-G

3、529-02接地电阻测试记录表工程部36月工程部3SGXJTWY-PLM-G529-03公共设施保养记录表工程部36月工程部4GXJTWY-PLM-G529-04工程验收表工程部36月工程部5GXJTWY-PLM-G533-01施工申请表工程部36月工程部6GXJTWY-PLM-G507-06园区排水检旦记录表工程部36月工程部7GXJTWY-T307-01特别事件报告工程部36月工程部8印制成册物品领用申请单工程部36月工程部和保养工作，保障房屋本体的正常运行，特制定本作业指导书。2 适用范围适用于精通物业房屋本体日常维修及保养工作的运行管理。3 术语本体维修保养：是指建筑本体在正常使用中按

4、计划进行预防性的检查、维护、保养和 维修，从而保证建筑本体的正常使用。玻璃爆裂：是指住宅公共区域玻璃门、护栏玻璃、围墙玻璃等发生突发性、不可预料 的自然爆裂或人为损坏所致爆裂现象。外墙石材、玻璃掉落：是指外墙面装饰石材、金属挂件、玻璃、窗户等在突发情况下 产生的坠落。4 职责工程技工：严格按照公司的相关修缮计划，负责房屋本体、园区道路、沟井渠池、房 屋门、窗、室内装修的检查、维修、保养工作等。对外包施工单位的施工现场平安、 施工质量进行监督、检查等。工程主管：制定维修保养计划和各项改造计划，并按计划要求执行维修保养工作，监 督修缮工作的实施情况，协助工程经理对外包修缮工作的招标工作、巡查施工平

5、安、 监督施工质量及完成情况等。工程负责人：审核维修保养计划和各项改造方案，监督并控制工程质量与进度。现场 质量抽检，以及工程验收。5作业内容维保工作内容及要求5.1.1 按年度房屋本体的整体检查计划，做好档案记录资料。5.1.2 房屋主体承重结构部位无变形、裂缝、腐蚀现象。5.1.3 内外墙面无裂纹、起鼓、脱落、渗漏、霉变现象，大理石、瓷片墙面无损坏、脱落、 松动现象。5.1.4 建筑小品外观完好、整洁，空调架安装有序，无生锈、无开焊。5.1.5 小区内栋号标志以及小区主出入口处总平图完好，无破损。5.1.6 各种休闲娱乐设施转动部位灵活，无异响，承重部位无变形，各部位无棱角，无安 全隐患；

6、无油漆脱落；环境清洁，物品整齐。5.1.7 钢构、栏杆等铁制品定期刷油漆或防火涂料，保证无脱漆现象。5.1.8 木作应保证无腐蚀破损现象。5.1.9 定期检查玻璃门、护栏玻璃，检查连接件是否严重锈蚀，玻璃是否牢固、完好。螺 栓紧固件及拉手是否牢固，门扇开启时晃动是否较大，限位器是否失效，门框是否 完好，门锁的功能是否正常，玻璃门、落地玻璃是否设置有明显的平安警示标识等。5.1.10 保证幕墙窗户开启的灵活性、密封性及牢固性等性能良好，发现问题及时进行维修 并上报。5.1.11 室内公共区域天花、地面、墙面装修完好，油漆污染、损坏、裂纹应在一周内予以 修补。5.1.12 幕墙玻璃铝材石材、室外道

7、路（道牙）、水池、绿地、雨水井完好、整洁，附属设 施（如岗亭）功能正常；室外招牌（灯箱）、灯柱等统一美观，无平安隐患；按照 土建维保计划实施维保。5.1.13 门框、门板损坏、所有室外挂钩、栏杆、井盖无油漆剥落或锈蚀，应在一周内修补、翻新完毕。5.1.14 幕墙的日常维护、检修及专项维修应委托专门从事建筑幕墙维护的单位进行，并签订相应合同，明确具体的维护和检修内容、方式以及双方的权利义务；从事幕墙维 护的人员须接受过专业技术培训。5.2 作业平安考前须知在进行幕墙补漏、天花维修或玻璃更换作业时，专业施工人员必须有合格高空作业 证持证上岗，严格按高空作业流程规范操作，穿戴平安带、平安绳、平安帽、

8、使用 平安吊篮、设置人行道禁行隔离区和设置好警示等平安措施。5.2.1 高空作业吊篮内物品不随意摆放，用袋存放工器具及材料捆绑固定，地面设置平安 警示带，杜绝无证上岗、禁止带病（酒后，疲劳）者进行高空上岗作业。5.2.2 高空作业前需进行人员作业施工交底、平安意识岗前再教育。524油漆存放专人管理，在阴凉、通风、远离火源的专用仓库存放，配备有效灭火器， 并按分类按规范堆放，保持容器密封存放，施工时戴护目镜、戴手套、戴防毒口罩 并做好施工后的通风，施工完工后多余油漆用容器密封后回收统一处理。5.2.5 幕墙玻璃、围栏玻璃、橱窗玻璃、玻璃门应采用钢化玻璃，及原设计要求进行更换。5.2.6 更换玻璃

9、或镜子时，作业人员应戴手套、穿防护衣或头罩等平安防护，并做好相应行人或第三者隔离警示围栏、标识。5 . 3检查、维保标准工程工作内容标准记录屋面1 .天面避雷带2 .女儿墙的装饰板3 .排水沟、排水地 漏等4 .地面瓷砖5 .平安隔离网6 .吊篮的轨道、吊 臂7 .屋顶爬梯1 .每年35月为防雷系统年检：房屋本体防雷地线 连接部位完好，无断点，无脱漆等，接地电阻值不 大于10欧姆；引下线、屋顶避雷网线、中性点接 地，设备层的避雷带和避雷网无脱焊，如有生锈， 用银粉修复。2 .装饰板连接牢固，无脱落，无变形。3 .排水沟、排水口无杂物，地漏罩完好无脱落。屋面 排水与地面雨水井通畅，日常每周巡检一

10、次，每年 开春后、雨季来II缶前、第一次大雨后需进行屋面防房屋本体检 查记录表公共设施保 养记录表接地电阻测 试记录表园区排水检 查记水表8.装饰飘檐结构9.设备房的外墙水与地面雨水井情况的检查并记录统计。4 .地面、墙面瓷砖无破损无松动。5 .平安隔离网完好无缺损，无脱漆，安装整齐。6 .吊篮轨道、吊臂无脱漆，吊臂移动顺畅，活动部件 润渭良好。7 .屋面爬梯安装牢固，无松动。8 .装饰飘檐结构连接牢固无掉漆，铝板无变形。9 .设备房的外墙无漏水、开裂、破损。主体、 夕卜墙 面1 .外墙瓷片2 .外墙干挂玻化砖3 .外墙掏板4 .外墙石材5 .外墙装饰罩6 .外墙玻璃7 .主体1 .内外墙面、

11、建筑小品外观完好、整洁，外墙瓷片、 玻化砖无松脱，缺损。2 .掏板无破损、松脱。3 .石材无粘贴牢固，无变形。4 .外墙装饰罩、百叶等安装牢固无松动。5 .玻璃无破损、无渗水。6 .房屋主体承重结构部位无变形、裂缝、腐蚀现象。消防 楼道1 .消防楼道墙面2 .不锈钢扶手3 .楼道踏步4 .消防门5 .通风百叶1 .消防通道内墙面无裂纹，无空鼓，无大面积污染。2 .不锈钢扶手无锈迹，无松动，无严重的变形。3 .消防通道门玻璃完好，闭门器动作灵活，闭门位置 合理，门把手无松动。4 .送风百叶安装牢固，无松脱，无变形，无缺件。电梯 厅1 .玻璃门窗2 .墙面石材3 .墙面标识4 .天花吊顶5 .电梯

12、门框饰面6 .消防通风口及百 叶1 .门窗玻璃破损，窗扇锁闭开启正常，手柄操作灵活。2 .墙面石材无松脱。3 .楼层及单元标识完整，无脱落，无歪斜。4 .天花吊顶无破损。5 .电梯门框拉丝镜钢饰面无变形，缺损。6 .消防送风百叶门安装牢固，启闭灵活。百叶风口不 变形，无缺件。室外 设施1 .室外健身器材2 .儿童活动设施3 .木制品4 .金属制品5 .室外金属设施6 .标识1 .各种休闲娱乐设施转动灵活、无异响，承重部位无 变形，各部位无棱角。2 .儿童活动场所和娱乐设施无平安隐患，油漆无脱 落，色彩明朗，环境清洁，物品整齐有序。3 .木作的翻新和油漆应每年进行一次。4 .所有钢构、栏杆、井盖

13、等铁制品定期油漆一次，保 证鲜亮。5 .操作较复杂或如操作不当会导致损坏的娱乐设施， 应配备开放说明、设施使用说明、温馨提示，并做 好相应的平安警示。6 .小区内栋号有明显标志，小区入口处和主要路口有 总平图，大型社区要有引路标识图。室外 水电1.水景2.取水点3.照明4.室外用电1 .夏天根据实际气候和时间对水景观进行控制开放。2 .水景水池石材无缺损，无起鼓，接缝平整无流坠。3 .快速接头完好，安装牢固，上口与地面平齐。4 .景观照明根据实际季节、气候、时间对景观照明控 制开放。5 .室外用电必须保障漏电保护完好，无破损线路，尽量使用平安电压。5.4内部修缮作业流程内部修善作业流程工作流程

14、确定修缮方夕卜包1现场确认自修制订计划/方案填写材料领料单工具材料准备修善工作记录存档工作内容工作标准1 .工程人员收到报修信息。2.现场查看。1 .报修信息应完整，含地点、现场 情况确认、报修人等。2 .紧急情况应于15分钟内赶到现 场，现场确认。如不能自行处理的 汇报主管。1 .主管对修善内容作判断后，确定内部 处理或外包。内部处理的交待安排修善 工作。需外包处理向部门领导申报。2 .由主管制订修善细节，向上级领导汇 报，并指导、监督修善工作。3 .修善所需材料由工程人员领料处理或 填写物品领用申请单申请采购。4 .准备施工工具以及材料。1 .外包修缮工作详见5.3外包修缮 作业流程。2

15、.修善方案可行、有效，修善制定迅 速。3 .修善细节详细、申报内容清晰明 朗。1.按计划及要求实施。1 .施工按规范执行，施工平安防范 到位。必要时须于现场设置警戒线 进行隔离。2 .涉及高空作业时应使用保险绳、 系平安带等防护措施。涉及电焊等 操作时应使用专用工具，现场有防 火、灭火设施。1 .工程实施完后向工程经理汇报。2.记录存档。1 .维修质量满足相关质量验收规 范及公司标准记录真实、准确、 清晰。2.记录保存符合公司档案管理相 关规定。质量记录物品领用 申请单维修派工 单外包修缮公共设施 保养记录 表5.5外包修缮作业流程外包修善作业流程工作流程签合同工程实施工作内容工作标准质量记录

16、1 .工程人员收到报修信息。2 .现场查看。1 .报修信息应完整，含地点、现 场情况确认、报修人等。2 .紧急情况应于15分钟内赶到现场 确认。如不能自行处理的汇报主 管。重大事件需及时以特别事件报 告的形式上报领导。维修派工 单特别事件 报口 一一一1 .主管对修善内容作判断后，确定内部 处理或外包。内部处理的交待安排修善 工作。需外包处理向部门领导申报。2 .工程主管制订详细的施工技术要求。3 .邀请施工单位对工作内容进行报价， 施工单位提供报价单、施工方案。4 .工程主管根据前期准备的施工要求和 施工单位报价、施工方案提交立项报 告，由公司领导审批。5 .立项报造由部门经理批复后上报公司

17、 审批。1 .内部修缮工作详见5.4内部修缮 作业流程。2 .修善方案可行、有效，修善制定 迅速。3 .修善细节详细、申报内容清晰明 了。4 .施工单位提交的报价完整、合 理，施工方案要详细。5 .造价在1万以上及特殊的加建改 造需要施工图纸，平面图与例图， 注明相关数据，如长、宽、高、 厚、线路的距离、图例等。6 .施工单位施工申请手续齐全，如 施工保险、合同、协议、施工人员 花名册以及特种作业人员操作证。立项报 告 1一71 .公司领导批复同意后，立即与施工单 位签订施工合同或签订确认函。2 .外包修缮工作实施阶段由工程部监 督，巡查施工质量、平安及进度。如有 违规操作或施工不规范应当乂即

18、制止并 汇报工程经理。1 .按照施工合同条款及施工协议约 定监管现场。2 .施工队按规范、文明施工，施工 防范到位，无违规操作，工程质量 达验收标准，按期完工。3 .施工过程以尽量防止影响住户的 正常生活。4 .施工现总做好相应的平安防护措 施和提示标识。5 .施工过程特别注意施工平安，如 用电、电焊等。涉及特种作业应由 持相关操作证的人员操作。6 .技术交底：施工细节，重要位置 的相关要求，考前须知，施工工 艺，相关材料标准。7 .标的10万元以上及特殊工程需要 对重要局部的材料封存，如瓷砖、 板材、管材、涂料、石材等。8 .新工艺新材料必须符合相关规 定，如使用标准，平安标准，环保 标准及

19、行业、国家标准。施工申请 表 二/一71 .工程完成后由主管组织工程竣工验 收，重点工程或改造费用超过10万元的 工程需工程部经理组织并参加验收。2 .验收合格后，将相关记录、图纸、合 格证等验收资料移交工程部存档，启动 工程结算付款程序。3 .竣工合格后，进入工程保修。1 .工程质量满足质量验收规范及合 同要求。2 .工程记录保存符合公司档案管理 相关规定。3 .保修期间，按合同认真催促对方 履行保修义务。工程验收 表 匚一二一76 突发事件应急处理房屋本体突发情况应急处理作业流程本体突发情况应急处理作业指导书工作流程工作内容工作标准质量记录接到本体突发事件信息，与信息传递时间、地点确认准确

20、、无误。 人员确认事件地点、时间。维修派工单XT礴乩+1 U现无-协助各部门进行人员抢救警示、隔离拍照、取证通知保险公司清理现场平安隐患_丫判别一原因分析事件上报隐患消除跟进修缮接收信息后，工程部值班人员应第一时间赶赴现场，同时向领班进行信息汇15分钟内赶到现场。报，对现场情况进行判别。判别快速、果断。如有人员伤亡需上报主管并及时协助处理及时有效。平安部进行人员抢救处理。根据现场情况与平安部选择警示带或 隔离围档共同进行现场隔离，成立现 场应急工作小组。A制作平安警示标语张贴现场。平安部需疏散现场人员防止围观及通 道拥堵,和进行财产的抢险Q工程人员现场应急处理完成后，应及存在人员伤亡经请示部门

21、经理 后用围档隔离，一般情况采用 警示带隔离。A平安警示标语张贴醒目。A人员疏散及时。时对现场情况进行拍照及样品取证，并拍照应至少包括全景图、局部 标识封存。通知财务部由人事部协助进行保险的 理赔和相关事宜的协助A特殊事件发生后，工程主管通知财务 部协调保险公司对现场进行确认评 估。A获得保险公司现场处理意见回复后， 协调客服部安排清洁人员对现场进行 清理。现场清理完成后，由工程主管及时组 织专业人员对现场进行平安隐患检 测，确定平安处理方案。根据现场情况主要有：加固、撤除、 隔离、警示、围档等平安措施。A突发事件阶段性处理完成后，由工程 主管拟定事件报告，上报部门经理。 事件描述主要内容应包

22、含：时间、地 点、责任人、初步处理结果、初步原因分析、事件处理及防范建议并附事 件证据等。A由工程部专业部门组织制定专业修缮方案，报公司审批通过后，按公司采购相关程序进行物质或服务采购，根据本体修缮作业指导书跟进实施。A涉及上级公司承建范围，由公司领导出面协调确定修缮方案，工程部安排跟进。事件处理完成后，记录于维修派工 单回复各部门关闭信息。A将事件处理过程记录移交于工程部文 员进行存档。特写，并附上地点、时间标识。样品选取正确且有代表性。A工程主管根据现场判断，必要 时应于15分钟内通知财务部协 助申报保险，并获得保险公司 现场处理意见回复。现场需及时清理干净、整洁。现场判别及时、专业、准确

23、。方案实施正确有效，在现场许 可的前提下，尽可能采用对周 边环境影响较小的处理方案。事件描述清晰、真实、准确， 内容完整。事件报告应于24小时内上报公 司领导。方案制定及时、有效，采购过 程符合公司程序要求，维修质 量满足相关质量验收规范及公 司标准。记录真实、准确、清晰。记录保存符合公司档案管理相 关规定。特别事件报告维修派工单6. 2处理过程及相关要求工程部突发事件处理及相关要求621.1 在接收到突发事件信息后，当值工程技工应在15分钟内到达现场，带齐所需应急 物品如：照相机、贴膜纸、梯子、介刀、警示带等工具及材料。621.2 确认突发事件现场有无平安隐患，工程当值技工进行拍照留证，立即

24、 报工程主 管，同时通知值班经理。621.3 当值人员当天完成特别事件报告并上报管理处。621.4 各相关部门突发事件处理及工作要求突发事件工作要求工程部平安部客服部 礼宾部财务部玻璃门爆裂接到相关信息，当值工程技工在15分钟内 到达现场，进行照相、测量玻璃尺寸、报保 险，安排撤除爆裂的玻璃，当天下单采购玻 璃，并于玻璃到货3天内予以安装。平安部在相应 区域设置行人 禁行隔离区、 警示标语或围 档，疏导行人、 维护现场治安 秩序及防盗， 协助伤者入院 治疗。客服部负责 安排清洁人 员现场清 洁。客服部负责 住宅的解释 工作。财务部负 责保险理 赔的协调 工作。内墙饰面玻璃 崛创接到相关信息，当

25、值工程技工在15分钟内 到达现场，进行照相、测量玻璃尺寸。检查 并做现场临时防护，同时下单采购已爆玻 璃，并3天内予以安装更换。园区护栏玻璃 爆裂1、突发事件发生后，当值工程技工应在15 分钟内到达现场，进行照相并 汇报主管 到现场查看；2、工程主管根据玻璃爆裂情况安排外包单 位进行临时撤除及玻璃尺寸测量，并在当天 内下单订购。幕墙石材、玻 璃局空坠落1、接到相关信息，当值工程技工应在15 分钟内到达现场，进行照相、报保险，立 即 通知工程主管现场到现场查看并处 理；2、工程主管现场勘察物体坠落情况，初步 分析坠落原因 上报分管经理，同时协调 安部做好行人疏导及隔离措施，保护第一现 场；3、部门经理根据现场情况，指导工程主管 查找图纸及保存坠落残渣，进一步分析物体 坠落原因，现场制定应急处理措施及后续分 析报告起草。