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1、森林森林资源源资产评估估第1页，共45页，编辑于2022年，星期六一、森林资源资产有关概念一、森林资源资产有关概念 森林资源森林资源是以多年生木本植物为主体并包括以森林环境为生存条件的林内动物、植物、微生物等在内的生物群落，它具有一定的生物结构和地段类型并形成特有的生态环境。第2页，共45页，编辑于2022年，星期六1、森林资源的特点、森林资源的特点 森林资源的系统性系统性森林资源功能的多样性多样性森林资源生产力的可更新性和高效性更新性和高效性森林资源的可再生性可再生性第3页，共45页，编辑于2022年，星期六2、森林资源分类、森林资源分类森林物质资源森林物质资源包括立木资源、林产品、林内草本
2、植物、林内动物、林内微生物资源等非物质资源。非物质资源。森林景观资源、森林环境资源、森林生态资源等第4页，共45页，编辑于2022年，星期六3、森林资源的价值、森林资源的价值（1）经济效益）经济效益（2）生态效益）生态效益（3）社会效益）社会效益第5页，共45页，编辑于2022年，星期六4、森林资源资产的概念、特点与分类、森林资源资产的概念、特点与分类 概念：在最新颁布的企业会计制度及企业会计准则中资产是指“过去的交易或事项形成的为企业所拥有或控制预期能够给企业带来经济利益”过去的交易或事项形成的为企业所拥有或控制预期能够给企业带来经济利益的森林资源,就是森林资源资产森林资源资产特点：1、系统
3、性2、价值形成的特殊性人力和自然力相互作用形成的，在培育和幼林阶段投入较大而实际价值较低，完成造林后的较长时间内直接投入减少，自然力对林木生长和价值增加起重大作用；这样的特征导致实际成本投人与林木的实际价值在时间上不完全对应。3、森林资源具有可再生性4、经营周期较长第6页，共45页，编辑于2022年，星期六5、森林资源资产的概念、特点与分类、森林资源资产的概念、特点与分类分类：分类：森林资源按其形态可划分为林木资产林木资产，林地资产林地资产和森森林景观资产林景观资产等；按经营管理形式分为公益性森林资源资产公益性森林资源资产和经营性森经营性森林资源资产林资源资产；根据林种的不同，区分为用材林、经
4、济林、薪炭林、竹用材林、经济林、薪炭林、竹林、防护林和特用林林、防护林和特用林，其中不同的林种又区分天然林和人工林，单层林和混交林，同龄林和异龄林。第7页，共45页，编辑于2022年，星期六二、可用于抵押的森林资源资产二、可用于抵押的森林资源资产:根据根据第八条可作为抵押物的森林资源资产为：（一）用材林、经济林、薪炭林；（二）用材林、经济林、薪炭林的林地使用权；（三）用材林、经济林、薪炭林的采伐迹地、火烧迹地的林地使用权；（四）国务院规定的其他森林、林木和林地使用权；第九条下列森林、林木和林地使用权不得抵押：（一）生态公益林；（二）权属不清或存在争议的森林、林木和林地使用权；（三）未经依法办理
5、林权登记而取得林权证的森林、林木和林地使用权（农村居民在其宅基地、自留山种植的林木除外）；（四）属于国防林、名胜古迹、革命纪念地和自然保护区的森林、林木和林地使用权；（五）特种用途林中的母树林、实验林、环境保护林、风景林；（六）以家庭承包形式取得的集体林地使用权；（七）国家规定不得抵押的其他森林、林木和林地使用权。因此,本讲座主要侧重于用材林、经济林的林木、林地资产评估，并介绍一下森林景观（收费权）资产的评估。第8页，共45页，编辑于2022年，星期六三、关于森林资源资产抵押的其他规定三、关于森林资源资产抵押的其他规定:对森林资源资产抵押还作了如下规定：第六条森林资源资产抵押担保的期限，由抵押
6、双方协商确定，属于承包、租赁、出让的，最长不得超过合同规定的使用年限减去已承包、出让年限的剩余年限；属于农村集体经济组织将其未发包的林地使用权抵押的，最长不得超过70年。第七条抵押森林资源资产的登记工作由县级以上地方人民政府林业主管部门的资源管理部门负责初审，资产管理部门负责办理登记或变更登记手续，资产管理部门办理抵押登记或变更登记手续后，资源管理部门要在林权证上予以标注。办理登记和变更登记不收取费用。第十四条经营国家无偿划拨森林资源资产的单位，以其经营的森林资源资产申请抵押时，应先办理相关的森林、林木出让手续。否则，抵押无效。第9页，共45页，编辑于2022年，星期六四、森林资源资产评估特点
7、：四、森林资源资产评估特点：森林资源资产的可再生性，对评估有重要影响，如果经营科学，就可实现永续经营，同时，评估时应考虑再生产的投入；评估时应考虑森林经营的长周期性，表现为：供求关系及价格的变化空间较大，对未来投入产出数值的预测增加难度；森林资源资产的地域性明显；森林资源资产的数量核查方法特殊（抽样核查的方法来确认资产数量不同于般的资产评估）。森林资源资产评估以总体、森林类型或小班为单位进行评定估算。第10页，共45页，编辑于2022年，星期六五、森林资源资产评估的前期准备五、森林资源资产评估的前期准备：根据森林资源资产评估技术规范(试行)的规定，森林资源资产占有单位评估委托应提交评估委托书、
8、有效的森林资源资产清单和其他有关材料。其中：有效的森林资源资产清单，是指以具有相应级别调查设计资格证书的森林资源调查规划设计单位当年调查，并经上级林业主管部门批准使用的森林资源规划设计调查(二类调查)、作业设计调查(三类调查)成果，或按林业资源管理部门要求建立并逐年更新至当年，且经补充调查修正的森林资源档案资料编制，并由林业主管部门认定的森林资源资产清单。森林资源资产清单以小班为单位编制。评估有效期内将采伐的林木资产清单必须依据作业设计调查成果编制。第11页，共45页，编辑于2022年，星期六五、森林资源资产评估的前期准备五、森林资源资产评估的前期准备：其他有关资料1.森林资源资产评估立项审批
9、文件。2.森林资源资产林权证书。3.林业基本图、林相图、作业设计调查图。4.作业设计每木检尺记录。5.有特殊经济价值的林木种类、数量和质量材料。6.当地森林培育、森林采伐和基本建设等方面的技术经济指标。7.林木培育的帐面历史成本资料。8.有关的小班登记表复印件。9.按照评估目的必须提交的其他材料，如森林景观资产资料等。评估机构要对委托方所提供的森林资源资产清单的编制依据、资料的完整性和时效性进行核验，核验合格后方可接受委托，并与委托方签署森林资源资产评估业务委托协议。第12页，共45页，编辑于2022年，星期六五、森林资源资产评估的前期准备五、森林资源资产评估的前期准备：前期资料搜集：在进行评
10、定估算前，森林资源资产评估机构必须搜集掌握当地有关的技术经济指标资料，主要有：一营林生产技术标准、定额及有关成本费用资料。二木材生产、销售等定额及有关成本费用资料。三.评估基准日各种规格的木材、林副产品市场价格，及其销售过程中税、费征收标准。四当地及附近地区的林地使用权出让、转让和出租的价格资料。五当地及附近地区的林业生产投资收益率。六各树种的生长过程表、生长模型、收获预测等资料。七.使用的立木材积表、原木材积表、材种出材率表、立地指数表等测树经营数表资料。八其他与评估有关的资料。第13页，共45页，编辑于2022年，星期六六、森林资源资产的核查六、森林资源资产的核查：森林资源资产的实物量是价
11、值量评估的基础，评估机构在森林资源资产价值量评定估算前，必须对委托单位提交的有效森林资源资产清单上所列示资产的数量和质量进行认真的核查。要求帐面、图面、实地三者一致。森林资源资产数量、质量的核查，必须由具有森林资源调查工作经验的中、高级技术职称的林业专业技术人员负责进行。森林资源资产的核查项目，主要包括权属、林地或森林类型的数量、质量和空间位置等内容。具体项目如下：一、林地：所有权、使用权、地类、面积、立地质量等级、地利等级等。二、林木：1.用材林(l)幼龄林：权属、树种组成、林龄、平均树高、单位面积株数。(2)中龄林：权属、树种组成、林龄、平均胸径、平均树高、单位面积活立木蓄积。(3)近、成
12、、过熟林：权属、树种组成、林龄、平均胸径平均树高、立木蓄积、材种出材率等级。2.经济林：权属、种类及品种、年龄、单位面积产量。3.薪炭林：权属、林龄、树种组成、单位面积立木蓄积量。4.竹林：权属、平均胸径、立竹度、均匀度、整齐度、中龄结构、产笋量。5.防护林：除核查与用材林相应的项目外，还要增加与评估目的有关的项目。6.特种用途林：除核查与其它林种相应的项目外，还要增加与评估目的有关的项目。7.未成林造林地上的幼树：权属、树种组成、造林时间、平均高、造林成活率、造林保存率。第14页，共45页，编辑于2022年，星期六六、森林资源资产的核查六、森林资源资产的核查：森林资源资产的核查分为抽样控制法
13、、小班抽查法和全面核查法。评估机构可按照不同的评估目的、评估种类、具体评估对象的特点和委托方的要求选择使用。一、抽样控制法：本方法以评估对象为抽样总体，以95%的可靠性，布设一定数量的样地进行实地调查，要求总体蓄积量抽样精度达到90%以上。林地的核查，首先依据具有法定效力的资料，核对其境界线是否正确，然后在林业基本图或林相图上直接量算或采用成数抽样的办法核查各类土地和森林类型的面积，主要地类的抽样精度要求达到95%以上(可靠性95%)。委托方提交的资产清单中各类土地、森林类型的面积和森林蓄积量在估测区间范围内，则按照资产清单所列的实物数量、质量进行评估。若超出估测区间，则该资产清单不符合评估要
14、求，应通知委托方另行提交新的森林资源资产清单。第15页，共45页，编辑于2022年，星期六六、森林资源资产的核查六、森林资源资产的核查：二、小班抽查法：本方法采用随机抽样或典型选样的方法分别林地及森林类型、林龄等因子，抽出若干比例小班进行核查。核查的小班个数依据评估目的、林分结构等因素来确定。对抽中小班的各项按规定必须进行核查的因子进行实地调查，以每个小班中80%的核查项目误差不超出允许值，视为合格。小班核查因子的允许误差范围采用林业部森林资源调查主要技术规定的A级标准。核查小班合格率低于90%，则该资产清单不能用作资产评估，应通知委托方另行提交资产清单。三、全面核查法：本方法对资产清单上的全
15、部小班逐个进行核查。对即将采伐的小班设置一定数量的样地进行实测，必要时进行全林每木检尺。核查小班内各核查项目的允许误差按小班抽查法的规定执行。对经核查超过允许误差的小班，通知委托方另行提交资产清单。第16页，共45页，编辑于2022年，星期六七七、林木资产的评估：、林木资产的评估：林木资产评估要根据不同的林种，选择适用的评估方法和林林木资产评估要根据不同的林种，选择适用的评估方法和林分质量调整系数进行评定估算。评估方法主要有以下几种：分质量调整系数进行评定估算。评估方法主要有以下几种：一市价法：包括市场价格倒算法、现行市价法。一市价法：包括市场价格倒算法、现行市价法。二收益现值法：包括收益净现
16、值法、年金资本化法。二收益现值法：包括收益净现值法、年金资本化法。三重置成本法。三重置成本法。四四.清算价格法（抵押评估不适用）清算价格法（抵押评估不适用）第17页，共45页，编辑于2022年，星期六1、林木资产的评估基本方法：、林木资产的评估基本方法：(一一)市场价倒算法市场价倒算法 市场价倒算法：市场价倒算法是用被评估林木采伐后所得木材的市场销售市场价倒算法：市场价倒算法是用被评估林木采伐后所得木材的市场销售总收入，如除木材经营所消耗的成本总收入，如除木材经营所消耗的成本(含有关税费含有关税费)及应得的利润，剩余的部及应得的利润，剩余的部分作为林木资产评估价值。分作为林木资产评估价值。计算
17、公式为：计算公式为：E=W-C-F式中：式中：E：评估值：评估值 W：木材销售总收入：木材销售总收入 C：木材生产经营成本：木材生产经营成本(包括采运成本、销售费用、管理费用、财务费用包括采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关税费及有关税费)F：木材生产销售合理利润：木材生产销售合理利润第18页，共45页，编辑于2022年，星期六1、林木资产的评估基本方法：、林木资产的评估基本方法：(二二)现行市价法现行市价法(市场价比较法）市场价比较法）现行市价法是以相同或类似林木资产的现行市价作为比较基础，估算被评估现行市价法是以相同或类似林木资产的现行市价作为比较基础，估算被评估林木资产评估价值的
18、方法。林木资产评估价值的方法。计算公式为：计算公式为：En=KKbGM式中：式中：En待估林木资产评估值待估林木资产评估值 K林分质量调整系数林分质量调整系数Kb物价指数调整系数物价指数调整系数G参照物单位蓄积的交易价格参照物单位蓄积的交易价格(元元m3)M被评估林木资产的蓄积量被评估林木资产的蓄积量第19页，共45页，编辑于2022年，星期六1、林木资产的评估基本方法：、林木资产的评估基本方法：(二二)现行市价法现行市价法(市场价比较法）市场价比较法）K林分质量调整系数的确定林分质量调整系数的确定：在林木资产评估中，由于林木和由林木组成的林分不是规格产品，它们的市场价格随着林木生长状态、立地
19、条件及所处地理位置(地利等级)的不同而发生变化。各种评估方法测算出的评估值都是某一状态下的林分的价格。要将这些价格落实到每个具体的小班，就必须通过一个林分质量调整系数K将现实林分与参照林分的价格联系起来。K值的大小对评估的结果有较大的影响。K值的确定必须先考虑林分的生长状况、立地质量和经济质量(地利等级)，分别求出各因素的调整系数K1，最后综合确定总的林分质量调整系数K。可以用下式表达：K=f(k1，K2，k3，K4)1.林分生长状况调整系数林分生长状况调整系数K1和和K2的确定的确定K1和K2通常以现实林分中主要的生长状态指标(株数、树高、胸径、蓄积等)与参照林分的生长状态指标相比较后确定。
20、参照林分即当地同一年龄平均水平的林分(在各种成本法计算中)，或收获表上的林分(在收获现值法中)，或交易参照林分(现行市价法中)在幼龄林和未成林造林地的林木资产评估中，以株数保存率(r)和树高两项指标确定调整系数K1，K2。当r85%，K1=1当r85%，k1=r,K2=现实林分平均树高参照林分平均树高第20页，共45页，编辑于2022年，星期六1、林木资产的评估基本方法：、林木资产的评估基本方法：(二二)现行市价法现行市价法(市场价比较法）市场价比较法）K林分质量调整系数的确定林分质量调整系数的确定：在中龄林以上林分林木资产评估中，以单位面积蓄积和平均胸径两项指标确定K1和K2。K1=现实林分
21、单位面积蓄积参照林分单位面积蓄积K2=现实林分平均胸径参照林分平均胸径在经济林林木资产评估中，以经济林产品的产量为指标确定K1，采用重置成本法时用产果的年数确定K2。K1=现实林分单位面积产量参照林分单位面积产量K2=1-现实林分已收获年数林分正常可收获总年数2林分立地质量调整系数K3的确定林分立地质量通常按地位指数级，地位级或立地类型确定。K3=评估对象立地等级的标准林分在主伐时的蓄积/参照林地立地等级的标准林分在主伐时的蓄积3地利等级调整系数K4的确定地利等级是林地的采、集、运生产条件的反映，一般用采、集、运的生产成本来确定。地利等级调整系数可按现实林分与参照林分在采伐时立木价(以倒算法估
22、算)的比值来计算。即：K4=现实林分主伐时的立木价参照林分主伐时的立木价森林景观资产评估时，景观质量调整系数需考虑景观等级、景区年收入、年游客人数等因子综合确定。第21页，共45页，编辑于2022年，星期六1、林木资产的评估基本方法：、林木资产的评估基本方法：(三三)收益现值法收益现值法收益净现值法是将被评估林木资产在未来经营期内各年的净收益按一定的折现率折为现值，收益净现值法是将被评估林木资产在未来经营期内各年的净收益按一定的折现率折为现值，然后累计求和得出林木资产评估价值的方法。然后累计求和得出林木资产评估价值的方法。计算公式为：计算公式为：式中：式中：En：林木资产评估值：林木资产评估值
23、 Ai：第：第i年年收入年年收入 Ci：第：第i年年经营支出年年经营支出 P：折现率：折现率(根据当地营林平均投资收益状况具体确定根据当地营林平均投资收益状况具体确定)u：经营期：经营期 n：林分年龄：林分年龄第22页，共45页，编辑于2022年，星期六1、林木资产的评估基本方法：、林木资产的评估基本方法：(四四)年金资本化法年金资本化法年金资本化法是将被评估的林木资产每年的稳定收益作为资本投资的收益，按适当的年金资本化法是将被评估的林木资产每年的稳定收益作为资本投资的收益，按适当的投资收益率估算林木资产评估价值的方法投资收益率估算林木资产评估价值的方法。计算公式为：计算公式为：En=A/P式
24、中：式中：En：林木资产评估值：林木资产评估值 A年平均纯收益年平均纯收益(扣除地租扣除地租)P：折现率：折现率(根据当地营林平均投资收益状况具体确定根据当地营林平均投资收益状况具体确定)第23页，共45页，编辑于2022年，星期六1、林木资产的评估基本方法：、林木资产的评估基本方法：(五五)重置成本法重置成本法计算公式为：计算公式为：式中：式中：En：林木资产评估值：林木资产评估值 Ke：林分质量调整系数：林分质量调整系数 Cfi：第：第i年以现时工价及生产水平为标准计算的生产成本年以现时工价及生产水平为标准计算的生产成本,主主要包括各年投入的工资、物质消耗、地租等要包括各年投入的工资、物质
25、消耗、地租等 P：投资收益率：投资收益率 n：林分年龄：林分年龄第24页，共45页，编辑于2022年，星期六2、林木资产、林木资产 评估方法运用评估方法运用：用材林(含薪炭林)林木资产评估一般按森林经营类型分龄组进行:幼林：1、重置成本法2、市场比较法中龄林、近熟林：1、收益现值法2、市场比较法近、成、过熟林：1、市场价倒算法2、市场比较法用材林用材林-异龄林异龄林资产评估：根据其择伐作业的特点来运用1、收益现值法2、市场比较法不适用各类成本类方法（重置成本法、市场价倒算法）第25页，共45页，编辑于2022年，星期六2、林木资产、林木资产 评估方法运用评估方法运用：林木资产林木资产-经济林评
26、估：经济林评估：经济林生长阶段一般分为：培育期、始产期、盛果期、衰退期四个阶段，因此评估时注意一般不考虑林木生长周期，而是考虑树种的经济寿命。方法一般有：1、重置成本法2、市场比较法3、收益现值法经济林林木资产评估一般选用现行市价法、收益现值法和重置成本法。在选用收益现值法时应考虑经济林经营的经济寿命期、各生长发育阶段的经济林产品的产量和成本的差异、经济寿命期末的林木残值。在选用重置成本法时应以盛产期前为重置期确定重置成本，进入盛产期后，还应根据收获年数确定调整系数(折耗系数)。第26页，共45页，编辑于2022年，星期六八、林地资产评估八、林地资产评估 林地是指国家法律确认的用于林业用途的土
27、地，包括有林地、疏林地、未成林造林地、灌木林地、采伐迹地、火烧迹地、苗圃地和国家规划的宜林地。林地资产评估是对某一时日一定面积林地使用权的价格进行评定估算。林地资产价值影响因素：林地资产价值影响因素：一、立地质量一、立地质量根据土层厚度、腐殖质层厚度、土壤质地、海拔高度、坡位、坡向、坡形、地势等分为1、肥沃类型、2、较肥沃类型3、中等肥沃类型4、瘠薄类型 第27页，共45页，编辑于2022年，星期六林地资产评估林地资产评估 林地资产价值影响因素：林地资产价值影响因素：二、经济质量二、经济质量 经济质量主要是指林地的丝竖地理位遥，它通常以林地交通运输条件作为主要指标。经济质量主要是指林地的丝竖地
28、理位遥，它通常以林地交通运输条件作为主要指标。即：即：可及度：可及度：(1)即可及小班即可及小班道路已达到该小班内或小班附近，小班内采伐的木材，不要道路已达到该小班内或小班附近，小班内采伐的木材，不要修建道路即可运出；修建道路即可运出；(2)将可及小班将可及小班近期内道路可延伸至小班或小班附近，小班安排采伐仅需修建少量近期内道路可延伸至小班或小班附近，小班安排采伐仅需修建少量的道路的道路(木材生产成本可承受得了的投资木材生产成本可承受得了的投资)即可运出；即可运出；(3)否可及生笋否可及生笋近期内道路无法延修到小班附近，采伐木无法运出。近期内道路无法延修到小班附近，采伐木无法运出。可及度影响了
29、林地的价值，可以认为不可及林地不能作为评估意义上的资产，可及度影响了林地的价值，可以认为不可及林地不能作为评估意义上的资产，同时可及的林地，其价值也是不一样的，这取决于该林地与林木产品的交易目同时可及的林地，其价值也是不一样的，这取决于该林地与林木产品的交易目的地的距离。的地的距离。第28页，共45页，编辑于2022年，星期六林地资产评估林地资产评估 林地资产价值影响因素：林地资产价值影响因素：三、森林经营的方式三、森林经营的方式四、有林地与无林地的差别四、有林地与无林地的差别 有林地本周期经营方式和强度已确定，无林地则可确定较适合的经营方式和强有林地本周期经营方式和强度已确定，无林地则可确定
30、较适合的经营方式和强度。度。五、评估时间与交易案例时间的差异五、评估时间与交易案例时间的差异六、交易的迫切性六、交易的迫切性第29页，共45页，编辑于2022年，星期六林地资产评估林地资产评估 林地资产的评估基本方法：林地资产的评估基本方法：1、现行市价法、现行市价法（市场比较法）、林地期望价市场比较法）、林地期望价法法 2、收益现值法、收益现值法、年金资本化法、年金资本化法（方法同林木相似，（方法同林木相似，此处不再展开）此处不再展开）3、重置成本法（取得成本加维持费用，也叫、重置成本法（取得成本加维持费用，也叫林地费用价法林地费用价法）第30页，共45页，编辑于2022年，星期六林地资产评
31、估林地资产评估（一）现行市价法（一）现行市价法（市场比较法）市场比较法）现行市价法是以具有相同或类似条件林地的现行市价作为比较基础，估算林地评估值的方现行市价法是以具有相同或类似条件林地的现行市价作为比较基础，估算林地评估值的方法。法。其计算公式为：其计算公式为：Bu=KKbGSBu林地评估值林地评估值k林地质量综合调整系数林地质量综合调整系数(详见上详见上)Kb物价指数调整系数物价指数调整系数G参照物单位面积的交易价格参照物单位面积的交易价格(元元hm2)S被评估林地的面积被评估林地的面积第31页，共45页，编辑于2022年，星期六林地资产评估林地资产评估（二）林地费用价法（二）林地费用价法
32、林地费用价法是以取得林地所需的费用和把林地维持到现在状态所需林地费用价法是以取得林地所需的费用和把林地维持到现在状态所需的费用来估算林地评估值的方法。的费用来估算林地评估值的方法。其计算公式为：其计算公式为：Bu=A(1+P)n+(1+P)(n-i+1)注：注：i=1到到nBu林地评估值林地评估值A林地购置费林地购置费 Mi林地购置后，第林地购置后，第i年林地改良费年林地改良费n林地购置年数林地购置年数P利率利率第32页，共45页，编辑于2022年，星期六林地资产评估林地资产评估 当林地使用权有期限转让时，按以下公式计算当林地使用权有期限转让时，按以下公式计算林地使用权价格：林地使用权价格：B
33、n=Bu(1+p)n-1/(1+p)nBn林地使用权有期限转让价格林地使用权有期限转让价格Bu林地评估值林地评估值(使用权无期限转让评使用权无期限转让评估值估值)P利率利率n林地使用权转让年数林地使用权转让年数第33页，共45页，编辑于2022年，星期六林地资产评估林地资产评估 林地资产的评估方法的运用把握：林地资产的评估方法的运用把握：1、林地资产评估方法中，现行市价法适用于各类林地资产评估；、林地资产评估方法中，现行市价法适用于各类林地资产评估；林地期望价法适用于用材林、薪炭林、防护林、疏林地、未成林造林地、灌木林林地期望价法适用于用材林、薪炭林、防护林、疏林地、未成林造林地、灌木林地、采
34、伐迹地、火烧迹地和国家规划的宜林地林地资产的评估；地、采伐迹地、火烧迹地和国家规划的宜林地林地资产的评估；年金资本化法适用于林地年租金相对稳定的林地资产评估；年金资本化法适用于林地年租金相对稳定的林地资产评估；林地费用价法一般适用于苗圃地等林地资产评估林地费用价法一般适用于苗圃地等林地资产评估 2、对林地资产评估，一般不选用成本法，因林地资产与一般土地资产不同，它往往是天、对林地资产评估，一般不选用成本法，因林地资产与一般土地资产不同，它往往是天然存在的，不需进行前期开发平整。其价值一般体现为未来若干年所带来的超额收益。然存在的，不需进行前期开发平整。其价值一般体现为未来若干年所带来的超额收益
35、。3、对于一些针对有山林的旅游景点的抵押合同，其抵押内容一般为旅游景点的、对于一些针对有山林的旅游景点的抵押合同，其抵押内容一般为旅游景点的收费权抵押，应按旅游景点收费权评估，而不是单纯对旅游景点林地资产的评估收费权抵押，应按旅游景点收费权评估，而不是单纯对旅游景点林地资产的评估（下面单独讲）。（下面单独讲）。第34页，共45页，编辑于2022年，星期六林地资产评估林地资产评估 林地资产的评估方法的运用把握：林地资产的评估方法的运用把握：4、在评估企业所提供的财务报表中的收益都是企业的整体收益、在评估企业所提供的财务报表中的收益都是企业的整体收益,而森林资源资产而森林资源资产的收益值不同于林业
36、企业的收益值。林业企业的收益值包括了许多非森林资源资产带的收益值不同于林业企业的收益值。林业企业的收益值包括了许多非森林资源资产带来的收益来的收益,如采伐、运输、人力资源、货币流通等如采伐、运输、人力资源、货币流通等,而根据财务及生产的历史记录而根据财务及生产的历史记录,难以难以将森林资源资产进行剥离。将森林资源资产进行剥离。5、对林地资产进行评估时，除考虑其林木收入外，有条件的林地资产还应考虑、对林地资产进行评估时，除考虑其林木收入外，有条件的林地资产还应考虑种植人参、中药等林业副产品收入。种植人参、中药等林业副产品收入。第35页，共45页，编辑于2022年，星期六九、森林景观资产评估九、森
37、林景观资产评估 森林景观资源是指具有游览、观光、休闲等价值的森林资源。森林景观资源是指具有游览、观光、休闲等价值的森林资源。森林景观资产是指通过经营能带来经济收益的森林景观资源，森林景观资产是指通过经营能带来经济收益的森林景观资源，主要包括风景林主要包括风景林(合森林公园合森林公园)、森林游憩地、部分名胜古迹和革、森林游憩地、部分名胜古迹和革命纪念林、古树名木等。命纪念林、古树名木等。森林景观资产评估主要选择下列几种方法，并同时结合景区评价等级和森林景观资产评估主要选择下列几种方法，并同时结合景区评价等级和相关设施等进行综合评定估算。相关设施等进行综合评定估算。一现行市价法一现行市价法二收益现
38、值法：包括年金资本化法，条件价值法。二收益现值法：包括年金资本化法，条件价值法。三三.重置成本法重置成本法第36页，共45页，编辑于2022年，星期六森林景观资产评估森林景观资产评估 一现行市价法一现行市价法现行市价法是以相同或类似森林景观资产的市场价格作为比较基础，估现行市价法是以相同或类似森林景观资产的市场价格作为比较基础，估算评估对象价值的方法。算评估对象价值的方法。其计算公式为：其计算公式为：E=KKb GSE森林景观资产评估值森林景观资产评估值K景观质量调整系数景观质量调整系数(详见上详见上)Kb物价指数调整系数物价指数调整系数G参照物单位面积的市场价格参照物单位面积的市场价格(元平
39、米元平米)s被评估森林景观资产的面积被评估森林景观资产的面积第37页，共45页，编辑于2022年，星期六森林景观资产评估森林景观资产评估 二年金资本化法二年金资本化法年金资本化法主要适用于有相对稳定收入的森年金资本化法主要适用于有相对稳定收入的森林景观资产的价值评估。林景观资产的价值评估。其计算公式为：其计算公式为：E=A/PE森林景观资产评估值森林景观资产评估值A年均纯收益年均纯收益P投资收益率投资收益率第38页，共45页，编辑于2022年，星期六森林景观资产评估森林景观资产评估 三条件价值法三条件价值法条件价值法是通过对游客进行调查，获得森林景观资产评估值的评估方法。评估操作过程中需考条件
40、价值法是通过对游客进行调查，获得森林景观资产评估值的评估方法。评估操作过程中需考虑以下两种情形：虑以下两种情形：一评估对象为整个森林风景区。一评估对象为整个森林风景区。运用条件价值法评估整个森林风景区的价值时，主要步骤如下：运用条件价值法评估整个森林风景区的价值时，主要步骤如下：1进行游客调查，得出游客对该景区门票的平均愿意支付值进行游客调查，得出游客对该景区门票的平均愿意支付值;2以该平均愿意支付值作为合理的门票价格，计算出景区的年门票收入，加上其它经营项目的以该平均愿意支付值作为合理的门票价格，计算出景区的年门票收入，加上其它经营项目的年预计收入，得出该景区的年总收入；年预计收入，得出该景
41、区的年总收入；3年总收入扣除各种成本费用即得景区的年纯收益年总收入扣除各种成本费用即得景区的年纯收益;4.以年均纯收益除以适宜的投资收益率得出该森林风景区的评估值。以年均纯收益除以适宜的投资收益率得出该森林风景区的评估值。二旅游风景区中某一森林景观资产的评估。二旅游风景区中某一森林景观资产的评估。森林景观资产仅为风景区的一部分时，运用条件价值法评估森林景观资产的主要步骤森林景观资产仅为风景区的一部分时，运用条件价值法评估森林景观资产的主要步骤知下：知下：1计算出该风景区总的评估值计算出该风景区总的评估值2进行游客调查，计算在没有某一森林景观的情况下，游客对门票的平均愿意支付值；进行游客调查，计
42、算在没有某一森林景观的情况下，游客对门票的平均愿意支付值；3以该愿意支付值作为合理门票价格，计算出风景区的评估值；以该愿意支付值作为合理门票价格，计算出风景区的评估值；4.风景区总资产评估值减去在没有该森林景观情况下的风景区评估值，即为该森林景观资产的评风景区总资产评估值减去在没有该森林景观情况下的风景区评估值，即为该森林景观资产的评估值估值第39页，共45页，编辑于2022年，星期六 十、整体林业企事业资产评估十、整体林业企事业资产评估 整体林业企事业单位资产评估是对独立林业企整体林业企事业单位资产评估是对独立林业企事业法人单位和其他具有独立经营获利能力的事业法人单位和其他具有独立经营获利能
43、力的经济实体的全部资产和负债所进行的资产评估。经济实体的全部资产和负债所进行的资产评估。整体资产评估范围一般应为该林业企事业的全整体资产评估范围一般应为该林业企事业的全部资产。资产包括经营性资产和非经营性资产部资产。资产包括经营性资产和非经营性资产以及森林资源资产。以及森林资源资产。整体林业企事业单位资产评估时，森林资源资整体林业企事业单位资产评估时，森林资源资产评估按本规范进行，非森林资源资产的评估产评估按本规范进行，非森林资源资产的评估按国家有关规定进行。按国家有关规定进行。第40页，共45页，编辑于2022年，星期六十一、森林资源资产评估需了解的其他知识十一、森林资源资产评估需了解的其他
44、知识 根据森林资源资产产权变动有关问题的规范意见根据森林资源资产产权变动有关问题的规范意见(试行试行)：允许产权变动的森林资源资产包括：(1)用材林(包括竹林)；(2)经济林；(3)薪炭林；(4)林地，包括有林地、采伐迹地、宜林荒山荒地。下列森林资源不允许产权变动：(1)权属不清或有纠纷的森林、林木和林地；(2)自然保护区的森林、林木和林地；(3)其他有规定不允许产权变动的森林、林木和林地。第41页，共45页，编辑于2022年，星期六森林资源资产评估需了解的其他知识森林资源资产评估需了解的其他知识 根据森林资源资产产权变动有关问题的规范意见根据森林资源资产产权变动有关问题的规范意见(试行试行)
45、：采伐及更新1.出让转让成交的林木采伐时，应按规定办理林木采伐许可证，其采伐量需纳入所在行政区域当年的森林采伐限额。2.出让转让成交的林木采伐时，应按规定向林业部门交纳林业金费，并在合同中予以明确。3.出让转让成交的林木采伐时，必须落实迹地更新造林责任和资金，以保证在采伐后的当年或次年完成迹地更新。4.凡违反林木采伐、更新等有关规定的，由当地林业行政主管部门执行行政处罚。构成犯罪的依法追究刑事责任。第42页，共45页，编辑于2022年，星期六森林资源资产评估需了解的其他知识森林资源资产评估需了解的其他知识 根据森林采伐更新管理办法根据森林采伐更新管理办法：第八条、用材林的主伐方式为择伐、皆伐和
46、渐伐。中幼龄树木多的复层异龄林，应当实行择伐。择伐强度不得大于伐前林木蓄积量的40%，伐后林分郁闭度应当保留在零点五以上。伐后容易引起林木风倒、自然枯死的林分，择伐强度应当适应降低。两次择伐的间隔期不得少于一个龄给期。成过熟单层林、中幼龄树木少的异龄林，应当实行皆伐。皆伐面积一次不得超过五公顷，坡度平缓、土壤肥沃、容易更新的林分，可以扩大到二十公顷。在采伐带、采伐块之间，应当保留相当于皆伐面积的林带、林块。对保留的林带、林块，待采伐迹地上更新的幼树生长稳定后方可采伐。皆伐后依靠天然更新的，每公顷应当保留适当数量的单株或者群状母树。天然更新能力强的成过熟单层林，应当实行渐伐。全部采伐更机关报过程
47、不得超过一个龄级期。上层林木郁闭度较小，林内幼苗、幼树株数已经达到更新标准的，可进行二次渐伐，第一次采伐林木蓄积量的50%；上层林木郁闭度较大，林内幼苗、幼树株数达不到更新标准的，可进行三次渐伐，第一次采伐林木蓄积量的30%，第二次采伐保留林木蓄积的50%，第三次采伐应当在林内更新起来的幼树接近或者达到郁闭状态时进行。毛竹林采伐后每公顷应当健壮母竹，不得少于两千株。第43页，共45页，编辑于2022年，星期六森林资源资产评估需了解的其他知识森林资源资产评估需了解的其他知识 根据森林采伐更新管理办法根据森林采伐更新管理办法：第九条对下列森林只准进行抚育和更新采伐。（一）大型水库、湖泊周围山脊以内
48、和平地一百五十米以内的森林，干渠的护岸林。（二）大江、大河两岸一百五十米以内，以及大江、大河主要支流两岸五十米以内的森林；在此范围内有山脊的，以第一层山脊为界。（三）铁路两侧各一百米、公路干线两侧各五十米以内的森林；在此范围内有山脊的，以第一层山脊为界。（四）高山森林分布上限以下一百五十米至二百米以内的森林。（五）生长在坡陡和岩石裸露地方的森林。第十条防护林和特种用途林中的国防林、母树林、环境保护林、风景林的更新采伐技术规定，由林业部会同有关部门规定。薪炭林、经济林的采伐技术规程，由省、自治区、直辖市林业主管部门制定。第44页，共45页，编辑于2022年，星期六森林资源资产评估需了解的其他知识
49、森林资源资产评估需了解的其他知识 根据森林采伐更新管理办法根据森林采伐更新管理办法：第十二条国营林业局和国营、集体林场的采伐作业，应当遵守下列规定：（一）按林木采伐许可证和伐区设计进行采伐，不得越界采伐或者遗弃应当采伐的林木。（二）择伐和渐伐作业实行采伐木挂号，先伐除病腐木、风折木、枯立木以及影响目的树种生长和无生长前途的树木，保留生长健壮、经济价值高的树木。（三）控制树倒方向，固定集材道，保护幼苗、幼树、母树和其他保留树木。依靠天然更新的，伐后林地上幼苗、幼树株数保存率应当达到60%以上。（四）采伐的木材长度二米以上，小头直径不小于八厘米的，全部运出利用；伐根高度不得超过十厘米。（五）伐区内的采伐剩余物的藤条、灌木，在不影响森林更新的原则下，采取保留、利用、火烧、堆集或者截短散铺方法清理。（六）对容易引起土冲刷的集材主道，应当采取防护措施。其他单位和个人的采伐作业，参照上述规定执行。第45页，共45页，编辑于2022年，星期六