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1、以下内容仅对我们目前掌握和理解的政策法规和信息资料负责不作为贵司将来决策的根据。 “三亚创意新城开发工程前瞻性总体法律分析 广东广和律师事务所合伙人 兰天律师深圳中兴国际：受贵司的邀请我们对“三亚创意新城开发工程下称该工程的兴趣和信心以及该工程法律事务的复杂性、综合性、长性和挑战性我们试图按照现行法律、法规和地方性法规、规章和政策的规定结合该工程合作框架协议等有关资料和信息所反映客观情况就其法律事务的内容、风险和解决方案做以专业的研究和汇报以保障贵司的合法权益和应有利益使该工程按照既定规划和预顺利进展。由于我们目前所掌握的该工程的资料信息有限如有可能未涉及到的内容将随着我们对该工程的逐渐深化理
2、解再做阐述。一、 土地开发部1、 三亚人民的土地征用审批权限法律规定：按照?土地理法?的有关规定征用根本农田、根本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的均需批准。该工程占地约12平方公里不仅可能涉及根本农田而且即使不涉及根本农田也已大大超过35公顷耕地和70公顷其他土地的范围不可防止地需报批准。另征用上述规定以外的土地的也是由、自治区、直辖人民批准并报备案。这样三亚人民在土地征用方面是没有审批权的只有在已批准的农用地转用范围内详细建立工程用地可以行使批准权。法律风险：根据上述法律规定三亚人民作为?土地理法?中界定的、一级的人民没有农用地转为建立用的批准权那么该工程的农用地转为建立
3、用地的征地申请就需报人民批准而人民会否对如此超大型开发工程的征地申请确定地、快速地批准那么具有极大的不确定性；在目前严格控制建立开发用地规模、打击房地产开发建立用地囤积行为控制和停顿豪华住宅建立用地审批的政策形势下对该工程征地和将来超常建立用地的报批工作都有可能产生消极影响。风险防范：思路一、从征地权限和程序上入手首先通过三亚人民或海南人民能否将征地范围内的根本农地以特别通道确定地、快速地报批准；其次将征地范围内的根本农田以外的耕地和其他土地的范围分别控制在35公顷和70公顷内分块、分批申请尽量控制在海南人民的批准范围内；再次如有必要可否将该工程规划为符合一级人民征地审批权限范围内的不同地块分
4、别报批后一揽子受让给贵司后进展开发建立。思路二、从贵律风险防范上入手首先在双方的合作合同中明确约定土地征用审批工作的申请义务属于三亚人民设立土地征用申请进程时间表设置违犯合同约定的违约责任。其次控制贵司在土地征用获得批准前的资金投入量和投入节奏如有必要可要求三亚人民提供合法有效的担保形式如提供另外土地、物业予以抵押担保等。2、 拆迁安置方案对贵司的影响法律规定：根据?城房屋拆迁理?的规定拆迁人应当向房屋拆迁主部门提出申请获得拆迁容许证。而拆迁申请书必须提交的附件包括：建立工程批准、建立用地规划容许证、国有土地使用权批准、拆迁方案和拆迁方案、拆迁安置资金的证明。法律风险：风险一、建立工程、用地手
5、续需获得前置批准建立工程、用地手续需获得前置批准是拆迁安置申请获得批准的先决条件由于拆迁安置方案的编制和施行涉及的关系复杂、工作量大、且易引发群体性所以假设建立工程、用地手续缓慢就会影响到拆迁安置工作的顺利进展进而影响到整个开发建立的进度。风险二、拆迁安置方案本钱的潜在影响根据双方合作框架协议的约定拆迁安置由三亚人民即甲方组织和负责但是拆迁安置本钱会潜在影响双方在将来收益分配的比例进而影响贵司的将来收益。风险三、拆迁安置主体和理主体法律关系的调整按照通常规律拆迁安置工作一般都是由开发建立方即贵司负责但该工程是由甲方即三亚人民负责和组织那么作为拆迁安置理部门的三亚人民必须委托获得拆迁安置容许证的
6、开发建立进展拆迁安置工作而贵司作为该工程的开发主体须提供一系列建立工程及用地批准几方关系需积极、有效、及时协调。风险防范：首先应当促请三亚人民在约定的时间表内完成建立工程、用地审批工作和其他必要的审批工作保证拆迁安置容许证尽快获得；其次参与拆迁安置方案的编制和施行或者拆迁安置方案须经贵司同意前方可施行而不仅是告知控制拆迁安置本钱确保贵司将来的收益分配；再次积极协调贵司与三亚人民及其委托的拆迁安置的关系理顺三方在拆迁安置工作中的权利义务进步工作效率防止拆迁安置环节出现意外。3、 土地使用权的受让与转让法律规定：按照?城镇国有土地使用权出让和转让暂行?及1规定现行的土地使用权的出让与转让方式有、拍
7、卖、挂牌。即通过发布进展公开由人进展经评标后确定中标人的行为。拍卖即通过发布拍卖由竞买人在指定时间、地点进展公开竞价由出价者获得土地使用权的行为。挂牌即在一定限内将土地交易条件在土地交易机构进展并承受交易申请的行为。 法律风险：显然由于拍卖方式由出价者获得土地使用姑且须公开竞价是否能确定地为贵司竞得是否能以贵司理想的价格竞得都具有极大的风险；和挂牌方式相对拍卖来讲存在三亚人民委托土地交易主部门对标书和交易申请的主观评价相对拍卖来讲风险要低许多但仍具有竞争者竞争、交易主部门控制才能的风险。风险防范：思路一、要求三亚人民“量身定做方案或交易条件为了降低和消除和挂牌的法律风险通过合法方式和途径顺利受
8、让和转让该工程红线范围内的不同性质的土地使用权应当与三亚人民亲沟通要求按照贵司的条件制定方案或交易条件根本上可以排除其他竞争者参与竞争或者其他竞争者明显处于优势；思路二、争取各种优惠政策在地价方面可以要求三亚人民给予较低的土地出让金和政设施配套费缴费可以争取其他各种税费优惠政策；对于文化、教育、医疗、卫生、体育设施场所所占用的具有公益性质的建立用地还可以争取减免地价政策并争取对这些配套设施的产权和收益权；行政理权可能属于当地但经营理权也可争取收归贵司思路三、对于起步工程的用地按照合作框架协议约定采用协议转让的方式并在土地使用权转让预约合同中争取较优惠的条件但应促请三亚人民确保协议转让的方式符合
9、及地律、法规政策的规定。4、 土地开发、的收益保证收益来源：根据双方合作框架协议的约定贵司将来土地开发的收益主要有：1） 进展土地综合开发后按照有关规定将开发的土地进展转让；2） 根底设施开发后进展经营理获得经营理收益；3） 建立工程建成后进展经营理获得经营理收益。 其中的收益需双方按约定比例分配第2、3的收益归贵司所有。法律风险：由于贵司需垫付合作工程土地开发、根底设施开发甲方缺乏的部资金、在甲方需要的情况下垫付征地、拆迁安置资金、垫付规划费用贵司还需对后的建立工程投入资金因此总的出资额相当庞大。土地综合开发后能否以理想价格转让赢利根底设施建成后能否获得较好经营收益建立工程建成后能否获得满意
10、的经营收益目前存在一定的法律风险和经营风险。风险防范：思路一、应对将来5-10年法规政策走向、海南将来5-10年的经济开展、三亚将来5-10的开展潜力等有专业的、客观的评估以此来指导贵司的方向、规模、节奏不至于出现战略性的失误；思路二、秉持滚动式的策略坚持土地开发、经营在先原那么土地开发相对整体工程经营的周短、见效快而且土地的开发、经营和收益与三亚人民的利益息息相关有助于开发初各项工作的向前推动也只有土地开发得到收益才能证明该工程的开发行为被所承受因此应当坚持先开发经营土地的原那么再将土地收益滚动式投入后的根底设施和建立工程的开发建立上保证贵司的行为稳健、有效防止过快、过大进而可能的宏大风险出
11、现；思路三、获得优质资产担保或者优质工程的开发经营权担保为了保证贵司的先土地开发投入收益不会落空应当多着眼于法律担保手续的设立和完善。比方是否可将三亚人民辖内的其他大型工程、房地产工程、轮船等优质资产经评估后作为担保物向贵司提供巨额的收益担保或者将该工程红线范围内或其他地方的如港口、码头的经营权海上货运、海上及其线路专营权等等作为贵司巨额收益的担保使得贵司的开发行为一旦遇到法律、政策、经济和社会风险不可抗力除外时有所补救。思路四、尝试购置相关商业在某些跨国的大型高速公路、机场、港口建立中这些跨国往往习惯于购置商业一旦出现符合规定的风险可包含不可抗力等一切风险即可按照约定赔付投保人的经济损失。这
12、种做法符合国际惯例和商业规那么相对担保形式简便易行、更具操作性效果良好。可以向信誉良好、实力雄厚、从事相关业务的国际性咨询后确定。如有必要贵我双方合作关系确定后我方也可代为咨询及制定投保方案方案的制定及索赔已成为国际化律师的一个热门专业。二、 工程建立部1、 建立工程施工合同A、 合同无效的法律风险法律规定：发释20044明确规定以下三种情况合同无效：承包人未获得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；建立工程必须进展招而未进展招或者中标无效的。法律风险：针对该工程而言最有可能的就是建立工程必须招而未进展招或者中标无效从而导致合同无效的风险。风险
13、防范：思路一、设立招理由专门机构、专门人员负责招的详细事项对建立工程工程是否依法应当进展招招的详细操作流程等等由该部门详细负责做到责任明确、分工细致；思路二、由专业律师参与对招活动的监视指导保证整个招活动符合法律规定防止该招的未招招过程合法有效防止中标无效的情形出现杜绝法律纠纷的出现。B、 合同解除的法律风险法律规定：1承包人有以下情形之一的发包人有权要求解除合同：明确表示或以行为表示不再履行合同主要义务；合同约定的限内没有完工且在发包人催告的合理限内仍未完工；已完成的建立工程质量不合格并回绝修复；将承包的建立工程转包、分包。2发包人具有以下情形之一致使承包人无法施工且在催告的合理限内人未履行
14、相应义务承包人有权解除合同：未按约定支付工程价款的；提供的主要建筑材料、建筑构配件和设备不符合强迫性；不履行合同约定的协助义务。法律风险：从以上规定可以看出：无是发包方还是承包方在具备一定条件下均可解决建筑工程施工合同那么合同的解除将对贵司的在建工程产生直接的停工甚至烂尾的影响。风险防范：思路一、建立建立工程理部门包括上面讲到的招在内的一系列建立工程理事务均应由专业人员、专门部门予以科学理；思路二、健全各项规章制度重在监视、重在落实建立工程施工阶段涉及的法律、法规、规章和非常繁多建立工程的建筑少那么一两年、多那么三五年甚至更长必需要有一整套的制度指导发包、承包及相关部门和人员严格遵守各项规章制
15、度施行各相关活动；思路三、可以委托律师或者专门人员进展合同理在该工程的整个开发建立过程中形成各种合同、协议最多的环节就在施工阶段。从以往的案例来看开发建立与他方发生法律纠纷最多的环节也是施工阶段因此必须将建立施工阶段作为理的重点难点。首当其冲要对施工间的各类合同协议、各种签证进展登记存档、审查和理这也是唯一可以有效防止日后产生纠纷、陷入被动的而且这也是律师在建筑施工间的工作重点之一。2、 建立工程招 建立工程招包括建立工程工程招和建立工程货物招。建立工程招是建立工程重要的一环技术性、程序性非常强、要求非常严格。 由于贵司的该工程超常宏大、复杂因此建立施工工程的发包承包以及建立工程货物的采购根本
16、上都要经过招程序。鉴于建立工程招程序和内容的庞大、复杂由于篇幅所限在此不再赘言如有必要可另外单独阐述。3、 建立工程质量理法律规定：A、 勘察、设计、施工、监理的质量责任和义务有关法律法规均予以了明确规定；B、 法律还对建立工程质量保修、维修做出了明确规定；C、 在职能部门的行政监视理方面也有明确的法律规定。法律风险：建立工程整个过程中有两大特点：一个是技术性要求特别多一个是技术性的特别多。假设勘察、设计、施工、监理的任何一环出现不符合技术或者缺少必需的技术性的情况发生整个工程就可能无法继续进展下去或者将来无法通过开工验收及交付使用。风险防范：思路一、可以设立工程监理对在建工程进展严格理 目前
17、中海地产就采取了这种形式即防止了外面的监理与承包商串通和责任的问题又便于理和长打造一支口碑良好的监理队伍。 思路二、按照分工设立各个工作部门按照该工程的规模和工程的类别可以设立工程部、合约部、采购部、财务部、监理和律师工作室等等组建分工明确、配置齐全的部门和相关的专业技术人才。思路三、后设立自己的物业理企业进展质量维修工程开发完成后必需要有良好的物业理效劳队伍确保开发工程的正常运转。当然维修费用可以按照法律法规的规定由建立、施工和业主负担。4、 建立工程价款结算建立工程价款优先受偿权法律规定人民法释20026认定建立工程承包人的受偿权优于抵押权和其他债权但是消费者交付购房款的全部或大部后承包人
18、就该商品房包括该工程的其他转让物业享有的工程价款优先受偿权不得对抗受买人。法律风险 由于承包人具有工程价款的优先受偿权以及交付全部或大部房款的受买人具有特别受偿权那么假设作为发包人的贵司不能按照约定支付工程价款承包人或受买人有可能行使优先受偿权或特别受偿权这样除了会迫使贵司按付款外假设相关工程存在抵押贷款那么银行的抵押受偿权那么会被排除银行可能会采取保全贵司其他财产包括但不限于账、资金、物业和权益等的措施。风险防范思路一、确保工程价款的按拨付由于该工程的综合性、复杂性和超常性的特点建立间的资金发生量非常宏大需要贵司准备非常充分的资金量并对资金的拨付有的操作规程；思路二、严格甄别工程价款的的范围
19、按照的上述解释建立工程价款包括为建立工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用不包括承包人因发包人违约所造成的损失。因此对工程价款平日的理显得尤为重要。思路三、严格把握承包人优先受偿权的限承包人优先受偿权的限为六个月受买人的特别受偿权适用?民法通那么?2年的诉讼时效一旦超过才限法律不再支持。因此一旦出现上述情况可以在六个月内不向承包商出具任何书面材料。三、 工程经营部工程经营部实际上主要是指房地产开发销售阶段包括广告推介、销售审批、认购预售、银行按揭、交付使用、质量保修、产权过户等。工程经营部可能涉及的工程类型包括普通住宅、商业用房、工业厂房、写字楼以及教育、卫生、文化、体育等配套设施
20、但是只要是可以销售的该部涉及的法律法规、规章政策根本上是一致的。经过多年的理和总结对该部我们形成了自己独有的法律效劳内容和形式并被推广使用到中海地产开发的六个楼盘中效果良好。1、房地产工程的推介推介主要指工程开盘前的广告宣传、形象包装和其他相关的前准备工作。这一阶段开发商将可能与广告筹划、中介经纪发生委托代理合同关系同时也将涉及由开展商自行操作的售楼处、样板房等相关法律问题。核心要点：细化广告筹划、中介经纪的权利、义务防止日后发生纠纷。提供效劳：、起草、修改、审定与广告筹划的?委托代理合同?细化广告制作、发布方案细化广告费的结算方案；、起草、修改、审定与中介经纪的?委托代理合同?细化中介经纪销
21、售方案、结算方案员理制度审核现场统一说词对现场销售人员进展法律培训。核心要点：售楼现场及样板房空间的合法性防止法律缺陷导致纠纷。提供效劳：审核售楼现场、样板房和其他空间内所展示的法律、图片文字、沙盘模型、标牌展板和其他设施的合法性、合理性帮助开发商履行预先告知义务发现和完善可能引起纠纷、争议和误解的内容。2、房地产工程的认购认购是指房地产开发商与购房者签署?认购书?建立房地产买卖预合同关系的行为。及地律、法规均明确规定房地产预售前必须获得主部门的批准必须获得房地产?预售容许证?。如何正确、稳健操作认购环节对整个工程的推介、销售至关重要。核心要点：在未获得?预售容许证?的前提下如何抢占先机快速推
22、出楼盘并躲避法律风险提供效劳：审查由开展商或中介推出的整体登记方案明确在获得?预售容许证?前不与任何购房者签定任何涉及房屋详细交易内容的书面合同、协议并提供登记间现场法律咨询效劳。核心要点：在已获得?预售容许证?的前提下如何保证认购阶段的顺利进展。提供效劳：、起草、修改、审定?认购书?明确双方的权利义务细化购房者责任将杜绝可能引起日后纠纷的条款细化；、根据需要制作相关的、表格等法律；、认购间提供现场法律咨询效劳。3、房地产工程的预售预售主要指房地产开发商与购房者签署买卖合同等行为。核心要点：如何保障开发商的应有权益。提供效劳：、起草、修改、审定?房地产买卖合同?附表内容细化买卖双方的权利义务尤
23、其细化在现实操作中容易引起纠纷、争议、误解的交付、方式公共设施的所有权、使用权、理权开发商责任履行的集中、提早等问题；、起草、修改、审定?房地产租赁合同?及其附件细化租赁双方的权利义务。、提供预售签约的现场法律咨询效劳。核心要点：如何防止购房者对附加条款持有异议而导致买卖合同不能签署。提供效劳：、完全按照法律、法规规定及参考开发商的认识拟定附加条款在购房者签定?认购书?时就提早展示买卖合同的全部内容并应设立购房者对买卖合同无异议的承诺条款；、对个别特殊购房者经开发商授权后可以协商合同附加内容。核心要点：如何应对可能的维权提供效劳：、催促开发商准备所有与在售楼盘相关的、合同向购房者提供资料及备查
24、、复印效劳会同开发商向购房者做好相关解释工作使他们理解所想知道的必要信息；、会同工程等其他专业技术人员与购房者互动沟通向购房者讲解建筑工程等相关专业问题消除购房者对在售楼盘及相关问题的所有误会；、与相关部门保持联络会同开发商处理突发。4、房地产工程的交付交付是指开发商在获得交付证明后按照合同约定的条件向购房者交付房屋的行为。这一环节是房地产交易中最重要也是最不易把握的一环。核心要点：如何防止迟延交付提供效劳：、催促开发商事先获得?建立工程开工验收备案表?回执并在合同约定时间内以合同约定的方式向购房者逐户发出书面入伙；、将?建立工程开工验收备案表?回执及相关张贴展示在入伙现场。核心要点：如何防止
25、出现意外提供效劳：、参与开发商交付使用前的准备工作主要控制所有规定与合同约定的法律和相关资料的现场公开展示；、会同工程、物、客服等专业技术人员向购房者现场做好相关问题的解释、沟通工作；、会同开发商处理团队咨询或维权；、会同开发商处理个别购房者的投诉；、与相关部门保持联络协助开发商处理个别意外。5、房地产工程的指开发商在约定时间为购房者房地产证这一环节也是近年来最易出问题的一环。核心问题：如何防止迟延的情形出现提供效劳：、催促开发商按照法律规定及合同约定做好合同备案、初始登记等前置条件事务；、催促开发商在合同约定的时间内以合同约定的方式向购房者逐户发出?房地产证?；、催促开发商或会同按揭银行集中
26、(也可安排在入伙当天)和现场收取购房者的资料、税费与按揭银行履行相关手续；、催促开发商尽早向产权登记部门递交申请资料；、催促开发商适时向购房者发出已办好的?房地产证?原件一次性付款或复印件按揭付款。6、房地产工程的客服客服即客户效劳。有目光的开发商已将客户效劳上升到战略地位。近年来我们首创了客服内容中的法律效劳收到了明显的良好效果。核心要点：如何使客户的问题得到满意处理并使客户认同开发商的品牌提供效劳：、律师参与客户投诉的全过程提供以树立品牌为主导思想的法律帮助；、会同开发商、物建立客户投诉处理流程；、通过对客户投诉的归纳、整理反响法律给开发商和物以提升开发经营和物业理的程度。核心要点：如何化
27、解团体、重大投诉及维权提供效劳：、会同客服及其他相关部门提早介入投诉及维权的全过程；、树立一切让客户满意的理念会同客服及其他相关部门依法、妥善处理团体、重大投诉及维权。四、 工程理部工程理部的核心重点是专业的物业理对该工程施行物业理。由于该工程的物业类型可能涉及到商品住宅、工业厂房、写字楼、商业用房和其他配套物业因此很有可能贵司需要选用不同的物业理企业施行不同性质的物业理但涉及的法律法规、规章政策根本是一致的。由于近年来包括深圳、海南等各地的物业理法规不甚完善全国的?物业理?出台后对开发商、物业理企业的影响都比较大。将来贵司对该工程的理主要表达在专业的物业的专业物业理理顺各方的法律关系厘清贵司
28、在物业理环节中的权利义务非常重要。1、物业理立法的指导思想发生重大变化 ?物业理?于2003年9月1日起正式施行。在第一章的“总那么中表达了崭新的立法思想：突出了业主和物企业是该行政法规调整的主要对象；重点突出物业理的核心是业主通过物业理合同约束物企业进展一系列物业理行为；提倡业主通过“三公原那么依靠竞争机制选择物企业；规定了理部门对物业理的监视、理职能。 行政法规的主导思想突出了物业理是一种民事合同关系下的履约行为双方的权利义务受合同的约束；给予业主更大的物业理企业选择权；主部门对物业理行为主要是监视、理。 包括深圳、海南的地方性法规的主导思想强调了主部门对物业理行为的业务指导和行政监地；业
29、主在选择物企业方面没有更大的权；甚至将理赋予了与业主、物企业并驾齐驱的权利义务主体的民事色彩。 ?物业理?公布生效于2003年9月1日实事求是地讲借鉴了?深圳物?不少内容但该的立法思想更、更积极将物业理的核心从以的监为中心逐渐转移到由调节下的合同约束更多地依靠相关法律、契约调节业主与物企业的关系的职能是制定规那么与监视物业理的参与者遵守规那么而不直接参与。 2、业主、业主大会、业主会法律地位的初步界定?物业理?第一次以列举的形式明确了业主在物业理活动中的权利、义务其权利有：承授权、提议权、建议权、投票权、选举与被选举权、监视权、知情权和其他法定权利；其义务有：守规义务、执行义务、交费义务。 ?
30、物业理?还突出强调了业主大会是全体业主权利机构的重要地位明确了业主大会是代表和维护全体业主在物业理活动中的合法权益这一显著特征。特别是赋予了业主大会选聘、解聘物业理企业的权利而且并未有规定采取公开招的方式聘请物业理企业的任何表述。另外在业主提议召开业主大会、业主行使表决权的最低人数比例、业主大会重大的业主表决最低人数、召开业主大会的提早时间等均比?深圳物?的规定要严格很多。 ?物业理?把业主会界定为业主大会的执行机构 对其权利部的规定要比?深圳物?小得多比方：并没有规定业主会可以住宅维修和公用设施专用的使用；并未规定业主会可以聘请物业理企业并与其签订、变更和解除委托理合同。这样的规定比较公平合
31、理地界定了业主会的应有地位还决策权予业主大会更能表达广阔业主的意志防止业主会权利过大损害业主的合法权益、产生腐败。 从?物业理?第二章的有关上述规定可以看出：?物业理?强调了业主的应有权利突出了业主大会是广阔业主的权利机构这一重要地位正确定位业主会是业主大会的执行机构使业主更能有效行使其合法权益。?物业理?的这种初步界定在组织和程序上更科学、更公正、更有效、更先进。3、前物业理的规定截然不同 前的物业理对已入住的业主来说非常重要因为这时业主大会及业主会因业主人数原因尚未成立或不能依法行使权利那么这就需要开发商承担前物业理的一系列责任。 ?物业理?对住宅小区要求开发商必须通过招的方式选聘物业理企
32、业使得房地产开发与物业理相别离另外一个非常重要的打破就是业主大会假设在前两年内成立并选聘了新的物业理那么业主会与新的物签署的物业理合同的法律效力优于原先的物业理合同赋予了业主大会可依法定程序终止原合同的权利。 同时?物业理?规定在开发商与业主签署买卖合同时就应将其前物业理的内容写进合同双方对临时公约的事先、临时公约的法律效力、业主对物业公用部位公共设施拥有所有权或使用等均做了较为准确的规定。4、物违约导致业主损害必须赔偿 长以来在住宅小区发生业主人身、财产遭受损害特别是业主家中被盗物鲜有赔偿的。这其中的原因一方面是一般的地方性物的有关规定比较广泛、不好界定物的责任一方面是?业主公约?中没有约定
33、物要向业主承担身、财产因物违约而要承担的赔偿责任著名的笔架山花园业主“纽扣大王被害致一案最能说明这一问题。这就正好证明了一般地方性物的有关规定不严谨、不明确、不详细理中很难界定物在理、维修、保养中是否“不善即不适当、未尽责这条规定未能发挥其应有的效应。同样?业主公约?中的格式条款更是排除了业主的人身、财产因物未按合同约定履行职责导致损害时物应承担的民事赔偿责任。 ?物业理?强调了物必须遵守物业理合同假设未能履行物业效劳合同导致业主人身、财产平安受到损害的应依法承担相应的法律责任。它将物的责任界定在有关合同的详细条款中既赋予了合同双方当事人较大的缔约权利又赋予了怎样约定、约定完全由合同当事人的权
34、更是将双方当事人的详细约定作为衡量物是否承担责任的 而不讲这种责任是发生在维修、养护还是理中。?物业理?的规定明确详细、可操作性较强。5、简化程序、杜绝腐败突出业主产权人的地位 ?深圳物?曾经比较先进地规定了公用设施专用和住宅维修的概念其中公共设施维修是由开发商在移交物业时按住宅区除地价以外的建立总的2的比例一次性向业主会划拨的并由区住宅主部门设立账户理。 有关公用设施专用的收取、理、使用应当说?深圳物?的初衷可能是好的但自该公布至今有几个开发商照此执行了？为何要插手社区资金监事务？公用设施本来就属规划的内容和要求为要用开发商缴纳的公用设施专用来买本应就属于全体业主所有的公用设施? 这种蹩脚的
35、设计直接造成第一开发商普遍有抵触情绪难以落实；第二主部门监资金容易产生腐败；第三业主本应拥有对公用设施、公共用房的所有权但这种权利往往被开发商和物肆意损害。 ?物业理?可能考虑到了以上弊端没有规定公用设施专用这一概念只保存了住宅维修即专项维修资金和物业理费。这样在客观上简化了物业从开发到移交后的物业理的程序却了繁琐且难以实现的环节杜绝了主部门可能的腐败产生理顺了业主与物的合同关系。 ?物业理?另一个特点是：强调了业主对公共设施和公用房屋的所有权业主大会对物的理行为涉及全体业主公共利益的权。5、加大了物企业行为的力度突出了保护业主合法权益的宗旨 ?深圳物?在“法律责任这一章里在规定了物的法律责任
36、以外还设置了不少业主、业主大会及业主会的条款但是这些规定绝大部是物业理合同就可约束的比方业主不交理费如何如何给人的感觉是法律责任的设计没有重点大棒乱挥。 ?物业理?对业主的法律责任并没有详细规定只说业主不交理费物可向起诉也就是将业主的行为在合同约束的范围内。反而该的法律责任中主要是开发企业和物在移交物业、前物业理、物业理过程中的企业行为表达主部门的监视、理作用。 ?物业理?法律责任章节的显著特点有两个：一个是对责任人的处分力度比?深圳物?大大增强比方处分额深圳的最低是1000元是20000元而?物业理?的规定最低是5万元是20万元；还有一个特点是所有的处分条款都表达了保护业主合法权益的宗旨而?
37、深圳物?对物业违犯合同的责任只泛泛地说应当承担相应的违约责任不仅不详细不明确而且有包庇、纵容物的之嫌。 纵观?物业理?“法律责任这一章充分表达了这部行政法规对开发商、物企业加强力度、保护产权所有人合法权益的宗旨无疑对目前比较混乱的物起到了溯本清源、拨乱反正的作用。 五、 总体规划部由于该工程的总体规划不可防止地涉及到了红线范围内的土地、湖泊、山体、河流、林木、道路、高速公路、现有厂房、住宅、码头、电厂等等复杂内容而总体规划有对将来贵司及产权人和使用人的权益息息相关因此不能无视总体规划的长远影响。1、 总体规划的合理性 总体规划的合理性主要表达在规划必须符合法律法规的规定必须符合地理、环境的要求
38、还要符合人们的生活消费的要求。比方深圳的丰泽湖山庄维权由于规划的南平快速干道要穿过该山庄旁边必然会破坏丰泽湖的自然环境并对该山庄的环境造成必然的、综合的、长的影响。经过剧烈的维权运动终于改变原规划平息事态。这一折射出的启示是：任何规划都应以人为本营造出符合人们生活消费要求的环境否那么必然遭到人们的反对最后需付出沉重的代价。2、 总体规划的复杂性该工程总体规划可能涉及的主要内容大致有A、 住宅、商业、厂房、写字楼及配套设施的物业的规划布；B、 园林、绿化、人造景观、公益性休闲空间的规划布；C、 高速公路、码头、港口和普通公路的规划布；D、 红线范围内现有大型电厂等有碍整体规划企业的处置如通过股权
39、转让、整体购置、整体搬迁或以土地物业置换等方式实现红线范围内或者红线范围周边的整体统一规划。3、 整体规划的影响性 整体规划方案将对后续的整个开发建立产生宏大的影响。贵司可能会涉及的法律关系有：A、 与之间的土地受让关系；B、 与之间的关系；C、 与勘察、设计、施工、监理的合同关系；D、 与施工建立的土地开发、物业建筑、园林施工、港口工程的合同关系；E、 与环保、渔政、水监等行政的行政理关系；F、 与物业理、教育、卫生、文化、体育理机构的委托合同关系。我们之所以将整体规划部放在此部就是想使贵司最后对整体规划的重要性和复杂性及综合性能有充分的认识使得律师在整体规划阶段就介入并提供法律效劳保证后续
40、的开发建立符合法律法规政的规定防止出现法律障碍影响整个开发建立的进程。 后招商部涉及的法律关系主要是合作经营、物业场地租赁、工程承包经营等等由于篇幅所限不再赘言。六、 计费和计费根据部1、 计费1） 非诉部非诉讼部包括除各类诉讼、仲裁、听证、复议案件以外的全部日常法律事务。考虑到该工程的超常复杂性、综合性、长性和律师高度的专业水准、极强的敬业精和宏大的压力承受力以及效劳于该工程的以下投入时间投入：估计每年90以上的时间和精力都会投入到该工程之中。很有可能需要律师平时在贵司办公也有可能较长时间在工程开发现场提供法律效劳以便双方高效沟通、高效运作也便于贵司对我方平日工作的监视和理以以绝对专业的水准
41、将各种法律风险控制、消除在非诉讼阶段尽量防止诉讼纠纷的发生。资金投入：包括因出具而必须每年向和律师所缴纳的各种税费约占总收入的15；该工程必须使用其他协办律师两名和律师助理两名而必然发生的年工资约35万；律师楼两间年租金约12万；三个律师的年度理费及年检费约6万元；律师为此工程的前固定资产投入包括小轿车、电脑、打印机、复印机、 机、 、专业书籍、专业软件、其他办公用品约30万；年度平均的交通、电讯、办公等等损耗约10万。预收益损失：由于效劳于该工程必然对律师其他可以预的收益产生宏大影响使律师不得不放弃其他和个人的聘请集中精力做好贵司该工程的法律事务。有鉴于此以下计费方式可供参考：A、总包式六年
42、 ：按照总额100亿万分之五/每年6年=3000万 或者每年1：按照年度平均额约17亿千分之三=510万 或者每年2：按照年度实际额千分之五 总包式计费按月结算按月支付。B、 计时式按小时：平时工作时间内3000元/小时平时工作时间外6000元/小时法定节假日9000元/小时； 计时式计费可以按月结算按月支付也可以按每满40个小时结算支付一次；2） 诉讼部诉讼部包含各类诉讼、仲裁、听证、复议案件的一审、二审、重申、再审、执行。考虑到诉讼部需要律师具备极强的代理经历、清醒的证据意识、清楚的诉讼程序和一定的人际关系将对律师诉讼等案件代理综合才能的严格检验以及将来可能的诉讼案件的复杂性、证据庞杂性、
43、程序的多级型、标的宏大性等因素以及按照相关规定及律师行业的惯例诉讼等案件的代理另行计费。诉讼部的收费可参照?广东律师效劳收费?的规定。 无非诉或者诉讼部的计费均未含应由贵司负担的有关办案费用。2、 计费根据1) ?广东律师效劳收费理施行? 第一条 为律师效劳收费行为维护委托人和律师事务所的权益促进我律师业的安康开展根据?计委、部律师效劳收费理暂行的计价费1997286和?计委、部暂由各地制定律师效劳收费临时的?计价格2000392以及原计委等六部委?中介效劳收费理?的计价格19992255的有关规定结合广东律师效劳业的详细情况制定本。第二条 本适用于在广东登记设立的律师事务所或分所及委托人。第
44、三条 律师效劳费是律师事务所承受委托法律事务向委托人收取的效劳报酬。律师效劳费属中介效劳收费实行指导价与调节价分类并行理我实行指导价的律师效劳费的基准价及浮动幅度由和共同制定见附件律师事务所应在规定的基准价及浮动幅度内与委托人协商确定详细收费。第四条 律师效劳收费应遵循公开、公正、老实信誉及公平竞争、自愿有偿、委托人付费的原那么。不得包揽诉讼或以不正当方式招揽业务；不得以各种名义向委托人提供回扣或向中介人支付介绍费。第五条 律师事务所确定律师效劳费的详细时应考虑以下因素：1、本律师事务所日常经营活动的本钱支出；2、委托事项所需律师人数和承办律师的业务才能；3、委托事项所需工作时间；4、委托事项
45、的难易程度；5、委托事项可能承担的风险和责任；6、所在地社会经济开展状况和委托人的承受才能。第六条 律师效劳费的详细定价形式分为计时收费、计件收费和协商收费三种形式详细采用哪一种形式由律师事务所与委托人按照本的规定协商确定。第七条 计时收费是指律师事务所根据其提供法律效劳消耗的有效工作时间在规定的范围内按确定的每小时收费向委托人收取律师效劳费的计价方式。计时收费适用于全部法律效劳活动。采用计时收费的在结案后律师事务所必须向委托人出具工作。计时收费的计算规那么由律师协会另行制定报、核准后执行。第八条 计件收费是指以每一委托事项为根本按规定的数额或在规定的范围、幅度、限额内详细商定收取律师效劳费的
46、计价方式。计件收费适用于律师事务所各类诉讼、仲裁及案件执行法律事务。对于涉及财产关系的民商案件应委托人的要求可以采取风险收费的计价方式。风险收费是指律师事务所在承受委托时只收取根底费用其余效劳报酬由律师事务所与委托人就委托事项应实现的目的、效果和支付律师效劳费的时间、比例、条件等先行约定到达约定条件的按约定支付费用；不能实现约定的不再支付任何费用。采取风险收费的计价方式双方约定的收费不得高于诉讼或申请执行总额的30。经委托人同意律师事务所可以收取部履约保证金在委托事项办结后按照约定与委托人结算。采取风险收费方式律师事务所必须与委托人达成书面协议。刑事诉讼案件不适用风险收费但对于时间或地域跨度极大、集团犯罪和其他案情重大的疑难、复杂刑事案件可以在不高于规定1.5倍之内协商确定收费。第九条 协商收费是指由律师事务所与委托人双方根据法律事务的难易程度自愿协商确定收费的计价方式。