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1、会计核算管理实施细则(全套表格）第一部分会计核算规范第一章会计核算总则第一条根据中华人民共和国财政部制定的企业会计制度及现行其他有关法律、法令、条例的规定，结合本集团实际情况，制订本管理办法第二条本集团设置财务管理部作为独立的财务会计机构。第三条本集团的会计年度采用公历历年制，即自公历每年1月1日起到12月31日止为一个会计年度。第四条本集团的记帐方法采用借贷复式记帐法。第五条本集团收益的实现和费用的发生，按照权责发生制的原则进行记录和处理；各会计期间所采用的会计处理方法，应前后一，在特殊情况下，必须改变原有处理方法，应取得董事会同意，并在年度决算报告中予以说明。第六条本集团所有自制凭证、会计
2、科目、帐簿、报表，使用文字为中文。第七条本集团的记帐单位为人民币元。对实际发生的外币收支和以外币结算的各种票据以及各种债权债务，除按规定的汇兑率换算为人民币记帐外，同时登记外币单位。人民币、外币的兑换率，以集团财务管理部通知为准。第八条本集团的会计凭证、帐簿和报表等会计档案，应妥善保管，年度会计报表和合营各方权益有关的重要会计档案资料长期保存，会计凭证、帐簿及月、季会计报表一律保留15年。保存期满需要销毁的会计档案，应编制清单，经地区总经理、地区财务经理和当地税务机关批准后方能销毁。销毁清单随同当年的年度会计报表长期保存。第九条财会人员调动工作或因故离职，要将其经管的帐目、款项和未了事项向接办
3、人员移交清楚，并由主管人员负责监交。第十条本集团各类帐目应由本集团帐务管理部或集团监事会进行日常检查；年度会计报表经审查后，聘请在中国政府登记注册会计师进行审查、并出具查帐报告。第二章会计科目使用规范第十一条本规范适用于集团属下各地区公司和项目公司。第十二条本规范根据企业会计制度及相关法规，结合本集团实际规定。第十三条本规范统一规定会计科目的设置、编号及核算范围，以便于编制会计凭证，登记帐簿，查阅帐目。各项目公司不得随便改变或打乱重编。第十四条对明细科目的设置，除本规范已有规定外，各项目公司可以根据需要，自行规定。第十五条科目规范详见附表一：XXXX集团各项目公司会计科目使用规范。会计科目规范
4、的修改由集团财务管理部统一进行。第三章会计报表的编制及报送第十六条会计报表必须具备六个要素，即：报表名称，编制单位，编制时间或报表反映的会计期间，计量单位（含指标名称、计划数、实际数、数量、金额等），制表人和审核人。此外，有的报表根据需要还须列出补充资料。第十七条集团财会报表按使用人主要分为两大类：第一类为外部财会报表，适用于国家规定应对外部单位报送或是按国际惯例应对外公布的报表。第二类为内部财会报表，主要是为了满足集团内部生产经营或预算管理的需要而编制的供集团管理人员使用的报表。本章主要针对第一类外部财会报表，第二类将在第六部分“其他报表”中说明。第十八条外部财会报表的报送必须按照当地政府部
5、门的规定格式，规定时间报送；内部财会报表必须按照集团统一规定的格式、时间报送。第十九条除本规定已有规定外，各地区公司、项目公司可以根据需要，自行规定。第二十条财会报表的编制名称、报送单位及报送时间如下：类别报表名称报送时间报表使用部门外部报表银行资产负债表、损益表、现金流量表、相关会计科目明细表规定时间按揭组、融资组及各相关银行税务资产负债表、损益表、地税综合申报表、所得税申报表、年终汇算清缴表地方税发票业户使用情况表、发票验旧供新购票申报表、发票领购申请表规定时间国税局、地税局统计房地产开发企业基本情况表房地产开发企业项目基本情况表房地产开发企业统计项目表（一至三）房地产开发企业财务统计市政
6、公建配套设施竣工年报汇总表外国和港澳台地区在华直接投资重点企业主要经济指标外商投资企业投资情况报表外商投资企业生产经营情况报表规定时间市统计局投资建设处市统计局对外经济贸易处省外经贸厅贸易加工处财政、管委会外商投资企业主要财务指标季报、生产经营情况季报，企业信息表（年报）规定时间管委会、财政局会计师事务所有关会计报表规定时间各会计师事务所其他其他有关报表规定时间有关部门报表定期进行分析第四章会计凭证、帐簿及帐务处理流程第二十一条取得或填制原始凭证的内容必须具备：凭证的名称、填制凭证的日期、填制凭证单位名称或填制人姓名、经办人员签名或盖章、接受凭证单位名称、经济业务内容、数量、单价和金额。第二十
7、二条从外单位取得的原始凭证必须盖有填制单位的公章（包括财务专用章、发票专用章等），从个人取得的原始凭证，必须有填制人员的签名或盖章。原始凭证金额大小写必须相等。第二十三条购买实物的原始凭证，必须有验收证明。第二十四条支付款项的原始凭证必须有收款单位和收款人的收款证明。第二十五条原始凭证分割单由保存原始凭证的项目公司开给其他应负担部分费用支出的各公司，它必须包括凭证名称、填制凭证日期、填制凭证单位名称或填制人姓名、经办人员的签名或盖章、接受凭证单位名称、经济业务内容、数量、单价、金额和费用分摊情况等。第二十六条从外单位取得的原始凭证如有遗失，应当取得原开出单位盖有公章的证明或盖有公章的原始凭证的
8、复印件，并注明原来凭证的号码、金额和内容，由经办部门负责人、财务部负责人批准后，才能代作原始凭证。第二十七条填制记帐凭证的内容必须具备：填制凭证的日期、凭证编号、经济业务摘要、会计科目、金额、所附原始凭证张数、填制凭证人员、审核人员、记帐人员、财务经理签名或盖章。以自制的原始凭证或原始凭证汇总表代替记帐凭证的，也必须具备记帐凭证应有的项目。第二十八条填制记帐凭证时，应当对记帐凭证进行连续编号。一笔经济业务需要填制两张以上的记帐凭证的，可以采用分数编号法编号。第二十九条记帐凭证可以根据每一张原始凭证填制，或者根据若干张同类原始凭证汇总编制，也可以根据原始凭证汇总表填制。但不得将不同内容和类别的原
9、始凭证汇总填制在一张记帐凭证上。第三十条记帐凭证除结帐和更正错误的记帐凭证不附原始凭证外，其他记帐凭证必须附有原始凭证，并注明所附原始凭证的张数。如果一张原始涉及几张记帐凭证，可以把原始凭证附在一张主要的记帐凭证后面，并在其他记帐凭证上注明附有该原始凭证的记帐凭证的编号。第三十一条凡是与记帐凭证中的经济业务记原始凭证复印件录有关的第一张证据，都应作为原始凭证的附件。要求如下表：业务型凭证分类附件要求1收款业务收1、盖有“收讫”章的“收款收据”或“发票”2、如有银行收款，则须附“银行进帐单”2付款业务款项借支已审批及出纳已支付的“借支单”费用报销已贴报销原始单据并经审批的“报销单”或“报销回单”
10、合同及非合同付款1、付款审批表2、付款有关依据如：工程进度证明书、工程结算表、验收鉴证等3、发票报销凭证4、支票存根3代收代付业务转帐1、经双方财务人员签名确认的转帐通知单2、发票原件3、付款审批表复印件4、付款有关依据如：工程进度证明书、工程结算表、验收鉴证等4特殊业务经济合同、会签表及完税税单另编目录，单独装订登记保管第三十二条记帐凭证张数计算的原则是：没有经过汇总的原始凭证，按自然张数计算，有一张算一张；经过汇总的原始凭证，每一张汇总单或汇总表算一张。例如：某员工填报的差旅费报销单上附有车票、船票、住宿发票等原始凭证35张，这35张原始凭证在差旅费报销单上“附凭证单”栏内已作登记，在计算
11、记帐凭证所附原始凭证张数时，这一张差旅费报销单连同其所附的35张原始凭证一起只能算一张。附件的张数应用阿拉伯数字填写。第三十三条会计凭证附件的粘贴要求：1、在填制记帐凭证的时候应对附件进行必要的外形加工，过宽过长的附件，应进行纵向和横向的折叠。折叠后的附件外形尺寸，不应长于或宽于记帐凭证，同时还要便于翻阅；附件本身不必保留的部分可以裁掉，但不得因此影响原始凭证内容的完整；2、过窄过短的附件，不能直接装订时，例如支票头应进行必要的加工，粘贴在白纸上，然后再装订粘贴纸。3、各种不能直接装订的原始凭证，如汽车票、火车票、出租车票等，都应按类别整齐地粘贴于与记帐凭证大小一样的粘贴纸内，不得超出。粘贴时
12、应横向进行，从右至左，并应粘在原始凭证的左边，逐张左移，后一张右边压住前一张的左边，每张附件只贴左边的0.6-1厘米长，粘牢即可。最后还要在粘贴单的空白处分别写出每一类原始凭证的张数、单价与总金额。如某人报销车费，报销单后面的粘贴单附有1元市内公共汽车车票20张，20元的的士车票5张，就应在下页空白处注明1元20张20元，20元5张100元。第三十四条会计凭证整理立卷要求：1、会计凭证的打印和装订。使用电算化会计的公司每月必须打印出记帐凭证。一般每月装订一次（如每月会计凭证较少，可按季、半年装订），订好的凭证按年分月妥善保管归档。2、化零为整凭证装订前的准备工作：分类整理，按顺序排列，检查日数
13、、编号是否齐全；按凭证汇总日期归集（如按上、中、下旬汇总归集）确定装订成册的本数；摘除凭证内的金属物（如订书钉、大头针、回形针），对大的张页或附件要折叠成与记帐凭证大小，且要避开装订线，以便翻阅保持数字完整；整理检查凭证顺序号，如有颠倒要重新排列，发现缺号要查明原因。再检查附件有否漏缺；记帐凭证上有关人员（如财务主管、复核、记帐、制单等）的印章是否齐全。3、会计凭证装订时的要求：“三针引线法”装订，装订凭证应使用棉线，在左边部位打上三个针眼，用一线直接连接，并打活结，将活结放在凭证封皮的里面，装订时尽可能缩小所占部分，记帐凭证及其附件保持尽可能大的显露面，以便于事后查阅；凭证外面要加封面，封面
14、纸用尚好的牛皮纸印制，封面规格略大于所附记帐凭证；装订凭证厚度一般2.5厘米，方可保证装订牢固，美观大方。装订后的要求：每本封面上填写好凭证各类、起止号码、凭证张数、会计主管人员和装订人员签名；同时封面上编好卷号，按编号顺序入柜，并要在侧面显露处标明凭证各类编号，以便调阅。第三十五条记帐凭证字号设“收”、“付”、“转”三类，帐务处理传递流程图如下：原始凭证原始凭证汇总表收款凭证付款凭证转帐凭证现金、银行存款日记帐总分类帐明细分类会计报表第三十六条会计帐簿的设置为现金日记帐、银行存款日记帐、总分类帐、明细分类帐及备查帐簿等。其中现金和银行存款日记帐必须使用定本式帐页。明细分类帐的设置同会计科目的
15、设置。第三十七条帐页格式必须具备七要素，即帐户名称，记帐日期，凭证字号，经济业务摘要，借方贷方金额及余额，余额方向标记，帐页的编号。第三十八条帐簿启用表及经管帐簿人员一览表必须注明：单位名称，帐簿名称，帐簿号码，页数，启用日期，负责人职别及姓名，主办会计人员职别及姓名，经管会计人员姓名，接管日期，移交日期，附注等。第三十九条使用会计电算化的单位年中时必须将帐簿打印装订成册，年终全部打印并装订成册。第四十条备查簿对发票、收据的领用，报废但在用资产，及其他不纳入核算范围但业务上需要掌握的事项的登记，可自行设计格式并做好登记。但合同的请付款登记必须按照集团财务管理部的有关规定进行。第五章利润预结转办
16、法第四十一条利润预结转期间：利润按月进行预结转。第四十二条收入确认的基本原则是：当房地产的法定所有权（即产权）转移给买方，企业应确认销售收入。第四十三条收入按月预结转的确认方法为：以当月实收款为标准确认当期收入。第四十四条成本的月度结转为：月度终了，按预计10%（税局核定利润率）利润率倒计经营成本。计算步骤及公式如下：1、利润总额各项收入合计*10%2、主营业务成本主营业务收入-主营业务税金及附加-各项期间费用+其他业务利润+投资净收益+营业外收支净额-利润总额第四十五条成本的年度结转：年度终了，根据公司的实际经营情况进行结转。第四十六条清盘时结转：企业清盘时，按实际经营成本进行结转。第四十七
17、条主营业务税金及附加、期间费用、其他业务利润、营业外收支、投资损益的结转；按照各项损益类科目按当期实际发生额进行结转。第二部分项目财务评估分析规范第一章项目财务评估分析要求第四十八条为加强项目公司财务管理能力，提高投资管理水平，为集团投资决策提供充分的投资依据，并为不断修订营销策略，加强成本控制管理提供财务数据和分析，实现企业经营管理目标，项目公司财务部必须提供项目评估分析报告。第四十九条项目财务评估分析报告（见附表）包括项目基础经济数据、项目成本估算、项目开发及工程进度、项目销售预测、项目利润预测和项目现金流量分析等六个部分，以及项目每年的实际经营情况，反映整个项目投资规模、获得能力及投资回
18、收期限的预测、反馈和调整。第五十条项目财务评估分析第一部分项目基础经济数据由地区公司项目规划设计室根据项目的规划设计方案提供。第五十一条项目财务评估分析第二部分项目成本估算中的开发单位成本（建筑面积）除土地成本外由地区公司审核部根据项目的规划设计方案和预算、定额信息供工程成本计划指标，其余部分由财务部根据合同的计提比例预测。第五十二条项目财务评估分析第三部分项目开发及工程进度预测由项目公司工程部根据开发部提供的项目开发进度，预测项目开工面积及工程进度。第五十三条项目财务评估分析第四部分项目销售预测由地区公司营销中心根据市场调查分析提出营销建议，项目销售策划部提供项目各年度销售进度、销售均价等销
19、售预测。第五十四条项目财务评估分析第五部分项目利润预测由地区公司财务部或项目公司财务部根据以上资料进行利润预测和获得能力分析。第五十五条项目财务评估分析第六部分项目现金流量分析由地区公司财务部或项目公司财务部根据以上资料和已知合同资料进行项目现金流量预测和投资回收分析。第二章项目财务评估分析流程第五十六条项目财务评估分析流程如下：开发部开发要点、开发进度规划设计室规划设计方案营销中心市场调查分析总工室或工程部开工面积、工程进度审核部工程成本预测销售策划部销售进度和均价地区公司财务部或项目财务部项目财务评估分析第三章项目财务评估分析要点编制说明第一节项目开发前的财务评估分析第五十七条成本估算总成
20、本单位成本（建筑面积）*总建筑面积单位成本（销售面积）总成本/可销售面积第五十八条销售预测销售均价各年销售均价的加权平均数总销售额销售均价*可销售面积各年销售额各年销售均价*各年销售面积第五十九条利润预测表销售额为销售预测中的销售额。开发成本按各年销售面积的单位成本结转。各项费用按销售额的计提比例结转。财务费用即包括利息，也包括为筹集资金发生的评估费、保险费、公证费等。第六十条获得能力分析投资利润率税后利润/总投资额销售利润率税后利润/总销售额盈亏平衡点总固定成本/（销售均价单位变动成本）总固定成本土地成本总额+前期费用总额（即利润预测表中开发成本第1、2项的合计数）销售均价为销售预测中的总销
21、售均价单位变动成本为成本估算中单位成本（销售面积）的总单位成本合计扣减第1（土地成本）和第2（前期费用）第六十一条现金流量表现金流入：资本金为按合作合同各方应投入的注册资金。各年销售收入为预测实收房款金额，第一年等于销售预测第一年销售额的70%；第二年等于销售预测第一年销售额的30%和第二年销售额的70%；以此类推，最后一年等于销售预测最后一年销售额的30%。现金流出：土地成本按所签订合同规定的付款时间确定现金流出时间。前期费用为前期发生的费用，预计在第一至第二年付款。其它开发成本预计按工程进度比例作为付款进度。所有费用预计按销售额比例作为付款进度。筹资费用只包括筹集资金所需的评估费、保险费、
22、公证费等，不包括利息支出。所得税按利润获得时间作为付款时间。净现金流量流入合计流出合计累计净现值：第一年累计净现值第一年净现金流量第二年累计净现值第一年累计净现值+第二年净现金流量（以此类推）第六十二条现金流量分析投资回收期（N1）+第（N1）年未收回的投资额/第N年当年的NCF，即：“N”等于累计净现值为正数的第一年年数；“第（N1）年未收回的投资额”为累计净现值为副数的最后一年的累计净现值；“第N年当年的NCF”为累计净现值为正数的第一年的净现金流量。内部收益率（IRR）可由电脑函数公式计算而得IRR（净现金流量第一年：最后一年）第二节项目开发后财务评估分析的反馈第六十三条项目开发后项目公
23、司财务部每年对项目的实际经营状况进行反馈，计算每年实际发生成本、获取利润和资金回收情况，提供投入产出分析，为新一年销售定价和营销决策提供财务数据资料。第六十四条成本估算：按实际情况对成本估算中的单位成本进行修订。第六十五条利润预测表：根据一年的会计核算填列实际发生数，真实地反映项目财务营运状况，按实际情况增加投资净收益、营业外收入、营业外支出项目。第六十六条现金流量表：根据一年的现金流入和流出填列实际发生数，真实的反映项目资金营运状况，按实际情况增加投资净收益、营业外收入、营业外支出项目。第六十七条根据实际情况对以后年度的各项预测进行修订，不继完善项目财务评估和分析，提高财务管理的作用。第三部
24、分成本控制及成本核算管理第一章总则第六十八条为高效地反映、控制、降低成本支出，提高集团经营效益，集团对项目公司成本实行“计划执行，超额报批”的统一管理。第六十九条项目公司成本包括开发成本、销售费用、行政管理费用、财务费用及经营税金等（见附表）。第二章成本控制管理第七十条成本控制管理包括开发成本和费用的控制管理，费用的控制管理见行政费用预算管理办法和销售费用预算管理办法，开发成本中的土地成本由项目合作合同和土地出让合同或土地招标确定，本章主要针对开发成本中的工程成本实行控制管理。第七十一条工程成本的范围主要包括：前期工程成本、建筑安装工程成本、基础设施工程成本、公共配套设施工程成本，开发间接费用
25、等。（具体内容见附表）第七十二条工程成本的计算期以一个项目的筹建直至竣工，并完成保修期为止。第一节工程成本计划指标的制订、修订及审批第七十三条工程成本计划指标的制订，由地区审核部（或合约部）根据项目的规划设计方案、预算定额信息，并参考历史经验、同类项目经验而制订。第七十四条由地区审核部（或合约部）提交的工程成本计划指标经参与项目评估论证和修订，董事局批准后执行。第七十五条在工程成本计划指标的执行过程中，因工程的实际需求，由地区总工室和审核部（或合约组）对计划指标进行修正，并报董事局批准。第二节工程成本计划指标的执行第七十六条工程成本计划指标经审批后，列入各地区、各项目公司目标管理责任书，以落实
26、各单位对工程成本项目的控制责任。第七十七条在工程合同的会签中，合同的起草部门或经办部门应明确合同的标的，受益建筑面积和单位建筑成本，并比较对应的成本计划指标。第七十八条合同的经办部门对单位建筑成本超出成本计划指标的合同，或无成本计划指标项目的合同，应说明原因和处理建议，各合同会签单位应提出处理意见。第七十九条各级财务部要对合同的签订和执行情况建立档案，对成本计划指标的执行情况及时在合同会签中反映，并对超过成本计划指标的项目提出预警信息。第八十条工程成本坚持单项计划指标内按计划执行，单项计划指标外报相关审批单位审批的原则执行。第八十一条各成本指标实行单项控制，各单项成本指标不可相互挪用。第八十二
27、条对超出计划成本指标的项目，报批的要求如下：1、属单位建筑计划成本指标在10元以上（含10元）范围项目的任何超支，必须报集团总部审批。2、属在单位建筑计划成本指标在10元以下范围项目的超支且超支比例在1%范围以内的，报地区总部审批即可，同时抄报集团总部。3、属在单位建筑计划成本指标在10元以下范围项目的超支且超支比例在1%范围以外的，在报地区总部审阅后，必须报集团总部审批。第八十三条对计划成本指标范围内的合同或非合同执行，按集团有关付款审批办法执行。第八十四条对于超出计划成本指标的项目，属急事特办的，按照合同管理办法执行。第三节工程成本计划指标的监控第八十五条项目公司财务部每季度后的第一个月2
28、0日前对工程成本的发生和付款情况进行登记汇总，编报项目公司成本实际完成情况分析表上交地区财务部，地区财务部审核后，在当月30日前报送集团总部。第八十六条项目公司每年底定期向地区公司汇报成本计划指标执行情况和工程成本超计划说明书，地区公司汇总审核后报集团总部。第八十七条集团监事会定期对项目公司工程成本计划指标执行情况进行审计确认。第八十八条项目工程成本计划指标执行的超额和节支情况与考核挂钩，作为奖金发放的考核标准之一（具体按相关制度执行）。第三章成本核算规范第八十九条各项目公司财务部定期按项目公司成本实际完成情况分析表对各项成本进行归集、核算和反映。第九十条项目公司成本实际完成情况分析表编制要点
29、说明：1、纵项：项目指各类成本项目，原则上与会计核算科目一致，明细项目各地区可根据实际情况增加，但一至十项土地成本小计、前期费用小计、建筑成本小计、基础设施配套小计、公共配套小计、间接费用、销售费用、财务费用、管理费用、营业税金及附加分类不变。2、横项：指标成本中“单位指标成本（按建筑面积计）”开发成本：土地补偿费由项目合作合同和土地补偿合同或土地中标书确定总成本，按建筑面积分摊计算单位指标成本。土地出让金由土地出让合同确定总成本，按建筑面积分摊计算单位指标成本；或由其他相关项目预测。其它土地成本由地区开发部根据经验预测。其它土地成本由地区审核部或合约部预测。费用：见前“项目财务评估分析”中的
30、成本估算。实际成本中“实际单位成本（费用）（按建筑面积计）”为实际签订合同（或发生成本）总额与相对应的建筑面积之比，其计算的准确性要求财务成本核算人员充分了解合同签订情况和项目开发情况，使成本的归集与对应面积最大限度配比。调整后的单位成本中“指标成本与实际成本对比后的调整数（按建筑面积计）”为真实反映项目成本利润完成情况，按“若实际已发生单位成本大于指标成本，则按实际已发生单位成本确定调整后的单位成本；若实际已发生单位成本小于指标成本，则按指标成本确定调整后的单位成本；若项目已全部结算，则按实际结算单位成本确定调整后的单位成本”的原则进行调整。备注：详细说明每个成本项目与实际单位成本对应的建筑
31、面积和其它资料。第四部分目标利润率的核算办法第九十一条利润目标考核的指标：内部利润率。即：净利润率。第九十二条考核规定的适用范围：集团属下各项目公司（责任人）利润目标管理考核。第九十三条内部利润率核算期间：项目公司责任人签定的责任书中规定的其履行职责、承担责任及接受考核的时间，即每年的1月1日至12月31日止。内部利润率考核期间：该指标每半年考核一次，年终汇总清算考核。第九十四条内部利润率考核的基本原则：1、遵守会计核算的一般原则（权责发生制原则，配比原则等等）；2、与内部利润率考核无关的收入和费用支出，不纳入项目公司内部利润率考核范围；3、特殊情况下、需要规范或调整的费用考核项目，以集团财务
32、管理部通知内容为准；第九十五条利润目标考核程序：1、年中：项目公司财务部核算上半年的净利润率项目公司财务部核算上半年的净利润率行政部备案公司领导2、年终：项目公司财务部核算全年的净利润率地区公司财务部审核，根据利润实际完成情况提出奖惩建议集团财务管理部审核公司领导审批行政部发出初步奖惩通知书年度考评结果通知书项目公司第九十六条内部利润率的计算方法：（内部利润率考核表）项目经济指标各指标的关系主营业务收入主营业务成本（见项目公司成本实际完成情况分析表）主营业务税金及附加主营业务利润营业费用（见项目公司成本实际完成情况分析表）管理费用减：实收集团费用额加：应分摊集团费用额管理费用小计财务费用其他业
33、务利润营业利润投资净收益营业外收入营业外支出利润总额所得税净利润净利润率/第九十七条主营业务收入的核算内容为：利润考核期间发生的销售合约数，即考核期内销售房屋、商铺和车位，已签定认购书、登记书并已收取定金的销售合约数。（收入额应扣除在核算期内退房、挞定及其他差异引起的销售减少）第九十八条主营业务成本的核算内容为：内部利润率考核期间已销售的房屋、商铺和车位扶危济贫一（具体核算范围见附表四内部利润率考核范围明细表）第九十九条主营业务成本的计算公式如下：主营业务成本实际销售面积*单位销售成本单位销售成本总开发成本/可供销售面积总开发成本单位开发成本*总开发面积（或建筑总面积）已签定合同总成本（非合同
34、项目的预算额或结算额）未签定合同的工程量*标准单位成本其它公司分摊成本已签定合同总成本已入工程成本帐的成本已付款但未取得发票额未付款额可供销售面积（项目面积总计明细表所列）总面积会所面积其它配套面积实际销售面积销售统计表所列销售面积第百条核算成本时，对合同成本应关注其合理性，保证合同成本的完整。比如，某份土地合同约定我方以货币XXX元及未来开发的商品房YYY平方米换取对该若干平方米的土地，这时的处理方法可采取调整合同成本的办法，即合同成本应为应付的货币额加约定提供对该的商品房估计售价；也可采取在可销售面积中减去应提供对该的商品房面积，以应付货币额作为合同成本的办法。第百一条由于在项目竣工结束前
35、，不能准确计算单位销售成本，因而在项目开发过程中进行成本考核应遵循以下原则：1、某一单项成本在考核期间的实际发生单位成本大于标准单位成本，则按实际发生单位成本进行核算；2、一单项成本在考核期间的实际发生单位成本小于标准单位成本，则由项目公司主管工程的经理和管线老总确认该单项成本所属工程是否已经结束，如已结束，则按实际单位成本进行核算；如尚未结束，则按标准单位成本进行核算。3、某一单项成本在考核期间尚未实际支付，但应由核算期内承担的成本，则按标准单位成本进行核算。第百二条主营业务税金及附加的核算内容：指在销售房地产过程中应按国家规定计算交纳的流转税金，包括营业税5%、土地增值税1%，即6.22%
36、。第百三条营业费用的核算内容包括：1、项目公司的行政费用及有关预算外费用开支2、广告费用以法律审计室计数为准3、代理费、空置房费用等其他费用4、其他为销售所发生的费用如家电、家私费用等。第百四条管理费用的核算内容包括：1、固定资产折旧2、开办费的分摊3、各项税费：如企业按规定支付的印花税、车船使用税、土地使用费、防洪费、中方财政补贴、产权交易鉴证费等4、年审费5、律师费6、集团分摊的费用按收入的2%计算7、其他等第百五条财务费用的核算内容：按项目公司贷款额的6.35%计第百六条其他业务利润的核算内容：其他业务利润其他业务收入其他业务支出其他业务收、支指不属于开发经营的收入和支出第百七条投资净收
37、益的核算内容指企业对外投资所取得的收益或发生的损失。第百八条营业外收入的核算内容包括：挞定收入、违约金收入、罚款收入、换名手续费、其他等。第百九条营业外支出的核算内容包括：如捐赠、罚款、滞纳金、迟交楼补偿、多收房款应退利息、其他等。第百十条所得税的核算内容包括：按国家税法规定应交的所得税（33%）。第百十一条不纳入项目公司内部利润率考核的内容为1、项目公司当年经营收入超2%比例的集团行政费用分摊部分。2、董事局及其成员的费用开支，如董事局及其赞助，捐赠及特批的低于成本价的销售差额等。3、投资净收益：（投资权限不在项目公司）4、会计处理以前年度的会计问题，在调帐时，影响当年的费用部分。5、变更会
38、计政策，影响当年度的费用部分，如调整折旧方法、摊销方法等。6、项目公司其他不属于考核范围的费用部分，如尊贵业主服务费用等。第五部分其他财务管理办法第一章物业移交及管理第一节物业移交第百十二条物业移交流程承建商（韩建、总承包）发展商（竣工验收）康景物业公司（住宅、商铺、车位、写字楼等）政府部门（公建配套）使用人（购买人、承租人、承用人）农贸市场、变电所、粮油店、书店、邮政所等（有偿移交）居委会、街道办事处、中小学、幼儿园等（无偿移交）验收合格后移交第百十三条工程竣工验收1、竣工验收标准项目建设工程（包括：单位工程、单项工程）已按批准的设计文件及承发包合同内容完成，质量符合国家质量检验评定标准和具
39、备齐全完整的竣工图和竣工资料，可组织竣工验收。2、竣工验收资料竣工图及其它竣工资料竣工图纸、竣工资料审查程序初验前25天提交竣工图及竣工资料独立分包单位申请初验前20天提交竣工图及竣工资料总承包单位审核项目工程部初审项目工程部审查总工室审查总工室存档行政人事部物业公司竣工图竣工资料整改补充合格3、竣工验收组织单位项目竣工验收工作由地区总工室代表发展商负责组织实施。单位工程竣工验收参加单位必须包括地区设计单位、总工室、项目公司、物业公司。4、竣工日期的确定工程竣工日期以施工单位向项目公司办理单位工程（包括室内及配套的公用设施）竣工移交签证之日为准。5、竣工验收包括竣工初验和竣工验收竣工初验初验前
40、施工单位应做好如下准备工作：A、住宅楼应通电、通水（起码应在验收前24小时内通电通水）。B、化粪池盖板、水池检查口、沙井盖应全部掀开，并要求池、井内无杂物和沉积物。C、应将住宅内各单元按门牌编号编好钥匙。D、住宅楼2米以内场地应平整，住宅楼应清扫二次。E、各专业初验必须认真细致，在初验书面表格中做好记录并汇总交施工单位处理，同时分发总工室、项目公司和物业公司作为交接验收复查的依据。F、初验完毕后，项目公司工程部应监督施工单位对初验提出的问题限期进行整改并跟踪验收，定出竣工验收的时间。G、初验程序提出初验书面申请总承包单位核验项目工程部通知物业公司、总工室、设计公司、施工单位参加初验项目工程部初
41、验提出问题整改施工单位复验项目工程部通知总工室组织竣工验收项目工程部初验应具备条件：1、已按批准的设计文件及承发包合同内容完成；2、施工单位自检，所有分部工程合格，观感质量评定得分在70分以上；3、申请前20天施工单位提交竣工图及资料，并整改符合要求；4、已将住宅编号编好，并编好住宅钥匙；5、住宅楼已清扫干净。提前3天发出书面通知（注明时间、地点、初验楼号、专业、范围）未完成整改竣工验收在单位工程初验后，经施工单位处理好存在问题，项目工程部和物业公司验收合格后，可进行竣工验收，竣工验收程序见下表：附件：工程竣工资料及竣工图，在初验前20天（独立分包的工程应提前25天报总承包单位），总承包单位报
42、项目公司工程结算资料工程竣工自检合格总包单位竣工验收申报总承包单位组织初验项目工程部（监理）组织设计、总工室、物业公司、施工单位参加组织竣工验收项目工程部知会总工室组织设计及物业公司、项目公司、施工单位参加签署工程竣工移交书签署工程竣工移交书项目工程部、物业公司物业管理物业公司保修期维修管理物业管理处不合格合格合格合格6、签署工程竣工移交书经参与竣工验收的各部工程验收合格后，项目公司工程部应与施工单位签署“工程竣工移交书”，“工程竣工移交书”应提供项目公司财务部一份，用以对验收合格项目进行登记造册。7、验收合格项目的登记造册项目公司财务部在项目未竣工前应先根据项目楼盘预售情况建立“销售统计台帐
43、”，待项目工程经竣工验收合格后，再根据项目公司工程部与施工单位签署的“工程竣工移交书”及其他有关资料将“销售统计台帐”补充完整，对整个项目的所有商业用房进行登记造册，编制“商业用房台帐”（见附表1）。8、工程竣工移交物业管理移交时间工程竣工验收合格后，由施工单位向项目公司提出，项目公司与总工室、物业公司最后商定。移交内容A、钥匙；B、竣工图纸资料一套，包括单位（子单位）工程质量验收记录或建设工程竣工验收报告、小区规划平面图、市政道路、排污管排水系统图、环境绿化平面图、建筑平面图、设备房平面布置图等；C、建筑工程质量保修书D、送二套（高层送三套）竣工图纸资料给总工室，以便及时移交总公司档案室。竣工移交的分类公司的小区、单位工程、单项工程的竣工移交物业分三阶段进行，基本上分为室内单位工程部分、室外单位工程（包括建筑、电气、给排水）和小区配套。移交手续的责任部门由项目公司工程部负责、总工室协助办理。单位竣工移交条件1）室内单位工程部分：A、已按批准的设计文件及承发包合同内容全部完成B、已按批准的设计文件及承发包合同内容全部完成C、质量符合国家质量检验评定标准，工程质量等级经总工室审核