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1、 商场商户装修入驻工作流程（一）主要流程1、施工改造洽商流程n 商业公司对商户提出的物业工程需求条件进行初审，初步判断现有物业条件不能满足商户需求时，由商业公司填写物业工程需求条件，包括但不限于商户对于供水、供电、供暖、燃气、空调、新风、排风等设备的使用标准；楼板承重、层高、柱距等工程标准；以及商户需拆改增设设备设施、线路、系统的要求和施工说明等。商业公司填写完毕后，将上述表单转工程部签收。n 工程部组织工程主管、专业工程师、设计师根据物业工程需求条件内容，在7个工作日内出具工程洽商审批单，对商户提出的物业需求条件逐条回复，并反馈给商业公司。反馈的内容应包括：工程洽商的逐项条件是否可以落实，可
2、否实施改造，改造费用标准估算，改造工期及其他特别说明等。n 商业公司依据反馈的工程洽商审批单，再次与商户洽商。如工程技术条件无法满足商户需求，则谈判终止。如工程技术条件可以满足商户需求，则需明确改造费用的承担方和施工方。（1） 需由我司支付费用并负责施工的，由商业公司填写工程改造洽商费用报审表，由工程部或施工单位填写施工费用预算和施工费用明细，由合约预算部对费用进行复核，由工程部对施工技术标准进行复核，由财务部参与会签后，报地产公司总经理和集团总经理审批。（2） 商户自行承担费用的，原则上需由商户使用甲方指定的施工单位进行施工改造，并自行与施工单位协商施工改造方案及改造费用等事宜，并将改造方案
3、提交商业公司及工程部备案，作为施工验收的依据。n 施工结束后，由工程部主导，商业公司参与，共同对施工结果进行验收。n 在项目移交给物业公司后，由物业公司承担前期工程部、设计部、合约预算部的工作职责，对商户施工改造进行审核、评估、验收。2、商户装修流程招商部客户至招商部：提出装修申请，填写装修申请表、装修委托书、提交装修方案和装修图纸、装修及设计单位资质证明（二级以上） 物业工程部联系消防施工单位与客户（装修单位）进行接洽，审批装修施工图纸安全管理部签署治安、消防安全服务协议物业客服部装修单位签署装修服务协议物业财务部缴纳装修押金、装修服务费和其他费用安全管理部办理出入证和装修施工许可证工程部隐
4、蔽工程验收客服部装修工程验收（工程部组织验收）物业验收合格后3个月办理退还施工押金和出入证押金手续财务部3、商户入驻流程招商部1. 签订租赁合同2. 提交营业执照、税务登记证及法人身份证复印件3. 缴纳首期租金(含物业服务费)4.1. 客户签署物业服务协议两份2. 客户填写客户资料登记表3. 客户接收租区钥匙/能源卡在钥匙/电卡接收记录上签字确认，交纳能源卡押金4. 客户签收客户手册、装修手册、消防安全服务手册5. 物业客服助理向客户介绍物业情况并对上述手册进行讲解。物业客服部客户（装修单位）、招商部、物业客服部和工程部一同到租区进行“租区交接”，客户在入驻（装修前）交接记录上签字确认，验收人
5、员共同签字后存档。需委托钥匙要填写托管钥匙协议书招商部物业安全管理部需要时，办理车场停车手续客户（装修单位）购物广场招商部物业工程部物业客服部需要时，按照装修服务程序办理装修手续物业客服部办理搬迁手续（二）流程说明装修公司需提交装修方案和资料1、 提交以下资质文件并加盖公司印章n 公司营业执照（加盖红章） n 装饰企业施工资质证明（二级以上）n 设备安装企业施工资质证明（空调、消防等改造安装需二级以上资质）n 外地装饰企业需提供进京施工许可证2、 办理装修保险文件装修单位需投保火灾、水浸或所雇承包商及其雇员引致的个人损伤等保险，第三者责任险保额不少于人民币一百万元。3、 签署装修施工消防安全协
6、议书。4、 提交一式四份比例为1：50或1：100全套装修图纸，供物业管理公司审核。图纸要求须清楚显示但不限于以下资料。设计说明：n 本工程的设计、施工、用料、工期等总说明；总平面图：n 室内之平面布局；n 室内隔断墙或加建墙的高度；n 保险柜或重型装置之重量及尺寸；n 地面装修类型（出入口地面应与公共区域地面保持水平）；n 有可能影响购物中心外观形象部位的效果图；综合天花图：n 天花板、龙骨吊顶施工图；n 安装于天花之上的所有设备、设施之布局；电气系统图：n 总负荷的计算及三相平衡；n 各回路负荷情况；n 各开关容量及各回路线径、管径；空调布置图：n 风机盘管位置；n 新风管道位置；n 送风
7、口及回风口位置；n 室内空调温控器位置及布线情况；给排水管道分布图：n 给排水管之接驳位置及水管尺寸；n 水管分布图；n 茶水间地漏及防水物料详情；照明平面布线图：n 各回路布线情况；n 配电箱、开关、灯具位置；n 标明回路号；插座平面布线图：n 各回路布线情况；n 配电箱、插座位置；n 标明回路号；n 提升地面工程及地下布线情况；综合布线平面图：n 各回路布线情况；n 机房、机柜等位置；n 配线表；n 提升地面工程及地下布线情况；消防平面图：n 自动报警平面图；n 自动喷水平面图；n 消火栓位置；n 消防广播位置；装修工作方案/图纸的一般要求：n 所有图纸以公制式注明尺寸，按比例正确注明，数
8、字要清晰，并注明日期；n 所有技术资料按公制注明；n 图上标明正确的楼层，租赁单元号及尺寸；n 构造详图，材料及其他安装方法说明要在图中表示出来；n 机械、设备要配有证书、说明，以便估计负荷、动力、热量散发和防火等；n 倘若客户需要对租区结构进行调整，图纸上应标明结构调整、采用手段、 机电 系统、实施规则等详细资料并备有结构计算；n 所有尺寸都要由客户或客户的承包商到现场核实；5、 缴纳装修保证金和施工管理费：n 装修保证金额装修保证金相当于二倍的施工管理费金额，但最低保证金金额不可少于人民币10,000.00元，客户应在提交装修申请时向物业管理公司支付。当装修工程完工，经物业管理公司验收合格
9、后，装修保证金在扣除必要的费用后（其中装修保证金的20%在一年后无息退还），余额将于14个工作日内无息退还。n 施工管理费施工管理费标准为人民币*元/套内建筑平方米，费用包括审图费、各部门的日常检查、清洁和施工垃圾清运费（不含水、电费）施工管理费最低不少于*元。客户在提交装修申请时向物业管理公司支付。n 工人出入证押金和工本费装修单位应在施工前替其装修人员申请及办妥有效的出入证。将装修人员的资料详列在申请表格上，携同装修人员的身份证复印件、其他证件复印件及2张1寸近照，交到物业管理公司办理出入证。每张施工人员出入证须缴纳人民币*元，其中*元为押金，10元为工本费。出入证的押金退还及开具的发票手
10、续统一在装修工程结束后凭押金收据办理，施工单位应保管好押金收据。如施工人员出入证遗失，应立即到物业管理公司补办。补办施工人员出入证押金与工本费照收，丢失的施工人员出入证押金不予退还。装修方案审查和消防报批图纸审核包括但不局限于以下主要内容：1、 装修是否破坏建筑物主体结构及承重墙。2、 装修是否超额增加地面荷载、室内砌墙、室内增加超负荷吊顶、安装大型灯具 等。3、 装修是否任意扩大原有门窗尺寸，是否破坏购物中心外立面及购物中心整体建筑 风格。4、 装修电力设计是否符合规范要求。检查电线穿管、跨接等是否符合规范，电线横截面积、开关容量是否符合图纸要求。地插、电源面板、灯具等电气设备是否存在安全隐
11、患。5、 装修空调设计中新加装的风机盘管与购物中心空调干管相接的阀门、供回水管、冷凝水管、控制电路的施工是否符合规范，是否留有检修空间及天花上是否留有检修口。6、 装修是否任意剔凿楼板，切断楼板中受力钢筋。7、 装修是否拆改水、电、燃气、空调等购物中心配套设施。8、 装修新增上、下水的房间必须加做防水层。9、 装修的装饰设计及使用的装饰材料必须符合防火规范及环保要求。10、 物业管理公司对客户提交的装修图纸、方案进行审查批复。在装修方案通过之前会安排物业公司工程部、商业管理公司运营部、客户的设计师，承包商以及相关人员一起来参加装修方案的讨论会议。11、 装修方案审查通常需要7个工作日。物业管理
12、公司将会书面通知客户审查结果。如物业管理公司认为所提交的资料不清楚、不完整或认为客户的方案需要做出修改，客户须对设计装修方案进行必要的修改，物业管理公司审查批复时间顺延。12、 装修图纸是否符合防火规范。物业管理公司对装修方案审查批准后，此图纸将由客户送北京市消防局审批，通常需2至3周。一经消防局批准，客户可开始进行装修并且其装修应与得到批准的图纸一致。装修施工和管理1、 成品保护由甲方指定的工程单位完成。2、 进场施工前要对施工区域内购物中心成品现状进行检查确认。3、 根据施工材料的进入路线，对所经过的公共区域内成品及租区内物业管理公司指定的成品严格按照物业管理公司要求进行保护。4、 施工开
13、始前，成品保护措施须经物业管理公司检验合格。否则物业公司有权责令暂停施工。整改合格后方可开工。5、 所有施工必须按物业管理公司审查批准的方案进行，不得自行更改，如确需更改，必须经物业管理公司书面确认，出具更改通知方可施工。6、 施工材料运输、堆放和清洁卫生要求n 装修人员及材料只能使用货梯或消防通道，所有沉重物件搬入购物中心须事先得 到管理结构工程师的书面同意。装修人员对公共地方(如购物中心天花、地板、墙壁、电梯等)不得造成任何损坏，如有任何损坏，无论意外与否，将由客户负责恢复原状或承担修复费用。n 所有材料、设备、工具及废物等须放置在装修单位范围内，不得占用任何公共部 分。所有垃圾和杂物必须
14、在购物中心停止营业后或者物业管理公司规定的时间内搬运。所有装修材料进入购物中心以及所有废料搬出购物中心均须在物业管理公司人员在场的情况下进行。n 施工区每日工作结束后，必须清理施工现场，保持施工现场的整洁。应将当天产生或遗留之废料、垃圾等用编织袋装好清理到指定位置，并清洁好清运路线。清理时要把废料做封密处理，确保不会发生恶臭、泄漏污水、尘土飞扬和沙土满地等现象。n 装修物料、工具等进出购物中心等均须按物业管理公司安全环境部所安排的路线。大量的物料运送需于24小时前到安全环境部申请及预约时间，车辆须按安全环境部指示停放。7、 消防工作要求：n 动工前，客户/装修单位要组成防火安全领导小组，制定防
15、火方案，防火责任人要督促各施工单位加强对临时动火作业的管理，凡在重点部位使用电、气焊、喷灯、电炉等动火作业，应填表办理动火审批手续，领取动火许可证后方可动火。同时要加强化学易燃易爆危险物品的管理，客户要运50公斤以上（含50公斤）的一级危险品进入工地时，首先向物业管理公司安全环境部提出书面申请，并到消防部门办理运输许可证，在得到许可证和物业管理公司审批文件后方可将危险品带入工地。一级危险品包括：油漆、稀料、氧气乙炔瓶、压力容器、防水材料等化学易燃品。n 在施工现场使用化学易燃危险品时，只能运进当天当班的使用量，剩余的应在当天下班时清理回仓库。施工现场禁止住宿及存放化学危险物品。客户/装修单位要
16、对施工员工进行消防知识教育和遵纪守法教育。应接照装修规范的要求，使用防火性能良好的装修材料，限制使用易燃、可燃装修材料，例如装修吊顶、门墙等，应采用非燃和难燃材料，部分造型需要夹板的，应采用难燃木方或难燃夹板，墙面采用的装饰织物应作阻燃处理。电线采用BVV电线，套金属管保护。镇流器应采用经国家相关部门检测合格的产品，石英灯变压器应设相对集中，并应密封性良好。各回路都应设漏电保护器和空气断路器。应急事故照明和疏散指示标志的电气安装应符合政府有关规程的要求。空调管道的保温材料应为难燃或非燃材料，空调送、回风总管及管道穿越防火分区处时应设防火阀。n 凡安装消防自动喷水灭火系统和自动报警系统，应根据物
17、业管理公司要求由指定公司进行。增加烟雾探测器需交纳设备增容费。灭火器、防烟自救面具的配置，应按公安部、建设部有关规定和标准要求配置。物业管理公司规定：每20平方米配备5公斤干粉灭火器一个。n 施工需要动火或烧焊前，必须事先到物业管理公司安全环境部办理动火许可证，并按消防管理制度执行。8、 由物业管理公司各部门共同监督及检查整个施工工程，在装修施工期间，施工人员应遵守物业管理公司制定之有关管理制度，并接受购物中心管理人员之监督。您及您的装修承包商所雇的施工人员需遵守双全中心装修手册及物业管理公司颁布的各项施工管理规定，如有违反，物业管理公司将根据实际情况对违规者给予警告或处罚。备注1：招商政策租
18、赁方式业态承租年限租金支付方式装修期免租期递增方式常规上限常规上限常规上限散租餐饮510年15年押二付一60-90天180天30天90天每三年递增3%5%服装服饰200平米以下2年3年30天90天30天90天200平米以上3年10年60-90天180天90天180天休闲娱乐教育200平米以下3年5年30天90天30天90天200平米以上5年10年60-90天180天60-90天180天其它金融15年20年90天180天无配套服务2年3年60天无分层租-15年20年90天180天90天180天整租-15年20年预付年租120180天备注2：招商洽谈记录模板招商洽谈记录商户基本情况商户名称品牌名称
19、中文：英文：经营状况描述：联系人：职务：联系电话意向洽谈情况意向面积：意向位置：租金承受范围：租赁年限：装修期限：物业需求条件：合作意向判断合作存在问题12345下次谈判计划解决问题举措12345备注：填写人填写时间备注3：招商总结记录模板招商总结当期洽谈情况汇总当期洽谈商户数量：有意向商户数量：无意向商户数量：不明确意向商户数量：当期签定意向书商户数量：意向租赁面积：当期计划签定意向书商户数量计划租赁面积：当期计划完成比例：累计计划完成比例：当期签定合同商户数量：合同租赁面积：当期计划签定合同商户数量：计划租赁面积：当期计划完成比例：累计计划完成比例：当期洽谈问题汇总1、2、3、4、5、解决
20、问题建议1、2345下期洽谈计划下期洽谈商户数量：下期计划签定意向书商户数量计划租赁面积：下期计划完成比例：累计计划完成比例：下期计划签定合同商户数量：计划租赁面积：下期计划完成比例：累计计划完成比例：备注：填写人：填写时间： 备注4：商户物业工程需求内部转签单双全中心工程改造洽商记录商户物业工程需求条件商户名称及位置 日期物业需求条件：序号工程名称需求条件备注12345678910商业公司意见经办人意见招商总监意见：商业公司总经理意见：工程部签收栏说明：商业公司根据商户提出的改造需求填写此表，交工程部签收。备注5：工程洽商审批单双全中心工程改造洽商记录工程洽商审批单商户名称变更部位及事项见上
21、表商户物业工程需求条件反 馈 意 见工程部主管设计师意见工程部专业工程师、工程主管意见工程部预算工程师意见 是否有费用：是（需填写表4-3） 否施工单位估算费用：备注工程部填写完毕本联后，本单返回商业公司说明：1、工程部在收到双全中心工程改造洽商记录（表4-1）后，由工程主管协调专业工程师及预算工程师根据工程改造量及改造难度，在7个工作日内将此表反馈给商业公司。反馈意见包括工程改造的逐项条件是否可以实施，工程改造所需的费用标准估算，工程改造的时间及其他特别说明。 备注6：工程洽商费用报审表双全中心工程改造洽商记录工程洽商费用报审表报审日期单位：元商户名称工程洽商费用申报额：费用明细表：商业公司
22、意见合约部意见合约部经理（签字）：日期：工程部意见工程部经理（签字）：日期：财务部意见财务部经理（签字）：日期：地产公司意见地产公司总经理（签字）：日期：集团公司意见集团公司总经理（签字）：日期：说明： 1、工程改造如需要我方支付费用并施工的，需要填写此表。2、此表上报时应附双全中心工程改造洽商记录表商户物业工程需求条件、工程洽商审批单。3、本表作为工程结算及工程拨付款的依据。备注6：场地交接记录单场地交接记录单铺位编号：交接日期：面积情况签约建筑面积实测建筑面积签约套内面积实测套内面积装修情况墙面：柱面：公共部位分隔墙店铺分隔墙天花：地面：门头：系统配置情况消防系统配置喷淋头烟感报警器其他电气系统配置配电箱弱电系统配置弱电箱插座水系统配置上水点位下水点位计量情况水表：电表：燃气：其他问题说明文件移交情况产权证复印件已交接未交接竣工备案表已交接未交接消防验收备案表已交接未交接环保验收备案表已交接未交接验收签字出租方承租方物业公司18