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1、XX县区城中村改造调研报告 “实现跨越赶超怎么干”大讨论活动中 关于我市城中村改造的调研报告 拆迁办 所谓“城中村”是指在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄，亦称为“都市里的村庄”。在城市建成区范围内，“城中村”仍保留农村体制，使用集体土地，并以村民委员会为组织形式，具有农村和城市双重特征。 “城中村”是我国城市化进程快速发展的结果。城市化发展的同时，一些处于城乡结合部的村庄逐步融入XX县区，成为“城中有村，村里有城，村外现代化，村里脏乱差”的地区。这些村庄在城市化发展的进程中做出重大贡献甚至牺牲的同时，也带来了一系列的负面问题。比如，“城中村”在从乡村
2、向城市转变过程中，因土地、户籍、人口等多方面均属城乡二元管理体制，没有完全纳入城市统一规划、建设和管理，其发展有很大的自发性和盲目性，在生产方式、生活方式、景观建设等各方面仍保留浓厚的农民特征，因而影响了城市基础设施布局，乃至城市整体规划的实施。由于“城中村”的土地及房屋的性质有别于国有土地及其地上建筑物，以及生活在“城中村”中居民的农民身份，“城中村”问题已经成为我国很多城市发展面临的一个大难题。大量的“城中村”存在于都市之中，给城市建设和管理带来很大的负面影响，而改造“城中村”的难度极大，因此如何改造“城中村”，是全国各大城市都正在面临的重大课题。 一、我市城中村的现状 原来处于城市边缘的
3、村落因周边土地用于城市建设而逐步被城市包围，但剩余土地的性质、建筑格局以及居民的生活方式人保留传统的农 村特征，我市面临改造的城中村包括。东长寿、西长寿、东名村、芦新村、东杨家庄等。 （1）、村落规划落后，问题明显，居民住宅设计标准低，多为平房或独院二层楼房，土地占用量大，管理混乱。 （2）、基础设施不完备，影响居民的生活质量。首先，供暖及供水设施不完善，村民现在依然是依靠自己燃煤取暖，另外，排水设施不完备也是居民生活的一大隐患。其次，周围垃圾堆积，环境脏、乱、差，垃圾处理设施少。 二、“城中村”改造所面临的问题 （1）由于村里土地大部分为农民宅基地，耕地也因城市化进程在逐年锐减，村民基本生活
4、保障、不能确保改造后有可持续收益的情况下，村民对改造积极性不高，甚至有对立情绪； （2）“城中村”现有集体所有制土地向国有土地转变存在操作上相关环节与现行法律、法规如何配套实施的问题； （3）“城中村”改造所需资金量很大，但目前各村在招商引资、盘活土地资源方面缺乏成熟、配套的运作机制和措施； （4）村民对项目建设无把握，担心项目在运作过程中搁浅，造成损失； （5）村民在“城中村”改造后的养老、医疗、就业方面难以保障。 三、“城中村”改造中解决土地问题的途径 “城中村”改造的根本目的是通过各村自筹资金，将各村集体所有制土地通过开发、招商引资的形式转化成可进入市场交易的商品房屋，以便在最少损害村民
5、利益的情况下，最大限度的发挥土地的价值进行城市 建设。因此，集体土地所有权的转化利用是“城中村”改造的核心问题，也是解决“城中村”改造中土地转化首先关注的问题。 （一）集体土地转换作价出资的法律可行性及操作 我国实行土地公有制，具体包括国家所有和农村集体所有两种形式。对于国有土地可以依法进行转让，而对于农村集体所有土地有一定限制。土地管理法第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。” 我国城市房地产管理法第8条规定：“城市规划区内的集体所有土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”根据该法第2条和第8条的规定，土地使用权出让的空间地域
6、范围是城市规划区，一般包括城市市区、近XX县区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。我们现在进行的“城中村”改造就属于城市规划区内集体土地的改造。根据城市房地产管理法第27条和其它相关规定，土地使用权作价入股必须满足下列条件： 1、必须是依法取得土地使用权（国有土地使用权）； 2、集体所有制单位不得以其拥有的集体土地所有权作价入股。即如果使用集体土地出资的，必须办理土地征用手续，将集体土地转为国有土地，然后以国有土地使用权的方式作价入股； 3、土地使用权应当按照规定进行价格评估后作价入股； 4、办理变更登记手续。以土地使用权作价入股的，应当到土地登记管理部门办理权属变更登记
7、手续，将原本属于出资人的土地使用权转移至企业名下； 5、土地使用权作价入股，该土地使用权应当无负担。也就是说该土地使用权作价入股后仍然没有受到如抵押或其他形式的限制。 解决方案：村民不以集体土地使用权直接出资，而是以通过有关征地手续及费用作程序性处理，实现集体土地向国有土地的性质转变，其步骤是：第一步由政府将集体土地征用为国有土地，国家按政策应支付补偿安置金；第二步将应补偿安置金全额投入成立发展有限公司（有限责任或股份有限公司），由村民按比例享有持股股份；第三步发展有限公司再以该部分出资（应补偿安置金全额）办理该国有土地（原村集体土地）的征用手续；第四步按照国有土地上房屋征收与补偿条例进行征收
8、补偿。 （二）资金投入与收益分配的可行性及操作 为了确保村民的长期利益，将村民利益和有限责任公司挂钩，可以采取补偿金入股的方法，将属于个人所有的附着物补偿费、青苗补偿费支付给个人，属于集体所有的征地补偿金由村民大会决定，公司不实际支付而直接将其作为村集体组织的出资，村集体组织入股成为公司的股东。村组织从公司取得的利润按村人口平均分配给各村民。 如此，村民的利益分两步和公司挂钩，第一步是在公司成立时，村民直接货币出资成为股东。因为有限责任公司的股东最多不得超过50人，建议公司成立时可以以村小组为单位推举股东代表，村民授权该名股东代表行使权利。股东代表形式上是唯一的正式股东，登记在股东名册，实质上
9、扮演法律上“代理人”角色，其从公司获得的收益应均分给全小组村民、在公司承担的风险由全小组村民分担。第二步是征地时，村组织以征地补偿金投资入股，村组织作为股东，但获得的收益是村共同财产，按人口平分给村民。这样，当公司开始房地产建设、投资运营时，村民实际有双重保障：村民即通过股东代表享受利益（成立股份有限公 司后，自己是股东可直接享受权益），又通过村组织分享公司利润。第三步，村组织将作为村民的入股征地补偿金用于向国家支付土地出让金以取得国有土地使用权。 “城中村”改造美化了城市环境，改善了农民居住条件，是利国利民的。同时因为土地是不可再生资源，通过改造可以节约大量土地，也创造了良好的社会效益和经济
10、效益。 四、“城中村”项目建设中招商引资的模式 “城中村”地理位置优越，其市政基础配套设施比较完备，再加上省去了土地使用权出让手续繁琐、周期漫长的过程，以及城市改造中政府提供的优惠扶植政策都为项目开发提供了强有力的保障。“城中村”改造为村集体组织和合作开发方带来的利益回报空间是极其广阔的。由此“城中村”项目建设中招商引资的模式从建设资金来源上可采用以下两种方式： 一是采用联建方式联合外部资金，即公司出地、合作方出钱，共同开发，按约定比例分享利益、承担风险； 二是采取贷款等方式筹集资金、以发包方式委托建筑商建设，自行承担所有风险、享受所有利益。 内容总结（1）XX县区城中村改造调研报告 “实现跨越赶超怎么干”大讨论活动中 关于我市城中村改造的调研报告 拆迁办 所谓“城中村”是指在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄，亦称为“都市里的村庄”（2）城市化发展的同时，一些处于城乡结合部的村庄逐步融入XX县区，成为“城中有村，村里有城，村外现代化，村里脏乱差”的地区