投资项目开发开发评估分析.doc

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1、. .第一章 投资环境分析1.1社会环境（1）该工厂位于浙江省杭州市江干区近郊，周围地带经济发达，占用农田约50公顷，地理位置优越。（2）靠近铁路、公路、码头，水路交通便利，方便企业产品和原材料的运输，减少产品的运输成本。（3）靠近主要燃料和原材料产地，可以保证企业有充足的燃料和材料供应，并且水电供应可靠，具有较好的社会环境优势。1.1自然环境（1）该工厂地处平原地带，地势平坦，利于企业产品的交通运输。（2）气候条件较好，很少有自然灾害发生。（3）附近有河流通过，可以为企业提供充足的水源和水上运输第二章 项目投资估算与筹措2.1项目总投资估算本项目总投资达58642.6万元，包括建设投资估算（

2、扣除建设期利息）47183万元，流动资金7998万元，建设期利息3461.558543万元。具体数据见表2-1：表2-1项目总投资估算表 单位：万元序号 项目合计人民币123451总投资58642.622021.2286232400240031981.1建设投资(扣除建设期利息)4718321232259511.2建设期利息3461.56788.8922672.71.3流动资金79982400240031982.1.1建设投资（扣除建设期利息）估算在该项目的建设投资涉及固定资产构建费、无形递延费用、预备费用，具体数据见表2-2：表2-2建设投资估算 单位：万元序号工程或费用名称估算价值建筑工程

3、设备购置安装工程其他费用合计其中：外币1固定资产购建费494123519162090446691.1主要生产项目30342044783250318061.2辅助生产车间3830003831.3公用工程24910121021022821.4环境保护工程38516145380073791.5总图运输21811036306911.6厂区服务性工程000001.7生活福利工程6723361120021281.8厂外工程000001.9土地费用002无形、递延费用9009002.1无形资产8308302.2递延资产7070合计（1+2）455693预备费用1614 16143.1基本预备费1311 13

4、11其中：外汇003.2涨价预备费303303合计（1+2+3）471834固定资产投资方向调节税5建设期利息34623462建设投资合计（1+2+3+4+5）506442.1.2流动资金估算该项目的流动资金涉及应收账款、应付账款、存货和现金，预计达产期后每年的流动资金相等，具体数据见表2-3：表2-3 流动资金估算表单位：万元序号项目投产期达到设计能力生产期34567891011121314151流动资产27365472911891189118911891189118911891189118911891181.1应收帐款101220253375337533753375337533753375

5、33753375337533751.2存货16143229538053805380538053805380538053805380538053801.3现金1102183633633633633633633633633633633632流动负债336672112011201120112011201120112011201120112011202.1应付帐款336672112011201120112011201120112011201120112011203流动资金（1-2)24004800799879987998799879987998799879987998799879984流动资金增加额2

6、4002400319800000000002.1.3建设期利息估算该项目的建设期利息根据长期借款利率和预计长期借款估算，具体数据见表2-3：表2-3 建设期利息估算表单位：万元序号项目利率（）建设期投产期123451人民币借款9.721.1年初借款本息累计170214064536631282691.1.1本金16232371831.1.2建设期利息788.8934621.2本年借款16232209511.3本年应计利息788.892672.72.2资金筹措本项目总投资达58642.6万元，自有资金12400万元、长期借款40644.6万元、流动资金借款5598万元，具体数据见表2-4：表2-4

7、 资金筹措表单位：万元序号 项目合计人民币123452.1自有资金12400500050002400其中：用于建设资金1000050005000其中：用于流动资金240024002.1.1资本金124005000500024002.1.2资本溢价2.2借款77827.5633253.6445742.2.1长期借款（包括利息）40644.5617021.223623其中：借款本金3718316232.3209512.2.2流动资金借款55980240031982.2.3短期借款2.3其他2.2.1自有资金筹措本项目的自有资金筹措仅涉及资本金，具体数据见表2-5：表2-5 自有资金筹措表单位：万元

8、序号项目1231自有资金1.1资本金5000500024001.2资本溢价2其中：用于流动资金24002.2.2长期借款筹措本项目的长期借款本金由建设投资（扣除建设期利息）减去自有资金金额倒退所得，即第一年的长期借款本金=21232-5000=16232万元；第二年的长期借款本金=25951-5000=20951万元，长期借款的利息即为建设期利息，在表2-3中已求得，所以，第一年的长期借款（含利息）=17021；第二年的长期借款（含利息）=23623。2.2.3流动资金借款筹措本项目的自有资金筹措是流动资金投资扣除自有资金后的余额，具体数据见表2-6：表2-6 流动资金筹措表单位：万元项目项目

9、投产期达到设计能力生产期3456789111213131415流动资金借款余额0240055985598559855985598559855985598559855985598流动资金借款利息0208484484484484484484484484484484484第三章 财务效益分析3.1综合开发项目经济效益测算整个雁栖湖综合开发项目的经济效益体现在：耀江集团以25.26万元/亩（13.5万元/亩100085万元/亩）土地成本获得1054亩土地（土地市场价格为28万元/亩），从事房地产开发获得的项目总的经济收益。 3.1.1项目成本预测（1）单位产品生产成本该项目的单位产品生产成本共计286

10、元，其中原材料200元，燃料和动力68元，工资及福利18元，具体数据见表3-1： 表3-1 单位生产成本估算表单位：元序号项目单位消耗定额单价金额1原材料、化工料及辅料1.1A吨151511.2B吨0.6160961.3C吨0.825201.4D吨0.1522033小计2.5578.432002燃料及动力2.1水吨520.5262.2电度1000.3302.3煤吨0.81512小计152.80.445683工资及福利118184制造费用0005副产品回收吨0006单位生产成本（1+2+3+4+5)156.351.830286（2） 固定资产折旧估算表3-2 固定资产折旧估算表单位：万元序号项目

11、合计折旧率（）投产期达到设计能力生产期34567891011121314151固定资产合计1.1原值497457.61.2折旧费3781378137813781378137813781378137813781378137813781 净值4596442183384033462230842270612328019500157191193981584378596.9（3） 无形及递延资产摊销估算表3-3无形及递延资产估算表单位：万元序号项目摊销年限原值生产期34567891011121无形资产108301.1摊销838383838383838383831.2净值747664581498415332

12、2491668302递延资产（开办费）5702.1摊销14141414142.2净值5642281403无形及递延资产合计9003.1摊销979797979783838383833.2净值803706609512415332249166830（4） 总成本费用估算在该项目的总成本费用涉及外购原材料、采购燃料动力、工资及福利等，具体数据见表3-4：表3-3总成本费用估算表单位：万元序号项目合计投产期达到设计能力生产期3456789101112131415生产负荷（）40601001001001001001001001001001001001外购原材料12000040006000100001000

13、01000010000100001000010000100001000010000100002外购燃料、动力4080013602040340034003400340034003400340034003400340034003工资及福利1422210941094109410941094109410941094109410941094109410944修理费245741890.31890.31890.31890.31890.31890.31890.31890.31890.31890.31890.31890.31890.35折旧费491483780.63780.63780.63780.53780.6

14、3780.63780.63780.63780.63780.63780.63780.63780.66摊销费900979797979783838383830007财务费用（利息、汇兑损失）168653950.73767.83231.41562483.67483.67483.67483.67483.67483.67483.67483.67483.677.1 其中：利息支出168653950.73767.83231.41562483.67483.67483.67483.67483.67483.67483.67483.67483.6 汇兑损失8其他费用19500150015001500150015001

15、5001500150015001500150015001500其中：土地使用税00000000000009总成本费用28600917673201702499323324222462223222232222322223222232221492214922149 其中：不可变成本1252091231312130115939924.38845.58831.58831.58831.58831.58831.58748.58748.58748.5 可变成本(1+2)16080053608040134001340013400134001340013400134001340013400134001340010

16、经营成本（9-5-6-7.1)2190969844.31252417884178841788417884178841788417884178841788417884178843.1.2项目销售收入预测（1）销售收入和营业税金及附加估算该项目A产品销售单价为900元，第3年的生产负荷为40%，第4年的生产负荷为60%，第六年的生产负荷为100%。具体数据见表3-4：表3-4 销售收入和营业税金及附加估算表单位：万元序号项目单价 生产负荷40%（第3年）生产负荷60%（第4年）生产负荷100%（第5年）销售量销售量销售量内销（元）内销（吨）小计 （万元）内销（吨）小计 （万元）内销（吨）小计 （万

17、元）1产品销售收入1800027000 45000N产品9002000001800030000027000500000450002销售税金及附加125.30187.96313.262.1产品增值税1253.01879.57 3132.62.2城市维护建设税（7%）87.713131.570219.282.3教育费附加（3%）37.59156.387093.978（2） 销售损益表由损益表可以得出该项目投产当年就出现盈利，并没有出现亏损，并在达产期的每一年都有利润产生，盈利能力较好。具体见表3-5：表3-5销售损益表单位：万元序号项目合计投产期达到设计能力生产期34567891011121314

18、15生产负荷（）40601001001001001001001001001001001001产品销售收入540000180002700045000450004500045000450004500045000450004500045000450002销售税金及附加3759.14125.3188313.3313.3313.3313.3313.3313.3313.26313.26313.26313.26313.263总成本费用286009176732017024993233242224622232222322223222232222322214922149221494利润总额（1-2-3)25023

19、2.202.2664219693213622244122455224552245522455224552253822538225385所得税（25%）62558.050.541661492353415610.5614561456145613.85613.85634.55634.55634.56税后利润（4-5)187674151.6498214770160221683116841168411684116841168411690416904169047可供分配利润（6)187674151.649821477016022168311684116841168411684116841169041690

20、4169047.1盈余公积金18767.415.16498.214771602.21683.11684.11684.11684.11684.141684.11690.41690.41690.47.2应付利润07.3未分配利润168907136.544841329314420151481515715157151571515715157152131521315213累计未分配利润1028324136.546201791332333474806263877795929521081101232671384801536931689073.2财务评价3.2.1主要财务指标经计算，项目税后利润为187674

21、万元，税后内部收益率为28%，投资回收期为5.6年，财务净现值（15%）为34755.81万元。主要财务指标见表7.10。项目在财务上是可行的。表3-6 主要财务指标内 容金额（万元）总销售收入540000税金及附加3759.14总成本费用286009税前利润250232所得税（税前利润25%）62558税后利润187674税后内部收益率28%税后投资回收期5.60年税后财务净现值(15%)34755.813.2.2静态分析（1） 盈利能力分析该项目在投产期的初期净利率为0.31%，并呈逐年增长的趋势，在项目第五年达到最大值，由于在项目后期企业资产总额增加，导致资产净利率有所降低，不过总体盈利

22、能力较好。同时，该项目的销售净利率逐年上升，具体见表3-7：表3-7盈利能力分析表项目投产期达到设计能力生产期3456789101112131415资产净利率0.31%10.19%29.47%29.11%23.42%18.98%15.95%13.76%12.10%10.79%9.77%8.90%8.17%资产利润率0.41%13.59%39.29%38.81%31.22%25.31%21.27%18.35%16.13%14.39%13.03%11.87%10.90%销售净利率0.84%18.45%32.82%35.60%37.40%37.43%37.43%37.43%37.43%37.43%3

23、7.56%37.56%37.56%（2） 偿债能力分析该项目累计盈余资金104259.994万元，借款偿还期限为4年，偿债期间各年资产负债率最高为74.65%，最低为12.20%。流动比率由投产期的8.19增加到第十五年的30.69，流动比率很高，可能会产生存货积压或滞销的结果，需要引起企业的重视。其他指标见表3-8：表3-8偿债能力分析表项目投产期达到设计能力生产期3456789101112131415资产负债率74.65 64.13 35.55 12.20 9.35 7.57 6.36 5.49 4.82 4.30 3.88 3.54 3.25 流动比率8.19 1.95 1.65 2.9

24、6 6.05 9.13 12.21 15.29 18.37 21.46 24.54 27.61 30.69 速动比率（%）3.38 0.90 0.85 2.16 5.25 8.33 11.41 14.49 17.57 20.66 23.73 26.81 29.89 （3） 营运能力分析通过表3-9可知，该企业的流动资产周转率由初期的6.54降低到0.22，指标较低，说明该企业后期流动资产的利用效率较差；固定资产周转率由初期的0.39增加到75.39，说明后期该企业固定资产的利用率高，管理水平好；总资产周转率逐年降低，说明企业对全部资产的使用效率较差，会影响企业的盈利能力，需要投资者注重提高销售

25、收入或处置资产，以提高总资产利用率。表3-9营运能力分析表项目投产期达到设计能力生产期3456789101112131415流动资产周转率6.54 4.51 4.05 2.26 1.11 0.73 0.55 0.44 0.36 0.31 0.27 0.24 0.22 固定资产周转率0.39 0.64 1.17 1.30 1.46 1.66 1.93 2.31 2.86 3.77 5.52 10.28 75.39 总资产周转率0.36 0.55 0.90 0.82 0.63 0.51 0.43 0.37 0.32 0.29 0.26 0.24 0.22 3.2.2动态分析通过表3-10对该投资项

26、目的动态分析可得该项目所得税后的内部收益率为27%，反映了投资项目的真实报酬率为27%；项目所得税前的净现值为30520.25万元，大于0，说明该项目可行；投资回收期为6年，六年后可以收回所有投资。表3-10动态指标分析表计算指标：所得税后所得税前财务内部收益率（FIRR):28%33%财务净现值（FNPV): ic= 15%34,755.81 52,083.32投资回收期（从建设期算起)：5.595.23第四章 项目风险分析3.1定性分析项目实施过程中开发单位将面临的主要风险如下：3.1.1原材料涨价风险今年以来，大部分建材价格已经有较大幅度上涨，由于原材料的生产受到资源、能源和供求关系影响

27、，预计建材价格上升的惯性还会持续，增大项目开发成本。3.1.2 利率上调风险我国目前存、贷款利率处于历史最低点，当前经济走强，部分行业投资过热，央行提高准备金后商业银行资金面吃紧，央行最近公布扩大贷款利率上浮幅度等，存在利率上调可能，这将增加财务成本。3.2定量分析3.21敏感性分析由于在项目实施的过程中存在着一些不确定因素，因此对本项目的销售收入、投资成本和经营成本进行敏感性分析，以考察其对内部收益率和财务净现值（I15%）的影响。具体结果见表3-1和图3-1表3-1 敏感性分析表销售单价增减（%）销售量增减（%）投资成本增减（%）单位成本增减（%）所得税前内部收益率（%）所得税前净现值（万

28、元）税后利润（万元）00003352083.3218767450003560123.47208170100003768163.62228666150003976203.77249162-50003044043.17167310-100002836003.02146924-150002527962.8712631305003560123.47208170010003768163.62228666015003976203.772491630-5003044043.171673100-10002836003.021469240-15002527926.8712631300503149775.8018

29、4055001003047468.28180475001502945160.7617680300-503454390.8419135800-1003656698.3619504300-1503759005.8819872700053249441.44181001000103146799.55174366000153044157.66167732000-53454725.21194370000-103457367.10201066000153560008.92207763根据表中数据，在以上的变动范围内，净现值都是大于0的，可知方案均可行。敏感性分析表明,项目的销售收入、投资成本和经营成本对财务

30、效益的影响都较大，这就要求企业要控制投资成本和经营成本，保证销售收入，以减少项目风险。（1）当销售收入增加10%时，内部收益率由33%变动到37%，税后利润由187674万元变动到228666万元；（2）当销售收入减少10%时，内部收益率由33%变动到28%，税后利润由187674万元变动到146924万元；（3）当投资成本增加10%时，内部收益率由33%变动到30%，税后利润由187674万元变动到180475万元；（4）当投资成本减少10%时，内部收益率由33%变动到36%，税后利润由187674万元变动到195043万元；（5）当经营成本增加10%时，内部收益率由33%变动到31%，税后利润由187674万元变动到174366万元；（6）当经营成本减少10%时，内部收益率由33%变动到34%，税后利润由187674万元变动到201066万元；这就要求企业要控制成本，加强营销工作，保证经营收入的回笼，以减少项目风险。