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1、,重庆省2015年下半年房地产估价师案例与分析：估价对象区位状况描述与分析考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、原建设部城市房屋拆迁估价指导意见规定，拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在日内出具估价报告。A：5B：7C：10D：15 E：房地产估价机构必须加盖公章 2、房地产投资信托的风险不包括_。A经营风险B市场风险C利率风险D操作风险3、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本上升，供给量趋增，则预计其价格会_。A上升B下降C不变 D升降难定 4、中
2、华人民共和国土地管理法规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的倍。A：5B：10C：15D：30E：房地产估价机构必须加盖公章5、为确保承包商很好地履约，开发商通常从每次工程进度款中扣留一部分金额，作为承包商的缺陷责任期的_。A最终付款B预付款C保留金 D工程款 6、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。A销售收入B转让收入C租金收入 D利息收入 7、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向_提交申请材料。A人事部B建设部C省级人事行政主管部门 D所在地省级房地产行政主管部门 8、有一宗房产交易，成交价格为3 000元，付款方式是首付10，余款
3、在1年内按月等额付清，假设月利率为05，其一次支付的实际成交价格为。A：3 000元B：2 700元C：2 914元D：2 500元 E：工业用地的监测点评估价格 9、某工业用地的土地面积为10 000，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/，则因规划调整所需的补地价为_万元A500B1000C2250 D3000 10、下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是。A：房地产上市公司发行公司债券B：权益型REITsC：房地产上市公司发行股票D：商业银行贷款E：借款合同11、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市
4、开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是_模式。A选择专业化B产品专业化C大量定制 D单一市场集中化 12、建设用地使用权出让合同签订后，日内应支付全部地价款。A：60B：90C：100D：120 E：房地产估价机构必须加盖公章 13、根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。A：开发-销售模式B：开发-持有-出租-出售模式C：购买-持有-出租-出售模式D：购买-更新改造-出租模式E：借款合同14、需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是_。A目标
5、定价法B价值定价法C挑战定价法 D成本加成定价法 15、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是_元。A76800B79104C77952 D81562 16、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50，设备安装工程尚未进行。根据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15、60、25，该在建工程在估价时点的完工程度是。A：30B：45C：65D：75 E：工业用地的监测点评估价格
6、17、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为（）。A利润总额B投资利润C税后利润 D可分配利润 18、房地产开发具有_的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。A投资量大B周期长C风险性大 D开发费用投入时间变化大 19、房地产的行政法规是以颁布的。A：中华人民共和国主席令B：国务院令C：国务院房地产行政主管部门部长令D：省政府省长令 E：房地产估价机构必须加盖公章 20、已知一年期国债利率为3.31，贷款利率为5.43，投资风险补偿为2.23。管理负担补偿为1.32，缺乏流动
7、性补偿为1.42，所得税抵扣的好处为0.5，则报酬率为。A：7.78B：8.28C：13.21D：14.21 E：工业用地的监测点评估价格 21、销售不动产的营业税税率为。A：1B：3C：5D：7 E：执行层的组织协调 22、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是_。A过去数据简单算术平均法B过去数据加权算术平均法C未来数据简单算术平均法D未来数据资本化公式法23、是调查时向被调查者所要收集的问题，它是反映调查单位特征的标志。A：调查对象B：调查总体C：调查项目D：调查标志 E：执行层的组织协调 24、世界各国现代银行中最基本、最典型的银行组织形式是。A：中央银行B：
8、政策性银行C：商业银行D：非银行金融机构E：执行层的组织协调25、下列对工程建设定额的理解有误的是_。A工程建设定额是工程造价计价的重要依据B工程建设定额反映的是在一定的社会生产力发展水平条件下，完成工程建设中的某项产品与各种生产消费之间的特定的数量关系C工程建设定额体现某企业在正常施工条件下人工、材料、机械等消耗的生产水平D工程建设定额反映了工程建设和各种资源消耗之间的客观规律二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、在图5.3所示的现金流量图中，已知A、i和P，求F，采用复利系数
9、标准表示法表示，正确的是。(2002年试题)A：F=5A-PB：F=A(F/A，i，5)-PC：F=A(F/A，i，5)D：F=A(P/A，i，5)(F/P，i，6)+P(F/P，i，6) E：F=A(F/A，i，5)-1+P(F/P，i，6) 2、房地产的投资风险中，物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是指（）。A资本价值风险B未来运营费用风险C时间风险D持有期风险3、中华人民共和国城乡规划法规定，_根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划。A城市人民政府B城市人民政府城乡规划主管部门C城市人民政府国土资源主管部门 D城市人民政府房地产主管部门 4、房屋登记办法规定，
10、可以办理房屋预告登记的情形有。(2008年试题)A：房屋所有权转让B：房屋抵押C：在建工程抵押D：预购商品房抵押E：预购商品房5、消费信用有两种类型。A：类似商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者B：属于民间信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者C：类似国家信用，由政府以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者D：属于商业信用，由企业以赊销或分期付款方式将消费品提供给消费者 E：属于银行信用，由银行等金融机构以抵押贷款方式向消费者提供资金 6、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是_。A指数平滑法B市场因子推演法C德尔菲法 D销售人员意见综合法 7、通常是
11、构成居住区的基本单位是。A：居住小区B：居住组团C：独幢住宅楼D：分户家庭 E：执行层的组织协调 8、某企业2009年的净利润为50万元，该年度的资产平均总额为200万元。则该企业的资产报酬率是。A：10B：25C：50D：75 E：执行层的组织协调 9、房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分，下列有关说法不正确的是_。A投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在经营过程中所获得的报酬B等额系列支付的年值与现值之间的关系为：A=Pi+Pi/(1+n-1)，其中Pi就是投资者投入资本P后所获得的投资回收，而Pi/(1+n-1)就是投资者的投资回报，是投资者提取折
12、旧的一个方法，即偿债基金法C投资回报和投资回收对投资者来说都是非常重要的，投资回收通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率 D就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润 10、保险的最大诚信原则中，保证是指_。A在保险合同订立前、订立时以及合同有效期内，投保人对已知或应知的危险和与保险标的有关的实质性重要事实据实向保险人作口头或书面申报B保险人要求投保人或被保险人在保险期间对某一事项的作为与不作为，某种事态的存在或不存在作出的许诺C保险合同当事人一方放弃在保险合同中可以主张的权利D保
13、险合同当事人一方如果放弃合同中可以主张的某项权利，日后不得再行主张该权利11、最适合用市场法估价的是（）。A用做生产的房地产B可销售的房地产C出租或营业的房地产 D仅适用于自用的房地产 12、下列_房产可以免征房产税。A个人所有的房产B宗教寺庙、公园、国家机关、部队等自用的房产C企业办的各类学校、医院、幼儿园等自用的房产D高等学校兴办的校办工厂、企业、招待所等自用的房产 E房产因大修而停用的，大修期间可以免征房产税 13、_是指依法设立并取得房地产估价机构资源，从事房地产估价活动的中介服务机构。A中介管理机构B房地产管理机构C房地产估价机构D房地产质量管理机构14、价格等于“成本加平均利润”，
14、是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件_。A生产成本高于市场平均成本B生产成本低于市场平均成本C自由竞争D该种商品本身可以大量重复生产 E生产成本等于市场平均成本 15、有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为 8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格_乙的价格。A高于B低于C等于 D条件不足，无法确定 16、某城市规划将一个污染严重的企业南该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资_的特性。A区位选择异常重要B变现性差C需要适时的更新改造投资 D存在效益外溢和转移 17、在房地产
15、市场调查中，收集一手资料的方法有（）。A文献查阅B观察C专题讨论D问卷调查 E实验 18、房地产估价师注册证书失效的情形有。A：注册期满3年而未延续注册的B：持续离开估价岗位超过1年的C：年龄超过60周岁的D：聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的 E：不具有完全民事行为能力的 19、城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后，又产生纠纷的，如选择仲裁方式，则。A：必须经房屋拆迁管理部门同意B：前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议C：实行“一裁终局制”D：只有一方依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的，仲裁委员会不予受理 E：对仲裁结果不服向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理 20、从可将物品
16、划分为有形财产和无形财产。A：可否移动的角度B：移动是否影响其价值功用的角度C：是否具备物质实体形态的角度D：可否流通及流通范围的广度 E：执行层的组织协调 21、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括。A：待开发房地产的价值B：待开发房地产取得的税费C：续建开发成本D：销售费用 E：销售税金 22、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（）。A农用地改为非农建设用地B在写字楼旁新建大型游乐场C住宅区道路禁止货车通行D在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路E常常遭受洪水威胁23、根据工程量清单计价法，下列属于建筑工程安装工程规费的包括。A：差旅交通费B：工程排污费C：工程定额测定费D：社会保障费 E：危险作业意外伤害保险费 24、银行券具有以下特点。A：是在银行信用的基础上产生，通过存款提现和贷款投入流通B：信誉高，具有法定支付能力，可在全国范围内流通C：是一种法定支付手段，任何人不得拒收D：不定期，可以长期流通使用E：定期，但可以长期流通使用25、物业管理市场的供需主体是。A：政府职能部门B：物业服务企业C：业主及使用人D：房地产开发公司E：业主公约