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1、珠海_珠海市场精装修研究-张婷、麦玲玲、闫博珠海市场 精装修探讨 1 概况分析 随着市场不断成熟完善，各大开发商为项目价值最大化，各出绝技，而带精装修发售则成为近几年开发商惯用的手法；通过这几年的经营，客户对精装成品房是日趋认同，带精装修发售也成为市场越来越明显的趋势，以下有详细数据分析： 数据来源：珠海市商品房预（销）售专网 从可售套数来看，虽然珠海市整体可售套数在逐年削减，但精装可售套数呈上扬发展态势。 数据来源：珠海市商品房预（销）售专网 从可售面积来看，规律与可售套数一样，精装可售面积呈上扬发展态势，同比2006年增长130%，市场份额增长快速。 数据来源：珠海市商品房预（销）售专网
2、整体而言，珠海市房地产市场带精装发售的项目在06-09之间增长快速，2007和2008年较为平衡，2009年增长速度较为明显。从可售套数看，2009年同比2008年增长51.5%，同比2006年增长115.6%；从可售面积看，同比2006年增长130%，增长速度飞速。 2 代表性项目盘点 目前珠海市在售项目单价超过10000元/基本为带装修发售，这些项目有以下共性： A. 一般豪宅装修标准在2000-3000元/之间，高端豪宅装修标准在6000-7000元/之间； B. 都是品牌开发商开发的项目，展示品质高； C. 大盘唱主角，规模普遍在15万以上，少数高端豪宅在10万以下 D. 产品配比均以
3、中大户型为主，户均面积130/140左右； E. 销售速度为市场领先者，客户关注度特别高； 在售重点精装项目概况 项目名称 建面（） 套数 户型面积（） 销售均价 （元/） 装修标准 （元/） 月均 销售量 格力广场 18.4万 1003 两房/80-100/20%，三房/120-160/55%，四房/160-210/20%，复式/350-440/5% 12000 2房2500/3房2000 29 仁恒星园 2期 10.8万 630 两房/95-98/13%，三房/135-172/33%，四房/185-196/46%，五房/285/8% 10500 1800-2200 31 万科 金域蓝湾 3
4、期 9.2万 581 两房/88-103 /29%，三房/157-180/55%，四房/205-213/12% 复式/279-310/3% 20000 （目前单位） 1000-2000 5 华发新城 5期 50万 2146 两房/86-89/22%，三房/125-156/28.4%，四房/177-204/26.6%，五房/297/10.1%，复式/2.3%，洋房/185-300/8.2% TH/2.5% 河景：9500 园景：8500 1800 111 华发世纪城2期 10.7万 1243 两房/94-95/14.08%，三房/107-136/53.42%，四房/163-197/32.02%，
5、五房/253-259/0.48% 12000 2000 - 华发 绿洋山庄 8.3万 235 全四房：299/364 30000 6000 7 钰海帝景 4.7万 172 三房/250-266/34% 四房/264-299/66% 34000 7000 6 数据来源：世联数据库 将售重点项目概况： 项目名称 建面（） 户型面积（） 预料入市时间 预料均价 （元/） 装修标准 （元/） 最新状况 中海环宇城 39万 50loft复式公寓，108两房，120-150三房，160-200四房 2009年底 11000-14000 2500-3000 首批住宅认筹已结束，珠港澳三地推出200套左右，认
6、筹约400个 华发世纪城4期 38万 90左右两房，120-170三房，180-200四房，370复式 2010年初 11000-13000 1800 累计验资认筹近2000个，开盘时享受额外3个点的实惠 数据来源：世联数据库 3 各项目精装修标准细项 项目 格力广场 仁恒星园2期 万科金域蓝湾 华发新城5期 华发世纪城2期 华发世纪城4期 中海环宇城 华发绿洋山庄 钰海帝景 装修标准 2房2500元/ 3房2000元/ 1800-2200元/ 1000-2000元/ 1800元/ 2000元/ 1800元/ 2500-3000元/ 6000元/ 7000元/ 立面 墙身面贴外墙砖，局部铺贴石
7、材或刷仿石涂料或外墙涂料 高级仿古外墙砖 8层以下部分贴墙砖，8层以上涂料 高级陶瓷片，部安排文化石 原装美国进口“KM”外墙质感涂料 涂料 塔楼贴高级外墙砖，首层、二层架空层贴高级外墙砖、局部贴高级石材；迎水面选用国内防水墙体砖 涂料，局部石材 防滑砖、花岗岩 窗 采纳YKK铝合金门窗 铝合金门窗，双层中空玻璃 铝合金窗，中空玻璃 优质铝合金窗 优质铝合金窗，窗台铺人造石 铝合金门窗 LOW-E中空玻璃 “YKK”铝合金窗；面宽四米多的进口节能LOW-E夹胶玻璃窗 进品铝材 阳台护栏 铝合金框、夹胶玻璃栏板 客厅阳台配玻璃栏板，部分单位客厅阳台栏板为玻璃与实墙组合 铝合金框、玻璃栏板（局部实
8、体混凝土构件） 铁栏杆 铝合金玻璃栏板 铝合金护栏、夹胶玻璃 金属防护栏及平安夹胶玻璃 铝合金框、夹胶玻璃栏板 进品铝材 电 梯 厅 天花 天花造型吊顶，刷环保乳胶漆 双层防水石膏板 高级陶瓷片，部安排文化石 天花造型吊顶 - 未展示 涂高级乳胶漆设内嵌灯具 天花造型吊顶，局部刷金漆 吊顶 地面 铺贴仿石材地砖 玻化砖 大理石 高级抛光砖 - 未展示 高级抛光砖 意大利进口木纹石 大理石拼花 墙身 铺贴仿石材墙砖 玻化砖 白钢，局部大理石装饰 石材 - 未展示 高级抛光砖，局部贴高级石材，配茶镜 黑金花门套；意大利进口木纹石 铜雕、胡桃木、深啡大理石 大堂 天花 天花造型吊顶，刷环保乳胶漆 天
9、花造型吊顶，涂料 局部吊顶，刷漆 天花刷漆 美国进口“KM”品牌涂料 涂料 涂高级乳胶漆，主大堂配豪华灯饰 天花造型吊顶，刷漆 多层欧式吊顶，局部刷金漆 地面 仿石材抛光砖 高级抛光砖 石材金花 高级抛光砖（微晶石） 自然石材 石材 高级石材 意大利木纹石 高级石材 墙身 贴仿砖，局部贴自然石材 大理石 部分石材、部分涂料、局部水晶装饰 人造石材 人造石饰面、玻璃饰面及木饰面 石材 高级墙面砖，局部高级石材，入口做玻璃幕墙设计 意大利木纹石，墙线中华白大理石 高级石材，局部黑檀木装饰 电梯 日本进口“三菱”电梯，石材门套 广州日立永磁同步小机房电梯，轿箱内设监视设备 进口日立高速电梯 日立 广
10、州日立 奥的斯电梯 通力电梯，电梯门及门套采纳喷漆钢板饰面 日本进口日立 广州日立 门 入户门 广州日立永磁同步小机房电梯，轿箱内设监视设备 科技柚木饰面木质防火门，配有电子三控锁（密码、读卡、机械）及“猫眼” 松下瑞宁系列房门：三维可调整进口铰链，保证15万次开关无恙；消音锁及防撞吸音条；环保TEP贴面及防菌把手 复合木钢板防火防盗门 木皮饰面复合锅板防火防盗大门、机械门镜 复合木饰面钢板防火大门 大华品牌木质防火门配iRevo品牌智能门锁；厅门、阳台门选用铝合金玻璃门，配诺托品牌五金配件 钢板夹层PU漆防火门 黑檀木 室内门 木门 科技柚木饰面复合门 木饰面防火门 实木门 木皮饰面复合木门
11、（焗PU漆面），配把式机械门锁 木皮饰面木门 大华品牌木纹饰面复合木门；全部户内木门均配置铜质镀铬机械锁 PU漆空心门 黑檀木、花璋木 厅 地面 地面铺设800*800地砖，配人造石踢脚线 抛光砖 自然石材地砖（松下标准），实木复合地板（博洛尼标准） 抛光砖（非品牌地砖） 优质抛光砖，木皮饰面复合木踢脚线 地砖 生活家品牌多层实木复合地板 意大利进口木纹石 自然石材地板 墙身 刷环保乳胶漆 高级乳胶漆饰面 ICI内墙涂料，局部背景墙 美国进口“KM”品牌涂料 美国进口“KM”内墙涂料 涂料 高级乳胶漆 墙纸，局部影木 砂安娜、墙布 天花 天花局部吊顶，预留主灯位，刷环保乳胶漆 石膏板吊顶 IC
12、I内墙涂料，局部石膏板吊顶，不配顶灯 美国进口“KM”品牌涂料 美国进口“KM”内墙涂料 涂料 高级乳胶漆 造型吊顶，刷漆 石膏线、吊顶 卧房 地面 地面铺设实木复合地板，配木制踢脚线 柚木多层实木复合地板 复合实木地板 复合实木地板 实木复合木地板，木皮饰面复合木踢脚线 实木复合地板 生活家品牌多层实木复合地板 复合实木地板（葡萄木） 实木复合地板 墙身 刷环保乳胶漆 高级乳胶漆饰面 涂料（松下标准）；ICI内墙涂料，局部石膏板吊顶，无顶灯（博洛尼标准） 美国进口“KM”品牌涂料 美国进口“KM”内墙涂料 涂料 高级乳胶漆 墙纸，主卧部分影木 皮质软包、墙布 天花 天花局部吊顶，预留主灯位，
13、刷环保乳胶漆 涂料 涂料，不配顶灯（松下标准）；ICI内墙涂料，局部石膏板吊顶，不配顶灯（博洛尼标准） 美国进口“KM”品牌涂料 美国进口“KM”内墙涂料 涂料 高级乳胶漆 造型吊顶，刷漆 石膏线、吊顶 阳台 地面 铺设防滑地砖 地砖 石材（松下标准）；地砖（博洛尼标准） 60*60地砖 30*30瓷砖 未展示 仿古砖 30*30防滑瓷砖 道格拉斯防滑砖 晾衣架 晾衣架依据户型大小配置 升降晾衣架 无 名厂晾衣架 名厂晾衣架 未展示 不配备 升降晾衣架 好太太 灯 安装吸顶灯或壁灯 不配备，预留接口 不配备，预留接口 吸顶灯 不配备，预留接口 未展示 吸顶灯 吸顶灯 不配备，预留接口 厨房 地
14、面 地面铺设防滑地砖 抛光砖 地面砖（松下标准）；石材（博洛尼标准） 水泥砂浆找平,管道暗装 墙地瓷砖 瓷砖 抛光砖 意大利进口木纹石 自然石材地板 墙身 墙身铺设墙砖 抛光砖饰面 墙面砖（松下标准）；石材（博洛尼标准） 瓷砖 墙地瓷砖 瓷砖 瓷砖，局部配耐高温灰镜 意大利进口木纹石 道格拉斯防滑砖 天花 天花为吊顶 铝扣板天花，采纳埃特板面刷防水涂料 吊顶（松下标准）；铝板吊顶（博洛尼标准） 埃特板天花 埃特板天花，涂美国进口“KM”内墙涂料 铝扣板天花 铝质烤漆天花 吊顶，刷漆 欧式吊顶、埃特板 橱柜 BOLONI（博洛尼）整体橱柜 高级“配套组合厨柜” 松下整体橱柜，设计大容量升降吊柜
15、整体橱柜 采纳吸塑式面板，人造石台面，环保防潮板柜身，国产名牌射灯 一体式橱柜 欧派品牌高级烤漆组合橱柜 德国柏丽整体橱柜 胡桃木 灶具 TEKA（德格） 伊莱克斯 西门子 西门子 不锈钢面平安燃气灶 伊莱克斯 西门子 TEKA（德格） 伊莱克斯 抽油烟机 TEKA（德格） 伊莱克斯 西门子 西门子 伊莱克斯 伊莱克斯 西门子 TEKA（德格） 伊莱克斯 微波炉 TEKA（德格） 无 无 西门子 伊莱克斯 伊莱克斯 西门子 TEKA（德格）；嵌入式 伊莱克斯；嵌入式 消毒柜 TEKA（德格），嵌入式 无 西门子 西门子 伊莱克斯；嵌入式 伊莱克斯 西门子 TEKA（德格），嵌入式 伊莱克斯；嵌
16、入式 烤箱 无 无 无 无 无 不配备 不配备 TEKA（德格），嵌入式 伊莱克斯；嵌入式 其他 配备防雾筒灯 杜邦蒙特利米兰石系列台面石，百隆快装门铰、静音抽屉，不锈钢水槽 松下水槽、龙头，不锈钢地漏，人造石台面 Franke水槽、龙头，不锈钢地漏，人造石台面 国产名牌嵌入式管灯 无 配西门子冰箱；设高柜拉篮；连冷热可伸缩水龙头；厨房窗配单层玻璃 汉斯雅格水槽、龙头 无 洗手间 地面 防滑地砖 抛光砖 地面砖（松下标准）；石材（博洛尼标准） 水泥砂浆找平,预埋上下水管道,预留接口 优质墙地瓷砖 瓷砖 主卫铺高级石材；客卫铺抛光砖 浅啡瓦大理石 自然石材地板 墙身 瓷砖 抛光砖饰面 墙面砖（松
17、下标准）；石材，局部马赛克（博洛尼标准） 瓷砖 优质墙地瓷砖 瓷砖 主卫部分贴高级石材，部分贴抛光砖和灰镜；客卫贴抛光砖，局部配茶镜 中花白大理石 瓷砖 天花 天花吊顶，配防雾灯及射灯照明系统 铝扣板天花，局部采纳铝塑板 吊顶（松下标准）；铝板吊顶（博洛尼标准） 埃特板天花，涂美国进口“KM”内墙涂料 埃特板天花，涂美国进口“KM”涂料 涂料 铝质烤漆天花，做吊顶造型，设嵌入式吸顶灯 吊顶，刷漆 埃特板 台面 人造石洗手台面，配备镜子 人造石台面 大理石台面 人造石台面 人造石台面 人造石台面 人造石台面 黑金花大理石台面 大理石台面 花洒 KOHLER（科勒）；三房以上户型客卫ORCA（乐家
18、） KOHLER（科勒）（16栋工人卫生间除外） 摩恩 美标 美标 丹田 TOTO 汉斯雅格 TOTO，三功能 龙头 KOHLER（科勒）；三房以上户型客卫ORCA（乐家） KOHLER（科勒）（16栋工人卫生间除外） 松下 美标 美标 丹田 TOTO 汉斯雅格 部分高仪龙头 坐厕 KOHLER（科勒）；三房以上户型客卫ORCA（乐家） KOHLER（科勒）（16栋工人卫生间除外） 科勒 美标 美标 丹田 TOTO 瑞士劳芬 TOTO 脸盆 KOHLER（科勒）；三房以上户型客卫ORCA（乐家） KOHLER（科勒）（16栋工人卫生间除外） 松下 美标 美标 丹田 TOTO 瑞士劳芬 TOTO
19、 浴缸 三房以上户型主卫配备浴缸 主卫配备；KOHLER（科勒） 科勒（主卫配备） 四房及以上标准配备 四房及以上标准配备 140及以上户型主卫配备浴缸 1栋01、02、03，2栋01、02、03及3栋02、03单位主子房配备浴缸 瑞士劳芬 TOTO 淋浴间 两房户型配备玻璃淋浴间；三房以上户型客卫配备玻璃淋浴间 主客卫配备玻璃淋浴间 主客卫配备玻璃淋浴间 主客卫配备钢化玻璃淋浴间 主客卫配备钢化玻璃淋浴间 主客卫配备玻璃淋浴间 主客卫配备玻璃淋浴间 主客卫配备钢化玻璃淋浴间；汉斯雅格（玻璃、龙头等） 主客卫配备钢化玻璃淋浴 洗衣机 不配备 不配备 不配备 不配备 不配备 不配备 西门子 不配
20、备 不配备 其他 无 主卫设有线电视插口 无 无 国产名牌嵌入式防雾管灯及光管；配柜镜；配浴柜，木皮饰面门板，环保防潮板柜身 无 卫生间窗配单层玻璃 原产地定制家私家电 配备电视，网线插口 开关插座 ABB 海格 一二期运用梅兰日揽；三期未确定 TCL - 非品牌插座 奇胜品牌插座及开关 未定；交楼标准与目前样板房不一样 梅兰日揽 空调 “格力”家用冷暖中心空调 日本大金超级多联冷暖空调 无 “松下” “松下”挂壁式空调 日立空调 日立分体式冷暖两用全直流变频空调 日本大金中心空调 日立中心空调系统 热水器 “林内”（日本）燃气热水器 太阳能热水系统 “林内”（日本）电热水器 “能率”（日本）
21、燃气热水器 “能率”（日本）热水器 能率热水器 能率燃气热水器 美国“史密斯”中心电热水器 德国宝中心热水系统 小区安防系统 彩色可视对讲系统，闭路电视监控系统，电子巡更系统，远程红外线小区周界报警系统，门禁及一卡通只能管理系统，门磁、煤气泄露报警装置，家庭经济报警系统 小区每个单元设有门禁智能管理系统；每户配有可视对讲机和室内紧急报警按钮；每户设安防报警主机一台（接通小区管理中心）；厨房内装设燃气泄露报警器；小区设有停车库管理系统和电子巡更系统；各主要出入口设有电视监控系统，周边设有红外报警系统；小区设有中心监控中心；一、二层及顶层配置红外线幕帘防盗探头 小区周界防越电子报警系统；小区电子巡
22、更系统；一卡通门禁管理系统；背景音乐紧急广播系统；停车场管理系统；停车场远程刷卡系统；小区内闭路电视监控系统；可视对讲系统 每户设安防报警主机一台（接通小区管理中心）；厨房内装设燃气泄漏报警器；客（餐）厅、主卧装设紧急报警按钮；入户门装设门磁（防盗）报警开关；客厅（或餐厅）装设红外感应探测器 红外线报警系统，多功能可视对讲系统，视频监控系统 集门禁、停车场管理、消费系统、电梯限制、巡更等于一体的一卡通系统 彩色可视对讲机；一卡通门禁系统；燃气报警系统；紧急求助系统 小区设全封闭围墙，车行主入口设智能卡之别道闸，住宅入口大堂设有访客可视对讲系统及智能卡识别门禁系统；全部电梯内及住宅入口均设有闭路电视监控系统 煤气泄漏感应，防盗报警系统，可视对讲系统 日立集成智能化居家安防系统 标配：1、彩色室内机的可视对讲系统；2、入户门门网防护系统；3、红外线报警系统；4、紧急报警按钮系统；5、小区IC一卡通系统；6、餐厅及部分洗手间配影音系统。 选装：1、室内报警信息即时通知到指定手机；2、小孩回家信息通知到指定手机；3、通过指定手机确认或设定（布防/撤防）安防系统状态