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1、集住宅酒店式公寓写字楼商业于一体高档综合国际广场物业管理服务内容和标准第一节 建筑本体管理概述：x国际广场是一个品位非常高档的楼盘，有着非常优良的品质，从客户群体分析来看，潜在的客户群大多以高校的教师、学员和公司的高级职员为主，他们对房屋需求就是外观统一、整洁，结构保护良好，使房屋能够保值和增值。但在今后的装修和使用过程中，肯定会有消耗和磨损，若不采取措施进行建筑本体的维修和养护，很难使房屋得到保值和增值，甚至会影响到房屋的使用功能和使用效率。因此，加强物业建筑本体的管理成为物业管理工作的基础。一、 建筑本体管理的重点分析和管理思路(一) x国际广场的基本情况名 称层 数建筑面积使用功能A幢3
2、229000平方米酒店式公寓B幢2222500平方米写字楼、商铺C幢1813500平方米住宅地下室28700平方米车库、机房(二) 物业特征1、 建筑设计新颖，清新、典雅；2、 环境雅观、别致，环境配套设施齐全，绿化覆盖率高；3、 配套设施齐全，停车场、会所、商铺，应有尽有；4、 建筑质量和设备安装水准一流，硬件高档。(三) 客户需求使用人士为学员、教职员工、科研人员、高级职员等，他们对楼宇的建筑质量和工作环境的品味要求高；(四) 管理的重点和模式君临国际建筑风格的特色展现，良好的施工质量，以及高素质的客户群体，为物业管理提供了便利，但同时也对物业管理单位的维护管理工作提出了更高的要求。结合招
3、商局物业多年管理高档写字楼、住宅的实践经验，融合西方发达国家物业管理的超前理念，确定x国际广场的物业建筑本体维护与保养的重点在于周密的计划和日常有效的检查。为此，管理处拟以客户服务中心为枢扭，以预防为主，建立以装修监管、房屋维护、巡视检查为主体的三级管理模式，推行房屋健康档案管理，制定房屋维修保养计划、装修管理规定和空置房的管理计划，全方位地实施维护与保养。二、 物业健康档案管理为了有效保持物业完好、正常的使用状态，满足管理服务需求，我们设想推出“物业健康档案”管理措施，为房屋保值、增值提供可行的操作平台。建立物业健康档案管理至少有三方面好处，一是对房屋维修保养起到预防和事前控制的作用；二是当
4、房屋发生损坏情况时，可以很容易找到问题症结所在；三是当业主进行房产置换时，可以为房屋价值评估提供可靠的参考。（一）物业健康档案的分类 我们按照业务类别将物业健康档案分成以下几个方面：1、房屋本体维修档案；2、房屋装修维修档案；3、公共设备维修档案；4、房屋设施维修档案；（二）物业健康档案的业务组织为使物业健康档案能起到其应有的作用，真正受益于君临国际的业主，一个高效、协调的业务组织系统就尤显重要。为营造这样一个组织系统，我们的设想是：物业健康档案业务由管理处的工程维修部全面负责操作，由客户服务部进行跟踪、管理，而工程维修主管要对业务过程及业务结果负全面的责任。 （三）物业健康档案管理的内容在确
5、立了物业健康档案管理的组织关系后，还需要进一步确定物业健康档案管理的内容，对物业实施动态化的管理。1、收集物业验收的原始资料：该资料包括房屋的房型平面图；水电气、弱电管线图、室内装修状况、装修资料、原配家用设备等。2、将物业验收的原始资料进行分类归档；（1） 使用物业使用就诊卡，记录管理中所发生的故障；（2） 定期对物业进行健康诊断及健康评估；（3） 根据相关记录和使用情况，拟定检修计划；（4） 编写本年度物业健康管理报告及下年度物业健康管理计划。（四）物业健康档案管理操作流程根据管理内容及现有的资源条件，我们对此管理操作流程规定如下：各类物业健康信息的收集将资料分类整理、归档据此制定物业检修
6、计划检查、评估发现问题的记录建立物业健康档案编写、制定健康管理报告及计划实施信息反馈 三、物业维修养护计划就整个物业管理流程而言，编制物业维修养护计划是不可或缺的。编制物业维修养护计划的目的在于从全局的视觉出发对物业使用过程中所存在的问题或隐患进行一次全面的计划，使房屋建筑本体能真正满足使用要求及服务需要。（一）物业维修养护计划的编制依据 物业维修养护计划的编制应以物业健康管理档案及实际使用情况为基础和依据。因为物业健康管理档案是最能全面、客观地反映物业真正的使用状况的，也只有建立在此基础上的维修养护计划才能为真正地解决存在的问题提供有效、实在的解决手段。 （二）物业维修养护计划的制定职责1、
7、管理处工程维修主管负责编制物业维修保养计划；2、管理处经理负责审核物业维修保养计划；3、公司主管领导负责批准物业维修保养计划；4、管理处维修人员负责根据物业维修保养计划进行维修、保养及运行操作，并做好标识及记录。（三）制定物业维修养护计划的流程为保障物业维修养护计划的有效性和适宜性，制定标准的流程是关键。根据层级管理的要义结合业务实际情况，确定物业维修养护计划的制定流程如下：根据健康档案经理审核维修主管编制主管领导批准根据使用情况根据相关标准（四）物业维修养护计划的内容根据x国际广场的实际情况，我们制定房屋建筑本体的维修养护计划和实施方案1、维护范围：房屋的承重及抗震结构部位、屋面、外墙面、内
8、墙面、地面、天花板、通道、标识系统、楼梯间、门、窗、道路、停车场、沟渠、池井等。2、建筑本体年维修保养工作计划序保养项目保养周期保 养 内 容 与 要 求1、屋 顶2年两年对隔热层进行保养一次对面砖破碎和裂缝较大的及时维修更换。2、外墙饰面1年每年对重点部位进行检查，特别在雨季前的检查3、内墙饰面3年每三年进行全面维修保养。4、楼梯间3年每月用拖把进行擦洗，楼梯间踏步每三年进行一次保养。5、门1年对防火门日常发现有生锈掉漆的应及时修理，其它类型门每年全面保养一次。6、花园、围栏1年每年除锈刷油一次。7、窗1年 对门窗框松动、翘曲、铰链、风勾脱落及时维修，每年全部保养一次。8、 8公共地砖3年日
9、常发现损坏及时维修，每三年进行全面保养一次。9、 9吊 项3年日常发现有破损立即更换，三年揭开石膏板查看吊顶钢丝、全面检修一次。10、车行道 、人行道1年日常发现的损坏及时修补，每年重点养护一次。11、管 道3年室外一楼地面的管道每年刷油一次，井道内管道每三年一次，刷油一次。12、化粪池、污水井1年每年揭盖检查清理污泥一次。13、档雨蓬1年每年检修一次。14、玻璃幕墙、玻璃门1年每年对玻璃幕墙、玻璃门的玻璃胶进行全面检查。15、公共照明系统半个月灯泡随坏随换，灯罩半个月擦一次。16、水 池、水 箱半年1年每年对地下室水池清洗一次、每半年对屋顶水箱清洗一次。17、 1标识系统1年每年对物业的所有
10、标识系统全面检查一次- 8 -3、房屋及维修管理要求：（1）房屋外观完好、整洁；（2）主要出入口、通到及功能区域有明显标志、指示，表示清晰（3）房屋完好率达99%以上。（4）无违反规划私搭、乱建现象。（5）房屋的装修，不得危及房屋结构与他人安全。（6）房屋零修及时率达98%以上，零修合格率达100%，并建立维修和回访记录。（7）房屋资料档案齐全、管理完善，并建立住户居住档案，住户所在栋号、门号、房号清晰， 随时可查。4、市政设施管理规定：（1）小区内公共配套服务设施完好，不得随意改变用途。（2）供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，工作正常。（3）道路畅通、路面平坦。（4）污水排放通畅。（5）建
11、筑本体日、周、月维修保养计划：主要周期房屋本体室内：小修30分钟,一般故障2小时,不超过8小时,较难故障3天内。48小时跟踪验证。楼梯、墙面：发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，3-4年全面修补刷漆一次。天面：每年全面检查一次，每年雨季前须检查一次，发现破损及时修补。公共设施室内污水系统:每月检查1次,每年雨季前须检查一次,发现破损及时修补。道路车场：每天检查1遍,随时坏随时修；路灯：每天检查1遍，随时坏随时修；明暗沟：每周检查1遍，随时坏随时修；供水电气：每月细查1遍，随时坏随时修；楼道灯：每天检查1遍，即坏即修。标识系统：每天检查1遍，即坏即修。检查项目及处理方法检查项目1.地基基础
12、 2.梁柱板主体 3.墙体 4.顶棚 5.楼梯扶手 6.公共门窗 7.隔热层、防水层 8.水箱水池 9.天面扶栏 10.消防设施 11.电子对讲门 12.信报箱 13.标识 14.散水坡 15.楼板地面砖 16.上下雨污水管 17.设备房 18.道路 19.道路 20电缆沟盖板 21.路牙 22.踏步阶 23.给排水 24.路灯 25.清洁设备 26.娱乐设施.处理方法按照招商局物业管理有限公司ISO9001：2000标准,对轻微不合格项进行整改,严重不合格项上报经理并提出纠正措施。考核标准日常周检、月检考核按ISO9001：2000质量标准；年终考核按国家建设部考核标准。四、建筑本体维护保养
13、及日常维修流程图1、建筑本体维护保养流程示意图巡查计划发现问题未发现问题做好记录费用测算不合格分析原因相关部门合格过程监控施工队伍评审记录验收2、日常维修流程通知维修单报修意见回复意见回复回访客户服务中心业主报修工程部办公室维修各维修班业主验收工程部办公室客服中心五、二次装修管理楼宇接管验收交付使用后，业主(或用户)办理完入伙手续后，在正式入住前，业主将对所购(租赁)房屋进行分隔、装饰、布置等，形成二次装修。二次装修不当，将会引起房屋渗漏，甚至危及房屋的安全，为此，必须加强对房屋二次装修的科学管理，保证业主在满足自身需要的同时，不致损害整个房屋的正常使用（一）二次装修的特点二次装修是在房屋初装
14、的基础上进行的，它与一般装修有所不同。其特点如下：1、符合楼宇原设计时的工程技术规范与技术指标；2、施工时应顾及相邻住户的正常工作及生活，尽量减少对他们的影响3、对施工人员的技术及素质要求比较高，以保障住户的人生、财产的安全；4、重视施工中的防火工作。5、严禁违章搭建。（二）装修范围控制1、不可擅自改变房屋的柱、梁、板、承重墙、屋面防水隔热层、电路、煤气、上下管线等；2、不可擅自用大理石等超厚超重材料进行装修；3、不擅自封闭或改变阳台用途；4、不擅自改变原有门窗规格及外墙面装饰。5、不得有违章搭建6、不得擅自安装室外空调机组、太阳能热水器等可能影响外墙的设施和装饰。（三）装修管理的要点1、严格
15、按照装修范围进行装修申请的审核，并与业主及施工方签订装修责任书，重点在于保证房屋设施的正常使用功能、保证房屋外观统一美观、装修材料符合防火规定。在方案的审批中，我们会特别注重房屋结构、智能化设施及水电气管线、阳台、窗台、空调安装、太阳能热水器安装管线等方面的审核。对通过审批的装修，发放装修许可证，并张贴于门上，便于检查。2、对装修施工对进行统一管理，制作统一的出入证3、加强装修现场的巡视，做到每次巡视有记录，每次记录有解决，严禁超范围装修和野蛮装修，确保社区内无一例违章装修。4、在施工中，若临时增加项目，须经重新审批通过后，方可开工。5、加强现场的消防防火监督，不得在装修场所使用电炉等大功率电
16、器，施工现场配备消防器材，临时使用电焊等动火器具，须提前在工程部办理批准手续后方可使用，并由安全部监督。6、严把装修验收关，装修的检验依据包括装修方案、日常检查记录、隐蔽工程验收记录、卫生间、厨房地面的防水、配电的容量、外墙面的装饰、房屋主体结构等，隐蔽工程须在隐蔽前由客户服务中心组织验收。7、装修的保护。为保护墙体、电梯、走道、通道等公共设施在装修期间不受损坏，拟将装修户搬运材料必经的地下电梯入口、走道、电梯内外及装修户外围处将铺设木制夹板，作临时性保护。8、装修垃圾的清运。装修垃圾必须袋装，并按指定的电梯、通道、路线、地点清运，按指定的地点堆放。9、装修材料从指定电梯运输，严禁超大、超宽、
17、超重、超长材料从电梯运输，大型装修物资由业主签字、客户服务中心验证后，凭放行条放行。（四）装修管理流程工程主管预审装修内容，及有关装修施工队资料，需报请消防部门审批的必须有消防部门的批复。管理处、工程部、安保部人员在日常巡查时应对装修施工队的作业情况进行监督。如发现有违章装修现象发生，应立即予以制止并交管理处统一按规定进行处理。管理员办理装修人员出入证。用户提出装修申请并填写装修申请表，提供有关装修施工队资料。财务人员核收用户装修各项应缴费用。管理处主任对有关装修项目进行审批，并督促管理员做好装修工程的监督工作。用户装修完毕，管理员会同工程对装修工程进行验收，人员确定无违章现象后，给予办理退回
18、装修押金手续。六、空置房管理 规范空置房管理工作，确保空置房管理质量，为开发商及业主提供全方位的管理服务。 （一）建立空置房档案资料 针对x国际广场的空置房屋，管理处将重新登记造册，建立空置房登记表和空置房动态登记表，在空置房登记表中,将详细记录房屋的各项信息,包括装饰装修信息及室内设施等，为维护保养计划提供信息。 （二）制定空置房维护计划 考虑到实际情况，每半年制定一次维护计划，对空置房的质量进行保值维护。维护计划的主要内容包括：维护管理的项目；维护管理的频率；维护管理的措施和维护费用预算。（三）空置房的维护措施1、根据季节的变化定时对空置房进行开窗通风、散热；2、大雨之后，要对空置房进行检
19、查，查看房屋外围墙体及屋顶是否有渗漏水等质量情况；3、必要时对房屋内部进行烘干处理，防止墙面、天花发霉；4、参照有关配套电器使用说明书，例如室内通电及室内水管打开试运行，以保持电器及水管良好的工作状态；5、每半月对空置房的水、电表进行读数检查，观察读数与上次检查是否一致；6、定期对空置房的卫生进行清理；7、安全员及维修工巡楼时应注意空置房的防火、防盗工作，如发现空置房内有异常情况应及时向管理处报告。（四）空置房资料记录巡楼人员将每次巡楼的情况如实填写在空置房动态表中，每半年汇总一次存档。空置房或卖出时，将空置房资料同其他物业资料一同交于租户或业主。第二节 设施设备管理概述：设施设备管理是物业管
20、理的根本，是开展一切服务的后勤保障。设施设备管理是一道看不见的风景，但业主无时无刻都在感受它的存在。有了设施设备的保障，业主们才能生活、工作在舒适、清雅、安全的环境中。招商局物业在详细研究x国际广场物业管理邀标书的基础上，结合多年高档写字楼、住宅的物业设施设备管理经验，针对该项目智能化程度高、设施设备齐全、容量大、数量多、分布广的特点，进行细致的综合技术分析，并在此基础上提出“点阵统一、重点控制”的工程设施设备管理模式，通过制定严格的管理制度、严谨的工作规范、周密的维保计划等，达到对设备运行和维护的控制，为x国际广场提供安全可靠大的动力支持。一、设施设备管理的技术分析对工程设备进行深入、准确的
21、综合分析，是做好工程设备管理的前提和基础，只有做到对设备知根知底，方能在工作时胸有成竹。为此，招商局物业精心组织了各专业工程师对x国际广场的设施设备系统进行专业的调研，全面、详尽的技术分析。君临国际广场供配电系统公共照明系统电梯运输系统给排水系统智能化系统VRV空调系统消防系统x国际广场配套齐全、功能复杂，设施设备的数目相当大。主要设施设备系统组成如下：在此，我们按工程设备系统分类逐一对其进行技术分析，为制定工程设备管理思路和具体措施提供依据。（一）供配电系统1、系统组成x国际广场的供配电系统是一个庞大的供配电系统，是整个x国际广场的动力心脏，总容量6000KW它包括高压供电系统、低压配电系统
22、和双电源供电系统，包括： 进线电源 高压开关柜 低压开关柜 干式变压器 母线槽 继电保护 中央信号屏 双电源切换柜2、高压配电系统特点分析高压配电系统具有显著的系统大、分散广、设备复杂、技术要求高的特点，A、B幢照明设备机房分别位于A、B幢的地下层，C幢照明系统由室外地面配电箱引入，而主动力机房位于x国际广场B幢楼的地下部分，x国际广场所有的动力用电由它供给，这也是今后x国际广场动力保障的最关键点，其运行可靠与否，直接决定了x国际广场能否正常运作，物业功能能否正常发挥的最主要因素！因此，这也是我们将其列入工程设备管理的重中之重的根本原因。为了把控好这一重要环节，这就要求我们从多方面做好工作。3
23、、低压配电系统特点分析低压配电是x国际广场供电网络中的基础系统，具有设备数量多、设备分散面广的特点，而且此部分设备又是供配电系统中操作使用最频繁的部分，因而设备的故障率也相对较高。需要有足够的运行维护人员对各设备分布点进行密切的监控，加强日常巡视，随时作好设备的例行维护管理工作，一有故障先兆，必须及时予以处理，防止出现恶性设备事故的发生。（二）电梯系统1、系统组成x国际广场的电梯运输系统总体数量大、分布广、未来的使用频率极高，是未来人流、物流运输的主要途径。主要分布如下：序号名称安装地点层站数量品牌1客梯A幢32+242无机房梯A幢313客梯B幢22+244无机房梯B幢325客梯C幢18+24
24、2、系统分析x国际广场的电梯系统由12台高层客梯和3台无机房电梯组成，该系统与消防系统进行联动控制，当发生火灾事故时，消防系统可以令事故区域内的除消防梯外的电梯迫降至首层，停止服务。对于此部分设备，将是今后x国际广场设备管理的一个重点和难点，因为电梯系统首先是与业主接触最多，使用频率最高的设施设备，故障率也相对较高；其次是出故障后影响面较大，将直接影响楼内业主的使用；最后是维护管理的要求较高，处理故障的难度较大。电梯是对安全性要求极高的设施设备，我们在充分做好日常运行保养和安全管理的前提下，拟采取请专业外包单位提供专业维护保养工作，以满足设备的运行需要。（三）给排水系统1、系统组成x国际广场的
25、给排水系统四通八达，在A、B、C三幢建筑物及地下室内形成一个错综复杂的给排水网络系统。给排水系统的组成主要包括：序号名称规格数量1生活水箱80T/100T/60T各一32消防水箱3消防泵24喷淋泵75KW/台25生活水泵7.5KW/台，286地下排污泵39KW/42KW/30KW377污水处理设施2、系统分析x国际广场的给水系统以市政管网作为供水水源，采用变频水泵与生活水箱相结合的供水方式。此部分是x国际广场供水系统的生命线，是供水系统中最重要的部分，也是在今后的工程设施设备管理中必须加以重视的部分。x国际广场的排水系统：粪便污水经室外化粪池、餐厅（写字楼、会所）污水经隔油池处理后一起排入城市
26、污水管网；雨水经由雨水斗、明渠、检查井及雨水管排放至市政下水道，地库集水坑排水采用潜水泵排出室外管网；屋顶雨水有组织内排水，汇集后排入室外雨水管网。排水系统是给排水系统中最容易出问题的地方。给排水系统的管理重点主要在于供水水质的管理和排污系统的通畅。（四）消防系统1、系统组成x国际广场的消防系统是一个功能完善、辐射面广的系统，其系统组成如下：消防报警系统组成消防广播与背景音乐系统报警系统主机消防专用通讯系统消防水系统消火栓系统防火卷帘门系统防排烟系统喷淋系统正压送风系统设施设备联动系统其主要设备包括报警主机、烟感、温感、消火栓按钮、玻璃破碎按钮、消防电话、警铃、扬声器、防火卷帘门、正压风机、排
27、烟风机、喷淋头、消防水泵、消防水箱、消火栓、消火箱、消防联动控制盘、紧急广播等。2、系统分析（1）火灾自动报警系统及联动控制系统本火灾自动报警及联动控制系统设于总控制中心，报警控制主机设置有图形显示装置及打印机等，具有全中文显示的功能，除显示报警信号外，还可直观显示各消防设备的运行状态。探测器均内置线路隔离开关，当探测总线发生短路时，能在报警主机上将损坏的部件隔离，而不需另外增加隔离模块。消防联动控制系统是当某处发生火灾时，系统能够自动启动其监控对象转入火灾应急状态，如强制切除火灾区域的供电电源、启动消防水泵、自动关闭防火卷帘、自动关闭送风机、强制切入紧急事故广播、迫降电梯至首层及电扶梯停止工
28、作等。（2）消防广播及背景音乐系统x国际广场的消防广播及背景音乐系统广播在火警时作消防紧急广播用，当收到某区域火灾信号时，紧急广播系统将预先录下的信息，播出以引导员工疏散。平时作为背景音乐使用。两个系统通过报警主机切换。（3）消防水系统消防水系统由室外消火栓系统、室内消火栓系统及自动喷淋系统组成。x国际广场的消防系统用水由市政自来水管网直接供给，设置消防水箱，消防水分别用于消火栓系统和自动喷淋系统。（4）消防通讯系统消防通讯系统是供消防专用的通讯系统，其覆盖范围包括消防水泵房、电梯机房、消防控制室、发电机房、高低压变配电房、风机房、生活水泵房及各个重要场所。系统总机设于消防总控制中心，各主要机
29、房则设置系统分机。（5）气体灭火系统气体灭火系统主要用于配电房的灭火。（6）防火卷帘系统通过各防火卷帘将各区域分成不同的防火分区。当发生火灾时，可根据消防控制室、火灾探测器的指令或就地手动操作使卷帘门下降到定点位置（7）防排烟及正压送风机系统当发生火灾险情时，各区域的烟感、温感探测器首先会将探测到的信号传到报警主机，通过主机信号关闭相关区域内的新风机，并启动相应的排烟阀，进而启动相关的排烟风机及正压送风机。（8）楼宇管理系统的联系接点消防系统提供各联系接点至弱电系统，进行系统的总体监控，包括室外消火栓水泵的控制接点、室内消火栓水泵的控制接点、喷淋水泵控制的接点、高区喷淋增压泵控制的接点、高区室
30、内消火栓增压泵控制接点、消防水池液位以及火警报警信号等。（9）综述消防系统是x国际广场一个不可或缺的系统，是防范和处理消防事故的安全线，是工程设备管理当中一个不可忽视的环节，因此必须确保其设备的正常运行。因此，消防系统的管理重点在于做好日常运行、维护、保养和定期的试验工作，保证消防控制主机系统和各消防系统设备随时可以启用，同时，将每两年在消防监测部门进行一次系统全面检测。（五）公共照明系统x国际广场的公共照明系统是非常大的，主要分布于大堂、走廊、通道、会所、机房、地下停车场、消防楼梯、电梯过道以及室外的庭院、车道、和外立面的泛光照明。公共照明系统的使用率高、故障率大，因此，管理的重点在于平时要
31、求我们做好各照明系统的维护保养工作，加强日常巡视，发现问题及时处理，保证照明系统外观整洁无缺损，无松落，光源完好率和维修及时率达100%。此外，公共照明系统的节能问题也是管理中的一大重点。（六）VRV空调系统及新风系统x国际广场的VRV空调系统和新风系统是专为写字楼和酒店公寓大堂设计使用的，其设计方式有利于节能和费用的计量，使用方便，维护管理简便，在日常的管理过程中，保持空气的清新和良好的暖热效果成为管理的重点。根据以上分析，可以看出：x国际广场的设备呈现“全”和“广”的特点。“全”是指设备的品种全，数量多“广”是指设备分布的区域广，设备末端分布于三幢高楼和地下的70000余平方米。二、设施设
32、备的管理模式和管理措施（一）设施设备的管理模式针对x国际广场设备设施齐全、数量繁多、分布各区的特点，招商局物业以“点阵统一，重点控制”的工程设备管理模式，1、模式诠释点阵统一：通过对各个设备的详细了解，分别将前述各系统所有设备设为管理控制点，如：电力供应系统的高压柜、发电机、变压器、低压柜、UPS等各个设备点，弱电系统的BA监控、保安监控、巡更设备、门禁设备的监控中心主机和各个末端设备，消防系统的报警主机、火灾探测器、消火栓泵、喷淋泵、湿式报警阀等，电梯的门、轿厢、安全装置、机房控制柜等；建筑本体、门窗、道路等设施，照明系统的灯具、灯泡、灯管、镇流器等，给排水的阀、水龙头、排水口等，都是单独的
33、每一个“点”，所有这些点综合在一起，就形成设备控制的“阵”，将这些点阵统一，就是以工程部为管理枢纽，统一制定设施设备的维修养护计划和日常巡视检查方案，提供统一的维护质量标准，按统一的管理制度和管理规程操作，逐一对各个机电设备点进行精心地运行管理和科学细致地维修保养，从而达到设备管理的统一完美。重点控制：所谓重点控制，就是对重点设备重点部位，制定专门的措施和制度，有目的的去重点控制，从而保证设施设备的正常运行。系统管理重点管理措施要点电梯系统安全运行日常巡检记录、委外维保、按时年检消防系统可靠运行、随时可启动定期试验、巡查供配电系统安全可靠运行加强日常的维护检查，发电机定期试验、检修给排水系统水
34、质良好，排水正常水箱定期消毒、换水，水质定期检验，排水系统定期清理、疏通VRV空调系统空气清新、制冷、热效果好设备定期维护、检修、清洗2、模式管理要点该管理模式的管理要点在于对分布各区域的电梯、消防设施、智能化系统、通风空调装置和给排水系统实行24小时运行值班的管理办法，对集中控制的供配电系统、监控系统、消防系统实行24小时集中值班运行，通过严密的工作计划，严谨的工作流程，严格的质量管理和完善的应急处理预案，对日常维修保养、客户报修、紧急情况处理等实行统一控制，从而达到统一质量，统一监管的效果。（二）管理措施根据“点阵统一、重点控制”的管理模式，针对设备管理的关键点，我们提出与之配套的管理措施
35、，对设施设备实行专案管理1、工程前期介入的管理物业管理在工程前期介入，一方面向发展商提供有关建筑设计、建筑材料、设施设备选用、业主建议、商户布局等专业意见以使该建筑充分体现其价值；另一方面，在建筑物交付使用之前，能够充分考虑业主、住户、租客的使用需求，在小区的配套设施方面提供专业化意见，并顾及到在物业交付使用以后，需要专业化的全方位管理去继续维护这项重大投资。 在前期的介入过程中，我们会深入到现场的工作中，实地了解工程进展，从图纸的规划设计开始了解设施设备状况，为开发商设施设备的选型工作提供有建设性的建议、为机房的设置提供参考意见，配合参与设施设备到货的验收、清点，开始设施设备资料的收集工作。
36、在安装阶段，提前熟悉了解设施设备的安装、调试和操作的流程、规定、标准、参数，为设施设备的正式接管做好前期准备工作。2、设备交接管理设备的验收和接管是搞好设备管理工作的首要环节，这一环节若能把好关，将非常有利于今后的日常管理。设备的接管可分为岗位交接和责任交接。在交接前期，由于存在种种不完善的地方，设备可能交接不清，在此情况下，管理中心可以先行实施岗位交接，对暂交付条件暂不完善，但急需先行使用的设施设备可以先予以代管，不承担维护责任（此时维护的维护责任在施工安装公司方），条件成熟后，双方进行责任移交。在接管过程中，管理处按发展商所移交设备清单、规格型号、容量大小、设计要求等进行验收，对设备的安装
37、数量、安装位置及竣工图逐项验收。在验收过程中还有以下几点值得注意：（1）设计图纸与设备的规格型号、数量符合；（2）主要设备、设施的安装位置与安装质量符合；（3）设备与连接整个系统的技术性能，应与设计要求符合；（4）验收完毕，应填写验收和移交的记录，报告并归档。3、设备档案资料管理（1） 设备原始资料档案管理将设备的原始资料归档，资料内容主要包括：验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证、订货合同、安装合同、设备安装图与建筑结构图、使用维护说明，遗留问题处理协议和会议记要等。另外要制作设施设备卡，记录有关设备的各项明细资料。（2） 重要设备维修资料档案管理一是维修单管理：每一次维修都要填写维修单
38、，每月统计一次，每季度装订一次，由工程维修部负责保管以备查验。二是设备巡查记录表：值班人员填写的设备巡查记录表每月一册，每月统计一次，每年装订一次，由管理处资料员保管以备存查。三是技术革新资料：设备运行的改进、设备革新、技术改进措施等资料，由工程维修部汇总存查。4、人员管理人员管理有两层含义（1）人员素质的管理：包括人员的上岗证、特殊工种作业证、技能证书的管理；人员的岗位培训、技术培训的管理。（2）设备责任人管理：根据设施设备的状况，实行设施设备分管责任制，明确分工，责任到人，建立设备台账制度，掌握并记录设备运行情况。更应明确责任人的岗位职责(见下表)：名称负责人主要工作职责专业设备维修主管对
39、设备的保养工作进行监督及指导，根据设备台账编制有关维修计划专业保养专业维修公司电梯等智能化高的设备，由专业公司制定维修保养日常维护维修技工负责公共设施的维护，制定保养计划5、制度管理建立交接班制度、日常巡视检查制度、设施设备运行保养制度、日常保养制度、设备运行手册、设备档案管理制度、设备管理台账、设备管理操作人员责任书、值班管理制度等一系列管理制度，对工程人员和工程设备进行统一的监管，这是设备规范化管理中最重要的手段之一。6、计划管理计划管理就是根据设施设备的运行状况和相关的规程，制订行之有效的设施设备日常和年度维修养护计划，从而保证设施设备始终处于良好的运行状态。7、检查考核管理检查管理就是
40、制定一系列的管理考核制度，通过不停的检查和考核，去发现问题，并针对问题去解决，从而使设备设施管理达到更高的一个层次。三、工程维修部人员架构（含建筑本体、设施设备和智能化运行管理）工程运行组领班1名（兼）工程维修部工程维修组领班1名（兼）工程主管1名综合维修工1名配电值班工3名消防监控中心4名智能化工程师1名空调维修工1名电梯维修技工1名水电维修工2名工程维修部人员合计：14人工程主管由强电工程师担任，工程运行领班由弱电工程师担任四、设施设备的运行管理（一）设施设备运行管理x国际广场的设施设备数量多，涉及面广，做好工程设备的运行管理，具有十分重要的现实意义。要保证设备的正确运行，首先需熟悉各种设
41、备的技术资料，包括使用说明书、工作性能、适应范围、运行方式、连续运行时间、注意事项等等。对一些较为大型、复杂、技术要求较高的设备必须对操作使用人员先进行专业培训，待能了解其基本工作原理并熟悉操作程序后再独立操作。对一些特殊岗位（如配电、暖通、电梯、消防）等，要求操作人员必须取得相应的操作证后方可进行设备操作。依据“点阵统一、重点控制”的管理模式原则，工程设备的运行管理重点是平时做好日常的操作、记录以及现场的联络汇报工作。对运行中的设备需用一看、二摸、三闻、四分析、五动手、六汇报、七备案的原则来判断处理设备的运行情况，从而对设备采取有针对性的措施。一看看运行设备的外表，各种开关、操作机构的位置，
42、故障显示指示，油位、水位、温度、颜色等直观细微情况变化，及早发现设备运行故障的征兆。二摸即用手的感觉来判断设备是否运行正常，其中包括电机的轴承温度，开关外壳绝缘导线运行温度及设备振动等。三闻对嗅觉范围内的运行设备进行鉴别，通过闻，能确定如电容器、开关、线路是否有问题（焦糊味），能判断空调机组是否泄漏（较浓的冷媒味），亦可判断发电机组、空调机组的燃油和机油泄漏（有些漏油部位因被物体或箱盖挡住一般难以发现，而通过闻却能发现问题）。四分析通过一看、二摸、三闻，进行综合分析，最终确定设备故障与存在问题的地方。五动手在确定运行设备故障与存在问题后，动手解决问题，排除故障。对一些必须停止运行的设备当机立断
43、退出运行，防止故障因进一步扩大而损坏设备。六汇报当事态严重，无法当时解决的问题应及时向上一级主管领导或部门汇报并请求支援解决。七备案对抢修更换过的设备设施，应有详细的记录留档备案。设备的维修技术档案资料对日后的运行保养维修具有十分重要的作用，同时也是重要的技术凭证和依据。 岗前培训考核实习熟悉系统各设备说明书、各项技术参数和操作规程，拟订各管理制度、规程、标准、流程，进行多轮岗前的模拟操作后方可上岗。对设备进行运行管理并定期巡检规定的时间规定的路线规定的程序相关制度规程有异常有故障运行正常做好运行记录通知工程部当班负责人迅速排除异常通知工程主管做好记录组织力量处理需外部门处理通知外判部门处理故
44、障已排除故障故障排除后转入正式用电通知工程经理汇报管理处经理针对x国际广场的工程设备实际情况，拟对各主要设备系统按如下工作流程进行的运行管理：五、设施设备的维护管理根据“点阵统一、重点控制”的原则，工程部将对在管的设施设备进行分析，确定重点控制管理部位，制定有针对性的设施设备维护管理方案，对设施设备实施统一的工程设备管理，这是工程设备管理不可缺少的重要环节。设施设备的维护管理包括定期检查、日常保养、制定完善统一的维修制度、维修质量标准等，工作重点如下：1、预防为主，坚持日常保养与按计划维修并重，使设备设施处于良好状态。2、设备设施定期检查、巡视形成制度，对不同设备根据实际使用情况做到定人、定时、定期、定质的检查与养护，包括更换易损零件，添加润滑油、更换轴承、皮带、盘根、除锈补漆翻新保养等。3、根据管理处维修人员的实际情况，实行专业人员维修与操作人员维修相结合。4、常年使用运行与季节性使用的设备，合理制定安排维修保养期限和计划，完善设备管理维修保养规程并予实施、执行。5、不经常使用、运行或非正常情况下使用的设施设备，不能忽略对其保养和检查。如发电机、消防泵、喷淋泵