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1、1在全市物业管理工作会议上讲话在全市物业管理工作会议上的讲话 今年以来，全市上下提倡少开大会、多干实事。召开这样一个专项会议，就是因为这个会是不得不开的会，也是必需仔细实行的会。下面，我讲三点看法： 一、提高相识，切实增加责任感和紧迫感 物业管理是城市管理的一项重要内容，是社会广泛关注的热点、焦点。我们必需站在提升全市居民华蜜感、维护社会稳定的高度，充分相识物业管理工作的重要性。 （一）做好物业管理工作具有重要社会意义和经济意义。第一，物业管理是现代城市管理的重要组成部分。完善和发展城市功能，维持城市的运转，须要投入相应的人力、物力、财力进行管理。物业管理就是要建立与城市设施这一“硬环境”相适
2、应的管理服务“软环境”。物业管理工作者事实上也是城市的管理者。其次，良好的物业服务关系是构建和谐社会的一项重要内容。物业管理好坏，业主是否满足，干脆影响到社区稳定乃至整个社会的稳定。作为社区管理和服务的主体，物业服务企业在提高人们居住质量和生活质量的同时，也担当着居住区精神文明建设的重任。第三，发展物业管理是优化产业结构的重要手段。业主缴纳与服务相对等的费用,物业行业、服务人员获得劳动酬劳，是合理调整社会财宝再安排的重要手段。这是物业服务行业存在和发展最重要的经济基础。我市物业管理吸纳了大量企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力和部队复转军人，这对缓解产业结构调整中的就业压力具有重要作用。第四
3、，提升物业管理水平是促进房地产业健康、快速发展的有力保障。作为房地产业的一个管理环节，物业管理对房地产保值、增值具有重大影响,抓好物业管理对于促进房地产行业的发展具有重要作用。 （二）仔细剖析当前物业管理中的不足。第一，管理体制不顺。主要体现在两点：一是市、县两级住建局的物业管理职责不清楚，特殊是在市区，市住建局参加或干脆行使详细管理工作，真正在一线面对各类物业冲突纠纷、驾驭一手状况的区住建局，却没有真正发挥作用。二是个别县（市、区）住建局，还没有理顺与规划、城管、公安以及供水、供电、供热、供气等相关职能部门的关系，没有形成协调联动的物业管理机制，总是不能顺畅、刚好地解决物业问题。其次，物业行
4、政管理力度不够。一是管理力气不足，有的县（市）甚至无特地机构、无专业人员、无工作经费。二是人员素养不高，专业水平不够，对物业相关政策、法规不熟识、甚至不了解。三是对管理中存在的问题缺乏相应的措施，没有系统完善的制度和成熟的管理手段。第三，物业服务水平较低，服务行为不够规范。从业人员许多是转制、转岗、转业及农村进城务工人员，服务意识、专业技能还有待提高。物业企业管理还需加强。第四，物业服务缺乏市场竞争机制。全市95%以上的物业企业隶属于开发公司，或与开发公司存在肯定从属关系,不能遵循市场规律，缺乏竞争意识、责随意识和独立经营实力，造成整个市场无法通过优胜劣汰，实现社会资源的合理安排。第五，物业收
5、费标准低、收费率低是现阶段制约物业行业发展的一个根源。目前物业服务收费还在执行20XX年制定的标准，全市XX家物业服务企业有XX家亏损。亏损企业依靠削减人员和降低人工费来降低成本，或靠母公司的补贴维持生存。从而产生了服务人员素养下降、服务质量下滑、收费率降低的恶性循环。第六，老旧小区是物业管理的薄弱区域。老旧小区普遍存在规划设计缺乏前瞻性，停车位、平安监控等配套设施不齐全，没有归集修理资金或修理资金已基本用完等问题。同时，无物业管理的住宅小区基本由居委会代管，物业维护问题日益突出。第七，开发建设单位遗留问题形成大量的物业管理隐患。开发商不按规定标准配备物业管理设施，不按要求对公共部位进行移交查
6、验、移交建设资料，在保修期内不刚好担负修理责任等行为普遍存在。第八，业主物业服务消费理念不成熟，小区自治机构不完善。一些业主还没有建立 “买房是投资，住房是消费，产权归己、修理自理”的观念。同时，业主委员会的自律、沟通作用没有充分发挥。 二、抓重点、解难题，推动全市物业管理出特色、上水平 物业管理工作是今年住建工作的重点和亮点。今年全市物业管理工作的思路是：以完善管理体制、提高服务水平为目标，把“规范物业管理，创建宜居小区”活动作为抓手，理顺各方主体关系，强化行政监管。引入市场机制，做强物业企业。化解冲突，破解难题，形成制度完善、管理规范、竞争有序的物业管理模式。主要经济指标要确保实现两个“1
7、00%”，即：新建小区专业物业覆盖率100%，新建小区住宅专项修理资金缴存率100%。 （一）理顺各方主体关系，建立健全物业管理体制。只有体制理顺了，才能从根本上破解物业发展的瓶颈，实现物业管理、服务和经营的科学发展。第一，要理顺市、县两级物业主管部门关系，完善物业行政管理机制。各县（市、区）住建部门要抓紧向本级政府汇报，争取支持，充分发挥法律、法规给予的职能和作用，尽快理顺与街道办事处、乡镇人民政府的物业监管职能。要尽快完善物业管理机构，做到工作人员、办公地点、办公设施、办公经费、工作制度“五到位”。今年起先，XX市区物业管理的行政职能将依法下放到各区主管部门,请各区主管部门，将相关职权快速
8、下放到街道办事处及社区居委会。今后，市住建局将主要行使对全市物业行业管理的行政监管和业务指导，起督促、协调和服务作用；各县（市、区）、特殊是市区的XX要做好详细领导、组织协调和监督管理工作。其次，要处理好住建局与物业管理相关部门的关系，形成齐抓共管的良好局面。各县（市、区）住建局要增加大局意识，与规划、城管、公安、环卫以及供水、排水、供暖、供气等单位加强联系、沟通与协作，根据各自职能，明确工作职责，形成各负其责、协同推动的工作格局。第三，要处理好开发建设与后期管理的关系，解决开发建设的遗留问题。各县（市、区）住建局或房管局要明确界定房产开发与物业管理交接的各个节点，以及开发建设单位、物业服务企
9、业、业主等各方主体责任。要对小区配建物业管理用房、共用部位设施配套、公建配套状况，以及开发建设单位选聘物业服务企业、物业档案移交、修理资金归集等状况进行监督检查，依法查处和订正违规行为。开发建设单位必需设定开发住房保修期，在商品房销售合同中载明并担当相应的保修责任。今年起先，全市将逐步试行保修金制度，由物业管理行政部门对房屋质量保证金进行监管。 （二）规范物业服务收费，加快建立“质价相符”的物业服务长效机制。市住建局协同物价部门，正在对物业服务收费项目和成本构成进行核算，制定新的住宅小区物业服务等级标准和收费等级标准，出台与服务等级相适应的政府指导价格。同时，请各县（市、区）住建局进一步规范企
10、业行为，监督引导物业服务企业根据指导价格，明确服务项目，确定服务等级和收费标准，推行明码标价的公示收费制度。全市将进一步推行 “服务标准化、收费公开化、质价相符”的物业服务，杜绝多收费、少服务的侵害业主行为，和高级别服务、低级别收费的恶意竞争行为。 （三）强化整顿检查，加大监督执法力度。市住建局将进一步完善考核评议方法，从机构设置、人员配备、政策制定执行、违规行为查处、修理资金归集、管理和运用、基础档案管理等方面，强化对各县（市、区）住建局的监督和指导。各县（市、区）住建局要加大对物业服务企业监督检查和市场整顿力度，肃穆查处不履行物业服务合同、无资质从事物业服务、擅自变更管理区域内的公共建筑和
11、共用设施用途、擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营、侵占损坏共用部位、绿化带改建车位等违法违规行为。同时，要建立健全物业服务企业诚信和经理人信用考核制度，对考核不达标的物业服务企业，降低或注销资质。 （四）加强旧住宅小区的治理和改善，扶持旧小区物业管理工作。大力开展旧住宅小区改善工程，完善旧小区公共配套设施，变更旧小区脏乱差的状况。对改造后具备物业管理条件的旧住宅小区，由乡镇政府、街道办事处和居民委员会组织指导成立业主大会、选举业主委员会，并选聘物业服务企业进行管理；对不完全具备物业管理条件的小区，由社区居委会牵头，组建物业服务队伍，落实基础性自助式管理；对个别不能形成小区的住宅楼，可以
12、实行“自我管理”模式，由社区负责组织居民开展简洁的保洁服务和公共设施维护。 （五）规范住宅专项修理资金的归集、管理和运用。今年起，各县（市）一律停止开发商代收、代缴修理资金，改由业主干脆向各县（市）住建局缴存。进一步完善专项修理资金管理平台，各县（市）要全部实现“三统一”，即：统一运用市区修理资金管理平台，推动住宅专项修理资金信息管理系统在全市联网；统一全市修理资金会计科目和核算方法，对修理资金进行管理、核算,一律执行市财政局、市住建局联合出台的XX市住宅专项修理资金会计科目及核算方法（试行）；统一修理资金管理部门的经费开支渠道，人员、设备支出列入财政一般预算，管理经费在修理资金增值收益中列支
13、。 （六）引入市场机制，建立更加科学的物业服务模式。严格落实住建部前期物业管理招投标管理暂行方法，建立规范的一级市场、也就是开发建设单位选聘物业服务企业的招投标制度，在此基础上，逐步引导建立二级市场、也就是业主大会选聘物业服务企业的招投标制度。培育、组建物业招投标专业代理机构。对物业服务项目严格实行招投标和议标审批，对达到肯定规模的住宅物业，主动推动公开招投标；对规模较小的住宅物业协议招标实行监督，不断提高新建物业的招投标比例和公开招投标比重。推动房地产开发与物业服务的分别，打破原有的“谁开发、谁管理”的模式，推动物业服务企业的优胜劣汰。 （七）加快扶持引导，促进物业企业做大做强。通过扶持一批
14、企业，带动行业整体水平提升。市区要制定重点企业扶持安排，力争两年内发展一家以上一级资质企业；各县（市、区）也要确定扶持重点，年内发展一批二级资质企业。要大力实施“典型带动”，树立典型物业管理示范项目，推广先进物业服务阅历，进一步提高物业服务质量。 三、发挥各方主体作用，确保物业管理工作落到实处 （一）充分发挥住建局的行政管理作用，加强行业指导和服务。各县（市、区）住建部门和房管部门要切实将物业管理作为提升城市管理水平、维护社会稳定的一项重要工作抓实抓好。一要通过政策支持、技术帮扶，为物业服务企业排忧解难，为物业行业发展创建有利条件。二要带着感情去处理群众反映的问题，努力化解冲突，确保社会稳定。
15、三要多学习、多思索、多探讨，站在提升物业行业水平的高度，破解体制上、服务上、发展中的难题。做物业管理工作，要有耐性、有细心、有公道心、有责任心，仔细调研、多方协调，才能争取群众的认可。 （二）充分发挥物业管理协会行业组织作用，有效推动物业管理行业的发展。一是建立物业管理专家委员会、评标专家库，造就一批本土物业管理专家和高级人才。二是探究建立物业管理纠纷调处新途径，将物业冲突纠纷调解和司法调解有机结合，通过仲裁机构解决物业服务纠纷。三是组织开展多种形式的业务培训，不断提升从业人员的素养。 （三）充分发挥业主大会和业主委员会的作用，强化业主自律意识。一是要加大业主大会和业主委员会的组建力度。各级住建局要主动协调乡镇政府、街道办事处、居民委员会，共同引导小区成立业主大会、组建业主委员会，监督指导业主委员会建立健全规章制度，促进业主委员会主动开展工作。二是要强化业主的权利意识和自治意识，通过宣扬引导，让业主充分行使对业主委员会和物业企业的监督权，物业企业应当自觉接受监督。业主委员会要严格遵守物业管理条例和业主大会和业主委员会指导规则的有关规定，规范开展工作。三是要强化业主的责随意识和自律意识，加强物业管理政策法规宣扬，为物业管理行业发展营造良好的舆论氛围。