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1、旅游开发可行性研究报告 Compilation of reports 20XX 报 告 汇报告文档借鉴学习 专业打造目 目 录 1 项目总论 1 1.1 项目背景 1 1.2 探讨工作依据 2 1.3 项目探讨的范围1.4 项目投资回报 5 1.5 可行性探讨初步结论 6 2 项目背景和发展概况 6 2.1 项目提出的背景 6 2.2 项目发起人和发起缘由 7 2.3.本市旅游资源调查及分析 7 2.4 投资的必要性 8 3 旅游客源市场分析 9 3.1 概述 9 3.2 周边出游市场概述 9 3.3 市场调研的基本结论 11 4 建设条件 13 4.1 资源禀赋状况 13 4.2 区位条件
2、14 4.3 交通状况 14 4.4 文脉分析 14 4.5 自然状况 14 4.6 人力资源条件 15 5 总体规划 15 5.1 主题定位：15报告文档借鉴学习 专业打造 5.2 总体项目布置 16 5.3 矿道旅游本市 16 5.4 本市往事 错误! 未定义书签。5.5 本市 1900 18 5.6 山顶休闲区 18 5.7 项目设计容量 19 6 环境爱护 21 6.1 环境爱护原则 21 6.2 生态环境爱护 21 6.3 废物处理方法及达标要求 22 6.4 大气环境爱护 23 6.5 噪声污染 23 6.6 消防、平安与卫生 23 7 企业组织和劳动定员 24 7.1 组织机构
3、24 7.2 企业组织形式 25 7.3 劳动定员 25 8 项目实施进度支配 27 8.1 项目总体进度安排 27 8.2 项目建设方式 27 8.3 项目建设依据 27 8.4 项目产品规格及质量标准 28 8.5 项目组织管理 28 8.6 开发第一阶段的具体时间支配 28 8.7 项目总体开发步骤 28 9 项目运作及风险规避 29 9.1 项目资本运作基本思路 29报告文档借鉴学习 专业打造 9.2 项目运作结构 30 9.3 项目运作模式 31 9.4 方案设计 31 10 投资估算与经济分析 32 10.1 投资估算依据 32 10.2 项目总投资估算 33 10.3 测算说明
4、33 10.4 损益估算 35 10.5 现金流量表 35 10.6 财务评价 36 10.7 不确定性分析 36 10.8 国民经济效益分析 37 10.9 风险与对策 39 11 可行性探讨结论与建议 40 11.1 结论 40 11.2 建议 41报告文档借鉴学习 11 项目总论 1 1.1 项目背景表1 1- - 1 项目背景表项目名称 本市旅游开发可行性探讨报告 主管部门 本省省本市市文体旅游局 完成单位 深圳市度假湾企业策划有限公司 法人代表 王传黎报告文档借鉴学习 2娄底地处湖南几何中心，辖 2 2 市、2 2 县、2 2 区，面积 8177km2 ，人口 400 万，因相传是天
5、上 8 28 星宿中 娄星 和 氐星 交相照映之处而得名。娄底是湖南主要的交通枢纽，湘黔铁路和洛湛铁路在此交汇，上瑞高速和正在安排中的太澳高速从市域内平行穿 过。娄底至长沙、株洲、湘潭、邵阳车程均在仅 2 2 小时以内。娄底是湖南主要的能源、原资料基地，主产钢铁、煤碳、水泥。涟钢投资0 80 多亿的0 200 多万吨薄板工程已开端投产，拥有世界上最先进的装备和生产技巧，将建成我市产业旅游的品牌产品。娄底是一块秀美的土地，旅游资源非常丰富, , 湖南菜，自然风光、人文景观引人进胜，使人留连忘返。拥有大熊山国度森林公园，龙山、九峰山、洪家山省级森林公园、紫鹊界梯田、湖南水府旅游区娄底景区等一批生态
6、旅游区；湄江地质公园、油溪河漂流、梅山武术等特点旅游项目；白马湖、飞水涯、周头湖等休闲度假旅游区 ；波月洞、梅山龙宫、躲君洞、药王洞等湘中大型溶洞博物馆；国家 a aa 级旅游景区狮子山等城区公园；世界锑都锑矿山、光辉候府第曾国藩故居、蔡和森纪念馆、陈天华旧居、罗盛教故居等人文景观；还有，年轻的娄底新城流光异彩，日新月异。娄底现有三星级旅游饭店 3 3 家，二星级饭店9 9 家，一星级饭店 1 1 家，待评的四星级饭店 1 1 家，有国内旅行社 2 12 家，基础上能满意款待和旅行的须要。我市旅游资源品类齐全，有山有水有洞闻名人，是让人乐不思蜀、留连忘返的福地。重要旅游资源有：1 1 、绿色明
7、珠大熊山国家森林公园大熊山雄峙湘中腹地，位居新化 县城5 75 公里处，总面积3 7623 公顷，森林覆盖率 93% 。2 2002 年1 11 月被国务院同意为国家级森林公园。它有旅游资源 6 6 大类，4 104 处景观；以自然之美，人文之幽，引人进胜，令君遐思。熊山逶迤，群峰叠翠，有海拔千米以上的高峰 3 43 座。主峰九龙峰 2 1622 米，为湘中最高峰，与海拔2 1602 米的了看台远相呼应。如此巨大的山体，气概磅礴，横亘湘中，云遮霞蔚，绵延百里，登高远眺，浩浩资江逶迤而来，滔滔北上。山溪相间，瀑布相联。曲径通幽，翠竹成林，清风飒爽，掀起万层浪。鲵虾相戏，跌水成瀑，破石穿空，卷起千
8、堆雪。落差 0 20 米以上的瀑布 有3 23 条，其中田家垣瀑布，高约0 60 米，壁立千仞，雄伟壮丽；樊家洞瀑布藤蔓绕丛林，峻峭险峻；汪家冲瀑报告文档借鉴学习 3布秀丽好听；红线冲瀑布神奇迷人。林海莽莽，物种丰富, , 旅游问问。大熊山拥有湖湘面积最大的原始次森林，其面积约 0 18000 亩，是中南地域最大的物种基因库，有我国特有的香果树、柏乐树、银鹊树等珍贵古树；原始红豆杉、金钱松等0 20 多种国家级维护树种；云豹、金钱豹等国度一级掩护动物；最为称奇的是熊山古寺的银杏王，树冠 160m2 ，树高 28.5m ，树龄0 1400 多年，有 中国银杏王 之美称。战神故里，帝皇追风，蚩尤屋
9、场为大熊山更添 了几分神奇。四千年前，诞生于这里的蚩尤与炎帝、黄帝同为父系民族后期的三大部落同盟酋长。他英勇善战，曾率九黎战败炎帝，又北涿鹿、与黄帝对抗。人称 天下咸谓蚩尤不逝世，八方万邦皆弥服 。后秦始皇上泰山封禅祭八神，蚩尤仅次于天、地二神。清通鉴记录：乾隆第三次南巡中，微服巡查了大熊山，留下了 十里屏开，独标清胜，熊峰鼎立，半吐精髓 的石柱楹联。大熊山曾有0 40 多座庵观寺庙，其中熊山古寺、西泉寺、娘娘殿等至今仍保留完好。大熊山是一颗融 高、奇、神、秀 于一体的绿色明珠，是一幅活泼的立体山水画，更是 养在深闺人未识 的少女，身披绿纱，款款而来，正等待您怀儒雅之风范，追战神之遗迹。2 2
10、 、亚洲最美的地质博物园梅山龙宫梅山龙宫位于新化柘溪库区油溪乡，由上万个溶洞组成，有九层洞窟，层次分明、风景奇美、玲珑剔透，尤其是洞内 6 466 米的水路划船巡游，曲径通幽，美景琳琅满目。梅山龙宫洞道全长 6 2876 米，目前已开发的巡游路途 6 1856 米，全部洞府分九龙迎宾、碧波莲宫、开天辟地、天宫仙苑、梅山风情、龙凤呈祥六大景区，全程巡游时间约0 100 分钟。梅山龙宫不仅形体独特，尽世异景数不胜数，而且具有世界其它溶洞所未曾独创的黑白两色 非重力水沉积物 ，其成因成为中国地质科学院岩溶研讨所专家探讨的课题。中国社会科学院岩溶研讨所原所长、全国洞窟研讨会会长朱学稳教授综合评估后评价
11、其为 湖南第一、国内一流、世界先进 。湖南省政府参事、专家们评价：新化二十一世纪发 现 梅山龙宫，就如八十年头湘西人发 现。张家界。3 3 、稻作文化的奇迹紫鹊界梯田紫鹊界梯田，位于新化的水车镇，遍布于海拔 0 500 米至0 1200 余米的几十个山头，总面积达0 56000 余亩，集中成片的面积在 2 2 万亩以上，梯田坡度在 25 0 40 度之间, , 最陡报告文档借鉴学习 4的达0 50 度以上。从山底到山顶共 0 400 余级，层层叠叠，绵延起伏，辗转 回旋，其范围之大，数目之多，形态之美，在全省乃至全国都极为罕见。而其奇妙的耕作方式和自然的浇灌体系在稻作文化中更是独具特点，是居住
12、在这里的苗、瑶、侗、汉等多民族历代先民共同独创的物资文明的巨大结果，是山地渔猎文化与稻作文化揉合的历史遗存，也是梅山地区上突出的标记性文化景观。4 4 、惊险刺激之旅 油溪河漂流油溪河位于新化县境内，两岸山势峻峭，水流急，落差大，水质澄澈，似一条巨龙在幽邃的峡谷中奔跑。漂流全程 0 20 多公里，道路4 24 道急弯，6 36 个险滩，沿岸有将军鼎、迎水舰、美女十八变、赛歌台、老虎口等重要景点，是一个 新兴的旅游热门景区。5 5 、乡间侯府 曾国潘故居曾国藩旧居富厚堂，是省级文物维护单位，位于双峰县荷叶乡富托村的鳌鱼山下，原名八本堂，为清代奉旨营造的曾国藩 毅勇侯府 ，人称 宰相府 ，后由曾纪
13、泽据后汉书 富厚如所 而改成现名, , 营建于 1864- - 1874年, , 占地 40300m2 ，建筑面积 26610m2 ，砖木构造，雕梁画栋，为回廊式的古建筑群，离娄底 80km ，是我市旅游资源整体布局中名人宗教旅游区的主要景点，可与南岳、九峰山、湖南水府旅游区娄底景区连成一条 宗教、名人、山水风光旅游线 。6 6 、地质科学的宝库 湄江风景区景致秀丽的湄江景致名胜区座落在湘中腹地的涟源市西北部，距娄底50km ，交通便利, , 西安瑞晶商务酒店介绍, , 西安瑞晶商务酒店预订, , 西安瑞晶商务酒店周边景点, , 西安瑞晶商务，是镶嵌在三湘大地上又一颗残暴的明珠。湄山河水独特，
14、景观齐全，集山、水、洞、峰、石、泉、涧、瀑布、峡谷、沙滩、绿洲，悬崖、峭壁、深坑和湖泊于一体，巧夺天工，奇妙旖旎。湄江似一位潇潇湘女，以 一代帝陵、二湖秀水、三道岩门、四片绿洲、五座寺庙、六大飞瀑、七里峡谷、八面险峰、九曲湄江、十处尽景，百个奇洞，千块巧石，万树山花 的妩媚姿容，正 走出深闺，翘首迎接来自八方的游客。7 7 、世界岩溶博物馆 波月洞波月洞位于冷水江市北郊，距市中心仅公里，现已开发个洞厅，全长 0 5000 余米，总面积 40000平方米，洞内气概雄伟，景观独特，鬼斧神工，电视剧 西游记 中的 三打白骨精 、 花果山 、 水帘洞 等场景均在此洞中拍摄。最长的鹅管，最报告文档借鉴学
15、习 5高的自然石坝等堪称世界之最。8 8 、休闲度假天堂 湖南水府旅游区娄底景区湖南水府旅游区树立在大型人工湖泊之上，属国度水利景致区。位于娄底城区以东 km 。水域达 45km2 ，相当于个杭州西湖大，库岸线长 413km ，大小库湾0 100 多处，大小岛屿4 34 个，水域澄澈宁静，绿波荡漾，渔歌颂晚，牧笛相伴，湖光山色。陶龛学校、宋希廉旧居、天簌岩大雄宝殿等人文景观散居其中，天人合一，是休闲度假的天堂 项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性探讨单位的请示报告的批复文件。 可行性探讨起先前已经形成的工作成果及文件。 国家和拟建地区的开发建设政策、法令和法规
16、。 依据项目须要进行调查和收集的设计基础资料。3 1.3 项目探讨的范围 市场分析与预料 总体规划 环境爱护措施分析 企业组织与劳动定员 项目实施安排 投资估算与资金筹措 财务评价 项目的社会效益和生态效益分析 4 1.4 项目投资回报经综合分析探讨，确定本项目的主要经济指标如下：1、总投资10559 万元； 2、内部收益率：（IRR）为17.87%； 3、静态投资回收期为5.27 年； 4、动态投资回收期为6.10 年； 5、财务净现值为11919.2 万元。报告文档借鉴学习 65 1.5 可行性探讨初步结论一、政策可行：该项目是国家激励发展的产业，加快开发可尽早形成本市的产业优势。亦契合本
17、省旅游兴省的产业政策导向。二、区位可行：文化氛围独特，地理位置优越，自然环境美丽，适合开发文化景观类景区和休闲度假项目。三、市场可行：目前同类产品的供应市场不足，需求市场较旺盛。四、效益可行：本项目的经济效益、社会效益、生态效益均较佳。五、技术可行：项目本身所需高端大型消遣设备，由国外设备公司供应。六、文化可行：本市文化悠久，自然风光良好，该项目建成后，可与其他景区形成璧合优势，促进该地区旅游业有突破性的发展。2 项目背景和发展概况 1 2.1 项目提出的背景世界上最大的产业就是旅游业，在发达国家，人们用于旅游上的消费是收入的三分之一，21 世纪更是世界旅游业高速发展的世纪，尤其是发展中国家，
18、由于科技和相对落后，都将旅游业摆在优先发展的地位，我们国家为了激励旅游，拉大内需，刺激经济发展，从双休日制度的实施，到如今的三个黄金周，再到即将实行的带薪年休假制。假日里，火车、汽车、飞机风驰电掣地搬运人口，旅游业成了取款机。可以预料：一个和世界经济接轨的旅游经济潮已经形成，各地都在把握旅游业的无限商机，具有战略眼光的企业家也都把眼光投向到旅游产业上来，这是时代的必定。中国是具有十三亿人口的泱泱大国，加之又加入了WTO，一个更加开放的中国将呈现于世人面前，发达国家的旅游观念和先进管理模式也必将促进中国旅游业的高速发展。世界各国都在争取中国这个最大旅游客源市场，出于互惠，出于憧憬历史悠久、旅游资
19、源丰富的文明古国中国，各国都竞相来中国进行旅游交往，我国必将成为全球最大的旅游目的地，据世界旅游组织（WTO）预料：到2020 年，中国的国际旅游创汇可达 600 亿美元，国内旅游收入 2 万亿人民币。本省是我国的旅游大省，其漂亮的山水风光每年吸引近 2000 万游客来滇报告文档借鉴学习 7旅游，旅游业的发达不仅将本省推向了世界，同时也带来了客观的财政收入，旅游业已经成为本省的支柱产业。2 2.2 项目发起人 和发起缘由项目发起单位或发起人的全称：本省本市交通局和旅游局 发起缘由：本市地处湖南南中部，旅游业起步较晚，但发展较快。随着 90 年头对波月洞、梅山龙宫的相继开发，大量的国内外旅游者纷
20、纷慕名而来，促进了旅游业的进一步发展，继而形成了一大批有较强吸引力旅游景区、景点和城市，如：梅山龙宫、波月洞、大熊山国家森林公园公园、游溪河河流、紫鹊界梯田、洪家山省森林公园等风景区；旅游产品也从单一的观光旅游渐渐转向综合性旅游，经济效益明显增加。地理优势明显、交通便捷，开发潜力巨大； 开发难度较小，开发成本不大。2.3. . 本市旅游资源调查及分析1 2.3.1 本市旅游资源调查本市中国锑都，从2000 多年绚丽的锑文化历程中一路走来，不仅为人类创建了辉煌的物质文明，同时创建了珍贵的精神文明。千百年来，源远流长的锑文化不仅孕育了本市这座古城，孕育了锑企业，而且滋润着本市经济圈，滋润着本市人民
21、。独特的企业文化、掏金文化、地质文化、区域文化、移民文化与边疆文化的交融，构成了本市独特的文化遗址与景观等旅游资源。图2-1 本市旅游资源分布图 2 2.3.2 本市旅游资源评价依据评价体系，以模糊记分法，将本市的每一处旅游资源按表中指标进行分别打分，最终得分见下表： 表2-2 本市旅游资源综合评价报告文档借鉴学习 8评价指标 项目 规模度 古悠度 珍稀度 奇妙度 保存度 审美度 组合度 知名度 综合值R 马拉格矿道 7.5 0.59 11.22 10.8 2.46 1.52 10.0 20.60 64.69 寸轨铁路 4.5 0.59 11.22 10.8 2.46 4.56 6.00 12
22、.36 52.99 锑行街 4.5 5.61 5.4 0.41 1.52 6.00 6.18 24.62 宝丰隆 2.25 0.59 1.87 1. 80 1.23 4.56 6.00 2.06 20.36 由上表可知，本市的旅游资源中，矿道和寸轨铁路的资源价值较高，具备开发较高吸引力的项目的条件；而锑行街和宝丰隆则得分偏低，但项目用地较前两者又有很大优势，比较适合开发接待游客较大的旅游服务配套项目。4 2.4 投资的必要性1)本项目将促进本市的经济发展。为了充分挖掘和利用本市的文化、历史文化、建筑艺术和自然风光等资源，将资源优势转化为产品优势，以打造本市新的旅游亮点和经济增长点，并力争将其塑
23、造成具有地方特色的旅游精品区，必需从吃、住、行、游、购、娱六个方面对项目进行整合。本项目的建立必定促进本市的经济发展。2)政府需做强、做大旅游业，打造旅游拳头产品。虽然改革开放后的 20 几年中，本市旅游业与本省省日新月异的改变一样得到了长足的发展，但横向比较国内其他地区，其产业规模仍旧偏小，仍有较大发展空间。本项目对规划范围内进行本市文化包装，是充分利用本市旅游资源，增加旅游新亮点的有效途径，也是做大做强本市旅游业，整合和提高本市旅游的重大举措，必将丰富、壮大整个本市地区的旅游产业。3)通过本项目的建设，将增加旅游业在本市地区国民经济中的地位。旅游业产业关联度很强，对本市国民经济发展有强大的
24、辐射和波及作用，可以带动本市地区相关产业部门的发展，进而增加旅游业在本市地区国民经济中的地位。4)通过本项目的建设，将增加本市的税收、提高就业率。报告文档借鉴学习 9本项目建成后，旅游业属于劳动密集型产业，将从本市本地招收大量的劳动力经过陪训以后进入服务行业，必将提高本市的劳动就业率。旅游业的开发建成也将为本市市供应稳定的税源。3 旅游客源市场分析 1 3.1 概述消费者的需求是市场的原始动力，消费需求的变动也是调整产品的市场战略和经营策略的驱使和依据。所以找寻最有针对性的需求细分市场，探讨它的变动规律，预料它的趋势，用以指导项目的市场定位和产品定位，为制定经营战略供应参考，将是着手本项目的第
25、一课，这也是此文本的主要任务和目标。2 3.2 周边出游市场概述1 3.2.1 国际、国内旅游业发呈现状及趋势1 3.2.1.1 国际旅游产业2000 年以来，世界旅游业遭遇了一系列事务的冲击，增长的脚步有放缓的趋势，但增长的潜力仍旧巨大。据世界旅游组织(WTO)统计，2001 年全球旅游收入达到 4,620 亿美元，到2020 年国际游客数量可望达到 150 亿人次。各国发展旅游业的事实证明，旅游业已经成为推动经济增长的主要力气，据WTO 测算，旅游业干脆收入每增长 1 元，相关的行业收入便能增长 4.3 元。另外其在增加附加值、社会财宝和就业机会方面也发挥了巨大作用。2 3.2.1.2 国
26、内旅游产业 度假旅游乃是大势所趋 目前，我国旅游业要登上新台阶，首要的就是推出新一代旅游产品，不断进行产品结构转变的革命。我国旅游业缺少专项参加式的旅游项目，更缺少度假型旅游产品。近年来，随着我国人民生活水平的提高，旅游消费的不断增长和旅游观念的日渐成熟，人们起先不再追求花最少的钱、用最短的时间、玩尽可能多的景点这种走马观花、走马观花式的旅游，而是渴望身心彻底的放松与休闲的生活或到风景秀丽的地方小住几天，或到度假区修身养性一番，远离热闹的城市在大自然中与家人同享天伦之乐。有关专家指出：度假需求从产报告文档借鉴学习 10生、发展到具备肯定规模所需的时间并不长，我国在 35 年内可望形成具有肯定规
27、模的旅游度假市场，这一市场的形成和扩大，将为旅游业创建出旺盛的需求。 中国旅游产业发展趋势 区域性的竞争将更加激烈 在全球经济一体化和国际、国内区域性合作不断增加的大背景下，作为自身就具有很强分工协作和协调合作特性的旅游业，区域联合、地区旅游一体化已成为一个必定趋势，并且区域社会经济发展水平和现代化水平越高，区域旅游一体化的迫切性和必定性越高。 旅游业发展面临新的发展机遇从现在的状况分析，将旅游业作为我国国民经济新的增长点的大政方针不会变更，与此同时，随着民营经济的进一步发展，旅游业的投资主体也会随之变更，非国有经济对旅游的投资将接着扩大。近年来民营经济投资所产生的示范效应，将使更多的民营资本
28、转向投资大、回收相对稳定的长期投资项目。 公民休闲消费方式的改变引发休闲产业的新发展随着经济的发展和人们生活水平的提高，人们休闲的方式正走向多元化，须要有更多新型的休闲产业供应服务，来满意这些新的休闲需求。总体来说，旅游业是休闲业的一个组成部份，而且是一个重要的组成部分，随着整个休闲需求的不断增加，休闲产业也必将扩大，旅游消费在整个休闲消费中的市场空间也将会越来越大。 可持续旅游发展将进一步被关注旅游业的规模越来越大，参加旅游活动的人越来越多，旅游活动所涉及的范围也越来越广，因此，旅游业的发展对各个方面造成的影响也越来越受到关注。人们在关注旅游业的发展对地方经济的促进作用的同时，更加关注它对环
29、境、生态、社会文化遗产可能造成的破坏。在这方面，人们的关注点主要有三个方面：一是制止或限制建设性的破坏 ；二是限制环境敏感地区的游客流量；三是普及绿色经营观念。报告文档借鉴学习 112 3.2.2 本省省旅游业发呈现状及趋势本省特别的地理位置与历史造就了丰富多彩的旅游资源。这里自然景观秀丽雄奇，拥有众多高山峡谷、石林溶洞、人文景观，类型齐全、规模宏大；这里有浓郁的民族风情和悠久的历史文化；这里气候资源独具特点，类型多样、立体分布。得天独厚的旅游资源使得本省旅游业迅猛发展，2000 年前，海外、国内游客年均增长率分别为 10.9和16.6，国外的客量达到 104 万人，国内游客达到3670 万人
30、次。2000 年之后，本省省旅游业仍保持了稳步发展：表3 3- - 1 本省省 2001 、2 2002 年旅游业发呈现状表年份 游客分类 游客量 同比增长 旅游收入 同比增长 总收入民币 同比增长 占全省GDP比例 2001 海外游客 10 万 9.8% 31 亿 9.1% 257 亿 21.6% 10.88%国内游客 4570 万 19.0% 226 亿 23.4%2002 海外游客 130.3 万 15.2% 34.9 亿 14.3% 289.9亿 12.8% 11.65%国内游客 5110 万 11.6% 255 亿 12.7%统计显示，2003 年虽然受非典影响，全省接待旅游人数有所
31、下降，但11 月份第五届中国国际旅游交易会在昆明的胜利举办，在即将进行全年盘点时为本省省的旅游业增加了精彩的一笔，计全年共接待旅游人数约 5100 万人次，旅游业总收入约260 亿，本省的房地产业也将随着各项旅游合作内容慢慢得到落实到特长发展。3 3.3 市场调研的基本结论1 3.3.1 重要结论要点摘取 本省旅游业在国家西部发展战略和区域旅游合作的推动下将有长足发展，本市旅游项目作为本省旅游特有的旅游吸引物拥有良好的市场基础。 本市所在的湖南中部地区靠近本省省经济最发达的区域，具备吸引大报告文档借鉴学习 12规模旅游者的社会经济条件，建设合理的旅游接待及配套服务的基础；交通条件的改善无形中加
32、大了本市与广东旅游圈的联系，有望早日成为广东为主的湖中地区市民休闲度假的新选择。 无论是本省省还是省外游客最喜爱的本省旅游景点还是自然山水类，而像本市旅游项目这样的消遣型产品无论对于本省省游客还是对于省外游客都因为认知度不高，没有引起大众所留意。 家庭型、伙伴型和家庭伙伴型是本省省和至滇旅游者常常采纳的旅游组合方式，为家庭游客营造舒适氛围和休闲环境是市场近期持续的宠儿。 本省省内的游客住宿时偏向于选择生态型客栈，而省外游客的住宿首选是三星及三星以上的酒店。 被访者普遍倾向于在景区选择特色餐馆或农家菜馆就餐，并且对于餐饮消费水平的意愿是每人每餐 10-30 元，其中省外游客可以承受的价位稍高于省
33、内游客。 有景区标记的旅游纪念品是本省省外游客普遍喜爱的旅游商品，市场呼吁高品质、有标记意义的景区纪念品。 大部分的省外游客在本省的旅游消费意愿为 150-200 元/人/天（除去大城市间的长途交通费用）；省内游客的旅游消费意愿为 100-150 元/人/天。3.32 .2 市场的选择依据市场战略定位理论和本次市场调研，确定了此项目的市场选择的依据，并根据滚动发展的逻辑，将项目的发展和市场的拓展分为近、中、远三期，结合现有的产品发展态势，形成以下市场战略方略：表3 3- - 2 本市旅游项目市场战略表市场分级 游客结构 一级市场 外地到湖南旅游的国内游客 本市、蒙自的城镇居民 长沙、湘潭株州市
34、的城镇居民 湖南及湘中地区的中小学生 二级市场 外地到本省旅游的游客 湖南及娄底市城镇居民 三级市场 东部沿海发达地区城市居民报告文档借鉴学习 133 3.3.3 初步市场规模预料3.3.31 .1 预料前提 预料期为本市旅游项目新增投资项目建成并投入营业后五年，并假设2006 年为营业后第一年； 以1999-2003 年政府公布的相关统计数据为基准； 近期投资的项目是切中一级市场的现时需求的； 不断投资可以引起相应的市场增量； 近期内周边地区、省市的经济接着保持增长，社会保持稳定； 近期内不会发生大面积的灾难性疾病。 3.3.3.2 年游客量预料表3-3 一级目标市场与二、三级目标市场比例表
35、一级市场在总游客量中所占比例 二、三级市场在总游客量中所占比例 一期 80 20 二期 70 30 三期 60 40 依据以目标市场比例表及调研结果，得出本市旅游开发项目游客量预算表。表3 3- -4 4本市旅游项目游客量预料表年份（年）第一年 其次年 第三年 第四年 第五年 游客量（万人）36.2 40.3 45.0 50.2 56.0 4 建设条件 1 4.1 资源禀赋状况1、本市旅游项目在肯定地域内具有肯定独特性、稀缺性和垄断性。2、本项目的自然资源吸引力较强，可欣赏性较佳。本市旅游资源具有肯定神奇性，能较好的满意游客猎奇、体验心理需求。报告文档借鉴学习 143、深厚的旅游资源使本项目具
36、有良好的永续开发价值。4、本市的人文民俗资源较丰富，具有较高的开发价值。2 4.2 区位条件本市自古就是滇南重镇，早在两千多年前，本市就已经成为世界闻名的锑生产地，伴随锑矿业的发展，加速了本市与本省各地以及广东、湖北、江西的联系。图2 2- -1 1 本市市区位图 3 4.3 交通状况本市市本省省南部的重要城市，是古代本省对外贸易水上运输线的起点。 内部交通 铁路：湘黔线、路湛线、沪昆高铁。 马路及市内交通：截止 1990 年，本市市共有上等级马路 45 条（段），总长567.4 公里，通车率达 98.7。城区内公共交通线投入运营的有 5 条。 外部交通 现在本市与外部联系的主要马路有： 沪昆
37、线 娄新线 长邵娄线 安邵线 图2 2- -2 2 本市现状交通分析图4 4.4 文脉分析1 4.4.1 人文状况本市是世界上最早、最大的产锑基地。据史料记载，明代，本市锑产品已为国内知名。清康熙后，锑业渐渐兴盛，中国各地的人口蜂拥而去这个充溢财宝的地方，从而形成了类似于美国西部的西部淘金文化，亦成为当时对外贸易的重要集散地，锑业的发达带来了本市市景的昌荣和社会地位的提高。民国二年（1913 年），本市被列为本省省一等大市，成为全省重镇。5 4.5 自然状况1 4.5.1 地型地貌本市地区位于本省山字型结构、青藏歹字型结构、南岭东西向结报告文档借鉴学习 15构及雪峰山山脉结构的复合部，即本省山
38、字型结构的第三道弧本市弧的顶端偏东一侧。属高山丘陵区，多为块状山地。大体为东、西和中部较高，南、北部较低。最高海拔 1876 米，市区为峡谷，海拔 692 米。2 4.5.2 水文本市处于本市水系与资江水系的分水岭地段，境内多溪流，其中 9 条汇入南侧的本市、其余 2 条汇入北测的孙水、涟水，市东北部有盆地湖泊大屯海，市区中有本市湖。此外，本市地下水资源丰富，拥有暗河 9 条，龙潭57 个，热泉3 个。3 4.5.3 气候本市市属亚热带山地季风型气候，由于受地理位置和地形条件影响，气候的垂直改变显著，寒、温、热三大气候差异并存，俗称一山分四季，十里不同天。市区内气候特征为：日照短、温差小、冬暖
39、夏凉。年均日照 1968.6 小时，年均气温15.9ºC，一月最冷月平均气温9.8ºC，极端最低气温-4.7ºC；七月最热月平均气温19.9ºC，极端最高气温 30.3ºC，冬无寒冷，夏无酷暑。五至十月降水丰富，形成雨季。6 4.6 人力资源条件人力资源的可获得性：目前，本市当地适合本项目的高级经营管理人才较欠缺，但由于本省省是旅游大省，其从外地引进人力资源的实力较强。本地一般人力资源的可获得性较强。5 总体规划 旅游业发展势头很好，但大旺盛必将带来大竞争，严峻的竞争形势已接踵而来，这是市场规律，更是时代的必定，游客讲究旅游质量的时代已悄然来临
40、，而质量的依托点便是景区的文化底蕴和人文含量，所以我们应把握本市历史的地位，现代的价值，地域的优势，在本市旅游区的开发上，立足以建筑为形，文化为魂的理念。1 5.1 主题定位：开采锑都文化，铸炼矿道奇旅报告文档借鉴学习 16游客纷至沓来与市民同乐，锑文化被体验而被理解，锑都将在旅游业的催化之下焕发出新的活力。2 5.2 总体项目布置1 5.2.1 总体功能分区框架2 5.2.2 总体功能分区图3 5.3 矿道旅游本市1 5.3.1 区域定位本区域是本市旅游的主题消遣区，主要为游客供应各种与矿道有关的刺激、体验、休闲等形式的消遣项目。其内容的丰富密集性及活动的多样性是整个矿业旅游区中最突出的。5
41、.3.2 区域主题矿道之旅体验惊异 体验矿道与各种消遣项目的完备结合，给人们带来的新颖、惊喜、快乐与刺激，拥有非凡独特的旅游经验。5.3.3 项目总平面布置依据目前的用地现状与项目主题，本市区域分为外围限制区和项目核心区。其中，外围限制区又依据方位的不同分为观光区、矿工生活区、文体休闲区区域，项目核心区分为休闲度假区、别墅区。5.3.4 外围限制区项目详解5.3.4.1 区域功能及主题本市主题消遣区主要是集中在溶洞内，它附属的服务性项目和配套项目必需设在核心区周边的部分城区。依据目前本片区的用地现状，我们只能对本片区进行有效的限制，而不能进行开发性的设计。所以在功能上主要供应消遣区的服务支持系
42、统和观光休闲功能，结合坑道消遣区的主题，体现出本市锑都旅游的特色和矿工文化的缩影，是游客进入核心消遣区前心情培育的区域，也是从坑道核心区出来后游客体验的缓冲区。有效的限制好这些片区的将来发展方向和景观风格，是构成整个本市报告文档借鉴学习 17消遣区必不行少的元素。5.3.4.2 区域项目解析娄星文化广场 娄星文化广场目前是本市市民的休闲广场，但在功能设置与风格上都没有体现出本市市的锑都特色，所以在将来旅游开发功能的设计上，它将会是本市往事的游客集散地、市民的文化休闲中心和夜间活动的主要场所，同时它还会担当部分游客车辆停靠的临时停车场功能。在节假日和庆典节日里，广场空地将会敏捷的变成大型表演和文
43、艺活动的舞台或活动场地，背靠老阴山绝壁，面临资水水域，构成了一个自然的大型露天大舞台。文体休闲区 本区域主要包括娄星广场北面的青少年宫、游泳馆及其它文体休闲场所。它们是本市市民主要的文体休闲场所，对于外来的度假休闲游客来说，这里的功能设施是必不行少的。当然在本市市举办大型活动或旅游宣扬时，这也是本市旅游品尝的体现 观光区 位于广场南面的大型选矿厂片区，主要项目是组织游客参观锑中的选矿作业过程，当然只是参观作业流程对游客的吸引力是不够大的，所以在游客参观的过程中，还可让游客参加到工作其中，如游客可自己选出各种矿石，能正确的分好类，选出自己宠爱的矿石带回家纪念。观光区的功能是丰富本市旅游产品结构必
44、不行少的部分，也是云锑公司企业文化的窗口，在这里游客们看到的不是他们想象中的选矿工作环境下的噪杂和乌烟瘴气，而看到的是井然有序的生产流程、干净卫生的环境和精神礼貌的矿工。工生活区 这里是从核心区出来后游客体验的缓冲区，游客可在此购物和了解真实生活的现实场景。生活区的主要吸引物将会是一条春园特色街，在这里游客可以获得体验式购物的乐趣，可以品尝到本市的特色餐饮，可以购买到独具特色的锑工艺品和游客纪念品。报告文档借鉴学习 185 5.3.5 项目核心 区项目详解5.3.5.1 区域功能及主题本区域为项目核心区，自然是承载了大部分主题消遣功能，以休闲为载体，以城市居民文化为灵魂，以休闲消遣为主题设计出
45、全国独一无二的休闲消遣主题区。5.3.5.2 区域项目详解项目核心区分布图5 5.5 本市 19005.5.1 项目功能和主题它为市民和游客供应了一个休闲和历史认知的平台，主要集中在宝丰隆的周边区域。此项目不但要能在外貌风格上能重现历史场景，并且能为大众游客供应餐饮、休闲、住宿、信息等服务功能。5.5.2 项目风格和环境19 世纪末至20 世纪初中期，是本市历史中具有特殊意义的时段。一方面本市锑业经济有了长足发展，锑冶技术起先走向机械化，生产场面日益红火；另一方面，西方列强入侵中国进行殖民统治，本市民族倍受摧残，矿工们肩负三座大山，困苦不堪。因此，此项目将呈现出浮华背后尽苍凉的风格特点，殖民者
46、、矿工老板和矿工在生活上的剧烈反差、民族企业与外国企业在技术上的巨大反差等将一一呈现，意在回顾历史，鞭策国人。5.6 山顶休闲区5.6.1 项目功能和主题此项目位于洪家山顶上的万亩草场，是一个高端的度假休闲区。它以独特的地理位置、静谧的环境和幽雅的异域文化氛围吸引部分高端游客在此度假、休闲、实行会议等活动，其不但可以成为一个赢利点，还将提升本市旅游业的整体水平。主要旅游点有：法式古堡、山顶光观道、小型高尔夫球场、趣味赛场、露天酒吧和餐厅。报告文档借鉴学习 195.6.2 项目风格和环境作为高端的度假休闲区，整体环境幽雅，注意细微环节的细心打造；风格类似于法式的度假庄园，开阔的草场、木制的栅栏、
47、类似古堡的酒店等等；由于建在山顶，因此建筑不宜过多过高，仅是山体的点缀。万亩草场山顶观光道：度假酒店法式餐厅、酒吧、咖啡厅观光缆车 7 5.7 项目设计容量景区内每个项目的规模都是由市场的需求量和项目自身的容量所确定。依据项目初期所做的专项市场调查，预料新安排实施后的市场需求量，同时行业的阅历参照也是至关重要的指标，结合每个项目的特点，供应新增项目的设计规模参照。在这里我们将对本市的核心片区进行这方面的测算。5.7.1 本市矿业旅游日设计容量 ( Design Day )ECU(entertainment capacity units)方法，是国际先进的测算旅游消遣项目设计容量系统，其目的是为消遣项目的设计规模供应参考。主要方法是通过基准年的游客量，推算两个主要参数：设计日参数（design day），设计单位参数（design unit），最终为消遣项目的建设规模供应可参考的依据。简洁地来讲，便是依据市场调查的结论，综合考虑项目