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1、2017年上半年陕西省房地产估价师案例与分析：房地产估价报告写作的文字要求考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、达不成拆迁补偿安置协议，应当自收到申请之日起日内作出裁决。 A：15 B：30 C：60 D：90 E：房地产估价机构必需加盖公章 2、全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图是_。 A宗地图 B房产分幅图 C房产分丘图 D房产分户图3、关于城市规划审批的下列说法中，不正确的是_。 A城市人民政府和县级人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，需经同
2、级人民代表大会或其常委会审查同意 B城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市人民政府审批 C城市具体规划由城市人民政府审批 D县级人民政府所在地城镇总体规划，报所在地市人民政府审批 4、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款，其月供为2850元，月利率为6.25，则该贷款的实际年利率为（）。 A7.5% B7.56% C7.71% D7.76%5、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120，经调查，其成交价格为150万元，另有20的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是元。 A：8571 B：10000 C：1
3、3393 D：15625 E：工业用地的监测点评估价格 6、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平凹凸的是（）。 A土地总价 B土地单价 C楼面地价 D商品房价格 7、的立法目的是：“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，爱护权利人的物权”。 A：中华人民共和国土地管理法 B：中华人民共和国城市房地产管理法 C：中华人民共和国城乡规划法 D：中华人民共和国物权法 E：房地产估价机构必需加盖公章 8、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元，该年9月1日该房地产以美元计
4、算的正常价格为美元(假设该年1月1日的汇率为1美元兑换67元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换64元人民币)。 A：1051 B：1096 C：1100 D：1147 E：工业用地的监测点评估价格 9、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价临街宽度。 A：单独深度价格修正率 B：累计深度价格修正率 C：平均深度价格修正率 D：混合深度价格修正率 E：工业用地的监测点评估价格 10、征收集体土地的土地取得成本中，相关税费不包括。 A：征地管理费 B：耕地占用税 C：安置补助费 D：耕地开垦费 E：工业用地的监测点评估价格11、依据公司法的规定，可以发行股票的公司是_。 A
5、投资公司 B股份有限公司 C有限公司 D股份公司 12、（）是由开发项目全部投资的内部收益率表明的。 A项目投资所能支付的最高贷款利率 B将将来收益或收入转换成现值的收益率 C投资者每年所获得的或期望获得的收益率 D项目年净收益与项目投资的资本价值之比 13、可比实例的房地产状况一般是在_时的状况。 A估价时点 B成交日期 C交易登记 D合同签署14、已知一年期国债年利率为331，贷款年利率为543，投资风险补偿率为223，管理负担补偿率为132，缺乏流淌性补偿率为142，投资带来的优待率为050，利用累加法计算的酬劳率为。 A：778 B：828 C：1321 D：1421 E：工业用地的监
6、测点评估价格 15、房地产的实物通常是指房地产中看得见，摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及。 A：相应配套的基础设施 B：土地的外形 C：组合完成的功能 D：立体空间 E：工业用地的监测点评估价格 16、代理是指行为人依据肯定方式的授权，以他人的名义与第三人为肯定法律行为，所产生的法律后果_。 A直接归于该他人 B直接归于该行为人 C由该他人和该行为人按商定分担 D由行为人代该他人担当 17、组成总体的前提条件是。 A：构成总体的全部单位全部主要属性都必需相同 B：构成总体的全部单位至少有一个主要属性相同 C：构成总体的全部单位至少有一个主要属性不相同 D：构成总体的全部单位最
7、多有一个主要属性相同 E：执行层的组织协调 18、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是_。 A有不少于1000万元人民币的实有资本 B货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行 C设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向中国工商银行政管理部门申请设立登记 D一个城市原则上只设一个担保公司 19、我国目前的一年期银行存款利率为1.96%，经测算，写字楼市场相对于整个投资市场的风险系数为0.17，整个投资市场的平均收益率为8%，则写字楼的预期收益率为_。 A6.78% B4.55% C2.99% D3.66% 20、下列关于路
8、线价法的表述中，不正确的是。 A：路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理 B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价 C：运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐 D：路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格 E：工业用地的监测点评估价格 21、房地产转让的分类中，依据将房地产转让分为有偿方式的房地产转让和无偿方式的房地产转让。 A：土地使用权的获得方式 B：转让的对象 C：转让的方式 D：转让的时间 E：执行层的组织协调 22、某宗房地产每年净收益为100万元，建筑物价值为250万元，建筑物资本
9、化率为15%，土地资本化率为12%。则运用直接资本化法计算该宗房地产的价值为（）万元。 A520.83 B250 C770.83 D270.8323、需求弹性是指由于影响需求的诸因素发生变化后，作出反应的程度。 A：供应量 B：需求量 C：需求曲线 D：供应曲线 E：执行层的组织协调 24、中华人民共和国城市房地产管理法规定，基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体方法由 )规定。 A：全国人民代表大会 B：国务院 C：国土资源部 D：住房和城乡建设部 E：执行层的组织协调25、某房地产开发项目建筑面积3850，建设期2年，依据市场调查分析，该项目建成时可售出50，半年和一
10、年后分别售出30和20，出售时平均单价为2850元，折现率为15，开发完成后的房地产于建设初期的价值为万元。 A：57221 B：76585 C：79124 D：91262 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、建筑施工图包括。 (2007年房地产经纪人相关学问试题) A：建筑总平面图 B：建筑剖面图 C：建筑详图 D：基础平面图 E：电气施工图 2、下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有。 A：完全产权价值 B：出租人权益价值 C：快速变现值 D：
11、承租人权益价值 E：残余价值3、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有。 A：居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升 B：假如居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大 C：假如居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升 D：假如居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大 E：居民收入水平的变化对房地产价格影响不大 4、依据噪声产生的机理，噪声分为。 A：机械噪声 B：空气动力噪声 C：电磁性噪声 D：稳态噪声 E：非稳态噪声5、投资决策分析主要由_组成。 A市场分析 B项目财务评价 C
12、项目风险估算 D市场经济前景 E政府决策分析 6、下列属于一般股股东权利的有_。 A有限的表决权 B股票的转让权 C对公司剩余财产的安排权 D对公司事务的质询权 E要求赎回权 7、下列关于房地产抵押的表述中，正确的有。 A：村办企业的厂房可以抵押 B：以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产 C：公立学校的教学楼因本校扩建试验室可以抵押 D：抵押人将已出租的房屋抵押的，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人连续有效 E：同一房地产不得设定两个以上抵押权 8、房地产金融的特点包括。(2007年试题) A：集中性 B：风险性 C：流通性强 D：资金增值性 E：资金周转期长 9、下列关于信用
13、形式，表述正确的是。 A：商业信用是指企业之间相互供应的、与商品交易直接联系的信用形式 B：银行信用是指银行以货币形式向企业或个人供应的信用 C：银行信用是目前主要的信用形式 D：民间信用是指企业或金融机构对消费者个人供应的信用，一般直接用于生活消费 E：消费信用是指个人之间相互以货币或实物供应的信用 10、某宗房地产是采纳抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30，余款在将来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。银行贷款年利率为5.58。则下列说法中正确的有。 A：该房地产的实际价格等于名义价格 B：该房地产的名义价格为50万元 C：该房地产的实际价格高于50万元 D：该房地产
14、的实际价格为50万元 E：该房地产不存在名义价格11、监理的基本方法就是掌握，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。其中，“两管”是指监理活动中的。 A：合同管理 B：质量管理 C：投资管理 D：进度管理 E：信息管理 12、实际估价中，估价对象范围的界定包括的界定。 A：实物构成范围 B：权益范围 C：空间范围 D：时间范围 E：影响范围 13、依据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相对指标包括。 (2007年试题) A：价值相对指标 B：结构相对指标 C：强度相对指标 D：动态相对指标 E：时期相对指标14、住房公积金管理的基本原则不包括_。 A住房公积金管理中心动作 B银行
15、专户 C低存低贷 D财政监督 15、城市房地产转让管理规定中规定房地产转让应当以申报的成交价格作为交纳税费的依据，成交价格明显低于正常市场价格时，以_作为缴纳税费的依据。 A市场价格 B评估的价格 C申报价格和市场价格的加权平均 D申报价格和评估的价格的加权平均 16、已知某房地产价格为900己/m2时，需求量为100104m2，当价格为1000元/m2时。需求量为90104m2，则需求价格弹性为_。 A10 B9 C0.9 D0.1 17、城市用地布局结构是否合理，主要体现在。 A：城市各功能部分的组合与构成的关系 B：城市工业排放物所造成的环境污染与城市布局的冲突 C：是否反映出城市特定自
16、然地理环境和历史文化积淀的特色 D：所反映的城市总体运营的能动性 E：所反映的城市总体运营的效率与和谐性 18、缄市规划管理中的报建审批管理程序依次是_。 A核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证 B核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证 C核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书 D核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证 19、制定物业管理方案的租金方案和出租策略时应做到。(2008年试题) A：物业租金必需能抵偿全部投资成本 B：只要是业主满足的租金方案就可以付诸实施 C：租金确定
17、应考虑业主盼望的投资回报率 D：市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系 E：利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正 20、下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是。 A：非住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期 B：住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期 C：非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要连续使用土地的，应当至迟于期满前6个月申请续期 D：非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要连续使用土地的，应当至迟于期满前2年申请续期 E：执行层的组织协调 21、房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为分析。 A：区域房地产市场 B
18、：全国性房地产市场 C：专业房地产市场 D：细分房地产市场 E：项目房地产市场 22、房屋全部权初始登记是指原始取得全部权而进行的登记。 A：新建房屋申请人 B：原有但已进行过登记的房屋申请人 C：原有但未进行过登记的房屋申请人 D：转让所得房屋申请人 E：继承所得房屋申请人23、下列关于城市土地的基本特征中的区位，表述正确的是。 A：城市土地由于不行移动，导致了区位的极端重要性 B：城市土地区位的涵义，除包括以地理坐标表示的几何位置外，更重要的是经济地理位置 C：城市土地区位不包括无形的因素 D：城市土地区位既包括有形的区位，也包括无形的因素，如经济进展水公平 E：城市土地区位的涵义，更重要的是某一地段与四周经济环境的相互关系 24、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有。 A：可出租或可使用面积 B：出租方的商业信誉 C：基础租金与市场租金 D：出租单元的面积规划和室內装修 E：物业管理企业的经营业绩25、一般将产品生产经营活动中的成本分为_。 A生产成本 B销售费用 C经营费用 D机会成本 E全寿命费用