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1、房地产估价师考试历年真题精选6卷房地产估价师考试历年真题精选6卷 第1卷某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元人民币，其项目资本金应当不低于（ ）万元。A.2000B.2500C.3000D.3500答案：C解析：本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。城市总体规划的近期建设规划期限一般为( )年。A、 5B、 10C、 15D、 20答案：A解析：城市总体规划的期限一般为20年，近期建设规划期限一般为5年；建制镇总体规划的期限可以为10年至20年，近期建设规划可以为3年至5年。关于房
2、地产空间市场的说法，正确的有（ ）。A.存在的目的是为获取房地产投资收益B.需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业C.需求者可以通过租赁来满足其需求D.供给来源于房地产资产市场E.供求关系不会影响房地产资产市场中的需求答案：B,C,D解析：房地产空间市场与资产市场。选项A错误，在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益；选项E错误，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场巾的需求。为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一
3、处住房。对房地产估价机构的选定程序应当是（）。A、由征收部门对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定 B、由被征收人推选的代表对备选评估机构进行综合评分，根据评分结果确定 C、由征收部门与被征收人协商，协商不成的，由征收部门采取公开方式确定 D、由被征收人协商，协商不成的，由征收部门组织被征收人投票以得票多的当选或采取摇号、抽签等随机方式确定答案：D解析：本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者釆取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 某房地产估价师于
4、2022年8月初始注册在甲房地产估价机构，后于2022年2月变更注册至乙房地产估价机构，则该房地产估价师的注册有效期至( )。A. 2022年8月B. 2022年8月C. 2022年2月D. 2022年2月正确答案：B债权人转让权利的，应当经债务人同意；债务人转让债务的，应当通知债权人。（）答案：错解析：本题考查的是合同的变更、转让和终止。债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债务人将合同的义务全部或者部分转让给第三人的，应当经债权人同意。参见教材P415。房地产估价师考试历年真题精选6卷 第2卷 某家庭欲买一套单价为2800元/m2、面积为120m2的住宅。银
5、行为其提供了20年期的固定利率住房抵押贷款，贷款额度为房价的70%、利率为6%，按月，等额偿还。另外，从1995年到 2022年消费者价格指数依次为100、102.5、104.6、107.3、108.7、112.5、114.6，如果以此作为计算通货膨胀率的依据，并假定贷款期限内的年平均通货膨胀率等于1995年到2022年间的年平均通货膨胀率，基年为2022年年末。问：(1)该家庭的月还款额为多少?(2)若考虑通货膨胀的影响，银行所获月还款额的实际价值(相对于基年)是多少?正确答案： 钢筋混凝土结构是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：规划
6、通常指描绘未来，根据现在的认识对未来目标和发展状态提出构想。（）答案：错解析：本题考查的是规划简介。规划通常包含两层意思，一是描绘未来，二是行为决策。参见教材P1。甲公司2022年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到了60%，随后甲公司办理了权属转让手续后，又花费了100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。2022年6月，甲公司欲出售此房地产，假设到2022年6月，该类工业用地地价已增值10%，则在正常市场条件下，此时房地产售价最可能取值为（）万元。A.1060 B.1160 C.小于1060 D.大于1160答案：C解析：本题考查的是工业房地产估价的技术路线及难点
7、处理。到2022年6月，工业用地地价增值10%，此时地价为600+60010%=660万元，考虑折旧的影响，建筑物价值低于400万元，此时房地产售价小于1060（660+400）万元。房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（）。A、管理费B、销售费用C、其他费用D、前期费用答案：B解析： 本题考查的是投资估算。销售费用是指开发商在銷售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托銷售代理的各项费用。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估的评估时点一致。（）答案：对解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价
8、值评估的评估时点一致。房地产估价师考试历年真题精选6卷 第3卷 统计指标中，质量指标是指反映总体相对程度、体现事物深度的内涵指标，数量指标是质量指标的派生指标。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明开发企业名称。（）答案：对解析：本题考查的是房地产广告。广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明开发企业名称、中介服务代理机构名称、预售许可证号。 建设单位领取施工许可征后2个月末开工的，施工许可证自行废止。 （ )此题为判断题(对，错)。正确答案：注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估， 测算出的估价对象比准价格为
9、10 000元/m2，收益价格为12 000元/m2，两个测算结果存在一定差异。如果两个测算结果均无误，则一般而言比准价格低于收益价格的原因不包括（ ）。 A.通胀率上行 B.存款利率下调C.办公用房销售市场降温 D.办公用房租赁市场升温答案：A解析：某城市居民人均月收入自2022年3月1日2022年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为( )。A、 0.36B、 1.22C、 2.78D、 3.25答案：C解析：依题意，可根据公式：?采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式Y=a+bX中的常数a、b的因素应
10、是（）。A房地产的历史价格资料B房地产的现时价格资料C房地产的未来价格资料D房地产的历史、现时和未来价格资料的总和答案：A解析：运用直线趋势法预测，估价对象或类似房地产的历史价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。在这种条件下，如果以Y表示各期的房地产价格，X表示时间，则X为自变量，Y为因变量，Y依X而变。因此，房地产价格与时间的关系可用下列方程式来描述：Y=a+bX。式中，a，b为未知参数，其值通常是根据房地产的历史价格资料，采用最小二乘法来确定。房地产估价师考试历年真题精选6卷 第4卷运用长期趋势法估价的一般步骤有（）。A.收集估价对象或类似房地产的历史价值或价格资料，并进行检查.鉴
11、别 B.整理收集到的历史价格资料，画出时间序列图 C.观察.分析时间序列，得出一定的模式 D.以此模式去推测.判断估价对象在未来某个时间的价格 E.对未来的价格进行分析和预测答案：A,B,C,D解析：本题考查的是长期趋势法。运用长期趋势法进行价值或价格预测，一般分为4个步骤：（1）收集估价对象或类似房地产的历史价值或价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实；（2）整理上述收集到的历史价值或价格资料，将其化为同一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图；（3）观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价值或价格随着时间的变化而出现的变动规律
12、，得出一定的模式；（4）以此模式去推测、判断估价对象在未来某个时间的价值或价格。 假设某种商品住宅的价格从2000元/m2上升到2500元/m2，其需求量从800套减少为500套。采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性为（ ）。A0.22B0.46C2.10D2.45正确答案：C采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性如下：价格变化的百分比=（2500-2000）/（2000+2500）/2）100%=22%需求量变化的百分比=（500-800）/（800+500）/2）100%=46.15%需求的价格弹性：46.15%/22%=2.10 根据房产测量规范的规定，下列项目中计算一半建筑面积的
13、是（ ）。A无顶盖的室外楼梯B无柱的雨篷C无顶盖的阳台D房屋之间无上盖的架空通廊正确答案：A无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 房地产开发的主要阶段有( )。A可行性研究阶段B投资机会选择与决策分析阶段C前期工作阶段D建设阶段E租售阶段正确答案：BCDE答案 BCDE 房地产开发可以划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和租售阶段。当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。某项目的投资额为500 万元，运营期为3 年，各年的运营费用分别为160 万元、200 万元和220 万元，残值为100 万元。若投资发生在年
14、初，费用发生在年末，折现率为10，则该项目的费用现值为（）万元。A876.03B900.90C1051.16D1076.03答案：B解析： 一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行（ ）登记。A转移登记B变更登记C先进行变更登记再进行转移登记D先进行转移登记再进行变更登记正确答案：B房地产估价师考试历年真题精选6卷 第5卷 如被拆迁人王某对拆迁估价结果有异议，可以采取的救济方式为（ ）。A向原房地产估价机构书面申请复核B另行委托房地产估价机构评估C要求拆迁管理部门指定房地产估价机构重新评估D申请专家委员会鉴定正确答案：AB拆迁当事人对估价结果
15、有异议的，可以自收到估价报告之日起5日内，向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。社会治安状况，属于影响房地产价格因素中的（）。A、政治因素B、政策因素C、社会因素D、人文因素答案：C解析：考点:社会因素。影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机。 下列关于征收土地的表述中，正确的是（ ）。A土地补偿费均为该十地被征收前三年平均年产值的6至10倍B安置补助费只能发放给安置单位C并非所有的征地都要支付青苗补偿费D只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金正确答案：C征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的6至10倍；征
16、收其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定。由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。征用城市郊区的菜地，按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设资金。城市郊区菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。选择货币补偿方式，居民用征收房屋补偿款重新购置住房，且购房成交价格不超过货币补偿款的，免征契税。（ ）答案：对解析：本题考查的是契税-其他有关具体规定。市、县级人民政府根据国有土地上房屋征收与补偿条例有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收
17、而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税。 在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于（ ）。A物业的易接近性B物业的临街状况C物业的周围环境D物业所处区域的繁华程度正确答案：AA存商业辐射区域内，各商场问位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通通达程度。由于大型商场的购物者越来越多地使用小汽车等私人交通工具，所以，汽车出入的方便性和有否足够的停车位，对大型商场来说至关重要。 下列财务报表中，储存基础性数据的是（ ）。A辅助报表B资产负债表C资金来源与运用表D现金流量表正确答案：A房地产估价师考试历年真题精选6卷 第
18、6卷李某2022年3月8日因发生事故失踪至2022年3月8日下落不明；其妻子刘某2022年3月9日申请法院宣告其死亡，2022年4月9日法院发出寻找下落不明人的公告。2022年4月9日判决宣告李某死亡。李某丧失民事主体资格的时间是（）。A.2022年3月8日B.2022年3月9日C.2022年4月9日D.2022年4月9日答案：D解析：本题考查的是自然人、法人和合伙。自人民法院宣告死亡判决生效之日，被宣告死亡人即丧失了民事主体资格，其民事权利能力终止。所以李某丧失民事主体资格的时间是2022年4月9日。城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与（）
19、相衔接。A.土地利用总体规划B.土地利用总体规划大纲C.土地利用专项规划D.建设用地年度供应计划答案：A解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。城乡规划法第五条规定，城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接。参见教材P278。 直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产需求的交叉价格弹性是指( )。A房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比B房地产供
20、给量变化的百分比与其要素价格变化的百分比之比C一种房地产需求量变化的百分比与另一种房地产或商品价格变化的百分比之比D在一定时期内，一种房地产需求量的相对变化对于该种房地产自身价格的相对变化的反应程度正确答案：C答案 CA项是房地产需求的价格弹性，B项是房地产供给的要素成本弹性，D项是房地产供给的价格弹性。 最高租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某商品住宅于1999年1月10日竣工验收使用，2022年1月10日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至（ ）。A2022年1月10日B2022年1月10日C2022年1月10日D2022年1月10日正确答案：C