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1、22年房地产估价师历年真题和解答8辑22年房地产估价师历年真题和解答8辑 第1辑 目前，我国的住房公积金缴存比例一般不得低于12%，原则上不高于30%。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列有关丘的表述中，不正确的是（ ）。A一个地块属于一个产权单元时称为独立丘B房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制C组合丘一定大于独立丘D房屋权属证书中应注明丘号正确答案：C某已抵押的收益性房地产每年收益情况如下，有效毛收入500万元，房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，业主支付的水电费、供暖费等40万元，房地产税等65万元，抵押贷款还本付息额70万元，收益法估价中，该房地产
2、的净收益为（）万元。A、245 B、275 C、315 D、345答案：D解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。（四个不包括）净收益=有效毛收入-运营费用=500-50-40-65=345（万元）。参见教材P252253。 间接融资的优点在于（ ）。A筹资上可以积少成多B安全性比直接融资高C有利于筹集长期投资资金D由于间接融资主体的金融中介机构的作用从而提高了金融业的规模经济水平E减少了对筹资者使用资金的压力和约束。正确答案：ABDC选项为直接融资的优点，E选项
3、为问接融资的局限性。 在会计核算时，70%的住宅销售所得的收人应列入（ ）会计科目。A资产类B损益类C所有者权益类D成本类正确答案：B22年房地产估价师历年真题和解答8辑 第2辑(2022真题) 只能由房地产估价师本人申请的注册种类有（）。A.初始注册B.变更注册C.延续注册D.注销注册E.撤销注册答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产估价师注册。初始注册、变更注册、延续注册需要当事人申请，注销注册可由当事人申请，也可由国务院住房城乡建设主管部门依职权直接作出，撤销注册由国务院住房城乡建设主管部门依职权或者根据利害关系人的请求直接作出。下列选项中，属于影响房地产价格的经济因素的有（）。A、经
4、济发展 B、居民收入 C、利率 D、汇率 E、城市化答案：A,B,C,D解析：本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、利率、汇率和物价等。选项E，属于社会因素。 以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（ ）。A签订估价委托合同之日B发放抵押贷款之日C完成估价对象实地查看之日D未来处置抵押房地产之日正确答案：C下列( )是拆迁的协管部门。(各选项所述均为县级以上级别)A、 工商行政主管部门B、 民事主管部门C、 民政主管部门D、 司法行政主管部门E 文化行政主管部门答案：A,D,E解析：除选项外，拆迁部门还包括县级以上公安行政主管部门、规划行政主管部门
5、、环境行政主管部门。在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（）。A.时间类参数B.融资相关参数C.评价标准类参数D.收益相关参数答案：D解析：本题考查的是选择基础参数。收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。参见教材P258。22年房地产估价师历年真题和解答8辑 第3辑 调查对象由若干调查单位构成，调查单位是指调查对象中所要调查的具体单位。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：对于已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商不可以预售。（）答案：错解析：考点:房地产抵押贷款。对于已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以在银行的监
6、管下预售。股本结构反映项目债权各方为项目提供的债务资金的比例。（）答案：错解析：考点:房地产项目融资方案。股本结构反映项目股东各方出资额和相应的权益，债务结构反映项目债权各方为项目提供的债务资金的比例。 针对房地产市场国家出台了一系列货币政策措施，属于一般性货币政策工具的是（ ）。A优惠利率B提高再贴现利率C提高法定存款准备金率D中央银行在公开市场上买卖有价证券E对房地产贷款风险进行提示劝告正确答案：BCD房地产价格指数或变动率可细分为（）。A、全国房地产价格指数或变动率B、全国某类房地产价格指数或变动率C、某地区某类房地产价格指数或变动率D、某地区房地产价格指数或变动率E、某国家某类房地产价
7、格指数或变动率答案：A,B,C,D解析：考点:市场状况调整的方法。房地产价格变动率或价格指数可分为：（1）全国各类房地产得；（2）某地区各类房地产的；（3）全国某类房地产的；（4）某地区某类房地产的。22年房地产估价师历年真题和解答8辑 第4辑在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（）。A挂牌底价B正常市场价格C竞买人可承受的最高价D最可能的成交价答案：C解析：国有建设用地使用权出让是指国家以土地所有者的身份，将建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付出让金等土地有偿使用费（简称出让金等费用）的行为。目前，主要有招标、拍卖、挂牌
8、和协议等方式。其中，当采用挂牌出让方式时，出让人需要确定挂牌底价，竞买人需要确定自己的最高报价，即此时为竞买人确定报价提供参考依据的估价是评估竞买人可承受的最高价。某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，月还款额为( )元。A、 1655.33B、 1719.43C、 1743.69D、 2149.29答案：B解析：APi(1+i)n)(1+i)n-1)30000080%1+0.5%(1+0.5%)240(1+0.5%)240-1)1719.43(元)房地产市场上没
9、有大量相同的房地产供给，不同的房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。这体现的房地产的特性是 （）。A、不可移动B、独一无二C、相互影响D、易受限制答案：B解析：考点:独一无二。房地产的独一无二特性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。 甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。问题：1针对该类拆迁估价，在估价
10、程序上应特殊注意哪些环节?2装修补偿应如何确定?3对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?正确答案：1在估价程序上应特殊注意：被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作，并在报告中作出相应说明。估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明。公示期满后，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人，并由委托人向被拆迁入转交分户报告。2被拆迁房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估机构确定。3拆迁估价不考虑房屋租赁因素的影响(或按完全产权评估)。试题分析拆迁估价也是房地产评估中的热点问题，拆迁也是城市
11、建设中的敏感问题，必须严格按照国家的相关法律规定，同时又要避免冲突。因此在估价时公正、公开，避免有利害关系的人参与估价，并将初步估价结果向被拆迁人公示，征求意见。避免引发冲突。拆迁房屋的装修千差万别，一般由拆迁人和被拆迁人协商确定，协商不成，可委托评价机构进行评估。资金时间价值的量是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利率”，用相对量来反映为“利息”。（）答案：错解析：本题考查的是收益法的理论依据。资金时间价值的量是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利息”，用相对量来反映为“利率”。参见教材P217。22年房地产估价师历年真题和解答8辑 第5辑房地产开发项目的
12、资金来源通常不包括的资金渠道是( )。A、 资本金B、 预租售收入C、 借贷资金D、 政府资助答案：D解析：因为政府一般不会无偿资助房地产开发项目。 在房地产资产管理中，资产管理和设施管理以运行管理为主，物业管理和投资组合管理以策略性管理为主。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于标准价调整法的表述中，正确的有（）。A、标准价调整法是一种批量估价方法B、标准房地产必须是实际存在的C、房地产分组包括分用途、分类型、分区域D、估价范围仅指估价的区域范围E、主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估答案：A,C,E解析：本题考查的是路线价法概述。运用路线价法估价一般分为6个步骤：划
13、分路线价区段；设定标准临街深度；选取标准临街宗地；调查评估路线价；制作价格修正率表；计算临街土地的价值。参见教材P365。 按我国现行规定，预备费包括基本预备费和涨价预备费两部分。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 下列财务指标中，属于通过资产负债表直接计算指标的是（）。A.速动比率B.应收账款周转率C.股东权益报酬率D.成本费用净利率答案：A解析：本题考查的是财务分析。速动比率速动资产/流动负债。A分子分母的数据都来自资产负债表B分子的数据来自损益表C分子来自于损益表D分子分母都来自与损益表。22年房地产估价师历年真题和解答8辑 第6辑房地产权利包括物权和债权两大类，其
14、中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权；他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。（）答案：对解析：考点:房地产权益的含义。房地产抵押人不一定就是债务人答案：对解析：抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的自然人、法人或者非法人组织(抵押人债务人)。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的自然人、法人或者非法人组织。某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（）万元。A.17087.20
15、B.18699.20C.19666.40D.20666.67答案：D解析：本题考查的是房地产价值与开发利润关系公式。80006000800600720X6%X16%X，X20666.67（万元）。经业主同意的其他费用是指业主或者业主大会按规定同意由业主开支的费用。（）答案：错解析：本题考查的是物业服务定价成本监审。经业主同意的其他费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又
16、重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（）元/m2。A2385B2393C2955D2964答案：A解析：此题要求的是调整后买方应付给卖方的价格，由于所有税费由买方负担，则调整后买方应付给卖方的价格实际就是卖方实得金额。正常成交价格=买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）=2659/（1+3.9%）=2559.2（元/m2），调整后卖方实得金额=正常成交价格（1应由卖方缴纳的税费比率）=2559.2（16.8%）=2385（元/m2）。22年房地产估价师历年真题和解答8辑 第7辑以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时
17、点原则上为（）。A、签订估价委托合同之日 B、发放抵押贷款之日 C、估价对象实地查勘之日 D、未来处置抵押房地产之日答案：C解析： 本题考查的是价值时点原则。房地产抵押估价指导意见第十条规定，房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。价值时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在价值时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。 在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，主要是根据估价时的房地产市场状况来预测的。( )正确答案：答案 对
18、开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中是根据估价时的房地产市场状况作出的，而并不是在现金流量折旧法中。层高或室内净高过低的建筑物给人以压抑感，从而其价值一般较低，所以层高或室内净高越高越好。 （）答案：错解析：本题考查的是房地产实物因素。层高或室内净高过低的建筑物会使人有压抑感，从而其价值一般较低。但层高或室内净高也有一个合适的度，过高不仅会增加造价，而且会增加使用中的能耗，从而会降低房地产价值。 过高或过低的物业租金，都有可能导致业主利益的损失。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为50m、临街宽度为20
19、m的土地总价为280万元。标准临街深度为100m，假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度20m为基准，每增加临街宽度1m单价增加1%。根据四三二一法则，求取临街深度为75m，临街宽度为25m的矩形宗地单价为（）元/。2022真题A.2000B.2100C.2400D.2520答案：D解析：本题考查的是编制价格修正率表。设临街深度为100m、临街宽度为20m的总价为V，则根据四三二一法则，280V（40%30%），解得V400万元，V7520V（40%30%20%）360（万元），临街深度为75m、临街宽度为20m的地块单价为360/（7520）2400（元/），据题意，临街深度为75m、临街宽度
20、为25m的地块单价为2400（15%）2520（元/）。22年房地产估价师历年真题和解答8辑 第8辑 居住区总用地是指居住区范围内除公共建筑用地外的用地面积。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：广义的房地产，就是不动产和相关动产；狭义的房地产等同于不动产。（）答案：错解析：本题考查的是房地产的含义。广义的房地产等同于不动产，狭义的房地产是不动产的一部分。 决定房地产需求量的因素对房地产需求量的影响有（ ）等。A该种房地产的价格水平B消费者的收入水平C消费者的偏好D利率的高低E经济的发正确答案：ABC除了选项A、B、C外，还包括相关物品的价格水平和消费者对未来的预期。下列关于房地产投资信托基
21、金（REITs）特征的表达中，正确的是（）。A、收益相对不稳定B、收入现金流的主要部分分配给了股东C、分为权益型和抵押型两种形式D、投资流动性差答案：B解析：考点:房地产间接投资。选项A错误，因为REITs的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入，因此收益相对稳定；选项C错误，按资产投资的类型划分，REITs分为权益型、抵押型和混合型三种形式；选项D错误，REITs投资的流动性很好，投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金。只要预期的收益现金流和未来的运营费用水平不发生变化，房地产投资就不会面临资本价值风险。（ ）答案：错解析：房地产投资的个别风险。影响资本价值的因素有：预期收益现金流和可能的未来运营费用水平，以及收益率。本题中收益率发生变化，也会引起资本价值的变化。