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1、2022年从概念时代到产品时代深圳、广州项目考察报告从概念时代到产品时代深圳、广州项目考察报告从概念时代到产品时代深圳、广州项目考察报告南方沿海城市住房商品化进程已有十余年了，北京由于大型国有企、事业多，关系错综困难，住房真正商品化可以说只有两、三年的时间，这就造就了目前房地产开发上的一个现象：南方沿海城市（包括深圳、广州及上海等）的开发商比较成熟，房地产开发已经进入了产品时代，成熟的消费者、激烈的市场竞争迫使开发商靠着产品赢取合理利润；而在北京，稍早甚至目前还存在的变相集团购买、首都的特别地位和较为特别的市场需求纵容着开发商仍在追求超额利润，没有真正在产品上下工夫，而依靠“概念”炒作、打着政
2、策的擦边球卖房子。动身点不同导致结果不同，开发商的看法干脆确定了产品的运作方式。在商言商，追求利润对开发商来讲本无可厚非，但是作百年老店、提高企业的美誉度、增加企业的开发阅历及至从每一个项目中更顺当地获得利润无疑能达到更高境界。在这一点上，万科是胜利的典范。(教化欢迎您投稿)“乱世出英雄”，北京地产界正处于群雄纷争的阶段，南方的一些企业正是看准了时机，以雄厚的资金实力、丰富的市场阅历和合理的利润预期争夺北京的市场，可以预见，只有的确遵循商品经济规律，以市场需求或者说消费者的利益为核心，作好产品的质量和服务，才能真正立于不败之地。深圳、广州四天的考察（见表一），我们是为了吸取南方成熟开发商、成熟
3、项目的阅历，也的确获益良多。从较为宏观的角度，其开发思路、开发程序、产品定位和产品细微环节等方面都有其显著的特点。表一、深圳、广州考察项目列表项目名称项目特点棕榈泉别墅位于银湖风景区，倚山而建银谷别墅国际会议中心位于银湖风景区，环境良好，产品相对落伍翠林别墅优良的环境，专业的设计，倚山而建香蜜湖水榭花都位于香蜜湖度假村碧海云天每户带花园的公寓和良好的现场管理新世界硅谷城市山谷紧凑的Townhouse，过多的错层波托菲诺纯水岸规划中的围合式Townhouse半山海景别墅倚山势而造，自成区隔万科四季花城优良的社区环境和管理，周到的细微环节处理观澜豪苑5大高尔夫球场，独特的递进式公寓丽江花园棕榈滩独
4、特的环形水道锦绣香江独具匠心的土地造型围墙南国奥林匹克显明的运动主题和精致的细微环节碧桂园凤凰城丰富的产品，多样的户型，优秀的服务系统海逸豪庭倚湖名居美丽的外观，原装北美豪华巨宅一、开发思路因我们此行目的是考察豪宅，所以所选项目以别墅及联排别墅为主。深圳、广州及东莞三地的别墅开发有几个显著的特点：1、规模大：以广州锦绣香江、凤凰城为代表的项目分别占地2000亩和10000多亩（首期2500亩）。开发商在郊区低地价位置圈得大量土地，以较低的密度和容积率打造舒适度较高、而价位较低的产品。2、配套全：郊区的造镇概念自然须要齐全的配套，以广州番禺区的南国奥林匹克花园为例，它拥有叠水泳湖、高尔夫球场、练
5、习场、酒店、会所、写字楼、文化广场、大型综合超市、小学、幼儿园及公园等配套设施，品种齐全、生活便利。3、专业化：专业化程度同开发商的开发阅历亲密相关。碧桂园.凤凰城的开发商广州碧桂园物业开发有限公司从属于碧桂园集团。碧桂园集团是一个从项目策划、建筑设计、建筑工程、装修设计、室内装潢、水电安装、园林绿化、自来水供应、市场营销、广告宣扬到物业管理等房地产企业集团，按业务分为项目开发、建筑、销售、物业管理四大部分、19个注册公司。碧桂园的经营特点概括起来有以下几点：1.土地资源储备充裕；2.产品多样化；3.经营方式敏捷；4.利润来源多样；5.公司营运充溢效率。10年来，已胜利开发了9个碧桂园系列项目
6、。10年的市场阅历使5月1日开盘的凤凰城创建了7天长假销售5亿元的奇迹。新世界地产在深圳的倚山花园翠林别墅则显示出另外一种专业素养，翠林别墅共由23套2层独立别墅组成，倚靠梧桐山国家森林公园南麓，占地约120亩，为其倚山花园中的豪宅区。为了彰显其豪宅品质，开发商斥资600万元在本已绿意盎然的地块中修建了一个“天池”，并请国际大师设计了品位园林。自然与人工的悄然结合、舒适好用的户型设计、美仑美奂的室内装璜以及园区的道路和小品，到处在不经意间流露出品位和文化内涵。和记黄埔在东莞的海逸豪庭则全部是北美原装别墅，基本采纳了原设计风格和材质，实施的精度及品质也须要开发商的专业阅历予以保证。南国奥林匹克花
7、园是公寓项目，它确定了运动的主题，并从副案名、项目包装、外立面设计、配套设施及园林小品等各个方面贯穿主题，精致的细微环节正是专业化的体现。4、环境优势强：南北方气候的差异造就了不同的自然环境，这给在南方的开发商带来了得天独厚的优势。房屋的建立多利用地形，别墅则或倚山、或靠水，四周花草树木多种多样郁郁葱葱，多为自然形成再稍加修饰，给人一种山水人融为一体的感觉。这样的例子有翠林别墅、半山海景别墅及水榭花都等。当然也有一些项目的先天自然环境并不尽如人意，但是倚赖气候优势，有安排的进行土地造型、园林造景等，同样可以创建出巧夺天工的人居环境。如凤凰城、四季花城等。5、综合性价比高：由于南方房地产市场竞争
8、激烈，开发商的利润预期比较合理，所以比起北京来讲，项目的性价比特别高。如凤凰城的独立别墅带精装修和私家花园仅由88万起价；南国奥林匹克花园三期悉尼奥运村为4栋18层一梯两户或一梯一户的板式公寓，围合6.67公顷的高尔夫球场，楼间距200-300多米，带精装均价只有4000元/平米，以至该项目三期在5.1开盘后于10天内售磬（260套）。二、开发程序不知道是不是政府的统一要求，深圳广州的项目还有一个共同的地方，先进行会所及各项配套设施的建设，在房屋的结构和外立面以及样板间的建设完成后再进行房屋的销售。这样的操作方式使得购房者可以满意眼见为实的愿望，免去购房者过高的心理期望，削减后期诸如因侵占绿地
9、、会所等面积所导致的业主与开发商的冲突。同时所售房屋建成、配套设施做好后给购房者直观的感觉，可以有力地促进房屋的销售。如凤凰城于2022年5月1日开盘，同时开放了其占地2000亩的开放区，包括建设好的会所、广场、停车场、独立别墅区、联体别墅区及花园洋房区，以及园区景观、道路、小品和几十套精装样板间及其花园。又如南国奥林匹克花园，已经于去年7月、10月和今年5月3度开盘及封盘。我们前去参观的是其三期悉尼奥运村，它的一期、二期洛杉矶奥运村和雅典奥运村包括园林景观全部落成。大型超市已经营业，社区学校正在招生（今年9月正式开学），洗衣房、停车场等设施已投入运用。一切都是成熟社区的表现，生活离我们这样近
10、。然而，它正式入住的时间却是今年8月底。其它的项目也大同小异，给我们的感觉“南方的业主真华蜜”！这里面，反映的不仅仅是开发商的实力，还有做事的概念和服务的意识。北京在此方面差异是巨大的，我们习惯于先卖图纸然后再建房，先承诺了配套到后期再建设，这样的开发模式简单导致业主和开发商在后期因承诺而产生冲突，也简单使购房者因信念不足而延缓甚至取消购房安排。但是，这样的状况还能维持多久？三、产品定位在我们此次考察中，我们发觉TOWNHOUSE产品在各个项目中都是一种点缀，或是处于别墅区中作为一种经济型别墅（如新世界硅谷别墅），或是同别墅、洋房共生作为一种中间产品（如凤凰城、水榭花都、半山海景别墅、锦绣香江
11、），或是处于公寓区内作为一种升级公寓（如波托菲诺.纯水岸、碧海云天）。值得留意的是，深圳全市的TOWNHOUSE单位总共只有300余套。可见，TOWNHOUSE这种产品的确只是过渡产品。在我们的产品中，TOWNHOUSE是主流产品，价格和市场却是别墅的市场。可以说，我们以前的产品和价格有点脱节。在后期产品中，如何协调建筑面积和价格的冲突，值得进一步商榷。四、产品细微环节在实地踩盘的过程中我们深刻地感受到把好的微小的想法真正实施以后的精彩；特殊是在一些细小问题的处理上，是可以打动消费者，使之产生购房的冲动。下面分几个方面来介绍一下。1、环境：南方的绿化是北京无法与之相比的，但它优秀的园林设计令人
12、留恋来回，它的部分设计理念与细微环节，也有我们可以学习的地方。例如：“锦绣香江”小区环境中，小区紧临公路一边设计成带坡度的土地造形，这样可以使人们只看到绿色的草地，而看不到公路的吵闹，也削减公路给小区带来的噪声；“丽江花园”两排楼之间的水道给人的印象也很深；它把两排楼间以绿色植物与水道相连，使它们都能享受很好的景观，另外，也减弱了人们对于楼间距的关注；“南国奥林匹克花园”是公寓楼，在每层都有一个公共休息区，有绿色植物、花坛，辅着木制的地板条，以供住户坐下休息。在我们看到的项目中，几乎每个项目都很重视小区的绿化环境，就连每户的户外也都有个花台，来美化环境。在这样的小区里让人感觉特别舒适。2、产品
13、在此次考察的别墅及联排别墅中，每个客厅都有挑空的设计，而且几乎每个卧房都有专用的卫生间。在“碧海云天”里看到一种公寓户型，是大平层的形式，但一至六层每层都送一个大花园（详见户型图），且每一户的花园都有两层通高，感觉非常新奇；“碧海云天”里还有一种双拼的TownHouse户型（详见户型图），一二层一户，送一层大花园，三四层一户送顶层超大花园，也很不错，这样既可以满意二层TH的须要，又可以满意小户型的需求。在碧桂园的“凤凰城”中，具有北美风格的超大户型别墅，面积500-800平米左右，从户型到大花园都特别精致、气派，花园内还有露天泳池，在我们项目的二期可以考虑做3-4套这样的豪华大别墅。在“南国奥
14、林匹克花园”的公寓中，它楼道内的落地玻璃，不仅增加楼道的采光，也给公寓的外立面增加了通透感。公寓的顶层复式有下跃户型（即入户层是客厅、餐厅、厨房、卫生间，而往下一层则是各个卧房），往上跃一层是私家阳光泳池（玻璃封闭），并带大露台。让人有种居住豪宅的感觉。3、现场包装一些不经意的小细微环节，会很简单打动客户的心。在“四季花城”、“南国奥林匹克花园”、“锦绣香江”等优秀项目中我们多次被感动，同时也很钦佩南方地产商的细心。值得我们学的还许多，举几个我印象比较深的例子：“南国奥林匹克花园”不是简洁地供应运动设施、运动场地，而是通过产品、服务、文化、环境等来实现它的主题与理念。如：高尔夫形态的指路牌；各
15、种球类的垃圾箱；各种球拍型的关爱绿地的小警示牌；木头和茅草小亭子里面的刻有棋盘的石桌石凳；成人熬炼的就在家门口的小型健身器材；(教化欢迎您投稿)“四季花城”中儿童嬉戏设备的地面都采纳塑胶的，以防止小孩子摔伤；每个楼外的管道都非常整齐的排列，表箱设在楼的侧墙外，便于物业人员抄表，既不干扰客户又节约成本；小区商业街的统一标牌，给人以整齐温馨的感觉；“凤凰城”的小区街道上有带风车的路标，非常生动可爱；从“碧海云天”的售楼处到工地之间的看房通道及施工现场均非常干净整齐，使客户对施工质量有很强的信任度；在“锦绣香江”有用辘轳井和木桶装饰的井盖、水表、伐门；现场的包装，对一个项目来说都至关重要，客户会因为一个很小的细微环节而感动，从而对项目有100%的信任度，也可能成为它购买项目的主要缘由。