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1、2022房地产经纪协理考试试题题库8章2022房地产经纪协理考试试题题库8章 第1章根据客户对物业需求的（），确定业务工作开展的先后顺序。A.系统性B.关注性C.急迫性D.有效性答案：C解析：在客户需求程度分析过程中，根据客户对物业需求的急迫性，确定业务工作开展的先后顺序。项目营销策划方案的制定一般在（）就已完成。A.委托阶段B.市场地位阶段C.准备销售资料阶段D.布置销售现场阶段答案：A解析：在销售代理实践中，尤其在主动寻找销售代理项目时，为向房地产开发企业展示公司实力，项目营销策划方案的制定一般在委托阶段就已完成，接受委托后的工作则主要是对之前的营销策划方案进行修改完善。购房人常用的担保方
2、式是（）。A.抵押加保证B.质押C.保证D.抵押答案：D解析：个人住房贷款一般采纳以下四种担保方式：抵押贷款；质押贷款；保证贷款；抵押（质押）加保证贷款。其中，在房地产交易活动中，抵押是购房人常用的担保方式。房屋租赁期内房屋所有权发生转移的，原租赁合同（）。A.对承租人和新房主继续有效B.对承租人和新房主无效C.对承租人继续有效，对新房主无效D.对承租人无效，对新房主继续有效答案：A解析：为保护承租人的利益，法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则，在租赁期限内，租赁房屋的所有权发生变动的，原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效。合同法第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不
3、影响租赁合同的效力。下列房屋权利人的房产中，可以成为房源的是（）。A.房屋权利人委托房地产经纪机构交易其房产B.房屋权利人有交易意愿但未委托房地产经纪机构C.房屋权利人无交易意愿，房屋用于自住D.房屋权利人的房产不得出租、转让和抵押答案：A解析：一般认为，在房地产经纪业务中，房源就是房屋权利人委托房地产经纪机构交易的房地产。从房源的含义看，一宗房地产要成为房源，必须具备下列两个条件：依法在市场上进行交易，即能够出租、转让或抵押。不得出租、转让和抵押的房屋不能成为房源。房屋权利人有交易的意愿，并采取了委托行动。若房屋权利人无交易意愿，持有房屋只是用于自住，就不能称为房源；若房屋权利人有交易意愿，
4、但对其持有房屋未采取委托行动，则房地产经纪机构和房地产经纪人员无从知悉，这样的房屋也不能成为房源。自2022年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按（）税率征收房产税。A.5%B.4%C.3%D.1%答案：B解析：财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税2022第024号）规定，自2022年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。针对购买需求强烈并且购买力较强的客户，房地产经纪人应（）。A.长期培养B.重点跟踪C.保持一般性沟通D.不断
5、了解客户需求答案：B解析：按客户购买意向的强弱、经济承受能力、购买的区域范围及对物业品质要求的程度等因素，房地产经纪人可以将客户分为不同等级的客户群：对于购买（租赁）需求强烈、有一定经济实力、预算合理的客户，要重点跟踪；对于购买（租赁）需求不迫切、有一定购买力，要求较高的客户，要定期跟踪，不断了解客户特征和需求；对于根本无法成交的客户，要告知其原因，并保持联系，待时机成熟后促成交易。下列关于房地产经纪服务合同委托期限的说法，错误的是（）。A.委托期限的界定，有利于督促房地产经纪机构增强紧迫感B.若需要变更合同条款的，经双方协商一致，可达成补充协议C.合同履行期间，一方如有确凿证据证明对方的行为
6、严重影响自己的利益，必须终止合同的，可于委托期限届满前，书面通知对方解除本协议D.合同履行期间，任何一方变更合同条款的，应口头通知对方答案：D解析：A项，委托期限指房地产经纪服务委托方委托房地产经纪机构提供房地产经纪服务的具体时间期限。委托期限实质上规定了房地产经纪机构完成某项经纪服务工作的时间界限，有利于督促房地产经纪机构增强紧迫感，提高工作效率。BD两项，合同履行期间，任何一方要求变更合同条款，应书面通知对方。经双方协商一致，可达成补充协议。C项，合同履行期间，任何一方如有确凿证据证明对方的行为严重影响自己的利益，必须终止合同的，可于委托期限届满前，书面通知对方解除本协议，并结清相关费用，
7、或追偿违约金。下列关于房地产经纪服务的说法中，正确的有（）。A.是向委托人收取佣金的中介服务活动B.是一种有偿的服务C.可以提高交易效率、降低交易成本，从而促进商品交易D.按服务方式主要分为居间、代理、行纪三类E.是自然经济发展到一定阶段而出现的经济活动答案：A,B,C解析：A项，房地产经纪服务是一种房地产中介服务活动。B项，房地产经纪是一种市场化的有偿服务，经纪服务提供方所获得的报酬形式是佣金。C项，房地产经纪的作用有：降低交易成本，提高交易效率；规范交易行为，保障交易安全；促进交易公平，维护合法权益。D项，就房地产经纪而言，按服务方式分类，主要分为房地产居间与房地产代理两大类。E项，经纪是
8、商品经济发展到一定阶段而出现的经济活动。2022房地产经纪协理考试试题题库8章 第2章中华人民共和国城市房地产管理法规定，（）应当定期确定并公布。A.基准地价、标定地价、各类房屋的重置价格B.基准地价、宗地价格、各类房屋的重置价格C.宗地价格、标定地价、各类房屋的基准价格D.基准地价、标定地价、各类房屋的市场价格答案：A解析：城市房地产管理法规定，国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法
9、由国务院规定。房地产经纪人在风险管理过程中，购买保险合同属于（）。A.损失控制B.损失融资C.内部风险控制D.外部风险控制答案：B解析：风险管理方法通常有3类，包括：损失控制；损失融资；内部风险控制。其中，损失融资包括：a自留与自保（自我保险），是指公司或个人承担部分或全部的损失；b保险，是指购买保险合同；c对冲，是指利用金融衍生品防范风险；d其他合约化风险转移手段，是指与供应商等签订合同，从而达到风险损失的转移。甲房地产中介公司发现某大型小区有大量的空置房，并有许多客户要求购买或租赁该小区物业。于是该中介公司决定在该小区附近设立分公司，主要从事该小区的房地产中介服务。该公司利用在小区内外的路
10、口派发宣传单来获得房源和客源。为了提高公司的效率和经纪人的积极性，该公司采用计算机技术对所有房源进行了分类，并利用密码技术规定各经纪人只能看到自己开发房源的详细信息。该分公司采用了（）的客源开拓方法。A.广告法B.门店接待法C.客户介绍法D.人际关系法答案：A,B解析：门店接待法是指房地产经纪人利用房地产经纪机构开设的店面，客户主动上门咨询而获取客户的方法；广告法是指房地产经纪机构可以在当地主流媒体、房地产专业媒体、门店橱窗或者单页广告宣传单等媒介上发布房源信息，通过发布的房源信息吸引潜在客户，从而获得客源信息的渠道。本案例，在小区附近设立分公司，可以利用门店接待；运用路牌广告发布信息，属于运
11、用广告法揽客。下列有关房源信息推荐的表述，正确的是（）。A.房源推荐只能在公盘制的情况下存在B.房源推荐只能在私盘制的情况下存在C.采用一般推荐方式的，卖方代理经纪人一般获得该笔业务成交总佣金的80%D.房源推荐根据推荐后的操作方式可以分为“一般推荐”和“合作推荐”两种答案：D解析：AB两项，在公盘制的房地产经纪机构里因为信息完全共享，并不需要再采取内部推荐方式进行合作。因此内部的推荐合作一般存在于采用私盘制或混合制信息管理制度的房地产经纪机构。CD两项，内部推荐合作可以分为“一般推荐”和“合作推荐”两种，其中，一般推荐是指业主受托经纪人将房源信息（连同业主联系方式）推荐给其他区域的门店经纪人
12、全程服务，成交之后则作为业主受托经纪人一般只分佣15%25%。房地产经纪人的（）对客户做出交易决策具有重要影响。A.专业、周到、热情的服务B.简捷、迅速、完善的服务C.迅速、系统、热情的服务D.简捷、经济、完善的服务答案：A解析：在门店接待流程中，到店客户是潜在客户，他们可能对某一处房产产生购买欲望，或者希望房地产经纪人协助其出售其名下的房产。房地产经纪人的专业、周到、热情的服务对客户做出交易决策起到重大影响。2022年1月，张某将其住房出租给周某，月租金3000元，租期2年。签订租赁合同后，办理了租赁登记备案。2022年7月，经张某同意，周某将该住房转租给王某，并办理了租赁登记备案。王某承租
13、该住房的期限最长为（）。A.6个月B.1年C.2年D.无限期答案：A解析：房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限不超过原租赁合同剩余期限，但出租人与转租人双方协商一致的除外。2022年1月，张某将其住房出租给周某，租期2年，则该租赁合同于2022年1月到期。2022年7月，经张某同意，周某将该住房转租给王某，则原租赁合同还有6个月到期，因此转租期限最长不超过6个月。下列关于违约金和保证金的说法，正确的是（）。A.违约金具有补偿性和惩罚性B.违约金一旦确定，不可更改C.保证金与违约金一般可以同时适用D.保证金与定金有相似之处，都有担
14、保合同实现的作用，且都具有双倍返还功能答案：A解析：A项，违约金具有担保债务履行的作用，又具有惩罚违约方和补偿无过错方所受损失的效果，具有补偿性和惩罚性。B项，违约金的约定要适当，合同法规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机关予以适当减少”。C项，保证金与违约金有相似之处，但又不相同。违约金是合同一方违约时承担责任的一种方式，而保证金是合同履行的一种担保方式，二者一般不同时适用。D项，保证金与定金有相似之处，都有担保合同实现的作用，但其没有双倍返还功能。孙某、周某均为注册房地产经纪人，在A省共同发起设立甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）。周某此时在B省乙房地产
15、经纪公司（以下简称乙公司）从事房地产经纪活动。甲公司成立后，又聘请了注册房地产经纪人崔某、房地产经纪人协理王某。在一次业务中，王某接待一位客户杨某，杨某委托甲公司出售一套已购公有住房，并与甲公司签订了房地产经纪合同，崔某是该宗业务的承办人。王某在协助崔某对该住房状况进行调查时，发现杨某的户口簿内有杨某和其父亲老杨两人，房屋所有权证上的所有权人为老杨。杨某在老杨购买该住房时已结婚，并与老杨居住在一起。调查还发现，老杨与其前妻韩某在半年前离婚，韩某的户口已迁至娘家。下列关于韩某对该住房享有权利的表述中，正确的有（）。A.韩某与老杨已离婚，无权获得售房款B.韩某虽然与老杨已离婚，但如果没有将户口迁出
16、，则有权获得部分售房款C.韩某对该住房享有的权利，应以人民法院判决书或离婚协议为依据D.杨某出售该住房需要征得韩某的书面同意答案：C解析：凡涉及婚姻或财产继承等纠纷的房产，未经妥善解决，不能委托买卖或租赁。题中，韩某与老杨虽离婚，但由于老杨买房时，二人仍为夫妻，该房屋属二者的共有财产，所以，在婚姻期内，韩某对该住房也享有应有的权利。但是，由于韩某与老杨半年前已经离婚，所以，应根据人民法院判决书或离婚协议，确认离婚后韩某是否享有对该住房的权利。在商品房买卖合同签订前，房地产经纪人员需要做的准备工作有（）。 A.实地查看和如实介绍房屋使用状况B.介绍商品房项目的主要情况及物业管理情况C.说明认购协
17、议书或意向书的作用D.推荐买卖合同文本E.提示双方注意房屋设施设备状况答案：B,C,D解析：如果经纪机构和开发企业订有委托销售的合同（如合同约定可由经纪机构代表开发企业签订合同），则经纪人员可以代表开发企业，以开发企业的名义和买方签订买卖合同。合同签订前的准备工作包括：向买方披露与开发企业的关系；介绍商品房项目的主要情况及物业管理情况；提供项目查询服务；说明认购协议书或意向书的作用；推荐买卖合同文本；解释商品房销售的法律规定。AE两项属于在房屋租赁合同签订前房地产经纪人员需要做的准备工作。2022房地产经纪协理考试试题题库8章 第3章不动产登记程序主要包括（）。A.登记查验B.实地查看C.申请
18、D.受理查验E.登簿发证答案：C,D,E解析：不动产登记程序主要有：申请；受理查验；登簿发证。其中，受理查验的程序包括：登记查验；实地查看；公告。客源信息的开拓方法中，（）成本小，简便易行，介绍来的客户效率高，成交可能性大，这种揽客法不受时间、场地的限制，是经纪人个人可以操作的方法。A.会员揽客法B.互联网开发法C.人际关系法D.团体揽客法答案：C解析：客源信息的开拓方法中，人际关系法不受时间、场地的限制，是经纪人个人可以操作的方法。这种揽客法成本小，简便易行，介绍来的客户效率高，成交可能性大。作为一个经纪人，利用自己的人际网络争取客户是其成功的基本保障。住房公积金的本质属性是（）。A.福利性
19、B.津贴性C.补助性D.工资性答案：D解析：住房公积金的本质属性是工资性，是住房分配货币化的重要形式。单位按职工工资的一定比例为职工缴存住房公积金，实质是以住房公积金的形式给职工增加了一部分住房工资，从而达到促进住房分配机制转换的目的。关于房地产抵押人权利义务的说法，正确的有（）。A.抵押人享有对抵押房地产的占有权B.抵押人享有对抵押房地产的使用权C.抵押人可以对抵押物设立多个顺位抵押权D.未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押房地产出租E.未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押房地产转让答案：A,B,C,D解析：AB两项，城市房地产抵押管理办法规定，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的
20、方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产抵押的特征是不转移占有，因此抵押人仍享有对抵押房地产的占有权和使用权。C项，抵押人可以就同一抵押物在抵押后剩余的担保价值范围内设定其他的抵押权。抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的该债权数额等内容。D项，城市房地产抵押管理办法及最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释规定，抵押房地产经抵押权人同意可以出租。E项，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。王某承租李某的住房，房屋租赁合同约定的租期为3年。租期届满前1年，经
21、李某同意，王某将该住房转租给张某。王某可将住房转租给张某（）年。A.1B.2C.3D.4答案：A解析：商品房屋转租，是指房屋承租人将承租的商品房屋再出租的行为。转租要求：转租的房屋必须合法，禁止出租房屋的情形也适用于转租的房屋。须经出租人书面同意。转租期限不得超过原合同规定的期限。除上述规定外，房屋转租也须签订转租协议，并办理登记备案手续。本题中，租期届满前1年，王某将该住房转租给张某，因此，王某可将住房转租给张某1年。复合地板是以中密度纤维板或用多层实木粘贴为基材，用特种高硬耐磨防火聚氨酯漆为漆面的新型地面装饰装修材料，其具有（）等特点。A.耐烟头烫、防水B.造价低、维修方便C.防滑、吸收冲
22、击力大D.抗重压、耐磨E.耐污染、易清扫答案：A,D,E解析：复合地板有实木复合地板和强化复合地板，与实木地板相比，具有价格适中、质量较稳定、不易变形、易保养等特点，适用于卫生间以外的空间，尤其适用于有地热的房间。其中，实木复合地板的主要优点是纹理自然、脚感较好，主要缺点是耐水性较差、板材中胶粘剂挥发会影响房间的空气质量；强化复合地板的主要优点是强度高、耐磨损、不变形、易清洗、防潮性好，主要缺点是脚感较差，如果板材中的胶粘剂质量较差，还会挥发出较多的甲醛，对人体健康有一定影响，但因价格较低，用途较广泛。关于个人住房贷款的贷款额度，下列说法错误的是（）。A.贷款额度也称贷款限额，银行一般用不同的
23、指标，对借款人的贷款金额做出限制性规定B.贷款金额不得超过某一最高金额C.贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额D.当申请金额超过银行规定的任一限额时，以其中最高限额作为贷款金额答案：D解析：贷款额度又称贷款限额。银行一般用不同的指标，对借款人的贷款金额做出限制性规定，例如：贷款金额不得超过某一最高金额；贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额；贷款金额不得超过按最高偿还比率计算出的金额。当借款人的申请金额不超过以上所有限额的，以申请金额作为贷款金额；当申请金额超过以上任一限额的，以其中最低限额作为贷款金额。房源信息私盘制的缺点包括（）。A.不利于调动经纪人收集房源信息的积极性B.工
24、作效率低C.拥有房源和客源信息的两个经纪人如果不配合，易导致交易失败D.经纪人存在“留盘”行为E.不利于信息资源的快速流通、容易导致效率低下答案：B,C,E解析：私盘制的缺点表现在：不利于信息资源的快速流通、容易导致效率低下，当一个经纪人持有大量房源时可能出现精力不足、无暇兼顾，这样使得房源信息的利用率大大下降，无法为委托业主提供及时的服务。在房客源匹配上，该受托经纪人可能从利己角度出发优先考虑与自己的客源进行匹配，这样反而阻碍了与其他经纪人合作的顺畅，容易错失成交机会，降低成交的效率。商业类房地产的租金一般按照（）计价。A.面积B.套C.栋D.层答案：A解析：租金是出租人将房地产及附属设施设
25、备交付承租人使用，承租人支付的相应数额的钱款，一般由出租人和承租人协商议定，并在房地产租赁合同中约定。居住类房地产的租金一般按套计价，商业类房地产的租金一般按面积计价。2022房地产经纪协理考试试题题库8章 第4章 在房屋租赁过程中，承租客户关心的租金问题是（）。A.租金越低越好B.自己的消费支出获得最大效用C.收益水平提高D.服务费用与服务感受相一致 答案：B解析：在客户接待过程中，房地产经纪人要深度了解客户的核心需求，这对于房源信息和客户信息配对以及实现最终交易十分重要。对于租赁客户来说，既有短期租赁，也有长期租赁，出租客户和承租客户的需求不同，房地产经纪人应针对不同客户了解相关信息，重点
26、解决他们的核心问题。承租客户的租金需求是希望自己的消费支出获得最大效用。下列有关交易结算资金的存储和划转的说法中，正确的有（）。A.交易资金的存储和划转不可以通过交易结算资金专用账户来完成B.买方按照资金监管协议约定，可以将交易资金一次性或分期存入监管专用账户C.当交易未达成时，根据监管协议约定划转给双方当事人D.卖方按照资金监管协议约定，持办结单到保证机构办理资金划转手续E.保证机构将监管专用账户中相应的交易资金划转给卖方答案：B,C,D解析：A项，交易当事人可以通过合同约定，由双方自行决定交易资金支付方式，也可以通过房地产经纪机构或交易保证机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户，根据
27、合同约定条件划转交易资金。E项，保证机构向卖方及银行出具交易结算资金支取凭证，并通知银行将监管专用账户中相应的交易资金划转给卖方，交易完成。在房地产卖方代理合同中，房地产经纪人的基本义务是（）。A.尽快卖出标的物B.实现标的物的最高出售价格C.多找买家D.撮合双方交易答案：C解析：参见第5题解析。房地产市场是地区性市场，其供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间可能不同，甚至是反向的，这主要源于房地产的（）。A.独一无二性B.不可移动性C.相互影响性D.供给有限性答案：B解析：房地产的特性包括：不可移动；独一无二；寿命长久；供给有限；价值较大；用途多样；相互影响；易受限制；难
28、以变现；保值增值。其中，房地产的不可移动性决定了房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场（一般一个城市是一个市场），其供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间可能不同，甚至是反向的。接待客户成本低，信息准确度高，易与客户建立关系的客源开拓方法是（）。A.广告法B.门店接待法C.互联网开发法D.团体揽客法答案：B解析：门店接待法是指房地产经纪人利用房地产经纪机构开设的店面，客户主动上门咨询而获取客户的方法。其优势包括：方法简单易行；开发客户的成本低；客户信息准确度高；较易展示企业能力和企业形象，增加客户的信任感，为今后进一步交往打好基础。对建筑物适
29、用的基本要求包括（）。A.通风B.隔热C.空间布局合理D.防水E.防菌答案：A,B,C,D解析：对建筑物适用的基本要求包括防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等方面良好，功能齐全，空间布局合理。张某委托甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）承租一套住房，甲公司委派房地产经纪人刘某为张某服务。刘某通过发布广告信息，很快找到了张某满意的房源，该房源的所有权人为王某。看房前甲公司与张某签订的委托协议约定：张某向甲公司交纳佣金200元。张某与王某签订租赁协议后，预付了6个月房租9000元并支付了甲公司佣金3000元。作为客源的张某，其基本情况可能为（）。A.对住房实物状况要求高B.对租金承受的能力较强
30、C.承租住房的意愿比较强烈D.租房的要求不是特别苛刻答案：B,C,D解析：按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级。其中，A类客户是房地产经纪人主要追踪及开展服务工作的对象，其客户群特征为：购买或租赁物业需求强烈，时间紧，希望尽快获得物业；经济条件好，购房支付能力较强；较了解目前房地产市场情况，能根据市场供求状况提出合理购买价格；对物业的条件不是特别苛刻。 房源一般分为住宅和非住宅两大类，其中，住宅包括（）。A.别墅、公寓、普通住宅、托儿所B.别墅、公寓、普通住宅、家属宿舍C.别墅、公寓、医院病房、家属宿舍D.别墅
31、、公寓、旅馆、家属宿舍 答案：B解析：房源一般分为住宅和非住宅两大类。住宅是指专供人居住的房屋，包括别墅、公寓、普通住宅、家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等，但不包含住宅楼中作为人防用的地下室等，也不包括托儿所、医院病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。2022年，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品住房，乙企业负责建设。2022年5月，甲企业以建设用地使用权作为抵押物向丙银行贷款3000万元，办理了抵押登记。2022年6月甲企业将在建工程向丁银行抵押贷款3000万元，也办理了抵押登记。2022年10月，甲企业开始预售住房，王某购得建筑面积为70m2住房一套。2022年
32、3月，甲企业到期不能偿还债务，法院拍卖底层营业用房。关于题中已设定抵押的房屋的买卖，下列说法正确的是（）。A.须经过甲企业同意B.须经过乙企业同意C.须经过银行同意D.须经过甲企业和乙企业同意答案：C解析：根据物权法和城市房地产抵押管理办法，买卖已设定抵押的房屋，须经过抵押权人（一般是银行）同意。抵押权人同意买卖的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。2022房地产经纪协理考试试题题库8章 第5章（）是最广泛、最普遍的代理类型。A.单独代理B.共同代理C.委托代理D.法定代理答案：C解析：根据代理权产生依据的不同，
33、代理分为：委托代理；法定代理。委托代理是指按照被代理人的委托来行使代理权的代理，是最广泛、最普遍的代理类型。下列房地产中，属于不得抵押的有（）。A.医院的住院楼B.正在建造的建筑物C.被查封的商业楼D.公立学校的教学楼E.所有权有争议的住房答案：A,C,D,E解析：物权法规定下列财产不得抵押：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。房地产抵押合同生
34、效的条件是（）。A.主债权合同成立B.抵押合同订立前，被抵押的房地产未出租C.抵押房地产无共有人D.抵押合同订立前，被抵押的房地产未曾设立过抵押权答案：A解析：物权法规定，设立担保物权，应当依照该法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。B项，以已出租的房地产设定抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。即抵押合同订立前，房地产已经出租，并不影响抵押权的效力。C项，以共有的房地产设定抵押的，抵押人应事先征得其他共有权人的书面同意。即抵押房地产可以有共有人。D项，被抵押的房
35、地产在它的价值范围之内，可以再次抵押。2022年4月，张某将房屋出租给李某并签订了房屋租赁合同，月租金3000元，租期3年。2022年4月，张某将房屋出售给王某，但未告知李某。2022年8月，王某因与他人合开公司需要将该房屋入股，要求解除与李某的房屋租赁合同。李某可以主张的权利为（）。A.拒交房租B.要求张某承担损害赔偿责任C.要求按租赁合同约定继续承租D.请求法院确认张某、王某的买卖行为无效答案：C解析：为保护承租人的利益，法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则，在租赁期限内，租赁房屋的所有权发生变动的，原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效。下列五人中，具有完全民事行为能力的人有（）。
36、A.张某，17周岁，外出打工，且每月都有工资寄回家补贴家用B.李某，15周岁，父母双亡，靠自己在城市卖报纸为生C.王某，19周岁，一直无工作，待业在家D.赵某，20周岁，患有精神病E.吴某，19周岁，精神正常，但瘫痪在床，生活起居需人照料答案：A,C,E解析：按照民法通则规定，具有完全民事行为能力的权利人是指18周岁以上的成年人或16周岁以上不满18周岁以自己的劳动收入为主要生活来源的未成年人。限制行为能力的人是指10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人。无民事行为能力的人是指不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人。王某依法取得一幢商品住宅所有权后，现发生下列变化，其
37、中应申请该住宅所有权变更登记的情形有（）。A.王某将该住宅赠与给朋友B.该住宅面积发生变化C.该住宅的界址点发生变化D.经批准该住宅改为经营性用房E.王某将该住宅出租给李某居住答案：B,C,D解析：A项属于转移登记。E项，仅仅是使用权发生变更，不涉及所有权。国有建设用地使用权和房屋所有权登记的面积、界址点、房屋用途、土地使用权的权利期限等内容发生变化的，国有建设用地使用权和房屋所有权人应当申请国有建设用地使用权和房屋所有权变更登记。关于新建商品房销售，理解正确的有（）。A.房地产开发企业可以在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人B.房地产开发企业不得采取返本销售或者变
38、相返本销售的方式销售商品房C.不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用D.商品住宅不得分割拆零销售E.商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计答案：B,C,D,E解析：新建商品房销售中禁止的行为主要有：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用，不得参加展销活动。商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。房地产开发企业不
39、得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。房地产广告的房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积。房地产经纪机构在存量房买卖居间业务的调查推广阶段的工作内容包括（）。A.信息核验B.房屋实地查看C.编制房屋状况说明书D.发布房源信息E.信息配对及约看答案：A,B,C,D解析：房地产经纪机构在存量房买卖居间业务的调查推广阶段的工作内容包括：信息核验；房屋实地查看；编制房屋状况说明书；发布房源信息。E项属于匹配带看阶段的工作内容。在存量房买卖中，房地产经纪人员对房屋进行查验的工作有（）。A.检查房屋的结构B
40、.查验装修和设备C.查看计量表D.检查家具家电E.办理房屋备案答案：A,B,C,D解析：在存量房买卖中，房地产经纪人员对房屋进行实地查验时应注意：检查房屋的结构。建筑物不均匀沉降、使用中荷载超出允许范围以及钢筋锈蚀等原因，造成墙体、梁和柱等结构部分出现裂缝，查验时应特别关注。查验装修和设备。通常装修的折旧年限是五年，装修的查验重点并不是新旧程度，而是通过装修的表面变化发现更严重的问题。查看计量表。查验时一定注意户内各种计量表是否能够正常使用，并记录读数。检查家具家电。应按照交易合同一一查验，并登记造册。2022房地产经纪协理考试试题题库8章 第6章不动产登记制度的类型中，具有登记机构对登记申请
41、采取实质审查，登记权利的现状，登记有公信力即登记簿上所载事项，对抗善意第三人，在法律上有绝对的效力特点的是（）。A.契据登记制B.产权登记制C.权利登记制D.托伦斯登记制答案：C解析：权利登记制指登记机构设置登记簿，不动产权利的取得、变更过程在登记簿上记载，利害关系人、相关当事人根据登记簿的记载推知该不动产产权状态，若不动产权利的取得未经登记便不产生效力，不仅不能对抗第三人，在当事人之间也不发生效力。其主要特点为：对登记申请采取实质审查，登记权利的现状；登记有公信力即登记簿上所载事项，可以对抗善意第三人，在法律上有绝对的效力。张某申请商业性个人住房贷款100万元，贷款年利率为5%，贷款期限为1
42、5年，采用按月等额本息还款方式还款，张某每月应还款（）元。A.9722.2B.7922.9C.9707.2D.7907.9答案：D解析：等额本息还款的计算公式为：式中，A为月还款额；P为贷款金额；i为贷款月利率；n为按月计算的贷款期限。题中，贷款月利息i5%/12，按月计算的贷款期限n1512180（个月），代入公式得，张某每月应还款金额为：“没有只涨不跌或者只跌不涨的房地产价格，没有永远火爆的房地产市场”描述的是房屋买卖市场的（）特点。A.垄断竞争性B.区域性C.周期性D.易于形成泡沫答案：C解析：房屋买卖市场的特点包括：垄断竞争性。房地产不像普通商品可以做到标准化生产、市场上存在大量可替代
43、的产品、相互之间竞争充分，房地产商品各不相同，具有垄断竞争的特征。区域性。房屋买卖市场是典型的区域市场，不同的城市之间房地产市场的规模、价格水平等差异很大。周期性。房地产市场周期主要体现在房地产的价格、成交量、房地产开发投资等指标的周期性变化，没有只涨不跌或只跌不涨的房地产价格，没有永远火爆的房地产市场。易于形成泡沫。过度的投机炒作会使房价大幅上涨，偏离其实际价值，产生价格泡沫。房地产经纪机构发布的广告不得含有（）。A.以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置B.房地产升值或投资回报的承诺C.违反国家有关价格管理的规定D.商品房项目位置示意图E.商品房项目距离市中心的距离答案：A,B,C
44、解析：房地产广告的房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：升值或者投资回报的承诺；以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；违反国家有关价格管理的规定；对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。谭某拥有一套建筑面积为140m2的住宅，位于一幢钢筋混凝土结构高层住宅楼的12层。该套住宅的套内房屋使用面积为95m2，套内墙体面积为20m2，套内未封闭阳台的水平投影面积为10m2，谭某所在楼层单元楼梯间的建筑面积为20m2。一个月前谭某委托乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）代理销售该套住宅，购房者徐某获知此信息后，在乙机构协助下
45、查看了该套住宅，查验了房屋权属证书，经多轮商谈后双方签订了房屋买卖合同。谭某与徐某签订的房屋买卖合同为（）。A.有偿合同B.双务合同C.实践合同D.要式合同答案：A,B,D解析：买卖合同有以下特征：是有偿合同，买卖是商品交换最普遍的形式，其实质是以等价有偿的方式转移标的物的所有权。买卖合同是典型的有偿合同。是双务合同，买卖双方都享有一定的权利，承担一定的义务，并且这种权利和义务存在对应关系，买方的权利就是卖方的义务，反之亦然。是诺成合同，买卖合同自双方当事人意思表示一致即可成立，不需要交付标的物。是非要式或者要式合同，买卖合同的成立和有效不需要具备一定的形式，但法律另有规定的除外。关于有效房源
46、的说法，错误的是（）。A.有效房源应及时关注和访问B.有效房源可能从有效变成无效C.有效房源是指客户交纳定金后的房源D.有效房源应按成交难易程度分别对待答案：C解析：处于在售或在租状态的房源被称之“有效房源”，它们在经纪业务中的作用不言而喻。已完成交易的房源或者由于其他原因停止出租与出售的房源属于“无效房源”。房地产交易中，客户对（）的排放较为关心。A.生活污水B.生产废水C.雨水D.地下水答案：A解析：建筑排水系统按其排放的性质，一般可分为：生活污水排水系统；生产废水排水系统；雨水排水系统。一般房地产交易中，客户对生活污水的排放（特别是卫生间排水）较为关心，作为房地产经纪人员需要熟悉其方式及
47、特点。“房地产在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、建设用地使用权或其他权利”描述的房地产价格特点是（）。A.房地产价格与区位关系密切B.房地产价格实质上是房地产权益的价格C.房地产价格同时有买卖价格和租赁价格D.房地产价格形成的时间通常较长答案：B解析：房地产价格的特点包括：房地产价格与区位关系密切。房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产是不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭是依照法律规定登记，因此房地产在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、建设用地使用权或其他权利。房地产价格同时有买卖价格和租赁价格。房地产价格易受交易者的个别情况影响。房地产价格形成的时间通常较长。个人住
48、房贷款办理流程不包括下列中的（）。A.抵押价值评估B.前往登记部门办理登记C.面签D.抵押登记答案：B解析：个人住房贷款办理流程主要包括抵押价值评估、面签、批贷、抵押登记、放款等环节。不同贷款类型，具体流程的内容顺序有所不同。2022房地产经纪协理考试试题题库8章 第7章房地产是（）的结合体。A.实物B.形象C.权益D.价值E.区位答案：A,C,E解析：房地产是实物、权益和区位三者的结合体。房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的有形部分。房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益。房地产区位是指一宗房地产与其他房地产在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。限价房购房人取得房屋权属证书后（）年内不得转让所购住房，确需转让的，由政府回购。A.3B.5C.7D.10答案：B解析：限价房购房人在取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房，确需转让的，