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1、2016年下半年海南省房地产估价师制度与政策：物业服务定价成本监审的定义考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性打算的。 A易受限制 B相互影响 C独一无二 D不行移动 2、房地产价格实质上是房地产_的价格。 A开发成本 B权益 C物质实体 DB和C3、依据规定，实行协议出让的土地使用权出让金_。 A不得低于评估价格的50% B不得高于评估价格的50%
2、C由政府打算 D不得低于依据国家规定所确定的最低价 4、_是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。 A差异性 B各异性 C特色性 D独立性5、地租即为土地的。 A：净价值 B：利润 C：净收益 D：价格 E：工业用地的监测点评估价格 6、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400m2，住宅总建筑面积为1400m2，容积率为1.4，则住宅建筑净密度为_。 A28.60% B35.00% C40.00% D50.00% 7、某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为_。 A8.0 B5.6 C5.0 D0
3、.7 8、提议召开业主大会临时会议的业主达到以上，业主委员会应当准时组织召开业主大会临时会议。 A：10 B：15 C：20 D：25 E：执行层的组织协调 9、建设工程施工合同按计价方式可分为：固定价格合同、成本加酬金合同、可调价格合同和_。 A总包合同 B包工包料合同 C计量估价合同 D包工不包料合同 10、某块临街深度为50ft、临街宽度为30ft的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150ft，临街宽度为15ft，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为_万元。 A23.4 B28.6 C33.4 D46.811、某幢大厦的房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中的
4、商业部分，此部分的房地价值为1000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值为500万元。按房地价值分摊方法计算甲、乙两公司占有的土地份额为（）。 A20% B10% C30% D40% 12、2010年1月1日，B企业取得了位于A市市中心的一商业建设用地使用权。依据土地使用权出让年限规定，假如该项出让合同商定的使用年限届满，B企业需要连续使用该幅土地的，应当至迟于申请续期。 A：2049年1月1日一2049年12月31日 B：2050年1月1日2050年12月31日 C：2059年1月1日2059年12月31日 D：2060年1月1日2060年12月31日 E：房地产估价机构必需加
5、盖公章 13、临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到_的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。 A允许的最低经济效益指标 B最低收益率 C最低净现值 D利润为零时14、印花税的税率采纳。 A：比例税率与固定税率 B：比例税率与定额税率 C：累进税率与比例税率 D：累进税率与定额税率 E：执行层的组织协调 15、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是_。 A购买房地产股票 B购买商铺 C购买房地产债券 D购买住房抵押支持证券 16、拆迁条例规定申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列材料，其中不包括_。 A建
6、设项目批准文件 B国有土地使用权批准文件 C拆迁方案和拆迁方案 D拆迁补偿安置协议 17、在房地产产品的生产过程中，_一般担当结构、供暖、给水排水、照明以及空调或高级电气设备等设计工作。 A建筑师 B工程师 C造价工程师 D估价师及物业代理 18、依据有关规定，可以发布房地产广告的是_。 A在集体土地上建设的房屋 B取得预售许可证的商品房 C阅历收不合格的商品房 D权属有争议的房屋 19、已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为3000元/m2，酬劳率为10%。则该宗房地产30年，酬劳率为12%时的收益权利价格为（）元m2。 A2965.39 B3035.02 C3103.59 D3067.
7、78 20、增加了国有建设用地使用权出让的挂牌出让方式。 A：中华人民共和国土地管理法 B：中华人民共和国土地管理法实施条例 C：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 D：招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 E：房地产估价机构必需加盖公章 21、将借款本息视为现金流出的基本报表是_。 A全部投资现金流量表 B资本金现金流量表 C借款还本付息估算表 D投资方案与资金筹措表 22、房地产项目敏感性分析主要的步骤如下所示，排列正确的是_。 计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值；确定不确定因素可能的变动范围；通过评价指标的变动状况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析：确定用于不确
8、定分析的经济评价指标 A B C D23、某宗房地产将来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的酬劳率为8。该房地产的价格为万元。 A：69583 B：68125 C：71583 D：71875 E：工业用地的监测点评估价格 24、房地产估价机构管理方法规定，县级以上人民政府房地产行政主管部门进行监督检查时，应当出名以上监督检查人员参与，并出示执法证件。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：执行层的组织协调25、物业管理实施原则是。 A：业主公约的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合 B：业主大会的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业
9、化管理相结合 C：业主委员会的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合 D：业主的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本打算的，因此运用成本法估价应留意的内容包括_。 A应采纳客观成本而不是实际成本 B应采纳实际成本而不是客观成本 C应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整 D应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整 E应结合估价托付人的要求对成本法
10、的测算结果进行调整 2、建设用地使用权出让的每幅地块、面积、年限和其他条件，报经有批准权的人民政府批准后，由_实施。 A市、县人民政府 B市、县人民政府土地管理部门 C市、县人民政府规划管理部门 D乡镇人民政府3、某宗面积为3000m2的仓储用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。则理论上应补地价_万元。 A1270 B1271 C1272 D1273 4、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析。 A：价格结构 B：区域结构 C：产品结构 D：供求结构 E：投资结构5、省、直辖市、
11、自治区人民政府依据法律、行政法规制定的规范性法律文件是。(2007年试题) A：地方性法规 B：政府规章 C：部门规章 D：自治条例 E：执行层的组织协调 6、建筑材料的性质有等。 A：物理性质 B：力学性质 C：耐久性 D：耐热性 E：耐湿性 7、保险活动所特有的内在功能是_。 A组织经济补偿 B分散风险 C融通资金 D防灾防损 8、假如年利润为12万，资本金为240万，则资本金利润率为_。 A3% B5% C3 D20 9、住房公积金的缴存比例一般不得低于_。 A3% B5% C10% D12% 10、在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时，职工工会经费按计税工资总额的_%计算扣除。
12、A4 B3 C2 D111、运用市场法估价的操作步骤一般可分为。 A：搜集交易实例 B：选取可比实例 C：对可比实例的市场价格进行适当的处理 D：对可比实例的成交价格进行适当的处理 E：求取比准价格 12、影响房地产价格的环境因素不包括_。 A大气环境 B声觉环境 C卫生环境 D治安环境 13、下列关于城市维护建设税的税率，依据纳税人所在地的不同，税率分别规定为7、5、1三个档次，详细是。 A：纳税人所在地在城市市区的，税率为7 B：在县城、建制镇的，税率为5 C：在县城、建制镇的，税率为3 D：不在城市市区、县城、建制镇的，税率为5 E：不在城市市区、县城、建制镇的，税率为114、某宗房地产
13、1999年2月25日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%，则其1999年10月25日的价格为_人民币元/m2。1999年10月25日的汇率假定为1美元=8.29元人民币。 A7935 B8260 C8290 D7964 15、项目竣工档案中的技术资料的内容包括_。 A前期工程资料 B土建资料 C安装方面的资料 D设计文件 E竣工图 16、当建筑场地的上部土层较弱，承载力较低，不相宜采纳在自然地基上作浅基础时宜采纳_。 A条形基础 B独立基础 C箱形基础 D桩基础 17、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包
14、括子市场。 A：租赁 B：销售 C：保险 D：抵押 E：借款合同 18、下列会导致房地产的价格偏高的状况是_。 A政府协议出让土地 B购买相邻房地产 C卖方不了解行情 D设立抵押的房地产 19、业主委员会应当自选举产生之日起日内，将业主大会的成立状况、业主大会、议事规章、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 A：15 B：30 C：45 D：60 E：执行层的组织协调 20、下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是。 A：与财务报表中的成本完全不一样 B：应依据实际发生费用记录来确定 C：与财务报表中的成本一样 D：是对项目将来将要发生的
15、费用的猜测和估算 E：借款合同 21、公开市场价值是指在下列_交易条件下最可能实现的交易价格。 A交易双方自愿地进行交易 B交易双方把握必要的市场信息 C交易双方有较充裕的时间 D交易双方有必要的专业学问 E交易双方都对要交易的房地产感爱好 22、下列属于禁止流通物的有。 A：毒品 B：武器 C：军火 D：化工物品 E：文物艺术品23、下列关于拍卖与投标招标的区分，说法不正确的是_。 A拍卖标的范围不同，依法可以处分的物品或财产权利都可以成为拍卖标的，但不肯定是必需依法进行招标的项目 B实施机构上的区分表现在：拍卖活动实施机构必需是依法设立的拍卖企业。招标人可以托付代理机构招标；招标人也可以自
16、行办理招标事宜 C行为目的上的区分表现在：拍卖的目的是把拍卖标的转让给最高出价者，拍卖成交后所体现的是托付人向买受人转让财产或财产权利的关系；而招标投标则不同 D是否收取酬劳可以作为区分拍卖与招标投标的一个重要标志，拍卖成交后，不需支付佣金；而招标投标则需支付佣金或酬劳 24、下列关于会计账户的表述，不正确的是。 A：会计账户是会计对象的基本分类，是构成会计报表的基本要素 B：会计科目被给予借贷双方的记录空间就是账户 C：账户是用以记录经济业务，整理、汇合会计数据资料，供应会计核算指标详细数据的手段 D：账户是按规定的会计科目开设的，以会计科目作为它的名称 E：执行层的组织协调25、国务院建设行政主管部门和县级以上地方人民政府房地产开发主管部门依据法律、行政法规以及规定的职权代表国家对房地产开发经营活动进行监督和管理的行为，这是指。 A：与房地产开发经营有关的土地管理工作 B：房地产开发经营活动的监督管理 C：房地产开发经营管理 D：房地产开发的合理利用 E：执行层的组织协调