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1、2017年上半年山东省房地产估价师相关学问：掌握性具体规划有关计算规章考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某写字楼的建筑面积为540，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元，土地资本化率为108。假设收益期限无限，该写字楼用地的价格为万元。 A：500 B：750 C：800 D：1000 E：工业用地的监测点评估价格 2、（）是指企业根据每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。 A全面掩盖 B大量定制 C市场专
2、业化 D产品专业化3、关于实际利率和名义利率的说法，错误的是。 A：名义利率对应一年中计息周期的单利计息 B：实际利率对应一年中计息周期的复利计息 C：实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 D：当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率 E：借款合同 4、房地产估价的合法原则是针对于来讲的。 A：估价机构 B：估价人员 C：估价对象 D：估价方法 E：工业用地的监测点评估价格5、经批准的建设用地，由被征收土地所在地的_组织实施。 A省级人民政府 B市、县人民政府 C市、县人民政府土地管理部门 D乡镇人民政府 6、某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最终实际成交价格为150万元，这不行
3、能是_。 A评估价格公正合理，成交价格不公正合理 B评估价格不公正合理，成交价格公正合理 C评估价格和成交价格都公正合理 D评估价格和成交价格都不公正合理 7、某高层楼房占用的土地总面积为800 ，房地总价值为4 000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分此部分的房地价值为2 500万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地价值为1500万元假如按房地价值分摊方法计算，则甲公司拥有的土地数量为。 A：466 B：496 C：506 D：596 E：工业用地的监测点评估价格 8、某综合楼总建筑面积为10 000 ；其中可出售的居住建筑面积为7 000 ，可出租的商业建筑面积为1500
4、 ，剩余建筑面积为附属设备等用房。该综合楼的有效面积系数为。 A：80 B：90 C：85 D：95 E：借款合同 9、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万，2002年末完工转入2003年连续施工的房屋建筑面积为30万，2003年竣工的房屋建筑面积为80万。那么，该市房屋的平均建设周期为年。 A：0.5 B：1.5 C：2 D：3 E：借款合同 10、某新建写字楼的公开售价为6000元/m2，现开发商推出以租代售的方式来促销，具体方案为：每年需支付净租金1450元/m2，5年付清。若同类物业投资收益率为8%，则开发商推出的以租代售方案对购买者来说_。 A比售价优待 B不如售价优待 C与售
5、价一样 D难以判定是否赐予了优待11、建筑物的已使用年限与估量的尚可使用年限之和_耐用年限。 A等于 B大于 C小于 DA、B、C均有可能 12、在存在房地产泡沫的状况下，国有土地上房屋征收估价，应采纳的测算结果。 A：收益法 B：市场法 C：成本法 D：假设开发法 E：工业用地的监测点评估价格 13、宪法规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行_并赐予补偿。 A征收 B征用 C征收或者征用 D征购14、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目_之比。 A投资的资本价值 B总开发成本 C总开发价值 D总投资额 15、以下不适合利用成本法估价的房地产是。
6、 A：机场 B：单纯建筑物 C：住宅 D：房地产保险 E：工业用地的监测点评估价格 16、某估价机构接受保险公司的估价托付，拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定，为保险理赔供应价值参考，估价时点为现在，则其估价对象状况与房地产市场状况分别为。 A：估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去 B：估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在 C：估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在 D：估价对象状况为现在、房地产市场状况为过去 E：工业用地的监测点评估价格 17、建筑密度通常以掌握。 A：上限 B：下限 C：中限 D：上、下限 E：执行层的组织协调 18、设计变更发生以后，承包人应当在工程设
7、计变更确定后日内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。 A：14 B：15 C：20 D：28 E：执行层的组织协调 19、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是_。 A单元估算法 B单位指标估算法 C工程量近似匡算法 D概算指标估算法 20、除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其（）的状况。 A估价作业日期 B成交日期时 C估价时点 D交易日期调整后 21、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日起算），方案开发期为3年，现已进行1.5年。估量建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480
8、万元，资本化率为8%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（）万元。 A3939.61 B4433.88 C4768.50 D5652.09 22、在土地出让合同商定的动工开发期限满2年尚未动工的土地使用权，可以处以_。 A合用出让金的20%以上罚金 B合同出让金的50%以上罚金 C以原价的30%收回土地 D无偿收回土地使用权23、某在建工程项目方案建混合结构仓库2000，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50，设备安装工程尚未进行另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15、60、25，该在建工程在估
9、价时点的完工程度是【2004年考题】 A：30 B：45 C：65 D：75 E：工业用地的监测点评估价格 24、城市房屋拆迁管理条例规定，需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请。 A：15 B：30 C：45 D：60 E：房地产估价机构必需加盖公章25、建设投资估算的精度在10，所需费用，小型项目约占投资的1030，大型简单的工程约占0210，该阶段为。 A：投资机会争论 B：初步可行性争论 C：具体可行性争论 D：项目的评估和决策 E：借款合同二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，
10、本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房地产估价托付合同的内容一般包括。 A：估价对象 B：估价目的 C：估价师 D：估价报告日期 E：托付人的帮助义务 2、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为_。 A12% B32% C24% D30%3、一般来说，地籍资料具有 )三大功能。 A：土地利用管理和规划的功能 B：财政税收的功能 C：法律功能 D：明示功能 E：示意功能 4、拍品展现的方式主要有。 A：固定展现 B：巡回展现 C：现场展现 D：
11、资料展不 E：定期展现5、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是_。 A获利力量分析 B盈亏平衡分析 C市场状况分析 D定性风险分析 6、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2002年未完工转入2003年连续施工的房屋建筑面积为30万m2，2003年竣工的房屋建筑面积为80万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为（）年。 A0.5 B1.5 C2 D3 7、现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效帮助工具，现金流量图中的时间点“零”是_。 A资金运动的时间始点 B日历年度的年初 C某一基准时刻 D既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点
12、E既可有现金流入也可有现金流出的时间点 8、北京市甲级写字楼出售市场，是按房地产市场细分的标准划分的。 A：按地域细分 B：按房地产用途细分 C：按增量存量细分 D：按交易形式细分 E：按目标市场细分 9、某企业2008年12月末，流淌资产为540万元，流淌负债为270万元。则该企业流淌比率是。 A：40 B：50 C：200 D：250 E：执行层的组织协调 10、签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后_日内，持有关部门证明文件到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。 A10 B20 C30 D4011、影响房地产市场进展的_因素，是指传统观念及消费心理、福利、
13、人口数量等内容。 A家庭 B社会 C文化 D政策 12、下列关于内部收益率的表述中，正确的有。(2007年试题) A：内部收益率反映了项目的动态盈利力量 B：内部收益率是当项目寿命期终了时，全部投资正好被收回的收益率 C：当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的 D：假如使用贷款，且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率 E：内部收益率越高，投资风险就越小 13、_之中规定了中国现行土地全部制性质、形式和不同形式的土地全部制的适用范围及土地使用、管理制度。 A中华人民共和国仲裁法 B中华人民共和国宪法 C中华人民共和国土地管理法 D中华人民共和国土地使用法 E中华人民共和国
14、民法通则14、财务杠杆效应是由于_引起的。 A贷款利率与项目全投资收益率不同 B预售收入与自有资金收入占总收入比例不同， C预售收入资金回笼较快 D自有资金投入时间点的差异 15、某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2900万元，土地增值税规定的扣除项目金额为1800万元，土地增值税应纳税额为万元。 A：330 B：350 C：440 D：870 E：执行层的组织协调 16、应用路线价法需要进行等修正。 A：临街深度 B：土地外形 C：交易日期 D：交易状况 E：临街宽度 17、房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类供应人住空间、并转变人类生存的物质环境的一种活动。
15、这里的资源包括了（）等诸方面。 A城市基础设施 B高新技术 C城市公用配套设施 D资金 E专业人员阅历 18、测量学按专业可分为矿山测量、水文测量和_等。 A地籍测量 B房产测量 C地质测量 D城市工程测量 E码头测量 19、房地产是指土地建筑物及其他地上定着物，是的结合体。 A：设备 B：实物 C：权益 D：区地 E：环境 20、下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是_。 A可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区 B可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例 C可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成
16、交价格 D选取可比实例的数量在实际中是越多越好，为后续进行的比较修正工作带来便利 21、基准地价系数修正法的基本原理是_。 A收益原理 B替代原理 C地租理论 D区位理论 22、在调查方法中，可用专题争论法，此法通常邀请_。 A13人 B45人 C610人 D1113人23、运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的_。 A容积率 B土地用途 C土地开发程度 D评估单位 E土地使用权性质 24、物业服务企业资质管理方法规定，负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理的部门为。 A：国务院建设主管部门 B：省人民政府建设主管部门 C：自治区人民政府建设主管部门 D：直辖市人民政府房地产主管部门 E：设区的市的人民政府房地产主管部门25、工厂烟囱之类位置固定的污染源，属于。 A：固定污染源 B：移动污染源 C：点源 D：高架源 E：线源