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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第19页 共19页北京物业管理法律法规讲课第一部分 国家法律、国务院法规、部委规章（一）物权法001. 物权法中业主建筑物区分所有权的内容？ 1类答：建筑物区分所有权，是指多个业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权的总称。003.物权法规定的住宅改变为经营性用房的前提条件？1类答:物权法第七十七条首先明确业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主
2、将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。004.物权法规定的业主行使共有部分共有权的内容？1类答:物权法对业主行使共有部分所有权的规定主要有：1.业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务；2.建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公用设施的所有权归属；3.对建筑区划内车位、车库的所有权归属做了规定。4.对建筑物及其附属设施的维修资金、费用分摊、收益分配等事项，做了规定。008.物权法中建筑区划内道路、绿地、车位、车库、物业管理用房等所有权归属的内容？1类答:物权法第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属
3、于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”需要注意的是，法律规定的绿地、道路归业主所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。物权法第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定：1.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；2.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；3.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主
4、共有。009.物权法中关于建筑物及其附属费用分摊与收益分配的内容？答:物权法第八十条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。010.物权法规定的建筑物及其附属设施的管理形式？答:物权法第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。1、多选题：以下对物权法中业主建筑物区分所有权是指：A.业主对其专有部分享有所有权B.业主对其共有部分享有共有权C.业主对土地所有权按份共有D.业主对共有部分享
5、有共同管理权E.业主可以转让房屋时,可以不转让共有部分（A.B.D）2、单选题：业主将住宅改变为经营性用房的,应当经( )业主同意：A.全体业主B.多数业主C.所有有利害关系的业主D.多数有利害关系的业主E.业主委员会（C）3、判断题某开发商在房屋买卖合同中把建筑区划内约5平米的绿地作为小院送给甲业主，此绿地应归甲业主所有。（对）说明：已明示属于业主4、简答题某开发商在业主入住三年后改变出租车位方式，开始销售车位，业主担心权益受到侵害，请用物权法的规定作出解释？答：1.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；2.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通
6、过出售、附赠或者出租等方式约定；3.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。（二）物业管理条例015.物业管理条例对物业管理的定义？答:条例第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。017.物业管理条例确立的七项基本制度及具体内容？答:条例在物业管理基本制度上进行了多项创新，创设了业主大会、管理规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业服务企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项基本制度。02
7、6.前期物业服务合同的定义？答：建设单位与物业服务企业签订的物业服务合同称为前期物业服务合同。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。031.物业管理条例对物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作的规定？答：条例第四十七条规定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。035.物业管理条例中关于利用物业共用部位、共
8、用设施设备进行经营方面的规定？答：条例第五十五条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。040.物业管理条例规定的对业主未能履行交纳物业费职责的处理？答：条例第六章规定： 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。1、单选题：物业管理条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照（ ），对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养
9、护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。A.法律法规的规定B.业主大会的决定C.管理规约的约定D.物业服务合同的约定E.物业管理条例的规定（D）2、多选题：以下属于物业管理条例确立的基本制度的有：A.业主大会制度B.业主委员会制度C.管理规约D.业主大全议事规则E.物业承接查验（A.C.E）3、多选题：在物业管理区域内发生事故时，属于物业服务企业应当履行义务的有：A.采取应急措施，避免损失扩大B.及时报告政府有关部门C.想尽办法，避免媒体曝光D.协助做好救助工作E.保安人员必要时可以强制执法（A.B.D）4、判断题：业主按约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交
10、纳。逾期仍不交纳的，业主委员会承担连带责任，物业服务企业可以向人民法院起诉。（错）说明：业委会不承担连带责任5、判断题：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。（错）说明：业主委员会应为业主大会（三）住宅室内装饰装修管理办法041.住宅室内装饰装修管理办法对住宅装修的禁止行为？答：1.未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；2.将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；3.扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；4.损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；
11、5.其他影响建筑结构和使用安全的行为（第五条）。044需要变得建筑主体或承重结构时的处理方式？答：变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案（第十四条）。046.住宅室内装饰装修管理办法对因装修活动造成相邻住宅损失的处理规定？答：因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿（第三十三条）。1、多选题：住宅室内装饰装修管理办法对住宅装修的禁止行为有：A.未经原设计单位或者具有相应
12、资质等级的设计单位提出设计方案，搭建建筑物；B.将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；C.扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；D.损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；E.经燃气管理单位同意,可以拆改燃气设施.（B.C.D）说明：A由规划部门同意事项2、单选题：下列关于装饰装修的说法,不正确的是:A.因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；B.属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿;C.装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿 ;D.装修人因装修侵占公共空间,对共公部
13、位和设施造成损害的,由物业服务企业责任其改正并进行处罚.（D）（六） 关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（七）关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释075最高人民法院认定业主的条件？答：依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。（物权法第二章第三节：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定导致物权设立、变更； 因继承或者受遗赠取得物权的； 因合法建
14、造等事实行为设立物权的所有权人。 上述所有权人须依照法律规定办理登记，未经登记，不发生物权效力。）076. 最高人民法院对物权法所称专有部分的解释？答：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： 1.具有构造上的独立性，能够明确区分； 2.具有利用上的独立性，可以排他使用； 3.能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。077. 最高人民法院对物权法所称共有部分的解释？ 答：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的
15、以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： 1.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； 2.其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 3建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。079. 最高人民法院对物权法规定的专有部分面积和建筑物总面积的认定？1类答：1专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；2尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；3尚未进行
16、实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算； 4建筑物总面积，按照前项的统计总和计算（第八条）。081.最高人民法院对物权法第七十七条所称有利害关系业主的认定？答：业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响（第十一条）。085. 最高人民法院对业主和物业服务企业不予支持的行为？答：1建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同
17、当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 2物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。1、多选题：下列情况可以认定为业主的有:A.执有房屋所有权证的；B. 商品房买卖合法占有建筑物专有部分的；C.继承房屋但未经登记的；D.人民法院判决取得物权经登记处的；E.执有共有权证的.（A.B.D.E）2、多选题：下列情况可以认定为专有部分的有:A.开发商根据规划列入特定房屋买卖合同中的露台；B.
18、 业主长期租用的车位;C.住宅区底商；D.物业管理用房；E.业主共有的土地使用权.（A.C）3、单选题：某小区业委会与A公司的物业服务合同到期，半年后业主委员会与新选聘B公司签定合同。某业主以合同到期不交纳半年的物业费，A公司以事实服务关系将该业主起诉。这半年的物业费应由( )承担：A. A公司承担；B. 该业主承担;C. 业委会承担；D. B公司承担。（B）（十）建设工程质量管理条例093. 建设工程质量管理条例对建设工程最低保修期限的规定？答：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （二
19、）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为年； （三）供热与供冷系统，为个采暖期、供冷期； （四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算（第四十条）。 （十一）保安服务管理条例095. 保安服务管理条例对自行招用保安员的单位的要求？答：保安服务管理条例第十三条、第十四条、第十五条规定：自行招用保安员的单位应当具有法人资格，有符合本条例规定条件的保安员，有健全的保安服务管理制度、岗位责任制度和保安员管理制度。娱乐场所应当依照娱乐场所管理条例的规定，从保安服务公司聘用保安员，不得自行招用
20、保安员。自行招用保安员的单位，应当自开始保安服务之日起30日内向所在地设区的市级人民政府公安机关备案，备案应当提供下列材料:1.法人资格证明；2.法定代表人（主要负责人）、分管负责人和保安员的基本情况；3.保安服务区域的基本情况；4.建立保安服务管理制度、岗位责任制度、保安员管理制度的情况。自行招用保安员的单位不再招用保安员进行保安服务的，应当自停止保安服务之日起30日内到备案的公安机关撤销备案。自行招用保安员的单位不得在本单位以外或者物业管理区域以外提供保安服务。保安服务中形成的监控影像资料、报警记录，应当至少留存30日备查，保安从业单位和客户单位不得删改或者扩散。097.保安服务管理条例规
21、定的保安员的禁止行为？ 答:保安服务管理条例第三十条规定：保安员不得有下列行为:1.限制他人人身自由、搜查他人身体或者侮辱、殴打他人；2.扣押、没收他人证件、财物；3.阻碍依法执行公务；4.参与追索债务、采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置纠纷；5.删改或者扩散保安服务中形成的监控影像资料、报警记录；6.侵犯个人隐私或者泄露在保安服务中获知的国家秘密、商业秘密以及客户单位明确要求保密的信息；7.违反法律、行政法规的其他行为。（十二）民法通则098. 民法通则中与物业管理密切相关的规定？答:中华人民共和国民法通则是一部调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系的法律。在第
22、六章民事责任中的有关规定，与我们日常物业管理服务密切的关系： 1.在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人应当承担民事责任（第一百二十五条）。 2.建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外(第一百二十六条)。 3.饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担民事责任；由于受害人的过错造成损害的，动物饲养人或者管理人不承担民事责任；由于第三人的过错造成损害的，第三人应当承担民事责任(第一百二十七条)。 4.因正当防卫
23、造成损害的，不承担民事责任。正当防卫超过必要的限度，造成不应有的损害的，应当承担适当的民事责任(第一百二十八条)。 5.因紧急避险造成损害的，由引起险情发生的人承担民事责任。如果危险是由自然原因引起的，紧急避险人不承担民事责任或者承担适当的民事责任。因紧急避险采取措施不当或者超过必要的限度，造成不应有的损害的，紧急避险人应当承担适当的民事责任(第一百二十九条)。 6. 民法通则第八十三条规定：“不动产相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”。（十三）消防法1
24、01.消防法中与物业管理密切相关的重要规定内容？答:除了上述与物业服务企业有关的职责外，中华人民共和国消防法还明确规定以下与物业管理密切相关的条款：1.任何单位、个人都有维护消防安全、保护消防设施、预防火灾、报告火警的义务。任何单位、成年公民都有参加有组织的灭火工作的义务。2.任何单位、个人都应当无偿为报警提供便利，不得阻拦报警。严禁谎报火警。3.公共场所发生火灾时，该公共场所的现场工作人员有组织、引导在场群众疏散的义务。 4.发生火灾的单位必须立即组织力量扑救火灾。邻近单位应当给予支援。 5. 消防队接到火警后，必须立即赶赴火场，救助遇险人员，排除险情，扑灭火灾。6. 公安消防队扑救火灾，不
25、得向发生火灾的单位、个人收取任何费用。第二部分 北京市地方规章、规范性文件 （一）北京市物业管理办法（全部为重点）001北京市物业管理办法对物业管理的定义？答：北京物业管理办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。多选题：根据北京市物业管理办法对房屋等建筑物的管理，业主可以采用的方式有:A.业主自行管理；B. 业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；C.建设单位管理；D.业主可以选聘没有资质的物业服务企业进行管理；E.业主选聘具有相应资质的物业服务企业进行管理.（A.B.C.E）00
26、2.北京市物业管理办法中划分物业管理区域的原则？答：建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。003.北京市物业管理办法对业主共同决定物业管理区域进行分立或者合并事项时的规定？答：业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。1、单选题：根据北京市物业管理办
27、法业主共同决定对物业管理区域进行调整的，应当向物业所在地的（ ）提出申请。A.居委会或街道办事处；B.街道办事处或乡镇人民政府；C.建设单位；D.区县房屋行政主管部门。（B）2、判断题：建设单位应当在销售房屋前，会同街道办事处或乡镇人民政府划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。（错）说明：不需要会同街道办事处或乡镇人民政府004.北京市物业管理办法对建设单位委托专项服务的规定？答：建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。多选题：根据北京市物业管理办法,以下描述正确的有:A.建设单位可以不采取招投标的方式选聘物业服务企业;B.建设单位要承担首次业主
28、大会召开前或筹备组成立满三个月前的物业管理费;C.建设单位可以不经业主同意将保洁服务委托给专业公司；D.在未完成共用部分交接前,建设单位必须承担物业服务费;E.作为房屋买卖合同附件的前期物业服务合同的主体双方为业主和建设单位。（A.B.C.E）005.北京市物业管理办法中对于物业管理活动的相关监督管理工作的具体划分？答：北京市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。0
29、06.北京市物业管理办法中规定的物业管理活动的在区县人民政府、街道办事处、乡镇人民政府对业主大会、业主委员会的成立及相关活动的对应职责？答：区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。判断题：居委会负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。（错）007. 新建住宅物业，对于建设单位配建的物业服务用房的要求与标准？答：新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员
30、会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置(具体到楼栋、房号)。新建住宅物业，对于建设单位配建的物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。008. 前期物业服务责任？答：建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。009. 前期物业管理建设单位撤出管理区域并移交相关资料的前置条件是什么？答：业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分的查验交接，撤出物业管理区域，并移交相关资料。010. 业主共同决定解除前期物业服务合同
31、的情况下，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验可以选择的方式？答：全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。单选题：根据北京市物业管理办法，前期物业交接查验的主体为：A.建设单位与全体业主;B.未成立业委会的，交接主体为建设单位与街道办事处或乡镇人民政府 ;C.建设单位与第三方评估监理机构;D.建设单位与物业公司;（A）011. 业主对物业管理区域共用部分实施共同管理时由业主共同决定的事项内容？答：业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：1.制定或者修改管理规约、业主
32、大会议事规则；2.选举或者更换业主委员会委员；3.确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；4.选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；5.筹集、管理和使用专项维修资金；6.申请改建、重建建筑物及附属设施；7. 申请分立或者合并物业管理区域；8.决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。012.业主对物业管理区域共用部分实施共同管理的事项中，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的事项？答：筹集、管理和使用专项维修资金；申请改建、重建建筑物及附属设施；同时，申请分立或者合并物业管理区域的，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立
33、或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。013. 业主对物业管理区域共用部分实施共同管理，具体事项范围和决定程序？答：业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。共同决定本单位范围内的物业管理事项。事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者由物业管理区域内全体业主共同决定。1、单选题：根据北京市物业管理办法，业主共同决定物业管理事项的范围和决定程序由（ ）规定。A.管理规约;B.物业服务合同 ;C.业主大会议事规则;D.业主委员会。（C）2、多选题：根据北京市物业管理办法，业主对以下事项中，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且
34、占总人数三分之二以上的业主同意的有：A.制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；B.申请改建、重建建筑物及附属设施 ；C.确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；D.选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；E. 申请分立或者合并物业管理区域；（B.E）014. 业主大会组成人员？答：业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。015. 未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的处理方式？答：
35、未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。016. 建设单位向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料并推荐业主代表作为临时召集人的条件？答：物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人。017. 除建设单位外，业主自己申请成立业主大会需要满足的条件？答：物业管理区域内占总人数5以上或者专有部分
36、占建筑物总面积5以上的业主可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。多选题：以下属于建设单位的责任的有:A.占总人数5%以上或专有部分占建筑总面积5%的业主要求成立业主大会的,建设单位应当向有关部门提出申请;B.分期开发的首期且已实施物业管理,已交付业主的专有部分达到首期建筑总面积50%以上,建设单位可以向相关部门报送筹备首次业主大会的所需资料;C.推荐业主代表作为筹备首次业主大会的临时召集人;D.指定筹备组组长;E.负责首次业主大会会议。（B.C）018. 街道办事处、乡镇人民政府在接到申请成立业主大会后需要履行的职责？答：街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之
37、日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。019. 业主委员会选举产生后向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案时提交材料清单？答：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：1.筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；2.业主大会决议；3.管理规约、业主大会议事规则；4.业主委员会委员名单。判断题：业主委员会应当自选举产生之日起60日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。（错）020.北京市物业管理办法中对业主委员会委员资格自动终止后移交工作的
38、规定？答：业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。判断题：业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起30日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会。（错）023物业服务企业公示服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况时的具体规定？答：北京物业管理办法中规定，物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。物业服务企业
39、应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。024物业服务合同期限届满前，全体业主共同决定续聘或解聘原物业服务企业的，应当履行什么义务？答：物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，并在物业管
40、理区域内公告。027对拒不撤出物业管理区域的物业服务企业，新的物业服务企业和业主争取权益的合法手段？答：原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者仲裁，不得强行接管。（二）关于北京市物业管理办法实施中若干问题的通知031北京市物业管理办法所指的前期物业管理期限？答：前期物业管理期限，是指从首户业主入住起至全体业主与建设单位完成物业共用部分交接止。032北京市物业管理办法实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，确定物业服务事项和服务标准的有关规定？答：北京市物业管理办法实施后申请办理商品房预售许可或现房
41、销售的住宅物业项目，建设单位应当在销售房屋前确定物业服务事项和服务标准，并委托物业服务评估监理机构对服务费用进行测算，测算结果应当在销售场所公示，并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同。建设单位应当按照合同约定的服务事项和服务标准提供服务。*034北京市物业管理办法实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，对完成物业共用部分交接前收取物业管理费有何规定？答：北京市物业管理办法实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，在完成物业共用部分交接前，建设单位不得向业主收取服务费；但发生下列情形之一的，业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费：1、筹备组成立满面3个月未召开
42、首次业主大会议的；2、首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；3、首次业主大会会议结束后，建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起落30日内未开始查验的。4、物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内完成交接的。筹备组成立公告，首次业主大会会议决议，查验通知、交接通知、物业服务查验交接报告或其摘要文本应当在物业管理区域30日内显著位置公示。035发放和首次使用“业主一卡通”的具体规定。在交付房屋前，建设单位应当向业主发放该套房屋的“业主一卡通”。业主入住前，应当与银行、建设单位签订前期物业服务费托收协议。并按照房屋买卖合同和前期物
43、业服务合同约定的费用标准，在“业主一卡通”内不超过12个月的物业服务费。发生本通知第四条规定的炊事班应当缴纳物业服务费情形时，前期物业服务合同关于业主物业服务费用标准及费用缴纳的相关约定即时生效，建设单位可以根据约定通过银行直接从“业主一卡通”中划转前期物业服务费。建设单位向业主收费之前应当改选必要的通知义务，将收费起始时间及前期物业服务合同约定的收费标准在物业管理区域内显著位置公示。037北京市物业管理办法实施前，对同一物业管理区域内分期开发建设的住宅物业项目物业服务合同如何规定？答：同一物业管理区域内分期开发建设的住宅物业项目，已有前期物业服务合同或者服务合同的，按照合同约定执行。038北
44、京市物业管理办法实施后，对政府相关部门在物业用房方面有何要求？答：北京市物业管理办法实施后，规划行政主管部门核划行政主管部门核发建设工程规划许可证的住宅物业项目，*建设单位应当按标准配物业服务用房。测绘单位应当现场勘测、核查物业服务用房的位置和建筑面积，并在房屋土地测绘技术报告书中标明物业服务用房的位置、面积等情况。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时，应当核查测绘成果是否符合规划许可及办法第七条规定的标准。（三）北京市住宅专项维修资金使用审核标准039北京市住宅专项维修资金使用审核标准的物业适用范围？答：北京市住宅专项维修资金使用审核标准的物业适用范围是：北京市行政区域内，商品住宅、售后
45、公有住房的住宅专项维修资金使用审核。041住宅专项维修资金的审批条件？答：住宅保修期满后，住宅共用部位、共用设施设备出现北京市住宅专项维修资金使用审核标准规定的情形的，经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修、更新的、改造。042住宅保修期满后，可以不需住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，即可使用住宅专项维修资金进行维修的紧急情况？答：发生下列危及房屋使用安全或严重影响使用功能情况之一的，不需住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建
46、筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数的三分之二以上的业主讨论通过，要以使用住宅专项维修资金进行维修：1、屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的；2、电梯发生冲顶、蹲底事意外灾害危及人身安全的；定期检验时被责令停梯整改的；3、高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵体漏水、泵电机烧毁等到情况，导致供水中断的；4、楼体单侧外墙饰面五分之一以上面积有脱落危险的；5、专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；6、消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新的、改选的。（四）北京市物业服务企业信用信息管理办法044北京市物业服务企业信用信息系统监督管理的分工和职责？答：本市建立物业服务企业及项目负责人信用信息系统，对其物业服务活动实施动态监督管理。市房屋行政主管部