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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第31页 共31页北京理工大学科技园项目可行性研究报告中创恒发集团有限公司 2004.4 目 录1. 项目情况简介22. 合作条件 43.项目经济分析 5 一期分析 5二期分析 12三期分析 184、结论 215. 附件 21一.项目情况简介1.1项目地理位置及区域交通状况 北京理工大学科技园地处北京市市区北部、北京理工大学南校区，总用地面积51946平方米， 园区东临新街口外大街，西至文慧园北路，南通文慧园路，北依学院南路，交通便捷，出入方便，地理位置十分优越。园区位于北京海淀高科技产业开发区中关村科技园区腹地，高等院校、科研
2、机构密集，周边有北京师范大学、北京邮电大学、北方交通大学，以及中国政法大学、中央财政金融大学等著名高校。有中、高级技术职称人员数万人，人才技术优势十分明显，有良好的文化科技氛围。 园区基础设施发达，科技、教育、文化、体育、金融、旅游等现代化城市功能完备，其良好的社区环境，对科技人员有强大的吸引力。1.2项目规划项目占地面积为51964平方米，规划总建筑面积为20.212万平米，其中地上建筑面积15.584万平米： 其中：办公楼20370平米 实验楼5028平米 公寓式办公46150平米 交流展示用房9416平米 孵化大厦40398平米 专家大厦32154平米 展览中心1260平米 附属用房32
3、5平米 保留建筑734平米地下建筑面积4.63万平米： 其中：设备用房9226平米 办公辅助5021平米 车库（含人防）32038平米总停车位1250辆其中：地上停车位73辆地下停车位1177辆，地上建筑层数为218层地下建筑层数为13层建筑高度为12.50-60.00米绿化率 35%容积率 3.0项目分三期开发： 一期为：孵化大厦 经济技术指标如下： 总建筑面积：54260平米 地上建筑面积：40398平米 地下建筑面积：13862平米 总停车位：323辆，地下298辆、地上25辆 地上建筑层数：215层地下建筑层数：3层 建筑高度：12.560.0米 二期、三期如下图所示：目前已取得各项立
4、项批复和设计图纸，近期可完成拆迁任务。二. 合作条件 目前北京理工大学已与北京京师鹏飞房地产开发有限公司签署合作开发协议，协议主要内容为：一期：北京理工大学提供土地，负责一期孵化大厦的拆迁工作，达到场地三通一平的条件，由北京京师鹏飞房地产开发有限公司负责开发建设，项目建成后双方按4：6分配建筑面积（北理工占4）。土地出让金各自交纳所分得的面积。二期有两种模式：1、理工负责拆迁，项目建成后双方按4：6分配建筑面积（北理工占4）。土地出让金各自交纳所分得的面积。2、理工只提供土地，不负责拆迁，项目建成后双方按2：8分配建筑面积（北理工占2）。土地出让金各自交纳所分得的面积。 北京京师鹏飞房地产开发
5、公司与我公司的合作条件是：以3000万元人民币整体转让北京京师鹏飞房地产开发公司（该公司只有本项目，没有其他的债权债务关系）。付款方式为：在项目符合公司的要求后支付1500万元人民币，另外的1500万元付款时间待项目回款后支付。三.项目经济分析项目一期投资估算1、 开发成本估算 1.1土地成本项目转让费共1500万元，项目土地出让金暂估为1000元/平米，地下部分出让金为地上的1/3，项目征地费用总额为人民币4201.12万元。单位可销售面积成本为4201.12/2.42（地上面积）=1736元/平米。 1.2前期工程费用包括土地出让金契税、可行性研究费、设计费、工程勘探费等费用，共计约724
6、.53万元。单位可销售面积成本为724.53/2.42（地上面积）=298.91元/平米。 1.3基础设施及配套设施建设费包括供电、供气、供水、排污、照明、道路等基础设施及配套设施，其建设费用估计为1091.62万元。单位可销售面积成本为1091.62/2.42（地上面积）=450.36元/平米。1.4建安费用建安费用包括中央空调、电梯等费用。按建筑面积2300元/平米计算共12479.8万元。单位可销售面积成本为12479.8/2.42（地上面积）=5148.69元/平米。 1.5不可预见费取以上四项费用总和的1%，共为169.97万元单位可销售面积成本为169.97/2.42（地上面积）=
7、70.12元/平米。2 、开发费用估算 2.1管理费用 管理费用取直接费的1%计算，管理费用为169.97万元。单位可销售面积成本为169.97/2.42（地上面积）=70.12元/平米。 2.2销售费用 销售费用取销售收入的1.5%，销售费用为26176.8*0.015=392.65万元。单位可销售面积成本为356.29/2.42（地上面积）=161.99元/平米。 2.3财务费用 项目财务费用为贷款利息，贷款5000万元，贷款期限为一年，利息为350万元。单位可销售面积成本为350/2.42（地上面积）=144.4元/平米。 3、 项目开发总成本 项目开发总成本估计为19829.26万元，
8、单位成本为19829.26/2.42=8180.79元/。项目投资成本估算汇总表序号名称成本总额（万元）备注1土地费用4201.12含土地出让金2701.12万元，项目转让费1500万元2前期工程费724.533基础设施及配套设施建设费1091.62市政建设4建安工程费12479.85不可预见费169.97占15项费用合计的1%6物业管理基金计提249.6建安成本的2%7财务费用350贷款5200万元，贷款期限一年，利率为7%8管理费用169.97占15项费用合计的1%9销售费用392.65销售收入（约2.6亿元）的1.5%10成本合计19829.26项目销售收入预算1销售单价的确定根据政府相
9、关政策及对项目周边楼盘的调查结果，设定项目的销售均价为：写字楼：10000元/平米；地下车位：10万元/个2 销售总收入的确定销售总收入预测表物业类型可售面积销售单价销售总收入（万元）写字楼2.424万10000元/24238.8地下车位19410万元/个1938合 计26176.83 经济分析项目损益表（单位：万元）销 售 收 入 及 投 资 分 析 表一销售收入26176.8总计24238.81938可售面积(万)写字楼2.424 车位194 出 售 率100%出 售 率100%销售单价(元/）10000.00 销售单价(元/个）100000二投资成本合计19829.26 面积(万)5.4
10、3 单位面积成本(元/)8180.79 利润6347.54 三营业税及附加1439.72 四营业税税后利润4907.82 五税后成本收益率24.75%六所得税1619.58 七所得税税后利润3288.24 八税后成本收益率16.58%九税前投资收益率98.16%九税后投资收益率63.24%4、工程进度安排序号时间进度安排12004年4月双方达成开发协议22004年5月成立开发公司32004年6月开工42004年78月完成地下结构施工52004年9-12月主体结构封顶62005年1月开始销售，室内初装修、外墙装修72005年2月销售、外墙装修完成82005年3月室内装修及小市政建设92005年4
11、月室内装修及小市政建设102005年5月室内装修及小市政建设，交房5、费用支付及资金筹措资金使用进度表序号时间（1）费用支付资金筹措账面余额12004年重组公司、支付40%的土地出让金1080.45万元、前期工程费的50%计362万元、管理费用13万元，转让费1500万元,共2955.79万元项目融资5000万元2044.215月22004年1642.726月支付前期费用362万元、管理费用13.04万元，共402.07万元。项目开槽，土方施工完成80%。7月支付管理费用共13万元，地下一层完成。8月支付管理费用共13万元，地下室结构完成。32004年-30.259月支付管理费用13万元，项目
12、主体施工至三层10月支付管理费用13万元，项目主体施工至七层半11月支付管理费用13万元，项目主体施工至十二层12月支付剩余的60%的土地出让金1620.67万元、管理费用13万元，项目主体施工封顶42005年支付管理费用共13万，项目开始销售，销售回款5235.36万元。归还贷款本金4000万元。销售回笼5235.36万元1192.041月52005年支付基础设施费273万、主体建安费4883.4万元、不可预见费42万元、管理费13万元，共5211.87万，销售回款5235.36万元，归还贷款本金1000万元销售回笼5235.36万元215.532月62005年支付基础设施费273万、装修费
13、2532万元、不可预见费42万元、管理费13万元，销售费用131万元，共2991.49万，销售回款5235.36万元，销售回笼5235.36万元2459.43月72005年支付基础设施费273万、装修费2532万元、不可预见费42万元、管理费13万元，销售费用131万元，共2991.49万，销售回款5235.36万元销售回笼5235.36万元4703.274月82006年支付税金及其他费用共6650.38万元销售回笼5235.36万元3288.255月项目二期投资估算1、 开发成本估算 1.1土地成本项目转让费共1500万元，项目土地出让金暂估为1000元/平米，地下部分出让金为地上的1/3，
14、项目征地费用总额为人民币6159.21万元。单位可销售面积成本为6159.21/4.25（地上面积）=1448.46元/平米。 1.2前期工程费用包括土地出让金契税、可行性研究费、设计费、工程勘探费等费用，共计约1183.17万元。单位可销售面积成本为1183.17/4.25（地上面积）=278.25元/平米。 1.3基础设施及配套设施建设费包括供电、供气、供水、排污、照明、道路等基础设施及配套设施，其建设费用估计为2762.37万元。单位可销售面积成本为2762.37/4.25（地上面积）=649.62元/平米。1.4建安费用建安费用包括中央空调、电梯等费用。按建筑面积2000元/平米（含地
15、下室建安成本的平均数）计算共18258.8万元。单位可销售面积成本为18258.8/4.25（地上面积）=4293.9元/平米。 1.5不可预见费取以上四项费用总和的1%，共为283.64万元单位可销售面积成本为283.64/4.25（地上面积）=66.7元/平米。2 、开发费用估算 2.1管理费用 管理费用取直接费的1%计算，管理费用为283.64万元。单位可销售面积成本为283.64/4.25（地上面积）=66.7元/平米。 2.2销售费用 销售费用取销售收入的1.5%，销售费用为43848.08*0.015=657.72万元。单位可销售面积成本为657.72/4.25（地上面积）=154
16、.68元/平米。 2.3财务费用 项目财务费用为贷款利息，贷款8000万元，贷款期限为一年，利息为560万元。单位可销售面积成本为560/4.25（地上面积）=131.69元/平米。 3、 项目开发总成本 项目开发总成本估计为30513.72万元，单位成本为30513.72/4.25=7175.88元/。项目投资成本估算汇总表序号名称成本总额（万元）备注1土地费用6159.21含土地出让金4659.21万元，项目转让费1500万元2前期工程费1183.173基础设施及配套设施建设费2762.37市政建设4建安工程费18258.85不可预见费283.64占15项费用合计的1%6物业管理基金计提3
17、65.18建安成本的2%7财务费用560贷款5200万元，贷款期限一年，利率为7%8管理费用283.64占15项费用合计的1%9销售费用565.32销售收入（约4.38亿元）的1.5%10成本合计30421.32项目销售收入预算1销售单价的确定根据政府相关政策及对项目周边楼盘的调查结果，设定项目的销售均价为：公寓：8000元/平米；地下车位：10万元/个2 销售总收入的确定销售总收入预测表物业类型可售面积销售单价销售总收入（万元）公寓4.252万8000元/34018.08地下车位36710万元/个3670合 计376883 经济分析项目损益表（单位：万元）销 售 收 入 及 投 资 分 析
18、表一销售收入37688.08总计34018.083670可售面积(万)公寓4.252 车位367 出 售 率100%出 售 率100%销售单价(元/）8000.00 销售单价(元/个）100000二投资成本合计30421.32 面积(万)9.13 销售成本(元/)7154.15 利润7266.76 三营业税及附加2072.84 四营业税税后利润5193.92 五税后成本收益率17.07%六所得税1713.99 七所得税税后利润3479.93 八税后成本收益率11.44%九税前投资收益率64.92%十税后投资收益率43.50%4、工程进度安排序号时间进度安排12004年4月双方达成开发协议220
19、04年5-8月拆迁32004年9-12月开工，地下施工完成42004年78月完成地下结构施工52004年9-12月主体结构封顶62005年6月开始销售，室内初装修、外墙装修72005年7月销售、外墙装修完成82005年8月室内装修及小市政建设92005年9月室内装修及小市政建设102005年10月室内装修及小市政建设，交房5、费用支付及资金筹措资金使用进度表序号时间（1）费用支付资金筹措账面余额12004年重组公司、拆迁、支付前期工程费的50%、交纳40%的土地出让金，共计3055万元项目融资8000万元49455-8月22004年支付前期费用592万元、不可预见费81万元、管理费用81万元，
20、共754万元。项目地下室施工。41919-12月52005年交纳60%的土地出让金3696万元、不可预见费101万元、管理费用101万元，利息280万元，共4178万元，项目主体施工至封顶131-5月62005年支付管理费用共20万，不可预见费20万元、主体建安成本8216万元、项目开始销售，销售回款7538万元，累计8257万元销售回笼7538万元-7066月72005年支付基础设施费691万、装修建安费2511万元、不可预见费20万元、管理费20万元，销售费用141万元、销售回款7538万元，累计3383万元，归还贷款本金3000万元销售回笼7538万元4497月82005年支付基础设施费
21、691万、装修建安费2511万元、不可预见费20万元、管理费20万元，销售费用141万元、销售回款7538万元，累计3383万元，归还贷款本金4000万元销售回笼7538万元6048月92005年支付基础设施费691万、装修建安费2511万元、不可预见费20万元、管理费20万元，销售费用141万元、销售回款7538万元，累计3383万元，归还贷款本金1000万元销售回笼7538万元37599月102006年支付基础设施费691万、装修建安费2511万元、不可预见费20万元、管理费20万元，销售费用141万元、物业基金365万元、税金3787万元、利息280万元、销售回款7538万元，累计781
22、5万元销售回笼7538万元348210月三期BT投资三期总建筑面积为5.66万平米，项目投资估算如下：项目投资估算明细表（三期产业化用房，采用BT方式）占 地 面 积：约28000总建筑 积：5.6566 万 序号项目名称取费标准计算基数(万) 成本总额（万元） 建筑成本（元/） 一前期工程费1418 251 1可行性研究费免0 2工程地质勘测费建安工程造价的316970 51 9 3建筑工程保险建安工程概算总额的216970 34 6 4地籍测绘及购图费按1元/6 6 1 5建筑工程设计费建筑面积8 0元/6 453 80 6工程招投标及标底编制费中标价格的0.616970 10 2 7建设
23、工程许可证执照费建安工程概算的116970 17 3 8工程建设监理费建安工程造价的3%16970 509 90 9建设工程质量管理监督费建安工程造价的2.516970 42 8 10实心粘土砖限制使用费按14元/，不用退90%6 8 1 11散装水泥使用费按3元/6 17 3 12市政技术方案咨询费按8元/6 45 8 13市政工程设计费按40元/6 226 40 14用地性质调整、环境及交通影响评估费免0 15教育配套费免0 二基础设施及配套设施费1991 352 1供电工程建筑面积30元/6 170 30 2供水工程建筑面积30元/6 170 30 3供热系统建筑面积65元/6 368
24、65 4中水系统建筑面积30元/6 170 30 5排污及雨水工程建筑面积40元/6 226 40 6小区道路及照明工程按20元/6 113 20 7小区安防及弱电系统按20元/6 113 20 8天然气系统按22元/6 124 22 9绿化、广场、景观、围墙按40元/6 226 40 10运动设施建设费按30元/6 170 30 11小区配套附属设施建设费按25元/6 141 25 三建安工程费6 16970 3000 1公寓建安成本3000元/6 16970 3000 四直接费用合计20379 3603 五不可预见费直接费用的3%20379 611 108 六计提物业管理基金建安成本的2%
25、16970 339 60 七管理费用直接费用的5.1%20379 1039 184 投资成本总 计：22369.13 万元建筑面积成本合计：3954.52 元/三期的经营模式为BT形式，在项目开工前，北理工将给30%的预付款，余款将在实际的工程进度中支付，按上表测算，北理工应先付预付款6600万元。先期6600万元的预付款的支付将会解决二期的80%的开发资金，资金分析如下：三期资金流量表北理工孵化大厦项目现金流量表单位：万元项 目合计2004年度2005年度5-8月9月-12月1月-5月6月7月8月9月10月现金流出前期工程费1418 709 709 基础设施及配套设施费1991 498 49
26、8 498 498 建安费用16970 4525 3111 3111 3111 3111 不可预见费611 175 218 44 44 44 44 44 物业管理基金339 339 管理费用1039 297 371 74 74 74 74 74 现金流出22369 709 1181 590 4643 3727 3727 3727 4066 累计净现金流量709 1890 2479 7122 10849 14576 18303 22369 根据二期现金流量分析：项目在销售前须8000万元，但在二期结构封顶时，三期同样结构封顶，而此时北理工的付款比例应达到60%，即有1.1亿元的资金可供使用，基本上解决了二期的资金需要。四、 结论根据对本项目所在地区的客观市场分析，市场现状调查和趋势研究，可得出如下结论，在该地域开发写字楼及公寓项目可行。根据投资分析，项目各项经济指标优越，总利润、投资收益率等指标均可行。五、附件1、项目投资估算明细表2、项目现金流量表3、销售收入及投资分析表 第 31 页 共 31 页