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1、泓域咨询/石膏空心条板工程项目银行对贷款项目的管理石膏空心条板工程项目银行对贷款项目的管理一、 项目名称及项目单位项目名称：石膏空心条板工程项目项目单位：xx投资管理公司二、 项目建设地点本期项目选址位于xxx（待定），占地面积约26.00亩。项目拟定建设区域地理位置优越，交通便利，规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备，非常适宜本期项目建设。三、 建设规模该项目总占地面积17333.00（折合约26.00亩），预计场区规划总建筑面积30318.19。其中：主体工程21413.17，仓储工程4208.24，行政办公及生活服务设施2639.90，公共工程2056.88。四、 项目建设进度结合该
2、项目建设的实际工作情况，xx投资管理公司将项目工程的建设周期确定为12个月，其工作内容包括：项目前期准备、工程勘察与设计、土建工程施工、设备采购、设备安装调试、试车投产等。五、 建设投资估算（一）项目总投资构成分析本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算，项目总投资11643.41万元，其中：建设投资9556.46万元，占项目总投资的82.08%；建设期利息108.29万元，占项目总投资的0.93%；流动资金1978.66万元，占项目总投资的16.99%。（二）建设投资构成本期项目建设投资9556.46万元，包括工程费用、工程建设其他费用和预备费，其中：工程费用838
3、7.02万元，工程建设其他费用888.20万元，预备费281.24万元。六、 项目主要技术经济指标（一）财务效益分析根据谨慎财务测算，项目达产后每年营业收入22800.00万元，综合总成本费用19289.35万元，纳税总额1738.10万元，净利润2561.94万元，财务内部收益率16.01%，财务净现值935.28万元，全部投资回收期6.19年。（二）主要数据及技术指标表表格题目主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积17333.00约26.00亩1.1总建筑面积30318.19容积率1.751.2基底面积10053.14建筑系数58.00%1.3投资强度万元/亩355.012总投资
4、万元11643.412.1建设投资万元9556.462.1.1工程费用万元8387.022.1.2工程建设其他费用万元888.202.1.3预备费万元281.242.2建设期利息万元108.292.3流动资金万元1978.663资金筹措万元11643.413.1自筹资金万元7223.433.2银行贷款万元4419.984营业收入万元22800.00正常运营年份5总成本费用万元19289.356利润总额万元3415.927净利润万元2561.948所得税万元853.989增值税万元789.3910税金及附加万元94.7311纳税总额万元1738.1012工业增加值万元6044.1513盈亏平衡点
5、万元9926.49产值14回收期年6.19含建设期12个月15财务内部收益率16.01%所得税后16财务净现值万元935.28所得税后七、 工程项目各阶段主要工作内容工程项目管理随项目周期的全过程次第展开。项目周期的不同阶段，由于工作内容和要求不同，管理工作的重点也不同。1.工程项目前期阶段这一阶段的主要工作包括：投资机会研究、初步可行性研究、可行性研究、项目评估及决策等。该阶段的主要任务是对工程项目投资的必要性、可能性、可行性、合理性，以及何时投资、在何地建设、如何实施等重大问题，进行科学论证和多方案比较。本阶段虽然投入少，但对项目效益影响大，前期决策的失误往往会导致重大的投资损失。为保证工
6、程项目决策的科学性，可行性研究和项目评估工作应委托具有相应能力的咨询公司独立进行，涉及多专业领域的应由不同的专业咨询公司来完成。该阶段的工作重点是对项目投资建设的必要性和可行性进行分析论证，提出指标性目标，并作出科学决策。2工程项目准备阶段该阶段的主要工作包括：工程项目的初步设计和施工图设计，工程项目征地及建设条件的准备，工程招标并与承包人签订承包合同，获得相关工程建设行政许可，货物采购等。本阶段是战略决策的具体化，为落实可行性研究提出的指标性目标制定实施计划，在很大程度上决定了工程项目实施的成败及能否高效率地达到预期目标。该阶段的工作重点是准备和安排工程项目所需建设条件，以工程项目开工建设为
7、结束。3.工程项目实施阶段该阶段的主要任务是将建设投人要素进行组合，形成工程实物形态，实现投资决策目标。在这一阶段，通过施工、采购等活动，在规定的工程内容、工期、费用、质量范围内，按设计要求高效率地实现工程项目目标。此阶段的主要工作包括：工程项目施工、联动试车、试生产、竣工验收等。工程项目试生产正常并经业主验收后，工程项目实施阶段即告结束。本阶段在工程项目建设周期中工作量最大，投入的人力、物力和财力最多，工程项目管理的难度也最大。4.工程项目投产运营阶段该阶段的工作不同于上述三个阶段，主要工作由业主单位自行完成或者成立专门的项目公司承担。对于经营性工程项目，如高速公路、垃圾处理厂等，其运营阶段
8、工作较为复杂，包括经营和维护两大任务。对于非经营性工程项目，如住宅地产等，运营阶段主要通过鉴定、修缮、加固、拆除等活动，保证工程项目的功能、性能能够满足正常使用的要求。运营是通过开展持续的活动生产规定产品或提供服务的一种组织职能。项目是指为创造独特的产品、服务或成果而进行的临时性工作。项目管理与运营管理存在着本质的差别。工程项目运营一般不包括在项目管理的范畴，但在工程项目管理的全过程中必须考虑到运营问题，因为工程项目管理的成果最终是为项目运营服务的。从工程项目管理的角度看，在项目运营期间，主要工作有工程的保修、回访、相关后续服务、项目后评价等。项目后评价是指对已经完成的项目的目的、执行过程、效
9、益、作用和影响所进行的系统的、客观的分析，一般在项目竣工验收后23年内进行。它通过对项目实施过程、结果及其影响进行调查研究和全面系统回顾，与项目决策时确定的预期目标以及技术、经济、环境、社会等相关指标进行对比，找出差别和变化，分析原因，总结经验，汲取教训，得到启示，提出对策建议，通过信息反馈，改善投资管理和决策，达到提高投资效益的目的。根据工程项目复杂程度和实际管理的需要，工程项目阶段划分还可以逐级分解。八、 项目背景分析石膏空心条板是石膏板的一种，以建筑石膏为基材，掺以无机轻集料，无机纤维增强材料而制成的空心条板。主要用于建筑的非承重内墙，其特点是无需龙骨。石膏空心条板形状与混凝土空心楼板类
10、似，规格尺寸一般为（24003000）mm600mm（60120）mm、7孔或9孔的条形板材。主要品种可包括石膏珍珠岩空心条板、石膏粉煤灰硅酸盐空心条板和石膏空心条板。石膏空心条板是以建筑石膏为主要材料，掺加适量水泥或粉煤灰，同时加入少量增强纤维（如玻璃纤维、纸筋等），也可以加入适量的膨胀珍珠岩及其他掺加料，经料浆拌和、浇注成型、抽芯、干燥等工序制成的轻质板材。与传统的实心粘土砖或空心黏土砖相比，用石膏空心条板作建筑内隔墙，除有与石膏砌块相同的优点外，其单位面积内的质量更轻、施工效率更高。从而使建筑物自重减轻，基础承载变小，可有效降低建筑造价；条板长度随建筑物的层高确定，因此施工效率也更高。石
11、膏空心条板具有重量轻、强度高、隔热、隔声、防水等性能，可锯、可刨、可钻、施工简便。与纸面石膏板相比，石膏用量少、不用纸和胶粘剂、不用龙骨，工艺设备简单，所以比纸面石膏板造价低。石膏空心条板主要用于工业与民用建筑的内隔墙，其墙面可做喷浆、涂料、贴瓷砖、贴壁纸等各种饰面。九、 银行对货款项目的评估银行对贷款项目贷前管理中，很重要的一个内容就是对贷款项目的评估。目前国内几大银行对贷款项目的评估与政府审批时的项目评估都有所不同。由于贷款企业是贷款的承受主体，所以在对贷款项目评估时，评估内容一般都超出项目本身，除通常在项目评估中进行的市场分析、建设方案评价、投资估算、财务评价等内容外，往往将对借款人资信
12、评价、财务评价，及贷款项目的评估合在一起进行，与传统项目评估的内容相比，还要进行的评价主要包括以下几个方面：(一）借款人资信评价1.借款人概况主要调查借款人历史沿革、企业类别、产权结构、注册资本、经营范围、经营期限、资质等级、经营管理模式、部门建设情况等。2.经营者素质主要调查企业法人代表、高层管理人员的国籍、年龄、文化程度、行业经历、信誉、工作能力及历史业绩、有无不良记录等，评价借款人的经营管理水平。3.借款人经营情况及未来发展前景主要调查借款人业务发展状况，人员构成、职工素质、技术装备情况，销售和经营业绩，在建项目情况，在行业中的竞争地位，预测评价企业发展前景。4.借款人财务状况及偿债能力
13、评估主要包括资产负债分析，盈利能力分析，现金流量分析。主要评价指标有：6）.偿债能力分析7）.资本结构分析8）.经营效率分析9）.盈利能力分析10）.投资收益分析11）.财务结构分析5.借款人信用状况评价主要调查借款人基本账户、信用等级、借款总额和还本付息情况、银行存款和借款、还本付息等情况，评价借款人在银行存量贷款的风险状况。 (二）项目基本情况评价1)项目建设的必要性主要调查项目提出的背景，综合分析项目所在地区政策环境和发展规模，分析项目建设的目的和社会效益，评价项目建设的必要性。2)项目的市场分析与市场定位分析项目产品的国际、国内市场状况，根据未来市场供需预测，预测项目市场前景。3)项目
14、建设合法性分析主要调查项目建设合法性手续，项目的招投标是否符合国家有关部门规定。4)同类竞争项目的比较5)SWOT综合分析6)根据被评估项目的市场前景和市场竞争能力，分析产品的价格定位、主要销售对象，预测项目的销售计划和销售价格，评估影响销售计划实现的风险状况。7)建设规模与产品方案、工艺技术、设备与配套设施情况。这方面的评估与传统的项目评估基本相同。6.项目开发周期及工程进度计划主要调查项目从立项、可行性研究、报批、征地拆迁、规划设计、市政配套、开工，直至竣工等整个开发工作的进度安排情况。对已开工项目要分析形象进度、投资完成情况和各项资金的使用情况。7.项目建设条件评价主要分析项目建设期间的
15、道路、电力、上下水等条件的保障程度，调查项目建成后水、电、热力、燃气、交通、通讯等条件的落实情况。8.相关单位的资质评价主要调查项目设计、建设施工、监理等单位的资质等级和专业技术能力，了解其有无不良记录。9.项目投资估算、资金来源及投资计划评价，确认投资估算合理性、资金缺口额度，以及拟发放贷款额度。10.项目财务分析。(三）贷款方式分析通过以上的分析，可基本确定项目所需的贷款数量、用款时间与可能的偿还情况。(四）银行效益和贷款风险分析银行效益评估：银行效益评估主要包括流动性评估和银行相关效益评估。贷款风险及防范措施：为减少风险，还要对采用何种担保方式贷款进行分析，主要包括：（1)信用贷款方式；
16、（2)保证担保贷款方式；（3)抵（质）押担保贷款方式。(五）项目总体评价总结分析评价结果，提出是否贷款、贷款额度、贷款期限、还款方式和风险防范措施等方面的结论和建议。十、 银行对货款项目管理的主要内容承贷金融机构对贷款项目的管理可大致分为贷前管理和贷后管理两个阶段。(一）贷前管理1.受理借款人的借款申请。2.进行贷款基本调查。包括对借款人历史背景的调查，对借款人行业状况和行业地位的调查，对借款的合法性、安全性和盈利性的调查，借款人信用等级的评估调查，以及对贷款的保障性进行调查。3.进行信用评价分析。在对借款人的品德、借款人的能力、借款人的资本、贷款担保、经营环境等方面调查了解的基础上，根据贷款
17、调查的信息确定客户的信用等级，计算客户的风险限额，判断对客户进一步授信的风险的大小。4.对借款人进行财务评价。评价的目的是分析借款人的财务状况、盈利能力、资金使用效率、偿债能力，并对借款人的发展变化趋势进行预测。5.对贷款项目进行评估。银行对贷款项目的评估与一般意义上的评估有一定的区别。它是以银行的立场为评估的出发点，以提高银行的信贷资产质量和经营效益为目的，为银行贷款提供决策依据。6.制定贷款的法律文件。根据前面工作得出的结论，如果银行准备为借款人提供贷款，就要依据有关规定准备必要的法律文件。主要有借款合同、保证合同、抵押合同和质押合同等。7.贷款审批。银行信贷部门将贷款调查等有关评价报告汇
18、总整理后，形成贷款报审材料，报银行审贷机构审查。银行对贷款的审查重点有以下几个方面：贷款的直接用途是否符合国家与银行的有关规定；借款人是否符合借款资格条件；借款人的信用承受能力如何，如信用等级、统一授信情况、已占用的风险限额情况，以及潜在亏损等方面的问题；借款人的发展前景、主要产品结构、新产品开发能力、主要领导人的工作能力与组织能力；借款人偿还贷款的资金来源及偿债能力；贷款保证人的情况；贷款抵押、质押物的情况；根据贷款方式、借款人信用等级、借款人的风险限额等确定是否可以贷款，贷款结构和附加条件。8.贷款发放。在银行与借款人签订借贷合同后，如果没有任何正当理由或借款人没有违约的情况下，银行必须按
19、借款合同的约定发放贷款。银行在发放贷款中要注意检查有关合同条款，检查用款申请材料是否符合有关规定和合同要求。在贷款的发放中还要注意严格执行贷款的发放程序，并在出现以下情况时及时停止贷款的发放：（1)借款人不按借款合同规定的用途使用贷款；（2)不按借款合同的规定偿还本息；（3)国家或银行规定的其他有关禁止行为。(二）贷后管理贷后管理是指提供贷款后，围绕资金的偿还对企业或项目开展的有关工作。主要包括：9.贷后检查。贷后检查是指在贷款发放之后，定期或不定期地对贷款的运行情况进行检查分析。主要有：（1)以检查借款人是否按规定使用贷款和按规定偿还本息为主要内容的贷款检查；（2)以检查借款人全面情况为内容
20、，以保证贷款顺利偿还为目的的借款人检查;（3)以把握担保的有效性及应用价值为目的的担保检查等。10.贷款风险预警。通过对项目的绩效追踪以及一些与贷款密切相关的情况的收集和先行指标的测算，及时预测和发现贷款可能存在的风险，以便采取相应措施。这些不利情况和指标的测算主要表现在：工期的拖延、建设费用的超支、市场的变化，以及企业经营管理中的营业收入、存货、应收账款、流动比率和速动比率发生不利变化等方面；企业管理人员行为异常或发生不利变动，企业内部管理混乱，企业涉及重大诉讼、出现重大投资失误等非财务方面；借款人账户存款持续减少至不正常水平，票据发生拒付、多头借款或套取贷款，回避与银行接触等。11.贷款偿还管理。在项目建成后，银行还要进行贷款偿还管理，主要包括本息的催收，有限延长还款期限的贷款展期，以及借款人归还贷款的全部本息后，对结清贷款进行评价和总结等。此外，当借款人不能按期向银行偿还贷款时，银行还要根据不同情况采取相应的贷款清收与保全措施，包括办理展期等方式重新确定还款期，采取企业兼并、企业破产、债权转股权、股份制改造、资产证券化、以物抵债等措施来保证银行贷款的收回，对于逃避债务的，可通过法律手段解决等。