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1、 虹桥综合交通枢纽 商业策划方案 商业策划方案 虹桥综合交通枢纽商业策划咨询 应征文件 1 “做一个让人记忆深刻的虹桥枢纽商业项目”“做一个让人记忆深刻的虹桥枢纽商业项目”虹桥综合交通枢纽商业策划咨询 应征文件 2 这是一个没有任何模仿的项目这是一个没有任何模仿的项目 不再是一个欧洲或者日本项目的简单拷贝不再是一个欧洲或者日本项目的简单拷贝 它将永远刻上它将永远刻上上海上海和和中国中国的烙印的烙印 虹桥综合交通枢纽商业策划咨询 应征文件 3目 录 目 录 第一部分 项目商业概况与分析 第二部分 项目商业概念定位 第三部分 项目商业业态策划 虹桥综合交通枢纽商业策划咨询 应征文件 4 第一部分
2、项目商业概况与分析 项目商业概况与分析 虹桥综合交通枢纽商业策划咨询 应征文件 5【项目概况】项目概况】虹桥综合交通枢纽项目东起外环线，西至现状铁路外环线，东起外环线，西至现状铁路外环线，北起北翟路、北青公路，南至沪青平高速公路北起北翟路、北青公路，南至沪青平高速公路。虹桥综合交通枢纽项目规划面积为 26.26 平方公里平方公里，整合了航空、铁路、磁悬浮、轨道交通、公交换乘各种交通方式。未来建成后，将发挥综合交通枢纽客流集散中心客流集散中心的功能。商业部分具有提供便捷服务、创造商业价值、营造舒适环境提供便捷服务、创造商业价值、营造舒适环境等特点。【地理位置】【地理位置】虹桥综合交通枢纽商业策划
3、咨询 应征文件 6【项目组织构成】项目组织构成】东交通中心 东交通中心（上盖主体商业部分）（上盖主体商业部分）航站楼航站楼（通道主体商业部分）（通道主体商业部分）磁悬浮磁悬浮（上盖主体商业部分）（上盖主体商业部分）高速铁路站高速铁路站 西交通中心西交通中心 约约 6.1 万万 m2约约 4.1 万万 m2虹桥综合交通枢纽商业策划咨询 应征文件 7【项目 SWOT 分析】优势 Strength【项目 SWOT 分析】优势 Strength 集合高铁、城际、磁浮、轨道交通、公交、航空港的多种交通，可快速传送到上海甚至国内任何地方。26.26 平方公里整合多种交通方式的大型综合交通枢纽，商业规模巨大
4、。弱势 Weakness 弱势 Weakness 交通枢纽，人流通过快速，停顿时间较短。周边缺乏大型商业烘托，商业培育期较长。机会 Opportunity 机会 Opportunity 合计日发送量 29.9 万，人流量规模巨大。长三角地区各城市之间的经济联系和发展纽带 促进长三角地区人力资源的有序流动和集聚。威胁 Threaten 威胁 Threaten 商业客流以换乘目的带动消费，消费具有偶然性，目的性消费概率较低。需要引导目的性消费。虹桥综合交通枢纽商业策划咨询 应征文件 8【商业人流构成】【商业人流构成】商业人流构成几乎涵盖了社会阶层所有的人群分布。以通过人群目的划分：商业人流构成几乎
5、涵盖了社会阶层所有的人群分布。以通过人群目的划分：探亲人群 旅游人群 商务人群 出差人群 通勤人群 休闲人群 以通过人群区域划分：以通过人群区域划分：市内人群 外省人群 港澳台人群 境外人群 以通过人群身份划分：以通过人群身份划分：白 领 企业高管 自由职业者 时尚青年 全职太太等 虹桥综合交通枢纽商业策划咨询 应征文件 9【商业交通】【商业交通】枢纽中心交通的便捷勿庸置疑。对内交通：枢纽中心交通的便捷勿庸置疑。对内交通：?轨道交通 2 号线、10 号线、17 号线、5 号线、青浦线?公交客运 对外交通：对外交通：?虹桥机场?磁悬浮?高速铁路 虹桥综合交通枢纽商业策划咨询 应征文件 10【枢纽
6、商业特点】【枢纽商业特点】客流集散中心，人流量巨大，商业利益点丰富。消费者快速通过，逗留时间效少，全世界枢纽商业业态都大同小异，因此需要一个足以吸引眼球的商业概念策划吸引眼球的商业概念策划。枢纽商业除了具有商业价值以外，还具有社会价值社会价值（更快推促进城市经济动）以及政治价值政治价值（体现一个国家一个城市的发展水平）。对外方式 对外方式 年发送量 年发送量（万人次/年）（万人次/年）日发送量 日发送量（万人次/日）（万人次/日）虹桥机场 2000 5.5 高速铁路边际铁路 6100 16.7 沪杭磁浮 1000 2.7 至浦东机场磁浮 700 1.9 高速巴士 500 1.3 高速公路（小客
7、车）630 1.7 合计 10930 29.9 虹桥综合交通枢纽商业策划咨询 应征文件 11【枢纽商业业态特点】【枢纽商业业态特点】多元。多元。枢纽商业将丰富商业品类和业态，满足由于旅客国籍、旅行目的的不同而带来的多元化需求。品牌。品牌。为满足旅客对不同品牌产品及品牌文化的偏好，满足商务和休闲旅客的中高档购物场所，枢纽商业辟区打造成一个品牌殿堂。特色。特色。不同枢纽商业具有不同的风格和特色，留给旅客以深刻印象，从侧面体现一个城市的综合实力。虹桥综合交通枢纽商业策划咨询 应征文件 12【世界国际枢纽商业分析】【世界国际枢纽商业分析】迪拜（Dubai）中央国际机场 迪拜（Dubai）中央国际机场
8、迪拜（Dubai）中央国际机场按照发展规划，这个机场将拥有世界上最高的摩天大楼，世界最大的购物中心、以及世界最大的人工码头。迪拜机场将与美国哈佛医学院合作建立一个包括全球治疗，以及医疗教育和研究的多功能中心。同时，迪拜机场还将建成世界上最大的娱乐体育中心，在大于一个曼哈顿地区的土地面积上，将建成各类娱乐、体育设施。在这里可以展示来自世界各地的音乐、舞蹈、艺术、影视和餐饮；除了可容纳 6 万人的现代化大型体育馆之外，最令人叹为观止的是一个室内人造雪地设施，可提供滑雪和其它的冬季运动，大家都知道这在阿拉伯海湾地区无法天然形成的；同时未来的迪拜机场城还将拥有 44 万平方米的世界金融中心；以及世界上
9、最大的酒店，其外部构型类似于吉隆坡的双子星，可以提供 6500 个房间。虹桥综合交通枢纽商业策划咨询 应征文件 13 荷兰阿姆斯特丹 Schiphol 机场 荷兰阿姆斯特丹 Schiphol 机场 荷兰阿姆斯特丹 Schiphol 机场则在机场设立了博物馆和大型画展馆、高尔夫球场、酒店和国际会议中心。德国慕尼黑机场 德国慕尼黑机场 德国慕尼黑机场建设有 215 家零售直销店、55 家餐厅、酒吧、咖啡吧、银行、邮局、衣服干洗、游泳池、SPA、理发店、修鞋店。“慕尼黑机场中心”可以举行音乐会以及其它大型集会项目；中心同时拥有 1 万平方米的滑冰场、3 万平方米的商务办公区域；一个医疗中心（包括牙科
10、、德国设备最先进的放射科、物理治疗和眼部激光外科治疗），以及一个全方位服务、可提供 28 个会议厅的国际会议中心。虹桥综合交通枢纽商业策划咨询 应征文件 14 韩国仁川（Incheon）机场 韩国仁川（Incheon）机场 韩国仁川（Incheon）机场国际航空货运量目前在世界上排列第三位，因此建设东北亚世界级的物流枢纽中心早已成为机场当局的最主要目标之一。与此同时，机场 72 万平方米的开发计划还包括有大型国际会议中心，购物中心，以及 33 万平方米的国际商务中心。虹桥综合交通枢纽商业策划咨询 应征文件 15 马来西亚吉隆坡（Kuala Lumpur）机场 马来西亚吉隆坡（Kuala Lum
11、pur）机场 马来西亚吉隆坡（Kuala Lumpur）机场城项目规划占地 100平方公里，规划项目包括了现有的 F1 赛车竞技场、商务园区、超级市场、购物中心、主题娱乐公园，同时未来还将规划影视厅、骑马场、高尔夫球场、垂钓湖和射击中心等娱乐设施。机场现在已经拥有了一家五星级酒店，可提供 440 个房间，但机场计划在未来几年增加四个以上的顶级酒店。小 结：小 结：各大机场都通过各国各区域的特色商业形式和业态打上本土文化特色的烙印。虹桥综合交通枢纽商业策划咨询 应征文件 16 第二部分 项目商业概念定位 项目商业概念定位 虹桥综合交通枢纽商业策划咨询 应征文件 17【本项目商业构想】【本项目商业
12、构想】在业态上，吸取荷兰、瑞士等国际机场的成熟经验，选择多种业态共存以及公共信息型服务，体现枢纽商业的现代服务功能。在形式上，构想前所未有的创新理念，以创新的形式提升商业价值，为枢纽商业简单的换乘功能注入消费活力。业业 态态 吸取国际吸取国际成熟经验成熟经验！形形 式式 前所未有的前所未有的创新创新！打上中国和上海的烙印！打上中国和上海的烙印！虹桥综合交通枢纽商业策划咨询 应征文件 18【本项目商业定位】【本项目商业定位】体现城市的旅游功能，在本项目构想中加入一些观光元素，使枢纽商业更具都市性和趣味性。针对购物需求，崇尚品牌特色，构想引进一些中高档的品牌。通过文化特色和商业亮点，延长消费者的逗
13、留时间，使这里成为往来人流的必到之地。旅游观光文化娱乐购物休闲时尚 旅游观光文化娱乐购物休闲时尚 虹桥综合交通枢纽商业策划咨询 应征文件 19Life Style 模式-休闲娱乐生活城 Life Style 模式-休闲娱乐生活城 什么是 Lifestyle？什么是 Lifestyle？Lifestyle Shopping Center（生活体验式购物中心）是由国际购物中心协会（ICSC）严格规定的商业形式，它必须拥有良好的自然景观和开放的购物环境，以及满足高端消费者休闲购物需求的丰富业态。lifestyle 商业模式的服务范畴是向人们提供一个新的生活方式-在一个商业中心里休憩、娱乐、社交、购物
14、、美食、欣赏艺术、享受都市夜生活。逍遥适性，随意居停，完成一种人与世界的交互圆融。虹桥综合交通枢纽商业策划咨询 应征文件 20 为什么要定位 Lifestyle？为什么要定位 Lifestyle？比之原始街摊式消费和“关在巨无霸盒子”里的传统百货公司与购物 Mall 式消费，Lifestyle 消费观更强调休闲、放松与享乐的消费感觉。根据 ICSC（国际购物中心协会）的调查数据显示：2560 岁的人们更喜欢在 Lifestyle Center 里购物。虹桥综合交通枢纽商业策划咨询 应征文件 21 Shopping Mall 购物中心品牌零售业态 Shopping Mall 购物中心品牌零售业态
15、 以零售业态为主，一个集中中心高档的，最新时尚理念专卖零售商的购物中心。是一个开放的中心，通常没有旗舰店。SHOPPING MALL 作为商业零售业发展历程中的最高形式，包括中高档零售、新潮餐厅及娱乐零售业。商店的环境经过精心的设计,附近有方便的经精细美化的泊车位。虹桥综合交通枢纽商业策划咨询 应征文件 22【本项目商业亮点构想】创想一：【本项目商业亮点构想】创想一：我们构想，将虹桥综合交通枢纽商业打造成一个蕴涵新东方蕴涵新东方主义文化元素、极具中国味的商业城！主义文化元素、极具中国味的商业城！新东方主义 新东方主义 新东方主义是指在现代建筑身上找到传统文化的标识在现代建筑身上找到传统文化的标
16、识。新东方主义不是对中国化的东西照搬，而是在符合现代功能和服务的前提下，然后融入中国的、东方的文化元素。中国味商业城 中国味商业城 我们构想将本项目以中国明清三大商帮晋商、徽商、潮商的商业元素为注脚，以中国传统时期的鼎盛丰富商业形态来规划的中国传统时期的鼎盛丰富商业形态来规划的本项目的各个商业元素本项目的各个商业元素。虹桥综合交通枢纽商业策划咨询 应征文件 23 示意图片示意图片 示意图片示意图片 以号、堂、庄、铺等尾缀作为店招牌匾悬挂，现代的产品在明清风韵的字号中出售，别有一番趣味。以号、堂、庄、铺等尾缀作为店招牌匾悬挂，现代的产品在明清风韵的字号中出售，别有一番趣味。以古代商号门前灯笼的形
17、式作为光源，悬挂于两旁，还原中国古商业的繁华景象。以古代商号门前灯笼的形式作为光源，悬挂于两旁，还原中国古商业的繁华景象。背景音乐丝竹声不绝于耳，使人在中国传统商铺味道很浓的地方享受现代购物的乐趣。背景音乐丝竹声不绝于耳，使人在中国传统商铺味道很浓的地方享受现代购物的乐趣。示意图片示意图片 示意图片示意图片 虹桥综合交通枢纽商业策划咨询 应征文件 24创想二：创想二：我们将本项目商业命名为：一个机场，是一个城市的标志。我们力求将新唐城做成上海的城市标签！我们力求将新唐城做成上海的城市标签！“海上”“海上”海上寓意“上海”，使虹桥综合交通枢纽项目充分展现上海的国际化特点与中国特色，琅琅上口，易于
18、记忆。“唐”“唐”中国古代最鼎盛的时期，现代意义上“唐”就代表中国，表明本项目十分有中国传统的文化特色。“城”“城”一座机场是一个城市的标志，寓意枢纽商业是上海的城中之城。首先商业体量较大，其次航空功能规划设施是非常丰富的，体现枢纽商业多功能化、社区化、城市化。海 上 唐 城 New TANG Town 虹桥综合交通枢纽商业策划咨询 应征文件 25创想三：中国古代娱乐体验馆 创想三：中国古代娱乐体验馆 中国古代四大娱乐方式循环表演，成为往来游客的观光驻足之地。捶丸（古代高尔夫球）捶丸（古代高尔夫球）蹴鞠（古代足球）蹴鞠（古代足球）踩高跷踩高跷 宫廷舞宫廷舞 虹桥综合交通枢纽商业策划咨询 应征文
19、件 26 在 Lifestyle Center 中心位置，以中国古代四大娱乐方式中国古代四大娱乐方式（捶丸、蹴鞠、高跷、宫廷舞）（捶丸、蹴鞠、高跷、宫廷舞）为内容进行循环表演，成为游人观光的广场。同时也可进行亲身体验，独具中国古代休闲娱乐的文化特色，重现历史，体验了一把古人休闲娱乐的瘾。中国古代四大娱乐方式可谓是中国古代的 Lifestyle古代的 Lifestyle，在海上唐城这样一个具有现代休闲购物娱乐功能的商场中表演和体验，别有一番情景和趣味。海上唐城重现繁华商业！海上唐城重现繁华商业！虹桥综合交通枢纽商业策划咨询 应征文件 27【本项目商业功能定位】【本项目商业功能定位】观光旅游功能
20、观光旅游功能 新唐城运用明清古商业的商业脉络，是中国传统文化的宝贵遗产，是我们了解中国历史的活标本，可以说是中国古商业的缩影博物馆，极具旅游观光性。休闲购物功能 休闲购物功能 新唐城并非将古商业的商业元素直接罗列，而是注入到了现代商业模式中，符合现代人休闲、购物的消费需求。文化娱乐功能 文化娱乐功能 吃喝玩乐是商业中永不落幕的四大主题。在新唐城中，文化娱乐业等行业将放置在比较集中的经济组团中。公共服务功能 公共服务功能 公共管理服务以及公益性信息服务等相关的现代服务也是新唐城功能中不可缺少的部分。虹桥综合交通枢纽商业策划咨询 应征文件 28 第三部分 项目商业业态策划 项目商业业态策划 虹桥综
21、合交通枢纽商业策划咨询 应征文件 29【本项目分类业态定位】【本项目分类业态定位】A 区（东交通中心上盖部分）：Lifestyle 模式：A 区（东交通中心上盖部分）：Lifestyle 模式：业态定位 业态定位 虹桥综合交通枢纽商业策划咨询 应征文件 30 咖啡馆 咖啡馆 虹桥综合交通枢纽商业策划咨询 应征文件 31 虹桥综合交通枢纽商业策划咨询 应征文件 32 瑜加会馆瑜加会馆皮肤护理皮肤护理虹桥综合交通枢纽商业策划咨询 应征文件 33 具体业态划分 具体业态划分 标高（m）标高（m）面积（m2）面积（m2）业态定位 业态定位 18m 9500 中国古代娱乐体验馆 中国古代娱乐体验馆 咖啡
22、店、面包房、快餐 屈臣氏个人护理店、峰尚品牌专卖24m 15800 轻餐饮、品牌时装、休闲服饰品牌29m 15800 发型设计、皮肤护理、化妆中心、美体中心、瑜加会馆、中西餐饮 34m 15800 中西餐饮、游艺电玩城、卡拉 OK、影城、亲子中心、咖啡馆 A 区 39m 14400 Lifestyle Boutique 精品酒店（少而精的配套客房）B 区（磁悬浮上盖部分）：品牌购物中心 Shopping Mall B 区（磁悬浮上盖部分）：品牌购物中心 Shopping Mall 引入中高档品牌专卖店，满足各地人群对于停留机场的消费需求。虹桥综合交通枢纽商业策划咨询 应征文件 34 业态定位
23、业态定位 运动休闲品牌 运动休闲品牌 淑女服饰 淑女服饰 箱包皮鞋箱包皮鞋化妆品 化妆品 虹桥综合交通枢纽商业策划咨询 应征文件 35 品牌示例：品牌示例：具体业态划分 具体业态划分 标高（m）面积（m2）业态定位 18m 8500 化妆品、箱包、皮鞋、咖啡馆24m 8000 淑女装、职业女装 28m 6000 绅士装、童装 32m 6000 运动休闲装 36m 6000 家居、软装饰用品 B 区 40m 5500 数码、电子产品 数码产品数码产品虹桥综合交通枢纽商业策划咨询 应征文件 36C 区（航站楼通道商业部分）：C 区（航站楼通道商业部分）：C 区部分商业参照荷兰、瑞士、新加坡、迪拜、
24、慕尼黑五大国际机场业态定位。业态定位 业态定位 虹桥综合交通枢纽商业策划咨询 应征文件 37 虹桥综合交通枢纽商业策划咨询 应征文件 38 常规出售以下商品：具体业态划分 具体业态划分 虹桥综合交通枢纽商业策划咨询 应征文件 39 区域 区域 业态定位 业态定位 C1 纪念品商店、上海特产 书店、便利店、中西式快餐饮 公共服务台（商务中心、酒店预定中心、通讯中心、旅游服务中心、育婴室/儿童专用室、失物招领处等）咖啡馆、面包房 C2 高尔夫用品商店、咖啡店 小型超市(巧克力、烟酒、香水、化妆品、纪念品)C 区 C3 中西简餐、音像书店、日用品、公共服务处虹桥综合交通枢纽商业策划咨询 应征文件 4
25、0【总 结】【总 结】本项目商业策划符合以人为本的要求，为人流提供便捷服务，在快速通过交通枢纽的同时符合人群休闲、娱乐、购物、观光等多方面需求。本项目商业策划符合综合开发的要求，通过两部分主体商业进行不同商业形态的定位，即磁悬浮上盖商业定位于购物中心，东交通中心上盖商业定位于 lifestyle 模式，两种模式既互相独立又相互融合。本项目商业策划符合优化环境的的要求，营造舒适一个具有中国古代商号特点的人文环境，使商业在游客消费的同时具有一定的观光性和趣味性，延长消费者停留时间，从而提升商业价值。虹桥综合交通枢纽商业策划咨询 应征文件 41 Thanks For Attention！Thanks For Attention！本策划案知识产权归本应征人所有。如未经本应征人同意而擅自使用或实施的，本应征人保留追究其法律责任的权利。本策划案知识产权归本应征人所有。如未经本应征人同意而擅自使用或实施的，本应征人保留追究其法律责任的权利。