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1、政策发力暖预期，几经沉浮待时机POLY INVESTMENT CONSULTANCY保 利 投 顾 研 究 院 东 北 分 院2022年7月概述全国层面：3-4月市场因疫情、经济下行重回低迷，5月看房热度率先回升，传导至6月至成交高峰；核心领头城市率先恢复、带动“卖一买一”，部分城市一二手存博弈关系；经济环境：疫情冲击：行业影响具有差异性，服务业冲击严重、房地产待提振，部分制造业现边际好转。疫情与经济下行冲击居民购买力与收入预期，政策对冲空间需关注经济与财政；本地信息：大连市确立“加速推进新时代“两先区”建设发展目标，明确三年挺近万亿GDP城市行列；大连新房限购解绑，二手房限购取消，进一步支持
2、刚需刚改需求释放；大连甘区发布“甘七条”引导区域产业结构优化落地，加快实体经济发展。整体情况：市场筑底期开发商为避免高位踏空，半年度未形成体量级宗地成交，合计成交9宗，总建面45万；区域情况：仅三区成交，主城配套资源占有拔升楼面地价，远郊政府牵头导向地价持稳；房企情况：房企摘地更加谨慎，未形成体量级宗地获取，品牌房企争夺质优宗地。供销情况：量价齐降，下行期延续，较去年同期市场急速收缩，市场处于低位运行；区域市场：市场供销量分岭明显，甘、开两区份额占比过半，为城市重要“粮仓区”，城市热点板块不变，未出现新兴板块，难去化板块均囤积大量商办产品。2/39宏观信息01土地市场02房产市场03目录Con
3、tents专项市场04热点事件05总结、预判06PART ONE宏观经济与政策 全国政策 宏观经济 本地信息图：保利项目全国月度看房指数1341241251362020年2月2020年4月2020年6月2020年8月2020年10月2020年12月2021年2月2021年4月2021年6月2021年8月2021年10月2021年12月2022年2月2022年4月2022年6月3-4月市场因疫情、经济下行重回低迷，5月看房热度率先回升，传导至6月至成交高峰市场整体延续去年下半年调整态势。上半年30城供求同比分别降43%、49%，核心一二线韧性更强，二三线城市跌幅更大。冲击：去年四季度信贷边际改善
4、，春节后来访小幅抬头；3-4月疫情反复、经济下行冲击，来访、成交重回低迷水平。恢复：429中央定调支撑稳地产，政策多发且疫情可控下，5月看房热度率先回升，转化有限；供应带动下6月达成交高位。-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%05001000150020002500300035002021年01月2021年02月2021年03月2021年04月2021年05月2021年06月2021年07月2021年08月2021年09月2021年10月2021年11月2021年12月2022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月30城成交（
5、万）同比环比图：典型30城商品住宅成交走势商品住宅月均成交（万）时间30城核心一二线二线及强三线2022H11371738633较2021H1-49%-42%-55%较2021H2-33%-26%-39%2020年2021年H22021年H12022年H1备注：全国客户看房热度指数：以保利投顾研究院监测的来访数据为基础，以2017年1月为基点进行指数化处理。核心一二线城市主要包括：北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、南京、厦门、西安、长沙、合肥、苏州01上半年全国市场表现-新房5/39核心领头城市率先恢复、带动“卖一买一”，部分城市一二手存博弈关系二手率先恢复，上半年筑底修复，较去年下半年仅降
6、13%。核心一二线城市因信贷改善、市场信心得以提振，成交量呈现反弹；同时换房链条修复加快，卖一买一链条转动利好高改产品（广州）、主城新房（北京、成都）。基本面较弱的二三线城市，市场活跃度较低、换房链条难以带动（天津），同时存在进一步被二手分流的情况（重庆）。图：典型12城二手房月度成交套数情况（万套）备注：12城中核心一二线为北京、深圳、厦门、南京、杭州，二线及强三线为苏州、青岛、南宁 、佛山、扬州、金华 、江门2.53.02.51.31.21.32.0-30%31%-60%-40%-20%0%20%40%60%0.01.02.03.04.05.06.07.08.09.02020-012020
7、-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-06核心一二线成交套数（万）二线及强三线成交套数（万）同比环比4.5一季度成交为近三年最低二手月均成交套数（万）时间2020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q3202
8、1Q42022Q12022Q212城10.020.422.919.519.420.813.910.89.811.8核心一二线6.713.615.012.812.913.29.27.36.77.3二线及强三线3.46.87.96.76.57.64.73.53.14.501上半年全国市场表现-二手6/39疫情与经济下行冲击居民购买力与收入预期，政策对冲空间需关注经济与财政核心因子：上半年疫情反复增加经济恢复不稳定性，需求端居民购买力和收入预期受冲击，消费意愿低迷，倾向减负债；供给端房企供应节奏放缓，也制约成交。下半年研判需关注不同行业、城市疫后经济恢复情况及核心城市供应节奏。对冲维度：上半年政策放
9、松集中于弱二线及三四线城市，一线、热点二线放松敏感；首套限贷调整较快，改善调整少。当前预期有所回稳、但政策效果及持续性有限，预计后续信贷优化空间较大，放松力度需关注经济恢复及地方财政压力。疫情冲击经济疲弱需求端供给端冲击居民实质购买与收入预期居民呈现加大储蓄、减少负债及消费倾向 以销定产、推迟供货供货节奏被打断政策放宽稳经济、就业述求地方财政压力决定政策放松持久性和力度两者是否回升至合意水平，是判断行业政策空间的主要指标图：影响上半年市场的核心因子图：对冲维度下半年政策空间的关键影响02下半年全国市场研判-关键因子7/39-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%交通运输房地产餐饮
10、收入商品零售 汽车制造业 通用设备制造业 医药制造业 纺织业 农副食品加工业 食品制造业 计算机通信2021年前5月疫情冲击：行业影响具有差异性，服务业冲击严重、房地产待提振，部分制造业现边际好转备注：根据数据可获得性，同比增速变化为各行业的营收/增加值口径对接触和场景依赖的行业及其从业者收入受损严重，交通运输、住宿餐饮和批发零售冲击程度较大（前5月交通运输、餐饮同比降幅超20%)，房地产叠加调整周期、下探较深，仍待改善（PMI连续3个月低于临界值）。对制造业冲击分化，汽车、通用设备制造业生产呈现短期修复，但更多是消费需求不振（5月降幅收窄、累计同比仍为负）。图： 2021年 vs 2022年
11、前5月全国行业同比增速变化（%）冲击影响严重冲击影响较大程度较小从服务业来看住宿餐饮、批发零售、交通运输业和房地产，冲击程度较大。 3月：运输、住宿、餐饮、房地产等行业的商务活动指数均低于PMI（50）临界点。 6月：零售、运输等行业商务活动指数位于临界点以上；房地产继续低于临界点。从制造业来看汽车制造、通用设备、医药制造冲击较大，受疫情供给端产业链短期冲击。 4月汽车制造业冲击明显（4月同比降幅超30%），其次为专用设备降幅（-15.8%，位居第二）； 5月降幅边际收窄，其中汽车制造较为显著（5月降幅为7%），短期改善快02下半年全国市场研判-经济因子8/39429中央定调以来，本轮多数城市
12、政策“应出尽出”，当前政策进入效果观察期。未来一线城市仍将保持政策高度敏感性，政策空间较小；热点二线城市经历前期政策放开和市场发酵后，或有微调可能；部分弱二线、三四线城市仍有一定政策调整空间。年中政治局会议定调将为下半年政策走向的重要指标，各城宽松加码或将根据市场恢复情况适时出台。图：各地房地产利好政策数量统计政策回顾：中央“托底”信号明确，各城开启“稳定预期”“保量稳价”051015202530351.3-1.91.10-1.161.17-1.231.24-1.301.31-2.62.7-2.132.14-2.202.21-2.272.28-3.63.7-3.133.14-3.203.21-
13、3.273.28-4.34.3-4.104.11-4.174.18-4.244.25-5.15.2-5.85.9-5.155.16-5.225.23-5.295.30-6.56.6-6.126.13-6.196.20-6.266.27-7.031-2月各地信贷趋于宽松3月三四线宽松二线城市郑州首发4月二线陆续加入；限购限售松动5-6月宽松扩围深化，更多二线城市加入宽松；四限大幅度放松429政治局会议5月超预期降利率年初至会前150+条会后200+条除一线城市外均大幅放松放宽二线：兰州、南昌、石家庄、济南、太原、昆明、佛山共7城已降至政策底（占二线城市近3成）三四线城市：珠海、绍兴、芜湖等约30
14、个城市已降至政策底（占三四线城市近6成）备注：政策是否到底判断基于保利进驻76城重点一二线保留核心区限购/限购区首套首付3成，二套首付3-4成，非限购区首套首付2成，二套3-4成/不限售、利率为基准最低为到底；其余无限购限售限价，首套首付2成，二套首付3-4成、利率为基准最低为到底保利投顾研究院保利投顾研究院02下半年市场研判-政策因子9/39大连市确立“加速推进新时代“两先区”建设发展目标，明确三年挺近万亿GDP城市行列1月8日，大连市第十七届人民代表大会第一次全体会议上，大连市人民政府市长陈绍旺代表市政府向大会作政府工作报告，总结2021年城市建设发展成果，明确2022年大连市“加速推进新
15、时代“两先区”建设，奋力实现振兴发展新突破”的发展目标，同时明确了：经济实力实现新跨越；科技创新能力得到新提升；改革开放迈上新台阶；共同富裕达到新水平；区城协同发展呈现新格局；城市品质展现新气象的具体方向。03本地城市基本面-城市经济指标及建设规划重点发展策略城市确定三年挺进“万亿GDP城市”的经济发展目标p 扩大有效投资，促进社会消费，培育竞争新优势p 坚持创新驱动发展，强化企业创新主体地位p 坚持推进产业结构升级，改造升级“老字号”，深度开发“原字号”，培育壮大“新字号”p 坚持深化重点领域改革，充分释放振兴发展动力活力p 发挥沿海经济带高质量发展的龙头作用，抢抓RCEP新机遇p 加快构建
16、现代海洋产业体系p 坚持区域城乡统筹发展，持续优化国土空间布局p 要坚持生态优先、绿色发展；持推进共同富裕；要坚持发展与安全并重资料来源：保利投顾研究院东北分院收集整理统计项数值预计实现地区生产总值7825.9亿元（增长8.2%）一般公共预算收入737.6亿元（增长5%）规模以上工业增加值增长15%全市固定资产投资增长1.2%进出口总额增长增长10%以上实际利用外资增长增长153%居民消费价格上涨1.6%全市社会消费品零售总额增长6%表：2021年大连市发展指标统计全力推动高质量发展，经济运行稳中向好实体经济加速壮大规模以上工业增加值增速位居副省级城市前列10/39两先区：建成产业结构优化的先
17、导区和经济社会发展的先行区挺近万亿GDP城市行列，各区建设规划方向逐步落地资料来源：大连发布，保利投顾研究院东北分院收集整理区域2022年建设发展方向中山区p 激发消费活力：推动国家级步行街、特色街区示范改造；发展邮轮游艇经济p 推动教育优质均衡发展、促进文化体育健康发展、提高社会保障服务水平、提升城区建设品质西岗区p 打造“一轴两湾三街四片区”p 消费新升级、打造一刻钟便民生活圈沙河口p 提升商圈品质、推动科技赋能、持续优化营商环境、大力提升城区品质甘井子区p 筑牢产业发展“顶梁柱”：加快辛寨子智能产业园、革镇堡5G产业园、大连湾新能源产业区等重点项目建设p 优化城区环境、教育文旅环境优化高
18、新园区p 英歌石科学城深化“区校一体化”建设p 计划新招引落地总投资亿元以上项目30个以上旅顺口区p 建设面向东北亚的文化旅游城、生命健康城：推动开发区西部临港新城、长城三涧零碳产业等片区开发项目；落实建设面向东北亚生命健康城实施意见； 推进北师大旅顺实验学校建设；实现三甲级新院区综合楼主体封顶金普新区p 加快SK海力士、大连数谷、“中国北硅谷”、中关村信息谷等新兴产业项目、推动大连自贸港、加快推进中日（大连）地方发展合作示范区公共服务平台等建设p 以实施南部城区城市更新项目；实施渤海大道连接线互通立交引线工程；成滨海路、大前线大修等33条91公里公路新建及改扩建工程普兰店p 布局新能源新技术
19、绿色化智能化产业体系；年度计划实施500万元以上重大项目66个，总投资170.9亿元长兴岛p 大连长兴岛恒力聚酯科技产业园开工暨重大项目瓦房店p 聚焦“一枢纽四高地”定位庄河p 打造大连绿色经济示范样板区长海县p 生态优先、文化引领、海洋振兴、旅游提升表：各区重点发展建设规划方向03本地城市基本面-区域建设11/39大连新房限购解绑，二手房限购取消，进一步支持刚需刚改需求释放2022年5月20日，大连市发布关于促进我市房地产业健康发展和良性循环的通知，政策明确高新区及中山区东港板块解除限购，对释放购房需求起到积极的推动作用；此次限购放松，为高新区解除限购限售试水的延申，进一步扩大放松区域，多维
20、度宽松性调整，支持楼市健康发展；结合五一前后大连出台的全面放宽落户、实行公积金最高限额动态调整，及近期不断下调房贷利率等组合政策，进一步支持市场发展，增加刚需刚改需求释放，缓解楼市低温状态。调整方向核心要点具体内容支持合理购房需求调整限购区域限购区域由中、西、沙、高四区中（不含东港板块）、西、沙三区放宽非本市户籍家庭购房资格证明非本市户籍居民家庭在限购区内购买商品住房的，不再提供2年、连续缴纳12个个人所得税或社会保险证明非限购区域住房套数将不计入总套数房屋限制套数上限单独计算限购区内数量满足合理刚性、改善性购房需求限购区总建面144，可再购买1套从总套数面积、套数上限调整，支持改善性购房需求
21、成年子女家庭套数上限可与父母家庭合并申请计算取消限售区内二手房限购居民家庭在限购区域购买二手住房的，不再受已有住房总套数限制高层次人才不限购高层次人才、城市发展紧缺人才，可按家庭需求在限制区域内购买住房认可特殊条件下房屋资产流通性特殊情况可解除限售因家人患病、就学等情况有资金需求的家庭，特殊条件解除限售完善金融服务及信贷政策完善并建立个人差别化公积金、信贷政策优化个人公积金政策及信贷方案，建立个人动态机制加强房屋价格监控体系加强一房一价备案监控加强备案价监控，结合市场合理调整下浮比例，鼓励对特殊人才优惠力度04本地政策-行业政策异动12/39政策要点限制对象范围主要内容政策变化时间影响开发端装
22、配式交付全域核心区项目建面100%；重点区建面40%；积极发展区建面10%；装配式住宅精装交付2018年6月成本提升，装修竞争压力加大土地端限溢价+竞配建挂牌土地市内四区挂牌土地（中西沙甘）溢价上限49%+竞配建/摇号2021年8月地价变相溢价，实际地价上涨，成本提升土地端市场端政策性住房挂牌土地、存量房源市内五区（中西沙甘高）按住宅总建面的5%到10%配建政策性住房2020年7月土地供应端革新，盘活存量资产，多维促进租售并举建设市场端限购商品住宅（不含公寓）主城区（中西沙,东港板块除外）本地户籍限购2套；非本地限购1套2018年3月2021年8月2022年5月限购区域调整缩减存量房市场限购解
23、除放开限贷商品住宅（不含公寓）主城区（中西沙，东港板块除外）可实行差别化信贷政策首套3成；二套4成客户购房成本增加限售商品住宅+二手房（不含公寓）主城区（中西沙高）签订合同满5年方可上市交易取证3年方可上市交易特殊条件下可申请解除限购限制投资客户需求限价商品住宅（含公寓）全域限备案价2019年7月抑制涨幅，控制下线，保障市场稳定信贷公积金商品房、房改房、存量房、自建住房全域住房套数认定标准改为认房不认贷，首套新房3成二手4成，二套还清6成，未还清拒贷2021年3月明确了公积金贷款支持自住住房的属性，投资需求进一步被抑制户籍端落户全域全域全面落户2022年6月加快高层次技术技能型人才培养全域全面
24、落户政策放开人才政策全域加快高层次技术技能型人才培养放宽主城区综合积分落户条件逐步缩小城乡低保标准差距试行共有产权住房模式2021年2月推动社会性流动顺畅有序扩大公共服务供给，强化社会性流动保障促进贫困、失业、困难群体等实现社会上升表：大连土地和市场端调控政策一览22年1-6月城市多端多触角调控：以5月20日政策端调控为导向，对限购政策的范围及幅度进行了调整和放松，鼓励房地产行业健康循环发展；5月6日，发布公积金最高限额动态调整意见稿，倾斜刚需置业及人才购房需求；同时6月1日起，大连市执行最新落户政策，新落户政策调整核心为放开全域全面落户条件。金融端多次调整信贷利率，截止6月底大连执行执行首套
25、利率下调至LPR下浮20BP，即4.25%，二套商贷利率为5.05%。22年上半年城市行业市场顶端调控，政策、金融多触角托底行业预期04本地政策-行业政策汇总资料来源：保利投顾研究院东北分院收集整理13/39大连甘区发布“甘七条”引导区域产业结构优化落地，加快实体经济发展3月15日，大连甘井子区政府发布甘井子区招商引资若干扶持政策，该政策适用于新设立及增资扩建的，符合甘井子区“3+3+X”产业发展方向的先进制造业项目、现代服务业项目和新兴战略性产业项目，政策的发布推动甘井子区招商引资不断发展，对区域产业结构优化及人才引进等方面起到积极的促进作用，为甘井子区未来经济快速发展提供保障。扶持政策方向
26、具体内容重点项目落地扶持对带动和引领性的产业建设项目，给予不高于实际固投20%扶持；对租用国有、集体闲置厂房和办公用房的重点项目，按评估租赁100%给予3年补贴（500万元）；对地方经济贡献较大的项目，按租赁估价50%追加第4年和第5年的补贴。重点项目用地扶持 商业服务业用地以招拍挂方式出让 (租赁) 的, 底价按市场价70%让渡；对战略性新兴工业重点项目，土地出让底价基准地价标准的70%执行；新引进的工业、仓储、科研、文旅、商业、居住等重点项目，土地可以混合利用，建筑可以复合使用，主导功能比例不低于60%。重点项目人才扶持重点项目企业高管在甘井子区购置住房，按照总房款10%给予安家补贴（单人
27、不超25万元），并对其子女就学、家属就业和就医给予优先帮助。特别扶持对于世界500强企业、中央大型企业、中国500强企业、中国民营500强企业、“独角兽企业”和“瞪羚企业”等重点项目，可按照“一事一议”的原则给予特定的扶持政策。重点项目企业高管甘区购房补贴，有助区域改善客户增量引导性产业固定资产补助、闲置厂房、办公租金补助，将激发一定的城市更新发展明确定向产业引进土地、建筑可混合使用，主要功能不低于60%；对战略性新兴工业重点项目7折优惠地价，有利于推进区域产业勾地项目落地影响研判05本地信息-区域建设14/395.18大连湾海底隧道大连湾海底隧道工程北岸主体结构全部完成5.11 大连湾海底隧
28、道和光明路眼神工程海底段历程达到591米2.26 大连地铁5号线前后区间右线隧道贯通，标志着前后区间盾构隧道双线贯通5月 大连地铁2号线北段实现双线轨道贯通；6月全线接触电网电通。6.26 大连地铁4号线北段大连地铁4号线首台盾构机完成下井组装，展开最后调试，预计7月起4号线建设进入全面加速期。6.30 渤海大道南段全线通车，全程47.4公里，拉近普湾新区与大连甘北距离，拉动城市北向建设发展。05本地信息-轨交建设进展重点交通规划布建设布局p 渤海大道全面通车p 旅顺中部通道高新段年底前通车p 开工建设新机场工程p 建成北站综合交通枢纽p 建成金普城际铁路p 12月底5号线进入试运行p 4号线
29、一期工程开工p 1号线三期和13号线二期预备开工p 5号线左右线隧道贯通p 海底隧道进入冲刺阶段城市内外轨交建设迎重要节点：渤海大道全线通车，海底隧道进入冲刺阶段，新机场有望年内动工6.20 大连新机场建设规划推动新机场辅助性工程22年下半年快速启动，力争总体工程22年内全面开工。图：重点交轨规划工程进度资料来源：保利投顾研究院东北分院收集整理15/39PART TWO土地市场 土地成交分布 土地供销量价 本月供求分析土地市场-土地成交分布成交区域双向分布，核心区宗地重资源占有，远郊以政策导向为主板块布局2022年1-6月大连七区商住土地分布图大金（2022）-4号远洋（溢价0%）大金（202
30、2）-5号远洋（溢价0%）大金（2022）-9号光伸（溢价0%）大金（2022）-10号一方（溢价0%）大金（2022）-11号金湾（溢价0%）大高（2022）-1号华润（溢价35.4%）大高（2022）-6号中海（溢价24%）大城（2022）-3号恒一（溢价0%）城市中分线大城（2021）-20号1月中止（4.8万）大城（2021）-21号1月中止（0.9万）大城（2022）-1号5月中止（3.2万）大城（2022）-2号5月中止（2.08万）大高（2022）-5号6月中止（4.49万）大高（2022）-4号6月中止（19.02万）大金（2022）-8号光伸（溢价0%）成交宗地中止交易宗地1
31、7/39土地市场-供销量数据来源：大连国有土地使用权交易中心，保利投顾研究院东北分院整理，保障性租赁住房用地未在统计范围内图：大连市七区商住土地成交量价情况图：大连市七区商住土地月度成交情况市场筑底期开发商为避免高位踏空，半年度未形成体量级宗地成交，合计成交9宗，总建面45万2022年上半年，受市场下行影响，开发商摘地更加谨慎，1-6月供应中体量级宗地未能成交，5月甘区促进路板块宗地高楼面地价成交，6月高新区稀缺性配套资源占有宗地受品牌央企激烈争夺，再次拔升月度成交楼面地价；从成交来看，1-6月七区商住用地合计成交9宗，成交建面45万，同比下滑74%。283787961477415853020
32、0040006000800010000120001400016000180000204060801001201402021年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2022年1月2月3月4月5月6月供应建面（万）成交建面（万）楼面地价（元/）86450501001502002503003504002017上半年2017下半年2018上半年2018下半年2019上半年2019下半年2020上半年2020下半年2021上半年2021下半年2022上半年供应建面（万）成交建面（万）18/3914%5916010002000300040005000600070000%10%20%30%4
33、0%50%60%70%80%2017上半年2017下半年2018上半年2018下半年2019上半年2019下半年2020上半年2020下半年2021上半年2021下半年2022上半年溢价率（%）楼面地价（元/）土地市场-成交价图：大连市七区商住土地成交溢价情况溢价上限70%溢价上限49%图：大连市七区商住土地成交价格情况上半年核心城区优质宗地高溢价成交，但由于体量占比较低，半年度楼面地价同比微降4%2022年上半年，1-6月成交楼面地价5916元/，溢价率14%，其中高新中心板块高溢价成交、甘区促进路板块高楼面地价成交，但由于高新及甘区成交体量占比仅为24%，未能有效抬升半年度楼面地价，同比2
34、1年上半年楼面地价微降4个百分点。519759160100020003000400050006000700080002017上半年2017下半年2018上半年2018下半年2019上半年2019下半年2020上半年2020下半年2021上半年2021下半年2022上半年起拍价格（元/）成交价格（元/）数据来源：大连国有土地使用权交易中心，保利投顾研究院东北分院整理，保障性租赁住房用地未在统计范围内19/39土地市场-分区情况大黑石-夏家河科技创新城体育新城辛寨子泡崖华南泉水老甘井子钻石湾机场西山红凌龙王塘旅顺南路高新中心软件园旅顺北部旅顺开发区旅顺新城区旅顺主城区旅顺大学城泛星海马栏中心解放路
35、东港中央商务区香炉礁大连湾开发区南部滨海开发区中心开发区大窑湾开发区湾里开发区小窑湾开发区金石滩开发区董家沟开发区大学城金州北部区域金渤海岸金州新机场金州东山金州主城区金州新城区金州大黑山中西沙甘井子区高新园区旅顺口区开发区金州区城市核心区，高价区近城价格持涨新城价格平稳推升表：2022年1-6月大连市各区商住土地情况图：2022年上半年大连市土地成交区域价格趋势仅三区成交，主城配套资源占有拔升楼面地价，远郊政府牵头导向地价持稳分区区域成交建面（万）成交建面占比楼面价（元/）成交宗数成交宗数占比区域特征全市44.81100%65329100%主城区中山区00%757600%西岗区00%1358
36、800%沙河口区00%000%高新园区9.1921%16100222%配套集中、体量小、价格高近城区甘井子区1.213%14471111%未成交体量性宗地新城区开发区34.4177%3320667%政府牵头或配套性较强金州区00%267600%旅顺口区00%297600%2884050002017年2018年2019年2020年2021年2022年1-6月开发区161010200002017年2018年2019年2020年2021年2022年1-6月高新园区147740200002017年2018年2019年2020年2021年2022年1-6月甘井子区数据来源：大连国有土地使用权交易中心，保
37、利投顾研究院东北分院整理20/39表：2022年1-6月房企拿地排名（按体量）恒一 金湾远洋光伸华润中海2022年1-6月房企土地分布一方主城-小体量郊区-政府牵头土地市场-房企拿地情况房企摘地更加谨慎，未形成体量级宗地获取，品牌房企争夺质优宗地房企布局特征：受市场因素影响，房企摘地更加谨慎，未形成体量级宗地获取，最高单宗土储不超12万；品牌房企积极深耕城市核心，远郊摘地以政府导向为主；具体表现为：中海、华润摘得高新区稀缺优质宗地；远洋、光伸、一方以及金湾布局开发区，以政府政策指引为导向，加深小窑湾、金石滩板块布局。排名房企成交建面（万）溢价率区域宗数合计44.8114%91光伸11.800%
38、开发区22远洋11.620%开发区23一方6.590%开发区14中海6.0324%高新园区15金湾4.400%开发区16华润3.1635%高新园区17恒一1.210%甘井子区1数据来源：大连国有土地使用权交易中心，保利投顾研究院东北分院整理21/392021-2022年重点推介地块u“中西沙高核心城区沿轨交轴向分布”：主城区但宗地体量小，质素高，多有配套和轨交加持，沿轨交轴向散点布局为主要表现形式；u “近郊甘区泉水湾、梭鱼湾双湾重仓布局” ：甘区体量级压仓泉水板块及钻石湾板块；u远郊政策导向为主，金州北九里产业园区布局加持。沿轨交轴向分布“泉水湾、梭鱼湾”双湾重仓原搪瓷厂及周边旧区建面：11
39、.55万泉水泉水B2-4+B6/C1-2/D3区建面：24.68万九阳食品有限公司改造地块建面：2.33万5号线前盐站TOD项目建面：2.79万3号线梭鱼湾站TOD项目建面：4.35万中南路207号地块建面：3.1万中山路友好广场西南侧地块建面：6.51万土地市场-潜在供应（21-22年推介）区域地块建面（万）推介情况中山区东港商务区D14地块14.132021年东港商务区I109.652022年中山路友好广场西南侧地块6.512021年中南路207号地块3.102021年帝泊湾北侧地块0.322022年沙区原大连搪瓷厂及周边旧区改造地块11.552022年原三寰乳业周围旧区改造地块7.772
40、022年河川街周边旧区改造地块2.272022年原大连市气体厂改造地块1.582022年甘井子区泉水B2-4+B6/C1-2/D324.682021年/2022年梭鱼湾ABC区23.312022年3号线梭鱼湾站公交枢纽TOD项目4.352021年/2022年地铁5号线前盐站TOD项目2.792021年九阳食品有限公司改造地块2.332022年金普新区九里产业园规划园区130.882021年产业园项目合计245东港商务区D14建面：14.13万帝泊湾北侧地块建面：0.32万东港商务区I10建面：9.65万原大连市气体厂改造地块建面：1.58万河川街周边旧区改造地块建面：2.27万原三寰乳业周围旧
41、区改造地块建面：7.77万梭鱼湾ABC区建面：23.31万核心城区分界线金州九里产业园剩余宗地建面：约130.88万潜在供应245万，核心区资源导向、甘区双湾重仓、远郊政策支撑22/39PART THREE房产市场 供销存情况 成交结构 销售排行商品房-供销走势量价齐降，下行期延续，较去年同期市场急速收缩，市场处于低位运行2020至2022上半年商品房市场，从半年度市场维度来看，市场进入周期性波动，目前从扩张期转变收缩期。一方面从21年上半年开始市场进入火爆期，供销量激增，提前透支大量购房需求后市场开始收缩。另一方面疫情反复，经济环境较差，客户信心大幅下降，观望情绪浓厚，各房企只能采用以价换量
42、策略应对，但效果未达预期效果；2021年上半年供应面积112万，同比下降64%，环比下降62%；成交面积169万，同比下降40%，环比下降38%；成交均价14794元/，同比下降9%，环比下降7%。数据来源：新峰CRIDAS备案系统，已剔除恒大、中元融通、星海世纪等集中备案数据。数据查询日期：2022年7月5日020004000600080001000012000140001600018000020406080100120140202001202002202003202004202005202006202007202008202009202010202011202012202101202102
43、2021032021042021052021062021072021082021092021102021112021122022012022022022032022042022052022062020-2022年6月大连市商品房月度供销情况供应面积（万）成交面积（万）成交均价（元/）2020年上半年2020年下半年2021年上半年2022年上半年2021年下半年供销价335万232万15155元/354万347万15553元/306万326万16225元/294万274万15831元/112万169万14794元/24/39商品房-存量及去化周期供应收缩，以去库存为主，但因市场冷淡，成交量骤减
44、，去化周期拉长截至2022年6月全市商品房存量1109万，去化周期27个月。自2020年上半年起至今，全市商品房市场处于箱体运动模式，去化速度快慢交替往复；2022年上半年平均去化周期为25个月，成交势能下滑，去化周期拉长，与2020年下半年去化周期一致。1109270510152025301000105011001150120012501300202001202002202003202004202005202006202007202008202009202010202011202012202101202102202103202104202105202106202107202108202109
45、2021102021112021122022012022022022032022042022052022062020-2022年6月大连市商品房月度存量情况存量（万）去化周期（月）22个月2020年上半年2020年下半年2021年上半年2022年上半年2021年下半年25个月24个月22个月25个月数据来源：新峰CRIDAS备案系统，已剔除恒大、中元融通、星海世纪等集中备案数据。数据查询日期：2022年7月5日25/39数据来源：新峰CRIDAS备案系统，已剔除恒大、中元融通、星海世纪等集中备案数据。数据查询日期：2022年7月5日2022上半年商品住宅市场，供应端，甘井子为全市供应主力区域，
46、供应量33万占全市供应量30%；成交端，甘区表现依然突出，成交量45万，占全市成交量27%，其次为开发区；价格方面，沙、高均位于第一梯队2万元/以上，金州、旅顺暂未突破万元大关；存量房面，除西、高两区外其余区域存量均较为充足；高新区、甘区、金州区去化周期最短。商品房-区域市场金州区供应量：19万成交量：27万均价：9444元/存量：108万去化周期：22月开发区供应量：24万成交量：39万均价：10334元/存量：204万去化周期：23月中山区供应量：2万成交量：36万均价：18867元/存量：230万去化周期：34月西岗区供应量：0万成交量：3万均价：18148元/存量：21万去化周期：30
47、月沙河口区供应量：0万成交量：5万均价：24743元/存量：127万去化周期：92月甘井子区供应量：33万成交量：45万均价：17711元/存量：268万去化周期：22月高新园区供应量：22万成交量：11万均价：23390元/存量：47万去化周期：19月旅顺口区供应量：11万成交量：13万均价：9399元/存量：103万去化周期：32月45万13万11万3万5万36万39万27万市场供销量分岭明显，甘、开两区份额占比过半，为城市重要“粮仓区”26/39商品房-板块市场050001000015000200002500030000350000510152025东港金州北部开发区小窑湾体育新城科技城
48、开发区滨海高新中心开发区金石滩大连湾旅顺开发区旅顺新城区中心解放路金州东山开发区湾里钻石湾金州主城区开发区大学城机场旅顺大学城革镇堡2022年上半年大连市商品房TOP20板块供销情况供应面积（万）成交面积（万）成交均价（元/）050100150200250300020406080100120140160180东港泛星海开发区小窑湾科技城大连湾开发区金石滩体育新城中央商务区旅顺开发区金州北部开发区滨海金州主城区高新中心中心解放路旅顺新城区开发区主城区西安路泉水旅顺大学城金州东山2021年上半年大连市商品房TOP20板块存量情况存量（万）去化周期（月）城市热点板块不变，未出现新兴板块，难去化板块均
49、囤积大量商办产品2021年上半年商品房市场成交量前20板块中，高新中心、开发区小窑湾、科技城板块块均为主力供应板块；成交方面，全市成交量TOP20中，除传统热销板块外，随新项目集中入市，高新中心板块打破多年成交荒进入TOP10；价格方面，机场板块因以别墅项目 成交为主，以29848元/位居第一，多年成交荒的高新中心板块以成交均价25337元/，位居第二；板块存量方面，东港板块最为充足，存量为141万；泛星海板块因囤积大量商业、写字楼等较难去化业态，导致去化周期最长为246个月。数据来源：新峰CRIDAS备案系统，已剔除恒大、中元融通、星海世纪等集中备案数据。数据查询日期：2022年7月5日27
50、/39商品住宅-成交结构0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2020年上半年2020年下半年2021年上半年2021年下半年 2022年上半年2022年上半年大连市商品住宅面积段成交情况60以下60-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-170170-190190-220220-250250-300300以上产品结构下沉，单价11000元/、90以下刚需产品为成交主力，市占率半成左右2020年至今，商品住宅成交结构中，90以内保持50%左右市场占有率，但小面积产品随着市场下行，刚需厉害频现