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1、业主二次装修管理作业规程业主二次装修管理作业规程1 1、目的确保加强 AA 湾住宅小区家庭居室装饰工程的管理，保证装饰工程的质量和安全，维护业主/住户的合法权益和公众利益，确保小区外部美观，使楼宇结构不受破坏。2 2、适用范围适用于本小区的业主/住户单元的二次装修管理。3 3、职责3.1、金钥匙服务中心负责接待受理业主的二次装修申请，并办理相关手续。3.2、工程服务中心经理负责二次装修的审批工作。3.3、金钥匙服务中心和工程部、安全管理部共同负责二次装修的现场管理工作。3.4、工程部工程师和金钥匙服务经理负责业户单元二次装修的验收工作。3.5、验收合格后，金钥匙服务中心和财务部负责业主装修押金
2、的退还工作。4、程序要点4.1、装修办理流程说明4.1.1、业主如需进行二次装修，需要到金钥匙前台办理相关的二次装修手续,并且填写AA 湾小区楼宇装修承诺书、AA 湾楼宇装修安全承诺书、AA 湾楼宇装修安全承诺书、AA 湾楼宇装修许可证。4.1.2、业主在填写申请的同时，应当提交相应得施工图纸。如装修平面图、立面图；天花平面图；电力分布图；给排水图等。4.1.3、业主办理完相关申请手续，并且提交图纸齐全，由金钥匙服务助理上交工程服务中心进行审批工作。4.1.4、工程服务中心接到业主二次装修申请，由工程师到现场具体核实，并且报工程部经理审批。4.1.5、工程部经理审批完成后，由物业公司领导进行审
3、批并交回金钥匙服务中心。4.1.6、二次装修申请和图纸审批完成后，应由金钥匙服务助理及时回复业主。如审批通过，可以通知业户办理其他相关手续，如缴纳装修保证金、装修垃圾清理费、办理施工人员出入证和装修许可证。如审批不通过，业户需要继续对图纸继续更改，改好后再次申报。手续办理完成，由金钥匙部门知会工程部、安全管理部。4.1.7、业户进行二次装修期间，由工程服务中心、金钥匙服务中心、安全管理部负责装修期间的巡查与监控。4.1.8、业主装修完毕后，通知金钥匙服务中心，由金钥匙服务经理通知相应工程师一起去业主单元进行检查和验收。4.1.9、验收合格后，通知业主去金钥匙服务中心办理相关手续，填写装修保证金
4、退还申请表。如验收不合格继续进行整改再报审批。4.2、工程部二次装修工作流程图工程部二次装修工作流程图4.3、业主装修守则4.3.1、物业公司将会协助业主所属单元装修的进行，如果业主对本守则中的内容有疑问，敬请向物业公司咨询。4.3.2、本守则供业主及业主所雇之设计师/承建商作参考，业主及装修施工单位进场施工前务必予以阅读，并在施工过程中严格遵守；本守则内所有规则及条款只在帮助业主更有效而迅速地规划装修，以便入住，业主须主动配合物业公司做好施工监管工作。4.3.3、业主详阅此份守则后，请在本守则的承诺书上签名，并连同已填写清楚的资料交回物业公司，以证明业主承诺遵守本守则内所列一切规则及条款。业
5、主有义务知会受雇于业主之设计师及承建商必须同样地遵守这些规则及条款。4.3.4.本守则不能成为合同的组成部分，同时，物业公司或其代表对于内容中诠释的任何误差，并不会构成或因此而负任何责任。4.3.5、所有业主的装修设计方案和图纸亦必须获取物业公司及政府有关部门书面批准后，方可进行装修工程施工。4.3.6、加强房屋安全使用的管理，保障居住和使用者安全，维护社会公众利益。根据国家法律、法规和相关规定，结合北京市实际情况，所有房屋使用人、经营人和相关人员，均应遵守政府行政部门对居室装修的有关规定。违反有关规定条文者，根据条文规定的有关条款及物业公司的规定，行为人须就此赔偿损失及责令限期整改。4.3.
6、7,装修施工期间，物业公司有权于任何时候进入有关施工现场，以便查验工程是否符合审批设计图纸及是否符合施工规定。4.3.8、物业公司在认为对隔邻住户造成不能接受的工程骚扰时，有权责令装修承建商改善或停工。4.3.9.严禁进行任何影响建筑物结构或外观的更改工程，所有工程必须符合政府规定，并按照物业公司己批准之图纸执行，如有变更须重新报批。4.3.10、所有电力或动火工程，必须由具有相应资质的技工执行。4.3.11、承建商必须指定一名施工现场管理治安防火负责人长驻工地，负责日常安全管理及在装修期间处理联络事宜，承建商必须将该负责人的基本资料报告物业公司。4.3.12、上述规定所称房屋装修是指为使房屋
7、的内外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料对房屋外表和内部进行修饰处理的活动。4.3.13、业主可自选具备装修工程资质的施工单位，但必须注意装修工艺、质量保证、维修保养及价格等。4.3.14、凡须由物业公司或政府指定单位施工的项目（如煤气、有线电视、消防等），必须由有关施工单位施工，相关费用须由业主支付。4.3.15、业主及其承建商有责任对其雇员在工地上的行为承担全部责任。因此,为充分保障装修工人的自身利益，以应对其所雇公司的工人因意外疏忽所造成公共伤害及对物业公司之赔偿责任，物业公司建议业主应为其所有的装修工程向保险公司购买足够的临时保险，诸如火险、劳工保险、第三者保险或全保等。4.
8、3.16、单元室内装修一般期限批准为 90 天;超过 90天尚未完工之装修单元，必须提前至少三天到物业公司办理相关延期手续，并缴交相应的费用，方可继续施工。4.4、业主装修申请办理办法4.4.1、为避免延误进行工程施工，业主应尽早将一切所需图纸、文件及保证金提交物业公司，物业公司会在获取图纸 7 个工作口内提出初审意见并告知，业主对物业公司的意见须尽早回复，以免延误审图。在补足初审资料后，物业公司会在 7 个工作日内审查图纸，并以书面方式提出审批意见；若图纸不获批准，业主须修订有关图纸再报审批。有关消防等指定工程，业主随后需向政府有关部门申请审批。4.4.2.在所提交图纸经过审查后，物业管理部
9、门须将意见反馈给住户。4.4.3.业主须向物业公司呈交 4 份其单元比例为 1：100的装修图纸，缴交装修保证金、装修许可证费用、装修垃圾清理费用，该装修必须确保并无涉及或影响公共地方设计，目的是确保进行装修的住户并无违反物业公司的规定，以免口后产生不必要的损失或争执。4.4.4、在未获得物业公司的书面批准前，业主不可进行装修工作；而某些工程必须依法事先取得有关政府部门的审批，物业公司书面批准并不代表业主不需要取得有关政府部门的法定许可。4.4.5、业主需提供图纸4.4.5、装修平面图、立面图需清楚显示。4.4.5.1.1、室内平面所有项目。4.4.5.1.2、室内间隔或墙至吊顶天花或结构天花
10、的高度。4.4.5.1.3、任何附加的卫生间或茶水间。4.4.5.1.4.任何保险柜或重型装置的重量及有关装置的尺寸等（须提供详细资料）。4.4.5.1.5,任何提升地面工程，以便安排电脑及电力布线使用。4.4.5.1.6、钻凿地台、底面、墙身明细说明资料。4.4.5.2、天花平面图清楚显示。4.4.5.2.1、任何间隔穿越天花吊顶工程须提供施工大样图（不得采用任何易燃物品于吊顶之内）。445.2.2、照明灯盘位置。4.4.5.2.3、任何对天花吊顶内设备的更改或增加。4.4.5.2.4、现有喷淋头及烟雾感应器的位置及其提议修改位置。4.4.5.3,电力分布图及简图清楚显示。4.4.5.3.1
11、、总配电盘，分区配电盘之位置，类别和功能。4.4.5.3.2、总配线图、简图（具备详细技术资料）。4.45.3.3、总耗电量计算。4.4.5.4 给排水图清楚显示。4.4.5.4.1,给排水管接驳位置及水管尺寸。4.4.5.4.2、水管分布图。4.4.5.4.3、卫生间地面所采用防水物料详情。4.4.5.4.4、厨房或浴室给排水及防水等设计。4.4.5.4.5、施工及接驳共享管道方法及所用材料。4.4.5.5、其它物业公司认为应提供的图纸。4.5、施工单位进场规则4.5.1、装修间隔工程期间，业主须充分保护建筑结构及设施不受任何损毁；如因装修而导致任何损毁时，该业主须负责承担该项修理工程有关支
12、出。4.5.2.装修承建商必须于施工前在单元内装设电力漏电开关，确保安全。4.5.3、承建商须派工人将多余废水清运到小区外围指定地方排倒。违反规定者按相关规定作出处理。4.5.4、材料及工具的迁入、迁出4.5.4.1、物业公司指定通道迁入/迁出所有材料及对象。4.5.4.2、迁入注意事项：有笨重材料或对象迁入/迁出，必先做好运送安排，不准放在大理石面或砖面上拖拉，不能刮花墙面及墙纸、不得使用电梯运送物料、不得损坏公共地区的设备或装修等。一切损害本小区财产及设备设施的行为，均要负起赔偿责任，不允许迁入大量的易燃物品如：油漆、天拿水（稀释剂）等。4.5.4.3、迁出申请:任何物品之迁出必须由业主本
13、人前往“金钥匙服务中心”填写物品放行条，经物业公司认可后方可迁出。4.5.5.装修期间，不得使用公共地方（包括楼梯、梯井、走廊、大堂、人行路等）进行准备工程及存放任何物料、设备；若物业公司代为住户清理其装修部分之任何物料或设备时，住户须负责有关清理费用；住户须对其进行装修工程所造成任何第三者伤害负全部责任。4.5.6、任何施工人员必须办理施工人员出入证方可进出小区。4.6、二次装修施工单位管理规定4.6.1、装修时间为 8：30-12：00,14：00-17：30,周六、日及法定节假日严禁进行有噪音的工序（如锤打、电锯、电钻、钉枪等电动工具）；如每日 17：30 后须超时施工，须事先向物业公司
14、提出书面申请，获得批准后方可进行施工，且需交纳一定额度的垃圾清运费，延时施工不得产生噪音或导致其它不良影响。4.6.2、业户应采取一切合理措施封闭施工现场，以便将尘埃及噪音减至最低限度。在装修工程进行期间必须关闭所有门户，如有必要，应在施工区域建造围板以隔绝施工污染。如产生过多工程尘埃，物业公司有封闭施工现场的权利。4.6.3.拆墙、钻、凿、捶打工程：如发现违反规定施工，物业公司将会派员制止，如不听劝阻，则会采取其它一切必要措施制止。4.6.4.动火工程：凡须进行电焊、气焊、明火等作业，须提前一天向物业公司提出申请，在领取动火许可证后方可作业，并由专门技术人员执行；施工单位不能擅自动火，否则须
15、承担一切由此引起的责任；在进行以上工程时，请将区域内之木屑、油漆等易燃物品撤出方可施工，且必须配备相应的灭火器材。4.6.5、装修单元内必须备有急救箱，以备发生损伤时使用。4.6.6、垃圾清理：4.6.6.1、垃圾不准堆放在公共地方，装修承建商须把垃圾用符合规定的袋装好并按物业公司规定路线直接送到指定地点。4.6.6.2、清理及运送垃圾时，若损坏小区财物，须负赔偿责任；4.6.6.3,如污染公共通道须负清洁责任；4.6.6.4、若物业公司认为所清理之任何装修垃圾将对人身体有害时，则物业公司可向业户收取清理费用外，还有权索取赔偿金。4.6.7、消防措施：4.6.7.1、必须每天清理诸如木屑等易燃
16、装修垃圾，以便减低火灾隐患，装修商须自备有效灭火器（按 50m2/个配置，每个灭火器容量不少于 4kg）,也可向物业公司租借。4.6.7.2,装修单元内严禁吸烟、煮食，违者按相关规定作出处理。4.6.7.3.严禁存放大量易燃物品，原则上要求按每日用量存货。4.6.7.4、动火工程必须提前提出申请。4.6.7.5,严禁乱接临时线路；施工前须在区域内装设电路漏电保护开关。4.6.7.6、在离开前确定没有留下火种。4.6.7.7、必须按消防规定保持火警出口及公共地方畅通无阻。4.6.8、施工人员管制：4.6.8.1、所有入场施工人员必须佩戴物业公司签发的有效证件，违者禁入小区。4.6,8,2,施工人
17、员只能沿指定通道出入，严禁使用客梯上下，严禁在非施工区域游荡。4.6.8.3.每天完成工程后必须马上离开小区；不准在公共地方就餐或睡觉。4.6.8.4、严禁施工人员在工地现场煮食或留宿。所有工程施工必须有关施工规定进行。不得于单元内或其它公共地方赌博、逗留或作出其它骚扰的行为。4.6,8.5.为维持良好形象及防止工地发生意外，工人必须穿着适当衣服及鞋具。4.6.8.6、施工人员必须服从物业管理人员的正确管理。4.6.9,除用于火灾紧急情况外，不得使用消防用水作任何用途。如有违反规定者，装修保证金将予没收，将被终止进行装修工程。4.6.10、基于安全考虑，在搬移建筑机械、设备或物料前，必须通知物
18、业公司。住户及装修商须对其建筑机械、设备或物料采取适当保护措施，物业公司无须负责装修商任何财产损失或损毁；若工具或物料被窃或遗失时，装修商须立即通知物业公司，以便进行调查。4.6.1K 装修商所有雇员，在接到物业公司工作人员的合理指示后，均应严格遵守物业公司的管理规定。4.6.12.装修商须严格遵守物业公司制定的运送规定，运送车辆在装、卸完物料后，须立即离开本小区。4.7、二次装修巡查管理规定4.7.1、业主从室内工作开始建设起就各部门就应安排相应人员进行日常检查。4.7.2、检查的主要内容为装修许可证件是否到期。4.7.3、施工人员是否遵守公司相关管理规定。4.7.4、施工现场是否符合相关消
19、防管理规定。4.7.5、施工人员垃圾处理是否及时，有没有占用公共部位。4.7.6、公共设施、公共部位是否有损坏情况。4.7.7、施工单位有没有影响周围邻居。4.7.8、施工单位是否按图纸设计进行施工，有没有施工安全质量隐患。4.7.9、各部门发现不符合相关规定的地方，可要求施工单位当场整改，并填写 AA 湾楼宇装修违章整改通知书，统一交金钥匙服务中心发函告知业主，并存档。4.8、各项保证金与收费管理4.8.1、业主在物业公司批准同意装修后，须按有关规定向物业公司缴付装修保证金及装修垃圾清理费等有关费用（以 90 天装修期计算）。4.8.2.在施工现场工作的承建商雇员，必须持有物业公司签发的有效
20、证件。证件除收工本费外，还需缴付保证金。在规定时间内交还证件后有关保证金将予退还。4.8.3、需缴费用如下：4.8.3.1、装修保证金4.8.3.1.1,为确保承建商在施工期间不损坏本小区公共地方设施、设备及按照已批准的装修图纸进行施工，收费标准 10000 元/单元。业主装修完毕并验收合格后，带验收合格表和物业公司收费收据到物业公司办理保证金退还手续。4.8.3.2、装修垃圾清理费4.8.3.2.1、用于装修单元装修垃圾搬运到指定地点后统一运出小区的费用，按工程量的大小收取。4.8.3.3、施工人员出入证4.8.3.3.K 保证金 50 和工本费 20 元。工本费不退，押金凭收据到安全管理部
21、交还证件后，由安管部出具证明后到财务部办理退还手续。4.8.3.4、装修许可证4.8.3.4.1、工本费 20 元不退还，丢失补办同此标准。4.9、工程完成验收管理制度4.9.1、在工程完工前，请预留三天时间供物业公司进行复检。工程完工验收合格后，物业公司于 15 个工作日内将装修保证金返还住户；若物业公司须修理因装修工程进行中损毁的公共设施，或在施工期间承建商必须缴付物业公司而未清缴的相关费用，本增加工程未申报的，则物业公司有权从保证金中扣除相应款项，以支付有关费用。4.9.2.承建商在完成装修工程时，必须通知物业公司到场检查装修部分是否符合原设计及送交一份装修竣工图给物业公司存档。4.9.
22、3.装修完毕，请业主亲自到金钥匙服务中心填好装修保证金退还申请书，并预约好上门验收时间。1、记录5.1、楼宇装修申请表5.2、AA 湾小区楼宇装修承诺书5.3、AA 湾楼宇装修安全承诺书5.4、AA 湾楼宇装修许可证5.5、装修保证金退还申请书5.6、物品放行条5.7、AA 湾楼宇装修违章整改通知书5.8、园区巡查记录表6 6、相关文件6.1、工程部楼宇二次装修标准作业规程业主资料管理作业规程业主资料管理作业规程1 1、目的规范业主资料的保管与跟踪工作，其中资料管理包括业主档案的管理、钥匙管理、办卡管理。2 2、适用范围适用于金钥匙服务中心对业主资料的保管与跟踪。3 3、职责3.1、服务中心经
23、理负责监控业主资料保管与跟踪工作。3.2、内勤主管负责指导和监督本规程的具体实施过程。3.3、服务中心资料人员负责依照本规程具体实施业主档案、钥匙的保管与跟踪和卡证的办理工作。4 4、程序要点4.1、业主档案管理4.1.1、业主档案的内容4.1.1.1、经业主签署后的业户登记表。4.1.1.2、经业主签署后的消防安全责任书。4.1.1.3.业主家庭情况登记表。4.1.1.4.钥匙领用登记表。4.1.1.5、业主卡办理登记表。4.1.1.6、业主入住验房表。4.1.1.7、二次装修申请审批表、相关图纸及装修施工队资料。4.1.1,8.业主的有关证件复印件。4.1.1.9、其他应保存的资料。4.1
24、.2.将业主的档案夹按栋号、楼层号、房间号的先后顺序排列在档案柜内。4.1.34.1.3、业主档案的跟踪：当发生下列情况变化、业主档案的跟踪：当发生下列情况变化时，档案管理员应将变化情况时，档案管理员应将变化情况记录在业主档案中：4.131、通讯电话联络方式发生变化时；4.132、业主发生更替时。4.1.4、业主档案属绝密档案，特殊情况如需查阅须报金钥匙服务中心经理，经批准后方可查阅。4.1.5、业主档案应永久保存。4.1.6、将业主资料姓名、联系电话等输入乐天电脑系统中进行管理。4.1.7,本规程执行情况作为档案管理员绩效考评的依据之一。4.2、业主钥匙管理4.2.1、金钥匙服务中心可以进行
25、钥匙保管的范围421.1、发展商交楼后，发展商未售的空置单元钥匙。421.2、特定情况下业主托管的钥匙。特定情况是指：业主确有实际的生活、工作困难确需托管钥匙，又不至于给金钥匙服务中心带来额外工作的情况。4.2.2、发展商托管的钥匙4.221、物业接管验收工作结束后，金钥匙服务中心可以根据发展商的托管要求接管未入住单位的钥匙。4.222、接管过来的钥匙由服务中心管理员清楚标明钥匙单位编码并整齐有序的放置在钥匙柜中。4.223、钥匙的发放工作要严格做好相应纪录。4.2.3、业主在特定情况下托管的钥匙4.231、业主委托保管钥匙时，服务助理应按钥匙委托协议要求填写日期、房号、业主姓名、钥匙数量、托
26、存原因、使用要求及联系方式等项目。4.232、服务助理应特别向业主说明本管理处不承担为业主保管家庭财产的责任，业主同意后，请业主在钥匙委托协议的“业主签名”栏签名确认。4.233、服务助理将钥匙委托协议复印一份交业主保管。423.4、服务助理将接到的所托管的钥匙交给钥匙管理员保管。423.5、管理员将钥匙委托协议上的房号登记在业主托管钥匙登记表内，并在托管的钥匙上贴上标有业主房号的标识，然后将钥匙整齐有序的放置在钥匙柜中保存。4.2.4、托管钥匙的管理424.1、有维修或空置房管理需要使用托管的钥匙时，由金钥匙服务中心管理员在借用人办理钥匙借用手续后，将钥匙交给借用人。并认真填写好借用钥匙登记
27、表424.2、办理钥匙退还手续时，管理员应在核对钥匙数量后，在 借用钥匙登记表 中标注钥匙退还日期及退还人。4.243、服务中心经理应安排管理员根据各类登记表的记录检查钥匙的借还情况，发现借期超过三天不还钥匙者，应致电借钥匙人员催还。424.4、当接到丢失或损坏钥匙报告时，管理员应记录事件经过并报告服务中心经理；服务中心主管与房地产开发商/业主联系，征得同意后，采取补配钥匙措施或换锁以确保遗失钥匙单位的安全。4.245、业主或业主指定的领钥匙人前来领取钥匙时，管理员凭钥匙委托协议移交钥匙给领钥匙人。在无任何证件证明索匙者为钥匙所属单位的业主/业主指定的领钥匙人时，管理员不得将钥匙转交。425、
28、所有与钥匙管理有关的记录应由部门归档保存两年。4.2.6、本规程执行情况作为相关人员的绩效考评的依据之一。4.3、卡证的办理431、业主/住户卡的办理431.1、业主或其家人到金钥匙前台填写业主/住户卡办理申请表，并且提交所办理人的身份证复印件或护照复印件。431.2、业主/住户卡每户免费办理三张，如办理更多的卡，填完表后，由前台人员指引业主到财务窗口交纳相关费用。431.3、手续办好后，把相关资料和申请表交于资料室办理。4.3.2、租户卡的办理4.321、租户卡的办理，可由业主代租户办理或由业主和租户一起到前台办理，如业主未能到场，租户需携带业主的委托书过来办理，前台员工要同时与该单元业主联
29、系确认该租户身份。432.2、在前台填写租户卡办理表，提交租户的身份证复印件或护照复印件。432.3、前台人员指引其去财务窗口交纳相关办卡费用。4.324、手续办好后，把相关资料和申请表交于资料室办理。4.3.3、临时卡的办理4.331、临时卡专为业主家的司机和保姆设置，需要业主带着保姆或司机的身份证复印件，和两张一寸照片，来金钥匙前台填写临时卡登记表。4.332、表格填好后，指引到财务窗口交纳相关办卡费用。4.333、手续办好后，把相关资料和申请表交给资料室办理。434、车证的办理434.1、由业主或其家人携带行驶证复印件和业主卡来前台办理，并填写车位办理登记表。434.2、业主需到财务窗口交纳相关费用后，前台人员将交费单复印。434.3、手续办好后，把相关资料交于资料室办理。5、记录5.1、钥匙委托协议5.2、借用钥匙登记表5.3、业主/住户卡办理申请表5.4、租户卡办理表5.5、临时卡登记表5.6、车位办理登记表5.7、房屋交接备忘录5.8、区域防火责任承诺书5.9、AA 湾二次水电签收表5.10.业户登记表6、相关文件