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1、围蔽工程施工方案第一章 施工准备阶段主要工作内容一. 围蔽工程1. 围蔽前应进行的准备工作：（1）取得国土证及建设用地规划许可证后，由工程部进行收地围蔽工作。围蔽工程可按零星工程的委托办法委托施工单位施工。对征收地块的围蔽应做到围蔽范围准确，围蔽速度快捷，避免或减少与当地群众的纠纷。（2） 明确征地红线。工程部根据国土局提供的红线控制坐标点，按征地红线图放出征地红线，做好标记。若征地红线图中给出的坐标点与国土局提供的红线控制坐标点出入较大，应联系开发部协调相关部门解决。（3） 测算围蔽工程量、办理围蔽工程委托、做好围蔽工程的实施方案、做好围蔽工程的材料准备、做好围蔽工程的人员准备、做好机械设备
2、的进场准备。2. 围蔽工程注意事项（1） 积极与当地政府部门沟通，取得当地政府部门的支持。（2） 按已制定的实施方案组织施工。（3） 工程部应与企发部（开发部）、保安部等部门协同做好解决突发事件的应急处理措施。（4） 围蔽完成后，应安排保安部门巡视，防止围蔽遭受恶意破坏。二. 申报临水临电申报临水临电时，应会同总工室确定临水临电的容量，同时了解申报流程及办理周期。临电系统尽可能有足够的富余容量，在条件容许的情况下，应考虑首期交楼可能采用临时供电的需要，根据广州的经验，很多楼盘交楼后较长一段时间小业主的生活用电仍使用临电系统供电。三. 现场查勘，进一步清理场地收地后，工程部应对场地内的情况进行详
3、细的了解。正常情况下，已收地块内的拆迁、坟地迁移、青苗补偿、高压线的迁移等都应在企发部的协调督促下由当地政府相关部门完成。然而往往因各种原因的影响，收地后仍有部分迁移工作尚未完成，影响工程建设进度，因此，工程部进场后，也应积极协助企发部（开发部）协调当地相关部门解决，进一步清理场地。企发部应向工程部通报原有地下管网的概况，工程部应探明地块内电信、煤气、给排水管，特别是军用光缆的分布、走向情况，如影响工程施工，应及时协调相关部门解决。所收地块内的林木砍伐，须协调开发部取得砍伐证后，根据总工室下发的砍伐图组织砍伐，并根据实际地形与总规进行比较，砍伐如果对周边环境破坏大，应及时反馈并进行调整后，再实
4、施砍伐。四. 工程部组织详勘1. 取得总规批复后，工程部可组织勘察单位进场，对阻碍详勘钻孔的障碍物，工程部应提前组织清理。2. 勘察单位根据总工室提供的详勘方案、总规图上的坐标点定出孔位，工程部应复核。3. 根据公司工期要求，督促勘察单位组织足够的钻机进场。一般一台钻机一个工作日可钻一个孔（30 米计）。4. 所有钻孔工程量必须有两名监理人员进行验收，并在验收记录上签字，及时存档。5. 现场钻孔取样完成后，应督促勘察单位在详勘开钻后15 天内出柱状图并按合同要求提供勘察报告。五. 0.000 以下图纸会审基础开工5 天前，工程部必须组织召开由主管工程的公司领导主持的，由总工室、预决算部、开发部
5、、工程部、质量监督部、当地设计院、施工单位参加的0.000 以下图纸会审。工程部在图纸会审7 天前通知参加会审的单位和工程管理中心，并收集和汇总各部门图纸审查意见，在图纸会审24 小时前将意见提交设计院。六. “三通一平”的实施1. “三通”开发部应及时办理临水、临电的报批及施工手续，临时道路出入口报批手续（包括市政道路绿化迁移报批手续）、办理余泥排放证等。工程部应马上组织场地平整、临时道路的施工。2. “一平”（1） 场地平整的主要步骤：a. 场地标高根据审定后的综合策划方案确定。b. 场地及边坡土方量计算场地土方量计算的方法有两种：方格网法和断面法。场地比较平坦时，一般采用方格网法；场地地
6、形较为复杂或挖填深度较大、断面不规则时，一般采用断面法。c. 土方调配对挖土的利用、堆弃和填土的取得三者之间关系进行综合处理，确定挖填方区的调配方向和数量，使土方工程的施工费用最小、工期短，施工方便。土方调配步骤包括：划分调配区、计算土方调配区之间的平均运距（或单位土方运价或单位土方施工费用）、确定土方的最优调配方案、绘制土方调配图表。（2） 场地平整需注意的问题：a.注意勘察地下已有给排水管道、电线电缆的情况。b.场地的挖方与填方尽量平衡，避免在短期内既有土方外运又要土方外购。c.根据总规进行放线，如存在开挖过大影响了周边环境的情况，应及时进行反馈并进行第二章 施工阶段主要工作要点一. 0.
7、00 以下施工阶段工作要点1 施工准备（1） 放线、复核。对于规划局提供或认可的建筑物定位放线点，工程部应进行复核和做好保护措施。（2） 施工计划编制。（3） 施工方案审查。（4） 质量、安全技术交底。（5） 检查施工单位施工用电、机械、人员等的到位情况。（6） 了解当地政府及行业的要求：（7） 桩基础检测要求，钢筋、混凝土、防水材料见证取样送检和监督检验要求，土壤氡浓度检测要求，土壤承载力检测要求，防雷施工、检测及验收要求，0.00 以下部分中间验收要求，资料整理归档要求。（8） 需要签订的合同：桩基础检测合同（含土壤承载力检测合同），土壤氡浓度检测合同，防雷施工合同，人防工程施工合同，基坑
8、沉降观察委托合同、消防工程施工合同。2 基础施工详见房地产开发建设管理流程3 基础检测（1） 检测方案编制（应结合国家规范和当地政府文件要求进行编制）。（2） 检测方案审查。（建设、勘察、设计、监理、施工等单位签字盖章后报质监站）（3） 签订检测合同。（4） 检测准备工作。（5） 检测结果咨询。4 基坑开挖（1） 边坡支护方案审批。（2） 基坑开挖时，应检查土方开挖流程、边坡支护及基坑观测是否按审批的专项方案进行施工。5 地下室施工注意事项（1） 基坑土方开挖时，根据承台的方量适当考虑超挖，以使承台土方开挖时不需外运，加快进度。（2） 地下室地板施工前应做好塔吊基础的施工及塔吊安装，并取得准用
9、证或办理备案。塔吊的安装位置应考虑销售的要求，不应将塔吊设置在样板房所在的塔楼外。塔吊基础面的标高应考虑室外管网的敷设，塔吊基础面或平地下室底板标高或低于附近室外管网标高。（3） 施工缝止水带安装、检查。（4） 底板防爆地漏、预留孔洞预留、预埋、检查。（5） 侧壁钢筋安装：人防设备构件、给排水管、线管预留孔洞预留、预埋、检查。（6） 地下室顶板防水施工应在后浇带完工后立即穿插进入。（7） 地下室顶板后浇带完工模板拆除后，应穿插进入泵房、高低压房等土建的施工。（8） 化粪池的施工应在地下室顶板（0.00）完工时同时完工。（9） 专业协调：地下室施工完成后，应组织外电、外水、泵房设备、消防、人防、
10、发电机组设备、泳池设备、通风、空调、机械车库设备等施工单位到现场实地勘查，要求总工室与专业施工单位沟通，深化机房布置平面设计，土建施工应以总工室审查的专业分包单位的图纸为准，不可盲目按照建筑图施工，上述功能房的土建施工和场地移交应作为重要节点加以控制。6 基础、地下室中间验收按公司制度要求在基础、地下室实体施工完成后三个月内取得中间验收登记表。二. 裙楼结构施工阶段工作要点1. 准备工作（1） 开工前组织0.000 以上大规模图纸会审。（2） 涉及高支模施工的，督促施工单位提交高支模方案报审。（3） 督促施工单位外排栅搭设方案报审。（4） 协调总工室取得沉降观测测点布置图；了解当地沉降观测的具
11、体规定，需实行第三方观测的，应协调定标部签订沉降观测合同。（5） 转换梁厚大体积混凝土浇筑专项施工方案报审。2. 控制要点：（1） 首层墙、柱位置放线后，项目监理部应组织测量工程师进行复核，外边线应符合规划要求。（2） 首层墙柱捣砼前，联系沉降观测单位设置沉降观测点。（3） 高支模搭设必须严格按照已审批的搭设方案进行。验收时视当地要求确定是否通知安监人员进行验收。（4） 二层楼面钢筋经监理工程师验收合格后，应根据当地要求，确定是否通知设计，质监站监督员参加验收。（5） 模板、钢筋、混凝土等分项工程验收除应符合国家规范规定外，还应符合公司的相关制度要求。（6） 首层施工的天数应控制在集团公司计划
12、管理要求的10 天以内。（7） 砼泵送管道立管的设置位置应考虑样板房施工，宜设置在塔楼建筑外围位置，不得设置在拟设样板房的塔楼内，不得已时，应在外围绕开样板房所在楼层。（8） 本阶段安全文明施工控制要点：地下室外壁防水施工完成后，应及时进行土方回填，后浇带部位未进行回填的，应在坑边做好围护措施；材料堆放，钢筋加工场，施工道路等布置，场地硬化等应根据施工组织设计方案进行完善，各种安全标牌应及时督促施工单位挂设。外排栅的搭设应按已审批的搭设方案进行，外排栅内侧立柱与建筑物之间的距离应综合考虑安全规范要求及裙楼外墙总装饰工作面预留位置的要求，在保证安全的前提下避免因外墙装饰操作面不足而重新搭设。三.
13、 标准层结构施工阶段工作要点1. 模板的安装质量应能达到模板分项工程的验收要求，若夹板模板脱皮、疏松、变形严重，应督促施工单位及时更换新模板，以免影响混凝土浇筑质量。2. 外排栅卸荷钢丝的设置应尽量避开飘窗台位置，以免影响以后飘窗安装，影响外墙收边收口。3. 督促施工单位提交砌筑砂浆配合比，水泥、砂、砌块检验报告。4. 为达到 7天/层的进度要求，必须督促施工单位至少准备二套模板。5. 当主体结构上至 56 层时，应督促施工单位安装调试钢井架或人货笼等垂直运输设备，尽早验收合格投入使用，以利拆模板的各楼层清运建筑垃圾，运输砌体材料，促进现场文明施工及砌体施工进度。6. 主体结构的屋顶结构在主体
14、结构完工后两个月内完工。7. 市政管网（排污、排水、给水）应在主体结构至六层时穿插进入施工，至单体时可预留接驳井，主体的外排栅应尽量避免市政管网的位置。8. 外电（含高压管网）的施工应在主体结构封顶前插入施工。9. 施工现场平面布置及文明施工管理必须完全达到施工组织设计要求。10. 砂浆机、提升机、人货梯、塔吊等机械设备的安全装置维护、保养，人员操作情况等的检查。四. 砌体施工施工阶段工作要点1. 准备工作施工前应向当地有关部门了解以下事项：墙体材料的使用及施工工艺、验收标准，节能方面的要求、验收标准。2. 应注意的事项（1） 根据主体施工进度，适时地安排施工单位完成三层（通常是第二个标准层）
15、砌体的施工，并通知总工室组织三层会验，根据三层会验的决议进行大面积砌体的施工。（2） 混凝土小型空心砌块特别容易出现裂缝现象，2004 年建设部新出了混凝土小型空心砌块建筑技术规程JGJ/T14-2004，工程管理中心编制了混凝土小型空心砌块墙体防开裂措施，各公司应认真组织学习并贯彻落实。（3） 门洞孔洞预留在以往的工程中常常出现问题，导致装修阶段出现大面积打凿。主要原因，一是各个阶段施工图纸门洞尺寸矛盾，二是施工单位预留门洞时没有准确放线。所以砌体施工时，一定要结合装修施工图进行。五. 毛坯装修施工阶段工作要点1. 准备工作施工前应向当地有关部门了解以下事项：外墙装修有关节能方面的要求，施工
16、工艺、验收标准，铝合金门窗、阳台栏杆安全及节能方面的要求、验收标准，防火门的验收要求及验收标准等，消防验收要求及验收标准。2. 应注意的事项（1） 外墙饰面工程，应考虑铝合金门窗安装位置及门窗尺寸是否与外墙砖的模数相匹配。事前应组织主体施工单位及铝合金门窗安装单位召开专题会议，做到施工难点解决于施工前，施工质量问题解决于施工中。（2） 室内各安装和装修分部分项工程（如入户门安装、阳台门安装、防火门安装、消防栓安装、户内地面施工、消防楼梯地面施工、户内强弱电底盒安装）施工前，应以统一的标高控制线及相关图纸确定各部位标高，并逐层以书面形式向各专业施工单位进行交底。防止标高控制不准确，导致入户门、阳
17、台门、防火门的标高及消防箱、开关插座的高度不符合要求。（3） 外墙饰面砖、铝合金窗、拦杆等的施工应安排施工单位先做样板；（4） 外墙清洗时，应检查清洗单位所使用的外墙清洗液，严禁有腐蚀液体。清洗时，不得污染和腐蚀外墙上安装的排水管道、煤气管道、消防管道及管道支架，不得污染和腐蚀铝合金门窗、空调百叶窗、阳台栏杆。（5） 塔吊、提升机等垂直运输设备拆除前，工程部应审批施工单位的专项拆除方案及拆除计划，拆除时应安排监理人员对拆除施工的安全措施进行检查。3. 应协调的问题（1） 抹灰施工前应先进行打点、冲筋，水电专业根据打点、冲筋在墙体内预埋线管和底盒。否则将造成：一来重新开槽，浪费了大量的人工，也会
18、导致现场文明施工搞不好；二来提前安装线管和底盒，会导致底盒突出墙面，或凹进去很深，不符合精品工程的要求。（2） 本阶段涉及到的场地移交工作很多，一方面要了解后续安装专业的实际场地需求，另一方面要按计划督促各施工单位按时移交场地和施工作业面。涉及场地移交的主要有：发电机房、高压开关房、变压器房、低压配电房、水泵房、混凝土结构水箱、消防控制中心（兼监控中心）、水管井、强电管井、弱电管井等。涉及到主体施工单位与其它专业分包单位进行工作面移交的有：防火门安装、铝合金门窗安装、阳台栏杆安装入户门安装等。六. 装修施工阶段工作要点1. 准备工作（1） 装修开工前，项目监理部应对室内部分土建交工质量进行全数
19、检查验收，并要求主体施工单位和施工单位办理场地移交手续。检查内容包括混凝土结构外形质量，砌体质量，抹灰质量，铝合金门窗安装和塞缝质量，预留门洞口尺寸及位置，阳台栏杆的安装质量，电气线管和底盒预埋质量，给排水管道安装和保护质量，空调套管安装质量。避免装修施工完成后或进行中，由于主体或毛坯的施工质量问题，使装修的观感达不到要求，不得不对主体或毛坯进行返工处理，这样既对主体施工单位和施工单位造成了经济损失，也对工期产生影响。（2） 装修各工序施工前，工程部应向施工单位进行质量标准交底。（3） 交接验收时，应对已施工的给水管道重新试压。2. 应注意的事项（1） 在装修中，实行样板先行制度。样板施工完毕
20、，涉及施工工艺做法、施工质量标准的，应报主管工程的公司领导审批。而涉及外观效果的，应报主管设计的公司领导审批，特殊部位报经理审批。未经批准不能大面积铺开施工。（2） 项目监理部应对所有进场的装修及安装材料进行质量验收和书面验收，质量验收包括检查材料是否与样板相符、板材和型材的厚度（壁厚）是否与设计文件相符，书面验收应检查材料的检验报告和出厂合格证，检验报告要求在有效期内，复印件复印后应盖有材料生产厂家的章印，必要时应做破坏性实验。（3） 木门的入场验收应检查整体外观质量、尺寸、厚度，骨架的材质，饰面板的材质、厚度，制作工艺。（4） 卫生间和厨房墙身和地面瓷片施工完成后应办理工序验收手续。（5）
21、 门套安装木线前，应对门套的安装质量和塞缝质量进行隐蔽验收。（6） 地板砖饰面地面，在地板砖施工前，应对地面找平层进行隐蔽验收。（7） 装修施工期间应做好公共区域、入户门、阳台铝合金门及门框的成品保护工作。严禁在使用金属轮毂的手推车，采用夹板、纸板或石膏板等板材覆盖保护，入户门及门套应采用夹板包裹，阳台铝合金门及门下框应有保护措施。（8） 散体物料及垃圾应采用袋装搬运，严禁高空抛物，施工污水必须在塑料桶内静置沉淀后方可通过地漏排放，严禁直接向排水管道、排污（粪）管道倾倒施工污水。（9） 地面砖铺贴完成后应立即采用夹板、纸板或石膏板等板材覆盖保护，严禁在铺好砖的地面堆沙。（10） 油漆施工和焊接
22、施工应有防止门套、铝合金门窗、窗台石地面砖、开关面板、洁具、灯具等的污染措施。七. 配套施工主要控制要点1. 施工插入点（1） 靠近建筑物的化粪池、隔油池等地下构筑物宜在建筑物基础（地下室）的施工过程中插入，有利于节省工期和减少投资。（2） 在工期紧张的情况下，应注意路网施工后，种植土、大型苗木运输的需要。2. 工程部必须组织各安装施工单位进行综合管线平衡现场交底，并形成书面记录。3. 配套场地移交园林施工前，应完成室外给排水管道和燃气管道安装及功能性试验，完成强弱电套管敷设，并办理场地移交手续，做好地下管线成品保护交底工作。第三章 工程建设质量管理一 设计质量管理（一） 成立设计成本质量控制
23、中心，其职责为：1、审核批准建筑设计方案，特别是地基基础设计方案。2、核算建筑设计方案成本，批准每平方米面积的用钢量；3、审核、签发建筑设计院下发的施工图纸；3、协调解决重大设计变更及相关技术问题。（二） 设计成本质量控制中心的运作流程：建筑设计院提交建筑设计方案设计成本质量控制中心审批建筑设计院施工图纸设计成本质量控制中心审核、签发施工图纸。（三） 在不影响工程造价、美观和使用功能的前提下，图纸上的错误和明显不合理之处，由工程部经理现场处理解决。除此之外的设计问题，工程部传真至设计中心，设计中心按以下要求处理：传真时间起24 小时内设计中心必须有明确的处理意见传真至现场。传真时间起48 小时
24、内设计中心必须下发变更图纸或处理意见，不得影响现场施工。传真时间起7 天内设计中心必须下发正式变更图到现场。二 工程材料验收管理（一） 项目经理必须建立材料、设备、构配件进场验收台帐。（二） 所有进场材料、设备、构配件均必须进行验收并办理材料使用许可证后方可使用。（三） 影响到结构安全及永久使用功能的主要材料如：钢筋、电线、电缆、防水材料、水泵房设备、发电机组、配电房设备等需由工程部经理验收合格后，在台帐上签字并签发材料使用许可证。其他材料、设备、构配件必须由专业监理工程师、项目经理验收合格后，在台帐上签字并签发材料使用许可证。（四） 每期工程工程部必须建立材料样板间，由项目经理负责管理，并建
25、立样板入库、借出、归还台帐。（五） 验收依据1、建筑设计院确认的样板（试生产样板）；2、合同对材料、设备的要求；3、合同或承诺书注明的标准、型号、规格、技术参数。（六） 验收程序1、经建筑设计院确认样板（试生产样板）的材料、构配件进场后，监理工程师必须立即带样板与项目经理一同到现场进行核对，验收合格后填写进场材料验收台帐并签发材料使用许可证。其中第一批材料、构配件进场，工程部对板无误后立即传真通知建筑设计院，建筑设计院必须24 小时内到场对板，确认无误后建筑设计院在材料上签字。2、合同或承诺书要求采购的材料、设备、构配件进场后，监理工程师必须立即与项目经理到现场按合同或承诺书要求进行核对，验收
26、合格后填写进场材料验收台帐，并签发材料使用许可证。3、施工单位自行采购的材料进场后，监理工程师必须立即与项目经理一同到现场按规范要求进行验收，验收合格后填写进场材料验收台帐，并签发材料使用许可证。4、需见证送检的材料，工程部见证员必须在验收后立即见证取样送检，送检合格后方可签发材料使用许可证。（七） 质量监督部除对经工程部验收合格后的大型设备如水泵房设备、发电机组、配电房设备等进行复检外，对一般的进场设备与材料进行抽查。三 单位工程质量管理（一） 原始技术资料应在工序完工后三天内整理归档。（二） 交楼后2 个月内，工程部应杜绝出现以下质量问题：楼板出现穿透性裂缝；天面、卫生间、阳台楼板、铝合金
27、门窗边等出现渗漏水；给水管道出现爆管；外墙出现开裂、脱落、渗漏；阳台栏杆生锈；天花及墙面抹灰层开裂、空鼓、脱落；地面标高不符合设计要求；木地板翘起、接缝不满足规范要求；飘窗台两端大小头；砼梁、柱、墙、砌体轴线偏位及柱、墙、砌体垂直度不满足规范要求。第四章 隐蔽工程验收管理一 本章含以下隐蔽工程：基坑验槽；锚杆；防水工程；模板工程；钢筋工程；砖砌体工程；门窗塞缝；水电线管暗埋和预留；防雷、接地工程。二 项目经理必须建立隐蔽验收台帐，台帐页码编号不能缺少，内容不得涂改、不得代签和弄虚作假。隐蔽工程未办理隐蔽验收手续或经抽检仍不合格的不得进入下道工序。三 工程桩的隐蔽验收（一） 基坑（槽）隐蔽验收基
28、坑（槽）土方开挖前，监理工程师必须对开挖边线进行100%复核，准确无误后在台帐上签字并立即报项目经理；项目经理必须100%复查，无误后在台帐上签字并立即报工程部经理；工程部经理进行100%复核，无误后在台帐上签字。验收内容：基坑（槽）截面尺寸、基底标高。监理工程师必须对基坑（槽）的验收内容进行验收。符合要求后，在台帐上如实填写并立即报项目经理；项目经理必须100进行复查，无误后在台帐上签字认可并立即报工程部经理；工程部经理必须对第一批开挖到设计标高的基坑（槽）进行验收，并抽查不少于30%，并在台帐上签字。基底开挖达到设计标高后2 天内，工程部必须组织科技发展中心、工程技术部及勘察、施工单位等进
29、行验槽。（二） 锚杆工程隐蔽验收锚钻孔前，监理工程师必须对锚杆孔位进行复核，无误后在台帐上签字并立即报项目经理；项目经理必须100%核验，无误后在台帐上签字。验收内容：成孔孔径、成孔角度、成孔深度、锚杆长度、水灰比。监理工程师必须对每根锚杆按照验收内容进行验收,符合要求后在台帐上如实填写并立即报项目经理核查；项目经理必须100%核查,符合要求后在台帐上签字，核查结果立即报工程部经理；工程部经理必须对不少于总数的30%进行核查，并在台帐上签字。锚杆安放和灌浆时，监理工程师必须全程旁站监理。网格梁（或腰梁）施工前，监理工程师必须对网格梁（或腰梁）上的锚杆数量进行清点，在台帐上如实填写并立即报项目经
30、理核查；项目经理必须100%核查，核查后在台帐上签字并立即报工程部经理；工程部经理100%核查，核查后在台帐上签字。锚杆进行预应力锁定时，监理工程师必须全程旁站监理，并对每根锚杆预应力值在台帐上如实填写。项目经理进行30的抽查，工程部经理必须对第一批锁定的预应力锚杆进行验收，并进行10的抽查。工程技术部必须对第一批锁定的预应力锚杆进行验收，并进行10的抽查。（三） 防水工程隐蔽验收验收内容：（1）砼结构自防水的各种变形缝、后浇带、预埋件、穿墙管等的设置和构造；（2）卷材防水的基层处理、卷材接口和收头、细部处理；（3）涂膜防水的基层处理、涂膜遍数和厚度、细部处理、涂膜防水层的切片封存；（4）蓄水
31、试验。监理工程师根据验收内容验收合格后立即在隐蔽验收台帐上签字，并立即报项目经理核查；项目经理必须进行100%核查，核查合格后填写验收台帐并立即报工程部经理；工程部经理必须对第一个标准层及屋面的防水工程进行验收，并抽查不少于检验批总数的10%，并在台帐上签字。（四） 模板工程隐蔽验收：1、隐蔽验收内容：模板的支撑、立柱位置、垫板、预埋筋、预埋螺栓、预留洞、轴线位置、表面标高、截面尺寸、相邻两块板表面高差、表面平整度等。2、施工单位申请验收后，监理工程师必须立即进行验收。验收合格后在台账上签字并立即报项目经理；项目经理立即进行复核，合格后在台帐上签字并立即报工程部经理；工程部经理必须对地下室底（
32、侧）板及顶板、第一个标准层楼板的模板工程进行验收，并抽查检验批总数的10%和在台帐上签字。3、工程技术部必须对地下室底（侧）板及顶板、第一个标准层楼板的模板工程进行验收，并对检验批总数的10进行抽查。4、项目经理必须在签署隐蔽文件三天内报资料员，资料员在隐蔽文件上注明收到时间。（五） 钢筋工程隐蔽验收1、隐蔽验收内容：钢筋的规格、形状、尺寸、数量、间距、位置、锚固长度、搭接长度、接头位置、保护层厚度等。2、接头采用焊接和机械连接的钢筋必须按规定见证取样送检。3、施工单位申请验收后，监理工程师必须立即进行验收。验收合格后在台账上签字并立即报项目经理；项目经理立即进行复核，合格后在台帐上签字并立即
33、报工程部经理；工程部经理必须对地下室底（侧）板及顶板、第一个标准层楼板的钢筋工程进行验收，并抽查检验批总数的10%并在台帐上签字。4、工程技术部必须对地下室底（侧）板及顶板、第一个标准层楼板的模板工程进行验收，并对检验批总数的10进行抽查。5、项目经理必须在签署隐蔽验收文件三天内报资料员，资料员在隐蔽验收文件上签署收到时间。（六） 砌体工程隐蔽验收1、验收内容：(1)砌体放线；(2)砌筑砂浆标号；(3)墙柱预留拉结筋；(4)构造柱的锚固与拉结；(5)顶砖砌筑时间和方式。2、监理工程师验收合格后即时在隐蔽验收台帐上签字，并立即报项目经理；项目经理核查不少于检验批总数的30%，核查结果填写验收台帐
34、并立即报工程部经理；工程部经理必须对第三层的砌体工程进行验收，并检查不少于检验批总数的10%，并在台帐上签字。3、工程技术部必须对第三层的砌体工程进行验收，并对检验批总数的10进行抽查。（七） 门窗塞缝工程隐蔽验收1、验收内容：(1) 安装前的窗框封边砂浆是否填满；(2) 窗框固定摩尔码间距是否符合规范要求、固定是否牢固；（3）窗框安装后框边的塞缝是否密实。2、监理工程师验收合格后即时在隐蔽验收台帐上签字，并立即报项目经理；项目经理核查不少于检验批总数的30%，检查结果填写验收台帐并立即报工程部经理；工程部经理检查不少于检验批总数的10%，并在台帐上签字。3、工程技术部对检验批总数的10进行抽
35、查。（八） 水电管线暗埋和预留隐蔽验收验收内容：（1）预埋套管（含预留洞口）的规格、标高、位置、数量；（2）管线的规格、连接质量、固定间距和管间间距、保护层厚度、弯曲半径、底盒的标高和高差；（3）室内外给排水管的沟槽、管径、规格、位置、标高、接口质量、固定点的间距进行检查核对、给水管必须试压合格，排水管的灌水、通水、通球试验必须合格。监理工程师验收合格后即时在隐蔽验收台帐上签字，并立即报项目经理；项目经理核查不少于检验批总数的30%，核查结果填写验收台帐并立即报工程部经理；工程部经理必须对地下室及第一个标准层的水电管线暗埋和预留工程进行验收，并检查不少于检验批总数的10%，并在台帐上签字。工程
36、技术部必须对地下室及第一个标准层的水电管线暗埋和预留工程进行验收，并对检验批总数的10进行抽查。（九） 防雷接地隐蔽验收1、验收内容：焊接质量、焊接长度、接地电阻测试。2、监理工程师必须对防雷接地焊接质量及焊接长度进行检查验收，验收合格立即填写隐蔽验收台帐并立即报项目经理；项目经理核查应不少于检验批总数的30%，将核查结果填写到隐蔽验收台账并立即报工程部经理；工程部经理必须对基础底板及天面的防雷接地工程进行验收，并抽查不少于检验批总数的10%，并在台帐上签字。3、监理工程师必须全程跟踪接地电阻测试，并如实填写隐蔽验收台帐，验收合格后立即报项目经理。项目经理对第一次所有不合格点和合格点的20%进
37、行核查，并将核查结果立即报工程部经理。4、工程技术部必须对基础底板及天面的防雷接地工程进行验收，并对检验批总数的10进行抽查。第五章 经济适用房交付使用管理一 交楼工作的组织管理销售部必须在实际交楼前牵头组织成立交楼领导小组，并召开综合协调会。会议由公司主管领导主持，讨论确定交楼方案（含交楼时间、进度、地点、应收费用、现场布置等内容），明确应售已售物业、应售未售物业、自营物业及应向政府移交的物业。交楼领导小组由公司主管领导任组长，营销经理、物业经理任副组长，营销中心、开发中心、工程部、物业公司各派一名负责人为组员。二 交楼期间的维修服务（一） 客户服务中心必须在交楼3 天前组织成立交楼期间维修
38、服务中心，由客户服务中心负责人任主任，物业集团全质办一名领导、物业公司领导、全质办一名领导、工程部经理任副主任，工程部组织各相关施工单位各派一名负责人为成员。下设维修大队、慰问小组及备用维修队伍。备用维修队伍由物业公司组建。维修大队由土建分队、水电分队及装修分队组成，各分队按照已售户数每50 户不少于1 人的标准配备维修人员。维修大队由工程部项目经理兼任大队长，各相关施工单位派人组成；慰问小组由客户服务中心、物业公司、销售部有关人员组成。交楼期间维修服务中心存续期限共为15 天。从第16 天起至第60 天，其职权由物业公司接管。60 天后，交楼期间维修服务中心撤销其职能纳入物业公司的日常管理工
39、作。（二） 客户服务中心必须在召开交楼综合协调会当天与物业公司确定交楼期间维修服务中心的办公、待命地点与交楼期间24 小时服务热线电话；物业公司必须在交楼前一天完成办公、待命地点的布置与热线电话安排工作。（三） 维修大队必须适当备足材料，按照物业公司日常工作程序完成交楼期间的维修、服务工作，提供24 小时现场服务。在接到报修5 分钟内，维修大队必须派人到达现场，并在30 分钟内开始施工。维修工程结束前，维修人员不得撤离现场。物业公司须在交楼时将该项投诉权利以及投诉联系方式以书面形式交每位收楼业主。客户服务中心须对维修大队的全部维修工作进行业主回访。（四） 交楼之日起15 天内，交楼期间维修服务
40、中心必须组织交楼慰问小组对收楼后的客户上门慰问，并请客户填写客户意见征询表。三 物业接管验收（一） 物业公司必须在交楼3 个月前制定物业管理方案，工程竣工验收合格后，工程部将物业移交物业公司管理。工程部必须在交楼3 天前，将应售未售物业、自营物业及应向政府移交物业移交营销中心经营部，由经营部按未售物业管理制度进行管理。（二） 建筑设计院必须在该期楼宇竣工验收30 天前向物业公司提供一套施工图；工程部在物业公司分户验收合格后3 个月内，按照政府有关物业管理的规定将应移交的全套竣工资料及施工合同中涉及维保条款的部分直接移交物业公司。四 销售部与买受人的楼宇交接（一） 销售部必须在实际交楼20 天前
41、编制好该期楼宇的交楼应交款明细表，交财务总部审核。财务总部必须在2 天内审核完毕，由部门经理签字后返回销售部。（二） 销售部必须在实际交楼20 天前拟订好交楼通知书(含业主办理房地产权证（须提交资料的通知)，并会同合同管理部、客户服务部、物业公司讨论审定。（三） 交楼20 天前，销售部必须组织工程部、设计中心对住宅质量保证书、住宅使用说明书进行讨论定稿，集体会审签发。（四） 销售部必须在交楼15 天前，按合同约定地址将交楼通知书以挂号形式寄发给买受人，并向邮局索要回执。如收到退件，须重新核实地址并在收到退件48 小时内以特快专递形式再次通知买受人办理收楼手续。（五） 销售部与买受人办理楼宇交接
42、手续，必须遵循以下程序：销售部经办人员核实买受人资料、身份。委托收楼的，销售部经办人员应核验委托人签署的具有法律效力的买受人委托书、受委托人身份证原件；销售部经办人员核验买受人身份无误后，收齐办理产权证的有关资料，根据应交款明细表，准确填写交款核对单；财务总部经办人员审核交款核对单，准确收取买受人应交款项并开具票据；销售部经办人员核对财务总部开具的票据。经核对无误后，开具准予入住通知书，请买受人签名并留下交款核对单第一联及准予入住通知书存根。（六） 对于接到交楼通知书未前来收楼的，销售部应在一个月内查明原因并以挂号寄出敦促收楼通知书。第六章 安全文明施工监理制度1、项目经理必须指定一名专业工程
43、师负责现场安全文明施工管理，建立安全文明施工资料。资料不建立扣项目经理和相关责任人各15 元，资料不全扣项目经理和相关责任人各5 元。安全文明施工监理细则由项目经理组织相关专业工程师负责编制。细则不编制扣专业工程师和项目经理15 元，细则不合要求扣项目经理和相关责任人各5 元。2、项目经理负责监督施工单位建立健全安全文明施工管理组织及管理制度，审查安全文明施工管理组织名单。没有督促或审查没有记录扣项目经理15 元。3、项目经理负责监督工程承建单位严格执行广州市建设工程安全责任制，检查施工单位现场各类人员上岗证、检查安全教育的实施情况。没有督促或检查没有记录扣项目经理15 元。4、项目经理负责在
44、开工前审核临时用电方案、施工现场总平面、安全技术方案，严禁野蛮施工。方案不齐全扣项目经理15 元。5、项目经理和指定的专业工程师负责检查施工场地布局管理，检查施工机具临时用电系统的安装、消防器材的设置、检查脚手架搭设和安全防护。检查承建单位在重要部位、危险部位安装安全警示标志牌，设置夜间警示灯。在施工现场设置五牌一图、安全宣传栏。现场若多出不符合安全文明施工要求，扣项目经理和指定专业工程师10 元。6、项目经理负责审核施工机具安全检测证、安全设施的质量保证资料、阶段性的安全检查资料。大型机具使用前没有办理准用证的，扣部门经理15 元，安全检查资料不齐全扣项目经理10 元。7、项目经理负责监督施工单位分别在基础、主体、装饰、安装阶段例行安全检查不少于二次，每月进行安全检查不少于一次，并保存检查记录。检查记录不全扣项目经理10 元。8、项目经理和指定的专业工程师负责检查施工单位实行硬地化施工，检查工地宿舍、食堂、厕所的卫生及安全用电。现场若多出不符合安全文明施工要求，扣项目经理和指定专业工程师10 元。9、项目经理负责组织按有关程序处理质量安全事故。31