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1、2021 年半年度报告 1 公司代码：600823 公司简称：世茂股份 债券代码：155142 债券简称：19世茂G1 债券代码：155254 债券简称：19世茂G2 债券代码：155391 债券简称：19世茂G3 债券代码：163216 债券简称：20世茂G1 债券代码：163644 债券简称：20世茂G2 债券代码：175077 债券简称：20世茂G3 债券代码：175192 债券简称：20世茂G4 上海世茂股份有限公司上海世茂股份有限公司 20212021 年半年度报告年半年度报告 2021 年半年度报告 2 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证
2、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半半年度报告内容的真实、准确、完年度报告内容的真实、准确、完 整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、二、 公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。 三、三、 本半年度报告本半年度报告未经审计未经审计。 四、四、 公司负责人公司负责人吴凌华吴凌华、 主管会计工作负责人、 主管会计工作负责人张杰张杰及会计机构负责人 （会计主管人员）及会计机构负责人 （会计主管人员） 方宁方宁声明：声明： 保证半年度报告中财务报告的真实、准确、
3、完整。保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、 董事会董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 无 六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述（包括但不限于预计、预测、目标、估 计、规划、计划及展望）涉及各类已知或未知的不确定因素，不构成公司对投资者的实质承诺， 敬请投资者注意投资风险。 七、七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的
4、情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、九、 是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露董事无法保证公司所披露半半年度报告的真实性、准确性和完整性年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、 重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中其他 披露事项中可能面对的风险部分的内容。 十一、十一、 其他其他 适用 不适用 2021 年半年度报告 3 目录目录 第一节第一节 释义释义 . 4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 4 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 .
5、7 第四节第四节 公司治理公司治理 . 25 第五节第五节 环境与社会责任环境与社会责任 . 27 第六节第六节 重要事项重要事项 . 29 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况 . 39 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况 . 41 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况 . 41 第十节第十节 财务报告财务报告 . 47 备查文件目录 载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的 财务报表 报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及 公告原件 2021 年半年度报告 4 第一节第一节 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列
6、词语具有如下含义： 常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 本公司、公司 指 上海世茂股份有限公司 世茂房地产、世茂集团 指 世茂集团控股有限公司（0813HK） 峰盈国际 指 Peak Gain International Limited（峰盈国际有限公司） 世茂投资 指 上海世茂投资管理有限公司 世茂企业 指 西藏世茂企业发展有限公司 世茂服务 指 世茂服务控股有限公司（0873HK） 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名称 上海世茂股份有限公司 公司的中文简称 世茂股份 公司的外文名称 Shanghai Shi
7、mao Co.,Ltd 公司的外文名称缩写 SMC 公司的法定代表人 吴凌华 二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 姓名 俞峰 联系地址 上海市浦东新区潍坊西路55号上海世茂大厦7楼 电话 021-20203388 传真 021-20203399 电子信箱 三、三、 基本情况变更简介基本情况变更简介 公司注册地址 上海市黄浦区南京西路268号 公司办公地址 上海市浦东新区潍坊西路55号上海世茂大厦7楼 公司办公地址的邮政编码 200122 公司网址 电子信箱 四、四、 信息披露及备置地点变更情况简介信息披露及备置地点变更情况简介 公司选定的信息披露报纸名称 上海证券报 、 证
8、券日报 登载半年度报告的网站地址 公司半年度报告备置地点 上海市浦东新区潍坊西路55号上海世茂大厦7楼 五、五、 公司股票简况公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 世茂股份 600823 万象集团 2021 年半年度报告 5 六、六、 其他有关资料其他有关资料 适用 不适用 七、七、 公司主要会计数据和财务指标公司主要会计数据和财务指标 ( (一一) ) 主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 本报告期 （16月） 上年同期 本报告期比 上年同期增 减(%) 营业收入 11,901,053,216.66 9,1
9、56,367,161.00 29.98 归属于上市公司股东的净利润 1,143,304,612.76 1,039,082,737.57 10.03 归属于上市公司股东的扣除非经常 性损益的净利润 1,115,573,418.26 998,378,270.83 11.74 经营活动产生的现金流量净额 2,479,887,822.78 2,359,778,321.34 5.09 本报告期末 上年度末 本报告期末 比上年度末 增减(%) 归属于上市公司股东的净资产 27,354,420,026.84 26,088,435,706.10 4.85 总资产 154,757,704,722.93 149,
10、304,753,976.58 3.65 ( (二二) ) 主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 本报告期 （16月） 上年同期 本报告期比上年 同期增减(%) 基本每股收益（元股） 0.30 0.28 7.14 稀释每股收益（元股） 0.30 0.28 7.14 扣除非经常性损益后的基本每股收益 （元股） 0.30 0.27 11.11 加权平均净资产收益率（%） 4.29 4.01 0.28 扣除非经常性损益后的加权平均净资 产收益率（%） 4.18 3.86 0.32 公司主要会计数据和财务指标的说明公司主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、 境内外会计准则下会计数据差异境
11、内外会计准则下会计数据差异 适用 不适用 九、九、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 非经常性损益项目 金额 附注（如适用） 非流动资产处置损益 -1,082,065.05 越权审批，或无正式批准文件， 或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但 与公司正常经营业务密切相 35,767,627.01 2021 年半年度报告 6 关，符合国家政策规定、按照 一定标准定额或定量持续享受 的政府补助除外 计入当期损益的对非金融企业 收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及 合营企业的投资成本小于取得 投资时应享有被投资单位可辨 认净资产
12、公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损 益 因不可抗力因素，如遭受自然 灾害而计提的各项资产减值准 备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的 支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生 的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子 公司期初至合并日的当期净损 益 与公司正常经营业务无关的或 有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的 有效套期保值业务外，持有交 易性金融资产、衍生金融资产、 交易性金融负债、衍生金融负 债产生的公允价值变动损益， 以及处置交易性金融资产、衍 生金融资产、交易性金融负债、 衍生金融负债和其他债权投资 取得的投资收益 单
13、独进行减值测试的应收款 项、合同资产减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计 量的投资性房地产公允价值变 动产生的损益 11,970,000.00 根据税收、会计等法律、法规 的要求对当期损益进行一次性 调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外 收入和支出 4,665,880.06 其他符合非经常性损益定义的 损益项目 2,054,635.71 2021 年半年度报告 7 少数股东权益影响额 -12,396,993.48 所得税影响额 -13,247,889.75 合计 27,731,194.50 十、十、 其他其他 适用 不适用 第三
14、节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 (一)宏观形势与行业发展情况 后疫情时代下，我国经济正面临“窗口期” ，防风险、去杠杆成为主导趋势。房地产板块政策 再次全面升级，实现全方位、全主体调控，延续了抑投机、去杠杆、稳预期、运营驱动的导向。 2021 年上半年，房地产市场呈现以下特点： 1、销售：上半年成交虽超预期，但增速逐步收窄下降。 受疫情后资金环境、改善需求等多方因素影响，上半年商品房销售面积 88,635 万平方米，同 比增长 27.7%，较 2019 年同期增长 17%；商品房销售额 92,9
15、31 亿元，同比增长 38.9%，较 2019 年同期增长 31.4%。由于政策面收紧，6 月核心二线城市及普通二线城市成交量环比下降，三四线 城市成交量同比下降，购房需求或进入积累期。 2、拿地：首批集中供地热度较高，竞地规则逐步转向“非价高者得” 。 首批集中供地的热度维持高位，从溢价率来看，供地核心区溢价率为 17.4%，较 2020 年提升 2.6 个百分点；从楼面价来看，19 城核心区及非核心区土地推出楼面价较 2020 年同口径楼面价 均有超 10%的增幅。就竞拍规则而言，热点城市限制条件较多、规则复杂、拿地门槛高，不再单 纯“价高者得” ，除资金调度能力外，对企业的多元运营能力也
16、是全方位的考验。 3、融资：行业融资规模下降，供需两端融资环境持续收紧。 2021 年 1-6 月， 房地产行业融资总额超 11,089 亿元， 同比下降约 8%， 环比下降约 6%。 此外， 银行系统的集中管理对于地产行业供需两端的资金压力已开始有所显现，居民中长期贷款 4 月增 量同比增速收窄至 12%，5 月同比转负至下滑 5.1%，显著低于销售增速。 4、商业：整体需求回暖，但企及 2019 年水平仍需时日。 根据中房指数调研数据， 上半年主要商业街商铺租金水平整体下跌， 但跌幅较 2020 年下半年 收窄，重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体止跌回升。另外，1-6 月共新开购物中心
17、148 个， 总体量超 1330 万平方米，对比去年同期增长约 3 倍，相对于 2019 年同期数量约为 86%，体量约 90%。 客流也已趋于稳定， 但不及 2019 年同期。 整体商业市场回暖态势虽明显， 受限于宏观环境、 偶发疫情等影响，与 2019 年同期水平相比仍有差距。 5、办公：市场企稳向好，板块及行业分化显现。 2021 年上半年，一线城市写字楼市场普遍回暖，空置率下降，如二季度上海甲级写字楼净吸 纳量环比增长10.2%， 北京甲级写字楼净吸纳量超24万平方米， 刷新近十年单季度净吸纳量新高。 根据仲量联行研究表明，虽然全国市场整体向好，经营情况较为稳定的办公楼项目业主议价能力
18、 增强，但不同板块的表现仍存在较大差异，部分板块由于供给压力存续或空置面积未被吸纳，租 2021 年半年度报告 8 金回升速度较为受限。 (二)主营业务情况 公司是集综合商业地产开发与销售、 商业经营及管理、 多元投资于一体的综合地产上市公司。 公司紧跟国家发展布局，坚持深耕与拓展，聚焦湾区、苏沪、杭甬、济青、成渝、榕厦、华中、 北京八大战略核心城市群进行业务布局， 以打造高标准的商业综合物业为己任， 助力城市化进程， 将人民日益增长的对美好生活的需求作为各项建设的动力和源泉。 公司深悉城市、生活与人之间共生共息的亲密关系，力求将商业作为美好生活的重要载体， 秉承“回归生活本质”的开发理念，通
19、过城市运营、城市赋能和价值创新构筑独特影响力，竭力 为人们创造具有未来生活想象的城市空间。 2021 年上半年，面对复杂的市场环境，公司始终保持稳健的发展步伐，在夯实基础管理的同 时，不断提升运营效率和品牌影响力，优化组织管控，持续推动更高质量的发展，为客户、员工、 股东和社会创造更大价值。 二、二、 报告期内核心竞争力分析 报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 自 2020 年下半年开始， 在坚持 “房住不炒” 的定位和 “稳地价、 稳房价、 稳预期” 的要求下， 随着“三线四档” ， “贷款集中度管理”和“集中供地”新政的相继出台，再叠加限购限贷、贷款 利率上调等地方性政策的影响，中央调控
20、与地方政策共振已使得房地产行业的发展逻辑发生根本 性变化，企图通过高杠杆、高负债、高周转来实现规模化发展的时代已一去不复返了。 新形势下如何防控风险避免发展失速、如何推动企业从高速发展向高质量发展转变、如何实 现可持续发展，已成为摆在众多房企面前急需解决的三大课题。审视当下的市场环境，公司认为 继续保持并不断强化双轮驱动、资源充沛、产品多元、财务稳健、集团支持、服务生态六大特点， 是公司实现稳定发展的重要保障。 (1)双轮驱动的运营模式： 公司始终坚持以 “地产开发与销售+商业经营与管理” 双轮驱动的发展模式， 贯彻 “长短结合、 快慢结合”的发展策略，积极推动公司的平稳发展。所谓“长”指的是
21、商办物业长周期的开发与 运营； “短”指的是销售物业短平快的开发模式；所谓“快和慢” ，即一方面凭借销售物业高效的 打法提升资金使用效率，另一方面要打磨行业精品，改善运营能力，提升经营品质以获取自持物 业源源不断的现金流。公司将始终坚持并继续优化双轮驱动的运营模式，使得公司有能力沉着应 对不断变化的市场环境，穿越行业周期，平滑增长曲线，创造持续稳定的价值回馈。 (2)优质的资源储备： 紧跟国家加快推动区域协调发展，深入实施西部开发、东北振兴、中部崛起、东部率先的区 域发展总体战略，依托集团优势资源，公司在湾区、苏沪、杭甬、济青、成渝、榕厦、华中、北 京八大战略核心城市群持续深耕。截至报告期末，
22、拥有总土地储备约 1,892 万平方米，其中二线 及以上城市的土地储备占比达 75%，可以支持公司未来 2-3 年的开发运营需求。此外，基于多年 来理性稳健的布局原则，公司储备的资源能较好地匹配未来的发展目标。 (3)多元的产品阵营： 2021 年半年度报告 9 贯彻“永不止步、不断探索与创新”的精神，公司匠心构筑 4+2+M 的多元产品阵营，以契合 客户在生活、办公、文娱方面的多种需求。其中“4”指的是以零售及办公物业为主营，以全场景 商务服务与“宽厚”系列文化商街为补充； “2”分别指的是自有 IP 主题娱乐与合作 IP 主题娱乐； “M”代表着 MIX & MORE，即多种产品形态的灵活
23、组合及开拓创新。 多样化的产品类型，使得公司在开发建设过程中，能因地制宜地选择最合适的产品组合，并 在运营的过程中不断注入 MIX & MORE 的理念，优化用户体验、丰富产品内涵、实现投资价值的最 大化。 (4)稳健的财务结构： 在防范化解金融风险的要求下，随着“三线四档”政策的出台，稳健的财务结构愈发成为护 航公司平稳发展的压舱石。报告期末，公司拥有总资产 1,548 亿元，归母净资产 274 亿元，均较 2020 年末稳步提升。与此同时，回测过往三年， “三道红线”指标全部绿线达标。 此外，公司的债务结构也非常健康，现存有息负债共计 276 亿元，现金短债比 2.10 倍，短期 偿债无忧
24、。公司严守绿线的管理风格、良好的信用记录均得到了市场投资者的高度认可。面对上 半年债券市场的波动，公司的债券发行仍进展顺利，利率始终维持低位，体现了债券投资者对公 司平稳发展的认可和信心。 (5)雄厚的集团支持： 作为世茂集团 “大飞机战略” 的重要一翼， 世茂股份的发展始终得到集团母公司的大力支持。 长久以来，公司一直在积极推动主营业务航道与集团在多个产业领域资源布局的嫁接融合，共享 集团在资本市场、品牌影响、地区深耕、多元业务等各个方面的优质资源。与此同时，集团母公 司在技术革新升级、管理体系打造、人才梯队培育等多个维度的持续输入和支持，也为公司健康 平稳的发展保驾护航。 (6)携手共创服
25、务生态： 商用物业作为联结商品服务与普通消费者的载体，天然具有渠道属性，而商业地产运营商， 作为商用物业开发运营的主导者，有机会打通产业链壁垒，整合上下游的优质资源，从而为客户 创造更加丰富而独特的价值。 深耕商业地产开发运营多年，公司始终在尝试从客户的需求出发，以商用物业为载体探索多 元业务模式，挖掘盈利空间。今年 7 月，世茂股份全场景商务服务品牌 MWorks 的发布，标志着公 司在构建服务生态体系方面迈出了重要的一步。未来，公司将继续以空间服务、智慧赋能、企业 成长、生活体验为着力点，携手合作伙伴，共同为用户提供更完善、丰富、贴心的服务。 三、三、 经营情况的讨论与分析经营情况的讨论与
26、分析 （一）报告期内主要经营情况说明 2021 年上半年公司平稳发展，在努力夯实基础管理、控制经营风险的同时，积极推动各项业 务保持良好的发展势头。 (1)总体经营业绩： 公司上半年实现营业收入 119.01 亿元，同比增长 30%，其中房地产销售收入 110.03 亿元， 同比增长 28.25%；房地产租赁收入（租金+物管费）6.53 亿元，同比增长 29%。公司实现综合毛 利润 45.90 亿元， 同比增长 33%， 综合毛利率 38.6%， 较去年同期提升 0.84 个百分点， 净利润 21.80 2021 年半年度报告 10 亿元，同比增长 26%，归属于上市公司股东净利润 11.43
27、 亿元，同比增长 10%。 在经营业绩实现稳步增长的同时，公司始终高度重视防控风险，对现金流及负债管理持续优 化，报告期末公司剔除预收账款之后的资产负债率为 63.26%，有息负债率为 18.83%，现金短债比 2.10 倍，三道红线指标全部绿线达标。 (2)地产开发与销售： 公司上半年累计实现销售签约 166 亿元，同比增长 77%，完成年度销售签约目标的 44%，较去 年同期提升 9 个百分点。 销售签约面积 78 万平方米， 同比增长 95%， 销售均价维持高位达到约 2.13 万元/平方米，销售回款 165 亿元，创历史新高。 公司布局的重点发展区域，持续输出稳定产能，其中湾区、榕厦、
28、杭甬城市群上半年的销售 签约分别达到了 52 亿、31 亿和 28 亿。从城市能级的分布来看，上半年二线及以上城市的产值贡 献达到近 9 成，充分体现了公司聚焦核心城市群，深耕高能级城市的打法和成效。 优质项目持续受到市场热捧，比如宁波潘火项目，开盘首日即去化 70%，上半年销售签约 17 亿元，签约均价达到约 3.4 万元/平方米。珠海港珠澳口岸城项目，连续 8 个月霸榜珠海商办类产 品销冠，上半年销售面积约 4 万平方米，签约均价达到约 4 万元/平方米。深圳龙岗项目，则以城 市地标级品质，继续蝉联深圳市同类型产品销冠，上半年销售签约 13 亿元，签约均价突破 4 万元 /平方米。根据年初
29、铺排的供货计划，公司上半年的供货占比仅约 3 成，下半年的集中供货预计会 给公司带来更大的业绩贡献。 新增土地储备方面，上半年面对首批集中供地中部分城市非理性的土地拍卖市场，公司理性 布局，分别于杭州、长沙、宁波斩获 3 幅商办综合用地，总价 45.7 亿元，总计容建筑面积约 46 万平方米， 单方成本约 10,000 元/平方米， 较高的货值地价比也保证了项目未来可观的利润贡献。 (3)商业经营与管理： 2021 年上半年，随着疫情的缓解，整体市场延续了稳定复苏的态势，但静水流深，疫情所引 发的居民生活及消费方式的变化，使得行业复苏呈现出结构性、差异性分化的特征，消费者购物 的多变性和交叉性
30、共存，尤其是随着年轻消费群体的崛起，其对社交娱乐和强体验的线下消费场 景表现出更热切的追求，这也在潜移默化地推动着后疫情时代实体零售行业深层次的变革。 公司深切地意识到购物中心只有不断去创造能满足消费者情感性、社会性需求的消费场景， 才能在后疫情时代把握消费复苏的节奏，在激烈的市场竞争中抢占先机。上半年，公司在管商业 项目的销售客流均较去年同期大幅增长，其中累计销售同比增长 61%，累计客流同比增长 86%。除 受零星疫情影响的部分区域外，绝大部分项目的经营状态已恢复乃至超过 2019 年同期水平。 以济南世茂广场为例，项目以“新态度鲜生活”的年度主题，转身为极具城市向心力和文 化属性的生活能
31、量场，以创新营销、创新场景及内容优化升级，打造出其独有的“城市向心力” 。 五一期间项目累计实现销售额 4,200 余万元， 创开业以来的历史新高， 客流超 62 万人次， 较 2019 年同期提升 13%。 此外， 新一代世茂广场产品中的旗舰项目， 厦门集美世茂广场于4月底成功开业， 招商率100%， 开业率 95%，60%以上为区域首进品牌，开业当日客流突破 20 万人次，销售 1,000 万元。未来几 年公司在杭州、宁波、济南、武汉、珠海、淄博等地，陆续会有新的世茂广场产品逐步入市，为 公司在商业地产方面的不断进步打下坚实基础。 今年 4 月，公司于深圳举行了世茂国际中心（Shimao
32、Commercial Center，简称 SCC）产品 2021 年半年度报告 11 的概念发布会，深圳世茂深港国际中心商业部分揭开神秘面纱。作为体系内以商业思维诠释城市 发展的新型城市级标杆综合体， SCC 产品的发布体现了公司秉承 “为城市的大生活” 的经营理念， 立足商业地产持续推动产品升级迭代，进一步深化世茂商业纵深布局的决心。 (4)写字楼经营与管理： 2021 年上半年，写字楼市场整体回暖，数据显示各主要城市的写字楼空置率同环比均呈现下 降态势，租金水平的降幅也在迅速收窄。但仔细观察可以发现，各地办公租赁市场的分化趋势随 着经济周期的波动被进一步被强化，一方面项目本身的品质决定了其
33、经营业绩的底线，另一方面 项目团队的运营能力和对市场的判断又决定了其经营表现是否能跑赢大势。 公司在写字楼运营管理方面有着非常成熟的体系和经验，通过精细化的服务标准，全方位的 人性化管理，在增加空间温度和客户黏性的同时，有效助力项目实现靓丽的业绩表现。截至 2021 年半年度， 公司在管的 8 栋在营写字楼项目中有 4 栋已进入稳定经营状态， 出租率始终保持在 90% 以上。此外，处于爬坡期的项目也保持强劲的上升势头，深圳前海世茂大厦入市仅一年半，出租 率达到 83%， 签约速率和去化量均领跑前海片区， 项目有望在三季度提前完成出租率 85%的全年租 赁目标。上述成绩的取得，充分体现了公司把握
34、区域市场动向，应对激烈市场竞争的能力，同时 也显示出客户对公司写字楼运营管理和服务品质的高度认可。 (5)主题乐园的经营与管理： 主题娱乐板块，上海世茂精灵之城主题乐园延续了开业以来的市场热度，上半年接待各地游 客 35 万人次，实现销售收入 4,000 万元。开业一周年，累计接待游客量破百万，累计实现销售破 亿元，交出满意答卷。此外项目还通过周年庆系列活动，引入水乐园等一系列举措，不断挖掘可 经营资源，丰富游园的趣味性和新鲜感，提升游客的复游率。 开园至今，项目不仅受到了环沪地区年轻家庭客群的欢迎，同时也获得了业内的高度关注和 认可，于今年 5 月荣登中国游艺机游乐园协会（CAAPA）发布的
35、“2021 中国文旅企业影响力品质 榜” ， 荣获 “品质文旅项目” ， 同时分别于5月和6月荣获第21届IAI国际旅游奖银奖以及ThemePark 颁发的“年度卓越国际 IP 主题公园运营奖” 。 珠玉在前， 公司趁势而上进一步探索与比利时蓝精灵版权方 IMPS 在其他多个领域的合作机会。 恰逢中比建交 50 周年，项目组织的“Dream SMURF”蓝精灵全国公益巡展，获得了比利时王国驻 上海总领事馆及联合国儿童基金会的大力支持，以实际行动彰显了公司运营国际 IP 的能力。 在探索与国际 IP 深度合作的同时，公司在原创自有 IP“灵石茂险王”的打造上，也在不断 摸索尝试，精研多款适用不同
36、场景、欢乐有趣的乐园产品。继大型主题乐园石狮世茂茂险王主题 乐园之后，公司最新研发的适用于商场室内空间的首座“探洞秘境”乐园亦于今年 7 月在成都开 园。此外，以主题策展形式呈现的“茂险小镇”和以淘气堡形式呈现的“大茂淘淘 funny 乐园” 也分别在多个项目输出，在吸引当地消费者的同时，有效赋能了传统商业活力。公司另一在营主 题娱乐项目世茂云上厦门观光厅借助旅游市场回暖之势，上半年举办多样的主题活动，进一步强 化旅游地标属性。在报告期内，项目累计客流同比大幅提升 180%，经营表现得到消费者认可。同 时，项目亦打造 G-SPACE 复合空间，于体验中融入餐饮业态，赋予生活更多仪式感。 （二）
37、关于公司未来发展的讨论与分析 1、行业格局和发展趋势 2021 年半年度报告 12 （1）正确理解政策意图，适应新的发展格局 地产行业及其产业链因占 GDP 的比重较高、影响较大，在国家的经济发展中还是保有举足轻 重的地位。公司认为，围绕“三稳”要求出台的各类监管调控政策，并不是对行业内所有企业的 无差别打压， 而是对原有以高杠杆推动高增速这一非健康的发展模式加以约束和限制。 公司预计， “房住不炒”仍将是未来相当长一段时间内国家对房地产行业发展调控的主基调，并将使得地产 行业呈现出新的周期规律。 （2）马太效应持续扩大，长期主义或被价值重估 在“稳”字当头的长效机制下，供需两端的政策调控将重
38、塑发展格局，推动行业进入转轨周 期。历史经验表明，每一次调控和改革，都会促进生产要素和行业资源向头部优质企业集中。公 司判断，经营稳健、坚持长期主义、具备多元业态运营能力的头部绿档房企未来将具有更大的发 展优势、更高的安全边际、更广的成长空间和更强的发展韧性。 （3）运营升维促发展，商业地产静待价值兑现 长期来看，土地收支管理的透明化、规范化将有利于推动地方政府进入到更持续的土地财政 阶段，利好商业地产、物业管理、物流地产等业态的发展。商业地产作为国内消费及服务升级的 重要载体，在推动全民共同富裕、提升生活质量和促进经济结构转型中发挥着重要作用。公司认 为，商业地产将逐步进入基本面和政策面共振
39、发展的阶段，商业运营及管理为企业和社会所带来 的价值，将获得市场的进一步认可。 2、公司发展战略 在新形势下，重新审视行业发展格局，总结自身及同行的发展经验和教训，公司计划对原有 的发展战略和目标进行调整，经管理层的充分研究和讨论，制定并明确了公司未来的发展纲要， 即世茂股份的发展要始终追求 1 个总目标、 坚持 2 条主线、 打好 3 大攻坚战、 推动 4 大能力建设。 （1）一个总目标：成为有独特影响力的商业地产运营商 秉承赋能城市生活、探索商业本质的精神，公司将聚焦发挥自身在商业地产领域开发运营的 禀赋及优势，致力于成为有独特影响力的商业地产运营商。 （2）两条发展主线：坚持双轮驱动、坚
40、持轻重并举 首先， 公司将始终坚持以“地产开发与销售+商业经营与管理”双轮驱动的发展模式， 贯彻 “长 短结合、快慢结合”的发展策略，以期能实现穿越行业周期、平滑增长曲线的稳步渐进式发展。 与此同时， 从公司业务的特点出发， 紧密契合行业发展趋势， 贯彻落实“轻重并举,以轻带重, 以重促轻”的发展导向，在持续深耕“重资产”品质商办的同时，依托精细化运营和专业化资管 能力，公司将加速推动向轻资产模式和平台化企业转型升级的步伐。 （3）三大攻坚战：防范风险、提升发展质量、实现可持续发展 首先要强化公司抵御市场波动、防范风险的能力，通过压降负债、加强现金流管控、树立风 险意识， 完善风控体系等举措，
41、 使公司能尽快适应新的发展格局和生态环境。 其次要通过去库存、 降空置、调结构、树标杆等手段，多管齐下改善经营品质和效益，用卓越的运营能力来驱动公司 发展，提升发展质量。最后则是深入贯彻新发展理念，通过精准投资、技术赋能、产品创新、生 态营造等方式，挖掘公司的第二生长曲线，推动可持续发展。 （4）四大能力建设：重运营、稳储备、精投拓、强创新 2021 年半年度报告 13 重运营，通过深入推行产品及管理标准化建设，运用数字化手段，不断夯实基础运营管理能 力，提升运营效率； 稳储备，在维持土地储备总量稳定的同时，坚持向核心城市群中高能级城市布局的原则，逐 步优化土地储备结构，同时保障筹建项目稳定的
42、输出和供应； 精投拓，提升精准投资的能力，充分发挥公司综合体开发优势，选择适配发展诉求的优质资 源，避免急躁冒进、盲目增仓； 强创新，增强创新意识和创新能力，不断摸索实践新的商业模式，同时有能力运用新技术重 构消费场景，以提升运营品质，改善用户体验。 3、经营计划 2021 年下半年，公司将继续保持稳健的发展态势，在政策环境不再继续收紧的前提下，尽全 力完成全年 380 亿元销售签约目标，同时全年租赁经营收入努力完成 14.9 亿元。为此，下半年公 司将继续在以下几个方面挖潜增效、优化管理。 （1）房地产开发业务 “去库存、保供货、冲销售”将成为下半年公司房开业务的主旋律。截至 6 月末，公司
43、拥有 库存货值 218 亿元，下半年计划供货 236 亿元，合计 454 亿元，可售货值中 90%位于二线及以上 城市，杭甬、湾区、榕厦“三大粮仓”可售资源的占比分别达到了 24%、19%和 15%。整体来看， 下半年可售货值充裕，高能级城市的货值占比较高，区域分布均衡，为达成全年业绩目标创造了 较好的基础，公司将通过各项经营管理举措在继续消化既有库存的同时，全力保证下半年的供货 计划能如期达成。 （2）商业经营与管理 下半年，在营商办项目要把握市场趋势，勇于迎难而上，重点推动“降空置、调结构、树标 杆”工作的落实。充分挖掘经营资源，提升运营效率，增加品牌影响力。 “降空置”能立竿见影地使在营
44、项目中空置闲置的资源产生经营收益，公司希望在营商业项 目和进入稳定经营期的写字楼项目的空置率能尽可能保持在 5%以下，而尚处于爬坡阶段的写字楼 项目，下半年能将出租率提升 5-10 个百分点。 “调结构”则是鼓励项目勇于走出舒适区，顺应消费市场趋势，不断优化品牌组合和租户结 构，勇于将项目内一些因历史原因而遗留的大面积、低坪效、低贡献的租户进行汰换，坚定不移 地推动在营项目的改造工作，改善经营品质，提升运营效率。 “树标杆”则是要求体系内表现优异的项目能持续保持市场领先，通过精细化管理和高品质 服务，逐渐形成具有世茂特色的品牌影响力，成为区域消费及写字楼市场的引领者。 （3）精准投资 首批集中供地落幕后，多因素作用下“两集中”政策稳地价、稳预期效果并不明显，核心一 二线城市土地拍卖热度依旧较高。基于此，后续集中供地将从竞拍规则出发，进行细则互补，引 导理性拍地，促进市场健康发展。面对如此的市场环境，公司将始终保持审慎理性的姿态，充分 发挥综合体开发优势，精准选择适配公司战略发