土地估价报告评审标准解析.ppt

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1、土地估价报告评审标准解析,王富荷,主要内容,一、总体解析 二、分项解析 三、总结,一、总体解析,安徽省土地估价报告评审体系 建立了由政策依据、评审专家、评审标准、评审办法、处罚及自律规定组成的完整的报告评审体系。 1、政策依据：关于抽查评审土地估价报告的函（皖国土资函20121149 号）； 2、技术依据：关于印发安徽省土地估价报告评分细则和安徽省土地估 价方法评分细则的通知（皖估协发201226号）； 3、评审办法：关于印发安徽省土地估价报告评审暂行办法的通知（皖估协发 201225号）； 4、专家组成：关于组建安徽省土地估价师协会专家委员会及两个工作委员会的通知； 5、处罚、自律规定：关于

2、印发土地估价行业违规处罚记分办法（修订）的通知（中估协发201115号） 关于印发中国土地估价师执业行为准则的通知（中估协发201223号）、安徽省土地评估行业执业自律准则、安徽省土地评估行业自律公约（安徽省土地估价师五届会员代表大会通过）,一、总体解析,（一）从结构来看 1、包括估价报告和估价方法评分细则两张表； 2、估价报告占32%，技术报告占68%，占大部分，估价测算过程占50%，是报告的核心； 3、估价报告重在描述、技术报告重在分析，使用对象不一样。 有机的整体 建议先做好技术报告在做估价报告，保持一致。 （二）横向内容来看 1、包括评等标准（含评等项目、评等要点、分值、得分）、报告评

3、等（含等别选择、存在主要问题）； 2、各项目包括形式审核和技术审核，即按项目中关键点及分析给分，共分六个等别，权重依次为1、0.8、0.7、0.6、0.5、0.4，“二等”及以下的项目需具体说明各评审项目存在主要问题。 所以必须形式上和技术上符合规程的要求 如：地价定义 （三）纵向内容来看 严格按照规程格式中规定项目，每一项都有； 特别注意按方法的步骤来评审打分，在报告中不能省略步骤。 即使该项无需修正（如开发程度、年期等），也要有相应步骤和说明。,一、总体解析,（四）分析逻辑性、一致性 根据印发关于土地估价报告评审中典型问题的处理意见（一）的通知（中估协发201227）号）对“关于估价报告中

4、的书写错误问题”规定：土地估价报告中书写错误、严重笔误(如公式打印错误、年期前后不一致等)等问题严重影响了土地估价结果的可信度和估价行业的社会声誉，为从根本上杜绝类似现象，初审、主审专家对此类错误应予以充分关注，并在报告评审表的存在问题一栏中详细注明错误出处(页码、段落、问题)。若此类错误累计达到或超过三处，即在报告整体修正系数取值中，予以降0.5等处理;若累计达到或超过五处，则予以降1等处理;若此类疏误导致估价结果出现显著偏差的，则不受前述累计项数的限制，评审专家可视影响程度轻重作相应处理。上述情况均要在“估价报告问题概括及特殊说明”一栏中进行列示。 前后一致、逻辑性非常重要,一、总体解析,

5、（五）报告制作标准与设计 注重产品外观，第一印象很重要，体现专业性,一、总体解析,（六）估价报告整体修正 如果报告存在严重质量问题，却不能在表中充分体现，即存在问题所对应的评等项所占权重较小，但该问题对于报告整体质量影响较大，可能导致报告应予降等甚至不合格，要做降0.5-2等修正，即降10-40分。 当然如报告在某些方面具有创新性，可在整体修正中提升0.5等，即升10分。 避免出现原则性问题、“硬伤” 如：报告中编造虚假案例、用基准日之后的附件资料或案例、错误或自行编制基准地价修正体系、技术路线错误等情况。,一、总体解析,（七）估价报告问题概括及特殊说明 详细、具体地说明报告中存在的主要问题，

6、并对整体修正参数T的取值做特殊说明。 了解报告质量的高低 （八）真实性核查 评审要点：请对报告中真实性来源不清的地方进行列示（请注明页码、段落、行数以及具体问题）。 1、报告所依据原始资料的真实性直接影响到其估价结果的可信度，重点关注交易案例和引用文件。 2、报告中所引用的文件、案例、参数等，如有来源不明、依据不足，不能通过阅读报告进行判断的情况，需要列出需核查的案例位置、情况说明、调查内容等。 要求报告所用资料、数据要真实，需详细列出依据。 （九）估价报告附属信息 估价报告相关信息及评审专家信息,二、分项解析,（一）估价报告评分细则 A、土地估价报告 1、封面 通过封面可以了解报告基本情况

7、问题：项目名称严重不全，不能体现目的、权利类型、性质等,二、分项解析,第一部分 摘要,二、分项解析,1、估价目的 为了谁？为什么？结果做什么用？ 符合估价对象，清楚完整 如：列入征收范围的、法院查封的土地不能进行转让 问题：两个目的、太简单、缺少依据 2、估价基准日 一般为现场勘查日 特殊的目，如企业改制（改制文件），需做特殊说明。 问题：随意性较大、写成估价时点 3、地价定义 包括：描述部分+定义部分； 依据估价对象、估价目的确定，如：同一宗地进行收储和出让时 问题：内容不全、无现状的描述、特别缺少容积率（是现状、还是规划，并要具体明确数值）,（一）估价报告评分细则,第二部分 估价对象界定,

8、（一）估价报告评分细则,1、以权证、合同等为准，描述全面、清楚；必要时需补充说明； 技术报告中，对地价有影响的需进一步分析说明。 2、界定本次评估的估价对象，可能是证载上部分范围； 3、他项权利是否描述清楚、是否考虑他项权利的影响； 特别是对基于抵押目的的土地估价，应特别关注对土地权利状况的说明是否完整、属实；是否存在应披露而未披露的事项；作为附件的土地使用证复印件是否完整、清晰等 4、土地利用状况包括现状及规划描述，且地上建筑物依据也要有； 问题：缺少估价对象界定项、估价对象来源、现状描述、所有权描述等；前后矛盾；,（一）估价报告评分细则,第三部分 土地估价结果及其使用,（一）估价报告评分细

9、则,1、估价依据 分类型具体列出，包括：法律法规（规章政策）:国家、地方、技术依据、委托方提供、调查与勘察； 问题：无针对性、过期依据、缺少关键依据、忽略地方法规具体要求、缺少有关方法必须的依据等 2、估价原则 与估价对象特点、目的、方法相对应，有所选择；要有针对性分析；其他原则应首先服从于“合法原则” 问题：全部罗列、缺乏针对性的分析,（一）估价报告评分细则,3、估价的前提条件和假设条件,（一）估价报告评分细则,（1）地价内涵准确、不存在多义性;土地市场条件符合当地土地市场实际情况;土地产权取得合法、土地利用合规;估价过程中引用估价资料和技术处理涉及的假设条件;土地的持续利用等 （ 2）合理

10、性、完整性：要在合法合理的前提下根据估价情况而进行假设，估价结果是在本次假设条件和前提条件下的价格； 如：估价基准日不是实地查勘之日的，应当明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意。 问题：（1）滥用假设条件和前提条件， 如法院委托的限时强买处置类的评估，报告中设定“为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期”这一假设条件。假设条件与事实矛盾。 （2）项目不全,（一）估价报告评分细则,4、估价结果和估价报告使用 （1）明确土地估价结果的有效期内涵 自评估报告提交之日起 （2）依据估价目的清楚具体地交待应用方向； （3）使用的限制性应做明确提示 注

11、意在报告中加入免责条款，对委托方不按照使用限制条件使用报告的，评估机构不承担责任，减少估价机构及人员从业风险。 问题：缺少项目、前后矛盾,（一）估价报告评分细则,5、需要特殊说明的事项 （1）在报告中引用的未实地确认、存在瑕疵的资料或无法确认资料，或报告中存在特殊处理情况的，需在报告中需如实披露。 （2）披露未确定因素、变化因素、未考虑因素与估价结果的关系，减少土地估价的风险，需予以高度重视。,（一）估价报告评分细则,(3）估价对象的特殊性及特殊处理说明 如：a、基准地价过期，但地方政府要求必须使用。 b、评估时需要按测量面积设定土地面积，登记面积有可能与设定评估面积不一致。 c、存在他项权利

12、时，应提醒估价报告使用者该报告是否考虑他项权利权对价格的影响。 问题：缺项，特别是缺少关于未经证实资料的说明；前后矛盾、表述错误 第3、4、5三项：虽然所占分值小，但作用很大，有利于评估的需要，规避机构及人员的执业风险，应加以重视。,（一）估价报告评分细则,第四部分 附件 要完整、清楚，权证关键部分复印时不可遮盖； 复印齐全，核实原件，特别重视记事栏的作用； 位置示意图要表现区位概况 问题：相关规划批文条件文件不齐全； 缺少位置图、案例照片等； 证件复印不全等,（一）估价报告评分细则,B、土地估价技术报告 第一部分 影响因素分析,（一）估价报告评分细则,全面、深入、有针对性，要有分析 不同用途

13、因素选择应有所侧重 问题：扣分多发点，涉及报告多，普遍性扣分； 一般因素缺少项目（特别是房地产市场状况）；缺区域范围界定是否合理 、区域土地利用状况等描述、微观区位说明是否充分 ；个别因素：缺最有效利用 机械套用、缺乏现势性、缺少针对性和相关分析； 与估价报告中的因素是否一样？,（一）估价报告评分细则,第二部分 土地估价 1、估价方法选择 根据估价对象特点、估价目的和资料限制，恰当地选择估价方法，并充分阐述理由。 未选用规程中的推荐方法应说明（一般应首先考虑市场比较法）； 问题：未阐述理由；方法选择不符合估价对象及目的，与前后的相关描述间存在逻辑冲突 如：已建成的房地产所在土地采用适合待开发土

14、地的剩余法； 选用超过三年或六年的基准地价未采取相应的阐述说明,（一）估价报告评分细则,2、地价确定 对不同评估方法结果赋予相应权重的原因，明确最终地价确定的依据与方法 问题：未说明权重的依据，随意性很大； 相差30%以上未分析原因,（二）估价方法评分细则,A、基准地价系数修正法,（二）估价方法评分细则,1、印发关于土地估价报告评审中典型问题的处理意见（一）的通知（中估协发201227）号）中“关于基准地价超期使用问题” （1）基准地价标准已超过三年，但尚不足六年的，应在估价报告（含估价技术报告，下同）中解释使用基准地价系数修正法的必要性及该基准地价体系的可用性，如必须且能够使用的，应在估价报

15、告中定量分析当地土地市场的趋势变化，并进行相应的期日修正。 （2）基准地价标准超过六年的，须附地方政府（包括主管部门）明确要求必须使用该方法的证明；不能提供证明的，须由省级以上（含省级）土地估价师协会组织专家论证，对使用该方法的必要性、可行性以及对估价结果的可能影响等给出明确的结论和使用建议，同时估价报告中应充分披露该事项，并进行相应的期日修正，地方政府的证明文件或省级行业协会组织的专家论证意见应作为报告附件。 （3）凡不符合以上规定而使用超期基准地价的，在评审中将被视为估价方法选用有误、存在严重质量缺陷，直接判定为不合格报告。,（二）估价方法评分细则,2、可能所有地区的基准地价内涵和公式不一

16、样（年期）； 3、其它修正的位置（如容积率）； 问题：1、虚假修正体系； 2、省略无需修正的项目、修正表格等； 3、因素与因素描述、其它方法不一致；,（二）估价方法评分细则,B、剩余法一（适用于待开发土地）,（二）估价方法评分细则,1、 “最有效使用原则”应首先服从于“合法原则” ； 2、估算不动产总价要有过程，采用市场法和收益法（过程可以适当简单）等方法确定，； 3、注意收益面积与总建筑面积的区别； 4、把握好开发成本组成及含义、取值依据等 5、注意利息的计取基数、计息周期 6、不同利润率对于不同的计取基数、总利润率和年利润率。 特殊的，采用动态法时，无利息、利润项，通过折现考虑。,（二）估

17、价方法评分细则,问题： 1、对地上已有建筑物或规划（拟）建的建筑的基本情况描述不完善；对待开发的不动产最佳利用方式分析不足，甚至缺项； 2、确定开发完成的不动产总价理由不充分，过于简单； 3、人为更改公式，使用错误公式； 4、利润、利息基数确定随意；5、开发成本项不全或确定思路错误；6、与剩余法二混淆使用。,（二）估价方法评分细则,C、剩余法二（适用于已建房地产用地） 1、弄清适用条件（如存量房地产土地使用权补办出让手续的地价评估）； 2、分清与剩余法一的区别；,（二）估价方法评分细则,D、收益还原法,（二）估价方法评分细则,1、弄清适用条件，一般为租金剥离较多； 2、总费用构成要齐全，特别是

18、折旧费在两种情况下的计算方法； 3、注意三种还原率的逻辑关系； 4、根据情况选择不同的公式（收益不变、递增等） 问题: 1、过程简单；2、方法不适用；3、收益方式确定不当，错用经营收益和租赁收益。,（二）估价方法评分细则,E、成本逼近法,（二）估价方法评分细则,1、明确土地的取得方式，三种方式 2、土地取得费需考虑征用前的用地类型； 3、注意相关税费的组成； 4、土地增值按该区域土地因改变用途或者进行土地开发，达到建设用地的某种利用条而发生的价值增加额计算。 把握增值收益的内涵；不同用途、不同级别增值收益率不同. 土地增值率的大小可以根据样点地价的测算结果，参考前几年的出让、转让和估价资料。

19、问题：1、征地管理费计取基数错误 2、相关税费是否包含新增建设用地有偿使用费？ 根据国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知（国办发2006100号）土地出让收入使用范围中其他支出包括土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出、支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。 3、缺少区位、个别因素修正项 根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行区位、个别因素修正。 因素说明应与第二部分的地价影响因素相一致，可参照基准地价系数修正法中的修正体系。,（二）估价方法评分细则,F、市场比较法,（二）估价方法评分细则,1、案例一定要真实、可比； 2

20、、不同用途的比较因素应有所区别，且分清主次因素，不漏掉重要影响因素； 3、相关修正系数与其他方法保持一致； 问题：1、案例无描述或不详细，导致“真的比假的还假”； 2、错误理解案例的年期； 3、无修正系数确定的依据和标准，修正描述简单； 4、省略相关表格； 5、混淆地价定基指数还是环比指数（运用中必要的论证、分析和修正）；,三、总结,（一）明确基本项目（关键） 即估价对象、估价基准日、估价目的等 模板化套做报告导致文字前后不一致，引用参数前后不一致，估价内涵前后不一致，大多是引用原报告，未进行修改。 报告的各个部分均能体现基本要素,三、总结,（二）资料收集 详细列出资料清单 日常资料的积累，如

21、案例、市场情况、法律法规、利率等。得到真实的资料。 （三）严格现场勘察（体现尽责） 每一部位都要看到，现场拍照； 核对原件（特别是记事栏）； 做到权证与实际对应，土地与房产对应,看图（一对一、一对多、多对一、多对多、部分对部分) ； 特别注意与证载不符情况;,三、总结,（四）符合相关规定 符合法律法规、政策、规程。 不能偷工减料，规定的项目、要点要有。 （五）前后一致 存在问题较多 不能报告自身前后矛盾 特别注意价格内涵、还原率、地价指数、地价影响因素等,三、总结,（六）各等级报告的判定标准 1、一等报告的质量要求 一等报告不仅要格式规范，内容全面，估价目的、估价对象及 价格定义界定清楚、准确

22、，估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据充分、合理，还要针对特定估价对象进行深入细致地分析，资料充实、时效性强，对特殊问题的处理恰当、合理，且有独到之处。 整个报告分析论证严谨、逻辑性强，没有明显瑕疵，估价结果 可信度高。 2、二等报告的质量要求 二等报告要求格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价 格定义界定清楚、准确；估价依据充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理，能体现政策变化对土地价格的影响；估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据较充分、合理；整个报告分析较严谨、逻辑性较强，估价结果有较高的可信度，估价过程不存在明显错误。,三、总结,3、三等报告的质量要求 三等报告要求报告格

23、式规范，内容全面；估价目的、估价对象 及价格定义界定较清楚、准确；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取有依据、理由；报告整体分析较一致、有一定的逻辑性。不存在方法选择和应用错误。 4、四等报告的质量要求 四等报告要求报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象 及价格定义界定基本清楚；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取、地价确定等有依据，不存在明显质量缺陷。,三、总结,5、对不合格报告的判定 不合格报告通常存在明显的质量缺陷，如： 报告格式非常不规范，内容不全，有明显缺漏项。 估价结果内涵与地价定义不一致，或前后矛盾。如设定土地权利状况、土地开发程度、容积率等前后不一致。 估价方法选择或应用明显不合理。 估价过程过于粗略，分析说明前后矛盾，缺乏逻辑性等。 各等级报告的判定要点：格式、要件、界定、阐述、方法、结果 1-4等及格、5-6等不及格,三、总结,总结 优秀的估价报告：清晰的描述、专业的分析、准确的结论、规范的文字 首先，以规范、专业、科学的态度履行估价行为；其次，以及时、全面、准确的方法记录估价过程；最后，在回顾、总结、整理的基础上以规范的文字和专业的视角编写报告。 科学与艺术的结合，把握合法性的问题 与大家共勉,谢谢！,