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1、 学校物业管理机构设置与运作方案第一节 组织机构设置一、管理方式清晰的驻场服务机构，完善的运作流程是优质服务的保证。我司将组建xx学校物业管理处，具体对xx学校物业管理采购项目进行服务管理，在实施物业服务管理过程中，及时和贵单位沟通，以便及时掌握贵单位人员服务要求，更好地为贵单位服务。达到下述的管理目标即：管理意识超前、管理组织高效、管理人员专业化、管理方式民主化、管理方法规范化、管理手段现代化。我司拟采用以下的管理方式：1.综合一体的管理方式即对xx学校，统一由管理处协调管理，保持高效率运作，保证高水平管理。在管理处实施物业管理运作过程中，我们将发挥公司和业主双向共管方式、超前引导、适时管理
2、、适时服务的运作方式，以及软、硬件结合方式的经验，落实管理，提高效果。2.驻场服务机构设立方案2.1.在贵单位此类管理模式中，所管的物业集中，建议xx学校全权代表贵单位参与项目的管理，具体监督和负责物业管理工作，这样有利于物业管理项目的顺利开展。2.2.物业管理处接受xx学校的业务指导。2.3.物业驻xx学校物业管理处为物业管理公司专业机构，具体负责本次招标项目的财务工作，财务相对独立，在物业的授权下，履行“物业管理委托合同”中规定的权利、义务和责任。2.4.物业管理处实行公司领导下的项目经理目标责任制。物业管理处内部实行垂直领导。2.5.组织机构设置的原则是精于高效、一专多能。二、管理架构莆
3、田市第三中学莆田市城厢区新世纪物业管理有限公司物业驻莆田市第三中学物业服务中心机电工程部日常维修服务日常水电维修设备设施维保床凳器具维修电房值班维护其它服务安全管理部安全巡查公共秩序维护交通管理消防管理停车场管理突发事件处理其它服务清洁绿化部日常清洁服务日常绿化养护其它服务客户服务部日常事务管理部门协调管理日常会务管理物业服务中心机构设置图第二节 岗位安排及职责1.服务中心职责1.1. 实施对委托管理范围接管和验收； 1.2. 组织提供各项物业管理服务； 1.3.组织实施管理项目的各项工作规范，保证各项工作的有序开展； 1.4.组织员工完成岗位培训，合理调配人力资源； 1.5.组织实施员工劳动
4、保护和安全生产的各项工作规范和措施； 1.6.对管理服务人员的工作进行监控、检查和评价； 1.7.组织管理相关费用的清理工作； 1.8.处理和记录客户的投诉； 1.9.组织开展顾客意见征询和调查活动； 1.10.实施管理服务时的联络和协调工作； 1.11.实施相关文件和资料及质量记录的管理； 1.12.组织相关标识的实施及管理； 1.13.完成采购人交办的其他工作。 2.安全管理部职责2.1. 范围为学校内日常门岗值勤、安全防范、监控管理等工作，包括广场、通道、建筑物等。 2.2. 组织一支思想素质高、业务能力强的保安队伍，执行严格岗位纪律和岗位责任制,以确保整个大楼的安全、有序。 2.3.
5、上班期间协助值班室对来访人员进行询问、登记。 2.4. 办公公共场所要控制噪音，制止喧闹现象，无闲杂人员随意流动。在休息放假期间，做好进出学校人员的询问、登记。 2.5. 重要出入口24小时值班、视频监控室24小时值班。整个学校做到24小时有安全护卫人员巡查，要对进入学校的车辆进行严格监控和管理。 2.5.1外围大门岗要对进入学校办事的车辆进行登记，并引导车辆停放到制定的位置，非本单位车辆或办事车辆一律不准进入。 2.5.2校内停车场只对本单位内的工作人员和本单位公务车辆开放进入。对非本单位工作人员的车辆一律不准进入。 2.6. 加强对领导办公区域、保密室、机房等重点部位的安全防范。未经批准，
6、不得在以上区域内照相、录音和录像，不得泄漏有关人员的办公地点、电话、车牌号码等资料。 2.7. 加强管理，预防重大火灾、刑事和交通事故的发生。对突发事件有应急处理程序计划和措施，必要时及时报告采购人，防止事态进一步恶化，协助保护现场。 2.8. 其它与安全保卫有关事项。 三.保洁绿化部职责保洁工作1. 范围包括整个项目内所有办公室、会议室、广场、公共通道（电梯间、走火梯）、公共区域（洗手间、露台、天面）、大堂、建筑物外墙、门窗、学校内广场、道路等。 2. 由采购人和中标供应商双方共同制订工作制度和标准，以对工作质量进行考核，中标供应商须保证安排足够人员以保障工作需求。 3. 房屋立面、公共楼梯
7、、学校内广场、道路、通道整洁，无堆放杂物现象。 4. 中标供应商按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁。楼内办公室需要早晚各进行一次清扫保洁； 5.办公室清扫保洁工作由专人负责6. 领导办公室卫生保洁服务要求： 6.1.每天定时为领导办公室进行卫生保洁，确保领导办公室窗明亮干净、无尘、无害、无异味； 6.2.注意保洁用品用具的清洁卫生，做到办公室与洗手间不共用抹布、拖把，且抹布、拖把等需勤换水、勤清洗、勤消毒，保持洁白干净、无污渍、无异味； 6.3.严格遵守保密制度，做到不该动的不动、不该看的不看、不该听的不听、不该说的不说、不该拍的不拍。
8、 7. 中标供应商对卫生间做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督。 8. 污水排放通畅，定期清理化粪池、垃圾箱。 9. 定期对鱼池进行清洗及换水，每天清理鱼池垃圾。 10. 中标供应商做好垃圾分类工作，并负责垃圾的收集，做到日产日清，每天在指定时间将垃圾运至指定地点。 11. 定期杀灭蚊、蝇、鼠、蟑（灭“四害”药品要符合国家安全标准，对人体无害，药品由采购人提供），并做到无滋生源。 12. 协助采购人采购卫生间各项客用品（含洗手液、擦手纸、卷纸）。各项用品必须达到卫生防疫标准，必须有明确的产品标志、生产厂家、许可证号、生产日期、产品说明书等，保证质量。以上用品需征求采购人同意。 13. 定期清
9、洗外墙14. 遇到大型活动，须按采购人要求进行清洁卫生。 15. 负责在清洁卫生中损耗的物料用品和工具。 16. 其它与清洁卫生有关的事项。 绿化工作1.管理目标1.1.草坪保洁率、绿化完好率、纯度都达 99%以上，虫害的树木不超过树木总数的2%。树木二级分枝、枯枝不超过树木总数的 2%。1.2.所有植物生长态势良好，无明显病虫害，及时修补、扶持和补苗。1.3.修剪及时，造型整齐、优美，各类乔木都悬挂树牌。1.4.绿化围栏设施无缺损，绿化建筑小品无损坏。1.5.绿化档案齐全，有工作动态记录。1.6.争创省级“花园式学校”等相关称号。2.养护内容及要求2.1.承包养护期限内，中标供应商应按照园林
10、绿化养护的操作规程及质量标准，合理组织，精心养护，保质保量完成项目绿化养护管理任务。2.2.绿化养护内容：2.2.1 浇水、灌溉：旱季及新种植物要及时浇水、灌溉，防止脱水枯死。特别是盆花、地栽草本花晴天要每天浇水，雨天排涝，防止植物受损。2.2.2 修剪：根据各类植物生长特点、立地环境、景观要求按照操作规程适时进行。2.2.3 施肥：根据各类植物生长特点及其对肥料的需要适时适量施肥，要求年施肥不得少于 4 次，以保持其生长旺盛达到一定景观效果。2.2.4 除草：各类绿地、绿带要结合松土及时清理各类杂草。2.2.5 病虫害防治：根据各类植物的寄生对象及时做好防治。2.2.6 抹芽：及时清除乔木灌
11、木的不定芽，以保持树木骨架清晰，营养集中。2.2.7 扦插：每年扦插一定量的小苗，对绿化带进行扦插补种。2.3.绿化养护质量要求2.3.1 树木生长良好，适量浇溉，适时修剪，疏密得当，有较好的观赏效果；及时病虫害 防治，确保花草树木健康生长；及时松土施肥，调节植物生长；如遇小型的栽树、移树， 中标供应商应无条件地为采购人服务，报酬酌情而定。2.3.2 绿化养护不到位的，中标供应商应按采购人的要求无条件地立即整改。3.其他要求:3.1. 中标供应商负责提供绿化养护工作过程中所需的设备、用具、药剂及有关养护的一切工具用品。3.2. 寒暑假安排上可酌情减少上班人数，每天安排适当的服务人员进行项目绿化
12、养护。3.3. 服务人员要统一着装，服从采购人日常临时工作安排；如遇上级领导检查，中 标供应商应积极配合，采购人不另支付费用。4.工程维修部工程部负责的公共设备运行、维护保养、维修、二次装修管理等工作。工程部设立运行班和维修班。运行班：负责电房值班和公共设备系统运行值班管理工作；负责管理处工程物资的管理。4.1.维修班：负责各公共系统设备及水电的维护、保养和修理；负责建立和管理设备及工程档案资料。4.2.根据公司质量管理体系要求，结合实际，制定xx学校设备管理工作目标和制度。4.3.负责xx学校供电、消防、电梯、空调、给排水、公共照明等公共设备设施的运行、维护、保养和修理。4.4.做好教室及其
13、设施的日常管护并做好日常记录。经常检查教室电教、空调、风扇、门窗、黑板、照明、桌椅等设备是否完好，发现教室门窗等设备损坏及时报修，以保室内设备不丢失和正常使用。4.5.负责xx学校物业房屋结构、公共区域装饰的维护和修缮。4.6.编制公共设备设施系统的年度维保计划、大中修计划、技术改造的可行性分析，经批准后组织实施。4.7.参与外包工程项目的选聘工作，负责监管日常服务质量。4.8.负责室内二次装修工程的管理工作。4.9.建立和管理办公楼公共设备设施和运行、维保、修理和改造资料，及客户装修资料档案。4.10.负责管理物业管理处物资仓库管理和节能降耗管理工作。4.11.制订本部门年度工作计划和费用预
14、算，经批准后组织实施。4.12.为客户提供各种特约服务。4.13.负责接洽政府有关机电管理部门的工作指导及检查管理。4.14.其它关于设备设施维护、维修的业务工作。第三节 机构的运行1.xx学校 新世纪物业物业管理运作由xx学校委托新世纪物业作为物业管理人，全面负责各项物业管理事宜，新世纪物业直接向xx学校负责。2.公司 管理处若新世纪物业成为xx学校管理者，将及时组建xx学校管理处，并根据工作计划及时安排管理、服务人员聘用、培训、考核等项工作，保证管理工作正常运行。3.管理处 各岗位员工管理处对下属各职能部门实行目标管理责任制，确保各项工作计划落实到位。各项物业管理服务统一按公司质量保证体系运作，各项工作量化到各岗位员工，做到职责明确，工作落实。