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1、 经开区回迁安置小区物业管理现状及创新模式的调研报告最好的沉淀物业管理，是上世纪 90 年代伴随国内房地产业的兴起，而发展起来的一种为物业提供市场化、专业化、社会化服务的经济活动。我区物业管理起步于 2003 年，从无到有，发展迅速。物管业的出现，为加快我区房地产业的发展、改善城市环境和居民生活质量发挥了重要的作用。随着经开区城市化进程的不断推进，大批回迁安置小区拔地而起，昔日的农村居民住进了安置小区，变成了城市市民。目前我区共有回迁安置小区 12 个，总建筑面积为2099805.502 平方米，共 22847 套，绿化面积 731304.5 平方米、道路面积 343920 平方米、非机动车库
2、 41 个、露天停车场 72 个、水泵 8 个、电梯 73 部、农贸市场 11 个、幼儿园10 个、广场 17 个、服务群众约 5 万人。一、存在的问题及成因虽然同为住宅小区，但在物业管理这一层面上，回迁安置小区与其他商品房小区有着较大的区别。目前，我区回迁安置小区主要存在以下问题：1、公用设施设备老化严重：在我区的十二个安置小区中有十一个小区设施设备老化情况严重，其中莲花、锦绣及海恒三个面积为 17.17 万平方米的老小区尤为严重，例如三个老小区在规划建设时使用的主水管网线多为水泥管、铸铁管，分水管多为 PVC 管，大部分主水管锈蚀严重，难以修复，从而造成漏水现象极为严重。此外加上规划上有先
3、天不足， 亮化、绿化、环卫、电力、下水道、窨井盖板等基础设施普遍不完善，年久失修。2、房屋维修不及时：目前安置小区房屋维修已经移交项目管理公司，按照相关文件要求，安置小区居民需要向社区委报修，由社区委报项目管理公司，项目管理公司进行甄别后实施维修（区分报修项目是否在保修范围内），整个报修流程较长，很多居民房屋质量问题不能在第一时间得到答复和维修，造成居民意见较大，各类投诉接连不断，物管纠纷呈现上升态势，日益成为社区重要的不和谐因素。3、居民素质及物业管理意识有待提高：回迁安置户的思想观念未能及时转变，其农民意识还很浓厚。一方面，安置房交付使用后出现脏乱差、违规装修、破坏绿化、种植农副产品、养鸡
4、养狗等一系列问题，造成小区内环境凌乱、人员混杂，给小区物业管理造成了很大的困难。加上回迁安置户对物业管理这种有偿服务方式不理解，有的还有抵触情绪，他们不愿交纳物业服务费用，甚至连最基本的水电费都不愿交纳，所以出现了部分居民对小区水电出户工程改造都进行阻挠。面对拒交物业管理服务费的业主，物业管理企业往往束手无策，缺乏有效的处理手段，恶意欠费行为不能及时得到处理。许多居民包括社区基层组织，对物管法规只是一知半解或根本不了解。调查显示，只有 10%的居民对物管法规有一些了解。由于对物业和业主的权利义务概念不清，很多业主凡事都找物业，而物业只是一个市场主体，不具备执法权力，提供的是有偿且有限的服务，问
5、题解决不了，业 主往往都把帐记在物业头上，产生纠纷。另一方面，物业直接面向千家万户上门收缴，收缴成本大且没有任何调控手段，通过司法途径追讨，不但费时不经济，还激化了业主与物业之间的矛盾，法院通常也不予立案。据了解，业主投诉的内容有一半以上并不属于物业的职责范围。4、物业公司与社区管理部门的职责界定不清：物业组织引导在社区层面出现断档。在小区委、社区委的层面上，物业组织引导的职能还没有纳入，出现断档，居民前来社区投诉，社区却认为与己无关，是物业的事，使物业与社区出现“两张皮”，相互脱节。例如，对于违章搭建的拆除工作，物业的职责仅能是及时发现、及时报告以及进行劝阻，具体拆违的工作理应由社区委进行牵
6、头。 同样，物业管理条例中也明确了物业企业在小区安全工作中的定位是“秩序维护”而非安全保卫，所以在综治工作中，物业公司将配合公安、社区委等部门开展工作而非综治工作的主体。二、创新模式的建议1、构建条块结合、以块为主、纳入社区建设统一管理的新体制，把工作重心下移到小区委和社区委，并成立“两站一中心一平台”。具体就是，强化基层组织的职责，使街道和社区成为物管的直接组织者、推动者、参与者，并在街道成立物业服务中心、物业管理投诉调解工作站、物业应急维修服务站，构建物管与社区结合的平台。同时大规模整治出新老旧小区，对整治后的老旧小区、保障性解困房小区全面实施物管，并给予老旧小区三年市场化过渡期，期间物业
7、 服务费财政给予补贴；保障性小区物业服务费实行“政府拿大头，业主出小头”。由于物业管理工作在街道、社区得到加强，才能使行业整体监管水平得到提高，促进了物管步入良性轨道。2、把物管工作的重心全面向街道办和社区下移，职责下放，建立“分级负责、属地管理、条块结合、以块为主”的物管新体制，切实解决社区管理与物业服务相互脱节的状况，今后社区委和小区委就是物业的“第一东家”。社区委应把物管工作纳入重要的份内工作，全面负起责任来，加强领导，积极参与住宅区的交接验收、物管招标、维修资金使用审核、物管企业服务监督等工作，成立街道物业服务中心、投诉调解工作站、应急维修服务站，对不具备市场化物业管理条件的老旧小区、
8、保障性住宅小区和无人管理的居住区，承担管理服务的责任。社区要帮助指导各小区组建业主委员会，发挥业主委的作用；受理调解物业投诉，及时解决物业服务中存在的问题；牵头组织成立由业主、派出所、居委会等联合参加的物业服务监督考评小组，定期对物业服务进行监督考评，以此形成街道、社区、物管相互促进、相互支持、良性互动的局面。3、结合创建，改造出新，为老旧小区推行物管新体制创造基础条件。结合今年实施大规模老旧小区的整治、改造、出新工程，进一步明确老旧居住区的整治内容、责任主体、出新标准、资金筹集渠道，坚持把拆除违法建筑、修整道路、绿化补植、公共设施配建和修复等作为整治的重点内容，并 广泛发动群众参与，把群众是
9、否满意作为衡量标准，做成亮点工程。4、综合治理，探索新路，着力破解物业服务收费难题。物业服务是市场化的企业行为，赚钱盈利始终是物管企业的最终目标。但物管服务又不同于供水、供电、通讯等可分割、垄断化的公共服务，谁不缴费有的是强有力的调控手段。而物管服务是不可分割的特殊的公益服务，收费方式原始单一，几乎无调控手段，对一些恶意欠费的业主往往处于劣势。正常的营业收入不能保证，企业自然就难以为继。故协助物管企业收缴物业费，是实现物业良性发展的关键，是街道、社区和有关部门的共同责任。要探索采取多种方式、手段，综合治理，帮助物管企业收费。可以协助物管企业通过媒体曝光；可以通过司法途径追缴，法院降低门槛，开辟
10、绿色通道；可以试点依据相关程序和市民听证，通过水费、电费等收缴渠道，实行捆绑收费，由政府掌控，然后由街道和社区协助业主委员会进行物业服务招标、监督、考评、发放，中标企业只管集中精力搞好服务，把企业从费心劳神的收费环节中解脱出来，服务质量自然会有保证。5、加强宣传，正确引导，给予有力的政策支持。通过多种媒体和形式，加强物业政策法规的宣传，提高居民对物管企业、业主、社区委各自的权利义务的了解，提高业主和物业公司的签约履约能力，引导业主主动缴纳物业管理费用，积极参与小区自治管理。同时，对老旧小区在过渡期内，以及保障性住房的物业费给予财政补助。有关部门要严格执 行相关政策，确保新建小区必要的社区和物业用房规划、建设、接管到位。社区物业管理工作是一项关系民生、面向千家万户的系统工程，工作绩效和服务质量的好坏将直接影响到开发区的投资环境、社会稳定和群众就业等等。当前的现状决定社区安置房物业管理仍属于起步期，物业管理更多体现的是一种政府行为，需要政府给予此项工作更多的扶持和政策支持，帮助物业管理创造宽松的环境，为下一步的完全市场化创造良好的条件。相信在开发区管委会的正确领导下，在区直部门的支持下，在社区委的监督帮助下，社区物业管理一定会步入良性循环的轨道。