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1、税收制度与税务筹划基础知识税收制度与税务筹划基础知识 西北大学经济管理学院西北大学经济管理学院 师萍师萍 教授、博士、博导教授、博士、博导n n共三节：共三节：n n第一节第一节 税收基础知识税收基础知识n n第二节第二节 个人理财方面的相关税收规定个人理财方面的相关税收规定n n第三节第三节 个人税务筹划个人税务筹划 重点：重点：n n一、认知税收的概念、分类n n二、个人税负及衡量n n三、金融投资的税收规定n n四、住房投资的税收规定n n五、退休养老计划n n六、税务筹划的基本知识对不对对不对?n n有人税：“野蛮者抗税，愚昧者偷税，糊涂者纳税，智慧者避税。”您如何认识？中国税务的发展
2、中国税务的发展n n1、19491978；n n2、19781982；n n3、19831993；n n4、1994以后。现行税制现行税制29个税种个税种税务环境 所得税类 流转税类 资源税类 财产税类 行为税类 特定目的税类农牧业税类 增值税等4种企业所得税等3种资源税等2种房产税等3种城建税等7种车船税等8种农业税2种现行税、费种类设置现行税、费种类设置 税种税种数量数量征收征收1 1流转流转税税类类增值税增值税消费税消费税营业税营业税关税关税4 4在生产、流通或者服务领域中，按照纳税人取在生产、流通或者服务领域中，按照纳税人取得的销售收入、营业收人或者进出口货物得的销售收入、营业收人或者
3、进出口货物的价格的价格(数量数量)征收。征收。2 2所得所得税税类类企业所得税企业所得税外商投资企业和外国企业所得税外商投资企业和外国企业所得税个人所得税个人所得税3 3按照生产、经营者取得的利润或者个人取得的按照生产、经营者取得的利润或者个人取得的收入征收。收入征收。3 3资源资源税税类类资源税资源税城镇土地使用税城镇土地使用税2 2对从事资源开发或者使用城镇土地者征收的，对从事资源开发或者使用城镇土地者征收的，可以体现国有资源的有偿使用，并对纳税可以体现国有资源的有偿使用，并对纳税人取得的资源级差收入进行调节。人取得的资源级差收入进行调节。4 4财产财产税税类类房产税房产税城市房地产税城市
4、房地产税遗产税遗产税3 35 5特定特定目目的的税税类类城市维护建设税城市维护建设税耕地占用税耕地占用税固定资产投资方向调节税固定资产投资方向调节税土地增值税土地增值税车辆购置税车辆购置税燃油税燃油税社会保障税社会保障税7 7这些税种是为了达到特定的目的，对特定对象这些税种是为了达到特定的目的，对特定对象进行调节而设置的。进行调节而设置的。6 6行为行为税类税类 车船使用税车船使用税车船使用牌照税车船使用牌照税船舶吨税船舶吨税印花税印花税契税契税证券交易税证券交易税屠宰税屠宰税筵席税筵席税8 8对特定的行对特定的行为征收。为征收。7 7农牧农牧业税业税类类农业税农业税(含农业特产税含农业特产税
5、)牧业税牧业税2 28 8、费、费教育费附加教育费附加矿区使用费矿区使用费文化事业建设费文化事业建设费另：省级征收：社会保险费另：省级征收：社会保险费（基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费和（基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费和工伤保险费工伤保险费4 4个项目个项目)7 7合计合计税税2929、费、费7 7n n20042004年，我国税收收入已达年，我国税收收入已达24 141.924 141.9亿元。亿元。占我国财政收入占我国财政收入91.6%91.6%，占国内生产总值，占国内生产总值17.7%17.7%。n n注：注：n n19501950年，我国税收收入年，我国税收收入4
6、949亿元。占我国财政亿元。占我国财政收入收入75.2%75.2%，占国内生产总值，占国内生产总值8.5%8.5%。n n19801980年，我国税收收入年，我国税收收入571.7571.7亿元。占我国财亿元。占我国财政收入政收入49.3%49.3%，占国内生产总值，占国内生产总值12.7%12.7%。第一节第一节 税收基础知识税收基础知识 n n第二节第二节 个人理财方面的相关税收规定个人理财方面的相关税收规定n n第一单元第一单元 税收的分类税收的分类n n税收是国家凭借手中的政治权力强制、无偿地取得收入的税收是国家凭借手中的政治权力强制、无偿地取得收入的一种手段。一种手段。n n一、商品
7、课税一、商品课税n n商品课税是一个税类的总称，其中包括许多税种。根据课商品课税是一个税类的总称，其中包括许多税种。根据课税商品的流通情况，可以将商品课税分为两大类：一是对税商品的流通情况，可以将商品课税分为两大类：一是对进出国境的商品课征的关税；二是对国内流通的商品课征进出国境的商品课征的关税；二是对国内流通的商品课征的国内商品税。关税是一国政府对进出国境的国内商品税。关税是一国政府对进出国境(或关境或关境)的商的商品课征的税收。而国内商品税是对在国内市场流通的商品品课征的税收。而国内商品税是对在国内市场流通的商品(劳务劳务)课征的税收，按课税的范围和方式的不同，它又可课征的税收，按课税的范
8、围和方式的不同，它又可分为增值税、营业税、消费税等具体的税种。分为增值税、营业税、消费税等具体的税种。n n(一)关税n n(二)增值税n n(三)营业税n n(四)消费税二、所得课税二、所得课税n n所得课税是指以所得为课税对象的税收。这里的所得，是指自然人、法人以及其他社会团体在一定时期内由于劳动、经营、投资、把财产供他人使用或转让财产而取得的劳务报酬、利润、资本利得以及其他一切纯收益。n n个人所得税制度按照课征方法的不同可以分为三大类：个人所得税制度按照课征方法的不同可以分为三大类：一是分类所得税制，即对各类所得分别规定不同的费一是分类所得税制，即对各类所得分别规定不同的费用扣除方法和
9、税率，分别计税，从而形成工薪所得税、用扣除方法和税率，分别计税，从而形成工薪所得税、财产收入所得税、利息所得税等个人所得税制度的子财产收入所得税、利息所得税等个人所得税制度的子税种；二是综合所得税制，即对纳税人的所得不加区税种；二是综合所得税制，即对纳税人的所得不加区分，将其全部汇总以后按统一的免征额、费用扣除标分，将其全部汇总以后按统一的免征额、费用扣除标准以及税率表进行计税；三是混合所得税制，即将纳准以及税率表进行计税；三是混合所得税制，即将纳税人的全部应税所得分成若干部分，每一部分可以包税人的全部应税所得分成若干部分，每一部分可以包括一类或几类所得，各部分分别按不同的费用扣除标括一类或几
10、类所得，各部分分别按不同的费用扣除标准和税率进行计税。准和税率进行计税。(一一)企业所得税企业所得税n n企业所得税是对内资企业(不含个人独资企业和合伙企业，这两类企业缴纳个人所得税)和有生产经营所得的事业单位、社会团体课征的所得税，其税率为33的比例税率，但对年应税所得低于3万元和10万元的企业分别按18和27的照顾性税率征税。(二二)外商投资企业和外国企业外商投资企业和外国企业所得税所得税n n外商投资企业和外国企业所得税是专门对在外商投资企业和外国企业所得税是专门对在我国注册成立的我国注册成立的“三资企业三资企业”(中外合资经营中外合资经营企业、中外合作经营企业和外商独资企业企业、中外合
11、作经营企业和外商独资企业)以以及外国企业征收的一种所得税。其税率为及外国企业征收的一种所得税。其税率为3030，地方附加税税率为，地方附加税税率为3 3，合并税率为，合并税率为3333。n n另外，该税还规定了许多低税率和减免税等另外，该税还规定了许多低税率和减免税等优惠措施。根据国家的税制改革方案，今后优惠措施。根据国家的税制改革方案，今后外商投资企业和外国企业所得税将与企业所外商投资企业和外国企业所得税将与企业所得税合二为一，合并为统一的企业所得税。得税合二为一，合并为统一的企业所得税。(三三)个人所得税个人所得税n n个人所得税是对中国公民、个体工商业户、个人所得税是对中国公民、个体工商
12、业户、个人独资企业和合伙企业以及在中国有所得个人独资企业和合伙企业以及在中国有所得的外籍人员课征的所得税。我国的个人所得的外籍人员课征的所得税。我国的个人所得税属于分类所得税制，即不同种类的所得税属于分类所得税制，即不同种类的所得(如如工资薪金、劳务报酬、稿酬、租赁所得、股工资薪金、劳务报酬、稿酬、租赁所得、股息红利等息红利等)分别有不同的费用扣除标准和税率，分别有不同的费用扣除标准和税率，单独计税。例如，工资薪金的费用扣除标准单独计税。例如，工资薪金的费用扣除标准为每人每月为每人每月800800元，税率为元，税率为5 54545的九级的九级超额累进税率；股息、红利、利息所得不允超额累进税率；
13、股息、红利、利息所得不允许扣除任何费用，税率为许扣除任何费用，税率为2020。(四四)社会保险缴费社会保险缴费n n我国目前还没有开征社会保险税，但企业和个人要缴纳社会保险费。按照国务院1999年下发的社会保险费征缴条例的规定，社会保险费既可以由税务部门征收，也可以由劳动保障部门征收。目前全国已经有十几个省(市)社会保险费由税务机关征收。n n但由于社会保险费还不是一个税种，所以它目前不纳但由于社会保险费还不是一个税种，所以它目前不纳入国家预算，也不适用于入国家预算，也不适用于税收征管法税收征管法。为了提高。为了提高社会保险费的征缴率，国家有关部门正在研究开征社社会保险费的征缴率，国家有关部门
14、正在研究开征社会保险税的问题。会保险税的问题。n n目前的社会保险费一般由企业和个人分别缴纳，不同目前的社会保险费一般由企业和个人分别缴纳，不同的保险项目缴费率各不相同：养老保险，企业的缴费的保险项目缴费率各不相同：养老保险，企业的缴费率全国平均为率全国平均为2020(个别地区高达个别地区高达2323)，个人为，个人为8 8；失业保险，企业缴费率为失业保险，企业缴费率为2 2，个人为，个人为1 1；医疗保；医疗保险，企业缴费率为险，企业缴费率为6 6左右左右(个别地区高达个别地区高达1212)，个，个人为人为2 2；王伤保险和生育保险，企业的缴费率分别；王伤保险和生育保险，企业的缴费率分别为为
15、1 1和和0 06 61 1，个人不缴费。，个人不缴费。三、财产课税三、财产课税n n财产课税是对纳税人的财产课征的税收。这种税收可财产课税是对纳税人的财产课征的税收。这种税收可以是对纳税人拥有的财产课税，也可以是对纳税人转以是对纳税人拥有的财产课税，也可以是对纳税人转移的财产课税。财产课税的计税依据为纳税人拥有的移的财产课税。财产课税的计税依据为纳税人拥有的财产价值或纳税人转移的财产价值。财产价值或纳税人转移的财产价值。n n对纳税人拥有的财产课征的税收有两种形式：一是个对纳税人拥有的财产课征的税收有两种形式：一是个别财产税，即对纳税人拥有的某些财产分别课税，这别财产税，即对纳税人拥有的某些
16、财产分别课税，这类财产税的课税对象一般为纳税人拥有的土地、房屋、类财产税的课税对象一般为纳税人拥有的土地、房屋、机器设备等；二是一般财产税，又称财富税，它是对机器设备等；二是一般财产税，又称财富税，它是对纳税人的全部财产纳税人的全部财产(少数生活必需品可以免税少数生活必需品可以免税)减去负减去负债后的价值余额按照统一的税率表进行课征的一种财债后的价值余额按照统一的税率表进行课征的一种财产税。产税。n n对纳税人转移的财产课征的税收也可以分为两大类：对纳税人转移的财产课征的税收也可以分为两大类：一是赠与税，它是对纳税人生前转移的财产进行的课一是赠与税，它是对纳税人生前转移的财产进行的课税；二是死
17、亡税，它是对纳税人死后转移的财产即遗税；二是死亡税，它是对纳税人死后转移的财产即遗产进行的课税。根据课征方式不同，死亡税又可以分产进行的课税。根据课征方式不同，死亡税又可以分为遗产税和继承税。为遗产税和继承税。n n遗产税是在立遗嘱人死后遗产分配前对其遗产课征的遗产税是在立遗嘱人死后遗产分配前对其遗产课征的税收；继承税则是在立遗嘱人死后对其遗产继承人分税收；继承税则是在立遗嘱人死后对其遗产继承人分得的遗产课征的税收。另外，有的国家将赠与税和死得的遗产课征的税收。另外，有的国家将赠与税和死亡税合并，征收财产转移税，纳税人无论生前还是死亡税合并，征收财产转移税，纳税人无论生前还是死后转移财产，只要
18、转移的价值超过一定的免征额，都后转移财产，只要转移的价值超过一定的免征额，都要缴纳财产税。要缴纳财产税。四、行为课税四、行为课税n n行为课税是以纳税人的特定行为作为课税对象的税收。国家课征行为税的目的，是要通过税收这种形式调节企业和个人的社会、经济行为，而主要不是为了取得财政收入。我国目前的行为课税主要包括印花税、城市维护建设税、车辆购置税、耕地占用税、筵席税等。第二单元第二单元 个人税负的决定因个人税负的决定因素素n n公民向国家纳税，实质上是向国家无偿地转移一部分货币收入的所有权和支配权，所以纳税必然会给个人造成一定的经济损失，并给其带来一定的经济负担。个人税收负担的大小取决于两个因素：
19、一是名义税率的高低；二是个人可以享受到的税收减免。n n一、名义税率一、名义税率n n名义税率即税法中规定的税率。它的高低直接决定着名义税率即税法中规定的税率。它的高低直接决定着国家的税收收入，同时也决定者纳税人的税收负担。国家的税收收入，同时也决定者纳税人的税收负担。从形式上看，名义税率有比例税率、定额税率、累进从形式上看，名义税率有比例税率、定额税率、累进税率三种形式。税率三种形式。n n(一一)比例税率比例税率n n比例税率是采用比例数形式的税率。在比例税率的情比例税率是采用比例数形式的税率。在比例税率的情况下，不论课税对象数额的大小，国家都要按同一个况下，不论课税对象数额的大小，国家都
20、要按同一个税率对其课税。例如，我国对利息课征的个人所得税税率对其课税。例如，我国对利息课征的个人所得税采用采用2020的比例税率，这时，个人取得的利息收入的比例税率，这时，个人取得的利息收入无论是多少，是无论是多少，是100100元还是元还是1000010000元，国家都要按元，国家都要按2020一个比例对其征税，不会随着利息收入的增加而提一个比例对其征税，不会随着利息收入的增加而提高征税的比例。高征税的比例。n n(二二)定额税率定额税率n n定额税率又称固定税额，它是根据课税对象的一定实定额税率又称固定税额，它是根据课税对象的一定实物单位直接规定一个应纳税额。例如，我国的车船使物单位直接规
21、定一个应纳税额。例如，我国的车船使用税就采用固定税率，乘人汽车每辆年纳税额用税就采用固定税率，乘人汽车每辆年纳税额6060320320元，自行车每辆年纳税额元，自行车每辆年纳税额2 24 4元元(具体税额由各地具体税额由各地自行确定自行确定)。由于采用定额税率的税收。由于采用定额税率的税收(简称简称”定额税定额税”)只与课税对象的实物单位只与课税对象的实物单位n n(三三)累进税率，累进税率，n n累进税率是一个由多档次的比例税率构成的税率表。累进税率是一个由多档次的比例税率构成的税率表。在累进税率下，计税依据的数额被分为若干个级次，在累进税率下，计税依据的数额被分为若干个级次，每个级次分别规
22、定有一个税率，计税依据的数额越大，每个级次分别规定有一个税率，计税依据的数额越大，其对应的税率就越高。在实际应用中，累进税率又可其对应的税率就越高。在实际应用中，累进税率又可以采用全额累进税率和超额累进税率两种形式。以采用全额累进税率和超额累进税率两种形式。表表表表8-1 8-1 工资、薪金所得税税率表工资、薪金所得税税率表工资、薪金所得税税率表工资、薪金所得税税率表 级数月应纳税所得额(含税)税率()速算扣除数(元)1500元以下(含500元)5025002000元1025320005000元151254500020000元2037552000040000元25137564000060000
23、元30337576000080000元356375880000100000元40103759100000元以上4515375二、税收减免二、税收减免n n(一一)免征额免征额n n免征额是指课税对象中免于征税的金额。由于存在免征免征额是指课税对象中免于征税的金额。由于存在免征额，纳税人的计税依据就会小于其课税对象的数额，从额，纳税人的计税依据就会小于其课税对象的数额，从而有利于降低其税收负担。各国对个人课征的所得税和而有利于降低其税收负担。各国对个人课征的所得税和财产税一般都有免征额的规定。个人所得税中的免征额财产税一般都有免征额的规定。个人所得税中的免征额有时又称生计扣除，它是纳税人为了维持
24、本人及其赡养有时又称生计扣除，它是纳税人为了维持本人及其赡养对象的生存所必需的收入，这部分维持生计的收入从理对象的生存所必需的收入，这部分维持生计的收入从理论上说不应当被课税，所以应当从纳税人的应税所得中论上说不应当被课税，所以应当从纳税人的应税所得中剔除。例如，我国个人所得税法就规定，纳税人每月工剔除。例如，我国个人所得税法就规定，纳税人每月工资、薪金所得的免征额为资、薪金所得的免征额为800800元；另外，在中国境内无元；另外，在中国境内无住所而在中国境内取得工资、薪金所得的纳税人以及在住所而在中国境内取得工资、薪金所得的纳税人以及在中国境内有住所而在中国境外取得工资、薪金所得的纳中国境内
25、有住所而在中国境外取得工资、薪金所得的纳税人，还可以享受每月税人，还可以享受每月32003200元的附加免征额。元的附加免征额。n n(二二)费用扣除费用扣除n n个人所得税法中通常都有费用扣除的规定。就像企业个人所得税法中通常都有费用扣除的规定。就像企业赚取利润要发生成本、费用一样，个人取得收入往往赚取利润要发生成本、费用一样，个人取得收入往往也要发生一些必要的开支，国家在对个人收入征税时，也要发生一些必要的开支，国家在对个人收入征税时，应当允许个人将这部分成本费用从收入中扣除，免予应当允许个人将这部分成本费用从收入中扣除，免予征税。对于费用扣除，各国的做法不尽相同：有的国征税。对于费用扣除
26、，各国的做法不尽相同：有的国家规定纳税人要按费用类别据实扣除家规定纳税人要按费用类别据实扣除(各项费用通常各项费用通常规定有扣除上限规定有扣除上限)；有的国家则规定有标准扣除额，；有的国家则规定有标准扣除额，纳税人的费用扣除不需要实报实销，统一按该标准进纳税人的费用扣除不需要实报实销，统一按该标准进行扣除；还有的国家允许纳税人在上述两种办法之间行扣除；还有的国家允许纳税人在上述两种办法之间自由选择。我国采用的是按标准进行扣除的办法。自由选择。我国采用的是按标准进行扣除的办法。n n例如，个人所得税法规定，个人取得的劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得、财产租赁所得，每次收入不超过4000元
27、的，定额减除费用800元，每次收入在4000元以上的，定率减除20的费用。但我国对于工资、薪金没有单独规定费用扣除标准，而是将其含在免征额之中。(三三)税收抵免税收抵免n n税收抵免是指允许纳税人用一些费用开支或已交纳的税收抵免是指允许纳税人用一些费用开支或已交纳的其他税款直接冲减其应纳税额的减免税措施。与费用其他税款直接冲减其应纳税额的减免税措施。与费用扣除相比，这种减免税措施对纳税人来说优惠的力度扣除相比，这种减免税措施对纳税人来说优惠的力度更大。更大。n n例如，假定纳税人的收入适用例如，假定纳税人的收入适用1010的边际税率，纳的边际税率，纳税人有税人有10001000元的费用开支：如
28、果采用费用扣除的办元的费用开支：如果采用费用扣除的办法，则纳税人可以减少纳税法，则纳税人可以减少纳税100100元；但如果采用税收元；但如果采用税收抵免，则纳税人可以少纳税款抵免，则纳税人可以少纳税款10001000元。我国个人所元。我国个人所得税法除了允许纳税人进行外国税收抵免即用己交纳得税法除了允许纳税人进行外国税收抵免即用己交纳的外国税款冲减其国外所得应缴纳的我国税款外，不的外国税款冲减其国外所得应缴纳的我国税款外，不允许进行费用开支的税收抵免。允许进行费用开支的税收抵免。第三单元第三单元 个人税负的衡量指个人税负的衡量指标标 n n一、平均税率一、平均税率n n平均税率是指纳税人实际交
29、纳的税额与其计平均税率是指纳税人实际交纳的税额与其计税依据税依据(如应税所得如应税所得)之比。它是衡量纳税人之比。它是衡量纳税人税收负担的重要指标。例如，某人某月取得税收负担的重要指标。例如，某人某月取得工资收入工资收入70007000元，扣除元，扣除800800元的免征额，其元的免征额，其应纳税所得额为应纳税所得额为62006200元，应纳税额为元，应纳税额为865865元；元；该笔工资收入的平均税率约为该笔工资收入的平均税率约为13139595(8656200)(8656200)。一般来说，在累进税率的情况。一般来说，在累进税率的情况下，除了个人的收入落入累进税率的第一等下，除了个人的收入
30、落入累进税率的第一等级以外，其收入的平均税率都会低于边际税级以外，其收入的平均税率都会低于边际税率。率。n n二、有效税率二、有效税率n n有效税率又称实际税率，是指纳税人实际交有效税率又称实际税率，是指纳税人实际交纳的税额与其课税对象的金额纳的税额与其课税对象的金额(如收入总额如收入总额)之比。它也是衡量纳税人税收负担的一个重之比。它也是衡量纳税人税收负担的一个重要指标。由于存在着费用扣除或免征额等规要指标。由于存在着费用扣除或免征额等规定，纳税人的计税依据往往小于课税对象的定，纳税人的计税依据往往小于课税对象的金额，所以有效税率金额，所以有效税率(实际税率实际税率)也往往低于也往往低于平均
31、税率。例如，在上例中，纳税人实际交平均税率。例如，在上例中，纳税人实际交纳的税款为纳的税款为865865元，收入总额为元，收入总额为70007000元，那元，那么这笔工资收入的有效税率约为么这笔工资收入的有效税率约为12123636，低于低于13139595的平均税率。的平均税率。第二节第二节 个人理财方面的相关个人理财方面的相关税收规定税收规定n n一、个人所得税n n对于个人的金融投资所得，国家一般要按20的比例税率对其征收个人所得税，而且在课税时不允许纳税人进行任何费用扣除。例如，某人一次取得5000元股息，则要缴纳1000元的个人所得税。这1000元的个人所得税由支付股息的企业单位代扣
32、代缴。n n二、印花税n n印花税是国家对单位和个人在经济交往中书立、领受的应税经济凭证征收的一种税。个人在金融投资中进行证券交易也会涉及印花税问题。第二单元第二单元 住房投资住房投资n n一、印花税一、印花税n n1 1购房人与开发商签订购房人与开发商签订商品房买卖合同商品房买卖合同时，要按时，要按“购销合同购销合同”税目缴纳印花税。购销合同的计税依据为税目缴纳印花税。购销合同的计税依据为购销金额，不得做任何扣除；其税率为购销金额，不得做任何扣除；其税率为0.30.3。n n2 2购房人与商业银行签订购房人与商业银行签订个人购房贷款合同个人购房贷款合同时，时，要按要按“借款合同借款合同”税目
33、缴纳印花税。该印花税的计税依税目缴纳印花税。该印花税的计税依据为借款金额，税率为据为借款金额，税率为0.050.05。n n3 3个人从国家有关部门领取个人从国家有关部门领取房屋产权证房屋产权证时，要按时，要按“权利许可证照权利许可证照”税目缴纳印花税，该印花税为定额税，税目缴纳印花税，该印花税为定额税，税率为每件税率为每件5 5元。元。n n4 4个人出租住房，签订房屋租赁合同，要按照租赁金个人出租住房，签订房屋租赁合同，要按照租赁金额的额的1 1缴纳印花税。税额不足缴纳印花税。税额不足1 1元的，按元的，按1 1元贴花。元贴花。n n5 5个人出售已购住房，签订产权转让书据，要按所载个人出
34、售已购住房，签订产权转让书据，要按所载金额的金额的0.50.5贴花。贴花。二、契税二、契税n n1 1根据税法的规定，契税的纳税人为土地、房屋权属转根据税法的规定，契税的纳税人为土地、房屋权属转移时承受权属的单位和个人，因此个人购买住房要缴纳契移时承受权属的单位和个人，因此个人购买住房要缴纳契税。购买住房缴纳契税的计税依据为成交价格，即房屋权税。购买住房缴纳契税的计税依据为成交价格，即房屋权属转移合同上确定的价格。契税的税率为属转移合同上确定的价格。契税的税率为3 35 5的幅度的幅度税率，由各省、自治区、直辖市政府在这个税率幅度范围税率，由各省、自治区、直辖市政府在这个税率幅度范围内自行决定
35、。内自行决定。n n2 2个人购房后与他人进行房屋交换，如果交换的价格相个人购房后与他人进行房屋交换，如果交换的价格相同，免征契税；如果交换的价格不等，由多支付货币的一同，免征契税；如果交换的价格不等，由多支付货币的一方就差价款的金额缴纳契税。方就差价款的金额缴纳契税。n n例如，甲与乙换房，甲的房产价值为例如，甲与乙换房，甲的房产价值为100100万元，乙的房产万元，乙的房产价值为价值为120120万元，甲要向乙支付换房差价款万元，甲要向乙支付换房差价款2020万元，如果万元，如果税率为税率为3 3，则甲同乙换房要缴纳，则甲同乙换房要缴纳6000(20000036000(2000003)元契
36、元契税。税。三、营业税三、营业税n n1 1个人销售己购住房要按个人销售己购住房要按“销售不动产销售不动产”税目缴纳营业税。税法规税目缴纳营业税。税法规定，个人销售或转让其购置的不动产，以全部收入减去不动产的购定，个人销售或转让其购置的不动产，以全部收入减去不动产的购置原价后的余额为营业额。销售不动产的税率为置原价后的余额为营业额。销售不动产的税率为5 5的比例税率。的比例税率。n n2 2对个人购买并居住超过对个人购买并居住超过1 1年的普通住宅，其销售收入免征营业税；年的普通住宅，其销售收入免征营业税；n n个人购买并居住不足个人购买并居住不足1 1年的普通住宅，销售时按销售价格减去购入原
37、年的普通住宅，销售时按销售价格减去购入原价后的差额计征营业税。对于上述规定中的价后的差额计征营业税。对于上述规定中的“普通住宅普通住宅”，目前税，目前税法中还没有明确的解释。法中还没有明确的解释。n n3 3个人出租住房，要按个人出租住房，要按“服务业服务业”税目中的租赁业缴纳营业税，计税目中的租赁业缴纳营业税，计税依据为租金的全部收入。税依据为租金的全部收入。“服务业服务业”税目的税率为税目的税率为5 5；但对个人；但对个人按市场价格出租的居民住房暂按按市场价格出租的居民住房暂按3 3的税率征收营业税。的税率征收营业税。n n4 4个人以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投个人
38、以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。资风险的行为，不征收营业税。四、城市维护建设税和教育费四、城市维护建设税和教育费附加附加n n城市维护建设税的税率分为7、5和1三档，不同地区的纳税人依照不同档次的税率纳税：纳税人所在地在城市市区的，税率为7；纳税人所在地在县城、建制镇的，税率为5；纳税人所在地不在上述地区的，税率为1。n n教育费附加的征收率为3。五、个人所得税五、个人所得税n n(一一)出租住房应缴纳的个人所得税出租住房应缴纳的个人所得税n n1 1个人出租房屋取得的租金收入属于财产租赁所得，要缴纳个人所个人出租房屋取得的租金收入属于财产租赁所
39、得，要缴纳个人所得税。财产租赁所得一般以个人每次得税。财产租赁所得一般以个人每次(一般以一个月内取得的收入为一般以一个月内取得的收入为一次一次)取得的收入，定额或定率减除规定的费用后的余额为应纳税所取得的收入，定额或定率减除规定的费用后的余额为应纳税所得额。即每次收入不超过得额。即每次收入不超过40004000元的，定额减除费用元的，定额减除费用800800元；每次收元；每次收入在入在40004000元以上的，定率减除元以上的，定率减除2020的费用。的费用。n n2 2个人在出租房屋过程中缴纳的印花税、房产税、营业税、城市维个人在出租房屋过程中缴纳的印花税、房产税、营业税、城市维护建设税和教
40、育费附加，可持完税护建设税和教育费附加，可持完税(缴款缴款)凭证，从房屋租赁收入中凭证，从房屋租赁收入中扣除。另外，还允许出租人扣除能够提供有效、准确的凭证，证明扣除。另外，还允许出租人扣除能够提供有效、准确的凭证，证明由其负担的该出租房屋实际开支的修缮费用由其负担的该出租房屋实际开支的修缮费用(一般为房屋出租后或出一般为房屋出租后或出租前不久发生的修缮费用租前不久发生的修缮费用)。但允许扣除的修缮费用以每次。但允许扣除的修缮费用以每次800800元为元为限，一次扣除不完的，准予其在下一次继续扣除，直到扣完为止。限，一次扣除不完的，准予其在下一次继续扣除，直到扣完为止。n n3 3自自2001
41、2001年年1 1月月1 1日起，对个人按市场价格出租的居民住房取得的日起，对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，暂减按所得，暂减按1010的税率征收个人所得税的税率征收个人所得税(原规定的税率为原规定的税率为2020)。(二二)出售自有住房应缴纳的个出售自有住房应缴纳的个人所得税人所得税n n1 1个人出售自有住房取得的所得属于财产转让所得，个人出售自有住房取得的所得属于财产转让所得，要依法缴纳个人所得税。财产转让所得以个人每次转要依法缴纳个人所得税。财产转让所得以个人每次转让财产取得的收入额让财产取得的收入额(即一件财产的所有权一次转让即一件财产的所有权一次转让取得的收入取得的收入)减
42、除财产原值减除财产原值(购进价格和其他有关税费购进价格和其他有关税费)和卖出财产时按照规定支付的税款、费用后的余额和卖出财产时按照规定支付的税款、费用后的余额为应纳税所得额。财产转让所得适用的税率为为应纳税所得额。财产转让所得适用的税率为2020的比例税率。的比例税率。n n2 2为鼓励个人换购住房，国家对出售自有住房并准为鼓励个人换购住房，国家对出售自有住房并准备在现住房出售后备在现住房出售后1 1年内按市场价重新购房的纳税人，年内按市场价重新购房的纳税人，视其重新购买住房的金额，对其出售现住房所应缴纳视其重新购买住房的金额，对其出售现住房所应缴纳的个人所得税全部或部分地予以免税。的个人所得
43、税全部或部分地予以免税。具体办法为：具体办法为：n n(1)(1)个人出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手个人出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前以保证金的形式缴纳给当地主管税务机关。主管税务机关在收取续前以保证金的形式缴纳给当地主管税务机关。主管税务机关在收取纳税保证金时要向纳税人开具纳税保证金时要向纳税人开具“中华人民共和国纳税保证金收据中华人民共和国纳税保证金收据”，并将保证金纳入专户存储。并将保证金纳入专户存储。n n(2)(2)个人出售现住房后个人出售现住房后1 1年内重新购房年内重新购房(以现住房产权人或其配偶，或产以现住房产权人或其配偶，或
44、产权人夫妻双方名义重新购房权人夫妻双方名义重新购房)的，税务机关应按其购房金额的大小相应的，税务机关应按其购房金额的大小相应退还其纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额退还其纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额(原住房为已购原住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益的所得收益)的，应全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，应全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，应按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作的，应按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金
45、，余额作为个人所得税缴入国库。为个人所得税缴入国库。n n(3)(3)个人出售现住房后个人出售现住房后1 1年内未重新购房的，其所缴纳的纳税保证金不年内未重新购房的，其所缴纳的纳税保证金不再退还，应全部作为个人所得税缴入国库。再退还，应全部作为个人所得税缴入国库。n n(4)(4)个人在申请退还纳税保证金时，应向主管税务机关提供合法、有效个人在申请退还纳税保证金时，应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关证明材料，经的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关证明材料，经主管税务机关审核确认后方可办理纳税保证金的退还手续。主管税务机关审核确认后方可办理
46、纳税保证金的退还手续。n n(5)(5)跨行政区域出售、重新购买住房而且又符合退还纳税保证金条件的跨行政区域出售、重新购买住房而且又符合退还纳税保证金条件的个人，应向纳税保证金缴纳地的主管税务机关申请退还纳税保证金。个人，应向纳税保证金缴纳地的主管税务机关申请退还纳税保证金。n n3 3对个人转让自用对个人转让自用5 5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。免征个人所得税。六、土地增值税六、土地增值税n n根据我国的土地增值税暂行条例，个人有偿转让房地产，要就其取得的转让房地产的增值额缴纳土地增值税。这里的增值额是指纳税人转让房地产
47、取得的全部收入(包括货币收入、实物收入和其他经济利益)减去扣除项目金额后的余额。n n所谓扣除项目金额包括：所谓扣除项目金额包括：(1)(1)房屋及建筑物的评估价格；房屋及建筑物的评估价格；(2)(2)取得土地使用权所支付的地价款；取得土地使用权所支付的地价款；(3)(3)按国家统一规定按国家统一规定缴纳的有关费用；缴纳的有关费用；(4)(4)在转让环节缴纳的税金。上述在转让环节缴纳的税金。上述“评估评估价格价格”是指经当地税务机关确认的、由政府批准设立的房是指经当地税务机关确认的、由政府批准设立的房地产评估机构评定的房屋重置成本价乘以咸新折扣率后的地产评估机构评定的房屋重置成本价乘以咸新折扣
48、率后的价格。纳税人在取得土地使用权时如果未支付地价款或不价格。纳税人在取得土地使用权时如果未支付地价款或不能提供己支付的地价款凭据的，则在计算转让房地产增值能提供己支付的地价款凭据的，则在计算转让房地产增值额时不能扣除地价款。额时不能扣除地价款。“按国家统一规定缴纳的有关费用按国家统一规定缴纳的有关费用”中包括纳税人向评估机构支付的评估费用。中包括纳税人向评估机构支付的评估费用。“在转让环在转让环节缴纳的税金节缴纳的税金”是指在转让房地产时缴纳的营业税、印花是指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税以及教育费附加。由于个人购入房地税、城市维护建设税以及教育费附加。由于个人购入房地产
49、再转让时其购入环节缴纳的契税已经包含在旧房及建筑产再转让时其购入环节缴纳的契税已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，所以这笔契税在计算土地增值税时不物的评估价格之中，所以这笔契税在计算土地增值税时不能再作为与转让房地产有关的税金予以扣除。能再作为与转让房地产有关的税金予以扣除。表表82 土地增值税超率累进税率表土地增值税超率累进税率表 级数增值额与扣除项目金额的比率税率()速算扣除系数(元)1不超过50的部分3002超过50100的部分4053超过100200的部分50154超过200的部分6035七、房产税七、房产税n n房产税是以房产为课税对象、以房产价格或房产房产税是以房产为课税对象、以
50、房产价格或房产租金收入为计税依据而向房产所有人或经营人征租金收入为计税依据而向房产所有人或经营人征收的一种税收，它是目前我国少有的几种财产税收的一种税收，它是目前我国少有的几种财产税之一。按照之一。按照19861986年国务院颁布的年国务院颁布的房产税暂行房产税暂行条例条例，个人的非营业用房即居民的住房，免征，个人的非营业用房即居民的住房，免征房产税，但对个人拥有的营业用房或出租的房产，房产税，但对个人拥有的营业用房或出租的房产，要课征房产税。对于个人出租的房产，房产税的要课征房产税。对于个人出租的房产，房产税的计税依据为租金收入，包括货币收入和实物收入。计税依据为租金收入，包括货币收入和实物