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1、2015 年安徽省房地产估价师案例与分析：房地产损害的分类考试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为180 分钟，总分 100 分，60分及格。一、单项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有1 个事最符合题意）1、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600 万元、900万元、50万元、60 万元、150 万元、120 万元，投资利润率为20，则成本利润率为。A：17.13B：18.30C：18.61D：21.47E：工业用地的监测点评估价格2、某城市小区内最近无房地产买卖资料，该小区内有一套建筑面积78的住宅一套，但若租赁
2、同样住宅需支付每月700 元净租金，每个季度初支付一次，折现率为 8，剩余使用年限为46 年，则该住宅价值。A：6433 万元B：6625 万元C：7719 万元D：7950 万元E：工业用地的监测点评估价格3、某宗房地产的土地面积为1 000，建筑面积为1400，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300 元和 50 元，则该宗土地的减价修正额为。A：50 元B：250 元C：300元D：350 元E：工业用地的监测点评估价格4、下列关于临时使用土地，说法不正确的是。A：工程项目施工，需要材料堆放场地、运输道路和其他临时设施的用地，应尽可能在征收的土地范围内安排B：确实需要另行增
3、加临时用地的，由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地的数量和期限的申请，经批准后，同批准工程项目用地的机关签订临时用地协议后方可征用C：使用临时土地，不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑D：临时用地期满后，应将场地清理并按用地协议支付一切费用，土地管理部门同时注销其临时用地使用权E：房地产估价机构必须加盖公章5、房产用地面积测算时，需计入用地面积的是_。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 1 页，共 8 页 -A公共使用的排水沟B市政道路C权属不明的巷道D房屋占地面积6、某建筑物已使用8 年，经实地勘察，估计尚可使用32 年，残
4、值率为 5%，则该建筑物的成新率为 _。A76%B80%C81%D84%7、_是会计法规体系中最具权威、最具法律效力的法律规范。A 中华人民共和国注册会计师法B 中华人民共和国会计法C 中华人民共和国注册会计师管理条例D 中华人民共和国会计管理条例8、某工业用地总面积为3000，容积率为 0.5，楼面地价为 1000元。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为 4.0，相应的楼面地价为 1500 元。该改变用途理论上应补地价为万元。A：500 B：525 C：600 D：1650 E：工业用地的监测点评估价格9、初步可行I 生研究阶段投资估算的精确度可达_，所需费用约占总投资的0.25%1.5%
5、。A5%B10%C20%D30%10、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是 _。A空置率 合理空置率B空置率11、在土地出让合同约定的动工开发期限满两年尚未动工的土地使用权，可以处以_。A合同出让金的20%以上罚金B合同出让金的50%以上罚金C以原价的 30%收回土地D无偿收回土地使用权12、在征地拆迁过程中，依据房屋的_给予补偿。A建筑造价B重置价格C评估价格D建造成本+目标利润名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 2 页，共 8 页 -13、房地产价格实质上是房地产_的价格。A开发成本B权益C物质实体DB 和 C 14、某综合楼总建筑面积为1
6、0000m2，其中可出售的居住建筑面积为7000m2，可出租的商业建筑面积为1500m2，剩余建筑面积为附属设备等用房。该综合楼的有效面积系数为（）。A80%B90%C85%D95%15、房地产管理部门对房地产转让双方提供的文件进行审查，当超过 _日视为同意受理。A10 B20 C5 D7 16、下列关于现行城市土地使用制度，表述错误的是。A：在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议挂牌等方式出让土地B：土地使用者有偿、有限期地出让土地C：土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让，但不可进行出租、抵押或者用于其他经济活动D：需要继续使用的，经批准期限可以延长，同时按当时市场情况补交
7、地价E：房地产估价机构必须加盖公章17、某地区某类房地产 1999-2005年价格如下表所示：点击查看大图计算过程中各年加权采用的权重如下表所示：权重计算表根据平均增减量法进行估价，预测该地区该类型房地产2006 年的价格为（）（元/m2）A3200 B3185 C3257 D3156 18、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（）。A空置率偏小B运营费用偏大C收益期限偏短D报酬率偏高19、动态投资回收期是指项目以（）抵偿全部投资所需的时间。A净现金B净收益C净现值D财务净现值名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 3 页，
8、共 8 页 -20、某房地产开发企业销售房地产的收入为3000 万元，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税为_万元。A450 B525 C600 D900 21、某宗房地产未来第一年的净收益为20 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加 3 万元，该类房地产的报酬率为8。该房地产的价格为万元。A：69583 B：68125 C：71583 D：71875 E：工业用地的监测点评估价格22、房地产信贷资金来源主要包括政策性住房信贷资金、_和其他房地产信贷资金。A商品房预售款B住房公积金C自营性房地产信贷资金D开发企业存款23、概算定额是在 _的基础上综合扩大而成的，每一概算定额中综
9、合分项都包含数个该定额细目。A预算定额B施工定额C企业定额D投资估算24、报酬率也称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率内部收益率的比率。A：同价值B：同收益C：同性质D：同类型E：工业用地的监测点评估价格25、依法不能免征房产税的房屋是_。A政府机关的办公楼B武警部队的营房C个人自住的住房D百货公司的商场二、多项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于_。A房地产具有开发或再开发潜力B将预期原理作为理论依据C正确判断了
10、房地产的最佳开发方式D正确量化了已经获得的收益和风险E正确预测了未来开发完成后的房地产价值名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 4 页，共 8 页 -2、A 房地产开发公司在 B 市市区内建设一住宅小区，下面其提供的有关证明材料是符合申请领取施工许可证条件的。A：该建筑工程用地批准手续B：取得的建设工程规划许可证C：施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求D：尚未确定施工企业E：有满足施工需要的施工图纸及技术资料，但施工图设计文件还未进行审查3、”三通一平”等土地开发费用，主要包括。A：地上原有建筑物、构筑物拆除费用B：原有建筑物、构筑物补偿费用C：场地平整
11、费用D：通水、通电、通路的费用E：公共配套设施建设费4、下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是_。A以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物B预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证C抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准D乡、村企业厂区内大宗土地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押5、某类商品住宅价格变动的比率大于其需求量变动的比率，据此可以判断为该类商品住宅的需求。A：完全无弹性B：为单一弹性C：富有弹性D：缺乏弹性E：执行层的组织协调6、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于_。A业主希望的投
12、资回报率B承租人愿意承担的费用C承租人的承受能力D同类型物业的市场供求关系7、我国现行的房地产税有 _ A房产税B城镇土地使用税C耕地占用税D土地增值税E契税8、国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率不超过_。A50%B60%C70%D80%9、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 5 页，共 8 页 -过来也说明了 _对地价的影响。A土地面积B地质条件C土地位置D土地形状10、在总登记之后，产权发生继承、买卖、赠与、交换、分拆、转让等情节，必须办理产权过户手续，即：_。A他项权利登记B转移登记C变更登记
13、D注销登记11、为评估某宗房地产2002 年 10 月 13 日的价格，选取了可比实例甲。其成交价格为 3000 元/m2，成交日期为 2001 年 11 月 13 日。经调查获知2001 年 6 月至 2002 年 10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为_元 m2。A3314 B3347 C3380 D3033 12、关于收益性物业管理中的经营费用说法错误的是_。A大多数收益性物业费用由于物业类型、规模以及物业管理委托合同的不同而有所差别B收益性物业管理的收入包括租金收入和其他收入C收益性物业管理中收入包含保证金和准备金D经营费用的数量和类型依物
14、业类型和规模及所处的地区而有所不同，但还是存在着房地产管理行业公认的通用费用项目13、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括。A：折旧和摊销B：投资回收C：投资回报D：可用于还款的利润E：在成本中列支的利息14、零售商业物业的分类不是按_分类的。A建筑规模B经营商品的特点C商业辐射区域的范围D建筑范围15、某市 2003年新开工的房屋建筑面积为90 万平方米，2002 年未完工转入 2003年继续施工的房屋建筑面积为30 万平方米，2003 年竣工的房屋建筑面积为80万平方米。那么，该市房屋的平均建设周期为_。A0.5年B1.5 年C2年D3 年名师资料总结-精品资料欢迎
15、下载-名师精心整理-第 6 页，共 8 页 -16、某地区某类房地产19982004 年价格见下表。某类房地产 19982004 年价格(单位：元/m2)A年份B1998 C1999 D2000 E2001 F2002 G2003 H2004 I2005 J房地产价格K1800 L2000 M2100 N2300 O2500 P2800 Q3000 R17、物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测，可以协助开发商或业主进行_。A项目融资B工程招标C市场定位D物业管理18、下列关于近期建设规划，表述正确的是。A：近期建设规划是总体规划的一个组成部分B：城市、县、镇人民政府应当根据城市总体规划、镇
16、总体规划、土地利用总体规划和年度计划以及国民经济和社会发展规划，制定近期建设规划，报总体规划审批机关备案C：近期建设规划应当以重要基础设施、公共服务设施和中低收入居民住房建设以及生态环境保护为重点内容，明确近期建设的时序、发展方向和空间布局D：自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为近期建设规划的强制性内容E：近期建设规划的规划期限为5 年19、某房产面积 10000m2，要求测绘精度为二级，则其限差为_。A4 B6 C12 D24 20、_是宏观经济政策的第一个目标，一般是指一切生产要素都有机会以合适报酬参加生产的状态。A充分就业名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 7
17、 页，共 8 页 -B价格稳定C经济增长D国际收支平衡21、下列关于债券的特征的表述正确的是。A：必须规定债券的偿还期限，债务人必须如期向债权人支付利息和偿还本金B：债券投资者根据固定利率，可取得稳定的、一般高于银行存款利率的利息收入C：债券以在证券市场上通过较低价买进、较高价卖出获得价差收入(交易性收入)D：债券变现，指的是在偿还期届满前能在市场上转让变为货币，以满足投资者对货币的需求；或到银行等金融机构进行抵押，以取得相应数额的抵押贷款E：债券与股票相比，投资风险较大22、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（）。A签订估价委托合同之日B发放抵押贷款之日C完成估价对象实地查看之
18、日D未来处置抵押房地产之日23、下列关于强制拆迁，说法正确的是。A：城市房屋拆迁管理条例规定，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，可以依法实施强制拆迁B：实施强制拆迁必须以裁决为前提C：对在裁决规定的搬迁期限内搬迁的，可以依法强制拆迁D：实施行政强制拆迁，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门执行E：实施行政强制拆迁，也可由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院执行24、下列符合一级房地产估价机构资质条件的有。A：从事房地产估价活动连续6 年以上，且取得二级房地产估价机构资质3 年以上B：在申请核定资质等级之日前3 年平均每年完成估价标的物建筑面积30 以上或者土地面积 15 万以上C：有 15 名以上专职注册房地产估价师D：法定代表入或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作年以上的专职注册房地产估价师E：有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于6025、房地产中介服务业包括。A：房地产交易B：房地产咨询C：房地产估价D：房地产经纪E：物业管理名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 8 页，共 8 页 -