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1、国家司法考试：土地法和房地产法试题二1、问答题（江南博哥）简述城市房屋拆迁中的纠纷处理方式。答案：（1）拆迁人与被拆迁人对补偿方式和补偿金额、安置用房面本题解析：试题答案（1）拆迁人与被拆迁人对补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，可进行协商，订立拆迁补偿安置协议。如果是拆迁租赁房屋的，拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。（2）协商仍 达不成协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。（3）当事人对行政裁决不服的，可以在接到裁决之日起3个月内向人民法院起诉。2、单项选择题某企业经批
2、准于1993年6月取得了市郊一块40亩面积的国有土地使用权，领取了土地使用证，但由于一直未能筹措到足够的投资资金，原拟投资的项目至1996年10月仍未能开工，该土地也一直未使用，且未经原批准机关同意。在下列选项中选出正确的处理方法?()A.经批准强制某企业将土地使用权转让给有投资能力的某公司B.经批准限定某企业在1年内使用该土地，如1年内仍未使用则收回土地使用权并注销土地使用证书C.经批准给某企业处以相当于土地使用权出让费5%10%的罚款D.经批准收回某企业的土地使用权并注销其土地使用证书答案：D3、问答题简述住房公积金管理中心的职责。答案：住房公积金管 理中心履行下列职责：（1）编制本题解析
3、：试题答案住房公积金管理中心履行下列职责：（1）编制、执行住房公积金的归集、使用计划；（2）负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情况；（3）负责住房公积金的核算；（4）审批住房公积金的提取、使用；（5）负责住房公积金的保值和归还；（6）编制住房公积金归集、使用计划执行情况的报告；（7）承办住房公积金管理委员会决定的其他事项。4、问答题简述土地管理法对于占用耕地补偿制度的规定.答案：土地管理法规定：“省、自治区、直辖市人本题解析：试题答案土地管理法规定：“省、自治区、直辖市人民政府应当严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，采取措施确保本行政区域内耕地总量不减少；耕地总量减少的，由国务
4、院责令在规定期限内组织开垦与所减少耕地的数量和质量相当的耕地，并由国务院土地行政主管部门、农业行政主管部门验收。个别省、直辖市确因土地后备资源匮乏，新增建设用地后新开垦耕地数量不足以补偿所占用耕地数量的，必须报经国务院批准减免本行政区域内开垦耕地的数量，进行易地开垦。”土地管理法还规定：“非农业建设经批准占用耕地的，按照占多少，垦多少的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。”5、问答题土地使用权终止的原因及其后果.答案：（1）因土地使用权出让合同期限规定的使用
5、期限届满而终止本题解析：试题答案（1）因土地使用权出让合同期限规定的使用期限届满而终止。土地使用权出让合同期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权及其地上建筑物、附着物由国家无偿收回。（2）土地使用权期 限届满前，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿（3）因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满2年来动
6、工的，国家可以无偿收回土地使用权。但是因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工前必需的前期工作而造成动工开发迟延的除外。（4）因土地的灭失而导致土地使用权的终止。土地灭失是指因地震、海平面升高、火山爆发、泥石流等自然灾害而造成的土地性质改变或地貌的改变。6、问答题农用地转换为建设用地的批准权限。答案：根据土地用途管制的要求，建设用地必须符合土地利用总体规本题解析：试题答案根据土地用途管制的要求，建设用地必须符合土地利用总体规划所确定的用途，并且严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。因此，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府
7、批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分 批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。前述以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的。由省、自治区、直辖市人民政府批准。7、问答题我国房地产法的基本原则有哪些？答案：（1）土地公有原则。（2）土地有偿使用原则。（3）十分本题解析：试题答案（1）土地公有原则。（2）土地有偿使用原则。（3）十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。（4）房地产综合开发原则。
8、（5）城镇住房商品化原则。（6）宏观调控与市场调节相结合的原则。8、单项选择题对前期物业管理企业的选聘，采用的方式一般是（）A.招标投标B.协议C.招标投标与协议相结合D.由建设单位指定答案：A9、问答题简述以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时应当符合的条件。答案：按照法律、法规和规章的规定，符合下列条件的，经市、县人本题解析：试题答案按照法律、法规和规章的规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拔土地使用权和地上建筑物、其他附着物可以转让、出租、抵押：（1）土地使用者为企业、公司、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着
9、物合法产权证明；（4）依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。以划拔方式取得土地使用 权的房地产转让在实际运作中分两种情况：（1）办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金。（2）不办理土地使用权出让手续的，应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。10、多项选择题根据我国城市房地产管理法，下列房地产可以转让的是()A.四川某土地开发公司以出让方式获得土地使用权，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书B.广西北海某房地产公司以出让方式取得土地使用权，已支付全部出
10、让金，并取得土地使用权证书，该土地用于房屋建设工程，房地产公司已完成开发投资总额的28%C.上海浦东某土地开发公司支付1000万元以出让方式取得浦东西区一块土地的土地使用权证书，该土地为成片开发，已形成工业用地条件D.兴业房地产开发公司转让已建成的商品房，公司已按出让合同约定金额支付土地使用权出让金并取得土地使用权证书，建成的房屋所有权证书正在办理之中答案：B, C11、单项选择题下列关于业主大会表述错误的是（）A.住宅小区的业主大会会议，可以不告知相关的居民委员会B.业主委员会应当做好业主大会会议记录C.业主可以委托代理人参加业主大会会议D.业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力
11、答案：A12、多项选择题国家实行基本农田保护制度，下列哪些土地应当划入基本农田保护区，严格管理?A.县级以上地方人民政府或国务院有关主管部门批准确定的粮、棉、油生产基地B.蔬菜生产基地C.农业科研、教学试验田D.可以改造的中、低产田答案：A, B, C, D13、问答题简述处理涉外房地产关系应当遵循的原则。答案：涉外房地产关系是指具有涉外因素的房地产关系。涉外房地产本题解析：试题答案涉外房地产关系是指具有涉外因素的房地产关系。涉外房地产关系是比较复杂的问题。在立沾、执法丁作中必须坚持以下原则：（1）维护国家主权原则。房地产是重要的生活和生产资料，也是开展对外经济技术交流与合作所不町缺少的物质条
12、件。在处理涉外房地产问题时，应当将维护国家的主权和安全放在首位。（2）平等互利原则。平等互利原则是指在国际经济贸易活动中，中外各方当事人之间，在法律地位上是平等的在经济亡应对双方行利：（3）统一管理原则：房地产的开发和建发，要有一套具体而明确的管理制度。就土地而言，城镇国有土地为国家所有。由各级人民政府统一管理。统一管理，有利于国家法律、政策的贯彻落实，有利于经济、文化建设的协调发展，实现经济效益、社会效益和生态效益的有机结合和统一。14、问答题房地产开发企业的设立条件。答案：（1）有自己的名称和组织机构。（2）有固定的经营场所。本题解析：试题答案（1）有自己的名称和组织机构。（2）有固定的经
13、营场所。（3）有符合国家规定的注册资本。（4）有足够的专业技术人员。（5）法律、行政法规规定的其他条件。15、问答题房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系。答案：（1）房地产转让合同以土地使用权出让合同为前提房地产转本题解析：试题答案（1）房地产转让合同以土地使用权出让合同为前提房地产转让以土地使用权出让为前提，因而，房地产转让合同必然涉及国家与原受让人之间的关系，以及原受让人与新受让人之间的关系。转让房地产时，土地使用权出让合同载明的权利、义务亦将随之转移。土地使用权无论转移多少次、转移到谁手中，国家与土地使用者的关系都不受影响，土地使用者通过签订转让合同取得该幅土地的使用权，同时对国家承
14、担原土地使用权出让合同约定的义务。（2）房地产转让合同约定的土地使用权的使用年限通常要受到原土地使用权出让合同约定的制约城市房地产管理法第42条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。”这就说明，房地产转让合同约定的土地使用权的使用年限，不得超过原土地使用权出让合同约定的最后使用年限。（3）房地产转让合同较土地使用权出让合同又有其新的内容房地产转让合同是原受让人与新受让人所签订的转让房地产的协议，房地产转让合同当事人除约定当事人应当承担原土地使用权出让合同约定的权利、义务外，还可约定原
15、受让人与新受让人之间的一些新的权利、义务内容，如转让的价款及支付方式、违约责任等。16、多项选择题城市房地产拆迁的原则是（）A.符合城市规划B.有利于社会稳定C.有利于城市旧区改造D.有利于改善人民生活E.有利于生态环境改善答案：A, C, E17、多项选择题房地产中介服务机构主要有（）A.房地产开发机构B.房地产咨询机构C.房地产价格评估机构D.房地产经纪机构E.房地产承建机构答案：B, C, D18、问答题论述处理房地产相邻关系应当遵循的原则。答案：（1）有利生产。相邻关系的处理一定要从有利生产发展，有本题解析：试题答案（1）有利生产。相邻关系的处理一定要从有利生产发展，有利于社会主义市场
16、经济建设出发，既要注意保护相邻各方的合法权益，又要考虑有利于生产的发展。（2）方便生活。相邻关系直接关系到人民的生活，处理不好，就会对人民群众的生活造成不利影响，处理纠纷要从有利于生活、方便群众的角度出发。（3）团结互助。处理相邻关系时，相邻各方应依法给予对方方便，或接受必要的限制，要从大局出发，做到团结互助、协商解决。（4）公平合理。各方应依法合理地行使自己的权利。受益一方应当对承担义务而支付费用和遭受损失的另一方给予适当补 偿。19、多项选择题某甲自有房屋1间，1995年5月1日甲与乙签订了一份为期3年的房屋租赁合同，由乙承租该房。同年8月6日，丙向甲提出愿意购买该房屋，甲即将出卖该房的情
17、况告知了乙。至11月7日，乙没有任何答复。甲与丙协商以5万元的价格将该房卖给丙，双方签订了房屋买卖合同，丙支付了全部房款。但在双方尚未办理房产变更登记前，甲遇丁，丁愿以6万元买下该房。甲遂与丁又签订了一份房屋买卖合同，且双方第二天即办理了房产变更登记手续。不久，丁向银行贷款，以该房设定抵押。就本案的处理意见而言，下列表述中哪些是正确的?A.丁对该房屋的所有权应予保护B.丙有权要求甲承担赔偿损失的责任C.乙有权继续租赁该房D.若丁不能清偿到期债务，欲变卖该房以还债，乙在同等条件下有优先购买权答案：A, B, C, D20、单项选择题共有人对共有的房屋性质存在争议，其处理原则是（）A.共同共有B.
18、按份共有C.如果不能证明房屋是按份共有，应认定为共同共有D.如果不能证明房屋是共同共有，应认定为按份共有答案：C21、单项选择题处分抵押的房地产时，可以依法将抵押关系设定以后土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，对处分新增房屋所得，抵押权人（）A.有权优先受偿B.无权优先受偿C.可以作为处分财产受偿D.无权受偿答案：C22、名词解释涉外房地产答案：广义上是指房地产法律关系主体、客体、内容三要素中，有与本题解析：试题答案广义上是指房地产法律关系主体、客体、内容三要素中，有与国外或境外相联系的某一具体因素的房地产。狭义上是指房地产法律关系的客体一房屋、土地位于我国境内和主体具有涉外因素的房地产。23
19、、问答题土地利用总体规划的审批程序。答案：全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务本题解析：试题答案全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门编制，报国务院批准。省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，报国务院批准。省、自治区人民政府所在地的市、人口在100万以上的城市以及国务院指定城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准。前述以外的土地利用总体规划，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准；其中，乡（镇）土地利用总体规划可以由省级人民政府授权设区的市、自治州人民政府批准。土地利用总体规划一经批准，即具有法律上的效力，必须严格执行。2
20、4、问答题简述房地产违法行为的违法主体。答案：有可能违反房地产管理法律、法规的主体包括：本题解析：试题答案有可能违反房地产管理法律、法规的主体包括：（1）与房地产事项相关的公民、法人和其他组织。例如，农村村民非法占用土地修建住宅，房地产开发企业擅自转让房地产开发项目，此时，该村民、该企业即构成违法主体。（2）房地产行政主管部门。例如，非法批准占用土地、乱收费。以及工作人员玩忽职守、滥用职权等，此时房地产主管部门及其工作人员即构成违法主体。（3）其他违法主体。例如，房地产主管邪门之外的其他行政机关以出让人的身份出让国有土地使用权，某公民阻碍土地主管部门的工作人员依法执行职务，此时某行政机关、某公
21、民即构成违法主体。25、单项选择题可以出租房屋的条件之一是（）A.共有房屋取得了共有人的同意B.共有房屋的共有人之一同意C.未取得房屋所有权证D.房屋的权属有争议答案：A26、单项选择题在土地增值税的征税中，对增值额超过扣除项目金额50，未超过100的部分，税率为（）A.30B.40C.50D.60答案：B27、问答题简述房屋拆迁管理部门不能作为拆迁人的理由。答案：房屋拆迁管理部门不能作为拆迁人，房屋拆迁管理部门也不得本题解析：试题答案房屋拆迁管理部门不能作为拆迁人，房屋拆迁管理部门也不得接受拆迁委托。理由是：其一，拆迁人是取得房屋拆迁许可证的单位，是行政相对人，房屋拆迁管理部门是行使行政许可
22、权，发放房屋拆迁许可证的行政主体，如果房屋拆迁管理部门作拆迁人，则是自己给自己发证，集行政相对人和行政主体于一身，房屋拆迁管理部门既对拆迁活动实施管理、监督，自己又直接从事拆迁活动，显然是不合适的。其二，拆迁人与被拆迁人是平等的民事主体，如果房屋拆迁管理部门充当拆迁人或接受拆迁委托，既是拆迁行政管理方，又是实施拆迁当事人，就可能因经济利益驱动滥用权力而影响行政管理的客观性、公正性，特别是当拆迁当事人之间就拆迁安置达不成协议的情况下，拆迁管理部门将予以裁决或实施强制搬迁，可能出现执法不公的问题。其三，转变政府职能，要求政府依法行政，从原来大量直接参与具体的拆迁事务中退出来，管好政府该做的事情，集
23、中精力加强立法、监督管理、提供服务。因而，房屋拆迁管理部门不能充当拆迁人和房屋拆迁单位。28、名词解释违章建筑答案：是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建设本题解析：试题答案是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建设工程规划许可证的规定建设，严重影响市规划的建筑。29、单项选择题下列情形不属于房地产转让的是（）A.房地产赠与B.国家对集体土地所有权的征收C.以房地产抵债D.一方以土地使用权为条件，另一方以资金为条件进行合作建房答案：B30、问答题简述城市公房管理的内容。答案：（1）所有权登记。（2）使用管理。（3）租赁管理。（4本题解析：试题答案（1）所有权登记。（2
24、）使用管理。（3）租赁管理。（4）买卖管理。（5）修缮管理。国家司法考试：土地法和房地产法考试试题1、问答题简述房地产法的基本原则。答案：（1）土地公有原则；（2）土地有偿使用原则；（3）十分本题解析：试题答案（1）土地公有原则；（2）土地有偿使用原则；（3）十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地原则；（4）房地产综合开发原则；（5）城镇住房商品化原则；（6）宏观调控和市场调节相结合原则。2、问答题简述已购公有住房和经济适用住房的出售程序。答案：（1）申请。（2）申批。（3）办理交易手续。（4）过户本题解析：试题答案（1）申请。（2）申批。（3）办理交易手续。（4）过户登记。3、单项选择题房屋拆
25、迁的直接目的是获取旧房所占用土地的（）A.所有权B.使用权C.继承权D.通行权答案：B4、单项选择题房地产抵押的程序主要分为两个阶段，即签约和（）A.批准B.审核C.登记D.受理答案：C5、单项选择题下列关于业主大会表述错误的是（）A.住宅小区的业主大会会议，可以不告知相关的居民委员会B.业主委员会应当做好业主大会会议记录C.业主可以委托代理人参加业主大会会议D.业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力答案：A6、单项选择题城市房屋在以下哪种情况下可以出租？（）A.无房屋所有权证B.共有房屋未经共有人同意C.已抵押的房屋D.权属有争议答案：C7、单项选择题社会动迁资金的主要来源是（）
26、A.企事业单位的自有资金B.家庭及个人的投资资金C.建筑业的技术改造投资D.社会团体的集资答案：A8、问答题简述房屋拆迁的原则。答案：（1）符合城市规划。（2）有利于城市旧区改造。（3）有本题解析：试题答案（1）符合城市规划。（2）有利于城市旧区改造。（3）有利于生态环境改善。（4）保护文物古迹。9、单项选择题拆迁补偿的对象是被拆除房屋及附属物的（）A.承租人B.使用人C.所有人D.抵押权人答案：C10、单项选择题下列关于农民集体土地使用权的叙述中，不正确的是（）A.权利主体多样化B.对该土地的地表或地下矿产资源可以行使开发权C.其转让仅限于国家征用D.宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有
27、答案：B11、单项选择题处分抵押的房地产时，可以依法将抵押关系设定以后土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，对处分新增房屋所得，抵押权人（）A.有权优先受偿B.无权优先受偿C.可以作为处分财产受偿D.无权受偿答案：C12、单项选择题房地产开发用地，开发商取得的是（）A.土地所有权B.土地收益权C.土地使用权D.土地经营权答案：C13、单项选择题根据城市规划法，规划行政主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度，其中的“一书”是（）A申请书B审批书C规划意见书D选址意见书答案：D14、问答题简述物业管理服务企业的权利。答案：物业管理企业享有以下权利：（1）根据有关法规并结合物业本题解析：试题答案物
28、业管理企业享有以下权利：（1）根据有关法规并结合物业实际情况制定管理办法；（2）依照物业管理服务合同和管理办法对物业实施管理；（3）依照物业管理服务合同和有关规定收取管理费；（4）有权制止违反规章制度的行为；（5）有权要求业主委员会协助管理；（6）有权选聘专业企业承担专项管理业务，但不能将整体管理责任及利益转让给其他个人或单位；（7）可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。15、多项选择题根据土地管理法，下列关于土地所有权的表述哪些是正确的()A.城市市区的土地属于全民所有B.宅基地归农民个人所有C.农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有D.自留山、自留地属全民所有答
29、案：A, C16、单项选择题在个人住房贷款中，贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须（）A.交纳保证金B.交纳定金C.提供担保D.交纳诚意金答案：C17、多项选择题下列对物业管理特征表述正确的是（）A.物业管理关系具有无偿性B.物业管理关系是民事关系C.物业管理关系是不平等关系D.物业管理关系具有有偿性E.物业管理关系等同于行政意义上的管理与被管理关系答案：B, D18、单项选择题下列关于外商成片土地开发经营的叙述中，合法的是（）A.外商土地所有权属于外商B.对成片土地开发经营，外商在开发区内没有行政管理权C.对涉及国家安全的基础设施，外商具有开发建设权和经营权D.外商与区域内其他企业的关系是管
30、理与被管理的关系答案：B19、单项选择题村办公共设施和公益事业建设占用本村集体所有的土地的，应对使用土地上属于个人的青苗及附着物（）A.作适当处理B.进行妥善安置C.给予双倍补偿D.给予适当的补偿答案：D20、单项选择题土地增值税采用四级超额累进税率（）A.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%B.增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为50%C.增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为60%D.增值额超过扣除项目金额100%的部分，税率为70%答案：A21、名词解释房地产纠纷答案：是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。本题解析：试题答案是
31、指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。22、多项选择题某企业经批准于1993年6月取得了市郊一块30亩面积的国有土地使用权，领取了土地使用证，但由于一直未能筹措到足够的资金，原拟投资的项目至1995年10月仍未能开工，该块土地也一直未予使用。因此，处理方法错误的有()。A.如其已经原批准机关同意，可以重新办理土地使用证，获得该土地的继续使用权B.经批准收回其土地使用权并注销其土地使用证C.经批准强制其将土地使用权转让给有投资能力的某公司D.经批准限定某企业在1年内使用该土地，如1年内仍未使用则收回土地使用权并注销土地使用证答案：A, C, D23、多项选择题房地产中介服务机构主要有（）A.房
32、地产开发机构B.房地产咨询机构C.房地产价格评估机构D.房地产经纪机构E.房地产承建机构答案：B, C, D24、单项选择题所有人对房屋的实际控制体现的是（）A.占有权B.使用权C.收益权D.处分权答案：A25、问答题简述商品房现售的条件。答案：（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执本题解析：试题答案（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件
33、，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。26、单项选择题由国务院批准征用基本农田以外的耕地是指超过（）A.20公顷的B.25公顷的C.30公顷的D.35公顷的答案：D27、问答题简述业主的权利和义务。答案：业主在物业管理活动中享有的权利：（1）按照物业服务合同本题解析：试题答案业主在物业管理活动中享有的权利：（1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（4）参加业主大会会议，行使投票权；（5）选举业主委员会
34、委员，并享有被选举权；（6）监督业主委员会的工作；（7）监督物业管理企业履行物业服务合同；（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（10）法律、法规规定的其他权利。业主在物业管理活动中承担的义务：（1）遵守业主公约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务。28、多项选
35、择题国家所有依法由农民集体使用的农村土地，采用家庭承包经营的，发包人可以是（）A.村集体经济组织B.村民委员会C.村民小组D.国家有关机关E.当地乡政府答案：A, B, C29、单项选择题在房屋拆迁补偿中，货币补偿（）A.只有在无法进行实物补偿的情况下适用B.采取等价有偿原则C.不宜采取等价补偿原则D.采用平等协商原则答案：B30、单项选择题吸收外商投资进行成片开发土地，其项目建议书的组织编制者为（）A.乡镇人民政府B.市、县人民政府C.省、自治区、直辖市人民政府D.国务院答案：B国家司法考试：土地法和房地产法考试题1、单项选择题根据我国现行法律规定，房屋预售（）A.必须交付部分土地出让金并取
36、得土地使用权证B.必须交付全部土地出让金并取得土地使用证，但不需要建设工程规划许可证C.必须持有建设工程规划许可证，但不需要施工许可证D.必须同时持有建设工程规划许可证和施工许可证答案：D2、问答题简述土地使用权出让的方式。答案：（1）协议出让。（2）招标。（3）拍卖。本题解析：试题答案（1）协议出让。（2）招标。（3）拍卖。3、问答题简述城镇住房制度改革的基本内容。答案：城镇住房制度改革的基本内容是：把住房建设投资由国家、单本题解析：试题答案城镇住房制度改革的基本内容是：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变
37、为社会化、专业化运行的体制；把住房实物分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。4、多项选择题某甲自有房屋1间，1995年5月1日甲与乙签订了一份为期3年的房屋租赁合同，由乙承租该房。同年8月6日，丙向甲提出愿意购买该房屋
38、，甲即将出卖该房的情况告知了乙。至11月7日，乙没有任何答复。甲与丙协商以5万元的价格将该房卖给丙，双方签订了房屋买卖合同，丙支付了全部房款。但在双方尚未办理房产变更登记前，甲遇丁，丁愿以6万元买下该房。甲遂与丁又签订了一份房屋买卖合同，且双方第二天即办理了房产变更登记手续。不久，丁向银行贷款，以该房设定抵押。就本案的处理意见而言，下列表述中哪些是正确的?A.丁对该房屋的所有权应予保护B.丙有权要求甲承担赔偿损失的责任C.乙有权继续租赁该房D.若丁不能清偿到期债务，欲变卖该房以还债，乙在同等条件下有优先购买权答案：A, B, C, D5、问答题简述外商投资企业用地的取得方式。答案：（1）通过山
39、让方式取得土地使用权；（2）上本题解析：试题答案（1）通过山让方式取得土地使用权；（2）上地使用权作价人股；（3）通过租赁厂房和场地的方式；（4）通过企业拍卖或租赁经营方式；（5）与农村经济组织合资、合作经营取得集体土地使川权。6、问答题试述农村土地承包经营中发包方的权利和义务。答案：发包方的权利包括：（1）发包的权利；（2）监督的权利；本题解析：试题答案发包方的权利包括：（1）发包的权利；（2）监督的权利；（3）处理的权利。发包方的义务包括：（1）维护承包的土地承包经营权；（2）尊重承包方生产经营自主权；（3）为承包方提供必要的服务；（4）组织农业基础设施建设；此外，还有法律、行政法规规定的
40、其他权利与义务。7、单项选择题在解决房地产纠纷的法律方式中，（）A.涉外房地产纠纷只能通过诉讼解决B.当事人可以不通过协议而直接提起仲裁C.一切房地产纠纷均可以进行行政处理D.仲裁和诉讼不能同时适用答案：D8、多项选择题农村土地承包方享有的权利包括（）A.土地承包经营权B.土地承包经营权的流转C.承包地被征用、占用时依法获得补偿的权利D.法律、行政法规规定的其他权利E.自主开发权答案：A, B, C, D9、单项选择题所有人对房屋的实际控制体现的是（）A.占有权B.使用权C.收益权D.处分权答案：A10、问答题试述个人住房贷款中借款人的条件。答案：依据个人住房贷款管理办法，借款人应是具有完全民
41、事行本题解析：试题答案依据个人住房贷款管理办法，借款人应是具有完全民事行为能力的自然人，并且必须同时满足以下条件：（1）具有城镇常住户口或有效居留身份；（2）有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；（3）具有购买住房的合同或协议；（4）不享受购房补贴的以不低于所购住房价款的30（该比例将会适时调整）作为购房的首期付款；享受购房补贴的以个人承担部分的30作为购房的首期付款；（5）有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；（6）贷款人规定的其他条件。11、问答题简述城镇土地使用税的加收与免缴。答案：城镇土地使用税在以下两种情况下可加收：（1）逾期不使用本
42、题解析：试题答案城镇土地使用税在以下两种情况下可加收：（1）逾期不使用所征土地的，加倍征税；（2）用地超过批准权限的，对超过限额部分的土地，在规定限额部分的35倍范围内加收。下列土地免缴城镇土地使用税：（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地；（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；（4）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；（5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用月份起免缴510年；（7）由财政部门另行规定免缴的能源、交通、水利设施用地和其他用地。12、单项选择题当拆迁范围确定后，不得禁
43、止被拆迁人（）A.扩建、改建房屋B.续租房屋C.改变房屋和土地使用用途D.继承房地产答案：D13、多项选择题不得设定抵押的房地产是（）A.权属有争议的房地产B.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物C.已依法公告列入拆迁范围的房地产D.用于教育、医疗、保险等事业的房地产E.被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产答案：A, B, C, E14、问答题简述对外商投资成片土地开发经营的必要限制。答案：（1）向外商出让的只是土地使用权，土地的所有权仍属于国本题解析：试题答案（1）向外商出让的只是土地使用权，土地的所有权仍属于国家。（2）出让的只是地上使用权，该土地的地下资源和埋藏物
44、仍属于国家所有。（3）开发企业依法自主经营管理，但在其开发区域内没有行政管理权。（4）外商投资开发土地，设立和开办生产、服务、商业等项目和设施及其经营活动，须遵守我国法律、法规。15、问答题2003年5月，某市烟草公司向某银行申请贷款2000万元，并用一块以出让方式取得的土地（已取得土地使用权证）进行抵押。于是银行与该公司签订了贷款合同，并且办理了抵押土地的登记手续。在取得贷款后的一年多时间里，烟草公司在用于抵押的土地上建起了简易仓库，出租给邻近的金属公司临时存放货物，但没有办理租赁合同登记备案手续。后烟草公司无法按期偿还贷款，于是银行要求拍卖其抵押的土地，以抵偿贷款。烟草公司在此时却提出，土
45、地的所有权属于国家，烟草公司无权将其抵押，认为抵押合同无效。银行坚持不同意，并提出不仅要将土地进行拍卖，而且要求烟草公司将土地抵押期间所得的租金收益也应交给银行。双方争执不下，于是银行向法院起诉。问题：（1）烟草公司能否将以出让方式取得的土地进行抵押？为什么？（2）烟草公司与金属公司签订的租赁合同是否有效？为什么？（3）银行能否对该土地抵押期间的租金收益主张权利？为什么？（4）本案应如何处理？答案：（1）可以。因为烟草公司拥有土地使用权证书。（2）有效本题解析：试题答案（1）可以。因为烟草公司拥有土地使用权证书。（2）有效。因为烟草公司有权将已抵押的财产再行出租，登记备案与租赁合同效力并没有直
46、接关系。（3）无权。因为合同没有约定，也没有法律依据。（4）将土地进行拍卖来清偿银行的贷款。16、单项选择题依照土地管理法及有关行政法规的规定，下列有关土地权属的表述中哪项是错误的?A.城市市区的土地属于国家所有B.农村、城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有C.农村集体经济组织部分成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地属全民所有D.国家依法征用的土地，属于国家所有答案：C17、单项选择题土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依据有关法律规定，下列哪一建设用地项目不能取得划拨土地使用权?A.望湖乡政府办公楼建设用地B.西关镇人民医院建设用地C.南湖别墅区通往南山镇的道路建设用地D.民办北岭大学校区扩建用地答案：C18、问答题简述房屋拆迁安置制度的内容。答案：房屋拆迁安置制度包括以下内容：（1）安置用本题解析：试题答案房屋拆迁安置制度包括以下内容：（1）安置用房质量和安全要求：拆迁人用当提供符合国