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1、第七章财产行为税法及纳税实务财产行为税法及纳税实务第七章财产行为税法及纳税实务 n n一、纳税义务人一、纳税义务人一、纳税义务人一、纳税义务人（一）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权（一）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人，房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类。代管人或使用人三类。（二）产权出典的，由承典人纳税
2、。（二）产权出典的，由承典人纳税。（三）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代（三）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。管人或者使用人纳税。（四）产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人（四）产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。或者使用人纳税。（五）无租使用其他房产的问题。（五）无租使用其他房产的问题。外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产不适用房产外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产不适用房产税。税。第一节房产税法及纳税实务第一节房产税法及纳税实务二、征税对象和范围二、征税对象和范围n n(一一)征税对象征税对象n n房产是
3、有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、房产是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。与房屋不可分割的各种附属设施或学习、工作、生活的场所。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。征房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按但对
4、出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。规定征收房产税。【例题】对房地产开发企业建造的商品房，在出售前，一【例题】对房地产开发企业建造的商品房，在出售前，一律不征收房产税。（）律不征收房产税。（）【答案】【答案】n n(二二)房产税的征税范围房产税的征税范围n n 城市、县城、建制镇和工矿区。城市、县城、建制镇和工矿区。房产税的征税范围不包括农村。房产税的征税范围不包括农村。三、计税依据和税率n n1.1.从价计征从价计征计税依据是房产原值一次减除计税依据是房产原值一次减除10%10%30%30%的的扣除比例后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市扣除比例后的余
5、值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。人民政府确定。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。原值。2.2.从租计征从租计征计税依据为房产租金收入。计税依据为房产租金收入。n n需要注意的特殊问题：需要注意的特殊问题：第一：以房产联营投资：第一：以房产联营投资：（1 1）以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计）以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税；税依据计征房产税；（2 2）以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，）以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入
6、的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。由出租方按租金收入计征房产税。（一）计税依据（一）计税依据n n 第二，融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产第二，融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。定。第三，房屋附属设备和配套设施的计税规定第三，房屋附属设备和配套设施的计税规定（1 1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如中央空调
7、、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算施，如中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。（2 2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设施和设施的价值；对附属设入房产原值时，可扣减原来相应设施和设施的价值；对附属设施和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再施和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。计入房产原值。n n【例题】某企业有一处房产原值【例题】某企业有一处
8、房产原值10001000万元，万元，20032003年年7 7月月l l日用于投日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期为资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期为5 5年。已年。已知该企业当年取得固定收入知该企业当年取得固定收入5050万元，当地政府规定的扣除比例万元，当地政府规定的扣除比例为为20%20%。该企业。该企业20032003年应缴纳房产税（）。年应缴纳房产税（）。A.6.0A.6.0万元万元B.9.6B.9.6万元万元C.10.8C.10.8万元万元D.15.6D.15.6万元万元【答案】【答案】【答案】【答案】C C二、税率n n 1.从价计征：税率为1.
9、2%；2.从租计征：税率为12%；n n 对个人按市场价格出租的居民住房，暂按4%税率征收房产税。四、应纳税额计算【例题】【例题】n n某企业某企业20022002年年1 1月月1 1日的房产原值为日的房产原值为30003000万元，万元，4 4月月1 1日将其中原值日将其中原值为为10001000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5 5万元。当地政万元。当地政府规定允许按房产原值减除府规定允许按房产原值减除20%20%后的余值计税。该企业当年应后的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（）缴纳房产税（）A.4.8A.4.8万元万元B.24B.24万元万元C.2
10、7C.27万元万元D.28.8D.28.8万元万元【解析】解析】解析】解析】自身经营用房的房产税按房产余值从价计征，临街房自身经营用房的房产税按房产余值从价计征，临街房4 4月月1 1日才出租，日才出租，1 1至至3 3月仍从价计征，月仍从价计征，自身经营用房应纳房产税自身经营用房应纳房产税=（3000-10003000-1000）（1-1-20%20%）1.2%+10001.2%+1000（1-20%1-20%）1.2%123=19.2+2.4=21.6 1.2%123=19.2+2.4=21.6（万（万元）；元）；出租的房产按本年租金从租计征出租的房产按本年租金从租计征=59=59（月）（
11、月）12%=5.412%=5.4（万元）（万元），企业当年应纳房产税企业当年应纳房产税=21.6+5.4=27=21.6+5.4=27（万元）。（万元）。【例题】【例题】n n赵某拥有两处房产，一处原值赵某拥有两处房产，一处原值6060万元的房产供自己和万元的房产供自己和家人居住，另一处原值家人居住，另一处原值2020万元的房产于万元的房产于20042004年年7 7月月1 1日日出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入12001200元。元。赵某当年应缴纳的房产税为（）。赵某当年应缴纳的房产税为（）。A.288A.288元元B.576B.576元元C.
12、840C.840元元D.864D.864元元【答案】【答案】A A【解析】应纳房产税解析】应纳房产税=120064%=288=120064%=288（万元）（万元）五、税收优惠n n（1 1）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但是）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但是上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。不属于免税范围。n n（2 2）由国家财政部门拨付事业经费的单位，其自身业务范围内）由国家财政部门拨付事业经费的单位，其自身业务范围内使用的房产免税。使用的房产免税。n n（3 3）
13、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。n n（4 4）个人所有非营业用的房产免征房产税。）个人所有非营业用的房产免征房产税。n n（5 5）经财政部批准的其他免税房产。如因大修理连续停用半年）经财政部批准的其他免税房产。如因大修理连续停用半年以上的房产，高校后勤实体，疾病控制机构和妇幼保健机构等以上的房产，高校后勤实体，疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用房产，地下人防设施以及在基建工地为基建服务卫生机构自用房产，地下人防设施以及在基建工地为基建服务的各种工棚等临时性房屋。的各种工棚等临时性房屋。课堂练习课堂练习n n、下列各项中，关
14、于房产税的免税规定表述正确的有、下列各项中，关于房产税的免税规定表述正确的有n nA.A.对高校后勤实体免征房产税对高校后勤实体免征房产税B.B.对非营利性医疗机构的房产免征房产税对非营利性医疗机构的房产免征房产税C.C.房管部门向居民出租的公有住房免征房产税房管部门向居民出租的公有住房免征房产税D.D.应税房产大修停用三个月以上的，在大修期间可免征房应税房产大修停用三个月以上的，在大修期间可免征房产税产税n n、某企业拥有某企业拥有A A、B B两栋房产，两栋房产，A A栋自用，栋自用，B B栋出租。栋出租。A A、B B两栋两栋房产在房产在20052005年年1 1月月1 1日时的原值分别
15、为日时的原值分别为12001200万元和万元和10001000万元，万元，20052005年年4 4月底月底B B栋房产租赁到期。自栋房产租赁到期。自20052005年年5 5月月1 1日起，该企业由日起，该企业由A A栋搬至栋搬至B B栋办公，同时对栋办公，同时对A A栋房产开始进行大修至年底完工。企栋房产开始进行大修至年底完工。企业出租业出租B B栋房产的月租金为栋房产的月租金为1010万元，地方政府确定按房产原值减万元，地方政府确定按房产原值减除除20%20%的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（n nA.15.04A.15.04万元万元B.16.32B
16、.16.32万元万元n n C.18.24 C.18.24万元万元D.22.72D.22.72万元万元六、征收管理与纳税申报n n一、纳税义务发生时间一、纳税义务发生时间一、纳税义务发生时间一、纳税义务发生时间重点是：纳税义务发生时间重点是：纳税义务发生时间当月与次月当月与次月纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。房产税。纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。缴纳房产税。n n 【例题】某企业【例题】某企业8 8月月1010日对委托施工单位建设的生
17、产车间办日对委托施工单位建设的生产车间办理验收手续，由在建工程转入固定资产原值理验收手续，由在建工程转入固定资产原值500500万元。（房产税万元。（房产税计算余值的扣除比例计算余值的扣除比例20%20%）要求：计算应缴纳的房产税。要求：计算应缴纳的房产税。【答案】【答案】【答案】【答案】应缴纳房产税应缴纳房产税应缴纳房产税应缴纳房产税=500=500（1-20%1-20%）1.2%124=1.61.2%124=1.6（万元）（万元）（万元）（万元）n n二、纳税期限二、纳税期限 房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人
18、民政府确定。具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。n n三、纳税地点三、纳税地点 房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。的税务机关纳税。课堂练习（附练习资料）课堂练习（附练习资料）n n房产税的核心问题：计税依据、税率n n税额计算中需要考虑：优惠政策、与其他税种的结合。课堂小结七、纳税申报及会计账务处理七、纳税申报及会计账务处理n n（一）房产税的纳税申报（一）房产税的纳税申报n n企业应当在规定的时间，将现有的房屋的坐落地点，企业应当在规
19、定的时间，将现有的房屋的坐落地点，结构、面积、原值、出租收入等相关情况，据实向房结构、面积、原值、出租收入等相关情况，据实向房产所在地税务机关办理纳税申报，并如实填制产所在地税务机关办理纳税申报，并如实填制房产房产税纳税申报表税纳税申报表（见表（见表7-17-1）。）。n n【例例】利华有限责任公司纳税识别号为利华有限责任公司纳税识别号为458255762247229458255762247229，企业，企业20072007年初生产用房原值年初生产用房原值8080万元，万元，均为砖混结构，面积为均为砖混结构，面积为1 0001 000平方米。平方米。20072007年年7 7月月1 1日，日，
20、该企业将价值该企业将价值1010万元的房产出租，每月取得租金收入万元的房产出租，每月取得租金收入0.10.1万元，万元，7 7月月1 1日将价值日将价值8 8万元的房产对外投资，不承万元的房产对外投资，不承担投资风险，每年取得固定利润分红担投资风险，每年取得固定利润分红1.21.2万元。已知当万元。已知当地政府规定的比例为地政府规定的比例为30%30%，每半年申报纳税一次。计，每半年申报纳税一次。计算该企业算该企业20072007年年7 7月月1 1日至日至1212月月3131日应纳房产税并填制日应纳房产税并填制房产税纳税申报表房产税纳税申报表。n n（二）房产税的账务处理（二）房产税的账务处
21、理n n因为企业缴纳房产税的情况有生产经营自用房产和出租因为企业缴纳房产税的情况有生产经营自用房产和出租房产两种，因此相应的会计处理也有不同的核算。房产两种，因此相应的会计处理也有不同的核算。n n1 1生产经营自用房产应纳房产税的会计核算生产经营自用房产应纳房产税的会计核算n n生产经营自用房产应纳房产税，若税款金额不大时，可生产经营自用房产应纳房产税，若税款金额不大时，可将所缴纳的税款全部一次性计入将所缴纳的税款全部一次性计入“管理费用管理费用”科目，若科目，若税款金额较大时，可按权责发生制原则，先将税款计入税款金额较大时，可按权责发生制原则，先将税款计入“待摊费用待摊费用”科目，再按其受
22、益期进行摊销。两种核算科目，再按其受益期进行摊销。两种核算方法下对应科目都是方法下对应科目都是“应交税金应交税金应交房产税应交房产税”。n n【例例7-47-4】某国有企业坐落在某市郊区，其生产经营用房，某国有企业坐落在某市郊区，其生产经营用房，会计账簿记载房产原值会计账簿记载房产原值4 0004 000万元，包括冷暖通风等设备万元，包括冷暖通风等设备150150万元。该企业在郊区以外的农村还建有一个仓库，万元。该企业在郊区以外的农村还建有一个仓库，房产原值房产原值300300万元。当地规定允许减除房产原值的万元。当地规定允许减除房产原值的30%30%，该企业应缴房产税按年计算，分月缴纳。该企
23、业应缴房产税按年计算，分月缴纳。n n（1 1）计算当年应缴房产税）计算当年应缴房产税=4 000(1-=4 000(1-30%)1.2%=38.6(30%)1.2%=38.6(万元）万元）n n（2 2）会计处理：）会计处理：n n计提房产税时：计提房产税时：n n借：待摊费用借：待摊费用 386 000 386 000 n n 贷：应交税金贷：应交税金应交房产税应交房产税 386 000386 000n n按月摊销房产税时：按月摊销房产税时：n n每月摊销额每月摊销额=386 000/12=28 000=386 000/12=28 000（元）（元）n n借：管理费用借：管理费用房产税房产
24、税 28 000 28 000 n n 贷：待摊费用贷：待摊费用 28 000 28 000 n n每月缴纳房产税时：每月缴纳房产税时：n n借：应交税金借：应交税金应交房产税应交房产税 28 00028 000n n 贷：银行存款贷：银行存款 28 000 28 000 n n2出租房产应纳房产税的会计核算n n企业出租房产取得的租金收入，在会计上应列作企业出租房产取得的租金收入，在会计上应列作“其他业务收入其他业务收入”，根据收入与费用相匹配的原则，对应的房产税额应作为租金，根据收入与费用相匹配的原则，对应的房产税额应作为租金收入的费用，列入收入的费用，列入“其他业务支出其他业务支出”科目
25、。科目。n n【例例7-57-5】橡胶厂有闲置房屋橡胶厂有闲置房屋2 2间，间，20072007年年1 1月月1 1日将其中一间门面日将其中一间门面房出租给某饭馆，租金按其当年营业收人的房出租给某饭馆，租金按其当年营业收人的1010收取，该饭馆当收取，该饭馆当年营业收人年营业收人100 000100 000元，还有一间出租给当地某商贩作为库房，月元，还有一间出租给当地某商贩作为库房，月租金收人为租金收人为1 0001 000元。该公司当年应纳房产税的计算及会计处理如元。该公司当年应纳房产税的计算及会计处理如下：下：（1）计税租金收人=100 000 10%+1000 12=22 000（元）。
26、（2）年应纳房产税=22 000 1.2%=264（元）。会计处理：计提房产税时：借：其他业务支出 264 贷：应交税金应交房产税 264缴纳房产税时：借：应交税金应交房产税 264 贷：银行存款 264 第二节、契税法及纳税实务n n一、征税对象一、征税对象一、征税对象一、征税对象n n （一）一般规定（一）一般规定（一）一般规定（一）一般规定契税的征税对象是在境内转移土地、房屋权属这契税的征税对象是在境内转移土地、房屋权属这契税的征税对象是在境内转移土地、房屋权属这契税的征税对象是在境内转移土地、房屋权属这种行为。契税征税对象具体包括以下五种具体情况：种行为。契税征税对象具体包括以下五种具
27、体情况：种行为。契税征税对象具体包括以下五种具体情况：种行为。契税征税对象具体包括以下五种具体情况：1.1.国有土地使用权出让；国有土地使用权出让；国有土地使用权出让；国有土地使用权出让；2.2.国有土地使用权转让；国有土地使用权转让；国有土地使用权转让；国有土地使用权转让；3.3.房屋买卖；房屋买卖；房屋买卖；房屋买卖；几种特殊情况视同买卖房屋：几种特殊情况视同买卖房屋：几种特殊情况视同买卖房屋：几种特殊情况视同买卖房屋：（1 1）以房产抵债或实物交换房屋）以房产抵债或实物交换房屋）以房产抵债或实物交换房屋）以房产抵债或实物交换房屋（2 2）以房产做投资或做股权转让）以房产做投资或做股权转让
28、）以房产做投资或做股权转让）以房产做投资或做股权转让（3 3）房屋拆料或翻建新房）房屋拆料或翻建新房）房屋拆料或翻建新房）房屋拆料或翻建新房4.4.房屋赠予；房屋赠予；房屋赠予；房屋赠予；包括以获奖方式承受土地房屋权属。包括以获奖方式承受土地房屋权属。包括以获奖方式承受土地房屋权属。包括以获奖方式承受土地房屋权属。n n 5.5.房屋交换房屋交换房屋交换房屋交换;（1 1）以作价投资、入股方式承受土地、房屋权属的行为，应由产）以作价投资、入股方式承受土地、房屋权属的行为，应由产）以作价投资、入股方式承受土地、房屋权属的行为，应由产）以作价投资、入股方式承受土地、房屋权属的行为，应由产权承受方在
29、办理产权交易和产权变更登记手续时，缴纳契税。（但权承受方在办理产权交易和产权变更登记手续时，缴纳契税。（但权承受方在办理产权交易和产权变更登记手续时，缴纳契税。（但权承受方在办理产权交易和产权变更登记手续时，缴纳契税。（但是以自有房产投资本人独资经营企业，免纳契税）是以自有房产投资本人独资经营企业，免纳契税）是以自有房产投资本人独资经营企业，免纳契税）是以自有房产投资本人独资经营企业，免纳契税）（2 2）以抵偿债务方式承受土地、房屋权属的行为，应由产权承）以抵偿债务方式承受土地、房屋权属的行为，应由产权承）以抵偿债务方式承受土地、房屋权属的行为，应由产权承）以抵偿债务方式承受土地、房屋权属的行
30、为，应由产权承受方在办理产权交易和产权变更登记手续时，按房屋现值缴纳契税。受方在办理产权交易和产权变更登记手续时，按房屋现值缴纳契税。受方在办理产权交易和产权变更登记手续时，按房屋现值缴纳契税。受方在办理产权交易和产权变更登记手续时，按房屋现值缴纳契税。（3 3）以获奖方式承受土地、房屋权属的行为，应由产权承受方）以获奖方式承受土地、房屋权属的行为，应由产权承受方）以获奖方式承受土地、房屋权属的行为，应由产权承受方）以获奖方式承受土地、房屋权属的行为，应由产权承受方在办理产权交易和产权变更登记手续时，缴纳契税。在办理产权交易和产权变更登记手续时，缴纳契税。在办理产权交易和产权变更登记手续时，缴
31、纳契税。在办理产权交易和产权变更登记手续时，缴纳契税。（4 4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属，）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属，）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属，）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属，应缴纳契税。应缴纳契税。应缴纳契税。应缴纳契税。6.6.承受国有土地使用权支付的土地出让金承受国有土地使用权支付的土地出让金承受国有土地使用权支付的土地出让金承受国有土地使用权支付的土地出让金【例题】【例题】n n下列各项中，应当征收契税的有（）n nA.以房产抵债 n nB.将房产赠与他人n nC.以房产作投资n nD
32、.子女继承父母房产【答案】ABC二、纳税义务人与税率n n（一）纳税义务人一）纳税义务人一）纳税义务人一）纳税义务人契税的纳税义务人，是境内转移土地、房屋权属契税的纳税义务人，是境内转移土地、房屋权属契税的纳税义务人，是境内转移土地、房屋权属契税的纳税义务人，是境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人。承受的单位和个人。承受的单位和个人。承受的单位和个人。n n【例题】境内承受转移土地、房屋权属的单位和【例题】境内承受转移土地、房屋权属的单位和【例题】境内承受转移土地、房屋权属的单位和【例题】境内承受转移土地、房屋权属的单位和个人为契税的纳税人，但不包括外商投资企业和外国个人为契税的纳税人，但不
33、包括外商投资企业和外国个人为契税的纳税人，但不包括外商投资企业和外国个人为契税的纳税人，但不包括外商投资企业和外国企业。企业。企业。企业。（）（）（）（）【答案】【答案】【答案】【答案】n n （二）税率：（二）税率：（二）税率：（二）税率：3%-5%3%-5%三、应纳税额的计算n n 契税应纳税额契税应纳税额契税应纳税额契税应纳税额=计税依据计税依据计税依据计税依据 税率税率税率税率契税的计税依据是不动产的价格。依不动产的转契税的计税依据是不动产的价格。依不动产的转契税的计税依据是不动产的价格。依不动产的转契税的计税依据是不动产的价格。依不动产的转移方式、定价方法不同，契税计税依据有以下几种
34、情移方式、定价方法不同，契税计税依据有以下几种情移方式、定价方法不同，契税计税依据有以下几种情移方式、定价方法不同，契税计税依据有以下几种情况：况：况：况：1.1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据；卖，以成交价格为计税依据；卖，以成交价格为计税依据；卖，以成交价格为计税依据；2.2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关
35、参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；3.3.土地使用权交换、房屋交换，以所交换的土地土地使用权交换、房屋交换，以所交换的土地土地使用权交换、房屋交换，以所交换的土地土地使用权交换、房屋交换，以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据；使用权、房屋的价格差额为计税依据；使用权、房屋的价格差额为计税依据；使用权、房屋的价格差额为计税依据；【练习】【练习】n n 居民甲某有四套住房，将一套价值居民甲某有四套住房，将一套价值120120万元的别墅折价给万元的别墅折价给乙某
36、抵偿了乙某抵偿了100100万元的债务；用市场价值万元的债务；用市场价值7070万元的第二、三两套万元的第二、三两套两室住房与丙某交换一套四室住房，另取得丙某赠送价值两室住房与丙某交换一套四室住房，另取得丙某赠送价值1212万万元的小轿车一辆；将第四套市场价值元的小轿车一辆；将第四套市场价值5050万元的公寓房折成股份万元的公寓房折成股份投入本人独资经营的企业。当地确定的契税税率为投入本人独资经营的企业。当地确定的契税税率为3%3%，甲、乙、，甲、乙、丙纳税契税的情况是（）丙纳税契税的情况是（）A.A.甲不缴纳，乙甲不缴纳，乙3000030000元，丙元，丙36003600元元B.B.甲甲36
37、003600元，乙元，乙3000030000元，丙不缴纳元，丙不缴纳C.C.甲不缴纳，乙甲不缴纳，乙3600036000元，丙元，丙2100021000元元D.D.甲甲1500015000元，乙元，乙3600036000元，丙不缴纳元，丙不缴纳【答案】【答案】A A【解析】甲不用缴纳契税；乙应缴纳契税解析】甲不用缴纳契税；乙应缴纳契税=1003%=3=1003%=3（万元）；（万元）；丙应缴纳契税丙应缴纳契税=123%=0.36=123%=0.36（万元）。（万元）。n n 4.4.以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产以划拨方式取得土地使用权，经
38、批准转让房地产以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。地使用权出让费用或者土地收益。地使用权出让费用或者土地收益。地使用权出让费用或者土地收益。5.5.房屋附属设施征收契税依据的规定。房屋附属设施征收契税依据的规定。房屋附属设施征收契税依据的规定。房屋附属设施征收契税依据的规定。（1 1）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使）采取分期付款方
39、式购买房屋附属设施土地使）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，按照合同规定的总价款计算征用权、房屋所有权的，按照合同规定的总价款计算征用权、房屋所有权的，按照合同规定的总价款计算征用权、房屋所有权的，按照合同规定的总价款计算征收契税。收契税。收契税。收契税。（2 2）承受的房屋附属设施权属如果是单独计价的，）承受的房屋附属设施权属如果是单独计价的，）承受的房屋附属设施权属如果是单独计价的，）承受的房屋附属设施权属如果是单独计价的，按照当地适用的税率征收，如果与房屋统一计价的，按照当地适用的税率征收，如果与房屋统一计价的，按照当地适用的税率征收，如果与房屋统一计价的，按照当
40、地适用的税率征收，如果与房屋统一计价的，适用与房屋相同的税率。适用与房屋相同的税率。适用与房屋相同的税率。适用与房屋相同的税率。6.6.对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。额征收契税。额征收契税。额征收契税。【例题】【例题】n n下列各项中，契税计税依据可由征收机关核定的是（）A.土地使用权出售 n n B.国有土地使用权出让C.土地使用权赠与n n D.以划拨方式取得土地使用权【答案】【答案】【答案】【答案】C C四、税收优惠n n 1.1.国家机关、事业单
41、位、社会团体军事单位承受土国家机关、事业单位、社会团体军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。免征契税。2.2.城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。3.3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。免。4.4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。否减免。5.5.承受荒山、荒
42、沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。6.6.国有、集体企业出售，买受人妥善安置原企业国有、集体企业出售，买受人妥善安置原企业30%30%以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。税。【例题】【例题】n n下列各项中，可以享受契税免税优惠的有（）。下列各项中，可以享受契税免税优惠的有（）。A.A.城镇职工自己购买商品住房城镇职工自己购买商品住房 n n
43、B.B.政府机关承受房屋用于医疗政府机关承受房屋用于医疗C.C.遭受自然灾害后重新购买住房遭受自然灾害后重新购买住房 n n D.D.军事单位承受房屋用于军事设施军事单位承受房屋用于军事设施【答案】【答案】【答案】【答案】BDBD【例题】n n某企业破产清算时，其房地产评估价值为某企业破产清算时，其房地产评估价值为某企业破产清算时，其房地产评估价值为某企业破产清算时，其房地产评估价值为40004000万元，万元，万元，万元，其中以价值其中以价值其中以价值其中以价值30003000万元的房地产抵偿债务，将价值万元的房地产抵偿债务，将价值万元的房地产抵偿债务，将价值万元的房地产抵偿债务，将价值10
44、001000万元的房地产进行拍卖，拍卖收入万元的房地产进行拍卖，拍卖收入万元的房地产进行拍卖，拍卖收入万元的房地产进行拍卖，拍卖收入12001200万元。债权人万元。债权人万元。债权人万元。债权人获得房地产后，与他人进行房屋交换，取得额外补获得房地产后，与他人进行房屋交换，取得额外补获得房地产后，与他人进行房屋交换，取得额外补获得房地产后，与他人进行房屋交换，取得额外补偿偿偿偿500500万元。当事人各方合计应缴纳契税（）。万元。当事人各方合计应缴纳契税（）。万元。当事人各方合计应缴纳契税（）。万元。当事人各方合计应缴纳契税（）。（适用契税税率（适用契税税率（适用契税税率（适用契税税率3%3%
45、）n nA.15A.15万元万元 B.36B.36万元万元n nC.51C.51万元万元 D.126D.126万元万元【答案】【答案】Cn n 7.7.企业关闭、破产企业，债权人（包括关闭、破产企业职工）企业关闭、破产企业，债权人（包括关闭、破产企业职工）承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置原企业原企业30%30%以上职工的，减半征收契税，全部安置原企业职工以上职工的，减半征收契税，全部安置原企业职工的，免征契税
46、。的，免征契税。7.7.房屋的附属设施房屋的附属设施对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，征收契税；的行为，征收契税；n n 8.8.继承土地、房屋权属继承土地、房屋权属法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征收契税。外祖父母）继承土地、房屋权属，不征收契税。n n 9.9.其他其他对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成
47、交价格中相对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。对超过部分征收契税。【例题】【例题】n n下列各项中，按税法规定应缴纳契税的有（）下列各项中，按税法规定应缴纳契税的有（）下列各项中，按税法规定应缴纳契税的有（）下列各项中，按税法规定应缴纳契税的有（）A.A.农民承包荒山造林的土地农民承包荒山造林的土地农民承包荒山造林的土地农民承包荒山造林的土地 n n B.B.银行承受企业抵债的房产银行承受企业抵债的房产银行承受企业抵债的房产银行承受企业抵债的房产C.
48、C.科研事业单位受赠的科研用地科研事业单位受赠的科研用地科研事业单位受赠的科研用地科研事业单位受赠的科研用地 n n D.D.劳动模范获得政府奖励的住房劳动模范获得政府奖励的住房劳动模范获得政府奖励的住房劳动模范获得政府奖励的住房【答案】【答案】【答案】【答案】BDBD【解析】承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于解析】承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于解析】承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于解析】承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税；事业单位承受土地、房屋农、林、牧、渔业生产的，免征契税；事业单位承受土地、房屋农、林、牧、渔业
49、生产的，免征契税；事业单位承受土地、房屋农、林、牧、渔业生产的，免征契税；事业单位承受土地、房屋用于科研的，免征契税。用于科研的，免征契税。用于科研的，免征契税。用于科研的，免征契税。五、契税征收管理n n一、纳税义务发生时间一、纳税义务发生时间纳税人在签订土地、房屋权属转移合同的纳税人在签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证的当天，为纳税义务发生时间。合同性质的凭证的当天，为纳税义务发生时间。二、纳税期限：纳税人应当自纳税义务发二、纳税期限：纳税人应当自纳税义务发生之日起的生之日起的10日内。日内。六、契税的
50、纳税申报与会计账务处理六、契税的纳税申报与会计账务处理n n1 1纳税申报纳税申报n n发生土地使用权、房屋权属转移行为时，承受土地使用权、发生土地使用权、房屋权属转移行为时，承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人，均应在确定权属转移发生之日起房屋所有权的单位和个人，均应在确定权属转移发生之日起1010日内向土地、房屋所在地契税征收机关申报纳税，并如实日内向土地、房屋所在地契税征收机关申报纳税，并如实填写填写契税纳税申报表契税纳税申报表（见表（见表7-27-2）。）。n n【例例7-77-7】利华有限责任公司纳税识别号为利华有限责任公司纳税识别号为45825576224722945825576