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1、万象国际营销执行方万象国际营销执行方案案万象国际营销执行报告万象国际营销执行报告Page 2本报告主要框架本报告主要框架1 1、宏观大势和贵阳房地产走势判断、宏观大势和贵阳房地产走势判断2 2、项目研判、项目研判3 3、项目营销执行策略、项目营销执行策略4 4、分阶段推广计划、分阶段推广计划5 5、附件、附件Page 3宏观大势和贵阳房地产走势判断宏观大势和贵阳房地产走势判断“市场资金流向”决定“楼市趋势走向”Page 41 1、市场资金不足，难以支撑楼市价格稳步上升、市场资金不足，难以支撑楼市价格稳步上升储蓄存款总存量同比增速储蓄存款总存量同比增速VSVS商品住宅价格同比增速商品住宅价格同比
2、增速Source:The Peoples bank of China&DTZ Residential 宏观大势和贵阳房地产走势判断宏观大势和贵阳房地产走势判断Page 5储蓄存款（增量）同比增速储蓄存款（增量）同比增速VSVS商品住宅成交量（增量）同比增速商品住宅成交量（增量）同比增速2 2、观望气氛浓重，成交量冷淡、观望气氛浓重，成交量冷淡Source:The Peoples bank of China&DTZ Residential 宏观大势和贵阳房地产走势判断宏观大势和贵阳房地产走势判断Page 6十大主要城市商品住宅成交量十大主要城市商品住宅成交量3 3、市场观望气氛持续浓厚，拖满调控
3、的步伐、市场观望气氛持续浓厚，拖满调控的步伐Source:The Peoples bank of China&DTZ Residential 宏观大势和贵阳房地产走势判断宏观大势和贵阳房地产走势判断Page 7十大主要城市商品住宅成交价格十大主要城市商品住宅成交价格4 4、两级化价格战逐步扩散、两级化价格战逐步扩散Source:The Peoples bank of China&DTZ Residential 宏观大势和贵阳房地产走势判断宏观大势和贵阳房地产走势判断Page 8市场资金是否会持续回流银行宏观大势和贵阳房地产走势判断宏观大势和贵阳房地产走势判断Page 9CPICPI同比增速同比
4、增速VS1VS1年期储蓄存款利率年期储蓄存款利率1 1、20112011：通胀水平高于调控目标，：通胀水平高于调控目标，“通胀风险通胀风险”依然存在依然存在Source:The Peoples bank of China&DTZ Residential 宏观大势和贵阳房地产走势判断宏观大势和贵阳房地产走势判断Page 10CPICPI同比增速同比增速VSGDPVSGDP同比增速同比增速2 2、2011H22011H2：“通胀风险通胀风险”将让位于将让位于“经济下行风险经济下行风险”Source:The Peoples bank of China&DTZ Residential 宏观大势和贵阳房
5、地产走势判断宏观大势和贵阳房地产走势判断Page 11消费支出对消费支出对GDPGDP的贡献率的贡献率VSVS对对GDPGDP增长的拉动增长的拉动3 3、消费贡献水平、消费贡献水平“梯级下降梯级下降”，刺激消费势在必行，刺激消费势在必行Source:The Peoples bank of China&DTZ Residential 宏观大势和贵阳房地产走势判断宏观大势和贵阳房地产走势判断Page 12投资对投资对GDPGDP增长的贡献率增长的贡献率VSVS投资对投资对GDPGDP增长的拉动增长的拉动4 4、加大政府投入稳定投资水平、加大政府投入稳定投资水平防止经济硬着陆防止经济硬着陆Sourc
6、e:The Peoples bank of China&DTZ Residential 宏观大势和贵阳房地产走势判断宏观大势和贵阳房地产走势判断Page 13国家财政及税收收入同比增速国家财政及税收收入同比增速VSVS国家财政支出同比增速国家财政支出同比增速5 5、预计政府将采取、预计政府将采取“减税政府投资减税政府投资”来刺激消费的增长来刺激消费的增长Source:The Peoples bank of China&DTZ Residential 宏观大势和贵阳房地产走势判断宏观大势和贵阳房地产走势判断Page 14储蓄存款总存量同比增速储蓄存款总存量同比增速VSVS社会消费品零售总额同比增
7、速社会消费品零售总额同比增速6 6、控制资金流向将至关重要、控制资金流向将至关重要Source:The Peoples bank of China&DTZ Residential 宏观大势和贵阳房地产走势判断宏观大势和贵阳房地产走势判断Page 15储蓄存款总存量同比增速储蓄存款总存量同比增速VSVS人民币贷款总量同比增速人民币贷款总量同比增速7 7、紧缩性信贷政策有所松动，但是银行压力增大、紧缩性信贷政策有所松动，但是银行压力增大Source:The Peoples bank of China&DTZ Residential 宏观大势和贵阳房地产走势判断宏观大势和贵阳房地产走势判断Page
8、16CPICPI同比增速同比增速VSVS货币供应量同比增速货币供应量同比增速8 8、货币政策的滞后性将会使负利率时代持续到、货币政策的滞后性将会使负利率时代持续到2009H12009H1左右左右Source:The Peoples bank of China&DTZ Residential 宏观大势和贵阳房地产走势判断宏观大势和贵阳房地产走势判断Page 17负利率约束下储蓄存款增速负利率约束下储蓄存款增速“不降反升不降反升”9 9、“负利率时代负利率时代”储蓄存款难持续回流银行储蓄存款难持续回流银行Source:The Peoples bank of China&DTZ Residentia
9、l 宏观大势和贵阳房地产走势判断宏观大势和贵阳房地产走势判断Page 18楼市楼市“扩张性财富效应扩张性财富效应”&“&“对冲通胀对冲通胀”的最佳选择的最佳选择1010、调控后的楼市将是资金重回市场的、调控后的楼市将是资金重回市场的“最佳选择最佳选择”Source:The Peoples bank of China&DTZ Residential 宏观大势和贵阳房地产走势判断宏观大势和贵阳房地产走势判断Page 19商品住宅成交量（增量）同比增速商品住宅成交量（增量）同比增速VSVS储蓄存款（增量）同比增速储蓄存款（增量）同比增速1111、楼市成交量将回归至均衡区间、楼市成交量将回归至均衡区间
10、Source:The Peoples bank of China&DTZ Residential 宏观大势和贵阳房地产走势判断宏观大势和贵阳房地产走势判断Page 20商品住宅成交价格同比增速商品住宅成交价格同比增速VSVS储蓄存款（增量）同比增速储蓄存款（增量）同比增速1212、合理区间筑底，价格增速企稳、合理区间筑底，价格增速企稳Source:The Peoples bank of China&DTZ Residential 宏观大势和贵阳房地产走势判断宏观大势和贵阳房地产走势判断Page 21贵阳房地产市场研判宏观大势和贵阳房地产走势判断宏观大势和贵阳房地产走势判断Page 22房交会4
11、天期间成交签约总套数为225套，成交量较低，房交会期间成交量最为活跃的是单价和总价较低的物业，金阳新区帝景传说单价2980元/的83两房户型销量较好，房交会期间消化3035套左右，小河区大兴星城以精装公寓概念推出，总共四种装修套餐，装修标准为800、1000、1200、1500元/不等，含装修价起价3480元/，因其低价成交套数在2025套之间，其余项目销售都较差；贵阳房交会概况贵阳房交会概况两城区主要项目两城区主要项目黔贵曦城上品黔贵曦城上品均价5500/，房交会期间认筹2000抵10000，四天认筹数在20批左右，预计9月底解筹；至今，共433套推出，成交23套；碧云山居碧云山居平层均价在
12、7600元/，复式均价11000元/，但是房交会期间无成交；至今，共230套推出，成交20套；兴隆誉峰兴隆誉峰成交均价5500元/，房交会期间无成交；至今，共304套推出，成交38套；宏观大势和贵阳房地产走势判断宏观大势和贵阳房地产走势判断Page 23贵阳房交会启示贵阳房交会启示房地产国际国内大势房地产国际国内大势受美国次贷危机近日进一步加深影响，继今年3月美国第五大投资银行贝尔斯登因濒临破产而被摩根大通收购之后，9月15日，美国第三大投资银行美林证券被美国银行以近440亿美元收购，美国第四大投资银行雷曼兄弟控股公司因为收购谈判“流产”而申请破产保护，前后仅半年时间，华尔街排名前五名的投资银
13、行垮掉了三家，房地产“次贷风波”再次给推上浪尖。国内一线城市和部分二线城市在经历了房地产市场的严控了，在万科、中海等众多国内一线城市和部分二线城市在经历了房地产市场的严控了，在万科、中海等众多品牌开发商的带领下，掀起了一波一波的降价狂潮，成交量成交量迅速下降，品牌开发商的带领下，掀起了一波一波的降价狂潮，成交量成交量迅速下降，深圳、广州、上海、北京、杭州、武汉、成都等一二线城市陆续迎来了房地产深圳、广州、上海、北京、杭州、武汉、成都等一二线城市陆续迎来了房地产市场的寒冬；市场的寒冬；宏观大势和贵阳房地产走势判断宏观大势和贵阳房地产走势判断Page 24从本次房交会整体情况可以看到，全国房地产市
14、场的低迷开始蔓延至贵阳市场，成交量在逐步萎缩，自今年5月份以来，客户购房观望态度逐步明显，两城区品质较好的多个楼盘开盘消化量都在2030套之间，这一情况持续至房交会过后都没有改变；房交会可以看成是贵阳房地产市场现状的一个缩影：开发商加大促销和折扣力度，开始走量销售；客户观望情绪持续升温；住宅投资客户开始萎缩，高价格物业较少人问津，如曦城上品、兴隆誉峰；刚性需求客户仍然存在，小户型单价低、总价低物业收到刚性需求客户的追捧，如大兴星城、帝景传说；预期贵阳房地产市场将会迎来较长一段时间的观望期，非中心区在售项目会加大折扣力度，偏远项目将会实行低价策略攻占主要刚性需求客户；中心区销售不好的项目预计会采
15、取明生暗降的策略，同时加大推广力度；部分未开发项目会减缓项目进度，观望市场待市场明朗后再进行项目的开发；大开发商中天、中铁五局、保利等将会采取大规模的优惠措施抢占市场份额和销售手中存货；贵阳房交会启示贵阳房交会启示贵阳房地产市场走势判断贵阳房地产市场走势判断宏观大势和贵阳房地产走势判断宏观大势和贵阳房地产走势判断Page 25项目研判项目研判万象国际全局观万象国际全局观A栋：已推房源剩余：102套未推12、20层：54未推6、7层平层：49共余205套C栋：未推如家：80套其它房源剩余：88套共：168套Page 26项目研判项目研判成交客户分析成交客户分析前期主要以居家概念为主的推广策略，但
16、是成交客户中仍有40非自住客户，居家客户几乎已经挖掘完毕，根据客户积累的情况反映以及项目自身特性，本项目面临的目标客户将主要是投资客户；从客户职业上，主要客户还是集中在政府公务员以及金融保险业等主要高薪行业，客户支付能力较强；另外一主要群体就是自由职业者，表明这类客户对LOFT这种产品认可度较高，居住和办公可为一体，追求个性和个人的特色空间；Page 27n签约客户总价承受能力明显偏低签约客户总价承受能力明显偏低项目开盘至今签约客户认购的户型总价区间集中在项目开盘至今签约客户认购的户型总价区间集中在4040万元以下的户型，达到万元以下的户型，达到7070批次批次占总量的占总量的80%80%；总
17、价在50万元以上的户型中，仅成交了14套。n单价单价85008500元元/平方米以上户型成交压力大平方米以上户型成交压力大成交客户普遍接受的单元单价均较低，其中，其中，80008000元元/平方米以下单元受到追捧；平方米以下单元受到追捧；在推出的单元中，低单价、低总价单元基本售罄。在推出的单元中，低单价、低总价单元基本售罄。n高折扣策略刺激成交，一次性付款客户比例高高折扣策略刺激成交，一次性付款客户比例高在项目开盘和房交会等节点较高额度的额外折扣的刺激下，客户对项目的价格接受程度明显增强。n成交客户对价格承受力较低，低价房成交活跃，高价房乏人问津；成交客户对价格承受力较低，低价房成交活跃，高价
18、房乏人问津；房型较好，赠送面积较大的户型由于总价较高，出现了滞销，可见项目积累的客户对总价的承受力较低，样板房的导视效果也较为明显；随着销售的持续，将出现总随着销售的持续，将出现总价区间断层的情况，从而影响到项目的具体销售。价区间断层的情况，从而影响到项目的具体销售。项目研判项目研判成交情况分析成交情况分析Page 28项目研判项目研判来电来访客户分析来电来访客户分析报版形象不统一，小户型居家概念和投报版形象不统一，小户型居家概念和投资概念混淆，导致项目市场定位的模糊资概念混淆，导致项目市场定位的模糊Page 29来电来访来电来访9.119.119.129.129.139.139.149.14
19、9.159.159.169.169.179.179.189.189.199.199.209.20累计累计来电客户来电客户6868批批1616批批1616批批1010批批1515批批7 7批批8 8批批6 6批批4 4批批9 9批批159159来访客户来访客户3 3批批2525批批2626批批1414批批1414批批0 0批批1 1批批0 0批批3 3批批4 4批批9090项目研判项目研判来电来访客户分析来电来访客户分析房交会期间由于多种营销渠道的推广，客户来电来访量较大；房交会期间由于多种营销渠道的推广，客户来电来访量较大；但房交会过后来，后续预热不足，电来访量都较少，表明市场氛围较为冷清；但
20、房交会过后来，后续预热不足，电来访量都较少，表明市场氛围较为冷清；Page 30项目研判项目研判问题和现状的总结问题和现状的总结1 1、项目市场属性形象不清晰，没有真正建立市场影响力！、项目市场属性形象不清晰，没有真正建立市场影响力！2 2、进线与上门量较少！、进线与上门量较少！3 3、项目、项目LOFTLOFT产品空间未能真正的营造产品空间未能真正的营造5 5、A A、CC栋同时开放导致栋同时开放导致CC栋户型的滞销：栋户型的滞销：4 4、项目单价和总价过高，在回报率不高的情况下，客户承、项目单价和总价过高，在回报率不高的情况下，客户承 受能力有限受能力有限Page 31项目阶段性目标项目阶
21、段性目标项目阶段目标项目阶段目标销售目标：销售目标：20092009年春节前，完成剩余年春节前，完成剩余373373套单位套单位9090的销售的销售目标分解：目标分解：9.3010.30A A栋栋销售目标销售目标CC栋栋销售目标销售目标3套65套（团购27）11.3012.3047套（团购22）40套15套32套48套45套25套阶段划分阶段划分精装修房认筹期精装修房认筹期精装修房开盘热销期精装修房开盘热销期如家返租销售客户积累期如家返租销售客户积累期A A栋户型辅助推售栋户型辅助推售如家返租销售开盘热销期如家返租销售开盘热销期11.212.2111.269.29Page 32缺乏固定的投资回
22、报服务体系的不完善空间利用的表现不到位较高的单价和总价价值体系价值体系万象国际万象国际实际价值实际价值万象国际万象国际动摇了动摇了投资者投资者动摇了动摇了使用者使用者前期分析结论：万象国际价值的丢失前期分析结论：万象国际价值的丢失销售目标下的总策略销售目标下的总策略Page 33项目项目项目描述项目描述拟合度拟合度内部功能商务酒店公寓的户型种类集中在3380平方米的小面积，每套单元均配备独立洗手间，是无烟煮食的全封闭酒店式管理，外立面现代，智能化，车位多，多为办公或是商住两用外部环境成熟商圈、核心地段、便利交通、配套完善、周边资源丰富投资模式无固定回报、以租代供万象国际与商务酒店公寓的拟合度分
23、析万象国际与商务酒店公寓的拟合度分析与其说万象国际是酒店公寓，与其说万象国际是酒店公寓，还不如说是商务酒店公寓更准确还不如说是商务酒店公寓更准确些！些！销售目标下的总策略销售目标下的总策略重新塑造万象国际的价值重新塑造万象国际的价值项目项目产品解析产品解析酒店公寓强调服务、强调配套、强调附加值私人酒店对生活的一种写意描述，一般配合以高尚生活，特权阶层的概念投资型公寓经济测算、投资回报率、升值潜力Page 34销售目标下的总策略销售目标下的总策略重新塑造万象国际的价值重新塑造万象国际的价值重重塑塑再进一步从中央商贸区中央商贸区到城市轴心城市轴心从小户型宫寓小户型宫寓到商务酒店公寓商务酒店公寓中华
24、路中华路遵义路遵义路喷水池喷水池大十字大十字遵义遵义-中华路中华路 城市中轴线城市中轴线产品形象重塑策略Page 35城市轴心价值论八大主张城市轴心价值论八大主张区域轴心价值：中央商贸区无极地段区域轴心价值：中央商贸区无极地段交通轴心价值：双码头的交通优势交通轴心价值：双码头的交通优势经济轴心价值：口岸商贸的财富传奇经济轴心价值：口岸商贸的财富传奇生活轴心价值：城市生活的步行通达生活轴心价值：城市生活的步行通达产品轴心价值：百变产品轴心价值：百变LOFTLOFT创意空间创意空间管理轴心价值：与品质相符的高服务管理轴心价值：与品质相符的高服务功能轴心价值：星级酒店的完美配套功能轴心价值：星级酒店
25、的完美配套投资轴心价值：以小博大的投资模式投资轴心价值：以小博大的投资模式销售目标下的总策略销售目标下的总策略重新塑造万象国际的价值重新塑造万象国际的价值城市轴心城市轴心 商务酒店公寓商务酒店公寓Page 36项目营销执行策略项目营销执行策略重新塑造万象国际的价值重新塑造万象国际的价值客户线产品线营销线万象国际价值产品线项目属性定位的重新清晰明确商务酒店公寓；户型缺陷弥补精装修房确定项目的轴心价值体系价值体系的建立、服务保障体系的完善、样板区域的展示、投资收益的模拟使得项目的特点、优点立刻突兀出来，易于识别，避免了和其他项目的直接竞争。客户线在投资客户较少的情况下，主动出击寻找投资客户，通过系
26、列推广活动进行专项渠道客户拓展；营销线紧扣定位商务精装酒店公寓新商务力量进行形象和卖点宣传，以国庆黄金周时间精装修房认筹、10月18日样板房开放和VIP卡升级为主要时间节点进行客户积累；Page 37项目营销执行策略项目营销执行策略产品线产品线现阶段产品投资收益模拟现阶段产品投资收益模拟假设C栋产品均价为9300元/平方米,户型面积50平方米首期款：15万元 贷款年限:20年 35万20年按揭月供款：2670元/月投资方式1：长期租赁投资周边区域租金价格约为20-25元/平米/月假设上下两层满铺可使用面积为约90平米则租金为18002245元/平米每月需再投入500800元租不抵供，投资价值不
27、高投资方式2：短期炒房投资现在单价10000元，未来能涨到多少？升值空间较为渺茫投资价值不高CC栋目前投资性较低，投资价值不高。栋目前投资性较低，投资价值不高。Page 38项目营销执行策略项目营销执行策略产品线产品线项目产品重新定位项目产品重新定位将C栋产品用商务基地和精装修概念绑定，结合项目新形象的推出，将C栋产品打造成为全新的精装全复式商务酒店公寓产品，精装全复式商务酒店公寓产品，并利用威斯汀酒店管理顾问公司形式提供全程完善的星级酒店服务保障体系，为项目品质提升提供保障，另外利用物业公司代租服务为项目的价值预期实现提供保证，极大的提升产品的投资性，再通过精装房的交房标准的包装，完美呈现出
28、高端品质的商务酒店公寓！精装修房推出项目创意商务基地概念的提出酒店管理服务体系的酒店管理服务体系的完善完善+Page 39项目营销执行策略项目营销执行策略产品线产品线项目产品重新定位后收益模拟项目产品重新定位后收益模拟假设C栋产品精装修均价为10000元/平方米,户型面积50平方米首期款：15万元 贷款年限:20年 35万20年按揭月供款：2871元/月投资方式：长期租赁投资周边区域租金价格约为20-25元/平米/月，重新定位后精装修以及项目整体商务形象出街，本项目租金预计可达到3035元/平米/月，假设上下两层满铺可使用面积为约90平米则租金为27003150元/平米每月收益在171270元
29、租可抵供，并预留了项目升值空间（同一口径按照“建筑面积夹层”面积相加计算单位单价），投资价值较高CC栋在调整定位后投资性较高，投资价值和升值潜力较高。栋在调整定位后投资性较高，投资价值和升值潜力较高。Page 40项目营销执行策略项目营销执行策略客户线客户线主动出击，拓展客户主动出击，拓展客户 工商银行、农业银行VIP客户产品推介会政府、金融机构产品推介会建材市场、各写字楼（广告行业、IT类行业、建筑设计类及其相关行业）派发传单小区扫盘行动：两城区高档派发传单直邮：公务员及事业单位人员集中的社区，或是具5年以上入住楼龄的社区，居住此类社区的这批人多具有投资的能力客户拓展渠道以每一到两个星期进行
30、一次针对性客户拓展；Page 41由于本项目是一种比较特殊的产品，因此其目标客户群也与一般的物业有所区别，根据对成交客户和成交情况的分析，本项目主要目标客户群：3 3.1 地产投资人士地产投资人士以投资为主要收益的大宗投资客，这类人是主力投资者。这类群体相信地产增值观，以出租获取租金回报为主要方式。本项目处于城市中心核心地段，其稀缺性彰显投资价值。其他投资者包括本地城区居民和周边县市企事业高管人群，即政府公务员、金融人士、写字楼的老板阶层、企事业中高层管理人员、高级白领阶层，其他区域的投资人士。3.2 3.2 外地和本地企业的长包房客户外地和本地企业的长包房客户酒店公寓具有很强的性价比和稳定性
31、，外地企业高层从业人员，如中高级管理者、私人老板等等愿意用来自住或接待朋友。3.3 3.3 个人或小公司工作室个人或小公司工作室 一些刚起步的公司或从事个人工作室性质的人群将其作为事业发展的空间，既可办公，也可作为休憩的场所。3.4 3.4 短期旅游度假型客户短期旅游度假型客户本地企业的老板以及高管人员以个人的名义购买，用来作为平时商务休闲度假的场所，个人的私密放松的空间。外地人员用来作为短期旅游的驿站。由于地州客户对贵阳市有相当的认可度，同时又具备一定的消费能力，因此地州到贵阳旅游、休闲娱乐会占有一部分客户；项目营销执行策略项目营销执行策略项目目标客户定位项目目标客户定位Page 42路演与
32、两城区车行、高档健身房、俱乐部、酒店、高档茶庄合作，工商银行、农业银行VIP客户产品推介会点对点拜访小区扫盘行动：两城区高档派发传单直邮：公务员及事业单位人员集中的社区，或是具5年以上入住楼龄的社区，居住此类社区的这批人多具有投资的能力项目营销执行策略项目营销执行策略项目客户拓展执行计划项目客户拓展执行计划Page 43项目阶段性推广项目阶段性推广项目营销阶段划分项目营销阶段划分时间10 月月11月月12 月月10.1511.1511.112.3112.11.23如家持续销售期如家持续销售期如家返租销售认筹期如家返租销售认筹期精装房开盘销售期精装房开盘销售期销售阶段精装房形象展示及认筹期精装房
33、形象展示及认筹期9.2912.15工程配合营销节点C栋样板房完工现场整改完毕9.2810.24A栋样板房完工11.15威斯汀酒店管理顾问公司签约仪式10.11样板房开放10.25万象国际精装房盛大开盘11.911.9如家入驻新闻发布会11.26万象国际投资理财峰会12.15圣诞业主答谢酒会暨露天PARTY12.24万象国际如家产品开盘12.2110.1精装房认筹Page 44项目阶段性推广项目阶段性推广各阶段营销执行计划各阶段营销执行计划时间10.1511.1511.912.3112.11.13如家持续销售期如家持续销售期如家返租销售认筹期如家返租销售认筹期精装房开盘销售期精装房开盘销售期销售
34、阶段精装房形象展示及认筹期精装房形象展示及认筹期9.2912.15营销目标营销目标营销策略营销策略广告主题广告主题媒体通路媒体通路活动形式活动形式产品呈现产品呈现销售工作销售工作精精装装房房形形象象展展示示及及认认筹筹期期完成完成A A栋栋6868套销售任务以及套销售任务以及CC栋栋150150个认筹客户个认筹客户Page 45项目阶段性推广项目阶段性推广各阶段营销执行计划各阶段营销执行计划时间10.1511.1511.912.3112.11.13如家持续销售期如家持续销售期如家返租销售认筹期如家返租销售认筹期精装房开盘销售期精装房开盘销售期销售阶段精装房形象展示及认筹期精装房形象展示及认筹期
35、9.2912.15营销目标营销目标营销策略营销策略广告主题广告主题媒体通路媒体通路活动形式活动形式产品呈现产品呈现销售工作销售工作精精装装房房形形象象展展示示及及认认筹筹期期威斯汀酒店签约，重新树立项目商业酒店公寓形象威斯汀酒店签约，重新树立项目商业酒店公寓形象Page 46项目阶段性推广项目阶段性推广各阶段营销执行计划各阶段营销执行计划时间10.1511.1511.912.3112.11.13如家持续销售期如家持续销售期如家返租销售认筹期如家返租销售认筹期精装房开盘销售期精装房开盘销售期销售阶段精装房形象展示及认筹期精装房形象展示及认筹期9.2912.15营销目标营销目标营销策略营销策略广告
36、主题广告主题媒体通路媒体通路活动形式活动形式产品呈现产品呈现销售工作销售工作精精装装房房形形象象展展示示及及认认筹筹期期贵阳轴心贵阳轴心 万象国际商务酒店万象国际商务酒店 公寓形象项目价值介绍公寓形象项目价值介绍Page 47项目阶段性推广项目阶段性推广各阶段营销执行计划各阶段营销执行计划时间10.1511.1511.912.3112.11.13如家持续销售期如家持续销售期如家返租销售认筹期如家返租销售认筹期精装房开盘销售期精装房开盘销售期销售阶段精装房形象展示及认筹期精装房形象展示及认筹期9.2912.15营销目标营销目标营销策略营销策略广告主题广告主题媒体通路媒体通路活动形式活动形式产品呈
37、现产品呈现销售工作销售工作精精装装房房形形象象展展示示及及认认筹筹期期媒体媒体时间时间内容或版面内容或版面第一阶段：城市轴心八大价值主张第一阶段：城市轴心八大价值主张贵阳晚报9.26（五）硬广/整版套红主诉求点：坚守城市轴心八大价值（核心为区位价值核心为星级酒店配套和服务）精装修商务酒店公寓形象威斯汀酒店管理顾问公司即将签约9.28软文城市财富轴心八大价值主张9.30（天）硬广/整版彩版主诉求点：抢占城市轴心八大价值精装修商务酒店公寓形象威斯汀酒店管理顾问公司即将签约认筹信息10.7(二)硬广/半版彩版主诉求点：增援威斯汀今天正式签约暨精装房VIP认筹城市轴心八大价值（核心为LOFT产品）精装
38、修商务酒店公寓形象Page 48时间主题系列画面风格口号目标客户10.9生活旋转认筹信息时尚女性偎依在卡通化的万象国际旁拥有已经拥有了第一居所已经拥有了第一居所都市白领阶层10.14事业旋转认筹信息青年男士将手搭在卡通化的万象国际上握有成长型成长型企业和个人10.16财富旋转认筹信息中年女性双手抱住卡通化的万象国际持有较为成熟的职业投资职业投资人人士和实力投资人士投资人士10.21旅行旋转认筹信息外籍人士和卡通化的万象国际对视享有区域外的商务商务客户项目阶段性推广项目阶段性推广各阶段营销执行计划各阶段营销执行计划第二阶段诉求内容：第二阶段诉求内容：财富轴心，旋转天地财富轴心，旋转天地贵阳晚报硬
39、广主题报版设计风格建议：将万象国际卡通化，分别通过四个人物角色的“拥有、握有、持有、享有”主题，将项目的价值体系表现出来，从而精确打击目标客户群。Page 49项目阶段性推广项目阶段性推广各阶段营销执行计划各阶段营销执行计划第二阶段诉求内容：第二阶段诉求内容：财富轴心，旋转天地财富轴心，旋转天地贵阳晚报软文系列主题：10.10 我爱贵阳市中心的家家，它让我的生活旋转生活旋转起来每天节省2小时的通勤成本10.15我爱贵阳市中心的办公室办公室，它让我的事业旋转事业旋转起来双码头交通、10银行网点、30条公交线路、300家知名企业10.17 我爱贵阳市中心的投资投资，它让我的财富旋转财富旋转起来 即
40、买即收10%的价值成长，3550元的平均租金，高额回报10.22 我爱贵阳市中心的物业物业，它让我的旅行旋转旅行旋转起来(25002500)用一周的酒店费用享受一个月的商务空间Page 50项目阶段性推广项目阶段性推广各阶段营销执行计划各阶段营销执行计划第三阶段诉求内容：第三阶段诉求内容：样板房开放、样板房开放、VIP卡持续认筹卡持续认筹时间主题系列画面风格口号10.23样板房开放认筹信息样板房实景图八大价值主张稀缺10.28首付15万拥有贵阳核心物业样板房开放信息认筹信息 主画面：商务人士思考或是工作状态为画面载体辅画面：样板房样板房实景图投资10.30什么样的物业租客多样板房开放信息认筹信
41、息回报10.31投资那里安全样板房开放信息认筹信息安全贵阳晚报硬广主题报版设计风格建议：投资风格，围绕稀缺、投资、回报、安全等概念进行设计，突出投资概念；利用刊发硬广的条件，每期都进行一次软文投放，主题紧扣“投资、回报、安全、稀缺”等主题。Page 51项目阶段性推广项目阶段性推广各阶段营销执行计划各阶段营销执行计划第四阶段诉求内容：第四阶段诉求内容：项目盛大开盘项目盛大开盘媒体媒体时间时间内容或版面内容或版面第四阶段：项目盛大开盘第四阶段：项目盛大开盘贵阳晚报11.4（二）硬广/半版彩版轴心价值 财富风暴万象国际投资全攻略11.6（四）硬广/整版彩版主诉求点：11月9日万象国际盛大开盘前30
42、套成交送5万装修信息贵阳都市报11.6（四）硬广/整版彩版主诉求点：11月2日万象国际盛大开盘八大轴心价值 完美财富风暴前30套成交送5万装修信息Page 52类别类别日期日期版面或类型版面或类型内容内容搜搜房房网网9 9月月2727日日硬广硬广精装房精装房VIPVIP认筹认筹9 9月月3030日日头版新闻头版新闻精装房精装房VIPVIP认筹认筹1010月月1 1日日1111月月2 2日日硬广硬广精装房精装房VIPVIP认筹信息认筹信息1111月月2 2日日1111月月9 9日日硬广硬广商务酒店式公寓开盘信息商务酒店式公寓开盘信息前前3030套成交送套成交送5 5万装修信息万装修信息9 9月月
43、27271111月月9 9日日软文软文城市轴心八大价值主张城市轴心八大价值主张楼市楼市导读导读1010月月内页内页4p4p以软文的形式突出项目精装修形象和投资概念以软文的形式突出项目精装修形象和投资概念短信短信1010月月6060万条万条认筹、样板房开放和开盘信息认筹、样板房开放和开盘信息民族民族楼市楼市周刊周刊1010月月2323日日1010月月3030日日1/21/2硬广彩色硬广彩色样板房开放样板房开放软文软文万象国际万象国际八大价值主张八大价值主张1111月月6 6日日1111月月1313日日1/21/2硬彩色硬彩色主诉求点：项目盛大开盘主诉求点：项目盛大开盘前前3030套成交送套成交送
44、5 5万装修信息万装修信息八大轴心价值八大轴心价值 完美财富风暴完美财富风暴软文软文万象国际万象国际投资全攻略万象国际万象国际投资全攻略项目阶段性推广项目阶段性推广各阶段营销执行计划各阶段营销执行计划Page 53项目阶段性推广项目阶段性推广各阶段营销执行计划各阶段营销执行计划时间10.1511.1511.912.3112.11.13如家持续销售期如家持续销售期如家返租销售认筹期如家返租销售认筹期精装房开盘销售期精装房开盘销售期销售阶段精装房形象展示及认筹期精装房形象展示及认筹期9.2912.15营销目标营销目标营销策略营销策略广告主题广告主题媒体通路媒体通路活动形式活动形式产品呈现产品呈现销
45、售工作销售工作精精装装房房形形象象展展示示及及认认筹筹期期时间：时间：10月7日目标：目标：项目形象的手段，促成项目精装修房VIP认筹。活动内容活动内容1、提前通过报版广告、短信通知等方式，通知客户酒店管理公司签约信息和万象国际精装房认筹信息；2、现场准备饮料点心等供应，营造良好和谐的现场氛围；3、现场安排好客户的接待及引导，并进行认筹客户的登记和诚意金收取。正式接受咨询客户诚意登记收取VIP诚意金(VIP卡收取人民币￥5,000元，享受开盘5000元抵2万元折扣)营销活动营销活动1威斯汀酒店管理顾问公司签约仪式威斯汀酒店管理顾问公司签约仪式Page 54项目阶段性推广项目阶段性推广各阶段营销
46、执行计划各阶段营销执行计划时间10.1511.1511.912.3112.11.23如家持续销售期如家持续销售期如家返租销售认筹期如家返租销售认筹期精装房开盘销售期精装房开盘销售期销售阶段精装房形象展示及认筹期精装房形象展示及认筹期9.2912.15营销目标营销目标营销策略营销策略广告主题广告主题媒体通路媒体通路活动形式活动形式产品呈现产品呈现销售工作销售工作精精装装房房形形象象展展示示及及认认筹筹期期营销活动营销活动2产品推介会（工行和农行）产品推介会（工行和农行）时间：时间：10月13日和10月14日目的：目的：通过系列对高端客户的点对点进行产品推介，在高端客户群中进行项目形象和价值体系的
47、传播，吸引有意向的诚意客户操作方式：操作方式：由开发商联系本项目按揭银行，邀请按揭银行VIP客户参与本项目的推介会，由我行策划人员向客户介绍项目的整体情况，包括区位、产品、用途、投资回报等，激发客户对本项目的兴趣，将客户吸引至销售中心，成交客户给予特别优惠；Page 55项目阶段性推广项目阶段性推广各阶段营销执行计划各阶段营销执行计划时间10.1511.1511.912.3112.11.23如家持续销售期如家持续销售期如家返租销售认筹期如家返租销售认筹期精装房开盘销售期精装房开盘销售期销售阶段精装房形象展示及认筹期精装房形象展示及认筹期9.2912.15营销目标营销目标营销策略营销策略广告主题
48、广告主题媒体通路媒体通路活动形式活动形式产品呈现产品呈现销售工作销售工作精精装装房房形形象象展展示示及及认认筹筹期期工程进配合工程进配合：9 9.28日前完成售楼处的整改日前完成售楼处的整改项目展示：项目展示：1、推介会物料和礼品准备2、9月28日完成威斯汀酒店管理体系以及委托租赁协议；3、10月23日前确定装修套餐标准；Page 56项目阶段性推广项目阶段性推广各阶段营销执行计划各阶段营销执行计划时间10.1511.1511.912.3112.11.23如家持续销售期如家持续销售期如家返租销售认筹期如家返租销售认筹期精装房开盘销售期精装房开盘销售期销售阶段精装房形象展示及认筹期精装房形象展示
49、及认筹期9.2912.15营销目标营销目标营销策略营销策略广告主题广告主题媒体通路媒体通路活动形式活动形式产品呈现产品呈现销售工作销售工作精精装装房房形形象象展展示示及及认认筹筹期期现场管理：现场管理：项目销售现场销售工作以及保安、保洁全部由本行全权负责和管理，甲方工作人员需全力配合；Page 57项目阶段性推广项目阶段性推广各阶段营销执行计划各阶段营销执行计划时间10.1511.1511.912.3112.11.23如家持续销售期如家持续销售期如家返租销售认筹期如家返租销售认筹期精装房开盘销售期精装房开盘销售期销售阶段精装房形象展示及认筹期精装房形象展示及认筹期9.2912.15营销目标营销
50、目标营销策略营销策略广告主题广告主题媒体通路媒体通路活动形式活动形式产品呈现产品呈现销售工作销售工作精精装装房房开开盘盘销销售售期期1 1、形成开盘强大的轰动效应；、形成开盘强大的轰动效应；2 2、CC栋开盘消化量在栋开盘消化量在5050套以上；套以上；A A栋消化栋消化4545套以上套以上Page 58项目阶段性推广项目阶段性推广各阶段营销执行计划各阶段营销执行计划时间10.1511.1511.912.3112.11.23如家持续销售期如家持续销售期如家返租销售认筹期如家返租销售认筹期精装房开盘销售期精装房开盘销售期销售阶段精装房形象展示及认筹期精装房形象展示及认筹期9.2912.15营销目