生态农业项目商业计划书.pdf

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1、1 普古达生态农业观光园项目计划书 2016 年 3 月 2 目录 PART 1 项目概要 1.1 项目概要 1.2 项目发展目标 PART 2 项目必要性及可行性 2.1 项目的必要性分析 2.1.1 满足生态旅游的需求 2.1.2 满足对有机食品、特色中草药的市场需求 2.1.3 带动当地经济快速发展的需要 2.1.4 增加农民收入带动就业的需要 2.1.5 美化环境改善生态的需要 2.1.6 满足投资多元化的需求 2.2 项目的可行性分析 2.2.1 国家政策的可行性 2.2.2 商业模式的可行性 2.2.3 投资环境的可行性 PART 3 项目市场分析 3.1 国际市场分析和预测（略）

2、 3.2 国内市场分析和预测 3.2.1 中国生态农业旅游的现状 3.2.2 中国生态农业旅游市场细分 3 3.2.3 前景及趋势 3.3 市场主要的机会点 PART 4 产品和服务 4.1 农业产品及服务 4.2 旅游产品及服务 4.3 混合产品及服务 4.4 金融（投资）产品及服务 PART 5 项目园区建设方案 5.1 指导思想和建设原则 5.1.1 指导思想 5.1.2 建设原则 5.2 项目功能 5.3 建设目标和任务（标准、特色、品质） 5.4 项目布局 5.4.1 项目布局主要要素 5.4.2 选择地点 5.5 建设规划 5.5.1 园区主题工程 5.5.2 特色度假城 5.5.

3、3 特色驿馆 5.5.4 休闲娱乐城 5.5.5 农产品交易区 4 5.5.6 生态有机农田 5.5.7 智能温室 5.5.8 生态畜禽养殖场 5.5.9 生态粮、果、蔬保鲜 5.5.10 住宅办公区建设 5.6 生态有机标准基地建设 PART 6 运营模式及赢利点 6.1 运营体制及业务模式 6.1.1 合资公司 6.1.2 股份制公司 6.1.3 普古达公司直营 6.1.3 供应商公司联盟 6.2 营销策略和手段工具 6.2.1 普古达全球度假地供应链 6.2.2 普古达会员购物卡 6.2.3 互联网十高端社区 6.2.4 特许经营权转让交易 6.3 业务和赢利点 6.3.1 品种转让、种

4、苗的销售、代工； 6.3.2 果蔬产品的销售、大健康产品（中草药）的销售； 6.3.3 农业文化创意项目策划、设计以及内容提供； 6.3.4 农业技术的集成、农产品加工技术的解决方案； 5 6.3.5 观光园、农产品品牌的加盟、产业链延伸和价值链的增值； 6.3.6 观光纪念品及特许产品销售； 6.3.7 生态农业会展及旅游团队接待； 6.3.8 生态园区游乐设施； 6.3.9 生态园区物业出租； 6.3.10 农业旅游投资、金融类产品销售、特许经营权出售。 PART 7 组织架构和业务架构 7.1 公司组织架构 7.2 业务架构 7.2.1 投资者招募 7.2.2 生态园区建设 7.2.3

5、生态园区运营 PART 8 投资及资金筹措 8.1 投资估算范围 8.2 投资总额估算 8.3 资金筹措 PART 9 财务及经济评价 9.1 总成本费用估算 9.2 收入估算 9.3 税前及税后利润 9.4 财务盈利能力 PART 10 风险控制 6 10.1 风险分析 10.2 分析控制 PART 11 结论与建议 11.1 结论 11.2 建议与对策 7 PART 1 项目概要 1.1 项目概要 本项目计划书是为普古达公司在中国开展生态农业旅游观光项 目进行的，主要是利用普古达的全球度假概念，在中国兴建生态农业 观光园区，吸引中国城市中产阶层投资、消费。计划书以在北京郊区 建设一个 33

6、0 公顷面积的园区为示范样板，阐述项目的可行性、建设 规划、预期的投资和收益。该项目拟投资 26,040 万元人民币，在两 年内建成集生态农业、旅游为一体的观光园区。该观光园区年运营成 本 12,336 万元，预期收入 22,260 万元，税后利润 7,316 万元。 1.2 项目发展目标 本计划书以生态农业旅游观光园区为载体， 吸引全球投资者关注 中国的生态农业旅游项目，通过股份制公司运营、特许经营权出让等 方式吸收投资人的投资， 并将园区的出产产品和旅游服务作为对投资 人的回报。前期首先建设示范样板园区，通过完善园区建设和经营， 给予投资者可以预期和估算的投资回报价值。 生态农业观光园项目

7、是以现代高科技农业园艺技术为根据， 突出 高新技术的工厂化农业、有机农业、精准农业、景观园艺的要求，把 园区建成集果蔬中药种植、花卉培育、农业休闲旅游体验示范区。凭 借园区区位优势，依靠现代企业经营手段和融资能力，建成外向型种 植养、生产基地，富有生态景观特色的休闲园区，组成生态农业健康 产业链。 有效提高经济、 生态和社会效益， 做到企业增效、 农民增收、 8 政府增税、投资增值。 9 PART 2 项目必要性及可行性 2.1 项目的必要性分析 2.1.1 满足生态旅游的需求 2014 年中国国内旅游人次达 36.11 亿，同比增长 10.67%；国内 旅游总收入达到 30312 亿元，同比

8、增长 15.40%。整体来看，“大众 旅游”趋势更加明显，居民出游意愿和消费水平均有提升，旅游业增 长可期。据国家旅游局初步测算：2015 年接待国内外旅游人数超过 41 亿人次，旅游总收入达 4.13 万亿元。旅游业对全国 GDP 的直接贡 献为 3.32 万亿元，占 GDP 总量比重的 4.88%；综合贡献为 7.34 万亿 元，占 GDP 总量的 10.8%。根据国务院 2014 年公布关于促进旅游业 改革发展的若干意见，到 2020 年，境内旅游总消费额达到 5.5 万亿 元，城乡居民年人均出游 4.5 次，旅游业增加值占国内生产总值的比 重超过 5%。 国内在线旅游网站芒果网发布的2

9、015 年度旅游市场盘点报告 显示，2015 年居民用于旅游消费的金额同比上涨 28.6%。2015 年， 我国居民出游热情持续高涨，年度出游人数同比增长 18%。在 2015 年出游人群结构中，80 后、90 后占比达 65.3%，一年平均出游次数 为 3 次，是所有人群年均出游次数中最高的。 生态农业旅游是经济和社会发展的产物， 是以旅游、 农业、 服务、 文化等主要要素形成的产业系统， 中国最近十年知识经济和数字信息 革命的发展，生态旅游的需求越来越大，以家庭为主的、自驾游方式 的生态旅游已成为旅游的重要形式。 10 根据尼尔森 2016 年 2 月中国消费者研究报告显示，相比于 201

10、4 年，2015 年消费者的消费意愿指数微涨两个百分点至 48，成近四 年来最高。这些数字表明，尽管中国经济在 2015 年增速放缓，仅为 6.9，但消费者的消费欲望不但不受影响还持续上涨。 2.1.2 满足对有机食品、特色中草药的市场需求 2025 年中国中产阶级将达到 5 亿人，届时安全食品需要和养生 需要将被放大（中国有“药食同源”的理论，一部分中国人是将中草 药当做食品的）。最近 10 年间，海外进口食品增长 4.2 倍，年均增 长率达 17.6%。2015 年上半年，我国进口食品 222.3 亿美元，增长 21%，由此看出安全高档的食品市场空间足以支持项目的后续经营。 项目的建成后，

11、将直接为国民提供营养健康的农产品。 2.1.3 带动当地经济快速发展的需要 三农问题（指在广大乡村区域，以种养殖业为主，身份为农民的 生存状态的改善、产业发展以及社会进步问题）一直是困扰中国政府 的大问题，项目以休闲农庄为主要方式，将项目实施所在地发展为特 色经济村庄，该项目初期以千亩级的规模，必然改变当地种植产业结 构、 培养农民的种植技术、 提高农民的收入， 必将带动当地经济发展， 也可以从根本上解决政府的三农问题。 2.1.4 增加农民收入带动就业的需要 11 项目的建成将提高作物的品质和产量，直接扩大农民的收入；生 态农业+旅游复合经营模式， 为当地提供了多种工作机会和就业岗位， 其中

12、一些岗位是需要中高技术及专业的， 农民及其子女通过培训可以 得到高收入的就业岗位， 一些农民可以通过与公司合作转变为农业工 人，参与投资农家乐项目的农民可以得到旅游的分红。以上措施都可 以做到增加农民收入、带动就业。 2.1.5 美化环境改善生态的需要 项目启动还将美化当地环境，造福一方百姓，为当地旅游业增添 新的内容，拉动相关产业的扩大。例如项目采取自然景观与温室工程 相结合的方式，有利于改善土地环境、改善和提高种植技术、节约水 源，同时还能盘活贫瘠和闲置的土地资源，具有改善生态环境的关联 效应。 2.1.6 满足投资多元化的需求 中国目前主要投资渠道不够畅通（地产、股市不景气），大量民 间

13、资本缺少投资通路，传统产业投资回报低，科技行业投资又具有看 不见的风险，民间金融投资也不规范，而生态农业具有商业模式容易 理解、投资回报可以预期等特点，加上中国人对土地农业的投资有着 天生的热忱，所以项目是值得吸引投资者的。 2.2 项目的可行性分析 12 2.2.1 国家政策的可行性 中国是用世界上 7的耕地养活 24人口的国家， 但种植业发展 面临耕地有限，单产难以快速大幅度提高的现实，对农村经济发展贡 献的比重在逐年递减。 中国政府在 21 世纪初就提出：“加快转变经济发展方式，推动 产业结构优化升级； 促进经济增长由主要依靠第二产业带动向依靠第 一，第二、第三产业协同带动转变，由主要依

14、靠增加物质资源消耗向 依靠科技进步、劳动者素质提高、管理创新转变。” 在中共十八大报告中关于农业的论述如下：1）要加大统筹城乡 发展力度，增强农村发展活力，逐步缩小城乡差距，促进城乡共同繁 荣。2）坚持工业反哺农业、城市支持农村和多予少取放活方针，加 大强农惠农富农政策力度，让广大农民平等参与现代化进程、共同分 享现代化成果。3）加快发展现代农业，增强农业综合生产能力，确 保国家粮食安全和重要农产品有效供给。4）坚持把国家基础设施建 设和社会事业发展重点放在农村，深入推进新农村建设和扶贫开发， 全面改善农村生产生活条件。5）着力促进农民增收，保持农民收入 持续较快增长。坚持和完善农村基本经营制

15、度，依法维护农民土地承 包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权，壮大集体经济实力，发 展多种形式规模经营，构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合 的新型农业经营体系。6）加快完善城乡发展一体化体制机制，着力 在城乡规划、基础设施、公共服务等方面推进一体化，促进城乡要素 平等交换和公共资源均衡配置， 形成以工促农、 以城带乡、 工农互惠、 13 城乡一体的新型工农、城乡关系。 近年中国经济进入新常态， GDP 增长放缓， 国家急需要拉动内需， 农村基础建设、“大食物”也要大力扶持（肉蛋奶畜牧业）也成为一 个主要方向。 由此判断，推进生态农业建设是完全符合国家政策方向的。 2.2.2 经营模式的

16、可行性 对地方政府而言，本项目的经营模式有一下特色： 1.属于生态农业+旅游循环经济，同时拉动以农业种植为主的相 关产业快速发展。将成为地方政府可持续增长的后续产业之一。 2.本项目以优化产业结构为核心，从整合资源入手，从而推进农 业产业和产品结构调整，向市场推出生态绿色食品和旅游产品，从而 推进由大变强，推进企业总体素质，提高核心竞争力，建设资源节约 型、环境友好型，明显提高资源利用率，为农民创造良好的生活与工 作环境，为子孙后代留下蓝天绿地。 3.本项目以转变经济增长方式、提高经济增长质量、提高产业层 次为目的；以增强产业集约能力，建立以市场为导向的生态农业发展 战略。 对投资者而言，本项

17、目的可操作性在于： 1.可靠的收益回报项目。本项目属于长期稳定的投资项目，只要 农产品正常产出、游客前来度假消费就可形成现金流。 2.项目回报形式的多样化。投资者可以享有生态产品、也可以按 14 产品销售分红，还可以按投资享有利润回报。 2.2.3 投资环境的可行性 该项目整合当地资源，促进了生态农业的的良性循环，顺应人 们对生态食品和生态环境的需求。 以整合生态农业为支撑，以开发建设农村观光旅游区为动力， 促进生态农业产业化经营与第三产业的链接， 直接促进了新型生态乡 村的建设，推进了以美丽中国为主题的新农村建设。 开发生态旅游项目及相关产业，倡导环保理念，发展循环经济， 充分挖掘土地潜力，

18、有利于土地价值综合提升。 丰富的资源带来勃勃商机，在生态经济的辐射作用下，消费群 体和消费量增长，形成良性循环的生态产业链，提升产业经济的附加 值，带动相关行业向产业化经营目标发展，促使社会效益、经济效益 和农民增收同步提高。 通过对生态效益、社会效益和经济效益的综合评价，此项目投 资环境都是有利于项目操作和运营的。 15 PART 3 项目市场分析 3.1 国际市场分析和预测 因中国消费者与国外饮食习惯和消费习惯相差较大， 且国外生态 农业旅游暂时无法影响到中国人的日常生活，故此在这里不做分析。 3.2 国内市场分析和预测 3.2.1 中国生态农业旅游的现状 与中国旅游呈现的勃勃生机相比，生

19、态农业虽然前景良好，但是 缺少市场的推广。这主要源于生态农业的规模仍然较小。国内生态农 业园类似 20 年前的中国房地产企业，基本呈现“小、散、差”的特 点，多是以私人企业和个人投资为主的。投资者大多数为外行，国内 长期从事生态农庄经营与研究的人极少， 无法真正建造一个适应自己 资金能力，又有市场，后续盈利能力好的生态农庄。投资项目中有 30%-60%的项目在经营中没有效益，造成资金浪费大，生产力差。部 分农庄追去景观效果，景点设施投资过大，造成资金的严重浪费，甚 至形成烂尾农庄。没有产业化经营的概念或农庄经营困难，没有产业 化经营项目， 收入不稳定， 效益低， 难持久。 不少项目没有事先规划

20、， 或者规划者没有农庄生产经营的经验，只是以场地来规划项目，而不 是根据市场和个人资金和特点来选择项目， 再根据场地的特点进行规 划设计，布局混乱，造成资金的无效使用。 而政府规划的项目基本是以招商形式为主的，提出概念后，给出 政策招揽企业进驻，由于政府无法提供后续经营和市场方面的支持， 入驻园区的企业只能凭自我能力发展，园区总体效益无法保证。加上 16 农业和旅游在中国是分部门管理，两者很难自觉结合到一起，资源整 合的能力是较弱的。 3.2.2 中国生态农业旅游市场细分 1）高端市场。目前生态农业趋于多元化，中高档生态农业园前景看 好。 以华彬集团的绿色生态园为例， 已经是高端地产的另外一种

21、表现。 国内知名的地产商已经纷纷看好健康+这一概念，力求以品牌优势进 入这个市场。 2）中档市场。是竞争较为激烈的市场，也是利润和份额最大的市场。 生态农业与观光是现代农业发展的一种新思路， 属于农业生产的一种 体制创新，是由生态农业、园林绿化与生态旅游很自然结合起来，形 成的一类独具特色的产业示范园。伴随着社会的发展，已成为全球经 济发展中势头最强劲和规模日趋强大的产业， 且被誉之为 “无烟工业” 和“朝阳产业”。旅游在中国人民中的普及无疑是顺应社会的趋势。 随着中国经济发展，城市化进程的加快，生活水平的提高，使得人们 的消费结构发生了变化，人们有充足的闲暇时间从事户外活动，这就 使得农业旅

22、游园区有着充足的客源保障。目前全国有各类旅游景区 2 万多家，意味着这些景区只要肯于整合资源，都能做出各具特色的生 态农业项目。 3）低端市场。以个人和中小企业投资的分散经营的市场。2015 年全 国农家乐已超 150 万家，规模以上休闲农业园区超过 2 万家，年接待 游客人数超过 6 亿人次，营业收入超过 1500 亿元，带动 1500 万农民 17 受益。 3.2.3 中国生态农业和旅游前景及趋势 1）产业资本化更加明显。骨干企业通过与金融资本联合或并购，在 拓展市场的同时也在向类地产方向做准备。 2）生态农业文化推广进入快车道。各类生态农产品的销售、农业园 众筹、农业旅游等让消费者更多认

23、识，给市场注入更多元素。 3）生态农业差异化更加明显。随着消费用户对生态农业的认知和参 与，企业在经营和发展上的步伐加快，优秀企业特色品种不断出现。 4）生态健康产业集群发展初具规模。通过优秀地产企业和政府的合 作，健康旅游、健康养生等概念发展模式初具规模，优秀的健康农业 品牌已经出现。 5）企业的经营优势与地方资源优势不断融合。原本靠近沿海发达地 区的地产企业、医药健康企业等开始向内陆寻找合作的资源，以旅游 资源优势明显的区域更受青睐。 6）生态农业运营更加专业化。由于城市消费者对生态农业的需求， 导致后续的准入门槛提高，健康+农业+旅游的跨界经营，使得专业化 程度不断加深。 7）地方特色或

24、产品特色将是市场的主流品牌。伴随经营企业的成熟 和消费者的培育， 生态健康农业对地域文化和产品文化的依赖逐步突 出。企业品牌必须和地域及产品相互捆绑。 18 3.3 市场主要的机会点 1）资本方进入农村市场和旅游市场的机会。由于地方政府希望引进 资金调整农业产业布局和种植品种结构， 资本有可能与地方政府达成 一致，通过购买土地和土地流转的方式得到土地的经营权和使用权， 继而对当地农业资源加以利用和开发。 2）技术方进入农村市场和旅游市场的机会。农业产业的升级必须依 靠先进技术，地方政府和农民都欢迎企业以技术合作方式下乡，尤其 欢迎以产供销一条龙形式出现的合作方。智慧农业、农村电商、智慧 旅游等

25、技术型企业在农村都大有作为。 3）资源整合方进入农村和旅游市场的机会。资源整合方带给地方的 是先进的理念和跨界融合的能力。 中国许多地方已经出现以资源整合 能力介入生态农业旅游的先例， 如与农民合作兴建异域风情的乡村小 镇、接待城市居民到乡村度假的民宿短租等。 19 PART 4 产品和服务 4.1 农业产品及服务 产品主要指高附加值的花卉、果蔬、中药材、有机杂粮、有机主 粮等产品。目前中药材有铁皮石斛、灵芝、百合、辣木、牛大力、金 线莲可以选择种植，花卉有蝴蝶兰、郁金香、玫瑰可以种植，果蔬有 西红柿、白玉苦瓜、彩色甜椒、水果玉米、水果黄瓜、大樱桃、蓝莓、 葡萄、草莓、莲雾、番石榴等可以种植。

26、 服务指通过栽种的农作物延伸出来的。包括： 私人定植 产品众筹 有机领养 农产品预售 其他方式的服务 4.2 旅游产品及服务 旅游产品及服务形式多样， 主要结合当地特色民俗来设计、 策划， 包括农家乐、生态观光园门票、花卉主题公园、种植园采摘、水上娱 乐、捕鱼垂钓、温泉洗浴、野外捕猎等。 4.3 混合产品及服务 由于生态农业观光属于复合型产品，产品与旅游相互融合，在此 以北京周边资源为例，提出六大类各具特色的生态观光项目，项目主 20 体功能如下： 景区旅游 河道湖泊 历史古迹 滩涂湿地 夏泳冬滑 捕鱼垂钓 游艇观湖景 庙宇道观 历史遗迹 芦苇荡探险 湿地观光 坑塘垂钓 民俗表演 药浴 果浴

27、花瓣浴 亲亲浴 推拿按摩 泥疗磁疗 足疗 儿童戏水池 水床 漩涡池 水疗 瑜伽馆 露天连环浴 中医理疗 嬉水 温泉水疗 体验自然温泉 21 狩猎野兔 观光农业 果菜采摘 私家果园 住 宿 餐 饮 娱 乐 休 闲 商 务 论 坛 观光农业 民俗风情 情景表演 品味生态食品 体验自然生态 生态驿馆 明清驿馆 庄园驿馆 特色驿馆 种禽交易 种畜交易 籽种交易 生态肉禽蛋 保鲜生态果菜 保鲜生态稻玉米 农产品交易中心 路边景观 经济作物景观带 农作物景观园 满族歌舞 摸鱼抓蟹 放牧拣蛋 生态畜禽 生态农业 22 4.4 金融（投资）产品及服务 4.4.1 项目众筹 包括土地经营权众筹、产品众筹、公益项

28、目众筹等，给予参与人 （投资人）一定比例的回报。 4.4.2 合伙投资 将项目独立包装，进行股权招募。 4.4.3 度假产品购买 发售会员卡，将不同种类的度假产品打包，会员购买后可享有分 期或多人次的度假消费。 23 PART 5 项目园区建设方案 5.1 指导思想和建设原则 5.1.1 指导思想 指导思想。 生态农业观光园项目的总体布局指导思想是以现代高 科技农业园艺技术为根据，突出高新技术的工厂化农业、有机农业、 精准农业、 景观园艺的要求， 把园区建成集果蔬中药种植、 花卉培育、 农业休闲旅游体验示范区。凭借园区区位优势，依靠现代企业经营手 段和融资能力，建成外向型种植养、生产基地，富有

29、生态景观特色的 休闲园区，组成生态农业健康产业链。有效提高经济、生态和社会效 益，做到企业增效、农民增收、政府增税、投资增值。 5.1.2 建设原则 经济效益、生态效益相结合。 从实际出发，因地制宜。 统筹规划，合理布局，综合开发。 集约化、基地化、市场化发展。 5.2 项目功能 5.2.1 中国生态农业旅游度假领先区 六大地区板块构成中国最具产业规模的生态农业连锁品牌园区。 5.2.2 生态农业投资和管理平台 将农业+旅游产业转变为可投资的和金融类服务。 24 5.2.3 现代农业技术培训科普基地 为农民提供技术培训和服务， 为市民提供农业科普服务的学习交 流基地。 5.2.4 现代农业嘉年

30、华品牌服务平台 提供并整合农业展览展示、交易、物流等供应商输出服务。举办 生态主题嘉年华展会，吸引客流。 5.2.5 农业循环经济示范园 形成有机循环种植体系，解决生物肥料、垃圾处理、土壤改良等 传统农业无法克服的问题。 5.2.6 高品质、高价值农产品作物销售平台 按照 GAP、HACCP、有机产品（绿色）产品认证体系生产和销售。 产品经过 FDA 标准认证。 5.3 建设目标和任务（标准、特色、品质） 1）建成现代花卉、中药、果蔬种植的孵化器。以园区为依托，连接 企业户农户，开创农业种植的新模式，带动当地花卉、特色农产品、 中药材种植业进入现代化、规模化、设施化行列。 2）建成有机与绿色果

31、蔬、中药材的栽培示范基地，应用设施技术生 产有机、绿色的产品作物，通过生产开拓，打造有机绿色品牌，使其 跻身国内顶级有机绿色产品市场。 3）建成中国生态农业观光基地，建立优质观光旅游企业，形成优秀 的观光旅游品牌，将地方资源优势转化为产品优势、服务优势、经济 25 优势。 4）建成国内一流的休闲农业及花卉观光旅游地。通过主题公园、生 态谷、农庄，使人们领略自然田园风光，品味生态健康文化，充分展 现人与自然的和谐理念。 5.4 项目布局 5.4.1 项目布局的主要要素 1）城市人口 2）消费能力 3）交通条件 4）政府土地及招商政策（经营权、使用权、税收优惠） 5）劳动力来源及素质 6）自然环境

32、 5.4.2 选择地点 以北京为例，选择顺义、大兴、通州等自驾车程两小时以内的地 区。 北京以外的地区，选择靠近经济发达城市或旅游城市、自然环境 优良、种植环境尚可、有农业养殖业基础及旅游资源的地方。具体选 址需要通过调研和项目建设分析。 5.5 建设规划 26 以下为示范样板项目建设的模拟案例。 以一个带有湖泊水面、有地热温泉的生态农业旅游区为例。项目 用地 5000 亩（333 公顷），建设总投资 26,040 万元。 5.5.1 园区主体工程 1）湖泊及周边的利用。 湖泊可养鱼，可年产淡水鱼虾，利用湖面放鸭。 湖侧设置钓鱼台，可容纳百人垂钓。设置趸船、浮码头，停放各 类游艇、游船。 湖的

33、一端建设游乐场，主要功能有环湖电动车、蒸汽小火车、戏 水乐园、激流勇进、植物迷宫、水面蹦床及其他娱乐运动器材。 设置观赏亭台、种植花草乔木、引养各种鸟类，湖边种植花草乔 木和绿化林同时设置园艺甬道，建设格调自然生态。 修建景区道路，绕湖游配备电动摆渡车。 2）功能服务区景观建筑构物： 植物景区广场（含标志性植物雕塑）。 在水深适中处建设露天浴场一座（设有更衣淋浴）。夏泳冬滑， 岸边设置捕鱼码头一座让游人尽享湖水捕鱼的乐趣。 3）建造温泉度假村：配套建设温泉深井一口、室外过廊套环式 温泉池、湿地温泉水上瑜伽馆、温泉水疗中心。 4）特色驿馆：自然生态宾馆、庄家院驿馆、明清驿馆。 27 5.5.2

34、地热温泉度假城 近年来，温泉经济日渐兴起，温泉旅游开发的热潮也渐渐在全国 形成，以露天温泉为特色的第三代温泉产品较为普遍，旅游功能由单 纯的医疗和疗养旅游发展为观光度假、康体休闲、商务会议、娱乐、 休疗养等多种功能。 露天温泉特色、整体环境、温泉医疗功能；户外观光娱乐型和综 合型温泉旅游地是两大游客喜好的温泉旅游地类型。 以文化和休闲娱 乐为特色的第四代产品逐渐深入人心，发展潜力大。 1）过廊套环式温泉池：景区温泉是稀缺资源，以适应各类群体 打造泉池特色，应着重创意景色、格调和造型打造。泡池区用火山岩 石和热带雨林植物做景观装饰。开设天然温泉浴池、药浴池（以种植 的中药为基础， 结合中医针灸、

35、 推拿、 按摩等形成特色生态水疗。 如： 药疗磁疗 SPA、浴盐按摩 SPA 等）、花瓣池、水果池、亲亲鱼疗池、 古井温泉池、儿童戏水池等。 2）温泉水疗中心：框架结构，开设大型水疗消闲中心，提供集 中、港、泰式和香熏按摩、美容美甲、五花八门特色水疗池，如：高 温按摩池、脚底按摩池、漩涡池、针浴、水床、浮浴、站浴、冰水池、 维其浴、儿童池、特色鱼疗池、高温干/湿蒸气房、特色低温干蒸房 等，为游客洗涤身心疲惫。 5.5.3 特色驿馆 28 1）生态宾馆：建筑 4 层框架结构，建筑风格突出自然生态，集 住宿、餐饮、娱乐、休闲于一体。 2）庄家院驿馆：以入住农户为主体建筑,单层北京平砖混结构， 四合

36、院格局。 3）明清驿馆：以明清驿馆旧貌，设置成电影新龙门客栈样 式，均为一层砖混结构，有明清服装供游客打扮拍照。 5.5.4 休闲娱乐城 框架结构，特设豪华 VIP 房、麻将房、多功能商务房，供客享用 中西日韩式特色美食之餐饮区、自助健康水果吧、自助饮料吧，迷你 私人影吧、网吧、英式桌球、开放式多功能电影厅、氧气吧、露天休 息吧、聊天区、模拟游戏机、跳舞机、塔罗牌、德州扑克等个性化的 娱乐空间，吃喝玩乐尽在其中。 5.5.5 农产品交易区 农副产品市场，向游人提供生态的大米、杂粮、蔬菜、水果；生 态畜禽肉、蛋；生态水产品。生态食品检测中心监督生态食品质量、 以维护消费者的利益、维护生态食品信誉

37、。在任何时间、季节都可享 用生态食品的乐趣。 生态农产品市场建筑为单层、钢构轻钢结构。 5.5.6 生态有机农田 29 改造生态有机稻田、旱田，种植生态有机水稻、玉米及杂粮；改 造生态蔬菜园、 果园， 利用生态有机水； 肥料选择以畜、 禽粪为主 （氮、 钾），磷肥为辅。种子选择抗病力强、耐有机肥、营养价值高口感好 产量较高的品种。选择低毒无公害的生物农药或采用电子激光杀虫。 5.5.7 智能温室 建造用于种植花卉、中药等高经济附加值的智能控制温室。 5.5.8 生态畜、禽养殖场 生态养鸭场、 生态养鸡场、 生态养猪场、 饲料加工厂、 有机肥厂。 放牧猪、鸡及自然生青饲料地（荒草地），域内放养野

38、兔，供冬 季狩猎。 5.5.9 生态粮、果、菜保鲜 建设地下储备保鲜库，以冬季采集湖冰作为夏季冷藏的辅助手 段。保鲜仓库按不同湿度、温度要求实行恒温、恒湿控制保鲜。让人 们反季吃到新鲜的粮食、水果和蔬菜，且价值相当可观的。 5.5.10 住宅办公区建设 规划当地农户入住，负责农作物种植、栽培，其余负责绿化及市 政设施服务。采用私建公助的原则。 5.6 生态农业有机标准基地建设 30 有机农业生产在标准、技术、管理诸方面都区别于常规农业，基 地建设要强调以下几方面内容。 5.6.1 选择理想农业用地 有机农业是一种农业生产模式， 故原则上所有能进行常规农业生 产的地方都可进行有机农业生产基地建设

39、。有机农业生产强调转换 期，通过生产管理方 式的转换来恢复农业生态系统的活力，降低土 壤的农残含量， 而非强求首先要有一个非常清洁的、 偏远的生产环境。 因此，有机生产基地的环境质量要求就是常规农 业生产的国家标准 的相关要求，这样，在选择基地时，只要按照农田灌溉水质标准 GB 5084-92和土壤环境质量标准GB 15618-1995检测灌溉用 水和田块土壤质量（尤其是怀疑水、土受到污染时），水质要达到相 应种植作物的水质标准，土壤至少要达到二级标准即可。在周围存在 潜在的大气污染源的情况下，要按照保护农作物的大气污染物最高 允许浓度GB 9137-88对大气质量进行监测。对于水产养殖，水质

40、 要求比较高，要按照渔业水质标准 GB 11607进行养殖水面的水 质检测。 选择的基地，田块要相对集中连片，并充分考虑周边环境对基地 产生的潜在的影响， 要远离明显的污染源如化工厂、 水泥厂、 石灰厂、 矿厂、交通要道等，也要尽量减少相邻常规地块对有机地块的影响， 如水的流入和施用农用化学品对有机地块的影响等， 设立明显的缓冲 隔离带（根据美国 OCIA 认证标准的规定，需要建立 8m 宽的缓冲带）。 另外对于基地的农田基本建设状况，产品特色，劳动力资源，农民的 31 生产技术，交通运输情况也要加以考虑。选择产品知名度高，农民生 产技术强，文化教育良好的地区作为有机生产基地，有机转换可顺利

41、进行，并实现产品的有机与优质相结合，产生良好的经济效益。 野生植物的有机农业开发，基地必须选择在近三年内没有受到任 何禁用物质污染的区域和非生态敏感的区域。 5.6.2 进行科学规划 有机农业开发的一个重要特征是将企业化的管理方式应用到农业 生产中来，因此对选择好的基地或决定转换的基地，非常重要的工作 是对其进行因地制宜的规划。 规划整体设计上要以生态工程的原理为 指导，参照我国生态农业中成功的农业生态工程的模式，规划设计符 合当地自然、社会、环境条件的有机农业生态工程系统；在具体细节 上要决定基地的主要种植作物， 品种选择， 作物轮作计划， 土壤培肥、 病虫草害防治措施，基地生态保护与景观建

42、设，基地将采取的管理与 运作形式如公司+农户、公司反租倒包农民土地、公司租赁经营、农 民以专业协会或合作社的形式组织生产等， 基地建设的保障措施如组 织领导、技术资金保障，产品的营销方案等都要全面策划。通过制定 规划，明确有机生产的目标，发展的规模与速度，保障有机生产的成 功进行。 5.6.3 组织人员培训 有机农业是对现代常规农业的挑战，是一种劳动、知识与技术集 约型的农业，有机农业生态工程牵涉的技术面更广，因此使农业生产 技术人员与生产人员了解并掌握有 机农业的生产原理与生产技术、 32 掌握有机农业生态工程建设的原理与方法是有机农业成功开发的关 键。 因此必须由有机农业专家和生态工程专家

43、以及相应种植、 养殖 领 域的专家在基地召集与有机农业生产、加工相关的技术人员、生产人 员进行包括标准、技术、管理、销售在内的全方位的培训。只有当生 产者确实具备了有机生产和生态工程的意识， 消除了对有机农业的误 解，并掌握了相应的技术后，基地建设才能顺利进行。经验表明，有 机生产的成功转换，首先在于生产者的意识与思想观念的转换，当他 们能够摆脱常规生产的思路， 用有机农业的原理与技术方法来指导生 产行为时，有机农业转换就离成功不远。因此，有机基地建设一定要 重视对生产者的培训和技术人才的培养。 5.6.4 建立质量控制体系 建立良好的内部质量控制体系是有机认证对生产基地的基本要 求。内部质量

44、控制是指生产基地本身采取的保证质量的措施，其实也 就是一种诚信的保证， 每个生产基地只依赖于每年一次的有机检查来 控制质量是远远不够的，如果缺乏诚信，有机生产的质量就得不到保 证。内部控制包括两个部分，一是要建立起质量管理体系，即建立从 主要负责人至管理人员，再至生产人员代表的质量管理小组，要制定 基地的生产管理方案，监督基地的生产过程严格遵守有机生产标准， 与农户签订相应的质量保证合同与产品收购合同等； 再则是基地必须 建立完整的质量跟踪审查体系，也即文档记录体系，通过基地地块分 布图、田块种植历史、农事日记、详细的投入、产出、贮藏、运输、 销售记录，产品标贴、产品批号来保证能从终产品追踪到

45、作物的生产 33 地块，从而保证产品有机质量的完整性。跟踪审查文档记录同时还有 助于生产者制定良好的生产管理计划。对于小农户认证，除做好文档 记录外，还要求生产者彼此相邻，种植作物与农事操作必须统一，使 用同样的投入物质，产品统一加工和销售，要有内部检查员，并制定 违反标准的惩罚制度等。那些通过 ISO9000、ISO14000、HACCP 认证 的企业，有机生产、加工的内部质量管理体系比较容易建立，因它们 的要求有很大的相似之处。借助互联网，实施视频监控、电子感应、 条码追踪、卫星定位、检验检疫、数据档案等技术，保证有机出品物 从田间到餐桌的安全可靠。 5.6.5 专业化公司运作 以往有机农

46、业大多是公司+农户为主的方式运作。中间环节不可 控的因素很多，如果其中某个环节出现问题，可能导致有机产品完全 作废。现代有机农业更多依靠的是专业化组织的公司操作，除农村专 业合作社之外， 从事有机农业运营的公司更有实力掌控有机农业的品 质。只有当有机生产、加工、包装、运输、仓储、售后等各个环节的 都具备可控、可追溯的能力，有机农业的意义才能真正实现。 34 PART 6 运营模式及赢利点 6.1 运营体制及业务模式 6.1.1 合资公司 指为进入市场或争取投资进入而选择的运营方式。例如以普古 达与某国企合资成立公司，由对方控股，然后以合资公司名义可以争 取政府基金或银行贷款。 例如生态农业旅游

47、项目可以包装为城镇化建 设项目，这样就可以合资公司出面，以采取 PPP 模式与政府合作。 6.1.2 股份制公司 股份制公司是吸收个人投资的方式。因股份制公司机制成熟、规 范，可以回避许多投资效益不佳导致的后果。股份制公司的优势在于 可以根据项目和地点设立多家公司， 在彼此需要进行关联和切割的时 候，可通过财务手段相机处理。 6.1.3 普古达直营公司 普古达在中国有三家公司， 分别为普古达(北京)休闲俱乐部有限 公司、上海普古达休闲俱乐部有限公司、广州普古达度假中心有限公 司，理论上各公司可以独立开展业务。考虑地方政府需要有税收，会 要求在项目的所在地成立普古达分公司。 6.1.4 供应商公

48、司联盟 普古达可以与供应商结成联盟， 以联盟方式共同开发项目以减轻 35 建设资金的负担，尤其是用“以大带小”（普古达给供应商做大工程 项目，其他普古达小工程由供应商垫资）模式可以减轻资金的压力。 普古达可以将生态园区有机产品推送到电商平台， 通过知名电商 （京东、天猫、1 号店、坨坨公社、本来生活等）对外销售。 6.2 营销策略和手段工具 6.2.1 普古达全球度假地供应链。 建立普古达全球度假地供应池，即将全球度假地项目集中打包 给会员，会员根据不同的档次金额购买打包的服务，在供应池内自助 选择度假项目。度假地供应池可以通过官方网站形式上线，接受会员 的预定和购买。 会员在供应池选择消费的

49、情况通过后端系统让普古达 总部和各地项目终端得知，再对各度假地项目给予分账。普古达总部 定期推出一些特价项目供会员选择，起到拉动流量和引发关注的作 用。 6.2.2 普古达会员购物卡。 普古达各地度假项目纳入总部统一管理，会员凭会员专享购物卡 即可在度假地消费并享有普古达给予的折扣。 普古达会员也可以通过 电商网络购买普古达生态园区农产品，即“园区-会员”的营销模式。 6.2.3 互联网十高端社区。 消除不必要流程损耗、优化二次利润分配、提升消费体验，是互 36 联网社区销售的特点。 普古达生态农业园区对社区互联网销售最大的 优势是源头控制、品质保证、生鲜直采。普古达生态园区产品已方面 可以通过包装设计提高产品的价值感，另一方面可以通过安全认证、 冷链配送、可追溯数据等迎合高端社区消费者的需要。 基本可采用“园区社区商超”对接、“园区-电商-社区”对接 的方式。普古达园区产品的价值在于：新鲜（直采直供、冷链、食在 当季、食在当区、接受预售）；安全（全程可追溯、流通环节少、出 产透明化、消费有保险），互联网+社区销售需要打通社区实体店代 销合作、用户到实体店自提这两个关键环节。 6.2.4 特许经营权转让、交易。 其模式为公司注册产品及服务商标，并负责产品的生产，将经营 权转让给对产品项目感兴趣