《滨江集团：2020年年度报告.PDF》由会员分享，可在线阅读，更多相关《滨江集团：2020年年度报告.PDF（249页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、杭州滨江房产集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 1 杭州滨江房产集团股份有限公司杭州滨江房产集团股份有限公司 2020 年年度报告年年度报告 2021 年年 04 月月 杭州滨江房产集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真 实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连 带的法律责任带的法律责任。 公司负责人
2、戚金兴、主管会计工作负责人沈伟东及会计机构负责人公司负责人戚金兴、主管会计工作负责人沈伟东及会计机构负责人(会计主会计主 管人员管人员)张羽声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。张羽声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者 的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第公司需遵守深圳证券交易
3、所行业信息披露指引第 3 号号上市公司从事房上市公司从事房 地产业务的披露要求地产业务的披露要求 一、政策风险：公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到国一、政策风险：公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到国 家宏观调控政策影响较大。二、业务经营风险：房地产项目开发周期长，投资家宏观调控政策影响较大。二、业务经营风险：房地产项目开发周期长，投资 大，涉及相关行大，涉及相关行业广，合作单位多，同时要经过多个政府部门的审批和监管。业广，合作单位多，同时要经过多个政府部门的审批和监管。 如果项目的某个开发环节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延如果项目的某个开发环节出现问
4、题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延 长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现，并可能导致开发成本提长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现，并可能导致开发成本提 高或者对项目的进度造成不利的影响。三、跨区域经营风险：在公司跨区域经高或者对项目的进度造成不利的影响。三、跨区域经营风险：在公司跨区域经 营发展过程中，如果内部的管理体系、项目管理制度、人力资源储备等方面不营发展过程中，如果内部的管理体系、项目管理制度、人力资源储备等方面不 能满足公司发展的要求，公司将面临一定的跨区域经营风险。能满足公司发展的要求，公司将面临一定的跨区域经营风险。 公司经本次董事会审议通过的利润分配
5、预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 3111443890 股股为基数，为基数， 向全体股东每向全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 2.26 元（含税） ，送红股元（含税） ，送红股 0 股（含税） ，不以公股（含税） ，不以公 积金转增股本。积金转增股本。 杭州滨江房产集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 3 目录目录 第一节 重要提示、目录和释义 . 2 第二节 公司简介和主要财务指标. 5 第三节 公司业务概要 . 9 第四节 经营情况讨论与分析 . 14 第五节 重要事项 . 46 第六节 股份变动及股东情况 . 64 第七节 优先股相关情况. 69
6、 第八节 可转换公司债券相关情况. 70 第九节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 . 71 第十节 公司治理 . 78 第十一节 公司债券相关情况 . 83 第十二节 财务报告 . 87 第十三节 备查文件目录. 249 杭州滨江房产集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司、滨江集团 指 杭州滨江房产集团股份有限公司 报告期 指 2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日的会计期间 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 公司法 指 中华人民共和国公司法 证券法 指 中华人民共和国证券法 公司章程 指 杭州滨江房产集
7、团股份有限公司章程 滨江控股公司 指 杭州滨江投资控股有限公司，本公司控股股东 杭州滨江房产集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 滨江集团 股票代码 002244 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 杭州滨江房产集团股份有限公司 公司的中文简称 滨江集团 公司的外文名称（如有） Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.,Ltd 公司的外文名称缩写（如有） Binjiang Group 公司的法定代表人 戚金兴 注册地址 浙江省杭州市庆春
8、东路 38 号 注册地址的邮政编码 310016 办公地址 浙江省杭州市庆春东路 38 号 办公地址的邮政编码 310016 公司网址 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 李渊 李耿瑾 联系地址 浙江省杭州市庆春东路 38 号 浙江省杭州市庆春东路 38 号 电话 0571-86987771 0571-86987771 传真 0571-86987779 0571-86987779 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 证券时报 、 上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置
9、地点 公司董事会办公室 杭州滨江房产集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 6 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 91330000719577660B 公司上市以来主营业务的变化情况（如 有） 无变更 历次控股股东的变更情况（如有） 无变更 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 杭州市钱江路 1366 号华润大厦 B 座 27F 签字会计师姓名 蒋舒媚 沈祥红 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、
10、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2020 年 2019 年 本年比上年增减 2018 年 营业收入（元） 28,596,799,809.91 24,954,503,284.58 14.60% 21,115,474,506.44 归属于上市公司股东的净利润 （元） 2,327,645,169.99 1,631,223,106.02 42.69% 1,217,015,452.00 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润（元） 2,127,464,335.79 1,602,727,686.05 32.74% 1,218,69
11、8,617.25 经营活动产生的现金流量净额 （元） -3,157,140,189.27 2,621,124,242.81 -220.45% -13,940,192,250.47 基本每股收益（元/股） 0.75 0.52 44.23% 0.39 稀释每股收益（元/股） 0.75 0.52 44.23% 0.39 加权平均净资产收益率 13.32% 10.22% 3.10% 8.26% 2020 年末 2019 年末 本年末比上年末增减 2018 年末 总资产（元） 172,015,527,939.37 129,625,352,488.97 32.70% 87,552,256,713.71 归
12、属于上市公司股东的净资产 （元） 18,369,349,965.90 16,567,369,192.66 10.88% 15,261,084,455.96 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值， 且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确 定性 杭州滨江房产集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 7 是 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 是 否 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况则披露的财务报告中净利润和
13、净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 3,780,652,296.11 6,526,692,247.65 2,592,486,549.58 15
14、,696,968,716.57 归属于上市公司股东的净利润 277,696,118.65 587,537,314.80 23,482,268.11 1,438,929,468.43 归属于上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润 273,565,145.23 452,171,576.48 27,807,410.45 1,373,920,203.63 经营活动产生的现金流量净额 -2,546,048,029.66 4,130,286,112.25 -6,287,358,713.94 1,545,980,442.08 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差
15、异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2020 年金额 2019 年金额 2018 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 126,141,436.37 -5,695,183.83 -318,630.10 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家 统一标准定额或定量享受的政府补助除外） 3,645,337.75 2,930,530.34 10,131,246.71 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 16,499,448.74 70,509,222.11 -7,047,264.37 委托
16、他人投资或管理资产的损益 1,149,005.94 -11,822,727.33 3,934,424.09 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交 易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融 150,595,484.74 24,702,066.81 9,081,165.96 杭州滨江房产集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 8 负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、 衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权 投资取得的投资收益 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -37,741,581.12 -15,321,686.38 -4,496,
17、422.54 其他符合非经常性损益定义的损益项目 1,199,709.39 3,259.68 减：所得税影响额 69,617,936.26 18,270,200.09 4,091,140.75 少数股东权益影响额（税后） -8,309,928.65 18,539,861.34 8,876,544.25 合计 200,180,834.20 28,495,419.97 -1,683,165.25 - 对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目， 以及把 公 开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定
18、为经常性损益的项目， 应 说明原因 适用 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益 项目界定为经常性损益的项目的情形。 杭州滨江房产集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 9 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 自1996年公司成立以来，公司一直从事房地产开发及其延伸业务的经营，致力于成为一家具有自身独 特优势的专业的房地产开发企业，商品住宅的开发和建设是目前最主要的经营业务。2020年，通过全体滨 江人的共同努力， 各项工作顺利推进。 公司全年销售额1
19、363.6亿元， 同比增长21.7%， 根据克尔瑞统计数据， 公司位列行业销售排名第27位，行业影响力、市场带动力不断提高。 2020年度公司取得良好的经营业绩， 报告期内大江名筑、翡翠江南、江南名府、平湖万家花城兴和苑、未来海岸、义乌滨江壹品、温岭铂金海 岸北苑、同协金座、义乌锦绣之城、诺德学府、十里春晓、卧城印象、平湖万家花城万和苑等项目交付结 转，实现营业收入285.97亿元，实现归母净利润23.28亿元，分别较上年同期增长14.6%和42.7%。 报告期内，公司荣获由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三 家研究机构共同发布的2020中国房地产综合实力百强
20、企业第24位，较上年提升1位，其中融资能力和盈利 性均位列全国top10 ，荣获“中国民营企业500强”“浙江省百强企业”、“浙江省服务业百强企业”、“2020长三 角服务业企业100强”、 “2020年度中国房企人力资本价值排行前三甲”、 “杭州市抗击新冠肺炎疫情先进集体” 等品牌荣誉。 在今后发展中，公司将继续秉承“让老百姓都能住上一套好房子”的理念，不断提高社会的认可度、行 业的影响力、业主的美誉度和员工的满意度，为千家万户创造安居乐业的理想栖息地并成为消费者心中值 得信赖的著名房地产品牌。 二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况
21、 主要资产 重大变化说明 货币资金 货币资金较期初增加 54.14%，主要系销售及筹资取得的货币资金增加所致。 交易性金融资产 交易性金融资产较期初增加 188.24%，主要系购买理财产品增加所致。 存货 存货较期初增加 37.60%，主要系支付土地和工程款增加所致。 长期股权投资 长期股权投资较期初增加 102.25%，主要系本期对联营合营企业投资增加所致。 长期待摊费用 长期待摊费用较期初增加 62.79%，主要系本期支付土地租赁费增加所致。 投资性房地产 投资性房地产较期初增加 85.95%，主要系本期存货拟对外出租转入投资性房地产所致。 2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不
22、适用 资产的具体 内容 形成原因 资产规模 所在地 运营模式 保障资产安 全性的控制 措施 收益状况 境外资产占 公司净资产 的比重 是否存在重 大减值风险 杭州滨江房产集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 10 子公司 境外投资 226,282.62 万元 美国 投资 健全风险控 制制度并 有 效执行 项目已投入 使用， 产生酒 店及公寓租 金收入 12.32% 否 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 行业上行有竞争力，行业下行能把握机会。 做“行业品牌领跑者，高端品质标准制订者”。 公司核心竞争力具体体现如下： 一、一个核心优势。一、一个核心优势。 人员精干高效是滨江的核心优势。公
23、司自成立以来，一贯保持人员精干高效，通过自身对提升管理水 平的多年努力，已经形成了一支能准确把握时间、控制成本、保证品质、高度稳定的优秀团队，在工程、 销售、财务、人力资源和品牌宣传等各方面，都做到人员少、时间快、成本低、品质好、客户满意。截止 2020年末，公司房地产板块员工1053人，管理项目100余个，平均每个项目10人，按2020年全年1363.6亿 元销售额计算，人均销售额1.29亿元，位列克尔瑞2020年度中国房企人力资本价值排行前三甲。不论从全 国、全省、还是杭州来看，公司的人员精干高效都具有领先优势。 做到人员精干高效，依托的是行业领先的管理标准化和产品标准化。公司拥有一套高效
24、、成熟、富有 竞争力的管理标准化体系，涵盖项目运营、工程管理、投资、财务、人力、行政、销售等各部门，共涉及 46套标准化制度及科目，随着公司业务规模和管理半径的扩大，近两年公司又对标准化管理制度进行了更 新梳理和深化，执行管理标准化更加细化、清晰、务实，更为有效。 产品标准化上，公司建立了“A+定制、A+豪华、A+经典、A 豪华、A 经典、A 舒适、B 豪华、B 经典、 B 舒适、C 豪华、C 经典、C 舒适、D 豪华、D 经典、D 舒适”共四大产品体系十五个标准版本的完整产 品标准化体系，并将标准化体系进一步延伸到小区配套及专业服务等房产各相关领域。产品标准化使产品 打造具有可复制性，从而大
25、大提高项目定位、方案设计、招标及材料采购等各开发环节的效率。 工程管理标准化上，建立和完善了样板先行制度、工程防渗漏水管控制度、隔音降噪专项 管控制度、门窗系统专项管控制度、成品保护制度、交房验房制度等一系列工程管理标准 化制度，在关键时间节点和重点环节加强工程质量控制。 项目运营管理标准化上，公司对项目开发全周期各环节和节点进行了系统的梳理，出台项目运营管 理办法，明确项目开发运营节点，加强对项目各环节的监督和管控。 二、两个引领优势二、两个引领优势 （一）品质品牌优势（一）品质品牌优势 1、品质品牌的引领优势，主要是建立有效的创新团队。公司一方面自己创新，另外一方面是引进大 量优秀的设计单
26、位。每个分项都要有创新，包括建筑、装修、环境、配套、设施设备等，都有创新的成分 和引领行业的内容。首先是坚持产品的创新，公司保持每年都有26个新品推向市场；其次是在科技、智 能化上做点的突破；再次是在环保上创新，不仅仅是使用环保设施设备，更是要在配套和服务上的深化、 细化、完善，比如考虑水资源的循环利用。公司从“创造生活，建筑家”的产品理念出发，全方位努力打 造全天候生活园区体系，并从精装、园林、配套、功能、服务等多维度，投入更多的心力去推敲和呈现更 完美的产品，例如公司精装标准历经四代演变升级，用潜心学习的态度，通过对产品的不断完善和升级， 始终走在行业前端。同时我们专注于户型的设计提升，动
27、静分区，布局均衡，首创豪宅化收纳标准，合理 规划更多储物空间，将空间利用达到合理化，力求实现“精致、舒适、实用”。 2、做好品质标杆建设，滨江进入每一个区域、每一个城市、每一个区块，都要做综合方面的标杆。 这两年公司提出要做“行业品牌领跑者，高端品质标准制订者”，今后还要朝着真正成为“行业品牌领跑 杭州滨江房产集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 11 者，行业品质标准制订者”努力！我们从原来的“抓质量”，到“做品质”，到后面的“创品牌”，未来 要做“名牌”，后面还有很多路要走，“品牌”是动力，是责任，更是担当！ 因为品牌好，所以各方面 的广告费用要更低。 3、营销方面，公司品牌品质在营
28、销方面的影响力充分体现，公司自1992年成立以来，一直秉承“客 户的口碑比金杯、银杯更具价值”的理念，在产品打造上精益求精，努力为客户提供高品质产品。经过29 年的发展，公司已形成包括产品、配套和服务的整体综合品牌，并获得市场的高度认可。公司品牌的市场 认可度表现在： （1）一手房销售，公司的项目售价更高、销售速度更快。外地项目如曙光之星，在2019年全年签约 金额8.82亿，位列如皋市区销售TOP3；2019年项目签约均价11154.8元/位列全市新建商品住宅签约均价 TOP2；2020年签约均价达12782.68元/，并于2020年上半年售罄所有推出房源；江西上饶公园壹号2020 年合计总
29、推房源901套，去化率高达97%，位列上饶广信区年度单盘销售榜第四名，并以近13000元/的均 价，遥遥领先上饶8000元/左右的市场均价；湖州十里春晓项目，截至2020年12月31日以14.65亿签约金 额位列湖州主城区新建商品住宅签约金额TOP5，项目签约均价16896.26元/位列新建商品住宅签约金额 TOP10第二名；在实施限购限价的杭州，2021年2月，共有19个项目集中开盘，平均中签率为13.6%，而滨 江的7个项目平均中签率仅为6.3%。这些都足以说明公司项目的强大品牌号召力和品牌溢价实力。 （2）在二手房市场，公司二手房能获得较高的市场溢价，溢价率甚至在30%以上，典型的如江干
30、区的 华家池公寓，二手房挂牌均价较周边可比项目溢价高达18%；余杭区万家名城二手房挂牌均价较周边可比 项目溢价达12%左右；位于杭州市中心板块的武林壹号二手房挂牌均价较周边可比项目溢价高达42%；而公 司早期开发的御景苑项目目前二手房挂牌均价较周边可比项目溢价高达30%以上。外地项目如平湖的万家 花城，是目前平湖市场上认可度最高的一个项目，二手房挂牌均价在23000元/，周边同类型产品的价格 在20000-21000元/，溢价率也达到了10%以上，公司产品在二手房市场的高溢价能力也说明了市场对滨 江品牌的认可。 （3）交付的满意度，公司项目交付收房率超99%。在交付节点的收房率上，公司交付的楼
31、盘一直维持 超高的收房率，交房基本接近零投诉的顺利程度体现了业主对滨江产品的认可。 （4）客户忠诚度。一个好的品牌，客户忠诚度肯定高，不仅客户自己反复买，而且积极帮助宣传推 广，介绍兄弟姐妹、亲戚朋友、同事都能一起买。公司一直提倡品质营销、口碑营销、服务营销、老业主 营销，深信客户的口碑比金杯、银杯更具价值，自己说得再好都不如业主的一句赞赏。根据公司后期对业 主的满意度调查，公司的产品和品牌是业主认为促成成交的首要因素，有超过96%的业主愿意推荐身边的 亲朋好友购买公司开发的楼盘。因此，滨江不仅仅是产品卖得好，而且营销费用低！ （二）融资优势（二）融资优势 1、企业经营能力强、资产质量好、企业
32、信誉好，这三项是滨江融资优势的基础。根据中国房地产 百强企业研究报告，房企债券融资的平均成本在2019年是7%，而滨江在2019年的综合融资利率是5.6%， 2020年更是达到了5.2%的新低点。 2、AAA的信用评级。2020年6月，联合信用评级有限公司将公司主体信用评级由 AA+提升至AAA，公司 成功获得了交易所和银行间市场的AAA评级，截止报告期末，浙江省内获得AAA评级的A股上市公司仅有15 家，且以国企、央企为主，公司此次获得AAA评级，是浙江省第一家获得AAA评级的房地产上市公司，也是 全国获得AAA评级的少数民营房地产开发企业之一，此前获得AAA主体信用评级的上市房地产企业大多
33、是国 企央企，A股民营房企包括滨江在内总共也只有六家。公司优秀的资产质量、经营状况、稳健的经营风格 得到了评级机构和金融机构的高度认可，AAA的资信评级的取得为滨江发挥融资优势创造了基础。 3、财务稳健。2020年末，公司有息负债规模419.6亿元，其中银行贷款占比71%，直接融资占比29%， 扣除预收款后的资产负债率 为69.71%，净负债率 为83.57%。债务期限构成上，短期债务为109.45亿元， 占比仅为26.08%，低于期末货币资金（185.22亿元），现金短债比 为1.69倍，可有效覆盖短期债务。2020 年乃至未来两到三年甚至更长时间，滨江要继续将有息负债水平控制在合理范围内，
34、有息负债总额不超过 杭州滨江房产集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 12 总资产的30%，且要持续保持“三条绿线”，在行业中保持已有的优势。 4、 融资总额增加， 融资成本持续下降。 2020年末公司有息负债419.6亿元， 在融资规模增加的情况下， 滨江的融资成本却持续下降，2017年6%，2018年5.8%，2019年5.6%，2020年5.2%，2020年下降幅度最大， 达到0.4%，按照权益有息负债395亿元计算，可以节省利息1.5亿元。 5、回款。企业发展不可能依靠有息负债的无限制增加，主要依靠的是加速销售回款。2020年，滨江 的平均回款率达到90%， 2021年要继续发挥
35、回款优势，平均达到92%93%。 三、三个领先优势。三、三个领先优势。 （一）时间优势（一）时间优势保证质量抢时间。保证质量抢时间。 保持并发挥滨江的时间优势，从单纯的抢工期，发展到科学地安排时间。从内部时间上进行加速，比 如拿地后方案的抓紧确定，工程招标的快速推进，内部工程、营销各部门的加快同步协调等。外部政府协 调以及各项审批做到严谨、高效。一个优秀的企业，只有在保证品质的同时发挥时间上的领先优势，才能 更好发挥战斗力。 （二）成本优势（二）成本优势保证品质控成本。保证品质控成本。 在保证产品品质的前提下， 公司将成本控制作为一个系列而不是一个单项进行控制， 通过建立全项目 全周期的成本控
36、制体系，牢牢把控目标管理、动态监控、核算总结三环节，坚持在保证产品品质的基础上， 从分部到分项对工程成本控制进行精细化管理，主要体现在： （1）产品定位环节：公司建立了详细的产品标准，拿地后即可根据地块特征，选择合适的产品标准， 做到合理定位。 （2）设计环节：从设计抓起，设计出品质、设计控成本、设计出利润。公司建立了详细的设计控制 指标，通过设计指标来指导项目合理设计、杜绝浪费；对成本控制的重点部位，通过设计方案比选，选择 经济合理的设计方案以达到成本优化。 （3）招标采购环节：通过不断引进优秀合格供方，提高招标的竞争性；同时公司采用战略采购、集 中采购的模式来降低招采成本。 （4）施工环节
37、：严把施工图设计关，有效防止因为图纸设计不详造成的后续变更；施工前，严格执 行施工图交底制度，避免因设计理解错误造成的成本浪费；严格执行样板先行制度（含幕墙、精装修、景 观等各项专业工程），通过样板先行施工，减少后续大面积施工的设计变更，降低无效成本；公司严控工 程签证环节，通过建立严格的工程签证制度，明确审批权限，确保工程变更成本在控制范围内。 （5）结算环节：公司针对项目的结算控制建立严格的管理制度，通过自审、第三方审核、复审等环 节有效保证结算成果的准确性，确保工程成本在目标控制范围内。 （三）合作优势。（三）合作优势。 1、良好的营商环境。公司经过二十余年的积累与发展，行业和市场认可度
38、越来越高，公司董事长戚 金兴先生担任中国房地产业协会副会长，杭州市房地产业协会第八届理事会会长，公司总经理朱慧明先生 担任杭州市房地产业协会第八届理事会执行会长，也显示了行业和政府对滨江的高度信任和认可，同时也 为公司开展经营提供了良好的营商环境，公司成立29年来，始终保持着与社会各方面的良好合作关系，与 滨江合作安全、稳健，正是基于对滨江的高度信任和产品品质的认可，即使在市场下行时，合作方也更愿 意与滨江紧密结合、高度绑定，共克时坚。 2、开发企业间的合作。与合作的开发企业，无论大小，滨江都紧密合作。随着行业集中度的不断提 高，行业竞争往往转为强强联合、合作共赢，滨江目前和全国地产前20强中
39、的16家都有合作，在合作中发 挥各自优势，实现项目效益的最大化，合作共赢，其中95%以上的项目均由公司操盘，也代表同行对滨江 品质、 品牌和开发能力的高度认可。 通过建立良好的合作关系， 滨江积蓄了一大批有实力的战略合作伙伴， 这也使滨江在下一步发展中更具有战斗力。 3、工程合作。滨江一直坚持建立稳定的、高品质的供应商体系，包括设计单位、总包单位、装修、 杭州滨江房产集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 13 幕墙、门窗、环境、设备设施等等，与合作各方结成互信互利的长期战略合作伙伴关系，合作共赢的观念 深入人心，公司成立29年来，总包单位共有9家，均为特级及一级资质企业，其中有5家多年来
40、长期合作， 合作年限均在10年以上， 最长的达25年以上， 在长期合作中形成的互信互利关系， 各方之间能够高效配合， 形成合力，取得1+12的效果。合作方组成了“滨江系”的大家庭，由于对滨江信任度高，对合作风险预 估小，合作价格也更加优惠。此外，合作伙伴对滨江保证品质前提下，成本要求、时间要求充分理解，在 项目开发过程中，公司与各环节合作方之间、合作方与合作方之间能够高效配合，形成合力，这也为公司 项目开发保证质量抢时间提供有力保障。未来公司也将继续与合作方保持愉快的合作关系，互惠互利，合 作共赢。 杭州滨江房产集团股份有限公司 2020 年年度报告全文 14 第四节第四节 经营情况讨论与分析
41、经营情况讨论与分析 一、概述一、概述 （一）行业格局（一）行业格局 1、调控基调：坚持、调控基调：坚持“房住不炒房住不炒”定位不变定位不变 2020年，我国房地产政策继续坚持“房住不炒”总基调。2020年4月、7月两次中央政治局会议均重申“房 子是用来住的、不是用来炒的”基调，促进房地产市场平稳健康发展。2020年5月，两会政府工作报告提及 “坚持房子是用来住的， 不是用来炒的定位， 因城施策， 促进房地产市场平稳健康发展”。 2020年11月， 中 共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标的建议正式对外发布，指 出未来五年坚持“房子是用来住的、不是用来炒的，租购并举
42、、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”。 2020年12月， 中央经济工作会议为2021年楼市定调： 解决好大城市住房突出问题： 住房问题关系民生福祉。 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。 在“房住不炒”基调指导下， 各地方政府继续围绕稳地价、 稳房价、 稳预期的调控目标， 按照“因城施策” 原则更加灵活精准调控，保持房地产市场平稳健康发展。 2020年，房地产金融监管力度持续强化，“三道红线”试点实施，倒逼房企去杠杆、降负债，增强自身 的抗风险能力，推动行业健康发展。12月底，银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度出台，中央对银 行端的房地产金融监管进一步强化，对房地产行业资金管控能力也提出了更高的要求。 2、全国房地产市场相关数据、全国房地产市场相关数据 （1）商品房销售再创新高）商品房销售再创新高 根据国家统计局数据，2020年，全国实现商品房销售面积17.6亿平方米，比上年增长2.6%，其中住宅 销售面积15.49亿平方米，同比增