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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 在实际估价中，判定在建工程的标准是（ ）。A.是否完成竣工验收B.是否完成内外装修C.是否已完成结构封顶D.是否已安装了门窗【答案】 A2. 【问题】 有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为800元/m2；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/km2；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转
2、让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。该成片荒地的总价为（）亿元。A.1.627B.2.135C.2.726D.2.938【答案】 A3. 【问题】 以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少的是（ ）。A.普通商品住房和经济适用住房B.宾馆与写字楼C.普通住宅及其配套的娱乐房地产D.城市地铁和城市公交【答案】 C4. 【问题】 甲的房屋由哥哥乙借用。甲出国前欲将其房屋赠与好友丙，仅将其房屋所有权证交给了丙，乙得知后，提出该房屋未办理转移的有关手续，所以房屋所有权应归其所有。现该房屋所有权依法应归（ ）。A.甲B.乙C.丙D.甲、
3、乙共有【答案】 A5. 【问题】 通过市场调研，获知某类房地产20132017年的价格分别为3405元/m2、3565元/m2、3730元/m2、3905元/m2、4075元/m2，则采用平均增减量法预测该类房地产2019年的价格为（）元/m2。A.4075.0B.4242.5C.4410.0D.4577.5【答案】 C6. 【问题】 随着我国房地产金融的不断创新和发展，以前不适合在房地产投资领域使用的（）形式越来越得到普遍应用。A.长期投资、实物投资和直接投资B.长期投资、间接投资和实物投资C.短期投资、实物投资和金融投资D.短期投资、间接投资和金融投资【答案】 D7. 【问题】 某房地产投
4、资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是( )。A.80%B.120%C.171%D.200%【答案】 A8. 【问题】 下列关于股票与相关概念的表述，错误的是（）。A.认股权证是认证购买股票的权利凭证B.任何形式的股份制企业都可以发行股票C.股份有限公司用以表现公司股份的形式是股票D.股票和股单虽然都属于证据证券，但后者无法自由流通【答案】 B9. 【问题】 下列关于资产负债表不正确的是( )。A.资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况B.资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺
5、情况C.在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表D.编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标【答案】 B10. 【问题】 房地产开发投资利润率的计算基数为（）。A.土地成本建设成本B.开发完成后的房地产价值C.土地成本建设成本管理费用D.土地成本建设成本管理费用销售费用【答案】 D11. 【问题】 所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是（）。A.同质偏好B.分散偏好C.集群偏好D.自然细分市场【答案】 A12. 【问题】 对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（ ）。A.潜在市场服务市场有效市场
6、合格的有效市场B.服务市场潜在市场合格的有效市场C.潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场D.潜在市场服务市场合格的有效市场有效市场【答案】 C13. 【问题】 运用假设开发法估价必须考虑资金的（ ）。A.实用价值B.有效价值C.折算价值D.时间价值【答案】 D14. 【问题】 (二)A.被征收房屋的价值B.因征收房屋造成的搬迁和临时安置费用C.因征收房屋造成的停产停业损失D.当地政府给予的补助和奖励【答案】 D15. 【问题】 某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（）。A.试探性调查B.描述性调查C.创新性调查D.因果性调查【答案】 D
7、16. 【问题】 房地产开发企业以“性价比”为导向，确定商品住房销售价格的定价方法是（ ）。A.成本加成定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法【答案】 B17. 【问题】 违反资产评估法规定，未经工商登记以评估机构名义从事评估业务的，由（）责令停止违法活动；有违法所得的，没收违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下罚款。A.当地人民政府B.工商行政管理部门C.住房和城乡建设主管部门D.房地产评估行业协会【答案】 B18. 【问题】 投资者进行房地产投资的主要目的一般是（）。A.获取房地产当期收益B.获取房地产未来收益C.直接从事房地产开发经营活动D.间接参与房地产开发经营活动【答案】
8、B19. 【问题】 某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回收是（）元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11【答案】 C20. 【问题】 根据会计法的规定，我国会计年度和财政年度一致，按公历年度计算，每年的起止日期为（ ）止。A.上年的6月1日起至5月31日B.上年的8月1日起至7月31日C.每年的1月1日起至12月31日D.每年的6月1日起至下年的5月31日【答案】 C二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 失业一般分为（）。A.
9、摩擦失业B.非摩擦失业C.困难失业D.自愿失业E.非自愿失业【答案】 AD2. 【问题】 申请房屋登记时，由当事人单方申请的情形有（）。A.尚未登记的不动产首次申请登记的B.继承.接受遗赠取得不动产权利的C.不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的D.产权交换取得不动产所有权E.申请更正登记或者异议登记的【答案】 ABC3. 【问题】 政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（）。A.项目是否符合国家法律法规要求B.项目是否符合保护生态环境的要求C.项目是否符合国家宏观调控政策的要求D.项目是否符合该企业投资目标实现的要求E.项目是否符合该企业经济效益要求【答案】 ABC4
10、. 【问题】 下列房地产市场指标中，属于供给指标的有（）。A.空置量B.房地产价格指数C.平均建设周期D.吸纳率E.房屋施工面积【答案】 AC5. 【问题】 在Linux操作系统中，命令（）可以正确关闭系统防火墙。A.chkconfig iptables offB.chkconfig iptables stopC.service iptables stopD.service iptables off【答案】 A6. 【问题】 下列权益和财产中，可用房地产开发项目资本金出资的有( CDE )。A.股票B.期货C.工业产权D.非专利技术E.建设用地使用权【答案】 CD7. 【问题】 财产范围不同主
11、要有（）。A.带有债权债务的房地产B.含有非房地产成分C.房地产实物范围不同D.房地产的产权性质不同E.房地产处于的商圈不同【答案】 ABC8. 【问题】 下列属于法定委托拍卖程序的是( )。A.委托人拍卖意向B.发出委托拍卖函C.拍卖人接受委托D.双方当事人洽谈E.签订委托拍卖合同【答案】 BC9. 【问题】 按贷款使用期限的长短，可将贷款分为（）。A.短期贷款B.中期贷款C.长期贷款D.抵押贷款E.保证贷款【答案】 ABC10. 【问题】 商品房预售方案应包括的内容包括（）。A.项目基本情况B.预售房屋套数C.销售人员姓名和身份证号D.竣工交付日期E.住房质量责任承担主体【答案】 AB11
12、. 【问题】 在工程建设过程中，项目造价控制围绕三大目标（）。A.投资控制B.质量控制C.全过程控制D.动态控制E.进度控制【答案】 AB12. 【问题】 代理服务器为局城网用户提供Internet访问时，不提供（）服务。A.地址共享B.数据缓存C.数据转发D.数据加密【答案】 D13. 【问题】 关于房地产泡沫与房地产过度开发的说法，正确的有（）。A.房地产过度开发反映市场的供求关系失衡B.房地产泡沫反映市场价格和价值背离C.过度开发与房地产泡沫具有同等程度的危害性D.房地产泡沫通常会引起过度开发E.房地产市场上不存在泡沫也可能出现房地产过度开发【答案】 ABD14. 【问题】 STP协议的
13、作用是（）。A.防止二层环路B.以太网流量控制C.划分逻辑网络D.基于端口的认证【答案】 A15. 【问题】 市场营销因素调查包括( )。A.消费水平调查B.分销渠道调查、价格调查C.促销策略调查、产品调查D.人口数量调查E 产品调查【答案】 BC16. 【问题】 开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有（）。A.供需分析B.竞争分析C.市场占有率分析D.投资收益分析E.宏观因素分析【答案】 ABC17. 【问题】 【2012年真题】下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产司法拍卖估价D.房地产转让估价E.房地产投资信
14、托基金估价【答案】 BC18. 【问题】 关于房屋施工面积的说法中，正确的有（）。A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B.报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积E.多层建筑的施工面积应为各层建筑面积之和【答案】 BC19. 【问题】 甲房地产开发公司（以下称甲公司）为境内上市企业，注册资本为3亿元。2016年甲公司在F市开工建设了一个用地面积为60万平方米的住宅区，其中规划的绿地面积为18万平方米，道路用地面积为10万平方米，住宅基底总面积为24万平方米
15、，住宅平均层数为5层，每层面积相等。当年末，该住宅区一期项目达到预售条件，甲公司向当地主管部门申请预售许可，获得批准后开始对外预售。此外，2016年甲公司的开发量比上年增长了10%，但开发费用仅增长8%；2016年末甲公司的财务报表显示，其所有者权益为80649万元，其中法定公积金16000万元；负债为75412万元，其中借款45000万元；税前利润3800万元，企业所得税率25%。A.提取法定公积金0万元B.按股东持股比例分配2850万元C.提取法定公积金380万元D.按股东持股比例分配3800万元【答案】 AB20. 【问题】 下列征收集体土地中，属于应由省级人民政府批准征收的有( )。A
16、.基本农田10h B.基本农田20h C.其他土地60h D.基本农田以外的耕地20h E.基本农田以外的耕地40h 【答案】 CD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 因城市建设需要，张某的住宅被征收。张某委托甲房地产估价机构对自己的房屋及室内装饰装修的价值进行了评估。张某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。、如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些方面对张某的疑问进行解释和说明？、一般而言，评估房
17、屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法？请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。、一般而言，房屋征收估价的影响因素有哪些？【答案】1.本题考查的是房屋征收评估的相关规定。一是30万元包含家具费用，而15万元仅是室内装饰装修费用；二是3年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较高；三是3年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以3年前价格作为现在价值时点评估的重新购建价格。2.本题考查的是房屋征收估价方法和结果确定。成本法。主要步骤：（1）弄清该房屋室内装饰装修的材料种类、规格、工程量，搜集相关资料；（2）用预算方式测算估价对象的重新购建价格；（3
18、）测算估价对象的折旧；（4）求取估价对象的价值。3.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。根据国有土地上房屋征收评估办法，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。2. 李某于2014年7月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2015年7月30日竣工后，李某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。2015年9月为筹集资金，作其他投资，欲以该别墅向银行抵押贷款，并于20
19、15年9月10日委托估价机构进行估价。此时同类型（指重新装修前）别墅的正常市场售价为130万，李某希望评估价值为2015年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元。现估价人员掌握的资料有：（1）李某与开发商于2015年7月30签订的正式合同原件；（2）李某的购房发票；（3）商品房预售许可证复印件；（4）其他市场资料。问：1.上述资料用于抵押估价是否齐全2.估价人员可否承诺按170万元进行估价3.可否按2015年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值为什么【答案】1.上述资料用于抵押估价尚不齐全；比如缺李某装修花费的证明、拆除装修部分的成本等。
20、2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价；估价机构应按照独立、客观、公证的原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。3.不能按2015年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值，因为重新装修时会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。3. 甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使
21、用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问：1.房地产估价机构可否满足甲公司的上述要求？请简述理由。2.针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作？对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整？【答案】1.房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进行估
22、价、并出具新的估价报告。2.房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括：（1）通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等；收集房地产实物状况和权益状况的资料。（2）通过实地查勘确定建筑物折旧。对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括：（1）比较法：根据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整；对可比房地产状况进行调整，主要是对房地产实物状况和权益状况进行调整，因为不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权债务，需要重点对房地产权益状况进行调整。（2）成本法：首先需要调整折旧，然后根据建安造价资料、房地产开发市
23、政配套费用等规费资料、开发利润率资料对各项成本和开发利润率进行调整，计算建筑物重新购建价格。4. 房地产估价报告封面及目录（略）致委托方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某住宅抵债价值估价结果报告一、委托估价方（略）二、受理估价方（略）三、估价对象本次房地产估价对象为位于某市某路某号某项目，总占地面积12655.9m2，规划建设六栋住宅楼，其中6号、7号住宅楼于1999年建成；1号、2号、3号、4号在建住宅楼完成0.00以下工程，因种种原因已停工三年。根据估价目的及项目具体情况，将估价对象分为以下三部分：【答案】(1)委托估价方和受理估价方应改称为委托方和估价方。(2)缺少估价
24、时点。(3)土地使用权总价的计算错误。(4)用成本法计算建安工程成本费用中的其他费用错误。(5)成本法计算建设期贷款利息的结果错误。(6)假设开发法计算建设期贷款利息错误。(7)综合修正计算时,A的修正单价计算错误。(8)成本法估价在建工程A时，未计算相应的利润税金。(9)成本法估价在建工程A时，应考虑停工三年造成的价值减弱。(10)估价结果对成本法不予考虑不妥。(11)估价结果应是含税价格。(12)总价缺少大写。(13)缺少附件。5. 6年前，甲提供一宗面积为1000m2、使用期限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设一幢建筑面积为3000m2的钢筋混凝土结构办公楼。房屋建设期为2
25、年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。【解】本题的估价对象是未来14年后（乙的整个使用期限为20年，扣除已使用6年，剩余使用期限为14年）的28年土地使用权（土地使用期限50年，扣除乙的使用期限20年和建设期2年，剩余28年）和房屋所有权在今天的价值。估价思路之一是采用市场法，寻找市场上类似房地产42年的价值和14年的价值，然后求其差额即是。估价思路之二是采用收益法（未来净收益的现值之和），其
26、中又有两种求法:一是先求取未来42年的净收益的现值之和及未来14年的净收益的现值之和，然后两者相减即是；二是直接求取未来14年后的28年的净收益的现值之和。以下采用收益法的第一种求法。据调査得知，现时与该办公楼相类似的写字楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，据估价人员分析预测，其未来月租金稳定在80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。由于建筑物经济寿命为60年，估价时点以后的建筑物剩余经济寿命为606=54(年），建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束，收益期限根据土地使用权剩余年限确定。估价时点以后的土地使用权剩余年限为5062=42年。(1)求取未来42年的净收益的现值之和：年净收益=80元/(月.m2)X2000m2X85%X(1-35%)X12月=106.08万元【答案】改错如下：(1)本题的估价对象是未来16年后（乙的整个使用期限为20年，扣除已使用的4年，剩余使用期限为14年）的28年土地使用权（土地使用期限50年，扣除乙的使用期限20年和建设期2年，剩余28年）和房屋所有权在今天的价值。(2)估价时点以后的建筑物剩余经济寿命为（604)年=56年估价时点以后的土地使用权剩余年限为（506)年=44年